SOS dla rynku mieszkaniowego

SOS dla rynku mieszkaniowego!
[podpis] MAREK WIELGO
Gazeta Wyborcza (DGW RP) nr 129, wydanie z dnia 04/06/2012 Biznes Ludzie Pieniądze,
str. 18
Coraz więcej młodych Polek i Polaków może jedynie pomarzyć o samodzielnym mieszkaniu.
Na rynku dawno nie było tak źle - alarmują bankowcy i deweloperzy. I podsuwają rządowi
sprawdzone za naszą zachodnią granicą rozwiązania
MAREK WIELGO
Rzecz jasna własne lokum nigdzie nie jest tanie w relacji do zarobków. Z najnowszego
raportu firmy doradczej Deloitte ("Property Index. Overview of European Residential
Markets. How do Europeans live, and for How Much?") wynika, że w Danii wystarczy
zaledwie 2,4 rocznej pensji brutto, by kupić nowe, 70-metrowe mieszkanie. W naszym kraju
na podobne lokum trzeba odłożyć aż 8,5 rocznych zarobków. Dłużej trzeba oszczędzać tylko
we Francji - ponad dziewięć lat.
W dodatku na Zachodzie, jeśli kogoś nie stać na własne mieszkanie albo nie chce go mieć,
może zamieszkać w czynszówce. Polski paradoks polega na tym, że rośnie grupa młodych
Polaków, których nie stać ani na kupno własnego lokum, ani nawet na najem.
Z danych europejskiego urzędu statystycznego Eurostat wynika, że pod względem relacji
czynszu rynkowego do dochodów sytuacja w naszym kraju jest najgorsza w całej Unii
Europejskiej. Na najęcie mieszkania dwuosobowa polska rodzina przeznacza przeciętnie aż
jedną trzecią domowego budżetu. W krajach, w których rynek najmu jest dobrze rozwinięty,
czyli m.in. w Niemczech i Austrii, obciążenie rodzin może być nawet o połowę mniejsze.
- W tej sytuacji część osób, które same się utrzymują, łączy się w pary lub większe grupy
tylko po to, by wspólnie, a przez to taniej, nająć jedno większe mieszkanie - dodaje Marcin
Drogomirecki z portalu Nieruchomości Domy.pl.
Mniej kupujących, ceny w dół
- Państwo musi podać rękę niewidzialnej ręce rynku - to stwierdzenie prezydenta Gdańska
Pawła Adamowicza zrobiło prawdziwą furorę w czasie niedawnego Europejskiego Kongresu
Finansowego w Sopocie. Natychmiast podchwycili je bankowcy i deweloperzy.
Przekonywali, że bez szybkiej interwencji państwa nie uda się rozwiązać problemu malejącej
dostępności mieszkań. Z jednym niewidzialna ręka rynku radzi sobie dość dobrze - powoli to
powoli, ale ściąga z kosmosu na ziemię ceny nieruchomości.
Z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera wynika, że na rynku wtórnym
rekordzistą obniżek był do tej pory Olsztyn, gdzie od szczytu bańki cenowej w 2008 r. średnia
cena ofertowa spadła nominalnie, a więc bez uwzględnienia inflacji, aż o 22 proc. Na drugim
miejscu w rankingu spadków cen znalazł się Szczecin z 19-proc. obniżką. Z kolei o 17 proc.
niższe są ceny ofertowe we Wrocławiu, w Łodzi, Sopocie i Gdańsku, a o 16 proc. - w
Katowicach i Gdyni. W Warszawie i Krakowie obniżki wyniosły średnio 11 proc. A to
najpewniej nie koniec obniżek. Agencja nieruchomości Metrohouse & Partnerzy
zaobserwowała zwiększającą się skłonność sprzedających do korekty ceny wcześniej niż na
etapie negocjacji z potencjalnym nabywcą. Chodzi o to, że oczekiwania sprzedających są
początkowo zwykle oderwane od rzeczywistości. Z czasem, gdy nikt się nie interesuje taką
ofertą, ci ją weryfikują.
- Rekordziści dokonują korekty swoich oczekiwań nawet 10 razy, zanim zaoferowana przez
nich cena osiągnie realistyczny poziom - podaje Home Broker. Do kolejnych obniżek cen średnio 5-proc. - dochodzi w trakcie negocjacji.
Czy o kredyt będzie coraz trudniej?
Problem w tym, że na nic zdadzą się te obniżki, jeśli nie poprawi się dostępność kredytów
mieszkaniowych. Według Związku Banków Polskich (ZBP) bez wsparcia państwa
niewidzialna ręka rynku nie poradzi sobie z tym problemem. Bankowcom nie zależy na
wydłużeniu programu "Rodzina na swoim", w ramach którego państwo dopłaca kupującym
mieszkania za kredyt mniej więcej połowę odsetek w ciągu ośmiu lat spłaty.
ZBP apeluje do rządu, by wprowadził zachęty do oszczędzania na mieszkania. I to nie tylko
dlatego, że normą staje się wymóg posiadania oszczędności umożliwiających sfinansowanie
10-20 proc. wartości mieszkania.
Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes ZBP, ostrzega, że jeśli rząd nie kiwnie palcem w tej
sprawie, konsekwencje mogą być groźne dla całej gospodarki. Chodzi o to, że banki nie mogą
już dłużej prowadzić akcji kredytowej wyłącznie na podstawie lokat krótkoterminowych i
pożyczek zagranicznych. A tak było do tej pory. Dla przeciętnego Kowalskiego oznacza to
jedno: o kredyt mieszkaniowy może być tylko trudniej. Co to oznacza dla tysięcy firm
żyjących z mieszkaniówki (m.in. producentów materiałów budowlanych i wyposażenia, firm
handlowych, wykonawczych i deweloperskich)? Bankructwa i masowe zwolnienia
pracowników.
Bankowcy wskazują na przykład Niemiec, Austrii, Czech, Słowacji i Węgier, gdzie rządy
wypłacają oszczędzającym w budowlanych kasach oszczędnościowych specjalną premię z
budżetu państwa. Szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP Jacek Furga
zapewnia, że pieniądze wydane na premie zwrócą się z nawiązką. W ZBP oceniają, że w
budowlanych kasach mogłoby oszczędzać nawet 5 mln Polaków. Przy założeniu, że
maksymalna roczna premia wyniesie ok. 500 zł, to do 2030 r. wydatki budżetowe z tego
tytułu sięgną 25 mld zł. Ale ponieważ kredyty rozkręcą rynek budowlany, wzrosną wpływy
podatkowe, dzięki czemu budżet zarobi na czysto nawet 46 mld zł!
Na razie strach paraliżuje rynek
Tymczasem w pierwszym kwartale banki udzieliły ok. 48,7 tys. kredytów mieszkaniowych,
czyli aż o blisko 15 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Ta sytuacja
najpewniej spędza sen z powiek deweloperom. Boją się, czy znajdą nabywców na budowane
obecnie mieszkania. Firma J.W. Construction Holding postanowiła więc kredytować swoich
klientów. Ci stają się właścicielami mieszkania po wpłaceniu 30 proc. ceny. Spłatę pozostałej
należności deweloper rozkłada na 20 lat. Z kolei inny potentat - Dom Development - dopłaca
do rat kredytu.
Wiceprezes J.W. Construction Holding Tomasz Panabażys liczy, że jego program stanie się
hitem. Halina Kochalska z Open Finance studzi jednak optymizm tego dewelopera. - Nie
tylko większe wymagania banków i restrykcyjna polityka nadzoru finansowego są przyczyną
spadku liczby kredytów. Polacy panicznie boją się pogorszenia sytuacji gospodarczej i
gwałtownego wzrostu bezrobocia - wyjaśnia Kochalska.
Niestety, potwierdzają to najnowsze badania Instytutu Rozwoju Gospodarczego Szkoły
Głównej Handlowej i Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.
- Od upadku banku Lehman Brothers polskie gospodarstwa domowe nieustannie
bombardowane są katastroficznymi informacjami. Wciąż mówi się o kryzysie na świecie, o
symptomach pogarszania się sytuacji gospodarczej i budżetowej Polski. I niestety, ponad trzy
lata takiej polityki informacyjnej daje o sobie znać - mówi Andrzej Roter, dyrektor generalny
Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.
Z badań wynika, że pogorszenia się swojej sytuacji finansowej spodziewa się już 63 proc.
gospodarstw domowych, czyli o 10 pkt proc. więcej niż przed rokiem. Ale to i tak nic w
porównaniu z prognozami Polaków dla rodzimej gospodarki - tu aż czterech na pięciu
badanych uważa, że w najbliższych 12 miesiącach sytuacja w kraju może się zmienić jedynie
na gorszą. Np. wzrostu bezrobocia spodziewa się aż 78 proc. ankietowanych!
Ponadto banki podniosły poprzeczkę osobom będącym na samozatrudnieniu lub pracującym
na umowy-zlecenie lub o dzieło. A dodajmy, że odsetek pracowników na tzw. umowach
śmieciowych szybko rośnie.
Postawmy na rynek najmu
W Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) doszli więc do wniosku, że bezpieczną
przystanią w tak niepewnych czasach mogą być czynszówki. Jednak problemem jest prawo,
które nadmiernie chroni lokatorów. Obecnie nikt przy zdrowych zmysłach nie zainwestuje w
czynszówkę, gdyż ci w praktyce są nieusuwalni.
Jacek Bielecki, dyrektor generalny PZFD, oczekuje od rządu, że ten, najszybciej jak się tylko
da, doprowadzi do wyłączenia mieszkań wynajmowanych przez firmy spod działania ustawy
o ochronie praw lokatorów. - Niech relacje między firmą właścicielem czynszówki a najemcą
reguluje kodeks cywilny - mówi Bielecki.
Prezes firmy doradczej Reas Kazimierz Kirejczyk zwraca jednak uwagę, że obecny poziom
czynszów może nie być atrakcyjny dla funduszy inwestycyjnych. Kupując galerię handlową
lub biurowiec, mogą bowiem mieć wyższy zysk. W dodatku zaangażowanie prywatnych
inwestorów w budownictwo czynszowe z pewnością spowoduje wzrost konkurencji na rynku
najmu, w efekcie duży spadek czynszów. Dla wielu właścicieli mieszkań, którzy je
odziedziczyli albo wykupili za złotówkę od spółdzielni, każda złotówka ponad koszt
utrzymania jest zyskiem.
- Dlatego mamy drugi postulat. Chcemy, by - podobnie jak to było początkowo w Niemczech
- okres amortyzacji czynszówek był skrócony do 10 lat - odpowiada dyrektor PZFD.
Przyznaje, że w praktyce firma nie płaciłaby w tym okresie podatku.
Dodajmy, że ta kwestia znalazła się na liście najpilniejszych zmian do przeprowadzenia po
wyborach parlamentarnych, którą przygotowaliśmy w ubiegłym roku wraz z ekspertami w
ramach akcji "Polska 2015". Według nich rząd powinien zachęcać prywatnych inwestorów do
angażowania się w finansowanie budowy czynszówek, zwłaszcza w rejonach głównych
skupisk miejsc pracy. Poprawi to mobilność Polaków, na czym zyska gospodarka. Po drugie,
w krajach, w których jest duża podaż mieszkań na wynajem, ceny mieszkań własnościowych
są o wiele bardziej stabilne. Jako przykład Kazimierz Kirejczyk podaje Niemcy, gdzie - jak
twierdzi - nie było spekulacyjnej bańki cenowej. Mało tego, według Deloitte ceny
nieruchomości są tam przeciętnie niewiele wyższe niż w naszym kraju. - Oznacza to, że przy
różnym poziomie rozwoju gospodarczego nasi zachodni sąsiedzi płacą za mieszkania prawie
tyle samo co Polacy - komentuje wicedyrektor w dziale doradztwa rynku nieruchomości
Deloitte Michał Rokosz.
Więcej o cenach nieruchomości na wyborcza.biz/finanse/nieruchomosci
RP-DGW
Tekst pochodzi z Internetowego Archiwum Gazety Wyborczej Gazety Wyborczej . Wszelkie
prawa zastrzeżone. Kopiowanie i rozpowszechnianie w jakiejkolwiek formie bez odrębnej
zgody Wydawcy zabronione.
© Archiwum GW 1998,2002,2004