działalność finansowa spółdzielni

Działalność finansowa Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej
„DĄŻNOŚĆ” w 2013 roku
Gospodarka finansowa Spółdzielni prowadzona była w 2013 roku w oparciu o obowiązujące przepisy
Ustawy o Rachunkowości, Prawa Spółdzielczego, Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz plan
gospodarczy uchwalony przez Radę Nadzorczą Uch.nr. 70/15 z dnia 12.12.2012 r. oraz korektę planu
dotyczącą funduszu remontowego uchwaloną 02.07.2013 r. Uch.nr.25/16 i 24.09.2013 r. Uch. Nr.35/22
Polityka finansowa zapewniała płynność finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie wszelkich
zobowiązań Spółdzielni.
Sprawozdanie finansowe za 2013 r. obrazuje całokształt działalności Spółdzielni i podlega badaniu przez
biegłego rewidenta.
Bilans za 2013 r. po stronie aktywów i pasywów zamknął się kwotą 56.586.094,65 zł.
I. Aktywa bilansu to aktywa trwałe i obrotowe Spółdzielni .
Na aktywa trwałe składają się:
1. Rzeczowe aktywa trwałe o wartości :
40.251.900,19 zł.
z czego przypada na:
-
budynki i budowle
-
prawo wieczystego użytkowania
3.759.159,37 zł.
-
urządzenia techniczne i maszyny
25.542,74 zł.
-
pozostałe środki trwałe
223.962,97 zł.
-
środki trwałe w budowie
195.695,42 zł.
36.047.539,69 zł.
W bilansie aktywa trwałe wykazane są w wartości netto po odjęciu umorzenia i amortyzacji, której
wartość stanowi kwotę: 28.876.014,59 zł
W związku z wyodrębnieniem własności lokali na rzecz członków, wartość majątku trwałego sukcesywnie
ulega zmniejszeniu. W okresie sprawozdawczym ustanowiono 9 odrębnych własności lokali. W wyniku tych
działań majątek trwały spółdzielni został zmniejszony o 264.312,52 zł., z tego na budynki przypada
255.876,84 zł., a na prawo wieczystego użytkowania gruntów 8.435,68 zł. Sytuacja ta znalazła także odbicie
w pasywach bilansu jako zmniejszenie funduszy własnych.
Zmniejszenie gruntów W związku z przejęciem działek przez Starostwo Powiatowe Decyzją Nr. 56/2013
nastąpiło zmniejszenie powierzchni gruntów o 1.929 m² oraz wartość księgowa 14.661,63 zł.
W zamian za przejęte grunty Spółdzielnia uzyskała odszkodowanie w wysokości 197.955,03 zł. które zasiliło
Fundusz zasobowy .
Z dniem 01 marca 2013 roku w następstwie uchwały podjętej większością głosów, przez właścicieli
lokali w budynku Tylna 9, została utworzona Wspólnota Mieszkaniowa. Zarząd został powierzony
zewnętrznemu Zarządcy. Na dzień 31.12.2013 roku Spółdzielnia pozostaje właścicielem 5 lokali o
powierzchni 250,76 m² i udziałach w wysokości 26,17. Spółdzielnia za w/w lokale reguluje zobowiązania
1
wobec Wspólnoty oraz z tytułu podatku od nieruchomości i wieczystego użytkowania, a poniesionymi
kosztami obciąża osoby zamieszkujące w danych lokalach.
Zmiany wartości środków trwałych przedstawiono w tabeli :
PRAWO UŻYTKOWANIA
WIECZYSTEGO
GRUNTÓW
BUDYNKI, LOKALE
Urządzenia
techniczne i
maszyny
Inne środki
trwałe
Razem
2008 ROK
4.661.914,89
51.106.464,24
88.845,91
85.389,13
55.942.614,17
2009 Rok
4.150.558,08
42.374.744,80
102.956,31
84.649,82
46.712.909,01
2010 Rok
4.022.188,09
40.226.951,93
75.610,66
69.377,78
44.394.128,46
2011 Rok
3.926.642,17
38.710.646,61
58.871,44
56.202,69
42.752.362,91
2012 Rok
3.835.503,29
37.180.381,87
44.472,67
58.326,9
41.118.684,73
2013 Rok
3.759.159,37
36.047.539,69
25.542,74
223.962,97
40.056.204,77
ŚRODKI TRWAŁE
60000000
50000000
40000000
30000000
20000000
10000000
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2. Należności długoterminowe wynoszą 9.497.906,76 zł.
Członkowie Spółdzielni spłacali kredyty mieszkaniowe na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 r.
w sprawie pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii
gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie umorzeń zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia
odsetek od kredytów mieszkaniowych. W 2013 roku dokonano normatywnej spłaty kredytu w kwocie
14.272,16 zł
i odsetek budżetowych w wysokości 318.648,69 zł oraz spłaty
30%
odsetek
budżetowych w wysokości 81.343,10 zł.
Spółdzielnia złożyła do Banku PKO BP 8 wniosków o umorzenie odsetek budżetowych na łączną kwotę
460.944,28 zł.
2
Na aktywa obrotowe składają się:
1. Zapasy ( olej opałowy)
41.657,30 zł.
2. Należności krótkoterminowe
1.850.190.27 zł.
w tym:
a) należności od członków, właścicieli i najemców
- lokali mieszkalnych
- lokali użytkowych
b) należności z tyt. podatków, dostaw i usług
c) pożyczki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych
d) pozostałe należności
1.242.218,61 zł.
1.158.198,81 zł.
84.019,80 zł.
436.661,46 zł.
101.620,86 zł.
69.689,34 zł.
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
OPŁATY ZA LOKALE
UŻYTKOWE
4%
INNE
4%
ZFŚS
5%
USŁUGI
24%
OPŁATY ZA LOK.
MIESZKALNE
63%
3. Krótkoterminowe aktywa finansowe
3.768.233,59 zł
w tym:
1. środki pieniężne w kasie
9.211,92 zł
2. środki pieniężne na rachunkach bankowych
3.658.262,20 zł
3. weksle obce
100.759,47 zł
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych wycenia się według wartości nominalnej.
4. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
1.176.206,54 zł
w tym:
a) Wynik na funduszu remontowym
1.148.563,09 zł.
b) Podatek naliczony do odliczenia
4.152,66 zł
c) Inne koszty do rozlicz.(prenumeraty,
ubezpieczenie, abonament telefoniczny)
23.490,79 zł
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe są to koszty które zostały już poniesione a dotyczą
przyszłych okresów sprawozdawczych.
3
II.
Pasywa bilansu to fundusze Spółdzielni, kredyty, zobowiązania i rozliczenia międzyokresowe
kosztów.
1. Fundusze Spółdzielni na 31.12.2013 r. wykazano w kwocie
w tym:
a) fundusz podstawowy
b) Fundusz zapasowy
c) Fundusz z aktualizacji wyceny
d) Należne wpłaty na kapitał podstawowy
e) Zysk na pozostałej działalności gospodarczej
42.247.775,38 zł
11.910.227,05 zł
7.074.058,53 zł
23.142.864,17 zł
- 73.558,75 zł
194.184,38 zł
FUNDUSZE SPÓŁDZIELNI
45000000
40000000
35000000
30000000
25000000
20000000
15000000
10000000
5000000
0
2009
2010
2011
2012
2013
FUNDUSZ PODSTAWOWY i FUNDUSZ Z AKTUALIZACJI WYCENY
FUNDUSZ ZASOBOWY
2. Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów zaciągniętych na budowę kolonii VIII
wynoszą 9.527.615,81 zł. w tym kredyt 29.709,05 zł oraz odsetki budżetowe 9.497.906,76 zł.
3. Zobowiązania krótkoterminowe stanowią kwotę
w tym:
a) z tytułu dostaw i usług
b)
z tytułu podatków ,ubezpieczeń społecznych
c) kredyty z premią termomodernizacyjną
d) pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
e)
Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych
4.598.861,54 zł.
2.647.163,77 zł
29.584,00 zł
781.997,95 zł
1.019.040,85 zł
121.074,97 zł
Na dzień 01.01.2013 r. Spółdzielnia zadłużona była z tytułu zaciągniętego kredytu bankowego na kwotę
1.525.378,03 zł. W 2013 roku na spłatę kredytu wydatkowano kwotę 743.380,08 zł., a z tytułu odsetek
Spółdzielnia poniosła koszty w wysokości 62.444,62 zł.
Środki finansowe na ten cel pochodziły z funduszu remontowego.
Na dzień 31.12.2013 roku do spłaty pozostaje kredyt w wysokości 781.997,95 zł.
4
5. Rozliczenia międzyokresowe stanowią :

wartość nieodpłatnie otrzymanych środków trwałych nie mieszkaniowych jest to
kwota 11.838,48 zł.

rozliczenie wyniku na gospodarce zasobów mieszkaniowych w wysokości 200.003,44 zł
Wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi stanowi różnicę między kosztami eksploatacji i
utrzymania nieruchomości a przychodami z opłat na pokrycie tych kosztów i odpowiednio zwiększa
przychody lub koszty utrzymania nieruchomości w roku następnym.
Ogółem przychody Spółdzielni za 2013 r. po uwzględnieniu pozostałych przychodów operacyjnych
i finansowych wyniosły 18.880.410,67 zł , natomiast wydatki z pozostałymi kosztami operacyjnymi
i finansowymi, to kwota 18.399.766,06 zł.
Wynik stanowi nadwyżkę bilansową w wysokości 480.644,61 zł. i uwzględnia nadwyżkę na gospodarce
zasobami mieszkaniowymi, która zamknęła się wynikiem 83.918,23 zł. Po pomniejszeniu o podatek
dochodowy od osób prawnych w kwocie 202.543 zł uzyskano zysk netto za rok obrotowy 2013
w wysokości 194.184,38 zł.
Należy wyjaśnić, że wysokość „wpływów” jest podawana w wielkościach naliczonych, a nie
w wysokości rzeczywiście uzyskanych, co oznacza, iż po stronie wpływów nie uwzględnia się wszelkich
zaległości i niedopłat. W rachunkowości Spółdzielni mają bowiem zastosowanie zasady rachunkowości
memoriałowej, a nie kasowej.
Koszty rodzajowe eksploatacji w 2013 roku wyniosły:
WYSZCZEGÓLNIENIE
1
PŁACE I NARZUTY
2
MATERIAŁY
3
ENERGIA ELEKTR.
4
USŁ MAT. REMONT.
5
WYKONANIE 2011 R.
WYKONANIE 2012 R.
WYKONANIE 2013 R.
1 420 025,98
1 391 677,30
1 390 433,74
64 914,80
70 368,21
89 450,76
295 354,24
301 614,09
310 640,94
1 095,75
1 140,37
4 304,97
ODPIS NA F.Ś.S.
49 223,17
48 543,11
49 128,36
6
UBEZPIECZ.MAJĄTKU
92 770,00
91 507,00
82 317,00
7
USŁ. KONIMIARSKIE
28 968,00
28 968,00
29 023,20
8
KONSERWACJE
713 393,17
695 451,63
676 265,76
9
AMORTYZACJA
KOSZTY OGÓLNE
SPÓŁDZIELNI
19 693,93
18 374,34
34 881,10
1 626 719,65
1 584 560,04
1 632 304,23
431 644,91
318 176,18
369 723,27
255 578,00
262 663,00
272 183,00
120 174,80
126 605,51
408 595,25
21 439,84
27 278,97
27 297,24
5 140 996,24
4 966 927,75
5 376 548,82
10
11
13
POZOSTAŁE KOSZTY
POD. OD
NIERUCHOMOŚCI
WIECZYSTE
UŻYTKOWANIE
14
ODPIS NA FUNDUSZ
REMONTOWY LOK. WŁ.
12
OGÓŁEM KOSZTY
5
Struktura przedstawiająca procentowy podział kosztów w 2013 r.
woda i ścieki
15%
wywóz
nieczystości
5%
gaz
1%
konserwacja
anteny
0%
eksploatacja
30%
energia cieplna
kotłownia obca
29%
remonty
19%
energia cieplna
kotłownia własna
1%
Koszty i wpływy dotyczące dostawy energii cieplnej, wody i odprowadzenia ścieków, wywozu
nieczystości, gazu, konserwacji anten.
Gospodarka mediami obejmuje koszty i przychody z opłat na ich pokrycie a wynik podlega rozliczeniu
z użytkownikami lokali. Koszty mediów stanowią znaczącą pozycję w obciążeniu opłatami za
użytkowanie lokali.
Energia cieplna po stronie kosztów i wpływów zamknęła się kwotą 5.439.172,58 zł, w tym kotłownia
własna 191.399,15 zł., kotłownia obca 5.247.773,43 zł.
Koszty i wpływy wywozu nieczystości stałych zamknęły się kwotą 944.794,10 zł. Od 01.07.2013 r.
obowiązki z tytułu wywozu nieczystości odpowiada przejęła Gmina. Spółdzielnia składa w imieniu
mieszkańców zasobów deklarację o ilości zamieszkujących osób i zgodnie z nią reguluje opłaty ustalone
przez Gminę.
Koszty i wpływy gazu to kwota 164.678,13 zł. W 2013 roku kolejne 9 budynków po wymianie
instalacji gazowej rozlicza się z PGNiG bez pośrednictwa Spółdzielni.
Konserwacja anten po stronie kosztów i przychodów zamknęła się kwotą 35.844,12 zł. i wynika
z iloczynu ilości gniazd antenowych i stawki 1 zł netto
Zużycie wody i odprowadzenie ścieków to koszt 2.667.368,57 zł.
Wysokość zużycia wody w budynku ustala się na podstawie wskazań wodomierza głównego
zainstalowanego na przyłączu głównym zimnej wody w budynku i zgodnie z tym odczytem Spółdzielnia
rozlicza się z dostawcą wody.
6
Wykres przedstawia wysokość kosztów poszczególnych mediów i relację pomiędzy nimi
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0
31.12.2009
31.12.2010
31.12.2011
31.12.2012
31.12.2013
energia cieplna
31.12.2009
4827373,17
31.12.2010
5340362,04
31.12.2011
4997086,26
31.12.2012
5271612
31.12.2013
5439172,58
gaz
193719,77
222833,12
208643,78
230916,34
164678,13
wywóz nieczystości
971601,84
971601,84
978867,96
978867,96
944794,1
woda i ścieki
2284373,51
2281138,53
2351616,53
2604151,31
2667368,57
Na bieżącą działalność, realizację zadań rzeczowych jak i na płynność finansową Spółdzielni
negatywnie wpływa nieterminowość wnoszenia opłat przez użytkowników lokali.
W następstwie złożonych w 2013 roku wniosków, użytkownicy lokali otrzymali na podstawie
198 decyzji dodatki mieszkaniowe na kwotę 244.832,15 zł.
ZALEGŁOŚCI Z TYTUŁU OPŁAT ZA LOKALE MIESZKANIOWE I UŻYTKOWE dzień 31.12.2013 roku
wyniosły 1.242.351,12 zł.
W stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego nastąpił spadek zaległości w opłatach
o 228.546,44 zł Wskaźnik zaległości liczony w stosunku do wpływów na 31.12.2013 r. ukształtował się
na poziomie 6,51 %.
W celu wyegzekwowania zaległości prowadzono systematyczną i wykorzystującą wszelkie środki prawne
windykację należności Spółdzielni. Działania windykacyjne realizowane są na drodze polubownej, sądowej
i egzekucyjnej.
W celu przeciwdziałania wzrostowi zadłużeń na drodze przed sądowej wysyłano do użytkowników lokali
monity, zaproszenia na posiedzenia Zarządu, wezwania do zapłaty z sankcjami skierowania sprawy na
drogę postępowania sądowego.
W 2013 r. wysłano 546 sztuk wezwań do zapłaty:
 508 sztuk z lokali mieszkalnych

38 sztuk z lokali użytkowych i dzierżaw
Na posiedzenie Zarządu w 2013 roku wezwano 256 osób zalegających z opłatą, w celu wyjaśnienia
przyczyn powstania zadłużenia czynszowego i ustalenia sposobu jego spłaty.
Na wniosek zainteresowanego, który przejawiał chęć spłaty zadłużenia i istniało prawdopodobieństwo
jego wypłacalności, Zarząd przedłużał termin spłaty na dogodnych dla obu stron warunkach, ustalając
jednocześnie wysokość miesięcznych rat, co pozwalało na kontrolę ich spłaty.
7
W przypadku braku zainteresowania dobrowolną spłatą zadłużenia, przygotowywano dokumenty
niezbędne do podjęcia postępowania sądowego przeciwko dłużnikom oraz osobom wspólnie
zamieszkującym w danym lokalu.
Do sądu skierowano 310 pozwów na kwotę 735.032,08 zł. dotyczących lokali mieszkalnych
i 8 pozwów na kwotę 87.124,01 zł w sprawach lokali użytkowych i dzierżaw.
Zadłużenia przekraczające ośmiomiesięczny wymiar opłat w konsekwencji powodują wezwanie na
posiedzenie Rady Nadzorczej, na której w oparciu o wyjaśnienia sytuacji finansowej danego członka
podejmowana jest decyzja o rozłożeniu zaległości na raty lub pozbawieniu członkostwa.
Rada wykluczyła 7 członków z 27 skierowanych przez Zarząd.
W wyniku prowadzonej windykacji wyegzekwowane zostały wieloletnie zadłużenia z 9
lokali na kwotę 262.978,00 zł. Ponadto odzyskano 4 lokale mieszkalne z których 3 zostałe
ponownie zasiedlone w drodze przeprowadzonego przetargu. Pomimo wielokrotnego ogłaszania
przetargu nie udało się zasiedlić odzyskanego w styczniu 2011 roku lokalu przy ulicy Tylnej 12 m.8
Wskaźnik zaległości czynszowych tj. stosunek należności do ogólnego wymiaru opłat w latach 2009 – 2013
przedstawia poniższa tabela :
ROK
KWOTA ZADŁUŻENIA W LOKALACH MIESZKALNYCH
OGÓŁEM
( W ZŁ. )
WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA %
2009
1.100.801,22
7,33
2010
1.231.286,87
8,01
2011
1.329.585,21
8,24
2012
1.355.580,21
8,15
2013
1.158.331,32
6,70
ZADŁUŻENIA I WSKAŹNIK PROCENTOWY
1600000
1400000
8,01
8,24
8,15
9
7,33
6,7
1200000
8
7
6
1000000
5
800000
4
600000
3
400000
2
200000
1
0
0
2009
2010
OGÓŁEM
2011
2012
2013
WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA %
8
Struktura zadłużeń w opłatach za lokale mieszkalne przedstawia się następująco :
ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA
POWYŻEJ 3 MIESIĘCY
2 – 3 M-CE
1 – 2 M-CE
ROK
Ilość
Struktura %
Ilość
Struktura %
Ilość
Struktura %
OGÓŁEM
1
2009
1130 80,77%
2010
1082
72,86%
2011
1240
2012
2013
120
8,58
149
10,65%
1399
124
8,35%
279
18,79%
1485
76,17%
137
8,41%
251
15,42%
1628
1398
80,44%
119
6,84%
221
12,72%
1738
981
77,86%
115
9,12%
164
13,02%
1260
ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA
12,72%
1800
15,42%
1600
1400
10,65%
1200
5,75%
18,79%
6,84%
8,41%
8,35%
9,12%
1000
800
600
80,77
72,86
2009
2010
13,02%
76,17
80,44
201
2012
77,86
400
200
0
1 – 2 M-CE
ILOŚĆ / STRUKTURA %
2 - 3 M-CE
ILOŚĆ / STRUKTURA %
2013
POWYŻEJ 3 M-CY
ILOŚĆ / STRUKTURA %
W 2013 roku zalegało w opłatach czynszowych 55 użytkowników lokali użytkowych łącznie
z dzierżawami terenu.
Zadłużenia czynszowe na lokalach użytkowych w ostatnich latach kształtowały się następująco:
ROK
KWOTA ZADŁUŻENIA
WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA %
2009
71.715,66
4,22
2010
76.506,70
4,43
2011
68.508,59
3,85
2012
115.317,35
6,45
2013
84.019,80
4,62
9
Wskaźnik zadłużenia lokali użytkowych
6,45
140000
120000
4,62
4,43
4,22
100000
7
3,85
6
5
80000
4
60000
3
40000
2
20000
1
0
0
2009
2010
2011
KWOTA ZADŁUŻENIA
2012
2013
WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA %
Struktura zadłużeń czynszowych na lokalach mieszkalnych przedstawia się następująco :
1 – 2 M-CE
ROK
Ilość
ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA
POWYŻEJ 3 MIESIĘCY
2 – 3 M-CE
Struktura %
Ilość
4
Struktura %
OGÓŁEM
Ilość
Struktura %
6,56
20
32,79%
61
1
2009
37
60,65%
2010
46
66,66%
6
8,70%
17
24,64%
69
2011
36
67,92%
10
18,87%
7
13,21%
53
2012
45
81,82%
3
5,45%
7
12,73%
55
2013
44
80%
7
12,73%
4
7,27%
55
ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA
80,77%
50
76,17%
40 86,67%
30
20
7,58%
72,86%
10,65%
5,75%
8,58%
10
80,44%
18,79%
8,35%
15,42%
6,85%12,71%
8,42%
0
2009
2010
1 – 2 M-CE
ILOŚĆ / STRUKTURA %
2011
2 - 3 M-CE
ILOŚĆ / STRUKTURA %
2012
2013
POWYŻEJ 3 M-CY
ILOŚĆ / STRUKTURA %
10
Fundusz płac uchwalony w planie gospodarczym Spółdzielni na 2013 r Uchwałą Rady Nadzorczej Nr
70/15 z dnia 12.12.2012 r. w wysokości 2.329.256 zł. został wykonany w 97,86 % i zamknął się kwotą
2.279.411,48 zł.
Wynagrodzenia w Spółdzielni wskazują tendencje malejącą w stosunku do średniego wynagrodzenia
ogłaszanego przez GUS.
2008 ROK
WYNAGRODZENIA
2009 ROK
2010 ROK
2011 ROK
2012 ROK
2013 ROK
(zł.)
2.096.995,18
2.026.502,11 2.086.630,68 2.241.996,40 2.172.348,04 2.171.317,28
ZATRUDNIENIE
( etaty)
66,40
ŚREDNIA PŁACA
( zł.)
ŚREDNIA PŁACA
WG GUS (zł.)
60,54
62,28
63,29
61,85
2.631,77
2.789,48
3.174,08
3.313,74
61,63
2.792,00
2.952,02
2.926,90
2.935,96
3.423,09
3.595,48
3.716,50
3.828
WYNAGRODZENIA DO ŚREDNIEJ GUS
4500
63,5
63,29
4000
3500
63
62,5
62,28
3000
61,85
2500
62
61,63
2000
1500
61,5
61
60,54
60,5
1000
60
500
59,5
0
59
2009
2010
średnia płaca GUS
2011
2012
średnia płaca w Spółdzielni
2013
zatrudnienie
Powyższe dane wykazują iż Zarząd Spółdzielni w 2013 roku prowadził racjonalną działalność gospodarczą
zasobami mieszkaniowymi, a ponadto wypracował dodatni wynik finansowy. Takiej też prezentacji wyniku
dokonano w bilansie i rachunku zysków i strat.
11