ustawa deweloperska PAP

Ustawa
o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego
PROBLEMY Z INTERPRETACJĄ
JACEK BIELECKI
Licencjonowanie działalności
deweloperskiej
Ustawa zabrania prowadzenia działalności
deweloperskiej bez prowadzenia rachunku
powierniczego
Ustawa nie dopuszcza innych alternatywnych
sposobów zabezpieczenia wpłat nabywców
(przewłaszczenie w trakcie inwestycji w miarę
wpłacanych zaliczek, kontrolę przez inne podmioty,
gwarancje lub ubezpieczenie jako samodzielne
zabezpieczenie)
Banki zapowiadają, że nie każdemu działającemu
nawet od lat deweloperowi otworzą rachunek (patrz
Rekomendacja ZBP)
Nowe podmioty będą miały bardzo utrudnioną
możliwość prowadzenia działalności deweloperskiej
W praktyce jedne podmioty gospodarcze – banki,
będą wydawały licencję na prowadzenie innego
rodzaju działalności - deweloperskiej
UMOWA PRZEDWSTĘPNA
Z jakim dokumentem nabywca ma zgłaszać się do banku po kredyt ?
Umowa deweloperska powoduje wpisanie roszczenia do KW,
podczas, gdy nabywca nie dysponuje jeszcze środkami na
nabycie mieszkania. Stwarza to ryzyko pozostawienia
roszczenia w KW i zablokowania dysponowania lokalem przez
dewelopera, jeśli nabywca nie złoży stosownego oświadczenia
Umowa zobowiązująca do zawarcia umowy deweloperskiej
musi mieć formę aktu notarialnego. Są różne interpretacje, czy
można na jej podstawie wpisać roszczenie do KW. Jeśli sądy
uznają, że tak, problem podobny do umowy deweloperskiej
Brak w ustawie uregulowania umowy rezerwacyjnej, która
powinna być ograniczona w czasie, ograniczona górną granicą
wpłaty przez nabywcę i nieograniczona co do formy. Powinna
zawierać zobowiązanie dewelopera do zwrotu wpłaconej
„kaucji” w przypadku nieuzyskania kredytu w określonym
czasie. Taka umowa minimalizowałaby ryzyko obu stron
transakcji.
GWARANCJE BANKOWE
I UBEZPIECZENIOWE
Obecny zapis art. 4. punkty 2 i 3 nie ma sensu.
Samodzielna gwarancja jest silniejszym
zabezpieczeniem niż rachunek powierniczy otwarty.
Obecny zapis w praktyce wyklucza zastosowanie
gwarancji.
Banki i ubezpieczyciele deklarują, że nie są
zainteresowani oferowaniem gwarancji, gdyż nie
widzą możliwości dostatecznego zabezpieczenia.
Bezwzględność sformułowania art. 15. jest sprzeczna
z art. 4. i art. 16. Należy przeredagować ten
przepis.
Obowiązki kontrolne banku
Zapisy art. 8. i 12. czytane łącznie
powodują problemy z jednoznacznym
określeniem obowiązków kontrolnych
banku. ZBP przyjął Rekomendację,
która próbuje to rozstrzygnąć, ale jest
w tym sporo ekwilibrystyki.
Należy jednoznacznie określić zakres
obowiązku banku prowadzącego omrp.
Obowiązki kontrolne banku
Należy doprecyzować zakres kontroli
przez bank oświadczenia o odstąpieniu
od umowy. Obecne brzmienie
nakazuje bankowi zwrot zaliczek, bez
badania choćby podstawowej
przesłanki uprawniającej do
odstąpienia czyli upłynięcia terminów
uprawniających do odstąpienia od
umowy.
Rachunek powierniczy
Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie
rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie
bankowi
Jest to niedopuszczalna nierównoprawność
podmiotów, nieznajdująca uzasadnienia w celu
ustawy. W razie wypowiedzenia umowy deweloper
musi środki na nim zgromadzone przelać na inny
rachunek powierniczy lub bank zwraca nabywcy
wszystkie znajdujące się na nim środki.
Niemożność rozwiązania umowy przez dewelopera
może być problemem w przypadku uzyskania
finansowania budowy w innym banku niż bank
prowadzący mrp.
Zakres informacji w prospekcie
Konieczność informowania o wszystkich
inwestycjach w promieniu 1 km, niezależnie od
ich charakteru.
Wynika z tego konieczność informowania o
przebudowie 200 m odcinka wodociągu w
odległości 800 m, ale już nie trzeba informować
o wysypisku śmieci w odległości 1200 m.
Należy wprowadzić przepis o konieczności
informowania o inwestycjach mogących
oddziaływać na nieruchomość, na podstawie
przepisów odrębnych (jak to jest w Prawie
budowlanym) oraz zapisach w planie
miejscowym
Prospekt informacyjny
Absurdalne przepisy karne grożące 2
latami więzienia za nieprawdziwe
informacje w prospekcie i dla
pracownika banku za wypłatę z
rachunku powierniczego niezgodnie z
ustawą.
Mniejsza kara za niesporządzenie
prospektu !
Prospekt informacyjny
W prospekcie podaje się cenę 1m2
mieszkania, w umowie cenę
mieszkania wraz z przynależnościami
(balkon, komórka, miejsce postojowe).
Umowa deweloperska
Nie wykorzystano możliwości ustawowego
uregulowania sytuacji konfliktowych:
Określenia dopuszczalnej różnicy
powierzchni projektowanej i wykonanej
Górnej granicy kary umownej na rzecz
dewelopera
Brak tych uregulowań zwiększa ryzyko
działalności deweloperskiej
TERMINY OBOWIĄZYWANIA
I SKUTKI WEJŚCIA W ŻYCIE USTAWY
Ustawa wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 roku, z
wyjątkiem uregulowań dotyczących zabezpieczeń wpłat
dla przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż
rozpoczęto przed 29 kwietnia 2012 r.
Rozpoczęcie sprzedaży (art. 3. punkt 10) to podanie do
publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia
procesu oferowania mieszkań w ramach określonego
przedsięwzięcia deweloperskiego
29
kwietnia trzeba mieć prospekt
informacyjny czyli co najmniej dysponować
gruntem i mieć projekt budowlany
Skutki wejścia wżycie ustawy
Regulacja nakłada obowiązki, które mogą być sprzeczne
z zawartymi umowami
Zakaz odbioru przez nabywcę lokalu przed dopuszczeniem do
użytkowania. Odbiór można rozumieć jako weryfikację techniczną
wykonania lokalu lub jako przekazanie we władanie (przekazanie
kluczy). Biorąc pod uwagę cel przepisu, zabronione jest to drugie
przed dopuszczeniem do użytkowania.
Zakaz jednostronnego odbioru przez dewelopera
Możliwość odstąpienia od umowy przez dewelopera przy opóźnieniu
wpłat, pomimo wezwania i z upłynięciem dodatkowego 30
dniowego terminu
Możliwość odstąpienia od umowy przez dewelopera w przypadku
niestawienia się nabywcy do odbioru lub aktu notarialnego, po
upłynięciu dodatkowego 60 dniowego terminu
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w przypadku opóźnienia w
przekazaniu własności o 120 dni
Skutki wejścia wżycie ustawy
Obowiązkiem oferowania rachunku
powierniczego objęte są przedsięwzięcia
rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy.
Oznacza to, że jeśli firma zaangażowała
poważne środki w grunt i projekt, a nie
ogłosiła o sprzedaży, nie będzie mogła
kontynuować działalności, jeśli nie uzyska
licencji bankowej.
Narusza to zasadę ochrony przedsięwzięć w
toku.
UPADŁOŚĆ DEWELOPERSKA
Upadłość deweloperska uregulowana jest jako osobny
Tytuł w ustawie Prawo upadłościowe i naprawcze (art.
425 1 do 425 5).
Regulacja przewiduje wyłączenie do osobnej masy
upadłościowej własność nieruchomości, na której
realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie. Masa ta
służy w pierwszej kolejności zaspokojeniu nabywców.
Konsekwencją może być utrata przywileju zaspokojenia
w pierwszej kolejności wierzycieli zabezpieczonych
rzeczowo – taka interpretacja przeważa, choć nie jest
jedyna
Dodatkowo istnieje konflikt z uregulowanym w tej samej
ustawie uprzywilejowaniem na tej samej zasadzie –
wyłączenia do osobnej masy roszczeń, zabezpieczonych
rzeczowo obligatariuszy
SKUTKI BRAKU PRZEPISÓW
PRZEJŚCIOWYCH
Objęcie koniecznością rachunków powierniczych inwestycji
rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy, których sprzedaż
nie rozpocznie się przed 29 kwietnia 2012 r.
objęcie regulacją umów zawartych przed wejściem w życie
ustawy, niepewność co do konieczności zmian umów w
przypadku ich aneksowania. Przeciwna interpretacja może
wynikać z zastosowania przez analogię przepisów
wprowadzających Kodeks cywilny.
regulacja dotycząca upadłości deweloperskiej pozbawia (według
wielu opinii) pierwszeństwa z zaspokojenia wierzycieli
hipotecznych dla hipotek wpisanych przed wejściem w życie
ustawy
Brak przepisów przejściowych do sposobu pomiaru powierzchni
spowoduje różnicę w powierzchni wskazanej w umowie zawartej
przed opublikowaniem rozporządzenia a tej z pomiaru
powykonawczego spowodowaną zmianą metodologii.
Wady ustawy
Koncesjonowanie działalności deweloperskiej przez
banki
Objęcie obowiązkiem koncesjonowania rozpoczętych
inwestycji
Wprowadzenie do stosowania nieistniejących
produktów (gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe)
Podniesienie kosztów nabycia mieszkania
Niewykorzystanie mniej kosztownych doświadczeń
innych krajów UE
Pozostawienie wielu pól konfliktów poprzez
niedoprecyzowanie wielu regulacji umowy (kary
umowne, różnice powierzchni, dopuszczalnych granic
waloryzacji i zmiany cen)
Pozostawienie umów deweloperskich w systemie
umów konsumenckich
Uregulowanie upadłości deweloperskiej poza
systemem prawa upadłościowego.
Niejednoznaczności ustawy
Niedostosowanie treści (art. 15., art. 22. ust.1 punkt 9)
do zmiany art. 4.
Nieskoordynowanie pojęć przedsięwzięcia
deweloperskiego i zadania inwestycyjnego
Niejasne obowiązki kontrolne banku
Nieprecyzyjne określenie obszaru i zakresu informacji o
inwestycjach w prospekcie informacyjnym
Brak przepisów przejściowych dotyczących zawartych
umów
Art. 25. nakazuje porównanie dwóch różnych instytucji
prawnych – kar umownych i odsetek
Różne interpretacje skuteczności zabezpieczenia
hipotecznego w przypadku upadłości dewelopera
Propozycje najważniejszych
zmian w ustawie
Zdefiniowanie umowy rezerwacyjnej, jako przejściowego
etapu umożliwiającego staranie nabywcy o kredyt
mieszkaniowy
Precyzyjne określenie obowiązków banku prowadzącego omrp
Dostosowanie treści art. 5. do artykułu 4. ustawy
Uzupełnienie treści umowy deweloperskiej o dopuszczalną
różnicę powierzchni i dopuszczalną wysokość kary umownej
Wykreślenie kary więzienia z ustawy
Wpisanie nabywców lokali mieszkalnych do pierwszej grupy
wierzycieli w ustawie Prawo upadłościowe i naprawcze
Wprowadzenie przepisu przejściowego honorującego ustalenia
umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy
W przepisie przejściowym – art. 37. wyłączenie z obowiązku
stosowania zabezpieczeń wpłat przedsięwzięć rozpoczętych
przed dniem wejścia w życie ustawy.
Skutki ustawy
w krótkim okresie
Sztuczna w stosunku do realnych możliwości
deweloperów i chłonności rynku oferta przed
wejściem w życie ustawy
Możliwe niezrealizowanie rozpoczętych inwestycji z
powodu niemożności uzyskania zabezpieczeń
finansowych
Wzrost cen mieszkań poprzez ustalenie kosztów
zabezpieczeń ponad realną wycenę ryzyka wobec
braku precyzyjnej jego wyceny
Ograniczenie praw innych uczestników procesu
inwestycyjnego – wykonawców, dostawców,
pracowników, Skarbu Państwa i gminy
Skutki ustawy
w dłuższym okresie
Konsolidacja rynku deweloperskiego
Unormowanie relacji deweloper –
nabywca
Zwiększenie bezpieczeństwa transakcji
Profesjonalizacja i racjonalizacja
działalności deweloperskiej
DZIEKUJĘ ZA UWAGĘ