Raport z rynku nieruchomości – październik 2013

Raport z rynku nieruchomości – październik 2013
Ceny ofertowe mieszkań używanych oferowanych do sprzedaży w największych polskich
miastach były we wrześniu średnio o 3,4% niższe niż przed rokiem. Wrześniowy popyt na
rynku najmu był już o ¼ mniejszy niż miesiąc wcześniej – wynika z najnowszego raportu
przygotowanego przez analityków portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa
finansowego Open Finance.
Średnio o 3,4% tj. o 175 zł spadła w ciągu ostatniego roku cena metra kwadratowego
mieszkania oferowanego na rynku wtórnym – wynika z analizy cen ponad 25 000 ofert
mieszkań w 18 największych polskich miastach wystawionych do sprzedaży w portalu
nieruchomości Domy.pl.
Największy spadek cen na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy zanotowały Katowice. W stolicy
Górnego Śląska średnia stawka ofertowa wynosiła we wrześniu br. 3698 zł/m2 i była o 6,1%
niższa niż przed rokiem (3939 zł/m2).
Drugie miejsce wśród miast o największych spadkach w skali procentowej zajął Gdańsk (5,7%), a trzecie – Opole (-5%).
W przeliczeniu na konkretne kwoty najwięcej stracili jednak sprzedający, a zyskali kupujący w
Gdańsku, Wrocławiu i Warszawie. W tych miastach średnia cena m2 używanego mieszkania
spadła w ciągu roku odpowiednio o 337 zł, 288 zł i 264 zł. W przypadku sprzedaży/kupna
mieszkania o pow. 50 m2 daje to różnicę w cenie rzędu 13 000 – 16 000 zł.
Najmniejszy roczny spadek cen wg obliczeń portalu Domy.pl zanotowały: Rzeszów, Gorzów
Wielkopolski i Łódź. Stawki, za jakie obecnie właściciele wystawiają w nich swoje lokale, są
tylko o ok. 1% niższe niż we wrześniu 2012 roku, co wyraża się w cenach m2 niższych średnio
o 29 do 60 zł.
W porównaniu sierpniem br. ceny ofertowe mieszkań używanych pozostały na niemal
niezmienionym poziomie. Spadki lub wzrosty średnich o co najmniej 1% zanotowały 4 z 18
miast: w Łodzi i Sopocie ceny m2 były we wrześniu wyższe odpowiednio o 1,2% i 1,9%, a w
Lublinie i Katowicach spadły o 1% i 2,6%.
ceny ofertowe mieszkań we wrześniu 2013 r.
miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
Warszawa
Wrocław
średnia
mediana* najtańsze*
PLN/m2
PLN/m2
PLN/m2
4324
4219
3055
3800
3750
2380
5579
5351
3703
5864
5487
3785
2927
2787
1906
3698
3596
2074
4330
4036
3291
6873
6488
4226
4789
4772
3310
3841
3716
2552
4272
4232
3088
3993
4117
2939
5420
5236
3454
4856
4782
3551
9301
8800
5451
4157
5153
2563
8252
7778
5442
5742
5572
3894
zmiana
najdroższe* średniej
mdm (%)
PLN/m2
6139
-0,1
5508
0,0
8982
0,0
10755
-0,1
4223
0,7
5864
-2,6
5986
0,7
11766
0,3
6362
-1,0
5617
1,2
5675
-0,6
5785
0,2
8315
0,6
6354
0,9
16124
1,9
5856
0,1
13569
-0,2
8418
0,2
zmiana
średniej
rdr (%)
-3,8
-2,9
-5,7
-3,6
-1,0
-6,1
-1,9
-2,1
-4,9
-0,9
-4,8
-5,0
-2,6
-1,2
-1,6
-4,4
-3,1
-4,8
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
Kredyty nowe: spieszyć się po pieniądze na 100 proc. mieszkania czy czekać na MDM?
Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym utrzymuje się atrakcyjne oprocentowanie
kredytów mieszkaniowych i niskie koszty obsługi. Rata 25-letniego kredytu w wysokości 300
tys. zł wynosi 1630 zł. Należy jednak pamiętać, że wysokość raty zależy od niezmienności
stawki WIBOR. Inwestorzy prognozujący WIBOR spodziewają się, że taki poziom utrzyma
najwyżej do połowy przyszłego roku. Wówczas pojawią się sygnały zapowiadające wzrost
stóp procentowych w Polsce i w górę pójdą miesięczne koszty obsługi kredytu, choć
przekonania te dziś są słabsze niż jeszcze miesiąc, dwa miesiące temu.
Jedynym niezmiennym przez cały okres spłaty elementem kredytu jest marża. A ta niestety
rośnie. Szczególnie jest to zauważalnie w przypadku kredytów na 100 proc. wartości
nieruchomości, oferowanych wyłącznie do końca 2013 r. W ciągu minionych trzech miesięcy
ich przeciętna marża zwiększyła się z 1,75 proc. do 1,89 proc.
Kredyty na całą nieruchomość wciąż jeszcze proponuje 12 banków, ale zgodnie z zaleceniami
Komisji Nadzoru Finansowego mogą to robić wyłącznie do końca 2013 r. Od przyszłego roku
klient zaciągający kredyt na mieszkanie musi mieć równowartość co najmniej 5 proc. ceny
kupowanej nieruchomości, a od 2015 r. – 10 proc. Osoby bez oszczędności na wkład własny,
planujące zakup mieszkania w najbliższym czasie, mogą czuć się w rozterce – spieszyć się i
kupować mieszkanie w tym roku korzystając z kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości,
czy też czekać i próbować skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych, który oferuje
dofinansowanie od 10 do 20 proc. wartości mieszkania. Przed podjęciem decyzji warto
zapoznać się z warunkami jakie musi spełnić zarówno nieruchomość jak i kredytobiorca, aby
zakwalifikować się do MdM. Ostateczna wersja ustawy nie została jeszcze przyjęta przez
parlament. Na obecnym etapie wiadomo, że mieszkanie musi być nowe, nie może być
większe niż 75 m2, a jego maksymalna cena to najwyżej 110 proc. wartości średniej
arytmetycznej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu
odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie. MdM
obejmie też nowe i nowobudowane domy do 100 m2.
Kredyty spłacane: wszyscy korzystają z niskich stóp procentowych
Podstawowa stopa procentowa przy kredytach złotowych od ponad trzech miesięcy
utrzymuje się na poziomie 2,5 proc. Jeszcze dłużej obowiązuje rekordowo niska stawka
trzymiesięcznego WIBOR-u – ok. 2,70 proc. W tym czasie już wszystkim klientom spłacającym
kredyty złotowe banki zdążyły zaktualizować i obniżyć oprocentowanie. Dzięki temu co
miesiąc na każde 100 tys. zł obsługiwanego kredytu wydają 75 zł mniej niż na początku roku.
Nie zmienia się sytuacja spłacających kredyty w euro i we franku szwajcarskim. Stawki
EURIBOR i LIBOR od miesięcy stoją w miejscu. Podstawowa stopa procentowa w strefie euro
wynosi 0,5 pkt. proc., a EURIBOR 3M ok. 0,22 proc. Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom
oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii mieści się w przedziale 00,2 proc.). Oznacza to, że wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim obecnie w
głównej mierze zależy od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu również
zachowują się w miarę stabilnie.
Popyt na rynku najmu spadł już o połowę
Choć rok akademicki dopiero się zaczął, to coroczny wielki boom na rynku najmu mieszkań
już dawno mamy za sobą. Z przeprowadzonej przez portal Domy.pl analizy liczby klientów i
wysyłanych przez nich zapytań o oferty mieszkań do wynajęcia wynika, że obserwowany od
początku lipca systematyczny wzrost popytu osiągnął punkt kulminacyjny w trzecim tygodniu
sierpnia (19-25 sierpnia). W tym przedziale czasowym liczba poszukujących była ponad
dwukrotnie większa, a liczba zapytań o oferty trzykrotnie większa niż w pierwszym tygodniu
lipca (1-7 lipca).
Od 25 sierpnia liczba klientów poszukujących ofert najmu powoli lecz systematycznie spada.
Już w pierwszym tygodniu wrześnie było ich o 20% mniej, a w ostatnim tygodniu września poprzedzającym rozpoczęcie nowego roku akademickiego – o 38% mniej niż szczytowym
tygodniu sierpnia.
W ciągu całego września popyt na rynku najmy był już o 25% mniejszy od sierpniowego.
Z analizy danych z drugiego tygodnia października wynika, że względem sierpnia szeregi
klientów zainteresowanych najmem mieszkań zmniejszyły się o ponad połowę. Efektem tego
są widoczne już spadki cen ofertowych. W porównaniu z sierpniem i wrześniem podobne
lokale można wynająć obecnie o ok. 10% taniej.
Wnioskując z historycznych danych portalu Domy.pl w najbliższym czasie należy się
spodziewać ustabilizowania popytu na poziomie ok. 1/3 tego, jaki obserwowaliśmy pod
koniec wakacji. Kolejne ożywienie, jednak o zdecydowanie mniejszym nasileniu, nastąpi
dopiero na przełomie roku.
Statystyki rynku najmu mieszkań w okresie od 1 lipca do 13 października 2013 r.
350
300
250
200
150
liczba zapytań
zainteresowani
100
50
0
Wartość początkowa dla 1-7.07 = 100%
________________
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, Domy.pl - część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Halina Kochalska, Open Finance - część kredytowa
[email protected], kom. 602 601 010
Raport został przygotowany na podstawie danych z 25280 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w
portalu nieruchomości Domy.pl we wrześniu 2013 roku oraz danych Open Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie źródła:
"Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance".