Pytania - nr 5 Aleksandrów Łódzki - BIP

Łódź, dnia 28.10.2015 roku
Zapytanie i odpowiedź na pytania numer 5
Dot. przetargu pisemnego nieograniczonego na sprzedaż i dzierżawę nieruchomości gruntowych niezabudowanych,
położonych w Aleksandrowie Łódzkim przy ul. Daszyńskiego, oznaczonych w obrębie geodezyjnym A-1 numerami działek
33/1, 34/1, 28/1, 29/1, 30/1, 21/1, 21/2, 21/3, 21/4, 22/1, 22/2, 22/3 i 22/4 o powierzchni ogólnej 1 ha 9069 m2.
1.
W związku ze sprzecznymi zapisami w ogłoszeniu o przetargu, prosimy o wyjaśnienie czy okres dzierżawmy ma być nie
dłuższy niż 3 lata (zgodnie z pkt. IV.7) oraz pkt. V.1.f) ogłoszenia o przetargu), czy nie dłuższy niż 4 lata (zgodnie z pkt.
II ogłoszenia o przetargu)? Prosimy o ujednolicenie zapisów ogłoszenia o przetargu w zakresie czasu trwania dzierżawy.
Odp. zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Aleksandrowie Łódzkim nr XII/108/2015 z dnia 30 lipca 2015r. w sprawie wyrażenia
zgody na zbycie nieruchomości Gminy Aleksandrów Łódzki oraz jej późniejszej dzierżawy umowa dzierżawy zostanie zawarta
na czas określony, nie dłuższy niż 3 lata. Uchwałą Rady Miejskiej w Aleksandrowie Łódzkim nr XII/108/2015 z dnia 27 sierpnia
2015r. w sprawie zmiany uchwały nr XII/108/2015 z dnia 30 lipca 2015r. Rada Miejska wyraziła zgodę na zawarcie umowy
nabycia nieruchomości w terminie do 4 lat. Podsumowując okres trwania dzierżawy nie może być dłuższy niż 3 lata a
przeniesienie własności w terminie nie dłuższym niż 4 lata
2.
Prosimy o wyjaśnienie, czy do oferty należy dołączyć umowę sprzedaży i dzierżawy na wzorze Gminy tj. wzorze będącym
załącznikiem do ogłoszenia o przetargu, czy na wzorze Oferenta uwzględniającym zapisy ogłoszenia o przetargu?
Odp. zgodnie z pkt IX ogłoszenia o przetargu wzór aktu notarialnego sprzedaży i dzierżawy stanowi integralną całość. Zgodnie
z pkt IV ppk 9 wzory umów mogą podlegać zmianie jedynie w zakresie podanym w ppk a, b i c
3.
Prosimy o zmianę zapisu w §9 ust. 2 wzoru umowy dzierżawy oraz w §6 ust. 2 wzoru umowy sprzedaży na: „Sądem
właściwym dla rozstrzygania sporów między Stronami Umowy jest sąd powszechny właściwy dla położenia
nieruchomości”.
Odp. zapisy w projekcie obydwu dokumentów wskazują jednoznacznie miejsce do rozstrzygania sporów, ponieważ zarówno
siedziba urzędu jak również położenie nieruchomości są tożsame z Sądem Rejonowym w Zgierzu stąd nie potrzeba zmieniać
tych zapisów
4.
Dla celów przygotowania oferty prosimy o potwierdzenie, że okres dzierżawy ma trwać od grudnia 2015 r. do 30 listopada
2018 r. W przypadku odmiennej interpretacji, prosimy o wskazanie prawidłowych dat.
Odp. dla celów przygotowania oferty 3 letni okres dzierżawy nie może być przekroczony i proponowany jest od grudnia 2015
do 30 listopada 2018r
5.
Prosimy o potwierdzenie, że cena odkupu nieruchomości będzie nie niższa niż cena sprzedaży nieruchomości i płatna
będzie nie później niż w dniu dokonania przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Gminy.
Odp. potwierdzamy, że cena odkupu będzie taka sama jak cena sprzedaży nieruchomości i będzie płatna nie później niż w
dniu przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Gminy, przy zachowaniu warunku, iż w międzyczasie nieruchomość nie
zostanie w żaden sposób obciążona prawami osób trzecich
6.
Prosimy o zmianę zapisów w pkt. VII ust. 8 Ogłoszenia o przetargu na: "Koszty sporządzenia umów notarialnych oraz
opłat sądowych związanych z dokonaniem wpisów w księdze wieczystej ponosi strony po połowie".
Odp. nie wyrażamy zgody na zmianę tego zapisu, gdyż i tak koszty aktów ponosi nabywca 1) przy nabyciu od gminy oferent
2) przy odkupie nabywca czyli Gmina czyli strony ponoszą po połowie
7.
Prosimy o potwierdzenie, że koszty notarialne i sądowe umowy przenoszącej własność Przedmiotu Przetargu z powrotem
na Gminę po zakończeniu Umowy Dzierżawy, zostaną poniesione przez Gminę.
Odp. zgodnie z pkt VII ppk 8 koszty notarialne i sądowe ponosi nabywca
8.
W związku z tym, że do ceny wywoławczej należy dodać podatek VAT, czy Gmina wyrazi zgodę, aby w formularzu
ofertowym podać cenę nabycia Przedmiotu Przetargu netto oraz brutto?
Odp. zgodnie z załącznikiem nr 3 do ogłoszenia tabela zawiera oddzielne zestawienia czynszu brutto, netto, kwoty VAT i w
takiej formie należy złożyć ofertę
9.
Prosimy o potwierdzenie, że Gmina wyraża zgodę na zawarcie umowy sprzedaży, umowy dzierżawy oraz przedwstępnej
umowy zwrotnej sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy na podstawie jednego dokumentu sporządzonego w formie
aktu notarialnego, co ograniczy koszty notarialne związane z zawarciem umowy.
Odp. Gmina nie wyraża zgodny na sporządzenie jednego aktu notarialnego na sprzedaż i dzierżawę
10. Czy Gmina wyraża zgodę na udzielenie Nabywcy pełnomocnictwa w trybie art. 108 k.c. do zawarcia w imieniu Gminy
przyrzeczonej umowy zwrotnej sprzedaży nieruchomości po upływie terminu dzierżawy. W przypadku odpowiedzi
pozytywnej, prosimy o wprowadzenie zapisu do wzoru umowy dzierżawy.
Odp. Nie wyrażamy zgody
11. Prosimy o potwierdzenie, że w przypadku, jeśli w wyniku wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych powodujących
zmianę przeznaczenia nieruchomości Gmina ubezpieczy dzierżawioną nieruchomość na cały okres trwania umowy
dzierżawy na kwotę nie mniejszą niż wartość nieruchomości określoną ceną nabycia.
Odp. tak
12. Czy Gmina potwierdza, że będzie pokrywać wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości?
Odp. Gmina będzie pokrywać koszty wynikające ze stosunku dzierżawy , zgodnie z uregulowaniami Kodeksu cywilnego
13. Czy Gmina potwierdza, że będzie pokrywać wszelkie koszty związane z zarządzaniem nieruchomościami?
Odp. nie przewidujemy takich kosztów , a w razie ich wystąpienia, będą pokrywane w takim zakresie jak to wskazano wo
odpowiedzi na pkt 12
14. Czy Gmina potwierdza, że będzie pokrywać wszelkie koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości?
Odp. Gmina nie potwierdza, nieruchomość nie jest ubezpieczona
15. Czy Gmina potwierdza, że będzie pokrywać wszelkie koszty związane z nakładami na nieruchomość?
Odp. Gmina może ponosić jedynie koszty wynikające z obowiązków dzierżawcy uregulowanych w KC. Gmina nie przewiduje
dokonywania nakładów na nieruchomość, ewentualne nakłady ze strony Wydzierżawiającego wymagałoby pisemnej zgody
Gminy
16. Prosimy Gminę o potwierdzenie, iż w przypadku poniesienia nakładów przez Oferenta, koszt tych nakładów będzie
każdorazowo refakturowany na Gminę. Koszt ten zwiększy również odpowiednio wartość zabezpieczeń.
Odp. nie wyrażamy zgody na refakturowanie kosztów na Gminę w przypadku poniesienia nakładów przez oferenta
17. Czy Gmina potwierdza, że będzie pokrywać wszelkie koszty związane z podatkami (w tym podatkiem rolnym podatkiem
od nieruchomości, jeśli taki wystąpi)?
Odp. Gmina potwierdza płacenie kosztów związanych z podatkami dzierżawionej nieruchomości
18. Prosimy o potwierdzenie, że w sytuacji, gdy Nabywca zostanie obciążony karami, opłatami lub wszelkimi innymi kosztami,
powstałymi na skutek nieprawidłowego wykonywania obowiązków ciążących na Gminie, a wynikających z postanowień
Umowy lub powszechnie obowiązujących przepisów prawa, Nabywca ma w tym zakresie roszczenie regresowe w
stosunku do Gminy.
Odp. Gmina może odpowiadać w takich przypadkach na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego i nie ma
potrzeby czynienia dodatkowych ustaleń w tym zakresie w umowie
19. Czy Gmina wyrazi zgodę na wprowadzenie do umowy dzierżawy zapisu, że przeprowadzenie robót budowlanych jest
zależne od wyrażenia uprzedniej pisemnej zgody przez Oferenta?
Odp. Gmina na przedmiotowym terenie nie przewiduje przeprowadzania robót budowlanych
20. Czy Gmina potwierdza, że będzie ponosić ryzyko przypadkowego zniszczenia lub uszkodzenia nieruchomości, a także za
szkody wyrządzone działaniem siły wyższej? Prosimy o wprowadzenie niniejszego zapisu do wzoru umowy dzierżawy.
Odp. Gmina może ponosić odpowiedzialność za zniszczenie lub uszkodzenie nieruchomości, w tym także za szkody
wyrządzone działaniem siły wyższej, tylko w takim zakresie w jakim wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego
21. Czy Gmina potwierdza, że w przypadku wytoczenia procesu Nabywcy w związku z nieruchomością, zobowiąże się
przystąpić do toczącego się procesu w celu zwolnienia Nabywcy od udziału w procesie?
Odp. nie możemy podjąć tak ogólnie sformuowanego zobowiązania, przystąpienie do toczącego się procesu zależne będzie od
stanu faktycznego i prawnego, którego dotyczyć będzie proces
22. Prosimy o wyrażenie zgody na wprowadzenie do §8 umowy dzierżawy ust. 2 i 3 o następującym brzmieniu: dot.
możliwości jej natychmiastowego rozwiązania w przypadku:
1) (…)
2) Wydzierżawiający może rozwiązać Umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy pomimo upomnienia na
piśmie Gmina w dalszym ciągu naruszać będzie obowiązki określone w Umowie lub nie usunie zmian w nieruchomości
dokonanych bez pisemnej zgody Nabywcy (wydzierżawiającego);
3) Wydzierżawiający może rozwiązać Umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku braku ustanowienia
zabezpieczeń.
Odp. Gmina nie wyraża zgody na powyższą zmianę, gdyż w §8 wydzierżawiający jest zabezpieczony w przypadku zwłoki
Gminy z zapłatą czynszu. Ponadto zabezpieczeniem jest weksel
23. Prosimy o wprowadzenie do §8 umowy dzierżawy ustępu 4) w następującym brzmieniu: „W przypadkach opisanych w
ust. od 1 do 3 niniejszego paragrafu Nabywca będzie miał prawo do naliczenia kary umownej w wysokości
odpowiadającej sumie rat czynszu dzierżawnego pozostającego do zapłaty do końca trwania umowy (dotyczy ust. 1 i 2),
kary umownej w wysokości 50 000,00 złotych (dot. ust. 3).
Odp. Gmina nie wyraża zgody na wprowadzenie powyższych zapisów do umowy dzierżawy
24. Prosimy o potwierdzenie, że Gmina wyraża zgodę na zwrotne nabycie nieruchomości przed upływem terminu, na jaki
została przewidziana dzierżawa, w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy, ze względu na przyczyny, o których
mowa powyżej w §8 ust. 1-3.
Odp. Gmina nie wyraża zgody na wprowadzenie powyższych zapisów
25. Czy Gmina zgadza się, że na zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy dzierżawy w następujący sposób:
− wystawi na rzecz Nabywcy weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową?
− podpisze z Nabywcą umowę cesji praw z polisy ubezpieczeniowej dot. nieruchomości będących przedmiotem
przetargu?
− złoży oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 KPC?
Odp. w celu zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy dzierżawy gmina wystawi weksel własny in blanco
26. Czy Gmina potwierdza, że koszty ustanowienia zabezpieczeń będą pokrywane przez Gminę?
Odp. brak kosztów ustanowienia zabezpieczeń (patrz pkt 25)
27. Czy Gmina potwierdza, że zabezpieczenia umowy będą obejmować wartość umowy sprzedaży wraz sumą wszystkich
czynszów dzierżawnych wynikających z umowy dzierżawy?
Odp. tak Gmina potwierdza zabezpieczenie obejmować będzie wartość umowy sprzedaży wraz z sumą wszystkich czynszów
28. Zwracamy się z prośbą o udostępnienie następujących dokumentów:
− sprawozdań finansowych Gminy, tj. Rb-NDS, Rb-Z, Rb-N za dwa ostatnie lata i okres bieżący
− operatów szacunkowych nieruchomości będących przedmiotem przetargu
− polisy ubezpieczeniowej nieruchomości będących przedmiotem przetargu wraz z potwierdzeniem opłacenia składek.
Odp. Gmina przesłała emailem w dniu 28.10.2015r. sprawozdanie finansowe oraz operaty szacunkowe nieruchomości, nie
posiadamy polisy ubezpieczeniowej tej nieruchomości
29. Prosimy o potwierdzenie, że przeniesienie na Gminę prawa własności przedmiotu przetargu nastąpi nie później niż w
terminie 30 dni od zakończenia okresu dzierżawy oraz uregulowaniu przez Gminę wszystkich zobowiązań wynikających z
zawartej umowy?
Odp. Gmina potwierdza termin przeniesienia własności po zakończeniu umowy dzierżawy
30. Czy Gmina potwierdza, że Gmina zobowiązana będzie zapewnić obsługę nieruchomości stanowiących przedmiot
przetargu, przyjmować wszelką dokumentację i korespondencję oraz ewentualne opłaty związane z obsługą
użytkowników, oraz zapewnić odpowiednie fakturowanie oraz egzekucję należności z tytułu opłat za korzystanie z
nieruchomości.
Odp. nie dotyczy omawianej nieruchomości
31. Prosimy o potwierdzenie, że Gmina pokryje koszt operatu szacunkowego nieruchomości po okresie trwania dzierżawy w
celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.
Odp. Nie ma potrzeby sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości po okresie trwania dzierżawy w celu ustalenia
wartości rynkowej nieruchomości, ponieważ zgodnie z pkt IV pkt 7 sprzedający przeniesie własność po cenie jej zakupu
32. Prosimy o potwierdzenie, że Nabywca nie ma obowiązku ponoszenia jakichkolwiek nakładów na Nieruchomości. Prosimy o
potwierdzenie, że w takim przypadku Gmina zobowiązana jest do poczynienia nakładów ulepszających, a w szczególności
przeprowadzi proces wdrażania wszelkich ulepszeń zgodnie z właściwymi wymaganiami technicznymi.
Odp. nie dotyczy tej nieruchomości
33. W związku z zapisem w §5 ust. 3 wzoru umowy sprzedaży „tj. prawem żądania wcześniejszej odsprzedaży
nieruchomości”, prosimy o odpowiedź czy Gmina pragnie uzyskać od Nabywcy prawo do odkupu (art. 593 i nast. kc.) w
zamian za określoną w umowie dodatkową opłatę, czy też skrócenie czasu trwania dzierżawy (i wcześniejszy odkup)
nastąpi na zasadzie odrębnego porozumienia zawartego w wyniku wzajemnych negocjacji stron.
Odp. Gmina dopuszcza możliwość wcześniejszego odkupu nieruchomości wraz ze zwiększeniem wysokości pozostałych do
spłaty czynszów w wysokości nie większej niż 10% pozostałej do zapłaty sumy czynszów dzierżawnych
34. W nawiązaniu do pytania nr 39 i w przypadku wyboru przez Gminę opcji prawa do odkupu na mocy art. 593 i nast. KC,
prosimy o potwierdzenie, że Gmina zapłaci Oferentowi dodatkową opłatę w wysokości 20 % pozostałych do zapłaty
czynszów dzierżawnych.
Odp. Gmina dopuszcza możliwość wcześniejszego odkupu nieruchomości wraz ze zwiększeniem wysokości pozostałych do
spłaty czynszów. Odniesienie do wysokości podwyżki czynszu możliwe będzie po ocenie nadesłanych ofert, z zastrzeżeniem iż
zaproponowany procent powiększenia tej zapłaty jest zdecydowanie zbyt wysoki
35. Prosimy Gminę o potwierdzenie, że w przypadku, gdy umowa zwrotnej sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy nie
zostanie zawarta w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej z przyczyn, za które odpowiada Gmina, Gmina
zobowiązana będzie do zapłaty na rzecz Oferenta karę umowną w wysokości 10% ceny odkupu nieruchomości.
Odp. Nie wyrażamy zgody na powyższy zapis. Proponujemy W takim przypadku że Gmina zapłaci karę umowną w wysokości
ceny nabytej nieruchomości wraz z podatkiem VAT obowiązującym na dzień naliczenia kary umownej w terminie 7 dni po
upływie oznaczonego terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży , kwota zapłaconej kary zostanie zaliczona na
poczet ceny sprzedaży.
36. Prosimy o potwierdzenie, że w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy dzierżawy na skutek okoliczności, za
które odpowiada Gmina, Gmina zapłaci Oferentowi opłatę rekompensacyjną w wysokości 20% pozostałych do zapłaty
czynszów dzierżawnych.
Odp. Gmina wyraża zgodę na zapłatę prowizji w wysokości nie większej niż 10% pozostałej do zapłaty sumy czynszów
dzierżawnych
37. Prosimy o potwierdzenie, że Gmina wyraża zgodę na wprowadzenie do umowy zapisy o treści: „W przypadku gdyby
którekolwiek z oświadczeń złożonych przez Gminę w niniejszej Umowie okazało się niezgodne z prawdą Gmina
zobowiązuje się zapłacić Nabywcy karę umowną w kwocie 50 000,00 PLN za każdy przypadek takiego niezgodnego z
prawdą oświadczenia”.
Odp. Gmina nie wyraża zgody na taki zapis
38. Czy Gmina wyrazi zgodę na dodanie zapisu do umowy dzierżawy o następującej treści: „Wysokość czynszu dzierżawnego
corocznie będzie waloryzowana o dodatni wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszony przez
Prezesa GUS w Monitorze Polskim za rok poprzedni, począwszy od ____ r.”.
Odp. Gmina nie wyraża zgody na taki zapis
39. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych niezabudowanych (określonych w przetargu) prosimy o informację, czy
istnieje plan zagospodarowania przestrzennego i jakie jest przeznaczenie tych gruntów.
Odp. dla przedmiotowego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy zawarte są w
załączniku nr 5 wzór umowy §2 pkt 4.
40. Prosimy o wyjaśnienie, czy przedmiotowe działki stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT?
Odp. dla przedmiotowego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy zawarte są w
załączniku nr 5 wzór umowy §2 pkt 4. Na tej podstawie przedmiotowe działki stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2
pkt 33 Ustawy o VAT
41. Mając na uwadze zasadę równego traktowania oferentów prosimy o wskazanie wzoru, wg którego Gmina dokona oceny
ofert (wskazanie sposobu obliczenia, zastosowanych wag).
Wykonawca proponuje, aby wzór wyglądał następująco:
„Najkorzystniejszą ofertą będzie ta, która zgromadzi największą ilość punktów wg. wzoru:
[(o.b.c./ n.o.c. x 0,2) + (n.o.cz./ o.b.cz. x 0,8)] x 100, gdzie:
o.b.c. – oferta z badaną ceną;
n.o.c. – najkorzystniejsza oferta cenowa (oferta z najwyższą ceną);
n.o.cz. – najkorzystniejsza oferta z podanym czynszem dzierżawnym (oferta z najniższą ceną);
o.b.cz. – oferta z badanym czynszem dzierżawnym”.
Odp. Gmina nie widzi takiej potrzeby, ponieważ określone w ogłoszeniu o przetargu w części VII pkt 3 są czytelne i dla Gminy
nie będzie problemu z wyborem najkorzystniejszej oferty biorąc pod uwagę zapisane kryteria oceny
Z poważaniem
Krzysztof Appel
Naczelnik Wydziału Geodezji i Gospodarki Przestrzennej