P-11-181-01-b-wys - UM Ruda Śląska-MPGM

NajwyŜsza Izba Kontroli
Katowice, dnia 30 września 2011 r.
Delegatura w Katowicach
Pani
GraŜyna Dziedzic
Prezydent
Miasta Ruda Śląska
LKA-4101-07-01/2011P/11/181
WYSTĄPIENIE POKONTROLNE
Na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 23 grudnia 1994 r. o NajwyŜszej Izbie
Kontroli1, zwanej dalej „ustawą o NIK”, NajwyŜsza Izba Kontroli Delegatura w Katowicach
przeprowadziła kontrolę w Miejskim Przedsiębiorstwie Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o.
w Rudzie Śląskiej, zwanym dalej „Spółką”, w zakresie Zarządzania komunalnym zasobem
mieszkaniowym przez spółki prawa handlowego w latach 2009-2010.
NajwyŜsza Izba Kontroli, na podstawie art. 60 ustawy o NIK, przekazała Zarządowi
Spółki w dniu 21 lipca 2011 r. wystąpienie pokontrolne, w którym, pomimo stwierdzonych
nieprawidłowości, pozytywnie oceniono działalność Spółki w zakresie spraw objętych
kontrolą oraz przedstawiono szczegółowe ustalenia kontroli i oceny cząstkowe działalności
Spółki. Zarząd Spółki w dniu 2 sierpnia 2011 r. wniósł zastrzeŜenia do oceny NIK zawartej
w wystąpieniu, dotyczącej prawa do zarządzania przez Spółkę nieruchomościami wspólnot
mieszkaniowych, które zostały oddalone, po ich rozpatrzeniu, przez Komisję Odwoławczą
NIK.
W związku ze stwierdzonymi w Spółce nieprawidłowościami, NajwyŜsza Izba
Kontroli, na podstawie art. 60 ustawy o NIK, przekazuje Pani Prezydent, jako właściwemu
organowi samorządowemu, niniejsze wystąpienie pokontrolne.
1. Miasto przekazało Spółce w zarządzanie wybrane nieruchomości w drodze ustanowienia
na jej rzecz prawa nieodpłatnego uŜytkowania, naruszając w ten sposób postanowienia
1
Dz. U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1701 ze zm.
ul. Powstańców 29, 40-039 Katowice
tel.: (32) 784 42 00, fax: (32) 784 42 34, e-mail: [email protected]
2
art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami2,
w którym
ustawodawca
nie
przewidział
moŜliwości
nieodpłatnego
obciąŜania
nieruchomości w drodze ustanowienia uŜytkowania na rzecz Spółek3.
Wskutek powyŜszego, Miasto Ruda Śląska4 nie pobierało dochodów z tytułu najmu
lokali, nie pokrywało kosztów utrzymania nieruchomości, nie ewidencjonowało
przeterminowanych naleŜności (zaległości najemców z tytułu czynszów i opłat za
media) dotyczących zasobu mieszkaniowego oddanego w nieodpłatne uŜytkowanie,
co niewątpliwie zniekształcało obraz sytuacji finansowej Miasta.
2. Zarządzanie pozostałymi nieruchomościami Gminy przekazano Spółce bez zawarcia
umowy (jedynie na podstawie zarządzeń5), niezgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami.
NIK
nie
podziela
stanowiska
zastępcy
prezydenta
Miasta,
wyraŜonego
w wyjaśnieniach, Ŝe powierzenie zadań spółce gminnej, powołanej do tego celu, nie
wymaga zawierania umów, poniewaŜ przepisy ww. ustawy nie przewidują zwolnień
z obowiązku jej zawarcia.
3. Rozliczenia finansowe Spółki z Miastem, z tytułu zarządzania zasobem gminnym,
prowadzono na podstawie aktualnej ewidencji. Na podstawie badania wybranych
31 faktur wystawionych Miastu ustalono, Ŝe Spółka prawidłowo naliczyła swoje
wynagrodzenie za zarządzanie, lecz w 16 przypadkach Miasto zobowiązania uregulowało
2
Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.
W uchwale z dnia 20 października 2010r. (Sygn. akt III CZP 70/10) Sąd NajwyŜszy stwierdził, Ŝe umowa
nieodpłatnego obciąŜania nieruchomości naleŜącej do gminnego zasobu nieruchomości uŜytkowaniem na rzecz
samorządowej osoby prawnej (spółki ze 100% udziałem gminy) jest niewaŜna.
4
Zwane dalej Miastem
5
(1) Zarządzenie Nr WOR.KSM.PM.0151-3/05 Prezydenta Miasta Ruda Śląska z dnia 3.01.200 r. w sprawie
tekstu jednolitego Zarządzenia Nr 0151-72/PM/04 Prezydenta Miasta Ruda Śląska z dnia 26.04.2004r.
w sprawie ustanowienia na rzecz jednoosobowej Spółki Miasta Ruda Śląska Miejskiego Przedsiębiorstwa
Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w Rudzie Śląskiej ograniczonego prawa rzeczowego – nieodpłatnego
uŜytkowania nieruchomości stanowiących zasób Miasta opisanych w załącznikach nr 1 do nr 6 w brzmieniu
ustalonym Zarządzeniem Nr 0151-155/PM/04 Prezydenta Miasta Ruda Śląska z dnia 30.06.2004r. oraz
Zarządzeniem Nr 0151-188/PM/04 Prezydenta Miasta Ruda Śląska z dnia 26.08.2004 r. (2) Zarządzenie
nr SOR.PM.0151-56/06 Prezydenta Miasta z dnia 6.02.2006 r. w sprawie przekazania Miejskiemu
Przedsiębiorstwu Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. z siedzibą w Rudzie Śląskiej w zarządzanie
nieruchomości będących w posiadaniu Ruda Śląska a nie obciąŜonych nieodpłatnym ograniczonym prawem
rzeczowym – uŜytkowaniem ustanowionym na czas nieoznaczony na rzecz jednoosobowej spółki miasta Ruda
Śląska Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o.
W zarządzeniach tych nie wskazano zarządców odpowiedzialnych zawodowo, numerów licencji zawodowych
oraz oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku
z wykonywaniem czynności zarządzania, co wymagane jest w umowach o zarządzanie, na podstawie
ww. przepisu, natomiast zadania dotyczące zarządzania budynkami gminnymi powierzonymi Spółce
w zarządzanie, zostały określone w ww. zarządzeniach szczegółowo i mieściły się w zakresie, o którym mowa
w art. 25 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
3
3
po upływie 14 dni od dnia otrzymania faktury6, z opóźnieniem wynoszącym od 1 do
18 dni. Spółka nie naliczyła odsetek z tytułu opóźnień, gdyŜ - jak wyjaśnił prezes zarządu
- Miasto to nie tylko 100% właściciel Spółki, ale takŜe jej strategiczny zleceniodawca.
4. NIK zwraca uwagę, Ŝe - biorąc pod uwagę stan techniczny budynków oraz ich strukturę
wiekową (49% zarządzanych przez Spółkę budynków wybudowano przed wojną) Spółka nie dysponowała wystarczającymi środkami do wypełniania obowiązków
określonych w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, m.in. utrzymania
nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz zapewnienie
bezpieczeństwa uŜytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości.
Remonty nieruchomości, które Spółka przyjęła w nieodpłatne uŜytkowanie,
przeprowadzano na podstawie planu rzeczowo-finansowego na dany rok, a ich zakres
uzaleŜniony był od moŜliwości finansowych. Z uwagi na niewystarczające zasoby
finansowe Spółki, spowodowane m.in. spadkiem przychodów (w tym z powodu
sprzedaŜy przez Miasto mieszkań, których lokatorzy regularnie uiszczali czynsz i opłaty,
co w konsekwencji proporcjonalnie zwiększało ilość lokali w Spółce, których najemcy
zalegali z płatnościami), stan techniczny budynków pogarszał się. Potwierdzeniem tego
jest m.in. analiza niezrealizowanych zaleceń z przeglądów technicznych budynków
w zakresie remontów i konserwacji dachów. Na 20 budynków, w których stwierdzono
konieczność konserwacji lub remontu dachu, tylko w 5 przypadkach zalecenia
zrealizowano7, a w pozostałych przypadkach doraźnie zabezpieczono pokrycia dachów.
W przypadku zasobów Miasta przejętych przez Spółkę do zarządzania, remonty
przeprowadzało i finansowało bezpośrednio Miasto, na podstawie planu rzeczowofinansowego, którego projekt sporządzała Spółka (z uwzględnieniem pilności wykonania
prac). Ustalono, Ŝe w 2009 r. budynki te wymagały remontów o wartości ok. 3 562 tys. zł
(22 budynki), a w 2010 r. – 3 450 tys. zł (24 budynki). W 2009 r. wyremontowano
6 budynków za 966 tys. zł oraz 8 budynków za 879 tys. zł w 2010 r.
5. Stan zadłuŜenia wobec Spółki z tytułu najmu lokali mieszkalnych i garaŜy, pomimo
podejmowanych działań, wzrósł z 17 418 tys. zł w 2009 r. do 20 070 tys. zł w 2010 r.,
natomiast wobec Miasta z 4 552 tys. zł w 2009 r. do 5 119 tys. zł w 2010 r. Przyczyną
nieskuteczności działań windykacyjnych wobec najemców był m.in. brak majątku
dłuŜników.
6
Termin zapłaty faktur przez Miasto Ruda Śląska wskazano w zarządzeniu Prezydenta Miasta Ruda Śląska
z dnia 6.02.2006r.
7
Budynki przy ul. Kopernika 13-15, ul. Jankowskiego 8, ul. Kunickiego 17, ul. Sienkiewicza 3, ul. Teatralna 2.
4
NIK zwraca uwagę na niezapewnienie przez Miasto lokali osobom podlegającym
eksmisji, które nadal przebywają w dotychczasowych lokalach, zwiększając dodatkowo
ich zadłuŜenie. Podkreślić naleŜy, Ŝe - wg stanu na 31 maja 2011 r. - niezrealizowano
732 wyroków o eksmisję, z ogólnym zadłuŜeniem osób eksmitowanych ponad 8 mln zł.
6. Spółka, w okresie objętym kontrolą, zarządzała równieŜ budynkami wspólnot
mieszkaniowych8, na podstawie zawartych z nimi umów, co wykraczało poza sferę
działalności o charakterze uŜyteczności publicznej. Prowadzenie takiej działalności
określają art. 10 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej9, w związku
z art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym10 (spółki z udziałem
gmin nie mogą być tworzone - poza szczególnymi przypadkami, których nie spełniono poza sferą uŜyteczności publicznej11.
NIK nie podzieliła wyjaśnień Zarządu Spółki, Ŝe zarządzanie wspólnotami nie
wykracza poza zakres zadania własnego gminy, jakim jest gospodarka nieruchomościami,
poniewaŜ gmina jest właścicielem lokali w tych wspólnotach, jak równieŜ nie podziela
wyjaśnień z-cy prezydenta Miasta, w których stwierdził m. in., Ŝe MPGM Sp. z o.o. (…) to
spółka prawa handlowego, która moŜe prowadzić działalność polegającą m. in. na
zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi. Zdaniem NIK, zarządzanie częścią wspólną
wspólnot mieszkaniowych wykracza poza sferę zadań o charakterze uŜyteczności
publicznej i nie moŜe być realizowane przez Spółkę gminną. Gmina, jako jedyny
udziałowiec Spółki, w trybie właściwego nadzoru właścicielskiego, winna dąŜyć do
zapewnienia jej funkcjonowania zgodnie z przepisami prawa.
Przedstawiając powyŜsze oceny i uwagi, NajwyŜsza Izba Kontroli wnosi o:
1. Podjęcie działań w celu zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego - nieodpłatnego
uŜytkowania - ustanowionego na rzecz Spółki w stosunku do nieruchomości
będących własnością Miasta.
2. Zawarcie stosownej umowy o zarządzanie nieruchomościami Miasta.
3. Terminowe regulowanie zobowiązań wobec Spółki.
8
Spółka na dzień 31 grudnia 2010 r. zarządzała nieruchomościami wspólnymi 272 wspólnot mieszkaniowych,
z tego w 261 wspólnotach udziały posiadało Miasto Ruda Śląska.
9
Dz.U. z 2011 r. Nr 45, poz. 236.
10
Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.
11
Zadania własne gminy określone zostały w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Działalność
prowadzona przez podmioty komunalne w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych
nie mieści się w katalogu zadań własnych gminy, określonym tym przepisem, gdyŜ ma charakter komercyjny
i jako taka wykracza poza zakres zadań o charakterze uŜyteczności publicznej.
5
4. Podjęcie działań w celu zwiększenia środków finansowych na remonty zasobu
mieszkaniowego Miasta.
5. Zapewnienie, w ramach nadzoru właścicielskiego sprawowanego nad działalnością
Spółki, dostosowania jej działalności do ograniczeń w prowadzeniu działalności
gospodarczej, wynikających z ustawy o samorządzie gminnym i ustawy o gospodarce
komunalnej.
NajwyŜsza Izba Kontroli Delegatura w Katowicach, na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy
o NIK, oczekuje przedstawienia przez Panią Prezydent, w terminie 15 dni od daty otrzymania
niniejszego wystąpienia pokontrolnego, informacji o sposobie wykorzystania uwag
i wykonania wniosków, bądź o działaniach podjętych w celu realizacji wniosków lub
przyczynach niepodjęcia takich działań.
Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o NIK, w terminie 7 dni od daty otrzymania
niniejszego wystąpienia pokontrolnego, przysługuje Pani prawo zgłoszenia na piśmie do
Dyrektora Delegatury NIK w Katowicach umotywowanych zastrzeŜeń w sprawie ocen, uwag
i wniosków zawartych w tym wystąpieniu.
W razie zgłoszenia zastrzeŜeń, zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy o NIK, termin
nadesłania informacji, o którym wyŜej mowa, liczy się od dnia otrzymania ostatecznej
uchwały właściwej komisji NIK.