02-02-2011 www.poznanskienieruchomosci.pl

www.poznanskie-nieruchomosci.pl
2011-02-02
MOŻEMY POKAZAĆ SIĘ JAKO FIRMA WSZECHSTRONNA
. .,POZNANSKIE-NIERUCHOMOSCI.PL (2011-02-02 00:00:00)
poznanskie-nieruchomosci.pl/index.php?itemid=3072&catid=31
Rozmowa z Krzysztofem Kruszoną, prezesem PPH-U Agrobex o sposobach inwestowania firmy oraz
ocenie rynku mieszkaniowego Czy prezes Agrobex-u zadowolony jest z wyników minionego, 2010
roku? Jak Pan ocenia obecną sytuację na rynku mieszkaniowym w Poznaniu? - Zadowolenie jest
umiarkowane, bo zawsze mogło być lepiej. Zamierzaliśmy sprzedać 280 mieszkań i prawie nam się to
udało.
Możemy pokazać się jako firma wszechstronna
Rozmowa z Krzysztofem Kruszoną, prezesem PPH-U Agrobex o sposobach inwestowania firmy oraz
ocenie rynku mieszkaniowego Czy prezes Agrobex-u zadowolony jest z wyników minionego, 2010 roku?
Jak Pan ocenia obecną sytuację na rynku mieszkaniowym w Poznaniu? - Zadowolenie jest umiarkowane,
bo zawsze mogło być lepiej. Zamierzaliśmy sprzedać 280 mieszkań i prawie nam się to udało.
Jak na czasy kryzysowe to nieźle, jak na sytuację w Poznaniu - dobrze. Zawsze chciałoby się więcej, więc
na ten rok limit sprzedaży mamy nieco podniesiony. Tym bardziej, że wejdą nowe lokalizacje i mam
nadzieję, że będzie on realny do wykonania.
Jeśli chodzi o Poznań, to jest to miasto trudno porównywalne z innymi miastami w Polsce.
Na czym w takim razie polega specyfika rynku mieszkaniowego w Poznaniu? Czym jego charakterystyka
różni się od tej, z jaką mamy do czynienia w innych metropoliach kraju?
- Poznaniacy są to ludzie twardo stąpający po ziemi. Zanim wydadzą złotówkę, to ją dwa razy obejrzą.
Nie ma czegoś takiego jak w Warszawie, że chciałoby się zaimponować wysoką ceną apartamentu czy
lokalizacją, w której mieszka znana osobistość. W Poznaniu to działa w bardzo ograniczonym stopniu.
Poznań jest miastem, którego potencjałem są młodzi ludzie. 140 tysięcy studentów uczących się w
mieście to jest ta grupa klientów, do których najchętniej się odwołujemy. To jest potencjał Poznania. Nie
jest tu też tak, jak w Krakowie, gdzie turystyka, zabytki przyciągają i warto mieć apartament przy
Wawelu. Nie jest to również Sopot, który jako kurort przyciąga. Poznań ma swoje ograniczenia, ale i
atuty. Trzeba je znać, aby nie przeinwestować w segmenty nie mające wzięcia, bo można się sparzyć. A
jakie są te atuty Poznania?
- Właśnie to co powiedziałem - dużo młodzieży, którą należy zatrzymać i to jest już polityka naszego
prezydenta i Rady Miasta. Ale my też się w to wpisujemy. Druga rzecz to Poznań jest miastem biznesu
średniego. Nie ma tu central dużych korporacji, nie ma prezesów central banków i innych instytucji
finansowych, raczej mówimy o menadżerach wyższego i średniego szczebla. I staramy się naszą ofertę
do potrzeb tych grup społecznych dostosować. Dlatego mamy szeroki ich wachlarz od mieszkań
ekonomicznych, po bardziej ekskluzywne. No właśnie! Agrobex ma bardzo zróżnicowaną ofertę. W jego
portfelu znajdują się mieszkania z popularnego segmentu w Poznaniu i Swarzędzu, lofty, szeregowce, a
www.poznanskie-nieruchomosci.pl
2011-02-02
także wille miejskie z luksusowymi apartamentami na Sołaczu. Mało który deweloper dysponuje takim
wachlarzem. Czy takie zróżnicowanie jest właśnie metodą na znalezienie się na rynku?
- My uważamy, że tak, ale proszę zwrócić uwagę na proporcje. Ta główna ,,masa" naszego produktu, to
są mieszkania ekonomiczne. To są mieszkania dla młodych ludzi. 80 procent naszych klientów stanowią
osoby, które kupują mieszkanie po raz pierwszy. I one kierują się przede wszystkim swoją zdolnością
kredytową i zasobnością portfela. I taką ofertę mamy właśnie w Poznaniu, w mniej prestiżowych
lokalizacjach, w Swarzędzu, wkrótce w Przeźmierowie.
Natomiast chcemy być we wszystkich segmentach rynku. Dlatego jest również oferta z górnej półki
cenowej. Najwyższa to oczywiście Sołacz i zlokalizowane tam wille, ale jest w nich tylko 21
apartamentów. To nie jest masowy produkt. Wiemy, że w Poznaniu nie da się sprzedać takich
apartamentów dużo.
Lofty na osiedlu Ułańskim to również produkt skierowany do klientów z zasobniejszym portfelem, którzy
doceniają prestiż lokalizacji, jej zabytkowy charakter, nietuzinkową architekturę.
Jakie firma ma z tego korzyści? Po pierwsze możemy pokazać się jako firma wszechstronna mająca
propozycje dla każdego. Uboczną korzyścią jest to, że daje nam to bardzo dobre monitorowanie. Nie
skupiamy się na jednym segmencie, lecz widzimy rynek całościowo. Ta wiedza pomaga w strategicznym
myśleniu o przyszłości. Takie zróżnicowanie pozwala zdobywać doświadczenia rynkowe, poznawać
różnorodnych klientów i ich oczekiwania, a przez to lepiej dostosowywać do nich swe oferty. Firma
Agrobex kupiła od irlandzkiego inwestora Howard Holdings działkę pod budowę osiedla przy Wilczaku.
Co tam powstanie? Czy będzie realizowany projekt przygotowany dla Irlandczyków, czy też zamierzacie
opracować nowy?
- W dużej mierze to realizacja tego projektu z pewną jednak modyfikacją. Z naszych obserwacji wynika,
że poznaniacy poszukują mieszkań nieco mniejszych niż tam były zaprojektowane. Stąd zmiana struktury
mieszkań na przede wszystkim dwu- i trzypokojowe. To jedna rzecz.
Po drugie realizując tę inwestycję chcielibyśmy skupić się również na małej architekturze, jaką są place
zabaw, zieleń, ogrodzenia i wszystkie detale, które później widzimy - bo mieszkań nie widzimy - a więc
na tym wszystkim co na zewnątrz świadczy o jakości budownictwa. Z rzeczy, których Howard nie
przewidział, to chcielibyśmy, aby był to teren monitorowany, chroniony. Chcemy wyeliminować ruch
samochodów na terenie osiedla sprowadzając go do garażu podziemnego i wjazdów. W środku osiedla zakładając, że będzie ono dla młodych ludzi mających dzieci - chcemy się skupić na tym, aby było
bezpiecznie, żeby mamy mogły spokojnie dzieci wypuścić i aby mogły się bawić nie narażając się na
spotkanie z pojazdem. Czy stara spalarnia też zostanie przebudowana na lofty tak, jak planowano?
- No właśnie. Firma Howard zaprojektowała tam lofty. Ten projekt jest, ma pozwolenie na budowę...
Natomiast my skłaniamy się do innej koncepcji. Chcielibyśmy, aby stara spalarnia nie pełniła funkcji
mieszkaniowej, ale aby była to wartość dodana na tym osiedlu. Chcemy zrobić tam ośrodek kulturalny, w
którym można się spotkać, powierzyć dzieci instruktorom na zajęciach artystycznych, aby były tam
wystawy. Chcemy, aby ten stary, bardzo ciekawy obiekt funkcjonował inaczej niż obiekt mieszkaniowy.
www.poznanskie-nieruchomosci.pl
2011-02-02
Są już takie inicjatywy w Poznaniu, my się im przyglądamy i wydaje mi się, że poznaniacy na takie
projekty są otwarci. A w jaki sposób ta placówka byłaby finansowana? Czy obciążyłaby ona koszty
inwestycji i później koszty utrzymania we wspólnotach mieszkaniowych?
- My zakładamy, że jest to odrębny wycinek inwestycji. Obiekty mieszkaniowe muszą sfinansować
kupujący mieszkania, natomiast ten obiekt wiemy, że nie będzie przynosił jakichś znaczących dochodów,
ale powinien przynajmniej zarobić na eksploatację. Agrobex będzie go finansował, będzie nim zarządzał i
decydował o tym, co będzie się w nim działo.
Czy zagranicznym firmom przestało się opłacić inwestowanie w Polsce, skoro odstępują swe projekty
rodzimym deweloperom?
- Sytuacja nie jest tak jednoznaczna, bo widać, że wiele firm zagranicznych na polskim rynku się
utrzymuje, natomiast pewnie zawiedli się co do wielkości zysku, który można było osiągnąć. Odpłynął
kapitał najbardziej spekulacyjny, ci którzy liczyli na szybki zysk. Tych firm było najwięcej. Zostały firmy,
które podjęły inwestycje w Polsce i muszą je dokończyć. Z jakim wynikiem, trudno mi powiedzieć, ale na
pewno napór firm zagranicznych jest znacząco mniejszy. To się wiąże też ze światową sytuacją
gospodarczą i panującą w poszczególnych krajach. Pańska firma realizuje także inwestycje o charakterze
usługowo-biurowym. Który segment działalności inwestycyjnej jest korzystniejszy?
- To jest trudne pytanie, gdyż my w ten segment dopiero wchodzimy. Jeśli chodzi o obiekty handlowe, to
z nimi mamy doświadczenie, ale jako obiektami uzupełniającymi obiekty mieszkaniowe. Nigdy to nie był
nasz priorytet, aby budować na przykład centrum handlowe. I to jest działalność rentowna - czy to przez
prostą sprzedaż, czy wynajem. Te obiekty funkcjonują bardzo dobrze przy naszych osiedlach.
Natomiast jeśli chodzi o obiekty biurowe, to tu mamy niewielkie doświadczenie i w ten segment dopiero
wchodzimy. I pewnie gdy zrealizujemy te dwa obiekty, które mamy zamiar wybudować, czyli przy ul.
Warszawskiej i w Baranowie, wtedy będę mógł precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie, który z tych
segmentów jest lepszy. Myślę, że jest to kierunek poszukiwania przez nas uzupełnienia. Jesteśmy mocni
w budownictwie mieszkaniowym - nie tylko tym ekonomicznym, bo wchodzimy w segment luksusowy - i
wchodzimy również w budownictwo biurowe, żeby punktów, na których firma może się oprzeć było jak
najwięcej. Aby nie było monokultury. Pańskie przewidywania na rok 2011. Jaki on będzie dla inwestorów
i na co muszą szczególnie zwracać uwagę?
- My chcemy uruchomić znaczące inwestycje, o których od pewnego czasu już myślimy. Chcemy
uruchomić projekt zespołu mieszkaniowo-usługowo-biurowego przy ul. Warszawskiej, chcemy rozpocząć
budynek usługowo-mieszkaniowy w Przeźmierowie. Tak więc nasze zapatrywania na rok 2011 są
optymistyczne, aczkolwiek widzimy również zagrożenia. Tak że sygnały płynące z rynku są
niejednoznaczne i trudno do końca wyrokować. Ale jesteśmy optymistami i myślę, że będzie to trudny
rok, ale nie gorszy niż 2010.
Co nas skłania, aby tak myśleć? Jednak sytuacja gospodarcza Polski, wzrost PKB, wzrost konsumpcji
wewnętrznej przekonuje nas o tym, że kryzys, który tak dotkliwy jest dla innych państw Europy i świata,
dla Polski jest łagodny. Oczywiście są też niedobre sygnały, na przykład ograniczenia w dostępie do
www.poznanskie-nieruchomosci.pl
2011-02-02
kredytów dla tych, którzy chcieliby je zaciągnąć, ale generalnie można z nadzieją patrzeć w przyszłość.
Jak Pan ocenia politykę mieszkaniową władz centralnych i czego oczekiwałby Pan, aby usprawnić i
zdynamizować inwestycje?
- Wydaje mi się, że w kraju brakuje strategicznego myślenia w resorcie, który przytłoczony zadaniami
drogowymi, kolejowymi, infrastrukturalnymi nie przykłada dużej uwagi do budownictwa
mieszkaniowego czy to społecznego, gdzie po likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego powstała
luka niczym nie zapełniona.
Niepokojącym sygnałem jest zamiar odejścia od programu Rodzina na swoim, programu, z którego
większość naszych klientów korzystała. Program ma swoje wady łatwe do skorygowania. Ale program
ten ogranicza z jednej strony dewelopera, aby ceny, które proponuje nie były za wysokie. To jest dobrze.
Z drugiej strony ogranicza kupującego narzucając ramy określonych powierzchni. Państwo nie jest
zainteresowane wspomaganiem budowy pałaców, czy jakichś wielkich przestrzeni i to jest też dobre.
Moim zdaniem należałoby też ograniczyć apetyty banków, ponieważ banki przy tym kredycie mają
często wyższe marże i to należałoby ustawowo określić, aby nie przekraczały one określonego poziomu.
Kolejna rzecz, którą ja bym proponował, to aby skupić się przy tej pomocy państwowej na rynku
pierwotnym. W tej chwili tylko 22 procent kredytów udzielanych przez banki w tym programie obejmuje
rynek pierwotny, pozostała część to rynek wtórny. Myślę, że większy efekt dla gospodarki i nas
wszystkich byłby wtedy, gdyby ograniczyć program do sektora pierwotnego. Rynek wtórny już nowych
miejsc pracy tworzyć nie będzie. Tak że proponowana przez rząd zmiana idzie w dobrym kierunku.
Szkoda, że zakłada się, iż w 2013 roku program ma być wygaszony. I to jest zła informacja.
Wydaje mi się też, że segmentem najbardziej zaniedbanym jest budownictwo komunalne i społeczne. I
myślę, że nie będzie odwrotu od stworzenia porozumień między deweloperami, bankami i gminami w
celu budowania mieszkań komunalnych w systemie partnerstwa publiczno-prywatnego. Dlaczego? Bo
gminy po wydatkach infrastrukturalnych nie mają już zdolności kredytowych, możliwości zadłużania się,
bo limity zostały już wyczerpane. I będą musiały - chcąc rozwiązać problem mieszkaniowy - sięgnąć do
pomocy firm prywatnych. My jesteśmy do tego przygotowani, jesteśmy po rozmowach z bankami.
Gdyby można było stworzyć takie właśnie konsorcjum obejmujące firmę deweloperską, która
wybudowałaby mieszkania, bank, który by ją sfinansował kredytem co najmniej 25-letnim i gminę, która
z jednej strony gwarantowałaby zapłatę czynszu, ale z drugiej miałaby prawo do zasiedlania mieszkań,
stworzyłoby to taką sytuację, że wielu ludzi, których nie stać na kupno mieszkań na własność mogłoby
myśleć o własnym dachu nad głową. Gmina być może wzięłaby na siebie również częściową spłatę
kredytu. I ten pomysł w najbliższych latach musi być rozwinięty, żeby rozwiązać problemy mieszkaniowe
w gminach - małych i dużych - bo potrzeby są ogromne. Wszystkie strony byłyby usatysfakcjonowane i
rozwiązałoby się problem mieszkań komunalnych ciążący na gminach. Wtedy w niedługim czasie
udałoby się znaczną część mieszkań zrealizować.