Standardy zawodowe

STANDARDY ZAWODOWE
1. Norma, normalizacja, standard, standaryzacja .......
2. Standard I.1- Zasady stosowania standardów zawodowych
3. Standard II.1 – Rzeczoznawca majątkowy
4. Standard VII.1 – Zasady sporządzenia operatu szacunkowego
5. Standard III.1 - Wartość rynkowa jako podstawa wyceny
Kodeks etyki zawodowej
1
Prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer
STANDARDY ZAWODOWE
Standardy zawodowe rzeczoznawcy mają do spełnienia róŜne cele, a w
szczególności:
1) ujednolicenie praktyki zawodowej osób, które zajmują się w Polsce
wyceną mienia i zrzeszone w stowarzyszeniach wchodzących w skład
Polskiej Federacji Stowarzyszeń rzeczoznawców Majątkowych,
2) harmonizowanie zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny
przez rzeczoznawców
polskich z tymi, jakie
obowiązują
rzeczoznawców powszechnie w krajach wysokorozwiniętej gospodarki
rynkowej, a zwłaszcza w krajach Unii Europejskiej,
3) promowanie
jednolitych,
obowiązujących
w
środowisku
rzeczoznawców majątkowych reguł postępowania wpływających na
ukształtowanie ich odpowiedzialności zawodowej i cywilnoprawnej
oraz zasad ich ubezpieczenia od tej odpowiedzialności,
4) kształtowanie wymagań i oczekiwań zamawiających wyceny pod
adresem osób je sporządzających, oraz z drugiej strony tworzenie
podstaw do oddziaływania przez rzeczoznawców na treść umów w
wycenie mienia,
5) umoŜliwianie
dokonania
oceny
działalności
konkretnego
rzeczoznawcy przy zastosowaniu zobiektyzowanych kryteriów, jakimi
są standardy,
6) zabezpieczenie interesów zamawiającego poprzez sformułowanie
wysokich wymogów jakim powinny odpowiadać wyceny.
NORMA
1) Ustalona, ogólnie przyjęta zasada; reguła, przepis, wzór; w etyce zasada
postępowania, dyrektywa wyznaczająca
obowiązek
określonego zachowania się w danej sytuacji przez odwołanie się
do odpowiednich ocen i wartości moralnych. Normy etyczne,
moralne. Normy postępowania, zachowania się. Norma językowa.
Powszechnie stosowana norma. Norma zwyczajowa. Normy
obowiązujące w jakiejś dziedzinie. Postępowanie, zachowanie
zgodnie z normą. Stosować się do ustalonych norm. Coś staje się,
powinno stać się normą, zostało uznane za normę. Norma prawna –
2
zasada, reguła zachowania się skonstruowana na podstawie
przepisów prawa.
2) Ilość , miara, granica ustalona, obliczona, przewidziana jako
wymagana lub obowiązująca w jakimś zakresie; w węŜszym
znaczeniu: ilość pracy wyznaczona do wykonania w określonym
czasie. Norma wagi i wzrostu dzieci. Zalecane dzienne normy
Ŝywienia. Osiągnąć w pracy 110% normy. Wykonać normę.
Wyrośnięty ponad normę. Opracowywać, ustalać normy w jakiejś
dziedzinie . Wprowadzać jednolite normy w przemyśle. Norma
pracy – czas potrzebny do wykonania określonej pracy w określonych
warunkach organizacyjno-technicznych.
Norma techniczna –
dokument techniczno-prawny określający właściwości (np. rodzaj
materiału) lub wymagania ilościowe (np. wymiary), którym
powinien odpowiadać dany przedmiot;
fraz. – wrócić, wracać, powracać do normy – wrócić, wracać do stanu,
wyglądu, poziomu, itp. naturalnego, przeciętnego, zwyczajnego.
3) druk. – pełny lub skrócony tytuł dzieła umieszczony drobnym
drukiem na dolnym marginesie pierwszej kolumny kaŜdego arkusza
drukarskiego ksiąŜki
NORMALIZACJA
1) Opracowania i wprowadzenie obowiązujących przepisów, norm w
zakresie pewnych czynności, świadczeń, prac itp.
zwłaszcza
opracowanie i wprowadzenie
jednolitych norm technicznych;
ujednolicenie, standaryzacja. Normalizacja wyrobów przemysłowych.
Normalizacja właściwości materiałów.
Normalizacja procesów
technologicznych.
2) Doprowadzanie
do normalnego stanu; unormowanie,
uporządkowanie. Normalizacja stosunków między państwami.
Normalizacja Ŝycia ( z łac. )
STANDARD – przeciętna norma, przeciętny typ, model; wyrób odpowiadający
określonym wymogom; wzorzec. Niski, wysoki standard mieszkania,
Ŝycia. Wyroby o standardzie europejskim, światowym. Standard
Ŝyciowy „przeciętny poziom Ŝycia”.
STANDARYZACJA – wprowadzenie jednolitych norm, zwłaszcza
w
przemyśle, ujednolicenie produkcji, normalizacja.
Standaryzacja
wyrobów przemysłowych.
3
S T A N D A R D I .1
ZASADY STOSOWANIA STANDARDÓW ZAWODOWYCH
1. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych stanowią normy zawodowe w
dziedzinie wyceny nieruchomości obowiązujące na mocy ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543).
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany, z uwzględnieniem punktu 5, do
stosowania standardów zawodowych w trakcie wykonywania czynności
szacowania nieruchomości na równi z przepisami prawa.
2. Standardy zawodowe obowiązują wszystkich rzeczoznawców majątkowych oraz
osoby o których mowa w art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3. Nie wypełnienie przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązku stosowania
standardów zawodowych w swojej praktyce zawodowej jest zagroŜone
odpowiedzialnością zawodową i zastosowaniem przez centralny organ
administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami kar
dyscyplinarnych przewidzianych w ustawie o której mowa w pkt.1.
4. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest umieszczać
klauzulę o treści: Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z
przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych
opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych.
5. W przypadku rozbieŜności pomiędzy treścią standardów a przepisami prawa
obowiązującymi w czasie wykonywania czynności przez rzeczoznawcę
majątkowego lub w dniu, na który określana jest wartość przedmiotu wyceny
rzeczoznawca obowiązany jest zastosować odpowiednie przepisy prawa.
RozbieŜność taka powinna być ujawniona w operacie szacunkowym poprzez
zamieszczenie odpowiedniej klauzuli.
6. Załączone do standardów zawodowych komentarze nie mają charakteru
wiąŜącego. Zawierają one wyjaśnienia oraz rozwinięcie treści standardu, a takŜe
objaśnienia pojęć uŜytych w tekście standardu.
7. Standardy zawodowe mają charakter otwarty i mogą podlegać modyfikacjom i
uzupełnieniom w związku ze zmianami przepisów prawa, stanem rynku
nieruchomości, rozwojem nauki i praktyki oraz potrzebami w zakresie wyceny. Z
inicjatywą aktualizacji lub opracowania standardu zawodowego mogą wystąpić
sfederowane Stowarzyszenia, organy statutowe Federacji, a takŜe organ, o którym
mowa w pkt. 8.
4
8. Standardy zawodowe przyjmuje się w drodze uchwały Rady Krajowej PFSRM na
wniosek Zarządu Federacji. Co najmniej dwa miesiące przed podjęciem uchwały
projekt standardu zawodowego Zarząd Federacji przedkłada celem zaopiniowania
centralnemu organowi administracji rządowej w sprawach gospodarki
nieruchomościami.
9. Standard zawodowy wchodzi w Ŝycie z dniem ustalonym w uchwale, o której
mowa w pkt. 8, lecz nie wcześniej niŜ 2 miesiące od daty ogłoszenia w
wydawnictwie PFSRM „Rzeczoznawca Majątkowy”
10. Nota redakcyjna.
10.1. Aktualizacji Standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Ryszard
Cymerman, Zdzisław Małecki, Mieczysław Prystupa, Tomasz Telega.
10.2. Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 7 czerwca
2001r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców
Majątkowych, zamiast Standardu I.1 uchwalonego 13 października 1999 r.
11. Standard wchodzi w Ŝycie z dniem 1 października 2001 r.
5
S T A N D A R D II.1
RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego.
1.1.
Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia
zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez Ministra
Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa albo Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa
i Rozwoju Miast w trybie ustawy z dnia 17.maja 1989 r. Prawo geodezyjne i
kartograficzne (Dz. U. Nr 30, poz.163 z późn. zmianami) do dnia 31 grudnia
1997 r., oraz nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w
trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.
U. z 2000r. Nr 46, poz. 543).
1.2.
Nie jest rzeczoznawcą majątkowym osoba, której nadano przed dniem 29
listopada 1991 r. uprawnienia do szacowania gruntów z wyłączeniem ich części
składowych w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i
kartograficzne. Nie wyłącza to moŜliwości szacowania przez tę osobę
wyłącznie gruntów, zgodnie z art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Osoba taka nie ma prawa uŜywania pieczęci właściwej dla rzeczoznawców
majątkowych, której wzór zawarty jest w punkcie 1.7.
1.3.
Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego
bez stosownych uprawnień zagroŜone jest karą grzywny przewidzianą w
ustawie o gospodarce nieruchomościami.
1.4.
Rzeczoznawca majątkowy uzyskuje prawo wykonywania czynności
zawodowych od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców
Majątkowych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju
Miast. Wyciągi z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych
dotyczące rzeczoznawców majątkowych zamieszkałych w poszczególnych
województwach, ogłaszają wojewodowie w wojewódzkich dziennikach
urzędowych.
1.5.
Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania
nieruchomości, jeŜeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez
rzeczoznawców majątkowych.
1.6.
Osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywane na listę biegłych sądowych z
zakresu szacowania nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe
w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie ustaw, o których mowa
w punkcie 1.1.
6
1.7.
Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwać się jednolitą dla
wszystkich osób wykonujących ten zawód pieczęcią o treści: w otoku w części
górnej RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, symetrycznie w części środkowej
dwa logo PFSRM, w części dolnej UPRAWNIENIA NR XXXX, w
środkowym polu IMIĘ I NAZWISKO (bez tytułów), ADRES, Nr tel., w
nawiasach Nr rejestru pieczęci prowadzonego przez PFSRM. Wymiary pieczęci
i treść według wzoru poniŜej w skali 1:1. Pieczęć ta powinna dawać odcisk
tuszowy niebieski.
Wzór pieczęci:
1.8.
2.
Ilekroć w przepisach prawa jest mowa o biegłych lub innych osobach
posiadających uprawnienia do szacowania nieruchomości, w tym gruntów,
części składowych tych gruntów oraz budynków i lokali stanowiących odrębny
od gruntu przedmiot własności, naleŜy przez to rozumieć wyłącznie osoby
posiadające uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w
punkcie 1.1.
Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.
2.1.
Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia
działalności zawodowej
na podstawie przepisów
oraz standardów
zawodowych.
2.2.
Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do określania wartości nieruchomości a
takŜe maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, w szczególności:
a) dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez
względu na ich rodzaj, połoŜenie i przeznaczenie a takŜe bez względu na
podmiot własności,
b) oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności
albo prawa uŜytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo
określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych
praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych.
c) rzeczoznawca majątkowy określa takŜe wartość szkód lub nakładów
dotyczących nieruchomości a takŜe ich części składowych.
2.3.
Opinie w sprawach o których mowa w punktach 2.2. a, b, c rzeczoznawca
majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego.
2.4.
W wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa :
a) wartość rynkową nieruchomości,
b) wartość odtworzeniową nieruchomości ,
c) ustala wartość katastralną.
7
2.5.
Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określenia wartości nieruchomości w
zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami
lecz takŜe z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości
nieruchomości.
2.6.
Wybór właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny, z
uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, naleŜy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba, Ŝe
wynika on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w
tym zakresie Ŝądaniem zamawiającego wycenę.
2.7.
Rzeczoznawca majątkowy moŜe Ŝądać od właściwych organów i sądów
udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w art. 155 ustawy o
gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania
jego zawodu.
2.8.
Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do sporządzania wypisów i wyrysów z
danych i dokumentów, o których mowa w punkcie 2.7 a takŜe poświadczania
tych wypisów, lub wyrysów, dla potrzeb wyceny.
2.9.
Rzeczoznawca majątkowy posiadający niezbędną wiedzę i kwalifikacje
wymagane odrębnymi przepisami moŜe sporządzać nie stanowiące operatu
szacunkowego opracowania i ekspertyzy dotyczące:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
Rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
Efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
Oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
Bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
Określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
Wyceny nieruchomości zaliczanej do inwestycji w rozumieniu przepisów o
rachunkowości,
h) Wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu
ustawy o rachunkowości
3. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego
3.1.
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych
z określaniem wartości nieruchomości:
a) zgodnie z przepisami prawa,
b) stosownie do zasad wynikających z niniejszych standardów,
c) z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie Etyki Zawodowej,
8
d)
e)
przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy
charakter jego czynności,
w sposób obiektywny i niezaleŜny.
3.2.
Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić wykonania wyceny lub czynności o
których mowa w punkcie 2.9 w warunkach zagraŜających jego obiektywizmowi, w
szczególności wówczas, gdy okoliczności wskazywałyby na konflikt interesów
pomiędzy nim a zamawiającym wycenę, lub teŜ jeŜeli ze strony zamawiającego lub
osób trzecich wywierane byłyby na rzeczoznawcę niedozwolone naciski.
3.3.
Szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę co do wykonywania przez niego
działalności zawodowej polega zwłaszcza na:
a) dokonywaniu wszelkich czynności, jakie są niezbędne celem właściwego
wykonania obowiązków,
b) wykonywaniu tych czynności wnikliwie, w sposób wyczerpujący i
przedstawienie ich zamawiającemu w formie uporządkowanej, niezbędnej
do przedstawienia toku rozumowania rzeczoznawcy i przesłanek, które mają
wpływ na wartość nieruchomości,
c) wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność nie została
wykonana, lub teŜ została wykonana w ograniczonym zakresie,
d) uchyleniu się od dokonania w procesie wyceny czynności, które wymagają
wiadomości fachowych przekraczających jego wiedzę, po poinformowaniu
o tym zamawiającego, lub zaŜądaniu przedstawienia przez zamawiającego
odpowiedniej ekspertyzy.
3.4.
Rzeczoznawca obowiązany jest wykorzystywać dane, o których mowa w
punkcie 2.7 i 2.8 niniejszego standardu, i innych które uzyskał w trakcie
wykonywania przez siebie czynności, z zachowaniem zasady poufności.
3.5.
Udostępnianie tych danych osobom trzecim moŜe mieć miejsce tylko wówczas,
gdy przepis prawa tego wymaga, jeŜeli Ŝąda tego sąd, lub inny właściwy organ
a takŜe w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej,
Komisją ArbitraŜową PFSRM, lub w postępowaniu wewnątrz
stowarzyszeniowym.
3.6.
Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji
zawodowych.
3.7.
Rzeczoznawca majątkowy przekazuje organom prowadzącym kataster
nieruchomości wyciągi z wykonywanych przez siebie operatów szacunkowych
nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności lub prawa
uŜytkowania wieczystego, o treści przewidzianej przez właściwe przepisy i w
sposób nie naruszający zasady poufności uzyskanych przez niego danych.
3.8.
Rzeczoznawca majątkowy nie moŜe odmówić pełnienia funkcji biegłego
sądowego, jednakŜe ma prawo uchylić się od wykonania opinii w konkretnej
sprawie, jeŜeli zachodziłyby w stosunku do niego okoliczności przewidziane
9
we właściwych przepisach, upowaŜniające go do odmowy zeznań, jeŜeli nie
moŜe wykonać opinii ze względu na przeciąŜenie pracą, albo teŜ jeŜeli
sporządzenie opinii w danej sprawie wymagałoby wiadomości specjalnych,
których rzeczoznawca nie posiada.
3.9.
W celu zabezpieczenia moŜliwości wykazania przez rzeczoznawcę
majątkowego prawidłowości czynności szacunkowych i sporządzenia operatu
szacunkowego, zaleca się archiwizowanie operatów szacunkowych oraz
dokumentów stanowiących ich podstawę w okresie trzech lat od daty
sporządzenia operatu szacunkowego.
3.10. Rzeczoznawca majątkowy a takŜe przedsiębiorca prowadzący działalność w
zakresie szacowania nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od
odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z
wykonywaniem tych czynności oraz wyceny nieruchomości.
4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego.
4.1.
Wobec rzeczoznawcy majątkowego moŜe być wszczęte postępowanie
wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, powołaną przez
Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Tryb i szczegółowe zasady
prowadzenia postępowania przed tym organem określają stosowne przepisy.
4.2.
W razie zaistnienia istotnych rozbieŜności w opiniach o wartości tej samej
nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny
prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców
majątkowych.
4.3.
KaŜda osoba, która udowodni, Ŝe ma w tym interes prawny, moŜe zwrócić się
do organizacji zawodowe rzeczoznawców majątkowych o wydanie opinii o
sporządzonym operacie szacunkowym, o ile nie minął okres trzech lat od daty
jego sporządzenia. Opinie te są wykonywane na podstawie umowy zawartej
pomiędzy Stowarzyszeniem lub PFSRM a osobą kwestionującą wyceny.
5. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego.
5.1.
Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego określa umowa z zamawiającym, z tym,
Ŝe wysokość tego wynagrodzenia powinna uwzględniać następujące czynniki:
a) charakter, wielkość i rodzaj części składowych nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny,
b) nakład pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędny do wykonania
czynności, koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny,
10
c) kwalifikacje rzeczoznawcy majątkowego, a w szczególności jego staŜ
zawodowy, ukończenie specjalistycznych studiów lub szkoleń w zakresie
wyceny,
d) termin i warunki wykonania czynności szacunkowych,
e) koszty ponoszone przez rzeczoznawcę w związku z wykonanymi przez
niego czynnościami.
5.2.
6.
Rada Krajowa PFSRM określa minimalne normy czasu pracy rzeczoznawcy
majątkowego, niezbędnego do wykonania czynności koniecznych do
właściwego przeprowadzenia procesu wyceny. Normy te są publikowane w
wydawnictwach Federacji oraz sfederowanych Stowarzyszeń.
Załącznik do Standardu.
Załącznik do Standardu stanowi Komentarz zawierający przykładową treść
umowy na
wykonanie operatu szacunkowego.
7. Nota redakcyjna.
7.1.
Aktualizacji Standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Wacław
Baranowski, Ryszard Cymerman, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega.
7.2.
Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 10 stycznia
2002 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców
Majątkowych, zamiast Standardu II.1 uchwalonego 13 października 1999 r.
7.3.
Standard wchodzi w Ŝycie z dniem 1 lipca 2002 r.
11
S T A N D A R D VII. 1
ZASADY SPORZĄDZANIA
OPERATU SZACUNKOWEGO
1.
Zasady ogólne.
Standard spełnia wymagania przepisów:
-
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr
115, poz. 741, z późniejszymi zmianami),
-
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu
sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612),
1.1.
Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o
wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. MoŜe być
sporządzany wyłącznie w formie pisemnej.
1.2.
W operacie szacunkowym podlega określeniu wartość nieruchomości
jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do
nieruchomości.
1.3.
Operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości moŜe
być sporządzony w następstwie przeprowadzenia pełnego procesu
wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne dla
właściwego określenia wartości nieruchomości.
1.4.
Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem
faktycznym i prawnym nieruchomości oraz zawierać wszelkie
informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków
rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości
nieruchomości.
1.5.
Forma operatu szacunkowego i jego szczegółowość mogą być
dostosowane do rodzaju i charakteru przedmiotu wyceny.
1.6.
Przedmiotem operatu szacunkowego powinna być w zasadzie
nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego. Inne określenie
przedmiotu operatu moŜe wynikać z umowy z zamawiającym lub z celu
wyceny.
12
1.7.
2.
Forma i treść operatu szacunkowego obowiązuje takŜe rzeczoznawcę
majątkowego o ile wykonuje on czynności o zakresie jak w punkcie 1.2
jako biegły powołany przez sąd lub inny organ wymiaru
sprawiedliwości.
Treść operatu szacunkowego.
2.1.
Operat szacunkowy winien zawierać:
2.1.1. stronę tytułową,
2.1.2. wyciąg z operatu szacunkowego,
2.1.3. określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
2.1.4. określenie celu dokonywanej wyceny,
2.1.5. określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego:
a) podstawy formalnej,
b) podstaw materialno- prawnych,
c) źródeł danych merytorycznych.
2.1.6. określenie dat
majątkowego,
istotnych
dla
czynności
rzeczoznawcy
2.1.7. opis i określenie stanu nieruchomości
uwzględnieniu w dokonywanej wycenie, w tym:
a) stanu prawnego,
b) stanu technicznego i uŜytkowego,
c) przeznaczenia w planie miejscowym,
podlegającego
2.1.8. przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny, w tym wskazanie
rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki
szacowania,
2.1.9. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie
dotyczącym celu i sposobu wyceny,
2.1.10.określenie wartości nieruchomości (przedmiotu wyceny) z
przedstawieniem obliczeń tej wartości,
2.1.11.wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem,
2.1.12.klauzule lub ustalenia dodatkowe, których zamieszczenie jest
uzasadnione,
13
2.1.13.w przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku
rzeczoznawców majątkowych, określenie, które części operatu
zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez
kaŜdego z nich,
2.1.14.podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego z uŜyciem
obowiązującej pieczęci zawodowej,
2.1.15.załączniki.
2.2.
3.
W miarę potrzeby treść i zawartość operatu szacunkowego określona w
punkcie 2.1 winna być poszerzona o omówienie lub analizę innych
zagadnień, jeŜeli wynika to ze szczególnej złoŜoności nieruchomości, jej
stanu prawnego, okoliczności lub charakteru wyceny.
Strona tytułowa.
Strona tytułowa winna zawierać:
a) pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy
względnie rzeczoznawców majątkowych,
majątkowego,
b) nazwę „operat szacunkowy”, a w przypadku określonym w Standardzie
VII.2 pkt. 2.6.f, naleŜy zaznaczyć: „aktualizacja”,
c) określenie rodzaju nieruchomości lub praw
stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres,
do
nieruchomości
d) imię i nazwisko rzeczoznawcy(ców) majątkowego(ych) – autora
(autorów) operatu szacunkowego,
e) miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego.
4.
Wyciąg z operatu szacunkowego.
4.1.
Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:
a) krótki opis nieruchomości,
b) określenie celu wyceny,
c) oszacowaną wartość nieruchomości,
d) określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego,
e) pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.
14
4.2.
5.
Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach,
przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi
podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i
budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji
nieruchomości.
Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.
5.1.
Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny naleŜy określić poprzez
podanie:
a) rodzaju nieruchomości,
b) połoŜenia adresu nieruchomości,
c) oznaczenia
w
ewidencji
gruntów
i
budynków
(katastrze
nieruchomości),
d) numeru księgi wieczystej.
5.2.
Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:
a)
rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających
wycenie,
b) określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu,
których wycena dotyczy,
c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu,
które nie podlegały wycenie.
5.3.
Konieczny zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod
uwagę w szczególności:
a) wymagania wynikające z przepisów prawa,
b) potrzeby wynikające z celu wyceny,
c) treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie
pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami
wyceny.
5.4.
JeŜeli zamawiający wycenę Ŝąda od rzeczoznawcy majątkowego
zrealizowania zakresu wyceny sprzecznej z przepisami prawa,
rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia.
15
6.
Określenie celu wyceny.
Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego
operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie moŜe być
wykorzystany.
7.
Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego.
7.1.
Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo
postanowienie sądu lub innego organu.
7.2.
Podstawy materialno – prawne określa się poprzez podanie przepisów
prawa właściwych ze względu na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny.
Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w
szczególności na przepisy:
a) z których wynika wymagany sposób określenia wartości
nieruchomości i zakres wyceny,
b) określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,
c) definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana
nieruchomość,
d) określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu
wyceny.
7.3.
W operacie szacunkowym naleŜy podać źródła danych merytorycznych,
z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej
wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł:
a) o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nieruchomości, kataster
uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy
zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z
oględzin itp.
b) o rynku nieruchomości, określonych w pkt. 12.2,
c) innych, mających wpływ na wycenę.
8.
Określanie dat istotnych dla operatu szacunkowego.
8.1.
Daty określa się podając dzień, miesiąc i rok.
8.2.
Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:
16
a) data sporządzenia wyceny,
b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan
przedmiotu wyceny,
d) data dokonania oględzin nieruchomości.
9.
Opis i określenie stanu nieruchomości.
9.1.
Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu
szacunkowego, chyba, Ŝe z przepisu szczególnego, lub z postanowienia
właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną
datę.
9.2.
Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu zgodnie ze Standardem
III.3. Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw
zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń
odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z
dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości.
9.3.
W operacie szacunkowym naleŜy zamieścić opis nieruchomości z
uwzględnieniem jej stanu technicznego i uŜytkowego.
9.3.1. Sporządzenie opisu nieruchomości winno być kaŜdorazowo
poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.
9.3.2. Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca
majątkowy moŜe sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem
do operatu szacunkowego.
9.3.3. W ramach opisu nieruchomości
scharakteryzować w szczególności:
a) rodzaj, charakter i
przedmiot wyceny,
cechy
naleŜy
nieruchomości
określić
i
stanowiącej
b) lokalizację i czynniki środowiskowe,
c) stan i stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury
techniczną,
d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,
17
e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu
połoŜenia nieruchomości,
f) stan
i
dotychczasowy
sposób
zagospodarowania nieruchomości.
uŜytkowania
i
9.3.4. W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem
związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu
naleŜy określić w szczególności:
a) rodzaj i przeznaczenie obiektu,
b) parametry techniczno-uŜytkowe,
c) wiek obiektów,
d) rodzaj konstrukcji i wykończenia,
e) sposób i warunki uŜytkowania oraz utrzymania, w tym
dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,
f) zgodność wzniesienia
budowlanego,
budynków
z
przepisami
prawa
g) stan techniczny i stopień zuŜycia,
h) moŜliwości i warunki dalszej eksploatacji,
i)
sposób uŜytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z
planu miejscowego.
9.3.5. Układ i szczegółowość danych określonych w punkcie 9.3.3. i
9.3.4.winna wynikać z rodzaju nieruchomości i być dostosowana
do potrzeb przyjętego w operacie szacunkowym podejścia oraz
metody i techniki szacowania nieruchomości.
10.
Określanie przeznaczenia nieruchomości.
Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie
obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu
określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji naleŜy
określić aktualny sposób uŜytkowania nieruchomości, zamieszczając w
operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę.
11.
Przedstawienie sposobu wyceny.
18
11.1. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania
nieruchomości naleŜy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy
majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi
przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca
majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące
kryteria:
a) cel wyceny,
b) rodzaj i połoŜenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w
planie miejscowym,
c) stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
d) stan zagospodarowania nieruchomości,
e) dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach
rynkowych,
f) zakres wyceny,
g) uwarunkowania
wyceny,
wynikające
z
podstaw
materialno-prawnych
h) stan prawny nieruchomości.
11.2. Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia,
metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym
wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.
12.
Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
12.1. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadza
charakterystykę rynku nieruchomości a zwłaszcza jego rodzaj i obszar
oraz dokonuje analizy na podstawie wskazanych źródeł informacji.
Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w
szczególności z:
a) rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) celu i zakresu wyceny,
c) przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny,
19
d) dostępności i liczby danych rynkowych.
12.2. Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych
sporządzenia wyceny, a w szczególności:
a) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju
nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w zakresie popytu i
podaŜy, oraz kształtowania się na tym tle cen,
c) stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot
wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym takŜe z
punktu widzenia kryterium przestrzennego (rynek lokalny,
regionalny, krajowy, międzynarodowy),
d) wybór danych przyjętych w procesie wyceny.
12.3. Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związku z
zastosowaniem odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania
nie stanowią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, lecz jej
rezultat. Dobór tych danych winien być dokonany z uwzględnieniem
wyników analizy.
13.
Określenie wartości nieruchomości.
13.1. Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania
metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze
szczegółowością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów
merytorycznych i rachunkowych.
13.2. UŜyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione.
13.3. W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe
dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do
operatu.
14.
Wynik końcowy wyceny.
14.1. Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie
szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z
danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku nieruchomości.
14.2. Wynik wyceny nie moŜe być przedstawiony w operacie szacunkowym w
postaci przedziału wartości.
20
14.3. Rzeczoznawca majątkowy nie moŜe udzielać w operacie szacunkowym
gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej
wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie
szacunkowym. Nie dotyczy to określania wartości bankowo-hipotecznej.
15.
Klauzule i ustalenia dodatkowe.
15.1. W operacie szacunkowym naleŜy zamieścić niezbędne z punktu
widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i
klauzule, w szczególności:
a) o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa
i standardami zawodowymi,
b) o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego,
c) o moŜliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla
celu w jakim został on sporządzony,
15.2. W miarę potrzeby operat szacunkowy moŜe zawierać dalsze klauzule, w
szczególności:
a) o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu technicznouŜytkowego budynków, budowli i urządzeń a takŜe, Ŝe czynności z
tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej,
b) o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków
ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z
podaniem ich rodzaju i przyczyn,
c) o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w
szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniŜeli
został on sporządzony,
d) o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub
udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem
operatu,
e) o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia
uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-uŜytkowego
nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeŜeli
dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych
uwarunkowań szczególnych.
21
16.
Załączniki do operatu szacunkowego.
Ze względu na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego udokumentowania lub
uzasadnienia ustaleń lub zapisów dokonywanych w operacie szacunkowym, z
uwzględnieniem pkt.13.3, do operatu szacunkowego naleŜy dołączyć jako
załączniki w szczególności:
a) odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu
stwierdzającego prawa do nieruchomości,
b) wypis z katastru nieruchomości,
c) plany sytuacyjne, mapy,
d) dokumentację fotograficzną,
e) istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,
f) wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu
szacunkowego,
g) protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony,
h) inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.
18.
ZałoŜenia i opracowanie merytoryczne Standardu wykonał Zdzisław Małecki.
19.
Opracowania standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Andrzej Kalus,
Stanisława Kalus, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega.
20.
Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13
października 1999 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych
Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu VII.1 uchwalonego 4 maja
1995 r.
21.
Standard obowiązuje od dnia 14 listopada 1999 r.
22
S T A N D A R D III.1
WARTOŚĆ RYNKOWA JAKO PODSTAWA WYCENY
1. Wartość Rynkowa (WR)
1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę
moŜliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących załoŜeń:
a) strony umowy są od siebie niezaleŜne i działają w sposób racjonalny, nie
kierując się szczególnymi motywami,
b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość
nieruchomości,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy
zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do
wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter
nieruchomości i stan rynku.
1.2. Wartość rynkowa nieruchomości podlega ustaleniu w procesie wyceny.
Rzeczoznawca majątkowy winien załoŜyć, Ŝe zbycie nieruchomości następuje
w dniu wyceny i stosownie do wyŜej określonej definicji wartości rynkowej
zrealizowane zostaną załoŜenia wymienione w punkcie 1.1.
1.3. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu
wyceny i odpowiadać cenie, jaką moŜna by uzyskać przy zawarciu umowy
sprzedaŜy. NaleŜy przy tym przyjąć, Ŝe w okresie ekspozycji nieruchomości na
rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie.
1.4. Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym datę, w
odniesieniu do której ustala wartość rynkową. MoŜe to być data opracowania
operatu lub wcześniejsza. Nie dotyczy to przypadków, o których mowa w
punkcie 7.
1.5. Rzeczoznawca powinien załoŜyć, Ŝe nieruchomość została wystawiona na
sprzedaŜ na nieograniczonym rynku przez czas wystarczający dla jego
zbadania, wykonania odpowiedniego marketingu i wynegocjowania ceny
sprzedaŜy.
1.6. Wartość rynkowa powinna określać spodziewaną wartość, jaką moŜe mieć
nieruchomość dla sposobu uŜytkowania innego niŜ aktualny w dniu wyceny,
wówczas, gdy istniałyby na rynku oferty nabycia tej nieruchomości dla innego
określonego sposobu jej uŜytkowania.
23
1.7. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez
rzeczoznawcę o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny
nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej
nabyciem. W szczególności podatkiem takim jest VAT.
Operat szacunkowy winien zawierać informację odpowiadającą powyŜszemu
ustaleniu.
2. Rodzaje wartości rynkowej
2.1. Standard niniejszy definiuje wartość rynkową oraz określa poniŜej jej rodzaje,
tj.:
- Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu UŜytkowania (WRU),
- Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu UŜytkowania (WRA),
- Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO),
- Wartość Rynkowa dla Wymuszonej SprzedaŜy (WRW),
- Wartość Rynkowa dla Przyszłej SprzedaŜy (WRP).
Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej
wynika w szczególności z:
a) postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy,
b) celu sporządzenia wyceny,
c) stanu
rynku
nieruchomości
i
szczególnych
uwarunkowań
danej
nieruchomości.
2.2. Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest określić w operacie szacunkowym i
uzasadnić rodzaj zastosowanej wartości rynkowej jako podstawy wyceny.
2.3. Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest poinformować zamawiającego o
konsekwencjach dokonania wyboru rodzaju wartości rynkowej i jej
zastosowania jako podstawy wyceny, a takŜe o moŜliwości i skutkach przyjęcia
odmiennego rodzaju wartości rynkowej.
Ustalenia te powinny być zamieszczone w operacie szacunkowym.
24
3. Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu UŜytkowania (WRU)
3.1. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŜytkowania oznacza wartość
rynkową rozumianą jak w punkcie 1.1, przy przyjęciu dodatkowego załoŜenia,
Ŝe nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem
jej uŜytkowania.
3.2. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŜytkowania wyklucza element
spodziewanej wartości dla alternatywnego sposobu uŜytkowania i moŜliwy
wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami. JednakŜe wartość
WRU uwzględnia zmiany wartości związane z rozbudową, przebudową
budynków i zagospodarowaniem wolnych terenów (w związku z aktualną
działalnością) zakładając, Ŝe te prace nie spowodują przerwy w korzystaniu z
nieruchomości.
3.3. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŜytkowania ustalana jest przy
załoŜeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
JeŜeli sposób uŜytkowania nieruchomości przewidziany w tym planie ma
charakter czasowy, rzeczoznawca majątkowy powinien określić wartość
rynkową dla aktualnego sposobu uŜytkowania oraz wartość rynkową
uwzględniającą warunki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego.
Wartość rynkowa moŜe być wtedy róŜna od wartości dla istniejącego sposobu
uŜytkowania.
3.4. Aktualny sposób uŜytkowania nie musi odnosić się do konkretnej działalności
prowadzonej na określonej nieruchomości. Wystarczy wskazanie ogólne
rodzaju działalności, jaka jest prowadzona na nieruchomości podlegającej
wycenie. Stąd, na przykład (wykluczając ograniczenia szczególne), podobne
budynki przemysłowe będą miały podobną wartość, niezaleŜnie od
prowadzonej w nich działalności produkcyjnej, a lokale sklepowe będą miały
podobną wartość bez względu na rodzaj sprzedawanych w nich towarów.
3.5. Podstawa wyceny dla aktualnego sposobu uŜytkowania moŜe być stosowana w
szczególności
przy
wycenie
nieruchomości
zajmowanych
przez
przedsiębiorstwo dla celów własnych, przy załoŜeniu, Ŝe będzie ono
kontynuować swą działalność w dającej się przewidzieć przyszłości. Dotyczy to
zwłaszcza nieruchomości kupowanych lub sprzedawanych jako w pełni
wyposaŜone obiekty gospodarcze wyceniane z uwzględnieniem moŜliwości
przynoszenia dochodu.
4.Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu UŜytkowania (WRA)
4.1. Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu uŜytkowania oznacza wartość
rynkową, ale odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości
dla celów innych niŜ aktualne. Tam, gdzie wartość dla alternatywnego sposobu
uŜytkowania danej nieruchomości róŜni się w istotny sposób od wartości dla
25
aktualnego sposobu uŜytkowania, winno to być wyraźnie zaznaczone przez
rzeczoznawcę w operacie szacunkowym.
4.2. W przypadku, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość zajmowana przez
przedsiębiorstwo dla własnych celów, przy załoŜeniu, Ŝe będzie ono
kontynuowało swą działalność, wartość dla alternatywnego sposobu
uŜytkowania, która mogłaby być zrealizowana tylko przez likwidację,
zamknięcie lub przeniesienie przedsiębiorstwa (firmy) do innych pomieszczeń
lub na inną nieruchomość, nie powinna stanowić podstawy ustalenia wartości
nieruchomości. Tak ustalona wartość moŜe mieć jednak znaczenie dla ustalenia
wartości mienia przedsiębiorstwa, którego składnik stanowi wyceniana
nieruchomość.
4.3. Grunty, budynki i lokale traktowane jako źródło dochodu lub przeznaczone do
przyszłego zagospodarowania winny być wyceniane z uwzględnieniem takŜe
alternatywnego sposobu uŜytkowania, tam, gdzie jest on moŜliwy.
4.4. We wszystkich przypadkach wartość dla alternatywnego sposobu uŜytkowania
winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących
moŜliwość zmiany uŜytkowania. Rzeczoznawca majątkowy nie moŜe
przyjmować bezpodstawnych lub nierealistycznych załoŜeń w tym zakresie.
5. Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO)
5.1. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania oznacza szczególny wariant
wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu uŜytkowania. Wartość ta
podlega ustaleniu przy załoŜeniu dodatkowego warunku najefektywniejszego i
najlepszego wykorzystania nieruchomości (najlepszej funkcji nieruchomości).
5.2. Wartość rynkowa WRO jest określana przy załoŜeniu najefektywniejszego i
najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako realne i zgodne z
prawem, fizycznie moŜliwe, finansowo wykonalne i dające najwyŜszą wartość.
5.3. Wartość rynkowa WRO jest ustalana z zachowaniem powyŜszych załoŜeń
według zasad przewidzianych dla ustalania WRA. Powinna ona być stosowana
w szczególności dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele
rozwojowe. Ustalanie wartości WRO wymaga pominięcia w wycenie
aktualnego lub przewidywanego sposobu wykorzystania nieruchomości, jeŜeli
sposób ten nie pozwala na realizację potencjalnych moŜliwości nieruchomości z
punktu widzenia maksymalnie efektywnego jej wykorzystania.
5.4. Przy dokonanych załoŜeniach ustalania wartości rynkowej WRO, rzeczoznawca
winien oszacować nieruchomość bez względu na to, czy nabywca lub inwestor
posiada środki, potrzeby lub moŜliwości takiego wykorzystania nieruchomości,
ale w granicach określonych w punkcie 5.2.
26
5.5. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania nieruchomości winna opierać
się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących moŜliwość
takiego jej wykorzystania. Rzeczoznawca majątkowy nie moŜe przyjmować
bezpodstawnych lub nierealistycznych załoŜeń w tym zakresie.
6. Wartość Rynkowa dla Wymuszonej SprzedaŜy (WRW)
6.1. Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaŜy oznacza wartość rynkową przy
uwzględnieniu załoŜenia, Ŝe istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla
sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub
rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaŜy.
6.2. Rzeczoznawca majątkowy określający wartość rynkową WRW ma obowiązek
określić w operacie szacunkowym i uzasadnić powyŜsze ograniczenia, których
uwzględnienie uznał za konieczne, lub które wynikały z umowy z
zamawiającym itd.
7. Wartość Rynkowa dla Przyszłej SprzedaŜy (WRP)
7.1. Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaŜy oznacza wartość rynkową, jaką
przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaŜy.
7.2. Określanie wartości rynkowej dla przyszłej sprzedaŜy moŜe mieć miejsce w
przypadkach, gdy zamawiający operat szacunkowy powziął dopiero zamiar
sprzedaŜy nieruchomości, a takŜe gdy zamawiający Ŝąda określenia wartości
nieruchomości z uwzględnieniem czasu, jaki jest niezbędny dla wykonywania
czynności określonych w punkcie 1.5.
W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest:
a) sformułować opinię co do niezbędnego dla danego rodzaju
nieruchomości czasokresu obejmującego czynności w pkt 1.1.e,
b) zamieścić właściwą klauzulę o odstępstwie od definicji wartości
rynkowej, jak w punkcie 1 w części dotyczącej niespełnienia warunku
określonego w punkcie 1.1.e,
c) określić wartość rynkową na końcową datę tego czasokresu.
7.3. Określając wartość rynkową dla przyszłej sprzedaŜy, rzeczoznawca majątkowy
bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzania
przez niego operatu szacunkowego, które moŜe i powinien przewidzieć.
8. Podstawowe podejścia, metody i techniki ustalania Wartości Rynkowej
8.1. Wartość rynkowa winna być ustalana przy zastosowaniu
rodzaju nieruchomości i celu wyceny:
odpowiednio do
a) podejścia porównawczego,
27
b) podejścia dochodowego.
8.2. W podejściu porównawczym do wyceny wartości rynkowej winna być
wykorzystywana metoda cenowo-porównawcza.
8.3. W podejściu dochodowym do wyceny wartości rynkowej winny być
wykorzystane metody i techniki:
a) metoda inwestycyjna, z zastosowaniem:
- techniki kapitalizacji prostej,
- techniki dyskontowania strumieni pienięŜnych,
b) metoda zysków (dochodowa),
c) metoda pozostałościowa.
28
KODEKS ETYKI ZAWODOWEJ
RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH
KODEKS ETYKI ZAWODOWEJ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH
ZASADY OGÓLNE
Rzeczoznawca majątkowy wykonuje w sposób samodzielny i niezaleŜny wolny zawód
w ramach posiadanych uprawnień, kierując się porządkiem prawnym Rzeczypospolitej
Polskiej, dobrem klienta oraz kodeksem etyki zawodowej. Zasady etyki zawodowej wynikają z
ogólnych norm etycznych przystosowanych do zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako
zawodu zaufania publicznego.
Jako osoba zaufania publicznego:
1. Działaj rzetelnie ze świadomością , Ŝe obowiązuje Cię zasada bezstronności
i poszanowania prawa .
2. Postępuj uczciwie wobec klienta, aby mógł w pełni polegać na tym co robisz ,
przestrzegaj jego prawa do poufności .
3. Działaj otwarcie i przejrzyście, wykonując powierzone Ci zadanie w sposób czytelny
i zrozumiały.
4. Bądź odpowiedzialny za powierzone Ci przez klienta zadanie, nie obiecuj więcej niŜ
moŜesz i powinieneś wykonać .
5. Bądź świadomy swoich umiejętności – nie podejmuj się zadań wykraczających poza
Twoje kompetencje i moŜliwości.
6. Bądź zawsze obiektywny – udzielaj uczciwych i niezaleŜnych porad.
7. Wykonuj czynności zawodowe według najlepszej wiedzy i woli, z naleŜytą
dokładnością i starannością.
8. Dbaj o godność zawodu zarówno w działalności zawodowej, jak i w Ŝyciu
prywatnym.
29
9. Miej odwagę reagować na negatywne zjawiska, szczególnie jeŜeli przypuszczasz,
Ŝe inny rzeczoznawca nie przestrzega zasad etyki zawodowej.
10. Bądź świadom wartości swojej pracy, nie proponuj wynagrodzenia niegodnego
Twojego dzieła.
KODEKS ETYKI ZAWODOWEJ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH
ZASADY SZCZEGÓŁOWE
Rozdział I
Przepisy ogólne
§1
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do przestrzegania podstawowych zasad
moralnych, a takŜe zasad etyki zawodowej, objętych niniejszym Kodeksem.
§2
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do powstrzymania się od wszelkich zachowań,
zarówno w działalności zawodowej, publicznej, jak i prywatnej, które mogłyby zaszkodzić
dobrej opinii o zawodzie rzeczoznawcy.
§3
Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego,
które poniŜa go
w
opinii
publicznej
lub podwaŜa zaufanie do wykonywanych przez niego czynności zawodowych, stanowi
naruszenie norm etycznych.
§4
Naruszenie obowiązków wynikających z zasad objętych niniejszym Kodeksem stanowi
uchybienie powadze i godności zawodu, za które rzeczoznawca majątkowy odpowiada
dyscyplinarnie.
§5
Przepisy niniejszego Kodeksu obowiązują wszystkich rzeczoznawców majątkowych
niezaleŜnie od formy działania i przynaleŜności do organizacji zawodowej .
30
Rozdział II
Obowiązki ogólne rzeczoznawcy majątkowego
§6
Podstawowymi zasadami obowiązującymi rzeczoznawcę majątkowego są: rzetelność,
uczciwość, szczególna staranność, bezstronność i zachowanie tajemnicy zawodowej.
§7
Rzeczoznawca majątkowy winien swą postawą i działaniem dawać dobre świadectwo
zawodowi oraz dbać o powagę, honor i godność zawodu.
§8
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest dbać o przestrzeganie zasad etyki równieŜ przez
innych członków swojego środowiska zawodowego oraz przez swoich pracowników.
§9
Rzeczoznawca majątkowy winien rozwijać wiedzę zawodową w celu podnoszenia jakości
świadczonych usług w szczególności poprzez udział w szkoleniach i seminariach, w tym
objętych programem szkolenia ustawicznego.
§ 10
Rzeczoznawca majątkowy jako osoba zaufania publicznego nie jest związany Ŝądaniami
zamawiającego lub osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, jeŜeli pozostawałyby one
w sprzeczności z prawem lub standardami zawodowymi.
§ 11
Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wykonywać czynności z obszaru praktyki
zawodowej zgodnie z prawem, według najlepszej woli i wiedzy .
§ 12
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest wykonywać
czynności zawodowe osobiście,
sygnując swoim nazwiskiem i pieczęcią zawodową sporządzone przez siebie opracowania.
§ 13
Rzeczoznawca majątkowy nie powinien podejmować się wykonywania czynności
z zakresu praktyki zawodowej, które wykraczałyby poza jego wiedzę i kompetencje
zawodowe.
31
§ 14
Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za zgodność z prawdą danych
i faktów podanych mu przez klienta. Zasada ta nie umniejsza obowiązku uzyskania
niezbędnych danych do wykonania czynności zawodowych .
§ 15
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zachować się z powagą i szacunkiem wobec
klientów oraz sądów, urzędów i instytucji, przed którymi występuje.
Rozdział III
Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego wobec klienta
§ 16
Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno dokonywać wyceny majątku własnego, a takŜe osoby
bliskiej, lub innych czynności z zakresu praktyki zawodowej, nie tyko wówczas, gdy istnieje
wyraźny zakaz ustawowy, lecz takŜe wtedy, gdy mogłoby to wywołać wątpliwości co do
obiektywizmu rzeczoznawcy. Dotyczy to równieŜ sytuacji, gdy rzeczoznawca pozostaje
w stosunku zaleŜności osobistej lub słuŜbowej w odniesieniu do zamawiającego, chyba Ŝe
przepis szczególny stanowi inaczej.
§ 17
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do przestrzegania tajemnicy zawodowej
i nieujawniania osobom trzecim informacji, które uzyskał w toku wykonywania czynności
zawodowych. Obowiązek ten spoczywa na rzeczoznawcy równieŜ po ustaniu wykonywania
czynności, chyba Ŝe z tego obowiązku zwolnił go sąd lub inny właściwy organ, albo
zamawiający.
§ 18
Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dbanie o zachowanie tajemnicy zawodowej
przez jego pracowników na zasadach obowiązujących jego samego.
§ 19
Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno przyjmować od zamawiającego lub osób trzecich
– w związku z wykonywanymi czynnościami – jakichkolwiek korzyści osobistych lub
majątkowych poza wynagrodzeniem określonym w umowie.
32
§ 20
Rzeczoznawca majątkowy nie moŜe uzaleŜniać wysokości wynagrodzenia
od oczekiwanego przez klienta celu, jak teŜ od stopnia spełnienia Ŝyczeń klienta.
§ 21
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do stosowania przepisów niniejszego Kodeksu
takŜe w stosunku do swojego klienta, chociaŜby on tego nie Ŝądał lub nie wynikało to
wyraźnie z treści zawartej umowy.
§ 22
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zapewnić klientom warunki do swobodnego
składania oświadczeń oraz zachowania tajemnicy, a takŜe obowiązany jest zapewnić
bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji dotyczącej dokonywanych czynności,
gwarantujące zachowanie tajemnicy.
Rozdział IV
Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego wobec innych rzeczoznawców majątkowych
§ 23
Obowiązki między rzeczoznawcami majątkowymi powinno cechować koleŜeństwo,
wzajemna lojalność i współpraca, zwłaszcza w zakresie dzielenia się swoją wiedzą
i doświadczeniem zawodowym z osobami chcącymi uzyskać uprawnienia zawodowe
w zakresie szacowania nieruchomości.
§ 24
Rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje zakaz krytykowania wobec klientów czynności
dokonanych przez innych rzeczoznawców majątkowych.
Publiczne (lub na stronach internetowych) krytykowanie przez rzeczoznawcę majątkowego
czynności dokonanych przez innych rzeczoznawców majątkowych jest niedopuszczalne.
§ 25
Rzeczoznawca majątkowy nie moŜe dokonywać oceny (opiniowania) operatu szacunkowego
lub innego opracowania sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego (biegłego
sądowego).
Nie dotyczy to oceny (opiniowania) w przypadku, gdy czynność ta wykonywana jest:
1) w postępowaniu prowadzonym przez organizację zawodową,
2) w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej,
3) na Ŝądanie sądu lub innego organu wymiaru sprawiedliwości.
33
§ 26
Rzeczoznawca majątkowy, będący członkiem Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej,
powinien powstrzymywać się od prowadzenia praktyk zawodowych dla kandydatów na
rzeczoznawców majątkowych .
§ 27
Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest powstrzymać się od działań stanowiących
nieuczciwą konkurencję.
Nieuczciwa konkurencja przejawia się w szczególności w:
1) w proponowaniu ceny za usługę rzeczoznawcy majątkowego w wysokości nie
uwzględniającej wykonania niezbędnych czynności wymaganych przepisami
prawa i standardów zawodowych,
2) zabieganiu o klienta kosztem merytorycznej jakości czynności
i z przekroczeniem przez rzeczoznawcę majątkowego granic własnego
doświadczenia i własnej wiedzy fachowej,
3) systematycznym świadczeniu usług przy demonstrowaniu postawy
przekraczającej granice uprzejmości – równieŜ poprzez zaniechanie Ŝądania
niezbędnej dokumentacji i rezygnacji z innych wymagań, które zapewniają
prawidłowość dokonanej czynności.
§ 28
1) Rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje zakaz prowadzenia nieuczciwej reklamy
bądź promocji, uchybiającej godności zawodu , szkodzącej innym rzeczoznawcom
bądź ich działalności.
§ 29
Rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje zakaz pozyskiwania klientów w sposób sprzeczny
z godnością zawodu, a w szczególności:
1) korzystania z usług pośredników,
2) narzucania komukolwiek swoich usług,
3) postępowania niezgodnego z zasadami lojalności wobec innych rzeczoznawców
majątkowych,
4) proponowania lub dawania honorarium, prowizji bądź innych korzyści
za zlecenie mu usługi.
34
§ 30
1. Rzeczoznawca majątkowy, mając uzasadnione i poparte dowodami informacje
o nieprzestrzeganiu przez innego rzeczoznawcę majątkowego zasad etyki
zawodowej, powinien powiadomić o tym organizacje zawodową rzeczoznawców
majątkowych lub Polską Federacje Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych .
2. Informacja powinna być złoŜona na piśmie lub ustnie, potwierdzona spisaniem
stosownej notatki z powiadomieniem rzeczoznawcy majątkowego , którego ta sprawa
dotyczy .
3. Nie stanowi
naruszenia zasad
etyki
zawodowej
zgłoszenie uzasadnionych
i popartych dowodami swoich uwag i zastrzeŜeń w stosunku do innego
rzeczoznawcy majątkowego na forum zebrania stowarzyszeniowego.
§ 31
1. Rzeczoznawca
Majątkowy, mając uzasadnione i poparte dowodami informacje o
nieprzestrzeganiu przez innego rzeczoznawcę majątkowego zasad etyki zawodowej,
powinien powiadomić o tym organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych
lub Polską Federację Rzeczoznawców majątkowych.
2. Informacja powinna być złoŜona na piśmie lub ustnie, potwierdzona spisaniem
stosownej notatki z powiadomieniem rzeczoznawcy majątkowego, którego ta sprawa
dotyczy.
3. Nie stanowi naruszania zasad etyki zawodowej zgłoszenie uzasadnionych
i
popartych dowodami swoich uwag i zastrzeŜeń w stosunku do innego rzeczoznawcy
majątkowego na forum zebrania stowarzyszeniowego.
Rozdział V
Postanowienia końcowe
§ 32
1. Rzeczoznawca majątkowy, który naruszył zasady niniejszego Kodeksu, podlega
postępowaniu dyscyplinarnemu.
2. Postępowanie dyscyplinarne prowadzi organizacja zawodowa rzeczoznawców
majątkowych lub Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych .
3. Postępowanie dyscyplinarne prowadzone jest na podstawie regulaminu obowiązującego
w organizacjach zawodowych i Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych .
35
§ 33
Rzeczoznawca majątkowy ukarany prawomocnym orzeczeniem dyscyplinarnym nie powinien
kandydować ani pełnić funkcji w organach organizacji zawodowej bądź Polskiej Federacji
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych aŜ do zatarcia nałoŜonej kary.
§ 34
1. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych lub Polska Federacja Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych w przypadkach uzasadnionych powinna wystąpić do
organu prowadzącego centralny rejestr rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem
o wszczęcie postępowania wyjaśniającego .
§ 35
1. Niniejszy Kodeks Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych uchwalony przez
Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 9
września 2004 r. obowiązuje od dnia 1 stycznia 2005 r. .
2. Toczące się postępowania dotyczące naruszenia zasad etyki zawodowej, a nie
zakończone prawomocnym orzeczeniem, naleŜy rozpatrywać zgodnie z niniejszym
Kodeksem.
3. Jednocześnie traci moc Kodeks uchwalony dnia 19 października 1999 r.
36