Stan obecny i perspektywy rozwoju

STRZEGOM
STAN OBECNY
I
PERSPEKTYWY ROZWOJU
1
Spis treści
1) Cel i zakres opracowania………………………………………………3
2) Stan obecny …………………………………………………………….8
a) planowanie przestrzenne …………………………………………..8
b) treść obowiązujących planów zagospodarowania……………...11
c) treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania…14
3) infrastruktura techniczna……………………………………………..15
4) grunty…………………………………………………………………...17
5) podsumowanie,wnioski ………………………………………………19
6) załączniki……………………………………………………………….23
2
1.Cel i zakres opracowania
Podstawowym aktem prawnym działania każdego samorządu gminnego jest ustawa
z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz.U .Nr 142,poz.1591 z 2001r.tekst jedn. z późn.zm.). Rozdział 2 w/w ustawy określa zakres działania i zadania
gminy-ogólnie rzecz ujmując zadaniem własnym gminy jest zaspakajanie zbiorowych
potrzeb wspólnoty . W szczególności zadania własne obejmują sprawy :
1) ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody
oraz gospodarki wodnej,
2) gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego,
3) wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków
komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk
i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i
cieplną oraz gaz,
4) lokalnego transportu zbiorowego,
5) ochrony zdrowia,
6) pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych,
7) gminnego budownictwa mieszkaniowego,
8) edukacji publicznej,
9) kultury, w tym bibliotek gminnych i innych placówek upowszechniania
kultury,
10) kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń
sportowych,
11) targowisk i hal targowych,
12) zieleni gminnej i zadrzewień,
13) cmentarzy gminnych,
14) porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony
przeciwpożarowej i przeciwpowodziowej,
15) utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz
obiektów administracyjnych,
16) polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej,
medycznej i prawnej,
17) wspierania i upowszechniania idei samorządowej,
18) promocji gminy,
19) współpracy z organizacjami pozarządowymi,
20) współpracy ze społecznościami lokalnymi i regionalnymi innych państw.
W katalogu zadań własnych gminy sprawy związane z gospodarką
przestrzenną,gospodarką nieruchomościami oraz uzbrojeniem terenów i gospodarką
komunalną
zajmuje jak widać pierwszoplanowe miejsca. Także realizacja
pozostałych zadań należących do gminy np.budownictwo mieszkaniowe, oświata,
cmentarze niewątpliwie związana jest ,czy też ich realizacja uzależniona jest od tych
pierwszych, czyli od możliwości realizacji danego zadania w oparciu o plan
zagospodarowania i kwestii posiadania wolnych terenów.
3
Mając na uwadze rozwój gminy należy więc sprowadzić gospodarkę przestrzenną
do racjonalnego planowania w zarządzaniu gminą i miastem. To kształtowanie
przestrzennej organizacji rozwoju społeczno - gospodarczego przejawia się poprzez
działalność między innymi w zakresie:
a) planowania przestrzennego,
b) gospodarki gruntami,
c) programowania rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej.
Gospodarka przestrzenna - to także szereg działań biernych i czynnych
dotyczących podmiotów i przedmiotów związanych z organizacją użytkowania
przestrzeni. Celem gospodarki przestrzennej jest zarówno ochrona określonych
wartości przestrzeni, jak i racjonalne kształtowanie przestrzeni w celu stymulowania
procesów gospodarczych.
Na gospodarkę przestrzenną składają się następujące rodzaje działalności:
•
•
•
koordynacyjno-regulacyjna – pełniona przez administrację samorządową
polegająca na podejmowaniu decyzji przestrzennych w sprawach
przeznaczenia i sposobu zagospodarowania gruntów na podstawie ustaleń
planów miejscowych lub przy ich braku - na podstawie przepisów ogólnych;
inwestycyjna – prowadzona przez podmioty gospodarcze państwowe,
samorządowe i prywatne w myśl ich własnych celów i zadań;
kontrolna – prowadzona w trybie nadzoru przez administrację rządową
(wojewódzką lub resortową) z punktu widzenia zgodności z prawem.
W ramach gospodarki przestrzennej wyróżnia się:
•
gospodarkę gruntami - przestrzenią zurbanizowaną, zabudowaną;
•
gospodarkę ziemią - przestrzenią rolną, leśną, wiejską.
„(…)Podstawowe znaczenie dla planowania rozwoju lokalnego mają dokumenty
związane z planowaniem przestrzennym na poziomie gminnym, a więc zarówno
Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gmin, a także
będące ich kontynuacją Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Można
też tworzyć
tzw. dokumenty pozaustawowe – w tym np. strategie rozwoju
poszczególnych obszarów. Te opracowania mają już jednak charakter bardziej
ekspercki, ale to właśnie w nich konsumowane są wyniki prac zespołu
opracowującego Strategię dla danego miasta czy gminy.
„Studium Uwarunkowań...” jest dokumentem o charakterze ogólnym, mającym
wskazywać kierunki rozwoju przestrzennego danej gminy. W szczególności jego rolą
jest ukazanie wymiaru przestrzennego procesów rozwojowych (w tym rozwoju
gospodarczego) i zapewnienie odpowiednich ram przestrzennych dla równoważenia
rozwoju społeczno – gospodarczego. Studium opracowane dla miasta i gminy Strzegom
zostało przyjęte Uchwałą Rady Miejskiej Gminy Strzegom Nr 12/2000 w dniu 17 marca
2000r..
4
Następstwem przygotowania „Studium...”
jest określenie szczegółowych ram
prawnych rozwoju, jakie są tworzone w „Miejscowych Planach Zagospodarowania
Przestrzennego”. Są to dokumenty wskazujące możliwości podejmowania
konkretnych działań w przestrzeni: obejmują one wybrane obszary dla których
przewiduje się aktywność budowlaną i bazują na tradycyjnym warsztacie
urbanistycznym. Mimo wielu rozbieżności o charakterze warsztatowym, mają one
dość jednolitą problematykę wynikającą z zapisów ustawy o zagospodarowaniu
przestrzennym. Miasto Strzegom, jako nieliczne jest pokryte w całości obowiązującym
miejscowym planem zagospodarowania. Został on uchwalony w dniu 10 listopada 2004r.
Uchwałą Rady Miejskiej Nr 91/04 . Plan ten, zastąpił
plan przestrzennego
zagospodarowania uchwalony w roku 1994.Trzecim typem dokumentów planistycznych
są strategie rozwoju przestrzennego, wskazujące drogi kompleksowej
restrukturyzacji danego obszaru . Obejmują one konkretne obszary problemowe, i
bazują na integracji działań ekonomicznych oraz regulacji przestrzennych.
Mogą one być przygotowywane na zlecenie władz samorządowych lub innych
zainteresowanych stron podejmujących procesy restrukturyzacji większych obszarów
(np. firmy typu „land developer”). Brak jest tu jednolitej praktyki, gdyż każdy z tego
typu dokumentów może mieć inny charakter, zależny od zapotrzebowania oraz
stopnia skomplikowania zarówno samego obszaru, jak i zamierzonych działań
inwestycyjnych czy rewitalizacyjnych.
Taki charakter ma również to opracowanie ,które co prawda nie ma charakteru stricte
planistycznego jest jednak materiałem uzupełniającym dane zawarte w Studium ,czy
konkretnych planach miejscowych .
Dokumenty planistyczne są zazwyczaj wykonywane przez wyspecjalizowane zespoły
ekspertów, i – w odróżnieniu od planowania strategicznego – bardzo niski jest ich
poziom uspołecznienia. W znakomitej większości uspołecznienie procesu
planistycznego odbywa się jedynie na etapie tzw. wyłożenia planu oraz określania
protestów i zarzutów do planu, a więc w momencie kiedy wszystkie ważniejsze
decyzje zostały już podjęte. Tym samym powstają kolejne konflikty na linii sektor
publiczny – sektor prywatny oraz organizacje pozarządowe, czego przykładem są
liczne ostatnio protesty mieszkańców przeciwko lokalizacjom kolejnych inwestycji w
okolicy ich domów.
Nierzadko dochodzi na tym tle do patologii, niestety – groźnych dla rozwoju
gospodarczego i społecznego danej gminy.
Tworzenie i wdrażanie systemu zarządzania przestrzenią miasta jest możliwe w
oparciu o rozmaite modele instytucjonalne, wśród których wyróżnić można
przynajmniej trzy podstawowe kategorie – wiążące się także ze stopniem
zaangażowania władz miejskich w ten proces oraz stopniem
wykorzystania
poszczególnych instrumentów (w tym – związanych z polityką gruntową oraz
zagadnieniami ekonomicznymi). Kompleksowy system zarządzania przestrzenią
miast jest wyzwaniem, które wymaga zintegrowania szeregu działań o
charakterze planistycznym, programowym i realizacyjnym. Oznacza to
konieczność podjęcia ogromnego wysiłku organizacyjnego ze strony
samorządów miejskich, urbanistów i planistów, w tym – przeformułowania
sposobu myślenia o roli władz lokalnych w kreowaniu procesów rozwojowych.
Dałoby to szansę na w pełni przemyślane sterowanie procesami rozwoju
przestrzennego, a w konsekwencji – na uzyskanie wielu efektów w poprawie
5
warunków życia, efektywności inwestowania czy oszczędności finansowych
związanych z rozwojem infrastruktury. Pozwoliłoby także na osiągnięcie
określonych celów związanych z harmonizacją rozwoju struktury miasta czy gminy, w
tym – pożądanej jego formy i sposobu funkcjonowania.
Powyższe opracowanie jest formą na podkreślenie roli gminy w toku procesu planistycznego .
Mam nadzieję ,że analiza tego tekstu stanie się podstawą nowej polityki, nowego podejścia
dla określenia roli gminy Strzegom w kształtowaniu polityki przestrzennej, która służy tak
realizacji zadań własnych gminy, jak i szeroko rozumianego rozwoju miasta. Należy odejść od
dotychczasowej roli administracyjnej, sprowadzającej się do zatwierdzenia studium i
kolejnych planów-opieraniu się na tym, co „wymyślą ” planiści. Przy opracowywaniu nowych
dokumentów planistycznych należy szczególną uwagę zwrócić na skutki finansowe uchwalenia
nowych planów( nie tylko wynikające z renty planistycznej, ale także konieczność ponoszenia
kosztów w szczególności na uzbrojenie terenów) ,na możliwość zapewnienia przy tym
realizacji zadań gminy. Przeznaczenie terenów należy także powiązać z budową gminnego
zasobu nieruchomości, który miałby na celu zabezpieczenie realizacji zadań gminy na dziś
oraz w perspektywie najbliższych lat. Należy także podkreślić rolę mieszkańców, właścicieli
nieruchomości oraz przedsiębiorców. Ich bardziej czynny udział w procesie planistycznym
jest bardzo pożądany-to także dla nich tworzony jest ten dokument. Opracowanie spójnej
polityki planistycznej ,która ma na celu wspomożenie rozwoju miasta , musi przebiegać w
oparciu o wzajemne ustalenia samorządu i właścicieli. Są oni niezbędnym elementem
(podmiotem) ewentualnych zmian w planowaniu, gdyż czy to komu się podoba czy nie , są
Oni właścicielami nieruchomości ,chronionymi przez Konstytucję i bez Ich zgody lub
odszkodowań nie sposób dokonać praktycznie żadnej zmiany przeznaczenia ich własności. Z
kolei gmina ,ma także niepodważalny oręż w kształtowaniu polityki, jakim jest wyłączna
decyzyjność co do zmiany przeznaczenia terenu. Bez zgody gminy grunt rolny dalej więc
pozostanie gruntem rolnym. Nie chodzi więc o to, by się wzajemnie blokować a
współpracować dla dobra właścicieli(którzy z korzyścią sprzedadzą swoje
tereny),gminy(która w ten sposób realizować będzie swoje zadania) oraz pozostałych
mieszkańców(którzy znajdą pracę w nowym zakładzie, czy wybudują wymarzony dom).
Problem rozwoju przestrzennego miasta i gminy nie jest zadaniem łatwym,
szczególnie że praktyka jest w tym zakresie dość uboga. Pamiętać jednak należy, iż
równoważenie rozwoju przestrzennego wymaga od władz samorządowych dużej
determinacji we wdrożeniu nowego sposobu gospodarowania, rezygnację z
doraźnych korzyści płynących z szybkiej sprzedaży terenów inwestycyjnych oraz
nieuleganie naciskom środowisk developerskich. Wdrożenie nowego podejścia do
tego zagadnienia wiąże się także z nieuchronnymi konfliktami kompetencyjnymi oraz
zmianami w modelu funkcjonowania wielu istniejących podmiotów.
Stawką w tej grze jest jednak nie tylko możliwość uzyskania realnego wpływu na
proces rozwoju, ale także na zachowania sektora prywatnego. Nie bez znaczenia
jest też tworzenie atrakcyjnej oferty inwestycyjnej, skierowanej do firm i instytucji
mogących wspomóc rozwój społeczno – gospodarczy miasta.
Równoważenie rozwoju przestrzennego miasta wiązać się powinno z budową
kompleksowego systemu zarządzania przestrzenią. Niestety, zagadnienie to stanowi
w dużej mierze wyzwanie na przyszłość, mimo iż zręby tego systemu już istnieją, a
planiści, projektanci planów i władze gminne dysponują coraz lepszą wiedzą na
6
temat wagi tego zagadnienia. W skali kraju brak jest jednak kompleksowych studiów i
badań, pozwalających określić aktualną sytuacje. Jakiekolwiek wnioski formułować
więc można jedynie na podstawie obserwacji tendencji rozwojowych wybranych
gmin. Obserwacje te wskazują, iż główna zasada zrównoważonego rozwoju w
odniesieniu do przestrzeni – a więc ograniczenie rozwoju przestrzennego miasta i
dążenie do intensyfikacji istniejących struktur, w tym poprzez ich rewitalizacje – nie
jest w Polsce realizowana. Wciąż znacznie łatwiej jest prowadzić inwestycje „na
surowym korzeniu”, na terenach podmiejskich, niż w granicach obszarów
zurbanizowanych. Odnosi się to zarówno do funkcji przemysłowych, usługowych jak i
mieszkaniowych. Obserwowane w ciągu ostatnich miesięcy pewne zmiany tego
trendu nie wynikają niestety z prowadzonej przez samorządy określonej polityki,
raczej – z tendencji rynkowych. Można więc powiedzieć, iż to rynek, a nie zasady
rozwoju zrównoważonego, kreuje polską przestrzeń, i wszystko co nie jest dla
niego dobre – jest eliminowane ... .” 1
Wagę planowania przestrzennego i związanego z nim gospodarowania
nieruchomościami dostrzegł tak prawodawca wymieniając te zagadnienia jako
pierwszoplanowe w katalogu zadań własnych jak też nauka czego dowodem jest
fragment cytowanego wyżej opracowania.
Wagę tego problemu dostrzegł także Burmistrz powierzając mi zadanie podjęcia
działań w celu zmiany istniejącego stanu rzeczy w tym zakresie. Powyższe
opracowanie jest więc jednym z takich posunięć , polegającym na krótkiej analizie
dzisiejszego stanu rzeczy a na tej podstawie wskazaniu kierunków i niezbędnych
działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej miasta,
zapewnienia jego dalszego rozwoju na kolejne lata. Opracowanie to skupia się na
kilku jedynie zagadnieniach mających wpływ na stan i rozwój . Nie są to wszystkie
czynniki determinujące tenże rozwój. Pomijam np.sferę polityki finansowej czy
oświatowej gminy. Skupiam się na tym co jest niezbędne dla każdego rozwoju –na
przestrzeni ,gruntach i infrastrukturze.
W pewnej mierze niniejsze opracowanie jest także bilansem otwarcia.
Podsumowaniem istniejącego stanu oraz próbą zwrócenia uwagi na kilka aspektów,
które mogą ten stan zmienić.
Reasumując, celem niniejszego opracowania jest podkreślenie znaczenia spraw z
zakresu planowania przestrzennego i gospodarki nieruchomościami
dla
przyspieszenia rozwoju miasta. Coś bowiem jest na rzeczy ,że mamy problem w
pozyskaniu inwestorów, że mieszkańcy mają problemy z kupnem nawet niewielkiej
działki pod budowę wymarzonego domu. Wskażę w nim stan obecny, wynikający z
ustaleń planów miejscowych oraz zaproponuję rozwiązania ,które o ile zostaną
przyjęte przez Wysoką Radę staną się podstawą nowej polityki gminy w tym
zakresie-także finansowej.
1
Zob. , Dr inż. arch. Piotr Lorens ,Politechnika Gdańska, „Rozwój zrównoważony a gospodarka
przestrzenna ” .
Zakreślenia są moim odniesieniem(komentarzem) do omawianych problemów miasta w kontekście treści
podnoszonym w opracowaniu p.Lorensa
7
Niniejsze opracowanie jest także podsumowaniem dotychczasowych doświadczeń,
które nie nasuwają pomyślnych perspektyw na szybkie a przede wszystkim tanie
dokonanie zmian. W szczególności należy powiązać planowanie z przemyślanym
uzbrajaniem terenów. Należy także wzmocnić ingerencję gminy w kształt opracowań
planistycznych. Te przyszłe rozwiązania (zmiana podejścia do omawianych
zagadnień ) musi zabezpieczyć realizację zadań gminy a przy tym wskazywać w
dalszej perspektywie minimalizację kosztów jakie gmina musi ponieść na ich
realizację .
8
2. Stan obecny
a) planowanie przestrzenne
Patrząc niejako z boku – nie z pozycji realizacji zadań gminy lub zainteresowanego
np.budową domku jednorodzinnego sytuację mamy wyśmienitą . Jako nieliczna
gmina mamy nowo opracowane i uchwalone plany miejscowe,które obejmują swym
zasięgiem całą powierzchnię miasta i gminy.
Boomu inwestycyjnego jednak nie widać. Przyczyn tego jest wiele. Do głównych
możemy niewątpliwie zaliczyć treść planu , strukturę własności i przydatność
inwestycyjną nieruchomości oraz stan infrastruktury.
Na początek krótki rys historyczny.
Obowiązujący plan dla miasta Strzegomia, przypomnę , został uchwalony w końcu
2004 roku .Zastąpił on plan uchwalony w roku 1994.Ten z kolei zastąpił plan z roku
1985. Przez pierwsze lata samorządu obowiązywał więc plan ,który został uchwalony
w „poprzednim systemie”. Gdzie inne były zadania gminy i obowiązywał inny
porządek prawny . Plan uchwalony w roku 1994 był w zasadzie opracowany przez
tych samych ludzi i w swej treści ( a także analizach, które winny stanowić jego
podstawę) niewiele wniósł nowego. To samo biuro opracowało następnie Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy
Strzegom, które wytyczyło kierunki i stanowiło podstawę prac planistycznych dla
obecnie obowiązujących planu miasta i planów miejscowych. Z uwagi na wieloletnie
pozostawanie na miejscowym rynku firma, która była autorem tych opracowań była
konkurencyjna cenowo w stosunku do innych oferentów zainteresowanych
wykonaniem tych opracowań. Stąd wygrywała przetargi na powyższe prace.
Niestety, wyrażę tu opinię ,że projektanci tych opracowań niewiele wnieśli „twórczej
inwencji a przepisując dane zebrane z jednego opracowania do kolejnego” już na
pewno nie spowodowali przełomu w podejściu, które winno wskazywać nową rolę
samorządu (gminy) w dziedzinie planowania przestrzennego. To Oni byli
merytorycznie przygotowani ,specjalistami w danej dziedzinie,którzy winni w świetle
nowego porządku i zadań gminy narzucać czy proponować radnym i urzędowi pewne
rozwiązania(po dziś dzień w urzędzie nie ma pracownika –specjalisty ukierunkowanego w
dziedzinie planowania -pomimo ogłaszanego naboru,który w pełni merytorycznie oceniłby
przydatność zawartości opracowań planistycznych, nadzorowałby także ład przestrzenny w
mieście) .
Skutkiem także tego, że wcześniej uchwalane plany określane mianem planów
ogólnych nie zawierały szczegółowych rozwiązań a tylko opisowo określały funkcję
„dotychczasową” i „przyszłą” jest także pewien chaos i swego rodzaju swoboda w
zabudowie miasta ,która powstała w okresie powojennym. Teoretycznie rzecz biorąc
treść tych planów praktycznie pozwalała na budownictwo w każdym obszarze miasta.
Plany te nie przewidywały( nie zabezpieczały) obszarów na parki, rekreację na
realizację różnych funkcji publicznych (poza terenami już istniejącymi). Po części
wynikało to także z racji systemu społeczno-gospodarczego jaki obowiązywał w
tamtym okresie (prawa ,struktury własności gruntu- w terenie zabudowanym
wszystkie grunty stanowiły z mocy prawa własność Państwa). Efektem tego są np.
9
podwórza zwłaszcza w staromiejskiej części miasta ,ale nie tylko ,które są
„zaśmiecone” garażami ,komórkami pobudowanymi „gdzie kto chciał ,z czego mógł i
jak potrafił”. Wiele z budów tego okresu powstało bez pozwoleń właściwych organów
(często tylko za zgodą lub nawet bez zgody administratora –dawny P G K i M) czy
uzgodnień np. z Konserwatorem Zabytków ,który w części , ale dyscyplinował
proces uzyskania pozwolenia, narzucał dodatkowe warunki wybiegające poza
ustalenia planu. Ta bezładna zabudowa o zróżnicowanej architekturze, często z
odstępstwami od projektu ( o ile taki był) nie jest wizytówką miasta i na długie lata
stanowić będzie jego stały element. Powstająca nowa zabudowa czy to o
charakterze wolnostojącym czy plombowym
różniła się od już istniejącej
przedwojennej zabudowy przez co zburzony został ład i architektura poszczególnych
obszarów miasta(np.nowe bloki w Rynku). Po roku 1990 możliwy stał się z także
wykup na własność terenów co na dziesięciolecia usankcjonowało istniejącą
zabudowę miasta, w szczególności zaplecza budynków (mam tu na myśli w
szczególności obligatoryjne uwłaszczenie garaży).
Śmiem twierdzić, że
przedwojenny Strzegom-jego wygląd i architektura miasta była o wiele ciekawsza niż
ta współczesna.
Innym przykładem jest osiedle przy ul.Kochanowskiego i obecne problemy osób tam
mieszkających z dojazdem, parkowaniem czy garażowaniem pojazdów. Nie
przewidziano tej funkcji, tych problemów w okresie planowania i budowy osiedla, a
może inwestor szedł po najmniejszej linii oporu –wykupić obszar niezbędny tylko na
pobudowanie budynków. Podobnie niefunkcjonalnie została zaprojektowana
większość osiedli mieszkaniowych. Przykład- gdzie miejsce na chodniki przy
ul.Klonowej, Dębowej, Jaśminowej. Dziś trudno to oceniać . Jest to w części
dziedzictwo tamtego okresu. Przejaw także ograniczonej sytuacji materialnej i
prawnej naszych mieszkańców. Niewątpliwie projektowanie ,nadzór nad
budownictwem w tamtym okresie i rola gminy(ówczesnego organu państwa a nie jak
dziś mającego odrębny byt prawny samorządu) była inna . Pamiętam zachowane w
aktach Urzędu pisma byłych sekretarzy KW i wojewodów rozliczających i
przymuszających ówczesne władze miasta do typowania terenów pod budownictwo
( bez uwzględnienia np.możliwości sfinansowania wykonania uzbrojenia).Przykładem
tego jest osiedle Kamionka gdzie domy powstały szybciej niż uzbrojenie podziemne
(przez lata woda była dostarczana beczkowozami na koszt miasta ). Dalej także nie
zakończone jest uzbrojenie gruntów w rejonie osiedla przy ul.Olszowej. Przypomnę,
że grunty te były w większości sprzedane w roku 1988-99.Mineło ponad 10 lat .
Sprzedając grunty ówczesny organ administracji sprzedał je jako uzbrojone ( wzięto
niejako za to pieniądze). Pewnym wytłumaczeniem tej sytuacji może być tempo
zabudowy tych działek ,ale takich sytuacji w dzisiejszej dobie należy unikać.
Odrębnym elementem planowania ,mającym wpływ na dzisiejszy obraz i stan
przestrzeni miasta jest kwestia sposobu określania nowej funkcji terenów w procesie
opracowywania dotychczasowych planów. Powyższe niewątpliwie należy powiązać
ze strukturą własności –tu także brakiem ingerencji gminy w pozyskiwanie terenów( o
tym szerzej w dalszej części). W pewnym uproszczeniu można to sprowadzić do
stwierdzenia , że głównymi „ rozgrywającymi ” były osoby fizyczne –właściciele
terenów. Struktura własności była i czy to się komu podoba czy nie jest obecnie i
pozostanie dalej decydującym czynnikiem mającym wpływ na zmianę przeznaczenia
10
–funkcji terenów w nowo uchwalany planach .To bowiem właściciele terenów mieli
prawo (i korzystali z niego) do składania wniosków o zmianę funkcji terenów głównie
dotychczas rolnych na zurbanizowane.
Niewątpliwie należy to powiązać z ówczesną sytuacją społeczno –gospodarczą. Z
początkiem lat 90-tych ubiegłego wieku rozpoczął się proces prywatyzacji majątku
ogólnonarodowego. Istniejące na terenie miasta ( należy tu podnieść ,że w
porównaniu do innych miast bardzo nieliczne ) zakłady przemysłowe upadały lub
przeżywały kryzys. Stąd z tej strony nie było wysuwanych „ nowych” potrzeb co do
pozyskania( lub przeznaczenia ) nowych obszarów. Był to okres załamania
gospodarki, postępowało zubożenie społeczeństwa . Z drugiej strony trwała
zabudowa osiedla Kamionka oraz początki zabudowy osiedla przy ul.Olszowej .
Spółdzielnia Mieszkaniowa ledwie co skończyła największe inwestycje wielorodzinne
w mieście –Osiedle przy ul.Kochanowskiego i bloki przy Sosnowej. Wszystko to było
między innymi przyczyną ,że zmiany przeznaczenia funkcji ograniczały się
praktycznie do wniosków osób fizycznych i gminy (właścicieli terenów ) w strefie
dotychczasowej zabudowy miasta. W tamtym okresie nie było widocznych innych
potrzeb wysuwanych przez inne podmioty. Stąd zmianie przeznaczenia ulegały
głównie dotychczasowe tereny rolne ,tereny ogródków położone w granicach
dotychczasowej zabudowy miasta.
Dopiero uchwalone w roku 2000 Studium przewidywało widoczną ekspansję o tereny
dotychczas rolnicze, położone na obrzeżach administracyjnych miasta,głównie wokół
drogi krajowej nr 5(obwodnicy ).
b) Treść obowiązujących planów zagospodarowania
Jak wspomniałem wyżej cały obszar miasta jest objęty planem . Plan ten jest niejako
„przedłużeniem” planów ,które były uchwalane dla miasta w minionych
dziesięcioleciach. Ma w związku z tym ograniczenia i błędy wynikające ze
stereotypowego podejścia do procesu i trybu jego uchwalania. Każdy kolejny plan
legalizował także przypadki samowoli budowy obiektów ,których budowę „stary” plan
nie przewidywał . Ma to niewątpliwy wpływ na dzisiejszy obraz zagospodarowania
miasta i na o g r a n i c z o n e perspektywy zmiany wielu obszarów przestrzeni.
Ułomne było także prawo. Przykładem tego jest,to że np. rolnik mógł budować
budynek mieszkalny czy gospodarczy na swoich gruntach niezależnie od ustaleń
planu. Wystarczyło więc kupić odpowiedni areał (1 ha przeliczeniowy) aby „stać się ”
wg. prawa rolnikiem. Później dokonać „adaptacji „stodoły na warsztat czy zakład
kamieniarski, który legalizowany był przy kolejnej zmianie planu. Takie działanie
zburzyło jednak jakikolwiek ład w przestrzeni miasta.
11
To także jeden z elementów spadku po „tamtym ” okresie,który rzutuje na obecną
sytuację-treść i ustalenia planów.
Przystępując do zmiany planu tut.samorząd praktycznie nie ingerował , nie narzucał,
swej woli projektantowi. Nie ograniczał także właścicieli gruntów. Zdecydowana
większość wniosków właścicieli o zmianę przeznaczenia nieruchomości była
rozpatrywana pozytywnie . To projektantom planu urząd i kolejne rady zostawiały
głos decydujący w kwestii zmiany przeznaczenia. Odrzucane były jedynie te
propozycje zmian, które niosłyby uciążliwość dla najbliższego otoczenia, sąsiedztwa
lub te , które pogarszały warunki funkcjonowania nieruchomości sąsiednich. W
pewnym ujęciu trudno takiemu postępowaniu coś zarzucić-gmina nie wstrzymywała
inicjatywy mieszkańców w tym zakresie. Taki tryb postępowania połączony jednak z
ciągłym uszczuplaniem gminnego zasobu nieruchomości nie może jednak dalej
trwać.
Z punktu niniejszego opracowania do najważniejszych ustaleń zawartych w treści
obowiązujących planów miejscowych, obejmujących obszar m.Strzegom, należy
niewątpliwie zaliczyć między innymi konieczność przeprowadzania scaleń.
Scalenie polega na tym ,że kilka-kilkanaście działek należących do różnych
właścicieli łączy się w jedną .Następnie w oparciu o sporządzoną dla potrzeb
scalenia , szczegółową dokumentację projektową dokonuje się ich wtórnego
podziału, wydzielając przy tym tereny pod infrastrukturę, drogi,itp. Każdy właściciel
otrzymuje niejako z powrotem daną powierzchnię terenu (jaką miał przed scaleniem,
pomniejszoną proporcjonalnie o powierzchnię zajętą pod budowę nowo
projektowanych dróg, urządzeń infrastruktury, czy zajętą pod ewentualny cel
publiczny) .
Z tytułu przeprowadzenia scalenia właściciel nieruchomości ponosi opłaty na rzecz
gminy z tytułu różnicy wartości nieruchomości przed scaleniem i podziałem a
wartością gruntów przyznanych w wyniku scalenia ,które wynoszą do 50% różnicy
wartości.
Tu należy podnieść ,że zgodnie z art.103 ust.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz.U Nr 261,poz.2603 z 2004r. tekst jedn. z
późn.zm. gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych uchwałą o
scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania,
chyba że na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią
inaczej(b.istotne-prawo dopuszcza więc możliwość negocjacji tej kwestii) .
Koszty związane ze scalaniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy
postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości
objętych scaleniem i podziałem, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na ich
wniosek( b.istotne!).
Póki grunty są przeznaczone i użytkowane jako rolnicze nie ma potrzeby
dokonywania scaleń. Potrzeba i konieczność pojawia się gdy dany obszar otrzymuje
w planie nową ,już nie rolniczą funkcję . Upraszczając można także przyjąć, że
zmieniając przeznaczenie jednej działki w wielu przypadkach automatycznie zmienić
12
należy przeznaczenie gruntów sąsiednich (np.przychylenie się do wniosku osoby
posiadającej grunt przy ulicy, powoduje zmianę przeznaczeniem także gruntów
sąsiednich – także tych położonych w „głębi”, z dala od ulicy). Aby zapewnić dojazd
do nieruchomości ,których przeznaczenie uległo zmianie , oraz ich uzbrojenie musi
nastąpić scalenie . Nie jest to nic nowego, tylko powszechna zasada i jedyna
możliwość wynikająca głównie ze struktury własności- tzw.”szachownicy własności”.
Strzegom niczym się tu nie wyróżnia na tle sąsiednich gmin. Problem ten jest daleko
poważniejszy w innych częściach kraju (zwłaszcza ziemie byłego zaboru
austriackiego i rosyjskiego). Konieczność przeprowadzania scaleń przewidział
ustawodawca .Stąd odpowiednie przepisy regulujące kwestie scaleń i podziałów są
zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami: rozdział 2 –art.101108),wydanym na podstawie tejże ustawy Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4
maja 2005r.
oraz ustawie z dnia 27 marca 2003r. o zagospodarowaniu
przestrzennym Dz.U Nr 802,poz.717 z późn.zm.(art.22).
Jedną z sytuacji pozwalających na uniknięcie postępowania scaleniowego jest
odpowiednia struktura własności- tj. gdyby gmina lub osoba prywatna była
właścicielem dużych obszarów, które w całości obejmowałyby konkretną jednostkę
planistyczną lub istniałby taki układ przestrzeni (powierzchnia działek, struktura
własności, istniejąca infrastruktura nadziemna i podziemna,itd.) który nie wymuszałby
potrzeby dokonywania scaleń dla realizacji nowej funkcji terenu określonej w planie.
Biorąc pod uwagę występującą w naszym terenie ( tak miasto jaki i gmina) strukturę
własności oraz stan infrastruktury scaleń nie da się do końca wyeliminować .
Możliwość ich ograniczenia ,a właściwie ograniczenia w części ich skutków
finansowych , to wykup gruntów w obszarach gdzie zmianie ulega przeznaczenie
terenów lub wywłaszczenie. Można także wstrzymywać wyrażanie zgody na zmianę
planu, jeśli zmiana ta pociąga za sobą konieczność przeprowadzenia scalenia.
Uważam, że przynajmniej na określony czas ta ostatnia propozycja to pewne
rozwiązanie pozwalające na rozłożenie w czasie kosztów scalenia obszarów już nim
objętych. W dłuższym okresie ,przy braku alternatywnych obszarów
do
zainwestowania,spowoduje to jednak zahamowanie rozwoju.
Możliwość zastosowania wspomnianego wyżej wywłaszczenia, w obecnym stanie
prawnym( Konstytucja i treść art.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami ) jest
bardzo ograniczona w stosunku do stanu prawnego z początku lat 90-tych.
Wywłaszczenie nieruchomości (ograniczenie lub przejęcie prawa własności )może
nastąpić jedynie w celu realizacji celu publicznego,którym według w/w ustawy jest
ogólnie rzecz biorąc infrastruktura techniczna i budowa obiektów służących realizacji
zadań o znaczeniu ponad lokalnym.
W trybie wywłaszczenia nie ma prawnej możliwości przejęcia gruntów pod budownictwo
mieszkaniowe, przemysł ,rzemiosło ( a o takich gruntach mówimy tu, analizując
zagadnienie rozwoju). Jedna z niewielu możliwości pozyskania gruntów to ich wykup na
zasadach ogólnych.
Dlaczego tyle uwagi poświęcam scaleniom?. Odpowiedź zawarta jest poniżej a wynika z
treści obowiązujących planów miejscowych. Jak wspomniałem wyżej plany uchwalane do
13
1994r. w zasadzie nie „wychodziły” poza obszar dotychczasowego (poniemieckiego)
zainwestowania
miasta.
Dopiero
następne
plany
zmieniły
przeznaczenie
dotychczasowych terenów rolnych , położonych na obrzeżach istniejącej zabudowy lub
stanowiących jej uzupełnienie(np.połączenie domków przy Anielewicza z „resztą” miasta).
Zmiana przeznaczenia tych terenów uwarunkowana jest jednak koniecznością
przeprowadzeniem kilku scaleń. Scalenia przewidziane w obowiązujących planach
miejscowych obejmują więc głównie tereny położone „za” drogą krajową nr 5 ,które w
zdecydowanej większości stanowiły i stanowią nadal własność prywatną( wcześniej także
Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa) oraz kilka mniejszych obszarów położonych
wśród istniejącej zabudowy (rejon ulicy Brackiej-Czarnej-Rybnej , powiększenie obszaru
osiedla przy ul.Olszowej).
Tereny te z uwagi na położenie w naturalny sposób nadają się do zainwestowania. Inne
kierunki rozwoju z uwagi na ukształtowanie terenu, czy np.sąsiedztwo czynnych
kamieniołomów nie mają póki co takich walorów.Nie przewiduje tego także obowiązujące
Studium. Reasumując w wyniku opracowywania kolejnych planów zostały znacznie
powiększone obszary do inwestowania. Z uwagi na strukturę własności ,istniejącą
infrastrukturę( a właściwie jej brak),kształt i powierzchnię nieruchomości
zmiana
przeznaczenia wielu obszarów pociąga za sobą konieczność dokonania scaleń.
Mamy więc potencjalne tereny do zainwestowania, ale warunkiem ich zagospodarowania
w wielu przypadkach jest przeprowadzenie scaleń . Wykaz obszarów ,które są
przewidziane do scaleń zawiera mapa –załącznik nr 1. Właścicielami zdecydowanej
powierzchni tych obszarów są osoby prywatne. Tereny te owszem są przeznaczone pod
różnego rodzaju zainwestowanie ale z uwagi na podnoszoną wyżej konieczność
przeprowadzania scaleń są niejako „zamrożone”. Prędzej czy później na wniosek
właścicieli, gminy, lub za obopólnym porozumieniem musi nastąpić ich scalenie a co za
tym
idzie
gmina
musi
zaangażować
się
w
wydatki
związane
z
projektowaniem,uzbrojeniem. Koszty te w części zostaną zrekompensowane poprzez
naliczenie opłat adiacenckich.
Znamiennym jest ,że gmina nigdy nie była właścicielem terenów ,które obecnie objęte są
obszarem scaleń.
c) Treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
Obowiązujące studium zostało uchwalone 27 marca 2000r. Z uwagi na upływ czasu
wymaga pilnej weryfikacji. Studium jest podstawowym dokumentem warunkującym
możliwość dokonania zmiany funkcji terenu. Jeśli w Studium teren jest przewidziany na
cele gospodarki rolnej to nie można dokonać zmiany planu ,która zmieni jego
przeznaczenie np. pod budownictwo. Stąd treść Studium choćby tylko z tego powodu ma
olbrzymie znaczenie dla możliwości dokonywania zmian w przestrzeni. Niewątpliwie ma
to olbrzymie znaczenie dla rozwoju miasta. Obowiązujące Studium w swej treści nie
zawiera linii podziałowych, które dokładnie oddzielałyby jedną funkcję terenu od drugiej.
14
Niesie to niebezpieczeństwo różnych interpretacji przeznaczenia terenu, możliwość
podważania treści uchwalanych na tych niepewnych danych kolejnych planów
miejscowych. Należy je także zweryfikować pod kątem uszczegółowienia obszaru
terenów zalewowych( w oparciu o nowo opracowane dane ODGW) .Niewątpliwie należy
także poszerzyć obszar możliwego zainwestowania o dotychczasowe tereny rolne a
położone między innymi wzdłuż ulicy Gronowskiej( w kierunku na Morawę),pomiędzy
ulicami Armii Krajowej a Rybną , czy też przedłużyć w kierunku Stanowic obszar osiedla
przy ul.Olszowej. Już te uwagi winny być podstawą do podjęcia działań zmierzających do
aktualizacji i zmiany Studium, która warunkować będzie możliwość dokonywania zmiany
planów miejscowych. Można przy tym zastanowić się nad powiększeniem obszaru
miasta(granic administracyjnych) w kierunku wsi Międzyrzecz , Morawy ,Stanowic . Ma to
niebagatelne znaczenie szczególnie w obliczu informacji rządowych nt. szykowanej
zmiany ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która grunty w granicach
administracyjnych miast wyłączać będzie automatycznie z produkcji rolniczej, co w chwili
obecnej jest barierą w rozwoju większości miast z uwagi na wysokie koszty wyłączenia
gruntów z produkcji rolnej .
Reasumując istnieje konieczność opracowania nowego Studium, które przeznaczy
kolejne tereny pod ogólnie rzecz biorąc budownictwo-jako naturalne powiększenie
istniejących terenów zurbanizowanych, a wszystko to po to, aby w sposób planowy i
przemyślany kierować rozwojem miasta, w tym wydatkami z budżetu na uzbrojenie
terenów. Powyższe umożliwi opracowanie planów zagospodarowania dla kolejnych
obszarów miasta i gminy.
15
3. Infrastruktura techniczna
Uzbrojenie ,zwłaszcza podziemne, obszaru miasta jest niewątpliwie związane z
dzisiejszym obszarem zainwestowania ( powiązanie z dotychczasowym przeznaczeniem
terenów w planach zagospodarowania). Stąd tereny ,których funkcja po roku 1994r.
została zmieniona w zasadzie nie są uzbrojone( patrz wyżej obszary scalenia).
Z kolei stan infrastruktury miasta w obszarze dzisiejszego zainwestowania -kanalizacji
sanitarnej i deszczowej, sieci wodociągowej,gazowej oraz energetycznej określiłbym za
wystarczający a wielu przypadkach za zły .Przykładem tego jest ciągłe zalewanie ulic
Niecałej ,Szopena,Różanej,Szarych Szeregów,itd. Brak kolektora ściekowego w części
ulicy Aleja WP. Brak gazu w kilku ulicach i rejonach miasta. Przez całe lata miastu
doskwierał brak wody, usunięty w dużej mierze na początku lat 90-tych,choć dla kilku
obszarów temat jest dalej aktualny To tylko kilka przykładów ,że wiele musi ulec zmianie
także w obszarach już zamieszkałych i zainwestowanych.
Przed nami kolejne wyzwania -uzbrojenie całych obszarów miasta położonych „za
obwodnicą” , gdzie już przyjęte plany oraz zamierzenia lokalizują nowe tereny pod
przemysł,mieszkalnictwo.
Niewątpliwie stan infrastruktury wynika z dotychczasowych potrzeb i możliwości gminy .
Zależy także od gestorów sieci. Brak we współczesnej historii miasta dużych,
„energochłonnych” zakładów przemysłowych sprawił ,że ograniczone są możliwości
prawie wszystkich sieci. Zarówno sfera sieci komunalnych jak i sieci energetycznych i
gazowych przez całe dziesięciolecia nastawiona była na zapewnienie dostaw głównie na
potrzeby socjalne mieszkańców miasta,którzy byli i są największymi odbiorcami.
Zapotrzebowanie ze strony przemysłu od lat jest stałe ujęte w tym bilansie.
Niestety , walczymy o inwestorów ale nie mamy na chwilę obecną zbyt wiele w tym
obszarze do zaproponowania . Stan ten niewątpliwie wynika z dotychczasowej
„tradycji” gminy opierającej się jedną nogą na wydobyciu granitu , z drugiej na
rolnictwie. Może nie na miejscu ale dla informacji podam ,że do końca do końca XIX
w. w Strzegomiu wybudowano 189 budynków komunalnych, w latach 1901-1945
287 budynków a w całym okresie powojennym tylko 17 . Podobnie było i jest z
infrastrukturą . Teza ,że infrastruktura obsługiwała tylko bieżące potrzeby
mieszkańców jest jak najbardziej słuszna.
Uzbrojenie terenu jest jednym z głównych czynników determinujących rozwój miasta.
Samo przeznaczenie terenu rzadko powoduje jego zainwestowanie jeśli brak
infrastruktury.
Tak jak opracowano strategię wodociągowania czy skanalizowania gminy należy
opracować koncepcję uzbrojenia terenów zwłaszcza w sieci magistralne a następnie w
miarę udostępniania kolejnych terenów dokonywać zagęszczenia sieci. Należy to
powiązać z planowym wzrostem wydajności oczyszczalni ścieków i ujęć wody. Budowane
sieci muszą być budowane z pewnym „zapasem mocy” aby sprostać kolejno
16
pojawiającym się potrzebom. Współczesne materiały pozwalają na co najmniej
kilkudziesięcioletnie użytkowanie wszystkich sieci.
Należy unikać sytuacji jaka występuje np.przy ul.Armii Krajowej,gdzie nowo ułożona sieć
kanalizacyjna może przyjąć ścieki z obszaru planowanej podstrefy w ograniczonej ilości
bo została przewidziana tylko do obsługi Osiedla Wschód i kilku wsi (sic!). A przecież
kanalizacja ta była już wykonywana w okresie gdy tereny przez które przebiega oraz
położone w najbliższym otoczeniu były już przeznaczone pod przemysł,usługi,
budownictwo mieszkaniowe. Moim zdaniem należało przewidzieć pewien „zapas
mocy”,dla obsługi obszaru przez który przebiega.
Aby unikać takich sytuacji należy budowę uzbrojenia połączyć przynajmniej z luźną
koncepcją zagospodarowania terenu. Budując sieć należy przewidzieć obecne i przyszłe
zapotrzebowanie przyszłych użytkowników terenu. Powszechnie wiadomo, że zarówno
gospodarstwa domowe jak i przemysł są co raz bardziej energochłonne (podobnie rośnie
zużycie wody,zrzut ścieków).
Dla zobrazowania dzisiejszego stanu rzeczy podam przykład - fragment odpowiedzi
uzyskany od ZWiK Sp. z o.o. w związku z przygotowywaniem terenów pod strefę przy
ul.Wałbrzyskiej i w rejonie ul.Armii Krajowej 2 „(…)Informujemy, że dostawa wody w ilości
3500m3/dobę nie jest możliwa ze względu na brak w rejonie Gminy Strzegom źródeł
umożliwiających tak duży pobór wód(wyjaśnię,że chodzi tu o ilość wody na poziomie
obecnego zapotrzebowania całego miasta i gminy).Dalej ZWik pisze : Ponieważ
określono szacunkowe zapotrzebowanie wody dla podstrefy przy ul.Wałbrzyskiej na
poziomie 500m3,to jeżeli utworzenie tej strefy dojdzie do skutku ,to bez modernizacji stacji
uzdatniania wody w Olszanach nie będzie możliwym zapewnienie dodatkowych dostaw
wody dla potrzeb drugiej strefy .Jedynie modernizacja SUW może umożliwić dodatkowe
dostawy na cele przemysłowe ,ale w ilości nie większej jak maksymalnie 1000m3/dobę…”
Podobnie jest z energią elektryczną. Według danych EnergiaPro w rejonie ulicy
Wałbrzyskiej istnieje możliwość podania energii o mocy 8 MW. Oczywiście należy przy
tym wybudować(wcześniej zaprojektować) odpowiednią linię wraz infrastrukturą(stacja
trafo,rozdzielnie,itp.). W rejonie ulicy Armii Krajowej istnieje z kolei możliwość podania
jedynie 2 MW mocy. To bardzo niewiele biorąc pod uwagę obszar planowanej podstrefy
oraz fakt, że w tym rejonie miasta są inne duże obszary pod budownictwo
mieszkaniowe,usługi i przemysł (głównie wspomniane wyżej tereny, na których musi
zostać przeprowadzone scalenie) ,rozwijają się kolejne zakłady wydobycia i przerobu
granitu. Obszar ten ma łącznie ok.100ha powierzchni. Dla porównania podam,że w
najbliższym czasie na podstrefie w Żarowie będzie lokalizowany inwestor ,który sam
jeden potrzebuje mocy 20MW-jest to ilość energii,której w Strzegomiu po prostu nie ma.
Stosunkowo dobra jest sytuacja miasta w zakresie zaopatrzenia w gaz. Tu istnieją
przynajmniej sieci( w tym wysokiego ciśnienia), które w przypadku bardzo dużego
zapotrzebowania mogą dostarczyć żądane ilości.Oczywiście tereny przeznaczone pod
strefę jak i pozostałe grunty przeznaczone w planach pod inwestycje są pozbawione gazu
–należy przedłużać istniejące sieci,budować stacje redukcyjne,przyłącza.
2
Treść tych odpowiedzi wynika z zapytań jakie kieruje do tut.Urzędu INVEST –PARK . ”Strefa „ w
swoich pracach planistycznych posługuje się swego rodzaju przelicznikiem określającym
zapotrzebowanie mocy,ilości gazu,czy wody na 1ha inwestycji. Oczywiście jest to pewne uproszczenie
–jeden inwestor potrzebuje np. 1MW drugi 10 MW mocy ale średnio dane te odpowiadają poziomowi
zapotrzebowania
17
Już te wyżej wymienione braki czy ograniczenia są barierą w swobodnym rozwoju miasta.
Usunięcie ich w części leży po stronie gminy (woda,kanalizacja) inne po stronie gestorów
sieci (energia elektryczna,gaz) choć i tu należy się liczyć z wydatkami po stronie gminy
aby ten stan poprawić. Niewątpliwie należy zwłaszcza energetykę przekonać do podjęcia
dużych inwestycji w celu zapewnienia większej ilości mocy na terenie miasta.
4. Grunty
Do 1990 roku stan prawny dzielił grunty na państwowe i prywatne. Na terenach miast i
osiedli tereny przeznaczone pod ogólnie rzecz nazywając budownictwo stanowiły
wyłączną własność Państwa. Tylko tereny rolne mogły stanowić własność prywatną. Stąd
między innymi wszystkie tereny pod budownictwo oddawane były w użytkowanie
wieczyste. Obywatel naszego kraju nie mógł nabyć prawa własności gruntu
przeznaczonego pod budownictwo.
Przemiany ustrojowe zapoczątkowane w roku 1990 spowodowały możliwość nabywania
gruntów na własność( przez wszystkie podmioty). Dokonano rozdziału mienia
ogólnonarodowego na własność Skarbu Państwa i mienie komunalne. Na mocy
przepisów ustawy o komunalizacji gminy otrzymały na własność część majątku
narodowego .Były to grunty oddane wcześniej w użytkowanie wieczyste (głownie pod
budynkami jednorodzinnymi,spółdzielczymi) oraz inne grunty położone na obszarze
miasta ,które były wówczas przeznaczone w planach pod budownictwo( w tym budynkami
komunalnymi),grunty
zakładów
dla
których
organem
założycielskim
była
gmina(PBK,PGKiM),grunty spółdzielni lub niezbędne dla realizacji zadań własnych
gminy(wodociągi,wysypiska,drogi,oświata,itd.,).
Z uwagi na stopień zurbanizowania miasta ,stan jego rozwoju nie pozyskaliśmy w tym
trybie zwartych dużych kompleksów nadających się do swobodnego rozwoju,planowania
nowych osiedli ,itp. Powodem tego był, jak wspomniałem wyżej , brak na terenie miasta
dużych zakładów przemysłowych ,dla których gmina byłaby organem założycielskim,
występujący na dzień przeprowadzenia komunalizacji mienia stan prawny wynikający z
planu zagospodarowania oraz struktury własności.
Gdyby na dzień 27 maja 1990r. w Ewidencji Gruntów gmina Strzegom( a w zasadzie
Skarb Państwa ) była właścicielem terenów przeznaczonych w planach pod budownictwo
stałaby się z mocy prawa ich właścicielem . Z uwagi jednak na to,że większość terenów,
które dziś uważamy za inwestycyjne była własnością osób fizycznych (lub Skarbu
Państwa-Stadniny Koni) a przy tym, w tamtym okresie, przeznaczone były na cele rolne
nie było prawnych możliwości ich przejęcia.
18
Przypomnieć należy ,że Strzegom nigdy nie dysponował zasobami gruntów- główne
inwestycje dokonane w okresie powojennym na terenie miasta zawsze poprzedzał wykup
terenów od osób fizycznych. Tak było między innymi z osiedlem Piastów,domków
jednorodzinnych przy ul.Olszowej. Gmina nie miała i nie ma nadal zasobu nieruchomości,
który pozwoliłby jej na swobodę w tym zakresie. Kwestią do dyskusji jest sprawa czy jeśli
by taki zasób powstał to czy należy taki grunt bezwzględnie „trzymać w ręku gminy”.
Pojawia się pytanie po co więc tworzyć zasób, którego nie można sprzedać.Kiedy go
sprzedać? ,teraz ,czy czekać na jakiego wyimaginowanego inwestora,który będzie lepszy
niż ten obecny?
Przecież gmina, nawet gdyby chciała, nie udźwignie wszystkich zadań czy potrzeb
społecznych. Należy przy tym uwzględnić istniejący stan –przeznaczenie gruntów w
planie(tego się już nie zmieni bez odszkodowań) i stan prawny. Tam gdzie grunty są już
przeznaczone w planach pod inwestycje należałoby więc skupić się bardziej na tworzeniu
klimatu, możliwości ich zagospodarowania przez potencjalnych inwestorów
(dokumentacja techniczna,uzbrojenie,scalenia).Można także podejmować rozmowypodpisać wstępne umowy z tymi właścicielami którzy chcą grunt sprzedać na swego
rodzaju pośrednictwo gminy w sprzedaży. W ten sposób można być tworzyć większe
obszary .
W nowoopracowywanych planach musimy niewątpliwie zabezpieczyć , w idącej się
przewidzieć perspektywie czasu , potrzeby społeczne, których realizacja jest zadaniem
gminy. Mam tu na myśli zabezpieczenie terenów pod oświatę, służbę zdrowia,
cmentarze,zaopatrzenie w wodę,itp.
Obecna struktura własności oraz obowiązujące plany zagospodarowania tylko z pozoru
nie są atrybutem przemawiającym za odkupem przez gminę gruntów. Niewątpliwie
barierą jest ich potencjalna cena . Musi przy tym wystąpić wola ich sprzedaży. Należy
bowiem mieć na uwadze fakt,że dla wielu osób „ziemia” to źródło utrzymania, warsztat
pracy. O wykupie można było pomyśleć przed dokonaniem zmiany planów. Ale zawsze,
także dziś , zastanawiając się co uczynić w tym temacie występuje problem pieniędzy. Z
jakiego źródła sfinansować wykup,dokumentację techniczną ,uzbrojenie. Niestety od tego
tematu nie uciekniemy ,a jego dalsze odsuwanie w czasie będzie z pewnością miało
wpływ na upadek miasta. O potrzebie pozyskiwania nieruchomości do zasobu piszę w
kolejnych sprawozdaniach o stanie mienia komunalnego co najmniej od 1996r. Niestety
od 1990r. w żadnym budżecie rocznym gmina nie przeznaczyła środków na
aktywną politykę w zakresie pozyskiwania nieruchomości do zasobu. Sprzedaż
mienia komunalnego nigdy nie była powiązana z odbudową zasobu a służyła
jedynie realizacji bieżących potrzeb.Czas najwyższy aby ten temat podjąć.
Dla orientacji bieżącej sytuacji podam kilka liczb:
W roku 1995(tj. daty sporządzenia pierwszej Inwentaryzacji Mienia Komunalnego) gmina
była właścicielem 1255ha , z tego:
-573ha to grunty rolne
-163ha to grunty budowlane
- 8ha to grunty rekreacyjne
-511 ha grunty pozostałe
19
W roku 1997 grunty gminy miały pow.1246,6681ha. W roku 1998 powierzchnia ta
zmniejszyła się o 22, 4843ha ,a to głównie nie w wyniku sprzedaży ale zamiany prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności.
Z biegiem lat dokonano modyfikacji Inwentaryzacji polegającej między innymi na podziale
gruntów wg.klasyfikacji rodzaju środków trwałych oraz określeniu ich wartości.Stąd na
dzień 30 września 2006r. własnością Gminy Strzegom były grunty o ogólnej
powierzchni 1 140,6895 ha w tym :
Nr klasyfikacji wg KRŚT
0-01-010 /grunty rolne/
0-01-012 / łąki /
01-01-013 / pastwiska /
0-02-20 / lasy /
0-03-30 / tereny mieszkaniowe /
0-03-031 / tereny przemysłowe /
0-03-032
/ tereny zabudowane
inne /
0-03-033 / zurbanizowane tereny
niezabudowane/
0-03-035 / użytki kopalne/
0-03-036 / tereny komunikacyjne /
0-06-060 / nieużytek /
0-07-070 / wody /
Powierzchnia
235,5698 ha
25,3808 ha
44,6298 ha
13,5725 ha
97,7809 ha
19,2993 ha
81,3681 ha
Wartość
1.765.162,00 zł.
165.818,00 zł.
318.063,00 zł.
365.476,00 zł.
33.040.051,00 zł.
5.684.876,00 zł.
29.339.722,00 zł.
130,5455 ha
39.982.048,00 zł.
87,8657 ha
372,5831 ha
17,5920 ha
14,5020 ha
12.651.718,00 zł.
5 4.75.970,00 zł.
339.652,00 zł.
11.544,00 zł.
Porównując powierzchnię ,w pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że rocznie na
obszarze całej gminy sprzedawano przez te lata ok.7-10ha .W tym są działki pod budowę,
przemysł ale także tereny rolne oraz grunty podlegające przekształceniu z mocy prawa.
Posiadanie 1 140,6895 ha nie przekłada się wprost na wielkość i jakość użytkową
nieruchomości ,które mogą być przedmiotem zainwestowania. Analizując dzisiejszą
sytuację należy stwierdzić,że gmina posiada obecnie jedynie kilka nieruchomości ,które
mogą być przedmiotem sprzedaży i potencjalnego zainwestowania. Nie są to duże
obszary. Stąd zanim uzbroi czy przygotuje się kolejne duże obszary należy dalej
zabudowywać tereny wolne ,położone w granicach dzisiejszej zabudowy w szczególności
przeznaczając te tereny pod budownictwo wielorodzinne.
Tereny możliwe do zainwestowania pozostają głównie w rękach prywatnych .Te z kolei w
dużej mierze pozbawione odpowiedniej infrastruktury a dla wielu obszarów zachodzi
konieczność przeprowadzenia skomplikowanych procesów scaleń. Należy w tym miejscu
postawić także pytanie : czy dla rozwoju gminy potrzebne są takie tereny?. Odpowiedź
jest bardzo prosta i jedyna – tak. Bez powiększenia obszarów możliwych do
zainwestowania
a
głównie
bez
dokonania
niezbędnych
nakładów
na
przygotowanie,ewentualny wykup i uzbrojenie terenów nie pozyskamy inwestorów w
przemyśle,a w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego będzie to możliwe tylko dla
nielicznych (tych bogatych). Pozyskanie inwestorów da z kolei nowy impuls ,wymusi
potrzebę realizacji kolejnych celów i zadań. Przyczyni się do rozwoju całej gminy.
20
5. Podsumowanie,wnioski
Niniejsze opracowanie skupia się na niewielkim wycinku aktywności gminy. To
planowanie przestrzenne,infrastruktura i gospodarka gruntami. Pomija świadomie
inne aspekty życia społeczno-gospodarczego. Jest to jednak swoisty triumwirat –
układ naczyń połączonych ,gdzie brak lub słabość jednego ogniwa ma wpływ na
pozostałe oraz na całość obrazu gminy . Inny jest obraz miasta czy gminy , gdy
zadania te traktujemy rozdzielnie , inny gdy potraktujemy je łącznie dla realizacji
określonego celu-rozwoju. Z perspektywy lat pracy w Urzędzie stwierdzam, że jest to
pierwsze opracowanie traktujące w ten sposób tak ważne dla rozwoju
gospodarczego gminy zagadnienia.
W wielkim skrócie wykazałem ,że aktywność w dziedzinie budownictwa
mieszkaniowego została wyraźnie zahamowana po roku 1945.Przez 60 lat zostało
wybudowanych zostało zaledwie 17 budynków komunalnych oraz zlokalizowano kilka
osiedli domków jednorodzinnych. Równie źle wygląda stan uprzemysłowienia miasta.
Można wręcz stwierdzić, że „jest go mniej” niż jeszcze kilkanaście lat
temu(KONPAR,POM,GS,DOLBUT,STOP, JAROSZOWSKIE ZMO,ZREMB)-dziś
wielu z tych firm niema lub znacznie zmniejszyły zatrudnienie. Ograniczenie
budownictwa ,brak lokalizacji nowych zakładów przemysłowych w okresie
powojennym ma szczególny wpływ na obecny stan własności, przeznaczenia
nieruchomości w planie, stan infrastruktury a w związku z tym na skalę i zakres
koniecznych zadań jakie na Nas czekają, jeśli zamierzamy dzisiejszą sytuację
zmienić.
Bez zwiększenia aktywności Rady Gminy ,Burmistrza ,pracowników Urzędu w
dziedzinie planowania, pozyskiwania nieruchomości(także poprzez pośrednictwo czy
inne formy współpracy z właścicielami ),uzbrajania terenów będziemy spychani na
margines rozwoju ,który niewątpliwie widoczny jest w sąsiednich gminach. Należy
przy tym rozważyć czy naszą ambicją i celem jest pozyskiwanie i przygotowywanie
terenów tylko pod budownictwo czy także pod inwestycje przemysłowe. To bowiem
podczas jednej z Sesji Rady poprzedniej kadencji padło stwierdzenie kierowane do
Prezesa WSSE ,że „akceptujemy inwestora ale tylko takiego ,który zatrudni kobiety.
Mężczyźni mają pracę w kamieniarstwie”. To swoisty „szantaż” ,który na pewien
okres zamknął szansę pozyskania inwestora. Takie lub inne warunki można stawiać
inwestorom w przypadku ich nadmiaru. Należy więc postawić ogólną tezę, czy
jesteśmy za zmianą dzisiejszego stanu rzeczy –zmianą tego oblicza gminy
wydobycia i przerobu granitu oraz rolnictwa na inny,bardziej różnorodny. Gdzie ten
zdolny i mniej sobie radzący w życiu znajdzie swoje miejsce . Czy chcemy tego aby
nasze dzieci szukały sobie miejsca pod dom lub pracy w innych miastach lub za
granicą?. Co z tego ,że kształcimy je w dotowanych przez gminę szkołach skoro i tak
później wyjeżdżają nie widząc tutaj perspektyw na dalsze życie.
Bez jasnej odpowiedzi na to pytanie i śmiałych i długofalowych pociągnięć, także w
sferze alokacji środków w budżecie , nic się nie zmieni. Niewątpliwie położenie,
bliskość dużych ośrodków przemysłowych,istniejąca i planowana sieć drogowa jest
naszym atrybutem a planowane EURO może to tylko zwiększyć. Przez lata
pozyskiwanie inwestora w Polsce sprowadzono do swoistego wyścigu.Ten kto
zaoferuje lepsze warunki ma szansę jego pozyskania .Ten swoisty wyścig trwa i
21
wszystko wskazuje ,że trwać będzie nadal. Kapitał przepływa i przepływać będzie
wszędzie tam gdzie inwestor ma lepsze warunki jego pomnażania.
Przewiduję,że aby zainicjować tendencję prorozwojową
należy doprowadzić do
przygotowania ok.10-20 ha terenu pod budownictwo mieszkaniowe i ok.50ha pod
przemysł . Nie jest to dużo, czy zadanie niemożliwe do realizacji. Przewiduję ,że
przygotowanie ok.20ha terenu pod budownictwo mieszkaniowe przełoży się na
przygotowanie w sumie ok. 200 działek .Taki obszar starczy na wiele lat. Nie ma potrzeby
aby takie powierzchnie były przygotowane dla inwestorów i „czekały”. W przypadku
zwłaszcza terenów pod inwestycje przemysłowe wystarczy przygotować-uzbroić fragment
tej powierzchni o pow. ok.20 ha ale tak aby zabezpieczyć możliwość dalszego
powiększania tego obszaru. Należy przy tym zdać sobie sprawę ,że ewentualne
inwestycje przemysłowe spotkają również barierę w pozyskaniu ludzi do pracy. Pewnym
złagodzeniem tego ,zakładając konkurencyjne warunki pracy, będzie z pewnością powrót
wielu ludzi dotychczas zatrudnionych w miejscowościach sąsiednich. Niemniej jednak
szacuję ,że stworzenie obecnie miejsc pracy na poziomie ok.600-800 miejsc wyczerpie
lokalne zasoby ludzkie. Dziś nie sposób przewidzieć ilu potrzeba inwestorów aby zniknął
największy problem naszych mieszkańców jakim jest bezrobocie.
Poszczególny
inwestor, w zależności od branży może zatrudnić od kilkudziesięciu do kilkuset osób.
Różne też będzie miał potrzeby co do powierzchni niezbędnej działki . Należy jednak
doprowadzić do sytuacji takiej, że to już przygotowane nieruchomości czekają na
inwestorów. Inwestor , jak w każdej dziedzinie, jeśli nie znajdzie u nas gotowego produktu
pójdzie tam gdzie od ręki będzie mógł realizować swoje zamierzenia.
Dla realizacji powyższych zamierzeń mających na celu rozwój budownictwa
mieszkaniowego,pozyskanie inwestorów dających nowe miejsca pracy naszym
mieszkańcom należy podjąć miedzy innymi następujące zadania:
1) zachodzi
pilna
konieczność
uchwalenia
nowego
studium
zagospodarowania,w szczególności dla miasta Strzegom. Jego
dzisiejsze ustalenia nie pozwalają na powiększenie obszarów –
pozyskanie kolejnych terenów pod budownictwo,przemysł , co z kolei
nie pozwala na zmianę planów miejscowych . Należy przy tym dokonać
ewentualnej korekty granic miasta,
2) należy dokonać analizy i zmian ustaleń obowiązujących planów
miejscowych tak aby ewentualna ich realizacja pociągnęła za sobą
zmniejszenie kosztów ich „uzbrojenia” oraz tam gdzie to możliwe
uporządkowała przestrzeń (powiększenie np.obszaru przemysłu
poprzez likwidację występujących w dzisiejszych planach enklaw
terenów pod budownictwo mieszkaniowe,itp.),
3) po analizie i ewentualnych zmianach planów miejscowych należy
przystąpić do realizacji scaleń i podziałów nieruchomości, które
przewiduje obowiązujący plan miejscowy( oraz ewentualnie nowe plany
miejscowe) . Z uwagi na ograniczone możliwości finansowe można tu
dokonać pewnego wyboru kolejności dokonywania scaleń ,tak aby
osiągnąć jak największy zwrot finansowy i efekt w postaci pozyskania
jak największych obszarów pod różnego rodzaju inwestycje,
4) przyszłe indywidualne wnioski o zmianę planów zagospodarowania
muszą być oceniane pod kątem ewentualnych skutków finansowych dla
22
gminy oraz szeroko rozumianego interesu gminy-np. przewidywanej w
tym miejscu w perspektywie lat lokalizacji inwestycji celu publicznego.
5) należy rozpocząć proces czy to wykupu czy to zawierania umów na
pośrednictwo w celu stworzenia gminnego zasobu nieruchomości,
6) także uwagi na wcześniej wymienioną konieczność rozpoczęcia
procesu scaleń ,po uchwaleniu ewentualnie nowych
planów
miejscowych, należy podjąć działania w celu budowy uzbrojenia dla
obszarów tak pod inwestycje mieszkaniowe jak i przemysłowe. Należy
przy tym przewidzieć potrzebę i rozwój tak dotychczasowych ujęć
wody,oczyszczalni ścieków jak i w szczególności rozwój sieci
energetycznej.
Niniejsze opracowanie jest tylko zaczynem szerszej dyskusji o poruszanych w nim
zagadnieniach (ale nie tylko), dyskusji nad przyszłością gminy ,którą Burmistrz
uważa za konieczną do przeprowadzenia. To bowiem od decyzji Wysokiej Rady
zależy czy jakiekolwiek wnioski i rozwiązania-te zaproponowane wyżej lub inne
zostaną przyjęte i wdrożone w życie . Czy następne pokolenia nie powiedzą nam, że
błahe ,bieżące potrzeby przysłoniły szansę na rozwój miasta. Z badań
przeprowadzonych w placówkach dyplomatycznych wynika, iż decydując o wyborze
lokalizacji inwestycji inwestorzy rozpatrują następujące zagadnienia: infrastrukturę,
atmosferę , przepisy prawne i administracyjne oraz lokalizację. Wiele z tych
atrybutów posiada nasza gmina. Mamy doskonałą lokalizację (drogi, połączenia
kolejowe, bliskość lotniska, ośrodków naukowych i kulturalnych, bliskość znanych
ośrodków rekreacyjno-spotowych). Posiadamy sprawnie zarządzany Urząd
(Certyfikat ISO i Programu Przejrzysta Polska, tytuł Najlepszy Samorządowiec,
Samorządowy Lider Elektronicznej Administracji, Biuro Obsługi Interesanta,itp.).Od
Wysokiej Rady zależy czy po wielu latach stagnacji podejmiemy działania , aby tę
dobrą lokalizację i pozostałe walory połączyć z dobrze przygotowanymi terenami pod
inwestycje w celu rozwoju naszej gminy ,w celu poprawy warunków życia naszych
mieszkańców.
Opracował:
Pełnomocnik ds.Rozwoju Gminy
Janusz Przytuła
Zatwierdził :
Burmistrz Strzegomia
Lech Markiewicz
23