docKwiecień 2011 - QBusiness.pl
download 
Reklamacja Transkrypt
Kwiecień 2011 - QBusiness.pl
POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Kwiecień 2011 W SKRÓCIE Od marca 2010 roku w 15 największych polskich miastach ceny ofertowe obniżyły się średnio o 2,2% Trwająca od jesieni 2010 druga fala obniżek cen ofertowych, sprawiła, że w Katowicach i Gdańsku mieszkania są dostępne w cenach z I połowy 2007 roku Na kredyty z rządową dopłatą najbardziej zwiększyły się szanse kupujących we Wrocławiu, Katowicach i Kielcach oraz w woj. zachodniopomorskim, woj. dolnośląskim Po raz kolejny znaczne spadki cen transakcyjnych w Krakowie (-4,2 proc.) W Poznaniu i Łodzi ponad 90 proc. transakcji dotyczy mieszkań kwalifikujących się do programu Rodzina na Swoim. Porównanie ofert i transakcji na rynku wtórnym w Poznaniu wskazuje na dużą nadpodaż mieszkań wybudowanych po 2000 r. Poznaniacy wybierają wielką płytę i kamienice. W marcu już w 5 bankach można uzyskać marżę na poziomie 1% lub niższą Podwyżki stóp NBP a co za tym idzie wzrost stawki WIBOR niweluje spadek marż KREDYTY HIPOTECZNE W marcu kontynuowany był trend obniżek marż kredytów hipotecznych w złotych. Aż 7 banków podjęło w minionym miesiącu decyzję o uatrakcyjnieniu swojej oferty. Te najbardziej spektakularne zostały wprowadzone w DnB Nord oraz w Alior Banku. Ten pierwszy ściął marżę aż o 1,25 p.p. (z 2,25% do 1%). Dodatkowo w pierwszym roku spłaty marża wynosi 0%. Alior natomiast obniżył marżę tylko o 0,2 p.p. (z 1,1% do 0,9%), ale to wystarczyło, aby uzyskać pierwsze miejsce w naszym zestawieniu. Warto zwrócić uwagę, że po ostatnich zmianach już 5 banków oferuje marże na poziomie 1% lub niższą. Złą informacją jest natomiast to, że spadek marż nie przekłada się na zmniejszenie oprocentowania kredytów w złotych. Jeszcze przed miesiącem można było uzyskać kredyt z oprocentowaniem niższym niż 5%. Obecnie najniższe oprocentowanie wynosi 5,10%. Rośnie ono ze względu na wzrost stawki WIBOR. Ta z kolei była coraz wyższa ze względu na oczekiwania w zakresie podwyższenia stóp NBP. Niestety na początku kwietnia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o podwyższeniu stóp o 0,25 p.p. co zapewne przełoży się na dalszy wzrost oprocentowania kredytów w złotych. Wspomniane wcześniej banki – Alior i DnB Nord – wprowadziły również istotne obniżki marż kredytów w euro. Nowa marża w DnB Nord – 1,4% - zapewniła mu pierwsze miejsce w zestawieniu kredytów w europejskiej walucie. W Alior Banku nowa marża wynosi 1,8%. W ciągu minionych 2 miesięcy ten bank ten dokonał więc rewolucji w swojej ofercie kredytów w euro. Jeszcze w lutym marża wynosiła bowiem 3,3%. Warto też wspomnieć, że na znaczną zmianę oferty zdecydował się również Polbank, w którym marża spadła w o 0,6 p.p. (z 2,5% do 1,9%). Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Alior Bank DnB Nord HSBC Bank Polska BZ WBK Euro Bank Lukas Bank Bank BPH Millennium ING Bank Śląski BNP Paribas Fortis Deutsche Bank PBC Bank Pocztowy Bank Pekao mBank Multibank Citi Handlowy Allianz Bank PKO Bank Polski Pekao Bank Hipoteczny Raiffeisen Bank Kredyt Bank Oprocentowanie Marża 5,10% 5,16% 5,18% 5,19% 5,19% 5,28% 5,29% 5,34% 5,47% 5,48% 5,49% 5,50% 5,53% 5,57% 5,57% 5,58% 5,65% 5,66% 5,69% 5,69% 5,79% 0,90% 1,00% 0,99% 0,99% 1,00% 1,10% 1,10% 1,19% 1,05% 1,29% 1,30% 1,30% 1,59% 1,50% 1,50% 1,40% 1,50% 1,47% 1,50% 1,50% 1,60% Nordea Bank Getin Noble Bank BOŚ Polbank EFG BGŻ BPS Gospodarczy Bank Wielkopolski Mazowiecki Bank Regionalny 5,90% 5,98% 6,07% 6,10% 6,21% 6,48% 6,74% 7,33% 1,70% 1,89% 1,50% 1,90% 1,80% 2,30% 2,60% 3,00% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża 2,50% 2,64% 2,95% 2,95% 2,99% 3,05% 3,14% 3,16% 3,32% 3,34% 3,44% 3,60% 4,07% 4,38% 4,49% 4,68% 5,75% 1,40% 1,60% 1,70% 1,80% 2,00% 2,00% 1,90% 1,90% 2,10% 2,15% 2,20% 2,36% 1,49% 3,21% 3,50% 2,90% 4,70% Oprocentowanie Marża 2,68% 2,78% 3,88% 3,91% 3,91% 4,78% 6,94% 2,50% 2,60% 3,70% 3,80% 3,80% 4,60% 6,76% DnB Nord Lukas Bank Nordea Bank Alior Bank Multibank mBank Deutsche Bank PBC Polbank EFG Raiffeisen Bank BZ WBK Kredyt Bank PKO Bank Polski BNP Paribas Fortis* Bank BPH Bank Pekao BOŚ Getin Noble Bank Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Nordea Bank Bank BPH Alior Bank mBank Multibank Polbank EFG PKO Bank Polski Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o. [email protected] CENY OFERTOWE Ceny ofertowe nadal spadają, choć z pewnymi wyjątkami. Największe obniżki w ciągu miesiąca nastąpiły w Łodzi -1,9% i Poznaniu -1,7%. Od marca 2010 roku w 15 największych polskich miastach ceny ofertowe obniżyły się średnio o 2,2%. Jedynie w Krakowie i Białymstoku średnia jest obecnie wyższa niż 12 miesięcy temu. Największe obniżki miały natomiast miejsce w Katowicach -7,9%, Olsztynie -6%. Fala obniżek, trwająca od jesieni 2010, sprawiła, że w Katowicach i Gdańsku mieszkania są dostępne w cenach z I połowy 2007 roku, czyli sprzed fali wzrostów cen. Wyjątkowo, na tle innych miast, rozwinęła się w marcu sytuacja w Sopocie. W ciągu miesiąca cena wzrosła tam aż o 3,7%. Nie należy jednak rozpatrywać tej zmiany w kategoriach odwrócenia trendu i powrotu do cen sprzed kilkunastu miesięcy. Charakterystycznym dla Sopotu zjawiskiem jest sezonowy wzrost cen ofertowych. Warto również podkreślić, iż w ciągu miesiąca podaż w Sopocie zwiększyła się o 20%. Można wnioskować, że skokowy wzrost średniej ofertowej to efekt wystawienia na sprzedaż nowej puli mieszkań, których właściciele nie mieli jeszcze okazji zweryfikować swoich oczekiwań cenowych. Średnie ceny ofertowe mieszkań III 2010- III 2011 marzec 10 kwiecień 10 maj 10 czerwiec 10 lipiec 10 sierpień 10 wrzesień 09 październik 10 listopad 10 grudzień 10 styczeń 11 luty 11 marzec 11 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ 6 570 6 940 8 360 5 750 6 660 7 090 8 415 5 780 6 714 7 110 8 445 5 770 6 750 7 210 8 485 5 790 6 720 7 170 8 490 5 840 6 700 7 200 8 510 5 780 6 740 7 260 8 580 5 800 6 760 7 200 8 500 5 810 6 700 7 200 8 515 5 775 6 740 7 160 8 500 5 820 6 670 7 120 8 450 5 810 6 520 7 100 8 320 5 750 6 480 7 130 8 280 5 650 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera GDAŃSK 6 100 6 125 6 100 6 220 6 130 6 170 6 215 6 160 6 120 6 145 6 030 5 940 5 860 GDYNIA 6 280 6 370 6 330 6 370 6 300 6 330 6 400 6 375 6 370 6 390 6 340 6 270 6 220 SOPOT 10 400 10 115 10 180 10 200 10 070 10 100 10 400 10 210 9 900 10 000 9 940 9 920 10 370 Zmiany średnich cen ofertowych 0,10% 4,5% SOPOT 3,7% -0,3% GDYNIA GDAŃSK -0,10% -0,8% -2,7% -1,0% -1,3% -4,6% -0,33% -3,9% -0,20% -1,7% POZNAŃ -2,9% -1,7% 0,03% WARSZAWA -2,6% -0,5% -1,0% 0,28% KRAKÓW 0,4% -0,4% WROCŁAW -0,12% -0,6% -3,9% -5,0% w ciągu roku -4,0% 2,7% -1,4% -3,0% w ciągu 3 miesięcy -2,0% -1,0% 0,0% w ostatnim miesiącu 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań II 2010- II 2011 marzec 10 kwiecień 10 maj 10 czerwiec 10 lipiec 10 sierpień 10 wrzesień 09 październik 10 listopad 10 grudzień 10 styczeń 11 luty 11 marzec 11 ŁÓDŹ 4 320 4 330 4 270 4 300 4 260 4 220 4 272 4 340 4 350 4 405 4 300 4 280 4 200 LUBLIN 5 100 5 060 5 030 5 060 5 000 5 020 5 070 5 069 5 135 5 160 5 100 5 040 5 000 SZCZECIN 4 770 4 830 4 840 4 870 4 780 4 710 4 785 4 710 4 680 4 720 4 760 4 600 4 565 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander TORUŃ 4 565 4 540 4 610 4 655 4 685 4 660 4 666 4 570 4 505 4 440 4 480 4 460 4 500 OLSZTYN 4 800 4 820 4 760 4 680 4 770 4 800 4 765 4 670 4 620 4 630 4 560 4 520 4 510 OPOLE 4 350 4 470 4 400 4 400 4 340 4 310 4 383 4 260 4 270 4 350 4 290 4 200 4 260 BIAŁYSTOK KATOWICE 4 550 4 170 4 610 4 120 4 600 4 110 4 610 4 200 4 690 4 200 4 635 4 100 4 660 4 100 4 605 4 070 4 590 4 000 4 600 3 900 4 450 3 920 4 500 3 900 4 560 3 840 Zmiany średnich cen ofertowych -0,68% -1,5% KATOWICE -7,9% -1,5% 0,03% 1,3% BIAŁYSTOK 0,2% -0,9% -0,16% 1,4% OPOLE -2,1% -2,1% OLSZTYN -0,51% -0,2% -2,6% -6,0% -0,11% TORUŃ 0,9% 1,4% -1,4% SZCZECIN -0,35% -0,8% -3,3% -4,3% -0,16% -0,8% LUBLIN -3,1% -2,0% -1,9% ŁÓDŹ -8,0% -4,7% -7,0% w ciągu roku -6,0% -5,0% w ciągu 3 miesięcy -4,0% -0,23% -2,8% -3,0% w ostatnim miesiącu -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Mieszkania tanieją, limity rosną Mimo zapowiedzi ograniczenia, a wręcz zamknięcia programu Rodzina na swoim, w II kwartale w większości lokalizacji wskaźniki kwalifikujące mieszkania do zakupu za kredyt z dopłatą wzrosły. Dzięki temu niemal we wszystkich miastach wojewódzkich łatwo o mieszkanie, które można kupić za preferencyjny kredyt. Najbardziej zwiększyły się szanse kupujących we Wrocławiu i woj. zachodniopomorskim, o ponad 30 p.p wzrosła liczba mieszkań spełniających kryteria, w woj. dolnośląskim, Katowicach i Kielcach wzrost ma skalę 20 p.p.. W efekcie ostatnich zmian limitów, ale także spadków cen, w Bydgoszczy, Toruniu, Kielcach, Łodzi a także w woj. łódzkim, podkarpackim, śląskim i świętokrzyskim ponad 90% wystawionych na sprzedaż mieszkań można kupić uzyskując kredyt z dopłatą. W największym stopniu, o ponad 736 złotych, wzrósł poziom wskaźnika w Warszawie. Dzięki zmianom 62% wystawionych ofert spełnia kryteria cenowe i wielkości i jest to najwyższy poziom w historii funkcjonowania programu Rodzina na Swoim. Z drugiej strony wskaźnik dla woj. mazowieckiego obniżył się o niemal 500 złotych i jest aktualnie o 46% niższy od warszawskiego. Ze względu na to, iż duża część ogłoszeń sprzedaży pochodzi z podwarszawskich miejscowości, gdzie ceny są nieznacznie tylko niższe niż w stolicy, w województwie mazowieckim jedynie 18% ofert sprzedaży spełnia kryteria programu. Województwo mazowieckie i Lublin są lokalizacjami, gdzie najtrudniej o odpowiednią ofertę. W Krakowie i woj. małopolskim odsetek mieszkań spełniających warunki nadal jest stosunkowo niski w porównaniu z resztą Polski (odpowiednio 30 i 37%), jednak wzrósł on o 2 i 12 punktów procentowych. W przypadku 7 lokalizacji wskaźniki zostały obniżone o 100 i więcej złotych, co skutkuje obniżeniem dostępności mieszkań o 20 p.p w woj. kujawsko-pomorskiego., 16 p.p. w woj. pomorskim i 14 p.p. w Olsztynie. Kolejne, pozytywne dla kupujących zmiany zapewne zachęcą ich do zintensyfikowania poszukiwań i zamknięcia transakcji przed nieuchronnym wprowadzeniem ograniczeń w programie Rodzina na Swoim. Wraz ze zjawiskiem sezonowości na rynku nieruchomości powinno to zaskutkować ożywieniem rynku i zwiększeniem liczby transakcji Nazwa województwa dolnośląskie Gmina m. Wrocław pozostałe kujawsko-pomorskie m. Bydgoszcz m. Toruń pozostałe lubelskie m. Lublin pozostałe m. Gorzów lubuskie Wielkopolski m. Zielona Góra pozostałe łódzkie m. Łódź pozostałe małopolskie m. Kraków pozostałe mazowieckie m. Warszawa pozostałe opolskie m. Opole pozostałe podkarpackie m. Rzeszów pozostałe podlaskie m. Białystok pozostałe pomorskie m. Gdańsk pozostałe śląskie m. Katowice pozostałe świętokrzyskie m. Kielce pozostałe warmińsko-mazurskie m. Olsztyn pozostałe wielkopolskie m. Poznań pozostałe zachodniopomorskie m. Szczecin pozostałe % udział Wskaźnik mieszkań Wskaźnik obowiązujący spełniających obowiązujący w I kw. 2011 kryteria w II kw. 2011 6 710 42% 6 907,6 5 104 55% 5 137,3 6 589 83% 7 014,0 6 589 80% 7 014,0 5 638 85% 5 646,9 4 687 20% 4 816,7 4 403 71% 4 402,6 4 486 4 486 4 042 6 709 4 874 6 521 4 927 9 080 5 772 5 690 5 552 4 879 3 944 5 385 4 659 7 075 5 683 5 292 4 679 5 440 4 161 7 232 4 658 7 042 4 635 4 896 4 744 81% 90% 85% 82% 90% 28% 25% 49% 33% 86% 80% 58% 86% 72% 88% 59% 66% 64% 88% 73% 94% 93% 84% 70% 46% 36% 35% 4 485,6 4 485,6 4 204,9 6 615,7 5 006,4 6 622,7 5 004,3 9 816,1 5 293,4 5 409,6 5 132,5 5 187,7 4 785,2 5 187,7 4 785,2 6 949,6 5 693,8 5 518,1 4 709,6 5 664,0 4 211,1 6 848,1 4 784,5 7 182,0 4 650,8 4 946,9 4 793,6 % udział mieszkań zmiana spełniających wskaźnika kryteria w zł 75% 197,6 76% 33,3 90% 425,0 89% 425,0 65% 8,9 19% 129,7 71% -0,4 76% 78% 79% 89% 94% 30% 37% 62% 18% 76% 85% 61% 93% 74% 84% 76% 50% 83% 91% 93% 93% 79% 76% 84% 45% 52% 67% różnica w dostępności w punktach procentowych 33% 21% 7% 9% -20% -1% 0% -0,4 -0,4 162,9 -93,3 132,4 101,7 77,3 736,1 -478,6 -280,4 -419,5 308,7 841,2 -197,3 126,2 -125,4 10,8 226,1 30,6 224,0 50,1 -383,9 126,5 140,0 15,8 50,9 49,6 Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl [email protected] -5% -12% -6% 7% 4% 2% 12% 13% -15% -10% 5% 3% 7% 2% -4% 17% -16% 19% 3% 20% -1% -14% -8% 14% -1% 16% 32% CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Średnia cena ofertowa z okresu XII 2010 – II 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu XII 2010 – II 2011 Różnica pomiędzy ceną trans. a ofertową Zmiana w cenach trans. Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław 6557 5753 12,3% - 0,2% 315 000 zł 55,5 m kw. Kraków 7117 6294 11,6% - 4,2% 321 000 zł 51,8 m kw. Warszawa 8350 7894 5,5% 1,4% 422 000 zł 53,2 m kw. Poznań 5737 5423 5,5% 2,8% 283 400 zł 53 m kw. Gdańsk 5943 5456 8,2% 0,8% 282 500 zł 52,5 m kw. Gdynia 6277 5377 14,3% 0,6% 313 500 zł 56,6 m kw. Łódź 4260 4084 4,1% - 0,9% 205 500 zł 50,2 m kw. Miasto Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres I 2011-III 2011. Analizując transakcje w głównych polskich miastach nadal nie widać jednolitego trendu cenowego. W przypadku trzech miast odnotowaliśmy spadki cen transakcyjnych (Wrocław, Kraków, Łódź), natomiast w czterech przypadkach wzrosty (Warszawa, Poznań, Gdańsk, Gdynia). Po raz kolejny mamy do czynienia z dość znacznymi spadkami w Krakowie. Analizowane dane pokazują spadek o 4,2 proc. w stosunku do danych analizowanych przed miesiącem, kiedy obniżka cen wyniosła 3,2 proc. W Warszawie i Poznaniu już kolejny raz obserwujemy wzrost ceny transakcyjnej – obecnie odpowiednio o 1,4 i 2,8 proc. W Gdyni utrzymuje się znaczna różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną – jest to 14,3 proc. Najmniejsze dysproporcje pomiędzy tymi wartościami odnotowujemy tradycyjnie w Łodzi. Tam różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną m kw. to 176 zł, czyli 4,1 proc. Nieco mniejsze niż przed miesiącem różnice dotyczą też Warszawy i Poznania: 5,5 proc. We wszystkich analizowanych miastach średni metraż sprzedawanego mieszkania przekroczył 50 m kw. Tym razem największy metraż mieszkania zaobserwowaliśmy w Gdyni, gdzie wynosił 56,6 m kw. To o ponad 6 m kw. więcej niż w Łodzi. Biorąc pod uwagę limity cenowe pierwszego kwartału dla programu Rodzina na Swoim obserwujemy ogromny udział mieszkań kwalifikujących się do programu dopłat w ogólnej liczbie transakcji. W takich miastach jak Łódź (96 proc.), Poznań (93 proc.), czy Gdańsk (87 proc.) lokale o parametrach pozwalających na dopłaty są siłą napędową obrotu na rynku wtórnym. Wśród analizowanych miast najniższy odsetek transakcji dotyczył Krakowa – „jedynie” 62 proc. Limit cenowy dla m kw. w programie RnS w I kw. 2011 r. Odsetek transakcji spełniający parametry RnS Wrocław 6710,20 zł 76 proc. Kraków Warszawa Poznań Gdańsk Gdynia Łódź 6521,20 zł 9080,40 zł 7042 zł 6949,60 zł 5693,80 zł 6708,80 zł 62 proc. 79 proc. 93 proc. 87 proc. 79 proc. 96 proc. Miasto Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres I 2011-III 2011. Poznań: porównanie oferty rynkowej i dokonanych transakcji Porównując ostatnie 6 miesięcy pod względem dokonanych transakcji i oferty rynkowej, w Poznaniu, tak jak i w innych miastach prym wiodą mieszkania dwupokojowe. Statystyki serwisu Szybko.pl wskazują, że oferty sprzedaży mieszkań dwupokojowych stanowiły 41 proc. wszystkich mieszkań, natomiast wśród przeprowadzonych transakcji stanowiły 38,5 proc. Znamienne dla Poznania jest dość duże zainteresowanie zakupem mieszkania jednopokojowego – co piąta odnotowana transakcja w agencji Metrohouse & Partnerzy dotyczyła popularnych kawalerek. Na rynku jednak zaledwie co dziesiąta oferta to mieszkanie jednopokojowe. Ciekawą obserwacją jest dość popyt na mieszkania 4-pokojowe i większe (15,3 proc. udziału w transakcjach). Jest to ponad pięciokrotnie więcej niż w stolicy. Jeżeli porównamy podaż i transakcje przez pryzmat roku budowy budynku przede wszystkim zauważalna jest bardzo duża dysproporcja pomiędzy udziałem w rynku lokali wybudowanych po 2000 r. a realizowanymi w tej grupie transakcjami. Podczas, gdy na rynku aż 36,6 proc. ofert wystawionych do sprzedaży to mieszkania w budynkach oddanych po 2000 r., odsetek transakcji w tym segmencie wyniósł jedynie 16 proc. Poznaniacy preferowali mieszkania wybudowane w budynkach z lat 1970-1990 r., gdzie dominuje budownictwo wielkopłytowe (33 proc. transakcji) oraz lokale w budynkach wybudowanych przed 1950 r. Mieszkania w kamienicach wybrał co piąty kupujący. Porównanie - podział na liczbę pokoi Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy. Analizowany okres X 2010-III 2011. Porównanie - podział na rok budowy budynku Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy. Analizowany okres X 2010-III 2011. Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. [email protected]
