metody masowej - Wydział Prawa i Administracji UW

METODY MASOWEJ
WYCENY
prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer
Warszawa 2008
Wg Grzegorza Gerarda Noweckiego
Ewolucja systemów opodatkowania nieruchomości na świecie
Wprowadzenie
Niniejszy referat zawiera prezentację wyników badań nad systemami opodatkowania
nieruchomości
na świecie prowadzonymi przez Autora w ramach pracy doktorskiej.
Dotyczą one krajów członkowskich Unii Europejskiej oraz niektórych rozwiniętych i
rozwijających się państw tj. Australii, Chile, Chin, Indii, Izraela, Japonii, Kanady, Rosji, Stanów
Zjednoczonych, Szwajcarii oraz Turcji. W sumie zakres badań obejmuje blisko 40 krajów
o
zróżnicowanym położeniu geograficznym i potencjalne ekonomicznym, w związku z czym ich
dobór zapewnia reprezentatywności badań w przedmiotowym zakresie.
Jednocześnie referat oprócz prezentacji tendencji rozwojowych systemów opodatkowania
nieruchomości na świecie stawia sobie za cel także ich skonfrontowanie z doświadczeniami
polskimi oraz dokonanie merytorycznej oceny.
1. Klasyfikacja przedmiotowa systemów opodatkowania nieruchomości
Aby móc porównać systemy opodatkowania nieruchomości różnych krajów najpierw
należy dokonać ich systematyzacji w ramach typów, kategorii, a także poszczególnych rodzajów.
Z uwagi na różnorodność obowiązujących na świecie rozwiązań prawnopodatkowych, oprócz
klasyfikacji zasadniczej zgodnie z powyższym podziałem, dla przedstawienia całości problematyki
niezbędne jest dokonanie klasyfikacji uzupełniającej według bardziej zróżnicowanych kryteriów:
ekonomicznych, funkcjonalnych, kompetencyjnych oraz budżetowych. Pozwoli to na
kompleksowe zobrazowanie konstrukcji systemów opodatkowania nieruchomości i dokonanie na
tej bazie pogłębionej oceny.
1.1. Klasyfikacje zasadnicze
Generalnie systemy opodatkowania nieruchomości można podzielić na dwa podstawowe typy:
 systemy wartościowe,
 oraz systemy naturalne.
W ramach każdego z wymienionych typów opodatkowania nieruchomości wyróżnić można
najbardziej charakterystyczne dla nich kategorie, jak i szczegółowe rodzaje systemów, stąd dalsza
klasyfikacja przebiega odrębnie dla każdego typu systemów podatkowych.
1.1.1. Systemy wartościowe
Występują tutaj dwie kategorie systemowe:
 systemy rynkowe,
2
 oraz systemy nierynkowe.
Najważniejszą cechą powyższego podziału jest zależność od wartości rynkowej nieruchomości.
Zgodnie z tym kryterium można dokonać bardziej szczegółowej klasyfikacji systemów
opodatkowania nieruchomości na ich poszczególne rodzaje.
Systemy rynkowe
W ramach systemu rynkowego występują trzy główne rodzaje wartości, które ze względu na
konstrukcję podstawy opodatkowania można określić mianem:
 systemów wartości rzeczywistej odpowiadającej bieżącej wartości
rynkowej,
 systemów wartości historycznej, czyli wartości rzeczywistej która utraciła
walor aktualności,
 oraz systemów wartości przybliżonej ustalonej w wyniku uproszczenia metod
wyceny.
O ile pierwsze dwa rodzaje systemów opodatkowania nieruchomości cechuje jednolitość, przede
wszystkim ze względu na przyjęte standardy wyceny nieruchomości i aktualizacji wartości, to
ostatni z nich – system wartości przybliżonej jest niezwykle zróżnicowany. W ramach
przeprowadzonej analizy można wyodrębnić konstrukcje opodatkowania, których bazę stanowi:
wartość metryczna, parametryczna, deklaracyjna lub transakcyjna, katastralna, produktywna,
uśredniona, czy kierunkowa. Ze względu na ramy niniejszego opracowania tak szczegółowy
podział nie znajduje jednak zastosowania.
Systemy nierynkowe
Cechą wyróżniającą dla tej kategorii systemów opodatkowania nieruchomości jest wartość
odbiegająca znacząco od wartości rynkowej, a występujący w jej ramach podział wewnętrzny jest
dokonany nie tylko zgodnie z konstrukcją podstawy opodatkowania, ale przede wszystkim według
kryterium pochodzenia wartości, która co do zasady jest określana dla innych celów:
rachunkowych, kredytowych czy administracyjnych. Stąd też można wyróżnić systemy
opodatkowania nieruchomości oparte na kryterium:
 wartości księgowej, bilansowej lub amortyzacyjnej,
 wartości ubezpieczeniowej lub bankowej,
 oraz wartości urzędowej.
1.1.2. Systemy naturalne
Podobnie jak w przypadku systemów wartościowych, także ten typ opodatkowania nieruchomości
cechuje silne zróżnicowanie. W jego ramach wyróżnia się dwie podstawowe kategorie:
 systemów powierzchniowych,
 oraz innych systemów naturalnych.
Podział wewnętrzny wymienionych kategorii pozwala na wyodrębnienie poszczególnych rodzajów
systemów powierzchniowych:
 powierzchni fizycznej,
 powierzchni użytkowej lub zabudowy,
3
 powierzchni przeliczeniowej,
oraz w ramach kategorii pozostałych systemów naturalnych:
 znamion zewnętrznych nieruchomości,
 pożytków z nieruchomości.
Występujące w obrębie sytemu powierzchniowego zróżnicowanie w tej kategorii dotyczy przede
wszystkim sposobu pomiaru lub zastosowania określonych współczynników przeliczeniowych
zwiększających lub zmniejszających powierzchnię opodatkowania nieruchomości, podczas gdy
inne systemy naturalne cechuje odrębność konstrukcji podstawy opodatkowania, którą może
stanowić długość, szerokość, wysokość, a także ilość.
1.2. Klasyfikacje uzupełniające
Dodatkowo w ramach systemów opodatkowania nieruchomości można dokonać ich podziału pod
względem:
1) ekonomicznym, wskazującym na dominujący w danym kraju segment rynku nieruchomości,
zgodnie z którym wyodrębnia się trzy systemy:
 system wartości kapitałowej,
 system wartości czynszowej,
 oraz system mieszany;
2) funkcjonalnym, zgodnie ze sposobem wykorzystania podstawy opodatkowania nieruchomości,
gdzie można wyróżnić :
 systemy jednostkowe,
 systemy jednolite,
 oraz systemy uniwersalne;
3) źródłowym, wskazującym na zasadniczy kierunek zasilania informacyjnego systemu, zgodnie z
którym wyodrębnia się:
 systemy deklaracyjne,
 systemy ewidencyjne,
 oraz systemy wolnorynkowe;
4) budżetowym i kompetencyjnym, zgodnie przeznaczeniem podatków oraz poziomem
decentralizacji uprawnień fiskalnych, gdzie można wyróżnić:
 systemy centralne,
 systemy lokalne,
 oraz systemy mieszane.
2. Klasyfikacja podmiotowa systemów opodatkowania nieruchomości
4
W wyniku przyporządkowania rozwiązań prawnopodatkowych poszczególnych państw,
zgodnie z powyższą klasyfikacją przedmiotową systemów opodatkowania nieruchomości, można
w tym zakresie przedstawić aktualny obraz sytuacji na świecie. Z uwagi na członkostwo Polski w
Unii Europejskiej, prezentacja wyników badań została podzielona na dwa obszary porównawcze,
tj. dla krajów członkowskich UE oraz dla pozostałych wybranych państw.
W krajach Unii Europejskiej zdecydowanie dominującym rozwiązaniem jest system
wartościowy. Tylko w 4 państwach Unii obowiązuje system naturalny. Kraje te to Czechy, Polska,
Słowacja oraz Węgry. Nieco inaczej sytuacja kształtuje się w ramach wewnętrznego podziału
podstaw wartościowych. W obrębie kategorii systemów rynkowych występują zbliżone proporcje
co do ilości krajów unijnych wykorzystujących poszczególne rodzaje konstrukcji opodatkowania
nieruchomości. Najbardziej rozpowszechniona jest podstawa opodatkowania oparta na wartości
przybliżonej do rynkowej, ale niewiele mniejsze zastosowanie ma wartość historyczna i
rzeczywista. Wskazuje to na dość proporcjonalny rozkład poszczególnych rodzajów podstaw
rynkowych w krajach członkowskich Wspólnoty.
W obrębie kategorii systemów nierynkowych sytuacja przedstawia się inaczej. Żadne z
tego typu rozwiązań opodatkowania nieruchomości nie jest reprezentatywne w całości dla
badanych państw, a wykorzystywane jest jedynie przez kilka nowych państw członkowskich UE o
dominującym systemie opodatkowania powierzchni, lub wartości zbliżonej do rynkowej, gdzie
pełnią one rolę uzupełniającą w stosunku do systemu bazowego.
W pozostałych wybranych państwach świata sytuacja jest porównywalna jak dla krajów
Unii Europejskiej, gdyż występuje zdecydowana dominacja systemów wartościowych. Tylko 4
kraje stosują systemy naturalne – powierzchniowe: Chiny, Indie, Izrael oraz Rosja. Podobnie jak w
przypadku krajów UE obraz ten zmienia się w odniesieniu do podziałów wewnętrznych w ramach
poszczególnych kategorii systemowych. Najbardziej rozpowszechnionym rozwiązaniem w
zakresie opodatkowania nieruchomości w pozostałych krajach okazuje się wartość rzeczywista.
Taka podstawa opodatkowania dominuje w państwach Ameryki Pn., w Australii oraz Japonii. W
dużo mniejszym zakresie znajduje zastosowanie wartość zbliżona do rynkowej. Jednoczenie nie
stwierdzono występowania systemów historycznych.
W państwach o systemach naturalnych zaznacza się dominacja podstawy powierzchniowej,
zwłaszcza powierzchni przeliczeniowej, lecz w konstrukcjach podatkowych państw stosujących
takie rozwiązanie, w praktyce występują zazwyczaj różne rodzaje podstaw powierzchniowych.
Inne podstawy naturalne nie spełniają warunku powszechności ich zastosowania w systemach
opodatkowania nieruchomości badanych krajów.
Podsumowując wyniki zasadniczej analizy porównawczej nasuwają się następujące spostrzeżenia:
 systemy wartościowe są charakterystyczne dla krajów kapitalistycznych, a
powierzchniowe dla dawnych państw socjalistycznych,
 systemy wartości rynkowej są konstrukcjami jednorodnymi, wyjątki dotyczą
szczegółowych rozwiązań dla niektórych przedmiotów opodatkowania, jak biura
lub wały przeciwpowodziowe,
w przeciwieństwie do systemów
powierzchniowych,
 systemy wartości nierynkowych generalnie uzupełniają inne ustroje opodatkowania
nieruchomości w zakresie obejmującym opodatkowanie przedsiębiorstw,
 w obrębie systemów wartościowych charakterystyczne jest przyjęcie najbardziej
rynkowych rozwiązań tj. wartości rzeczywistej w najlepiej rozwiniętych
5
gospodarczo krajach: Ameryki Pn., Australii, Japonii, Hongkongu, Danii oraz
Holandii, Szwecji, Wielkiej Brytanii czy Hiszpanii; podobna zależność występuje w
odniesieniu do podstaw naturalnych - kraje bardziej rozwinięte gospodarczo
charakteryzuje
bardziej
rynkowa
podstawa,
zwłaszcza
powierzchnia
przeliczeniowa,
 systemy historyczne są typowe jedynie dla krajów Unii Europejskiej, zwłaszcza Starej
Unii, gdyż tylko w tych krajach występują.
Obrazu ukształtowania systemów opodatkowania nieruchomości na świecie uzupełnia
dodatkowa klasyfikacja według bardziej zróżnicowanych kryteriów.
Zgodnie z dokonanym podziałem ekonomicznym państw można stwierdzić, iż w zarówno
w krajach UE, jak i na świecie, sytuacja pod względem wykorzystania wartości jako podstawy
opodatkowania nieruchomości jest niejednolita. W poszczególnych państwach obowiązują co do
zasady systemy wartości kapitałowej lub czynszowej, lecz w niektórych krajach występują
systemy mieszane. Najlepszym przykładem jest tutaj Wielka Brytania, oraz w mniejszym stopniu
Republika Federalna Niemiec i Szwajcaria, które w zależności od rodzaju i przeznaczenia
nieruchomości stosują dla celów podatkowych zarówno wartość kapitałową, jak i czynszową.
Jednocześnie należy podkreślić, iż systemy wartości czynszowej w przebadanych państwach
występują w mniejszości, gdyż ponad połowa zbadanych krajów świata związała system
opodatkowania nieruchomości z wartością kapitałową.
Istotnym wyróżnikiem systemów opodatkowania nieruchomości jest także podział ze
względu na sposób wykorzystania określonego rodzaju wartości lub powierzchni stanowiącej
podstawę opodatkowania. Jak wynika z analizy, zasadniczo jest to rola stricte fiskalna, przede
wszystkim służąca potrzebom wymiaru podatków od nieruchomości, w mniejszym zakresie zaś
innych podatków. Tylko w nielicznych krajach ma ona dużo szersze zastosowanie i walor
wielofunkcyjny. Dotyczy to państw o systemach wartości rzeczywistej z coroczną taksacją lub
systemów powierzchniowych, mających geodezyjny (urzędowy) charakter. Brak jest w tym
aspekcie porównawczym różnic między krajami Wspólnoty i resztą świata.
Zbliżony wynik do wyżej wymienionej struktury ukształtowania systemów podatkowych
oddaje klasyfikacja ze względu na sposób wyznaczania podstaw opodatkowania. W powyższym
zakresie dominuje jeden model, którym jest określana urzędowo podstawa ewidencyjna. Tylko w
kilku państwach których systemy opodatkowania nieruchomości bazują na wartości rzeczywistej
można mówić o bezpośrednim działaniu rynku, a cechą charakterystyczną takiego systemu jest
powszechna dostępność do wyników taksacji oraz jawność i system odwoławczy od jej ustaleń. Z
klasyfikacji tej wynika także, iż marginalne znaczenie ma we współczesnym świecie system
autotaksacji.
Z przeprowadzonej analizy porównawczej wielu krajów świata wyłania się także obraz
podatków od nieruchomości jako podatków lokalnych. Tylko w dwóch z przebadanych państw
stanowią one dochód budżetu centralnego, a wyjątek ten dotyczy wyłącznie krajów członkowskich
UE, tj. Szwecji oraz Grecji. Kolejną prawidłowością jest przynależność tych danin do dochodów
własnych podstawowego szczebla samorządu terytorialnego tj. gmin. Tylko w niektórych krajach,
pozostających pod tym względem w mniejszości, dochody podatkowe z tego tytułu są
transferowane także na inne szczeble administracji samorządowej, jak powiaty czy prowincje. W
tym przypadku występuje podobne zróżnicowanie w państwach Unii jak i na świecie.
Ostatnim elementem na który należy zwrócić uwagę analizując systemy opodatkowania
nieruchomości jest rola jednostek samorządu terytorialnego i zakres ich uprawnień w
6
kształtowaniu podstawy opodatkowania oraz innych elementów podatku. Kompetencje
samorządów można tutaj podzielić na władcze, wówczas gdy decyzje lokalnych władz mają
wpływ na kształt danin publicznych, lub wręcz na ich wybór, oraz administracyjne, gdy to organy
samorządowe dokonują ustalenia bądź określenia podstawy wymiaru podatku. Jak to wynika z
przedmiotowej analizy w większości państw uprawnienia te są ograniczane, a tylko połowa z
przebadanych państw posiada własny aparat skarbowy. Taka sytuacja jest typowa zarówno dla
państw UE jak i pozostałych krajów.
1
3. Modelowa konstrukcja standardu systemu opodatkowania nieruchomości
Z przeprowadzonych badań wynika, iż ogólnym standardem w zakresie modelu konstrukcji
podstawy opodatkowania, jaki wyłania się z analizy porównawczej, jest kryterium wartości. Inne
kryterium podatkowe - powierzchni jako najpowszechniejsze wśród podstaw naturalnych - ma w
świecie w porównaniu z wartością dość ograniczone zastosowanie. Jednakże takie przedstawienie
wyników analizy byłoby zbyt dużym uproszczeniem w stosunku do istniejących podziałów
wewnętrznych w ramach wartościowych systemów opodatkowania nieruchomości. Występują tu
istotne różnice, a konstrukcje podstaw są na tyle złożone i niejednolite, iż powstaje obiektywna
konieczność ich uwzględnienia w przedstawieniu wyników przedmiotowej analizy w postaci
wynikowego modelu. Stąd też taki model konstrukcji systemu opodatkowania nieruchomości
należy budować zarówno w oparciu o podział podstaw wartościowych na podstawowe kategorie,
ale przede wszystkim ich rodzaje.
Zgodnie z przyjętym założeniem powszechności występowania danej kategorii
systemowej, z analizy porównawczej wynika, że ogólny standard konstrukcji systemu
opodatkowania nieruchomości we współczesnym świecie to wartość rynkowa. Gdyby jednak taki
model miał powstać na bazie bardziej szczegółowej analizy porównawczej, musiałby być dość
złożonym modelem teoretycznym, w którym występowałyby różne podstawy opodatkowania, w
zależności od rodzaju nieruchomości (inne dla gruntów, budynków, budowli), z uwzględnieniem
przeznaczenia lub wykorzystania nieruchomości (jak mieszkalne, komercyjne i przemysłowe).
Taki model rozwiązań światowych miałby więc kształt trójczłonowy. Odzwierciedlałby się w nim,
ze względu na znaczące różnice w ukształtowaniu podstawy opodatkowania, podział na grunty i
budynki oraz przedsiębiorstwa, gdzie dla poszczególnych przedmiotów podstawę opodatkowania
stanowiłaby:
 dla gruntów – wartość rzeczywista, z wyłączeniem gruntów rolnych,
 dla budynków – wartość przybliżona,
 dla przedsiębiorstw – wartość rzeczywista lub przybliżona.
Powyższy model konstrukcyjny systemu opodatkowania nieruchomości można jeszcze uzupełnić o
elementy wspólne charakterystyczne dla klasyfikacji uzupełniającej. Zaliczyć do nich należy:
 infrastrukturę wspomagającą bez której sam podatek nie mógłby funkcjonować, jak
kataster, monitoring rynku, taksacja, a także środki odwoławcze od jej ustaleń,
 wartość kapitałową jako bazę systemową,
 funkcję stricte fiskalną podstawy opodatkowania oraz jej ewidencyjno-urzędowy
charakter,
 lokalny charakter oraz uprawnienia samorządów do kształtowania wysokości tej
daniny.
7
Tak złożony model budowy systemu opodatkowania nieruchomości można określić mianem
pełnego standardu opodatkowania ad valorem.
4. Kierunki ewolucji systemów
Z przeprowadzonych badań porównawczych systemów opodatkowania nieruchomości
prawie 40 państw wyłania się kilka kierunków ich ewolucji. Najważniejszy obecnie ma na to
wpływ kryzys gospodarczy i finansowy przejawiający się na rynku nieruchomości istotnym
spadkiem wartości. W porównaniu z dotychczasową wieloletnią tendencją, trwającą od lat 60-ych,
wzrostu wartości nieruchomości na świecie, jej obniżenie sięgające 50% w Stanach
Zjednoczonych, 20 % w Wielkiej Brytanii i Hiszpanii, czy 30 % w krajach bałtyckich szokuje, w
następstwie czego pojawia się pytanie o przyszłość systemów opartych na wartości.
Można obecnie zaobserwować pewne kierunki zmian, które przy trwającym dłużej kryzysie
mogą przerodzić się w tendencję. Przejawiają się one w „zamrażaniu wartości” stanowiących
podstawę opodatkowania oraz odkładaniu w czasie cyklu taksacji. W ten sposób próbuje się
zapobiegać spadkowi dochodów z podatków od nieruchomości oraz ogranicza się wydatki na
taksację, która w takim przypadku prowadziłaby „o ironio” do zmniejszenia wpływów
podatkowych. Takie działania można zaobserwować zwłaszcza w Ameryce Pn., Wielkiej Brytanii,
czy Danii, a więc w krajach o systemach najbardziej rynkowej wartości rzeczywistej. Na
marginesie nasuwa się w tym miejscu refleksja jak to można powiązać z zasadami opodatkowania
ad valorem ? W praktyce okazuje się bowiem, iż nie ma to w ogóle znaczenia, w sytuacji walki o
ratowanie budżetu, co stanowi na tyle ważny priorytet przy którym nawet najbardziej szczytne
zasady podatkowe muszą ustąpić miejsca. Jednocześnie można tylko dywagować, o ile spadłyby
dochody z opodatkowania nieruchomości w Ameryce, gdyby obniżeniu uległa blisko o połowę
podstawa opodatkowania najwyższych podatków od nieruchomości w świecie. W dodatku, jak to
wynika z przedstawionej analizy porównawczej, są to podatki lokalne stanowiące dla wielu
samorządów podstawowe źródło dochodów podatkowych, co przy ogólnej tendencji zmniejszenia
się ogółem wpływów podatkowych, które można oszacować w granicach 20-30 %, może
prowadzić wprost do kryzysu finansów samorządowych.
Mając na uwadze powyższe można stwierdzić, iż występuje obecnie generalny kryzys
wartości, nie tylko w kontekście budżetowym, ale także ideowym. Jakie w takich okolicznościach
mogą pojawić się kierunki dalszej ewolucji systemów opodatkowania nieruchomości? W tak
złożonej i niepewnej sytuacji może ich być co najmniej kilka. Poniżej te najważniejsze:
 urynkawianie wartości poprzez zapewnienie jak największej zgodności podstawy
opodatkowania nieruchomości z wartością rzeczywistą, jak to ma miejsce w
Holandii, Danii, także Hongkong jest dobrym przykładem;
 kierunek przeciwny do powyższego to parametryzacja wartości i upraszczanie
systemu podatkowego w celu ograniczenia kosztów taksacji i procesu
administrowania podatkami od nieruchomości, przykładem jest tu Portugalia,
Niemcy, a na świecie Chile;
 powstawanie kolejnych systemów wartości historycznej w wyniku odkładania cyklu
powszechnej taksacji, czego zwłaszcza mogą doświadczyć niektóre nowe kraje
członkowskie UE, które przyjęły za podstawę opodatkowania nieruchomości
wartość rynkową, a zostały najbardziej dotknięte kryzysem gospodarczym, jak to
ma miejsce w państwach bałtyckich;
 zastępowanie wartości kapitałowej wartością czynszową jako bardziej stabilną i
odporną na kryzys, zwłaszcza w zakresie opodatkowania przedsiębiorstw;
8
 urynkawianie systemu powierzchniowego poprzez wykorzystanie parametrów i
współczynników rynkowych, a tym samym odwrócenie dotychczasowej tendencji
dążenia systemów do wartości rynkowej jako podstawy opodatkowania, jak to ma
miejsce w Indiach oraz krajach Europy środkowo-wschodniej;
 decentralizacja systemów opodatkowania nieruchomości w wyniku przekazania
coraz większych kompetencji na szczebel lokalny, co można zaobserwować na
przykładzie Holandii, Hiszpanii, Wielkiej Brytanii, Irlandii; także Bułgaria,
Rumunia, Słowacja i Słowenia w ostatnim czasie zwiększyły znacznie uprawnienia
podatkowe władz lokalnych;

rozwój form partnerstwa publiczno-prywatnego i autsorsingu podatków od
nieruchomości w zakresie infrastruktury tych danin, zarówno ewidencji, monitoringu,
jak i taksacji, co jest efektem procesu decentralizacji administrowania podatkami, czego
przykłady można znaleźć w systemach podatkowych niektórych krajów.
5. Ewolucja systemów opodatkowania nieruchomości a kontekst polski
W kontekście ewolucji systemów opodatkowania nieruchomości na świecie na koniec
należy odnieść się do rozwiązań polskich. Jak to przedstawia załączony wykres (slajd nr 1)
opodatkowanie nieruchomości w naszym kraju przynosi pokaźne wpływy, przy ich corocznym
wzroście o ponad pół mld zł (i to bez przyrostu wartości). Powstaje zatem pytanie czy w ogóle
system ten należy zmieniać, skoro generuje wymierne dochody i nie budzi protestów podatników ?
Także w porównaniu z innymi krajami środkowo-wschodniej Europy, tak jak Polska
członków UE, z którymi możemy się w pełni porównywać, sytuacja przedstawia się bardzo
dobrze, gdyż Polska jest liderem, jeżeli chodzi o wysokość uzyskiwanych z opodatkowania
nieruchomości dochodów (slajd nr 2).
Jednak w praktyce sytuacja jest dużo bardziej złożona. Pokazuje to struktura systemu
opodatkowania nieruchomości w Polsce w rozbiciu na trzy podstawowe przedmioty
opodatkowania (slajd nr 3). Jak widać na wykresie największe dochody przynosi opodatkowanie
budynków i budowli, a najmniejsze gruntów, co pokazuje rozkład wysokości obciążeń. Stanowi to
odwrócenie zasady opodatkowania sytemu ad valorem, gdzie to właśnie grunty są najsilniej
opodatkowywane, lub stanowią jedyny przedmiot opodatkowania, jak to ma miejsce w Australii
czy Estonii.
Najistotniejsza jednak wadę polskiego systemu ujawnia ostatni z prezentowanych
wykresów (slajd nr 4). Pokazuje on proporcję dochodów z podatku od nieruchomości w zależności
do przeznaczenia i sposobu wykorzystania nieruchomości, co wyjaśnia skąd takie a nie inne
wyniki statystyczne, oraz wskazuje na istotę problemu opodatkowania nieruchomości w Polsce.
Mając powyższe zróżnicowanie i nierówności systemowe na uwadze można prognozować
dwa różne kierunki ewolucji polskiego systemu opodatkowania nieruchomości, przy założeniu, że
miałby się on w ogóle zmienić.
Pierwszy z nich, to racjonalizacja i urynkowienie obecnego systemu powierzchniowego
poprzez uwzględnienie parametrów i współczynników rynkowych w konstrukcji podstawy
opodatkowania, a także w wyniku zmiany wysokości i zasad waloryzacji stawek podatku.
Drugi, to istotna reforma obecnego systemu i jego podział na dwa podatki: od
nieruchomości oraz od przedsiębiorstw, przy wartościowej podstawie opodatkowania. Jednakże
należy mieć świadomość, iż po wyodrębnieniu opodatkowania działalności gospodarczej, nowy
podatek od nieruchomości trzeba odbudować niemal od zerowego poziomu obciążeń fiskalnych.
Pokazuje to przykład opodatkowania mieszkania o powierzchni 100 m kw, którego maksymalna
wysokość, bez względu na położenie lokalu, wynosi obecnie w skali roku 62 zł !
9
Powyższe służy za najlepszy komentarz do chyba retorycznego pytania o kierunek w jakim
podąża polski system opodatkowania nieruchomości.
8
6
%
%
4
%
2
0
%
%
8
4
2
%
2
a
ni
to
0
7
%
%
%
2
%
R
Es
ch
ze
C
3
%
, 5
%
%
ia
%
2
un
0
%
um
1
ka
%
ls
2
4
1
Po
1
1
a
%
%
tw
6
4
Li
1
1
y
W ie lk o ś ć u d z ia łu
Udział podatku od nieruchomości w
dochodach ogółem gmin w nowych
państwach członkowskich UE (bez Łotwy)
źródło: Ministerstwo Finansów
10
Wpływy z podatku od nieruchomości w
latach 1999 - 2008
1
6
0
0
0
, 0
1
4
0
0
0
, 0
1
2
0
0
0
, 0
1
0
0
0
0
, 0
8
0
0
0
6
0
0
0
4
0
0
0
, 0
2
0
0
0
, 0
0
1 3 4 4 7 , 4
1 2 7 0 2 , 5
1 2 1 5 7 , 1
1 0 9 5 3 1 , 61 6 6 8 , 6
8 5 0 4 , 9
, 0
9 7 6 8 , 13 0 1 2 3 , 3
6 6 4 4 , 4
5 9 4 9 , 6
, 0
, 0
1
9
9
9 2
0
0
0 2
0
0
1 2
0
0
2 2
0
0
3 2
0
0
4 2
0
0
5 2
0
0
6 2
0
0
7 2
0
0
8
źródło: Ministerstwo Finansów
11
Struktura wpływów z podatku od
nieruchomości,
wg
przedmiotów
opodatkowania w 2008 r., w %
1 8 ,9
3 1 ,4
G
r u
n
t y
B
u
d
y n
B
u
d
o
w
k i
l e
4 9 ,7
źródło: Ministerstwo Finansów
Struktura
wpływów
z
podatku
od
12
nieruchomości
według
funkcji
przedmiotu opodatkowania, w 2008 r., w
%
1 5 , 1
D
P
z i a ł a l n o
o z o s t a ł e
ś ć
g
8 4 , 9
źródło: Ministerstwo Finansów
Wg prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer
13
o
s p
Rozwój państwa jest uzależniony od wielu czynników. Jednym z najważniejszych jest
sprawnie zorganizowany aparat fiskalny, działający według jasnych, przejrzystych a zarazem
efektywnych reguł. Jasnych i przejrzystych dla obywateli i efektywnych w stosowaniu. Nie ma
żadnych wątpliwości, iż aparat fiskalny, to znaczy wymiar i pobór podatku, jest ważny dla
funkcjonowania organizmu państwowego.
Z tego względu modernizacja istniejącej ewidencji gruntów i budynków spotyka się ze
zrozumiałym zainteresowaniem głównie specjalistów z zakresu rynku nieruchomości, prawników,
geodetów, ekonomistów.
Od początku lat 90-tych prowadzone są prace nad realizacją koncepcji zintegrowanego
systemu katastralnegoi. Głównym powodem ich podejmowania jest fakt, iż kataster nieruchomości
będzie podstawowym, niezbędnym elementem przeprowadzenia reformy systemu opodatkowania
nieruchomości.
Prace koncepcyjne prowadzone przez specjalistów z Ministerstwa Finansów, Ministerstwa
Infrastruktury oraz Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, dążą m. in. do realizacji zamierzenia
jakim jest przeprowadzenie powszechnej taksacji nieruchomości. Należy zaznaczyć, iż
powszechna taksacja jest określeniem, któremu w naszym kraju nie nadano rzeczywistego,
praktycznego znaczenia, z tego choćby względu, iż nigdy jeszcze jej nie przeprowadzono.
2. Wdrażanie katastru nieruchomości.
Polskie prawo definiuje ewidencje gruntów i budynków
- a przez to i
kataster
nieruchomości - jako: (§ 2 ust. 8 ust. Prawo geodezyjne i kartograficzneii) „jednolity dla kraju,
systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich
właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami,
budynkami, lokalami”.
Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) jest zakładanym i prowadzonym dla całego kraju
systemem informacyjnym , którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych. O ile księgi
wieczyste, odzwierciedlające stan prawny nieruchomości, są obecnie prowadzone w tradycyjnej
formie książkowej lub równolegle są prowadzone przy zastosowaniu systemu komputerowego, to
ewidencja gruntów i budynków musi być i jest prowadzona przy użyciu technologii
informatycznych.
Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest w oparciu o następujące przepisy prawne:
14
•
Ustawę z dnia 17 maja 1989. Prawo geodezyjne i kartograficzne ( Dz.U. z 2000 r. Nr
100, poz.1086 –jednolity tekst),
•
Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca
2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38 poz.454),
Inne akty prawne regulujące Ewidencję Gruntów i Budynków, a uzupełniające materię
regulowaną przez powyższe zapisy grupują się w poniższych ustawach i rozporządzeniach:
•
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000,
Nr46, poz.543 - j.t.),
•
Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia
2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów
uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz.U. z 2001, Nr 38, poz.455),
•
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 marca 1999 r.
w sprawie standardów technicznych dotyczących geodezji, kartografii oraz krajowego
systemu informacji o terenie (Dz.U. z 1999, Nr 30, poz. 297),
•
Rozporządzenie Ministra rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 14 listopada
2000 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz
udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu
ewidencyjnego (Dz.U. z 2000, Nr 115, poz.1209),
•
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji
gruntów (Dz.U. z 1956, Nr19, poz.97),
•
Rozporządzenie Ministra Skarbu Państwa z dnia 1 sierpnia 1997 r. w prawie
szczegółowych warunków i trybu prowadzenia ewidencji mienia, jej udostępniania i
wydawania z niej wyciągów przez agencję mienia wojskowego (Dz.U. z 1997. Nr.95,
poz.586)
Wdrażanie katastru nieruchomości nie sprowadza się tylko do realizacji zapisów ustawowych
oraz realizacji władczych decyzji administracyjnych wywodzących się z szczebli rządowych i
samorządowych.
Problematyczne
są
zagadnienia
związane
z
praktycznym
aspektem
funkcjonowania katastru. Prace pilotażowo-wdrożeniowe wskazały na wiele zagadnień których
sprecyzowanie jest niezbędne w przyszłym funkcjonowaniu systemu. Ważne jest tutaj takie
funkcjonalne powiązanie danych pochodzących z aktualnie istniejących ewidencji ( ksiąg
wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków), które umożliwiałoby efektywne pobieranie
informacji z obu źródeł. Powiązanie to powinno przebiegać zarówno na płaszczyźnie
15
informatyzacji obu zasobów, jak i też na płaszczyźnie proceduralnej, dotyczącej aktualizacji,
zmiany czy uzupełnienia danych.
3. Podstawy prawne powszechnej taksacji nieruchomości
Całokształt ustawodawstwa określającego zasady i tryb przeprowadzenia powszechnej
taksacji nieruchomości osadzony jest w dwóch aktach prawnych:
•
Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami, z dnia 21 sierpnia 1997 r. ( Dz. Ust. z 2000
r., Nr 46 poz. 543) Dział IV, Rozdział II.
•
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości, z
dnia 16 października 2001 roku. ( Dz. Ust. z 2001 r. Nr 135 poz. 1514)
Powyższe akty prawne nie wyczerpują całości zagadnienia. Powszechną taksację musi
poprzedzić wydanie odrębnej ustawy dla której delegację przewiduje art. 163 ust 1 ustawy o
gospodarce nieruchomościami. Określi ona termin jej rozpoczęcia i zakończenia a także wskaże
źródła jej finansowania. Niezbędne są także wytyczne techniczne przygotowane dla służb
katastralnych, precyzujące kompleksowo wszystkie szczegóły związane z praktycznym
przeprowadzeniem całej zamierzonej procedury.
4. Ustalenie wartości katastralnych w procesie powszechnej taksacji.
Powszechna taksacja nieruchomości, zgodnie z art. 161 ust.1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami ma na celu ustalenie wartości katastralnej nieruchomości. Wartości katastralne
wedle art.162. ust.2 ustawy wykorzystuje się do:
-
ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości,
-
przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub
właściwej jednostki samorządu terytorialnego,
-
przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest
określenie wartości nieruchomości.
Uprawnienia do stosowania procedur związanych z określeniem wartości katastralnych
nieruchomości przysługują rzeczoznawcom majątkowym, co jest rozwiązaniem nie tyleż
ustawowym ale i z gruntu słusznym, gdyż gwarantuje wysoki poziom przeprowadzanych wycen.
Należy zauważyć, iż określona przez rzeczoznawcę katastralna wartość nieruchomości nie jest
równoważna z wartością rynkową nieruchomości. Określając wartość nieruchomości odmienną od
16
wartości katastralnej, zawsze powinno się mieć świadomość, iż wartość podana w katastrze
nieruchomości wymaga doprecyzowania. Wartość katastralna w zakresie metodyki dochodzenia
do jej końcowego wyniku można przedstawić jako odwrotność procedury określania wartości
rynkowej. W procesie określania wartości katastralnej, rozpoczynając od wyznaczenia jej dla
nieruchomości reprezentatywnej określa się wartość wszystkich nieruchomości (wartość 1 m2 ) w
danej strefie taksacyjnej, podczas gdy określając wartość rynkową nieruchomości metodą analizy
statystycznej rynku,
określa się wartość jednej nieruchomości przez zbadanie wielu.
Nieruchomość reprezentatywna w świetle rozporządzenia jest jednostką taksacyjną zawierająca
charakterystyczne cechy oraz przeciętne parametry cech typowych dla danego rodzaju
nieruchomości w danej strefie taksacyjnej.
Nieruchomość reprezentatywna jest kluczowym zagadnieniem powszechnej taksacji. W
przypadku każdej strefy taksacyjnej ustalać się będzie jednostkowe wartości 1 m2 powierzchni
jednostek taksacyjnych
składających się na nieruchomość reprezentatywną. Nieruchomość
reprezentatywna ma być istniejącą nieruchomością, ale jest zarazem nieruchomością „wirtualną”
bo charakteryzuje się typowymi cechami dla całej danej strefy taksacyjnej. Rzeczoznawca
oszacowując daną nieruchomość reprezentatywną posługiwać się będzie określonymi w prawie
cechami nieruchomościiii. Nakład pracy wykonywanej przy określaniu wartości katastralnej będzie
zapewne mniejszy od tego, który należy ponieść przy dochodzeniu do innych wartości
nieruchomości, jednak wymagać będzie dysponowania innym zasobem czy nawet kategoriami
informacji niezbędnych do wykonania czynności szacowania.
W procesie szacowania nieruchomości reprezentatywnej należy uwzględnić różnice między
nią
a pozostałymi wszystkimi nieruchomościami przy użyciu cech charakterystycznych dla
nieruchomości występujących w danej strefie taksacyjnej. Określenie wpływu tych cech na
wartości jednostkowe powierzchni gruntów i wartości części składowych gruntu, polega na
ustaleniu współczynników korygujących. Obligatoryjne cechy odpowiednio do każdego rodzaju
gruntu i części składowych gruntu odkreślone są w Rozporządzeniu w sprawie powszechnej
taksacji nieruchomości z dnia 29 października 2001. Artykuł 8 Rozporządzenia określa, iż do
charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także
gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, zalicza się:
1) położenie,
2) funkcję wyznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
4) stan zagospodarowania,
5) intensywność zabudowy,
17
6) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości.
Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych zalicza się:
1) położenie,
2) rodzaj użytku gruntowego,
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej,
4) klasę gleboznawczą gruntu.
Do charakterystycznych cech budynków zalicza się:
1) położenie,
2) rodzaj budynku,
3) wyposażenie w instalacje wewnętrzne,
4) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości,
5) stopień zużycia.
Do charakterystycznych cech lokali zalicza się:
1) położenie w budynku,
2) rodzaj lokalu,
3) wyposażenie w instalacje wewnętrzne,
4) stopień zużycia.
Powyższy katalog nie jest katalogiem zamkniętym. Ustawodawca zastrzegł, iż do
charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali,
powyżej wskazanych , można także
zaliczać inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej. Rozporządzenie
wskazuje na podstawowe źródła informacji dla danych o nieruchomościach, na pierwszym miejscu
stawiając kataster nieruchomości. Wymienionymi następnie źródłami są :
•
księgi wieczyste,
•
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
•
dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości,
•
mapa zasadnicza,
•
geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
•
dokumenty i informacje, których prawny obowiązek dostarczenia do urzędu katastralnego ma
właściciel lub władający nieruchomością,
•
informacje uzyskane od organów podatkowych lub innych organów i jednostek
organizacyjnych,
•
ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.
Dodatkowymi źródła danych o nieruchomościach wedle rozporządzenia mogą być:
18
•
wyniki inwentaryzacji,
•
oświadczenia składane przez właścicieli, użytkowników wieczystych lub inne osoby władające
nieruchomościami,
•
rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane,
•
dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego,
Zauważyć należy iż katalog źródeł zasilania informacyjnego procesu powszechnej taksacji
nieruchomości jest przedstawiony w sposób bardzo szeroki. Rozporządzenie w sprawie ewidencji
gruntów i budynków, które jest podstawą do tworzenia katastru nie zawiera wszystkich informacji
niezbędnych do przeprowadzenia PTN. Rozdział 4 w/w rozp. określające szczegółowy zakres
informacji objętych ewidencją gruntów i budynków oraz zakres informacji objętych rejestrem cen
i wartości nieruchomości tylko w pewnym zakresie wyczerpuje swoim zasobem wszystkie
oczekiwane dane potrzebne do przeprowadzenia PTN. PTN potrzebuje więc większego zakresu
informacji niż jest to do uzyskania w zmodernizowanym katastrze nieruchomości.
5. Zakres prac prowadzonych przez rzeczoznawców majątkowych a
powszechna taksacja nieruchomości
Określona wartość katastralna wygenerowana przez proces powszechnej taksacji i wpisana
w kataster nieruchomości będzie miała szerokie zastosowanie w praktyce działania samorządów
terytorialnych. Cytowany artykuł 162 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje w jakich
sytuacjach może być wykorzystywana wartość katastralna. Dopiero przyszła praktyka działalności
urzędów wykaże jak bardzo ta rozszerzająca interpretacja powyższego przepisu będzie
obowiązywać. Jednak już teraz można przewidywać, iż wartość katastralna nieruchomości nie
będzie spełniać wszystkich kryteriów wartości rynkowej nieruchomości.
Powstaje jednak
pytanie w jakim stopniu określona wartość katastralna w procesie
powszechnej taksacji nieruchomości będzie wykluczała lub zmniejszała
zapotrzebowanie na
usługi rzeczoznawców nie zatrudnionych przez organy katastralne.
W sposób oczywisty nadal z ich usług będą korzystać jednostki samorządu terytorialnego.
Z wartości katastralnych w nie będzie można wygenerować wielkości związanych z wzrostem
wartości nieruchomości spowodowanym przez inwestycje gminne. Instytucja opłat adiacenckich
nakładanych przez organy gminne wciąż będzie pociągać za sobą ogrom pracy przy której praca
rzeczoznawcy jest niezbędna. Analogiczna sytuacja wiąże się z opłatami planistycznymi.
Podkreślić należy także, iż wartość nieruchomości zapisana w katastrze nieruchomości nie
jest wartością równoznaczną z rynkową wartością danej nieruchomości. Co prawda informacja z
19
katastru będzie cenną wskazówką
w procedurze jednostkowej wyceny nieruchomości ale
wymagać będzie dodatkowej „obróbki” w celu określenia jej wartości rynkowej.
Literatura:
-
„Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami” ; red. G. Bieńka, Zielona Góra ,
2000
-
Wytyczne przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości; Wykona przez zespół: prof.
dr hab. inż. Z. Adamczewski, mgr inż. T. Telega, mgr inż. Z. Bojar
-
L. Etel., Reforma systemu opodatkowania nieruchomości, Sejmowe Biuro Studiów i
Ekspertyz, Warszawa 1999 r, Raport nr 155.
J. Gaździcki. Systemy katastralne,
Warszawa, 1995
20
Dz.U. z 2008 roku Nr 59, poz. 369;
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
z dnia 21 sierpnia 1997
Rozdział 2
Powszechna taksacja nieruchomości
Art. 160
Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości, dla których ustala się wartość
katastralną.
Art. 161
1. Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości i
jest przeprowadzana, na podstawie niniejszej ustawy oraz odrębnych przepisów, przez organy
prowadzące kataster nieruchomości.
2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości
reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do
ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość
nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych
nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na
obszarze gmin sąsiadujących.
3. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej,
a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy
majątkowi.
Art. 162
21
1. Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny
uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do
wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej
wyceny.
2. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od
nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw,
przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej
jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których
wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.
Art. 163
1. Powszechną taksację nieruchomości przeprowadza się okresowo. Termin rozpoczęcia oraz
zakończenia powszechnej taksacji nieruchomości, a także źródła jej finansowania, określi odrębna
ustawa.
2. W okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych powszechnych taksacji
nieruchomości ustalone w wyniku poprzedniej powszechnej taksacji wartości katastralne
przeszacowuje się, stosując wskaźniki cen nieruchomości, o których mowa w art. 5.
3. Rada gminy może podjąć uchwałę o przeprowadzeniu na koszt gminy powszechnej taksacji
nieruchomości w okresie między terminami ustalonymi w ustawie, o której mowa w ust. 1, jednak
nie częściej niż co 3 lata.
Art. 164
1. Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i
tabele taksacyjne.
2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli
zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości.
3. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednej gminy, wartość katastralną
ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości położonej w każdej z tych gmin.
22
4. Jeżeli zachodzi potrzeba zastosowania kilku podejść w celu ustalenia wartości katastralnej tej
samej nieruchomości, wartość tę ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości, dla której
zastosowano odrębne podejście.
Art. 165
Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość
katastralna jego części składowych.
Art. 166
1. W celu ustalenia wartości katastralnej gruntu określa się dla stref wyodrębnionych, ze względu
na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową, jednostkowe wartości powierzchni gruntów
położonych w tych strefach.
2. Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w wyodrębnionych strefach przedstawia się w
wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych.
3. Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze
nieruchomości oraz jednostkowej wartości, o której mowa w ust. 2.
Art. 167
1. W celu ustalenia wartości katastralnej części składowych gruntu określa się jednostkowe
wartości powierzchni tych części składowych w grupach, uwzględniając ich położenie oraz
różnice, jakie między nimi występują.
2. Jednostkowe wartości powierzchni części składowych gruntu w wyodrębnionych grupach
wykazuje się w tabelach taksacyjnych.
3. Wartość katastralną części składowych gruntu ustala się jako sumę wartości katastralnej
poszczególnych obiektów składających się na te części. Wartość katastralną poszczególnych
obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz
wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych.
4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do budynków oraz lokali stanowiących odrębny
przedmiot własności.
23
Art. 168
Przepisy art. 166 i 167 stosuje się również w razie konieczności ponownego ustalenia wartości
katastralnej po przeprowadzeniu powszechnej taksacji nieruchomości.
Art. 169
1. Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na
podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanego przez rzeczoznawców
majątkowych.
2. Organ prowadzący kataster nieruchomości, w porozumieniu z właściwym terytorialnie wójtem,
burmistrzem albo prezydentem miasta, wykłada mapy taksacyjne i tabele taksacyjne do
publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Informację o wyłożeniu ogłasza się w formie
obwieszczenia oraz w miejscowej prasie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej
miejscowości, określając miejsce i termin wyłożenia wraz z pouczeniem o możliwości zgłaszania
zarzutów.
3. Każdy, czyjego interesu prawnego dotyczą ustalenia wynikające z map i tabel taksacyjnych,
może w okresie wyłożenia zgłaszać do nich zarzuty.
4. Organ prowadzący kataster nieruchomości rozpatruje zgłoszone zarzuty i przedstawia je radzie
gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości, wraz z propozycją rozstrzygnięcia,
dołączając mapy i tabele taksacyjne. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie nadania mocy
urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym, w której rozstrzyga również o sposobie
załatwienia zgłoszonych zarzutów.
5. Stronie niezadowolonej ze sposobu załatwienia zgłoszonych zarzutów przysługuje skarga do
sądu administracyjnego.
6. Uchwała rady gminy w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom
taksacyjnym podlega ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Art. 170
24
1. Organ prowadzący kataster orzeka, w drodze decyzji, o ustaleniu wartości katastralnej
nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości.
2. Decyzja, o której mowa w ust. 1, podlega natychmiastowemu wykonaniu.
3. Wartości katastralne nieruchomości ustalone na podstawie obowiązujących map i tabel
taksacyjnych, wpisane w katastrze nieruchomości, uzyskują z datą ich wpisu moc danych
urzędowych.
4. Wartości, o których mowa w ust. 3, mogą być aktualizowane na wniosek właściciela lub
użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z
urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się
odpowiednio.
Art. 171
1. Osoby, o których mowa w art. 170 ust. 4, są obowiązane dostarczyć organowi prowadzącemu
kataster nieruchomości dokumenty i informacje dotyczące tej nieruchomości, niezbędne do
przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości.
2. W razie niedostarczenia dokumentów i informacji, o których mowa w ust. 1, organ prowadzący
kataster nieruchomości, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, ustala wartość
katastralną tej nieruchomości na podstawie dostępnych dokumentów i informacji.
Art. 172
1. Naczelny organ administracji państwowej, właściwy w sprawach katastru nieruchomości,
przeprowadza co roku na wybranych obszarach kontrolę powszechnej taksacji nieruchomości.
2. Wyniki kontroli, o której mowa w ust. 1, mogą stanowić podstawę do przeprowadzenia kolejnej
powszechnej taksacji nieruchomości na wybranych obszarach.
Art. 173
25
Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób przeprowadzenia powszechnej taksacji
nieruchomości, uwzględniając:
1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji,
2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną,
3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb powszechnej taksacji,
4) sposób ustalania wartości katastralnych,
5) sposób zakończenia powszechnej taksacji,
6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli powszechnej taksacji nieruchomości,
7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu powszechnej taksacji oraz
sposób ich sporządzania.
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW
z dnia 29 czerwca 2005 r.
26
w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości
Na podstawie art. 173 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z
2004 r. Nr 261, poz. 2603 i Nr 281, poz. 2782 oraz z 2005 r. Nr 130, poz. 1087) zarządza się, co
następuje:
§ 1.
Rozporządzenie określa sposób przeprowadzania powszechnej taksacji nieruchomości, zwanej
dalej „taksacją”, w tym:
1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji;
2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną;
3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji;
4) sposób ustalania wartości katastralnych;
5) sposób zakończenia taksacji;
6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli taksacji;
7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu taksacji oraz sposób ich
sporządzania.
§ 2.
Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
1) ustawie -- należy przez to rozumieć ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami;
2) jednostce taksacyjnej -- należy przez to rozumieć:
a) w odniesieniu do gruntu -- działkę gruntu lub jej część o przeznaczeniu odmiennym od działek
sąsiednich lub pozostałej części działki, ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego, lub o innym sposobie użytkowania danej części działki w przypadku braku tego
planu,
b) w odniesieniu do części składowych gruntu -- budynek, lokal w budynku wielolokalowym lub
inne urządzenie trwale z gruntem związane.
§ 3.
Zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzeniu taksacji obejmuje w szczególności:
27
1) określenie osób, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy, uczestniczących w procedurach
związanych z przeprowadzeniem taksacji;
2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej i katastru nieruchomości;
3) przeznaczenie nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego;
4) sposób użytkowania nieruchomości;
5) rodzaje części składowych gruntu.
§ 4.
1. Nieruchomości reprezentatywne wybiera się z uwzględnieniem charakterystycznych cech dla
danego rodzaju nieruchomości w danej strefie, o której mowa w art. 166 ust. 1 ustawy, zwanej
dalej „strefą taksacyjną”.
2. Wartość nieruchomości w procesie taksacji ustala się z uwzględnieniem charakterystycznych
cech nieruchomości wpływających na ich wartość katastralną.
§ 5.
Do celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów:
1) grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele
niż rolne i leśne;
2) grunty rolne i leśne.
§ 6.
1. Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a
także gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, wpływających na wartość katastralną
zalicza się:
1) położenie;
2) przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku
braku tego planu sposób użytkowania;
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
4) stan zagospodarowania;
5) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości.
2. Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych wpływających na wartość katastralną
zalicza się:
1) położenie;
28
2) rodzaj użytku gruntowego;
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej;
4) klasę gleboznawczą gruntu.
3. Do charakterystycznych cech budynków wpływających na wartość katastralną zalicza się:
1) położenie;
2) rodzaj budynku;
3) sposób użytkowania;
4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne;
5) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości;
6) stopień zużycia.
4. Do charakterystycznych cech lokali wpływających na wartość katastralną zalicza się:
1) położenie w budynku;
2) rodzaj lokalu;
3) sposób użytkowania;
4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne;
5) stopień zużycia.
5. Do charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali, o których mowa w ust. 1--4, można
także zaliczać inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej.
§ 7.
1. Podstawowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji są:
1) kataster nieruchomości;
2) księgi wieczyste;
3) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
4) dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości;
5) mapa zasadnicza;
6) geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu;
7) dokumenty i informacje, o których mowa w art. 171 ust. 1 ustawy;
8) informacje uzyskane od organów administracji publicznej, w tym od organów podatkowych, a
także agencji, którym Skarb Państwa powierzył w drodze ustaw wykonywanie prawa własności i
innych praw rzeczowych na jego rzecz;
9) ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.
2. Dodatkowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji mogą być w
szczególności:
29
1) wyniki inwentaryzacji;
2) oświadczenia składane przez osoby, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy;
3) rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane;
4) dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego.
§ 8.
Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza się odrębnie dla każdej gminy w granicach
obrębów, o których mowa w przepisach o katastrze nieruchomości.
§ 9.
1. Przed przystąpieniem do sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych należy dokonać
analizy danych, o których mowa w § 7.
2. Granice stref taksacyjnych ustala się na podstawie analiz, o których mowa w ust. 1.
§ 10.
1. Na mapie taksacyjnej sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej) dla każdej strefy
taksacyjnej podaje się granice tej strefy, jej identyfikator, wartość 1 m2 powierzchni gruntu
nieruchomości reprezentatywnych oraz cechy tych nieruchomości.
2. Integralną częścią mapy taksacyjnej jest wykaz stref taksacyjnych.
3. Wykaz stref taksacyjnych zawiera:
1) identyfikator strefy taksacyjnej;
2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;
3) rodzaj gruntu;
4) wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej;
5) cechy nieruchomości reprezentatywnej;
6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami
innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej;
7) jednostkowe wartości katastralne poszczególnych działek gruntu.
4. Wzór wykazu stref taksacyjnych określa załącznik nr 1 do rozporządzenia.
§ 11.
1. Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej są wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych
wartościach powierzchni 1 m2 części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania
nieruchomości reprezentatywnych.
30
2. W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu sporządza się tabelę
taksacyjną.
3. Tabela taksacyjna zawiera następujące dane:
1) identyfikator strefy taksacyjnej;
2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;
3) rodzaj części składowych gruntu;
4) wartość 1 m2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej;
5) cechy nieruchomości reprezentatywnej;
6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami
innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej;
7) jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu.
4. Wzór tabeli taksacyjnej określa załącznik nr 2 do rozporządzenia.
§ 12.
Wielkości współczynników korygujących, o których mowa w § 10 ust. 3 pkt 6 oraz w § 11 ust. 3
pkt 6, ustala się przy zastosowaniu metod analizy statystycznej.
§ 13.
Wartość katastralna nieruchomości składa się z:
1) wartości jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tę stanowi cała nieruchomość;
2) sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część
nieruchomości lub jeżeli stanowią one poszczególne części składowe gruntu.
§ 14.
Po ustaleniu wartości katastralnych nieruchomości, wpisaniu do katastru nieruchomości oraz
nadaniu im mocy danych urzędowych na podstawie art. 170 ustawy, organ przeprowadzający
taksację składa wniosek do wojewody o ogłoszenie w wojewódzkim dzienniku urzędowym
obwieszczenia o zakończeniu taksacji.
§ 15.
1. W okresie pięciu lat od zakończenia taksacji lub poprzedniej kontroli taksacji dokonuje się
kontroli wartości katastralnych wszystkich nieruchomości, dla których tę wartość ustalono.
31
2. Kontrola, o której mowa w ust. 1, obejmuje coroczną kontrolę wartości katastralnych co
najmniej 20 % powierzchni nieruchomości na kolejno wybranych obszarach w granicach każdej
gminy. Sprawdzenie aktualności wartości katastralnych wpisanych w katastrze nieruchomości
następuje przez porównanie z cenami uzyskiwanymi w obrocie nieruchomościami oraz
wartościami nieruchomości zawartymi w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych
do katastru nieruchomości.
3. Przy kontroli, o której mowa w ust. 1, stosuje się metody analizy statystycznej.
4. Wyniki kontroli taksacji przekazuje się do dnia 31 marca każdego roku właściwym terytorialnie
gminom.
§ 16.
Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
Prezes Rady Ministrów: w z. /. Jaruga-Nowacka
Międzynarodowe Standardy Wyceny
32
Międzynarodowe Wskazówki Interpretacyjne Nr 13 „Wycena masowa do celów opodatkowania”
stanowią m.in.:
1.2
Proces wyceny masowej może być wykorzystany jako metodologia dla ustalenia podatku od
wartości (ad valorem) nieruchomości lub dla prowadzenia studiów statystycznych i
ekonomicznych w programach administracji rządowej. Wyniki wyceny ułatwiają tworzenie
dochodów z podatków, wyrównywanie dochodów z podatków oraz dystrybucję korzyści
osiąganych przez władze. Stosowany w niniejszych WI termin „wycena masowa” oznacza
wycenę masową wykorzystywaną do wskazanych powyżej celów.
1.3
Skuteczny system opodatkowania nieruchomości winien zawierać następujące elementy:
(a) system prawny i infrastrukturę prawną , które określają, wspierają i chronią prawa
własności;
(b) stanowiący podstawę opodatkowania system ewidencji i inwentaryzacji obejmujący
wszystkie działki gruntu;
(c) dane rynkowe wystarczające do wykonania wyceny;
(d) odpowiednie środki oraz wyszkolony personel do wdrożenia systemu;
(e) ciągłą aktualizację ewidencji i bazy danych w celu zapewnienia doskonalszych danych,
dokładniejszych wycen i sprawiedliwszego opodatkowania; oraz
(f) proces wypróbowania i testowania opracowanych modeli w celu
zapewnienia spójności metodologii i jej zastosowania.
1.4
Proces wyceny masowej obejmuje:
(a) identyfikację nieruchomości podlegających wycenie;
(b) określenie obszaru rynku w kategoriach konsekwentnych zachowań ze strony
właścicieli i potencjalnych nabywców;
(c) rozpoznanie charakterystycznych cech podaży i popytu , wpływających na
kształtowanie wartości na określonym rynku;
(d) opracowanie modelu odzwierciedlającego związki pomiędzy atrybutami
wpływającymi na wartość na danym rynku;
33
(e) kalibrację modelu w celu określenia, jaki jest udział we wpływie na wartość
nieruchomości, jej cech indywidualnych,
(f) zastosowanie odzwierciedlonych w modelu wniosków co do cech
charakterystycznych wycenianej (wycenianych) nieruchomości;
(g) uzasadnianie zastosowanego procesu wyceny masowej, modelu, pomiarów lub
innych interpretacji łącznie z oceną wyników w sposób ciągły w trakcie trwania
procesu i/lub na jego wyraźnych etapach.
(h) przegląd i uzgodnienie wyników Wyceny Masowej.
1.5
Podstawą wyceny masowej jest Wartość Rynkowa zdefiniowana w MSW 1,pkt. 3, której
modyfikacje winny wynikać z odpowiednich regulacji lub przepisów. Jeżeli wspomniane
regulacje i przepisy zastrzegają zastosowanie podstawy wyceny innej niż Wartość Rynkowa,
rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zastosować odpowiednie metody wyceny
przestrzegając zasad Międzynarodowych Standardów Wyceny dotyczących tego typu
okoliczności. Zobacz MSW 2, część 5 oraz pkt. 5.5.1 (e) poniżej w podrozdziale ujawnianie
informacji w wycenach masowych.
1.6.
Wyceny masowe mogą być przygotowane przy pomocy komputera lub bez jego pomocy.
Komputeryzacja spowodowała większą wydajność procesu wyceny masowej oraz jego
większe rozpowszechnienie, ale nie spowodowała zmiany samego procesu. Bazy danych i
oprogramowanie komputerowe są wykorzystywane przy gromadzeniu danych ,
sporządzaniu map, analizie danych i testowaniu wyników.
1.7.
Tworzenie systemów wyceny masowej do celów opodatkowania powinno być zgodne z
naukowo uznanymi standardami zastosowań statystycznych.
1.8.
Pomimo, że lokalne uregulowania prawne mają pierwszeństwo, to personel szacujący,
który przeprowadza wyceny masowe, jest zobowiązany do przestrzegania Kodeksu
Postępowania MSW. Pojęcie Wartości Rynkowej zostało przyjęte jako podstawa wyceny
przez większość systemów prawnych. Wymogi Kodeksu Postępowania
MSW są
niezbędnym uzupełnieniem lokalnego prawa. Wymogi te odnoszą się do :
(a) samego procesu wyceny ; i
34
(b) zastosowania komputerów i komputerowo generowanych modeli w procesie wyceny
masowej.
2
Zakres
2.1 Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest w większości przypadków
określona w przepisach prawnych lub regulacjach dotyczących wykonywania zleceń wyceny
masowej. Znajomość przepisów prawnych dotyczących podatku ad valorem i opodatkowania
nieruchomości, stosowanie się do nich i przestrzeganie ich uregulowań stanowi zawodowy
obowiązek rzeczoznawcy majątkowego.
2.2 Różnorodne wyniki programów wyceny masowej mają implikacje finansowe dla administracji
rządowej. Przy realizacji celów tworzenia dochodów z podatków, wyrównywania dochodów i
dystrybucji korzyści, każde odstępstwo od właściwej podstawy oszacowania zaowocuje
niesprawiedliwością. Krajowe prawo określa podstawę i definicje wartości (t.j. szacunki lub
wskaźniki opracowane w zleceniach wyceny masowej), procedury administracyjne zbierania i
dostarczania danych do wyceny, ramy czasowe pomiędzy przedsięwzięciem kolejnych wycen
masowych oraz procesy odwoławcze dotyczące szacunków lub wskaźników.
2.3 Zakres wykonanego zlecenia winien być spójny z:
(a) oczekiwaniami uczestników rynku wobec takich samych lub podobnych usług
wyceny; i
(b) wymaganiami Standardów KMSW, Wskazówek Interpretacyjnych i Zastosowań dla
takich samych lub podobnych zleceń
3
Definicje
3.1 Opodatkowanie Nieruchomości od Wartości (Ad Valorem). Procedura tworzenia dochodów z
podatków oparta na określeniu wartości nieruchomości, która to wartość powiązana zostaje z
określonymi w ustawie opłatami właściwymi dla danego okresu czasu..
35
3.2 Wyznaczanie skali. Proces analizy grup nieruchomości i danych rynkowych w celu określenia
konkretnych parametrów operacyjnych danego modelu.
3.3 Wycena masowa. Praktyka wyceny wielu nieruchomości na daną datę poprzez systematyczne i
jednolite zastosowanie metod i technik wyceny pozwalających na statystyczną ocenę i
analizę wyników.
3.4 Proces wyceny masowej. Procedury stosowane w zleceniach wyceny masowej w celu
określenia szacunków i/lub wskaźników. Proces ten obejmuje osiem stadiów, określonych w
pkt. 1.4 powyżej.
36
i
ii
iii