Efektywna stopa kredytów hipotecznych

Financial Accounting
Przedmiot
Financial Accounting
Autor
Szymon Wieloch
Temat
Efektywna stopa oprocentowania kredytów hipotecznych
Grupa
MBA III
Roczna rzeczywista stopa oprocentowania (RRSO) została wprowadzona jako mechanizm
umożliwiający obiektywne porównywanie kredytów. Zgodnie z definicją RRSO, stopa ta
uwzględnia m. in. odsetki oraz koszty uzyskania kredytu (np. prowizję za udzielenie kredytu),
natomiast nie uwzględnia np. kosztów ubezpieczenia na wypadek śmierci kredytobiorcy.
Rozwiązanie takie zostało przyjęte, ponieważ ubezpieczenie jest traktowane jako dodatkowa
usługa. Tymczasem różne banki prowadzą różną politykę w zakresie ubezpieczeń – niektóre
traktują ubezpieczenie jako obowiązkowe, a inne w ogóle go nie wymagają, co automatycznie
przekłada się na różne wartości rzeczywistych rat płaconych w różnych bankach. W tej
sytuacji RRSO traci na swojej użyteczności. Przedmiotem tego projektu jest ustalenie, jakie
są realne koszty wzięcia kredytu hipotecznego oraz jakiego rzędu różnicy możemy się
spodziewać pomiędzy RRSO a efektywną stopą oprocentowania uwzględniającą także koszty
ubezpieczeń.
W celu urealnienia projektu jako punkt odniesienia wzięta została oferta banku Millenium,
który relatywnie klarownie definiuje poszczególne kwoty ubezpieczeń. W obliczeniach
zakładam, że walutą kredytu jest polski złoty, kredytobiorca nie spłaca kredytu przed czasem
oraz że kredyt jest brany na 100% wartości nieruchomości. Rata kredytu jest stała. Nie jest
uwzględniana zmienność wartości nieruchomości w czasie.
Parametry kredytu:
Kwota kredytu
400 000
Wartość nieruchomości
400 000
Okres kredytu
30 lat
WIBOR
3,90%
Marża banku
2,30%
Prowizja za udzielenie kredytu
2%
Ubezpieczenie pomostowe
332 płatne przez ok. 6 miesięcy
Ubezpieczenie niskiego wkładu
własnego
1,75% płatne raz na 3 lata od brakującego wkładu
własnego
Wymagany wkład własny
20%
Ubezpieczenie od śmierci
0,02% płatne miesięcznie, stawka zmieniana raz na rok
Wycena wartości nieruchomości
480
Obliczenia związane z ustaleniem efektywnego oprocentowania kredytu znajdują się w
załączonym arkuszu kalkulacyjnym.
Serwis comperia.pl podaje, że RRSO dla takiego kredytu wynosi 6,78%. Natomiast efektywne
oprocentowanie po przeprowadzeniu obliczeń wyniosło 6,99%. Widać więc, że w banku
Millenium istnieje 0,21 punktu procentowego różnicy pomiędzy RRSO a efektywnym
oprocentowaniem kredytu. Jest to znaczna różnica, co w praktyce oznacza, że RRSO nie
nadaje się w pełni do porównywania ofert różnych banków. Jedyną szansą dla kredytobiorcy
na podjęcie dobrej decyzji pozostaje świadomość ekonomiczna i umiejętność kalkulacji
realnych stóp oprocentowania.