Umowa sprzedaży mieszkanie

Sygnatura akt I C 86/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 czerwca 2015 r.
Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSR Marek Dziwiński
Protokolant: Agnieszka Hadała
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2015 r. w K.
sprawy z powództwa W. O. i M. O.
przeciwko R. P.
o wydanie i ustalenie nieważności umowy
I nakazuje pozwanemu R. P., by w terminie dwóch miesięcy od uprawomocnienia się wyroku wydał powodom W. O.
i M. O. lokal mieszkalny położony w K. przy ulicy (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...);
II wobec cofnięcia pozwu umorzyć postępowanie w zakresie żądania ustalenia nieważności umowy;
III zasądza od pozwanego R. P. solidarnie na rzecz powodów W. O. i M. O. kwotę 3.417,00 zł tytułem zwrotu kosztów
procesu, w tym kwotę 2.400,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Sygn. akt I C 86/15
UZASADNIENIE
Powodowie W. O. i M. O. wystąpili z powództwem o ustalenie nieważności umowy sprzedaży z 10 maja 2013
r. pomiędzy S. P. reprezentującą W. O. i M. O. a R. P., której przedmiotem było przeniesienie własności lokalu
mieszkalnego położonego w K. przy ulicy (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Powodowie wnieśli
także o nakazanie pozwanemu wydania przedmiotowej nieruchomości oraz zasądzenie od pozwanego solidarnie na
rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz 17,00 zł tytułem zwrotu kosztów opłaty
skarbowej od pełnomocnictwa.
Uzasadniając swoje żądanie powodowie podali, że do dnia 9 maja 2013 r. byli właścicielami przedmiotowego lokalu
mieszkalnego a w dniu 5 czerwca 2000 r. upoważnili S. P. – matkę powoda, udzielając jej pełnomocnictwa, do
prowadzenia spraw związanych z zarządzaniem tym lokalem, a także jego sprzedaży. Powodowie podali dalej, że
pełnomocnictwo to ustnie odwołali w dniu 10 września 2010 r. a mimo to S. P., działając w imieniu M. O. i W. O.
zawarła z pozwanym – swoim mężem umowę sprzedaży lokalu zapewniając przed notariuszem, że pełnomocnictwo nie
zostało odwołane. Według powodów, lokal został sprzdany za rażąco niską cenę tj. 20.000,00 zł. Powodowie wskazali,
iż S. P. i R. P. zataili przed nimi fakt sprzedaży mieszkania a S. P. nie przekazała im kwoty uzyskanej z tej transakcji.
Zdaniem powodów, odwołanie pełnomocnictwa było w pełni skuteczne a S. P., zawierając w ich imieniu
kwestionowaną umowę, działała bez należytego umocowania i skoro powodowie nie potwierdzili powyższej umowy
sprzedaży, to stosownie do treści przepisu art. 103 § 1 k.c., czynność prawna ta jest nieważna.
Powodowie zwrócili ponadto uwagę, że w przedmiotowej sprawie nastąpiło znane w doktrynie tzw. nadużycie
umocowania. Zachodzi ono wówczas – wskazali powodowie – gdy pełnomocnik wprawdzie działa w granicach
umocowania, ale wbrew rzeczywistej lub hipotetycznej woli mocodawcy, zaś jego czynności przynoszą
reprezentowanemu zamiast korzyści straty. Powyższe, zdaniem powodów, przesądza o nieważności czynności prawnej
na podstawie przepisu art. 58 § 2 k.c. z uwagi na sprzeczność jej z zasadami współżycia społecznego.
Powodowie podnieśli dalej, że pod pozorem umowy sprzedaży, S. P. przekazała bezpłatnie swojemu mężowi R. P.
mieszkanie należące do powodów o czym może świadczyć choćby to, iż nigdy nie otrzymali od S. P. kwoty 20.000,00
zł stanowiącej cenę wymienioną w umowie sprzedaży. Powodowie powołali się przy tym na treść przepisu art. 83 § 1
k.c. oraz stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z 9 grudnia 2011 r. wyrażone w stwierdzeniu, że umowa
darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości jest nieważna.
Pozwany R. P. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa
procesowego według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko pozwany przyznał fakt zawarcia umowy kupna lokalu w dniu 10 maja 2013 r. Pozwany
zaprzeczył, jakoby miał wiedzę o rzekomym wypowiedzeniu pełnomocnictwa. Zdaniem pozwanego niewiarygodne jest
to, by powodowie, którzy udzielili pełnomocnictwa na piśmie, przy rzekomym odwołaniu pełnomocnictwa poprzestali
na ustnym oświadczeniu skierowanym do S. P.. Pozwany podniósł, że cena zadeklarowana w umowie odpowiadała
rzeczywistej wartości lokalu z uwagi na jego zły stan. Pozwany zaprzeczył, by dokonywał jakichkolwiek pozornych
czynności związanych ze sprzedażą mieszkania i podał, że całą cenę sprzedaży zapłacił S. P..
W piśmie z 20 czerwca 2014 r. (k – 81-84) powódka ograniczyła swoje żądanie do nakazania powodowi wydania lokalu
rezygnując z orzeczenia o ustaleniu nieważności umowy sprzedaży.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Małżonkowie M. O. i W. O. byli właścielami mieszkania na zasadzie odrębnej własności lokalu położonego w K. przy
ul. (...). Pod koniec lat 80 i 90 ubiegłego wieku rodzina powodów wyjechała do Kanady. Od tego czasu mieszkanie
to zajmowali krewni W. O., a później lokal ten był niezamieszkany. Opłat za mieszkanie dokonywała głównie S. P.
– matka powoda W. O.. W czasie pobytu w Kanadzie W. O. przysyłał pieniądze matce, które w pewnej części mogły
pokryć wymagane opłaty. W 1992 r. S. P. wyszła za mąż za R. P., który mieszkał wówczas w B. i małżonkowie na stałe
tam zamieszkali.
/okoliczności bezsporne/
W dniu 5 czerwca 2000 roku W. O. i M. O. w V. w Kanadzie udzielili pisemnego pełnomocnictwa i upoważnili
S. P. do pełnego dysponowania ich mieszkaniem, do zamiany lub sprzedaży powyżej opisanego lokalu, gdzie
podpisy mocodawców zostały poświadczone notarialnie. Konsul Generalny RP w V. stwierdził autentyczność podpisu
notariusza oraz potwierdził zgodność tego dokumentu z prawem miejsca jego wystawienia.
/dowód: upoważnienie z 5 czerwca 2000 r. i potwierdzenie
Konsulatu – k – 15-16/
W małżeństwie M. i W. O. zaczęło się źle dziać. W 2010 roku we wrześniu przyjechali oni do B., gdzie zatrzymali się
w mieszkaniu R. P. i S. P.. W dniu 10 września 2010 roku powód W. P., przy akceptacji swojej żony M., oświadczył
matce, że „unieważnia” pełnomocnictwo i ona to przyjęła do wiadomości. W. O. miał zamiar pozostać w Europie i
ewentualnie wrócić do K.. Po przyjeździe do K. małżonków O., w dniu 14 września 2010 r. M. O. zameldowała się w
przedmiotowym mieszkaniu na pobyt stały.
/dowód: potwierdzenie zameldowania na pobyt stały M.
O. – k – 66, zeznania powódki M. O. – k – 116-117,
zeznania powoda W. O. złożone na rozprawie w dniu 10
czerwca 2015 r./
W. O. zamieszkał w B., przez pewien czas mieszkał u państwa P. a później wynajął mieszkanie dla siebie. Po
wyprowadzeniu się, W. O. utrzymywał ze swoją matką i pozwanym normalne kontakty
/ okoliczność bezsporna/
Z racji ponoszenia wcześniej kosztów za przedmiotowy lokal, S. P. podjęła decyzję o przejęciu lokalu dla siebie. O
decyzji tej nie poinformowała swojego syna.
/dowód: zeznania świadków S. P. – k – 72-73 , zeznania
świadka A. D. – k - 105/
Gdy okazało się to niedopuszczalne prawnie, postanowiła przekazać ten lokal swojemu mężowi.
/okoliczność bezsporna/
R. P., wiedząc o odwołanym pełnomocnictwie i wiedząc, że jest to niezgodne z wolą W. O. i M. O., zdecydował się
nabyć ten lokal dla siebie.
/dowód: zeznania powoda W. O. złożone na rozprawie w
dniu 10 czerwca 2015 r./
W dniu 10 maja 2013 r. przed notariuszem B. K., S. P., powołując się na pełnomocnictwo od W. O. i M. O., zawarła z R.
P. umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu. Cena sprzedaży lokalu została ustalona na kwotę 20.000,00 zł a strony
oświadczyły, że cała cena została zapłacona przed zawarciem umowy. Jednocześnie R. P. oświadczył, że nabycia lokalu
dokonuje ze środków należących do jego majątku osobistego.
/dowód: umowa sprzedaży z 10.05.2013 r. i odpis księgi wieczystej – k – 17-30, aneks do umowy sprzedaży – k –
61-62/
Faktycznie, pod pozorem umowy sprzedaży, S. P. zawarła ze swym mężem umowę darowizny przedmiotowego lokalu.
/dowód: zeznania świadka A. D. – k – 105, zeznania powódki M. O. – k – 116-117, zeznania powoda W. O. złożone
na rozprawie w dniu 10 czerwca 2015 r./
Sąd zważył co następuje:
Powodowie powoływali trzy podstawy prawne na uzasadnienie swojego żądania wydania nieruchomości, które miało
wynikać z faktu nieważności umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu. Chodziło tutaj o odwołanie pełnomocnictwa,
działanie pełnomocnika niezgodnie z wolą mocodawców i nieważność umowy darowizny nieruchomości, ukrytej pod
pozorem umowy sprzedaży tej nieruchomości.
Ocena, czy rzeczywiście trafne są powyższe podstawy prawne powództwa, musiała wynikać z faktów towarzyszących
zawarciu umowy sprzedaży lokalu z 10 maja 2013 r. Dla ustaleń jakich dokonał sąd w tym względzie, podstawową
okolicznością było to, że przed zawarciem powyższej umowy, ani pozwany ani też S. P. – pełnomocnik, nie powiadomili
W. P. o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Ani z zeznań powoda W. P., ani z zeznań pozwanego R. P., ani też z
zeznań świadka S. P. nie wynika, by przed zawarciem umowy czy podjęciem decyzji o zamiarze zawarcia umowy
sprzedaży, pozwany i jego żona rozmawiali na ten temat z powodem W. O.. Z zeznań tych osób wynika jednocześnie,
że stosunki powoda W. O. z matką i jej mężem były normalne, powód odwiedzał ich w mieszkaniu w B., utrzymywali
oni ze sobą kontakty telefoniczne. Gdyby nadal była akceptacja powoda co do sprzedaży mieszkania w K., to wówczas
musiałyby odbyć się pomiędzy powodem a jego matką i jej mężem rozmowy na ten temat. W kontekście powyższego
wiarygodnie brzmią także zeznania powodów co do odwołania pełnomocnictwa dla S. P. w zakresie umocowania co
do dysponowania lokalem. Pośrednim lecz wieloznaczącym dowodem na poparcie twierdzeń powodów w tej kwestii
może być fakt zameldowania się M. O. na pobyt stały w mieszkaniu w K. w dniu 14 września 2010 r., a więc kilka dni po
rozmowie ze S. P., która według zeznań powodów odbyła się 10 września 2010 r., i w trakcie której zostało odwołane
pełnomocnictwo dla matki powoda. Gdyby nie odbyła się wspomniana rozmowa i nie odwołano pełnomocnictwa,
brak byłoby po stronie M. O. powodów do utożsamiania się znowu z lokalem w K.. Tylko istotna okoliczność – za
taką należy uznać odwołanie pełnomocnictwa do sprzedaży, mógł skłonić powódkę do podjęcia działań związanych
z przedmiotowym lokalem.
Dalsze rozstrząsanie postępowania dowodowego zostanie przeprowadzone przy omawianiu istotnych w niniejszej
sprawie instytucji prawnych, które zastosowanie miało decydujący wpływ na treść orzeczenia w niniejszej sprawie.
W orzecznictwie przyjmuje się, że odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga szczególnej formy nawet wtedy, gdy
forma taka jest przewidziana dla udzielenia pełnomocnictwa (patrz. wyrok Sądu Najwyższego z 4.11.1998 r., II CKN
866/97, OSNC 1999 nr 3 poz. 66). Powodowie powołują się na przepis art. 103 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli
zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy
od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Jak wspomniano wyżej, rzeczywiście
doszło do odwołania pełnomocnictwa powodów dla S. P. w zakresie możliwości dysponowania mieszkaniem. Sama
ta okoliczność nie mogła jednak przesądzać o nieważności czynności prawnej . Zgodnie bowiem z przepisem art. 105
k.c., jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach
pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu pełnomocnictwa
wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Więzy łączące S. P. z pozwanym, fakt że dokonując czynności prawnej,
działali oni potajemnie, bez uprzedzenia o zamierzonej transakcji W. O., wskazuje że R. P. wiedział o odwołaniu
pełnomocnictwa dla jego żony co do możliwości dysponowania lokalem, a przynajmniej łatwo mógł się tego domyślać.
W tych warunkach, wyżej opisana czynność prawna była nieważna po myśli przepisu art. 105 k.c.
Niewątpliwie też, w warunkach wyżej opisanych, działanie S. P., dysponującej pisemnym pełnomocnictwem, było
sprzeczne z wolą mocodawców. Powtarzana już po raz któryś okoliczność, że działanie małżonków P. bez omówienia z
W. O. zamiaru dokonania umowy sprzedaży lokalu, świadczy z jednej strony o sprzeczności tej czynności z rzeczywistą
wolą mocodawców, z drugiej zaś daje podstawę do twierdzenia, że pozwany wiedział o tej sprzeczności. Zarówno S.
P. jak i pozwany akcentowali w swoich zeznaniach fakt znacznych wydatków z ich strony na mieszkanie, co wskazuje
że chcieli oni dzięki tej transakcji, zrekompensować sobie te nakłady. O takich też intencjach zawierania umowy
mówiła świadek A. D. (2). Dokonanie tych rozliczeń, bez wcześniejszego uprzedzenia, było natomiast niezgodne
z wolą mocodawców. Warto w tym miejscu przytoczyć treść wyroku Sądu Najwyższego z 21 marca 2013 r. w
sprawie II CSK 458/12. Sąd ten wskazał, że pełnomocnik, zgodnie z istotą pełnomocnictwa, tj. stosunku prawnego
opartego na zaufaniu, powinien działać zgodnie z domniemaną wolą mocodawcy, a w każdym razie nie powinien
podejwać czynności w imieniu mocodawcy sprzecznych z rzeczywistą lub domniemaną wolą, chociażby mieściły
się one w zakresie udzielonego pełnomocnictwa. Takie działanie pełnomocnika, aczkolwiek formalnie poprawne,
może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i powodować odpowiedzialność odszkodowawczą
pełnomocnika wobec mocodawcy. Nie jest wykluczone uznanie za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego
czynności prawnej dokonanej pomiędzy pełnomocnikiem i osobą trzecią, wówczas, gdy osoba trzecia wiedziała
lub ewentualnie przy dołożeniu należytej staranności mogła dowiedzieć się o zawieraniu czynności prawnej przez
pełnomocnika sprzecznej z wolą jego mocodawcy (patrz. OSNC – ZD 2014/1/10). W sytuacji jaka wystąpiła w
rozpoznawanej sprawie, można mówić o działaniu pełnomocnika – S. P. sprzecznym z wolą mocodawców i wiedzy
o takim stanie rzeczy nabywcy – R. P.. Czynność prawna – umowa sprzedaży z 10 maja 2013 r., musi być w tych
okolicznościach oceniona jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i uznana na podstawie przepisu art. 58
§ 2 k.c. jako nieważna.
Wreszcie za nieważnością umowy sprzedaży lokalu przemawia jej pozorność. Zgodnie z treścią przepisu art. 83 §
1 zd. 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie dla pozoru. W uchwale z 9 grudnia 2011 r. w
sprawie III CZP 79/11 Sąd Najwyższy wskazał, że nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną
umową sprzedaży tej nieruchomości (patrz. OSNC 2012/6/74). W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy zwrócił
uwagę na potrzebę rozróżnienia na gruncie przepisu art. 83 § 2 k.c. czynności symulowanej i dyssymulowanej i braku
zachowania w takiej sytuacji formy aktu notarialnego dla ukrytej umowy darowizny. W sprawie rozpoznawanej przed
tutejszym sądem, zamiarem pełnomocnika działającego w imieniu powodów było skompensowanie sobie wydatków
poniesionych w okresie opieki nad mieszkaniem. Niewiarygodnie brzmi w takiej sytuacji deklaracja zawarta przez S. P.
I R. P. o zapłacie ceny sprzedaży – 20.000,00 zł przed zawarciem umowy u notariusza. Wiarygodnie brzmią zeznania
M. P. o tym, że nie otrzymała od S. P. jakichkolwiek pieniędzy. Wspominane wielokrotnie okoliczności zawarcia tej
umowy dają podstawę do przypuszczeń, że pomiędzy małżonkami P. nie doszło do aktów wręczenia przez R. P. i
odebrania przez S. P. gotówki. Byłoby to dziwaczne pomiędzy małżonkami, gdy następnie nie doszło do wręczenia
pieniędzy mocodawcom.
Powyższe okoliczności przesądziły o tym, że czynność prawna w postaci umowy sprzedaży z 10 maja 2013 r.,
na mocy której S. P. nabyła przedmiotowy lokal, była nieważna. Taka sytuacja dawała powodom uprawnienie
do żądania wydania nieruchomości. Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 222 § 1 k.c. nakazując pozwanemu
R. P., by wydał powodom nieruchomość, która była przedmiotem nieważnej umowy sprzedaży z 10 maja 2013
r. Kierując się wskazaniami przepisu art. 320 k.p.c. oznaczono termin wydania nieruchomości – dwa miesiące
od uprawomocnienia się wyroku. Powyższy termin pozwoli pozwanemu na zabranie swoich rzeczy z mieszkania i
zdemontowanie ewentualnych bardziej skomplikowanych urządzeń.
Powódka ograniczyła swoje żądanie do wydania nieruchomości co było jednoznaczne z cofnięciem powództwa ze
zrzeczeniem się roszczenia w zakresie żądania ustalenia nieważności umowy. W tej części więc postępowanie podlegało
umorzeniu na podstawie przepisu art. 355 k.p.c.
O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisu art. 98 k.p.c. Powodowie pierwotnie zgłosili dwa żądania, z tym
że żądanie ustalenia nieważności umowy było przesłanką do wydania nieruchomości. Nie powinno to zmieniać oceny,
że powodowie wygrali sprawę w całości i w związku z tym należy im się od pozwanego zwrot kosztów procesu. Na
koszty te składały się: 1.000,00 zł – opłata sądowa, 17,00 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa, 2.400,00 zł –
wynagrodzenie adwokackie (§ 6 pkt. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie
opłat za czynności adwokackie oraz…).