ipz-istota i cele zarządzania nieruchomościami

Istota i cele zarządzania
nieruchomościami
dr inż.. Piotr SACHA
Czym jest zarządzanie?
Zarządzanie to sztuka bądź praktyka
rozumnego stosowania środków
do osiągnięcia wyznaczonych celów.
Klasyczne funkcje zarządzania
PLANOWANIE
Klasyczne
KONTROLOWANIE
funkcje zarządzania
ORGANIZOWANIE
wg Henri Fayol’a:
KOORDYNOWANIE
KIEROWANIE
Definicje zarządzania wg Griffina
Zarządzanie to zestaw działań
(planowanie, organizowanie, motywowanie, kontrola)
skierowanych na zasoby organizacji
(ludzkie, finansowe, rzeczowe, informacyjne)
wykorzystywanych z zamiarem
osiągnięcia celów organizacji.
Przedmiot zarządzania
Każdy podmiot w swym działaniu wykorzystuje zasoby.
Zasoby są przedmiotem zarządzania.
Do najważniejszych należą zasoby ludzkie (siła robocza i jej
kwalifikacje), zasoby finansowe, aktywa materialne (środki trwałe)
i czas. Ostatnio coraz większego znaczenia w działaniu
organizacji nabierają zasoby środowiska naturalnego oraz zasoby
niematerialne (np. licencje, prawa autorskie), wiedza i relacje z
otoczeniem społeczno-gospodarczym zaliczane do zasobów
kapitału nieuchwytnego (ang. intangibles, intangible capital).
Zatem w zarządzaniu zasobami wyróżniamy najczęściej:
Zarządzanie
nieruchomością
Zarządzanie
zasobami ludzkimi
Zarządzanie
wiedzą
Zarządzanie
finansowe
Zarządzanie
stresem
Zarządzanie
czasem
Zarządzanie
konfliktami
Zarządzanie i zarządca
Pojęcia związane z zarządzaniem nieruchomościami oraz
zasady wykonywania zawodu reguluje ustawa z dnia
21
sierpnia
1997
roku
o
gospodarce
nieruchomościami
(Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zmianami)
Art. 184
1. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną
przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej
ustawie.
2. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową
nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
3. Prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy
czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez
zarządców nieruchomości.
4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, o
której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania
tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Tytuł zawodowy "zarządca
nieruchomości" podlega ochronie prawnej.
Orzeczenie SN z 17 lipca 2007 r. II CZP 69/07
„zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o
zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art..
185 ust 1 i 2 ustawy o gospodarce
nieruchomościami przez osobę nie posiadającą
licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest
nieważna”
Wyrok z dnia 6 maja 2008 r.
Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie
II GSK 90/08
Każdy przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w
zakresie zarządzania nieruchomościami jest obowiązany
powierzyć wykonywanie tych czynności licencjonowanym
zarządcom nieruchomości. Forma powierzania wykonywania
omawianych czynności zarządzania nieruchomościami osobie
posiadającej licencję zarządcy nieruchomości nie została przez
ustawodawcę ograniczona jedynie do umowy cywilnoprawnej, a
w pełni dopuszczalne jest powierzanie wykonywania czynności
zarządzania nieruchomościami w ramach umowy o pracę
(stosunku pracy).
Wyrok z dnia 19 stycznia 2006 r. Sąd Najwyższy
IV CK 343/05
W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce
nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia,
że pojęcie administrowania, jako mające charakter
węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu
zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności
faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i
czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie
czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz
prowadzenie korespondencji.
Art. 185
1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1)
zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2)
zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3)
zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4)
bieżące administrowanie nieruchomością;
5)
utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6)
uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.
1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących
czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową
określoną w ustawie.
1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach
prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o
których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.
2. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o
zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną,
której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa
wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości
odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu
odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie
nieruchomością.
4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
5. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania
nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
Art. 186
1. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami
wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych
czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których
rzecz wykonuje te czynności.
2. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
3. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z
wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy
innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone
działaniem tych osób.
4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres
ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę
gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także sposoby
uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004
r. o swobodzie działalności gospodarczej.
5. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe zarządców nieruchomości w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw
budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w
Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
6. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością, w zakresie objętym tą umową,
zarządca odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i
zaświadczeń zawartych w:
1)
księgach wieczystych;
2)
katastrze nieruchomości;
3)
ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4)
tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5)
planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6)
ewidencji ludności;
7)
świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną
całość techniczno-użytkową.
Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu lub
wskazywaniu decyzji strategicznych dotyczących nieruchomości. W wielu
przypadkach zarządca nieruchomości zajmuje się również jej
administrowaniem.
Obowiązki zarządcy nieruchomości
Art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks
powinności zarządcy:
• stosować przepisy prawa,
• stosować standardy zawodowe,
• kierować się zasadami etyki zawodowej,
• czynności zarządzania wykonywać za szczególną starannością,
• kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których
wykonywane są czynności zarządzania,
• stale doskonalić kwalifikacje zawodowe.
Te ogólne zapisy ustawowe są mniej lub bardziej formalnie
uszczegółowione w wielu źródłach i opracowaniach.
Licencje zawodowe - istota
• forma potwierdzenia kwalifikacji
zawodowych
• nadawana w przypadku uzyskania wyniku
pozytywnego w postępowaniu
kwalifikacyjnym
Art. 187
1. Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaje się osobie
fizycznej, która:
1)
posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2)
nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za
przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków
urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3)
posiada wyższe wykształcenie;
4)
ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami;
5)
odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia
wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla
studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami.
2a. Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi
programowe dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami
następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.
3. Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową
zarządcy nieruchomości po spełnieniu warunków wymienionych w ust. 1 oraz po
wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.
Państwowa Komisja
Kwalifikacyjna
• prowadzi postępowanie kwalifikacyjne
• powołana wiosną 1999 r. i rozpoczęła oficjalnie
działalność 14 maja 1999 r.
• powoływana przez Ministra właściwego do spraw
budownictwa, gospodarki przestrzennej i
mieszkaniowej
Minister właściwy do spraw budownictwa,
gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej
• stwierdza nadanie licencji zawodowej
• nadzoruje prace Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
• wszczyna postępowanie z tytułu odpowiedzialności
zawodowej
• orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu kar
dyscyplinarnych podstawie wyników postępowania
wyjaśniającego przeprowadzonego przez KOZ
• prowadzi centralny rejestr zarządców nieruchomości
• może żądać udokumentowania doskonalenia kwalifikacji
zawodowych
Wyłączenie spod rządów ustawy
Art. 189.
Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów,
o których mowa w art. 20, może być powierzone
podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli
zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców
nieruchomości wymienionych w art. 184 ust. 2.
Wyłączenie spod rządów ustawy
Art. 190.
Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do
gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio
przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości
Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję
Mienia
Wojskowego
oraz
do
zarządzania
nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli
lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki
organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych
tym jednostkom w trwały zarząd.
Zarządca nieruchomości
Zarządca nieruchomości jest to osoba fizyczna posiadająca licencję
zarządcy nieruchomości nadaną w trybie przepisów ustawy o
gospodarce nieruchomościami, prowadząca działalność w zakresie
zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko .
Praca Zarządcy polega na analizie , monitorowaniu czynników od których
jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością i
podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także
przyszłe planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania będącej
w gestii zarządcy nieruchomości.
Wiedza, profesjonalne przygotowanie, nabyta praktyka Zarządcy daje
gwarancję osiągnięcia spodziewanego zysku z danej nieruchomości z
pożytkiem dla całej społeczności mieszkającej w zarządzanym przez
niego budynku.
Obowiązki zarządcy nieruchomości
wynikające z przepisów prawa i
norm zawodowych
• Zapewnienie bezpieczeństwa, użytkowania i
właściwej eksploatacji nieruchomości
• Zapewnienie
właściwej
gospodarki
energetycznej w rozumieniu przepisów prawa
energetycznego
• Utrzymanie nieruchomości w stanie nie
pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem
Standardy zawodowe
ustalają organizacje zawodowe zarządców
nieruchomości w uzgodnieniu z ministrem
właściwym do spraw budownictwa,
gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
KOMUNIKAT
MINISTRA BUDOWNICTWA
z dnia 6 grudnia 2006 r.
w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości
Na podstawie art. 186 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z pózn. zm.2))
informuje o uzgodnieniu z Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Polska
Federacja Zarządców i Administratorów Nieruchomości oraz Polska
Federacja
Zarządców
Nieruchomości
standardów
zawodowych
nieruchomości, stanowiących załącznik do komunikatu.
§1
Zasady ogólne
1. Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości są zgodne z uznanymi
zasadami moralnymi oraz nie naruszają w żaden sposób prawa
obowiązującego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.
2. Zarządca nieruchomości oraz przedsiębiorcy działający w zakresie
zarządzania nieruchomościami powinni dochować należytej
staranności, aby osoby, przy pomocy których wykonują czynności
zarządzania nieruchomościami, przestrzegały reguł zawartych w
niniejszych standardach zawodowych.
§2
Dbałość o prestiż zawodu
1. Za zasadę naczelną działania zarządcy nieruchomości uznaje się dbałość o należytą jakość
czynności wykonywanych przez zarządcę.
2. Zarządca nieruchomości wykazuje się wysoką kulturą osobistą w kontaktach z właścicielem
nieruchomości, użytkownikami lokali, a także sądami, urzędami i instytucjami, przed którymi
występuje.
3. Zarządca nieruchomości postępuje w taki sposób, aby właściciel nieruchomości darzył go oraz jego
pracowników pełnym zaufaniem.
4. Zarządca nieruchomości zachowuje się w sposób, który nie godzi w interesy zatrudniającego go
przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.
5. Zarządca nieruchomości dąży do wyeliminowania ze swojego otoczenia działań sprzecznych z
przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu.
6. Zarządca nieruchomości zapewnia aby każdy z właścicieli nieruchomości miał prawo do korzystania
z ustalonego zakresu czynności zarządzania.
7. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności zarządzania kierując się dbałością o bezpieczeństwo
właścicieli nieruchomości, ich rodzin i osób trzecich oraz dąży do stworzenia dobrych warunków
użytkowania nieruchomości.
8. Zarządca nie podejmuje się wykonania czynności, które wykraczają poza jego wiedze i kompetencje
zawodowe, a w szczególności są sprzeczne z obowiązującymi normami prawnymi i społecznymi.
9. Zarządca nieruchomości uczestniczy w pracach organizacji zawodowych, wspiera ich działalność, a
swoja postawa przyczynia się do integracji środowiska zarządców nieruchomości oraz zapewnienia
wysokiej pozycji zawodu.
§3
Współpraca między zarządcami
1. Stosunki miedzy zarządcami nieruchomościami powinny być oparte na
koleżeństwie i współpracy.
2. Działania marketingowe zarządców nieruchomości powinny świadczyć o ich
profesjonalizmie popartym referencjami, a materiały promocyjne i sposób ich
prezentacji nie mogą wywoływać wrażenia negatywnego co do jakości usług
oferowanych przez innych zarządców nieruchomości.
3. Zarządca nieruchomości ma prawo w celach reklamowych informować o
zarządzaniu daną nieruchomością, jeżeli właściciele nieruchomości wyrazili na
to pisemna zgodę.
§4
Tajemnica zawodowa
1. Zarządcę nieruchomości obowiązuje tajemnica zawodowa obejmująca wszelkie
informacje związane z zarządzaniem nieruchomościami, które mogłyby w
jakikolwiek sposób naruszyć interesy właścicieli nieruchomości. Obowiązek ten
spoczywa na zarządcy również po ustaniu wykonywania czynności, chyba że z
tego obowiązku zwolnił go sad lub inny właściwy organ, albo właściciele
nieruchomości.
2. Zarządca nieruchomości obowiązany jest zapewnić właścicielom nieruchomości
warunki do swobodnego składania oświadczeń, zachowania tajemnicy, a także
obowiązany jest zapewnić bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji
dotyczącej dokonywanych czynności, gwarantujące zachowanie tajemnicy
zawodowej, w tym ochronę danych osobowych.
3. Obowiązkiem zarządcy jest dbanie o zachowanie tajemnicy zawodowej przez
jego pracowników, na zasadach obowiązujących jego samego.
§5
Obowiązek informowania klienta
1. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do udzielania właścicielom informacji
na temat zarządzanej nieruchomości oraz udostępniania do kontroli dokumentów
dotyczacych zarządzanej nieruchomości. Swoim zachowaniem zarządca
nieruchomości powinien dążyc do stworzenia warunków do wzajemnej wymiany
informacji.
2. Wszelkie informacje dotyczące zarządzanej nieruchomości, udzielane przez
zarządcę, powinny być zgodne ze znanym mu stanem faktycznym.
3. Zarządca nie może zatajać przed osoba, na rzecz której świadczy usługi
zarządzania, istotnych i znanych faktów związanych z zarządzana nieruchomością
ani nie może osoby takiej wprowadzać w błąd co do faktów i praw dotyczących
zarządzanej nieruchomości.
§6
Konflikt interesów
1. Zarządca nieruchomości dołoży wszelkich starań aby jakiekolwiek sytuacje
konfliktowe, spory dotyczące zapisu umowy o zarządzaniu i sposobu jej
realizacji były rozwiązywane polubownie, bez konieczności występowania na
drogę postępowania sadowego.
§7
Dokumentacja
1. Zarządca nieruchomości ma obowiązek na bieżąco prowadzić i aktualizować
dokumentacje zarządzanej nieruchomości. Jest on także zobowiązany do
prawidłowego gromadzenia i starannego przechowywania tej dokumentacji.
2. Przekazanie dokumentacji powinno być dokonane niezwłocznie, nie później
jednak niż w terminie określonym w umowie o zarządzanie nieruchomością.
§8
Obsługa finansowa
1. Wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wynika z umowy o zarządzanie
nieruchomościami. Wynagrodzenie za wykonywanie czynności zarządzania
powinno być odpowiednie, przy zachowaniu prawa zarządcy do godziwego zysku.
2. Zarządca
nieruchomości,
obracając
środkami
pieniężnymi
właścicieli
nieruchomości, w szczególności:
− nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze
środkami finansowymi zamawiającego,
− nie wykorzystuje środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w
celu przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości.
3. Środki finansowe właścicieli nieruchomości zarządca nieruchomości przechowuje
na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej
nieruchomości i obsługuje zgodnie z pisemną dyspozycją właścicieli nieruchomości
i postanowieniami umowy o zarządzanie.
Od kwietnia 2008 nastąpiła zasadnicza zmiana przepisów o stałym doskonaleniu ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie
stałego doskonalenia zawodowego.
Według w/w Rozporządzenia obowiązek doskonalenia zawodowego spoczywa na wszystkich osobach,
które posiadają uprawnienia zawodowe w zakresie gospodarowania nieruchomościami tj. na
pośrednikach w obrocie nieruchomościami, zarządcach nieruchomości i rzeczoznawcach majątkowych.
Spełnienie tego obowiązku polega na udziale osoby uprawnionej w seminariach, szkoleniach lub
kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w
zakresie uprawnień i licencji zawodowych posiadanych przez osobę uprawnioną (§ 3.1 Rozporządzenia).
Organizator takiego seminarium, szkolenia bądź kursu zobowiązany jest do przesłania w ciągu 14 dni od
zakończeniu szkolenia, kursu bądź seminarium do Ministerstwa Infrastruktury listy obecności z
podaniem imienia, nazwiska oraz numerem licencji zawodowej. Dzięki temu na koniec roku
Ministerstwo w łatwy sposób będzie mogło skontrolować kto z uprawnionych osób spełnił obowiązek
doskonalenia zawodowego (§ 5,6,7 Rozporządzenia).
Ustawodawca określa też, iż aby obowiązek stałego doskonalenia był spełniony osoba uprawniona
musi uczestniczyć w ciągu jednego okresu rozliczeniowego (rok kalendarzowy) co najmniej w 24
godzinach edukacyjnych kształcenia w dowolnie wybranych formach (§ 8.2 Rozporządzenia)
Szczegółowe zadania zarządcy nieruchomości
mogą obejmować:
1. przeprowadzanie protokolarnego przejęcia nieruchomości z pełną ewidencją
jej stanu technicznego,
2. obsługę w zakresie dostawy zarządzanym obiektom wszelkich mediów,
3. realizację przeglądów technicznych (rocznych i wieloletnich) obiektów
zgodnie z wymogami prawa budowlanego,
4. realizację konserwacji i natychmiastowych napraw drobnych uszkodzeń,
prowadzenie remontów kapitalnych,
5. usługi porządkowe w zakresie utrzymania czystości na terenie zarządzanej
nieruchomości,
6. naliczanie miesięcznych wymiarów opłat za dostarczane właścicielom media i
zrealizowane na ich rzecz usługi,
7. ewidencję zaliczek czynszowych oraz ich rozliczanie,
8. podejmowanie działań mających na celu uzyskiwanie dodatkowych
przychodów (np. wynajmu lub dzierżawy powierzchni).
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
Zgodnie z art. 194 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Komisję Odpowiedzialności Zawodowej powołuje i odwołuje minister
właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i
mieszkaniowej z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe
rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami.
Obecnie Komisja funkcjonuje w składzie powołanym przez Ministra
Infrastruktury zarządzeniem z dnia 6 lutego 2008 roku.
W skład Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wchodzą:
1) przewodniczący;
2) trzech wiceprzewodniczących odpowiednio dla:
a) rzeczoznawców majątkowych,
b) pośredników w obrocie nieruchomościami,
c) zarządców nieruchomości;
3) pozostali członkowie.
Przewodniczący Komisji reprezentuje Komisję, kieruje całokształtem spraw związanych z
realizacją zadań Komisji, w szczególności:
• zwołuje, za zgodą Ministra, posiedzenia Prezydium Komisji oraz posiedzenia plenarne Komisji;
• przekazuje członkom Komisji informacje niezbędne dla jej działalności;
• wyznacza i odwołuje obrońców z urzędu;
• z upoważnienia ministra zwraca się do organów administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości oraz innych
instytucji i osób o udzielenie informacji niezbędnych dla przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego;
• rozpatruje skargi na działalność zespołów lub członków Komisji;
• wnioskuje do ministra o przeprowadzenie szkoleń dla członków Komisji i obrońców z urzędu;
• przedstawia ministrowi wnioski o wypłatę wynagrodzeń dla członków Komisji i obrońców z urzędu oraz wnioski
o refundację innych wydatków związanych z przeprowadzonymi postępowaniami wyjaśniającymi;
• sporządza roczne sprawozdania z działalności Komisji i przekazuje je ministrowi w terminie do dnia 31 marca
roku następnego.
Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna z urzędu Minister
Infrastruktury, po uzyskaniu udokumentowanej informacji, że zarządca
nieruchomości, wykonując czynności zawodowe, mógł naruszyć obowiązki
określone odpowiednio w art. 175, art. 181 i art. 186 ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
Po wszczęciu postępowania Minister przekazuje sprawę do Komisji
Odpowiedzialności
Zawodowej
w
celu
przeprowadzenia
postępowania
wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Postępowania nie wszczyna się, jeżeli do dnia otrzymania przez organ informacji o
zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej
upłynęły 3 lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności (art. 194 ust. 1c
ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej również w
przypadku gdy sprawa dotyczy osób powołanych lub ustanowionych przez sąd,
chyba, że skargę na czynności biegłego złoży sąd.
Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej dzieli się na
dwa etapy:
• postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej,
• postępowanie przed ministrem właściwym do spraw budownictwa,
gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (Minister Infrastruktury),
który na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego wydaje decyzję
o zastosowaniu kar dyscyplinarnych lub o umorzeniu postępowania z tytułu
odpowiedzialności zawodowej.
Stroną postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej jest wyłącznie osoba
uprawniona, czyli zarządca nieruchomości, wobec której toczy się przedmiotowe
postępowanie. Przymiotu strony, w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania
administracyjnego, nie posiada natomiast osoba, która negatywnie oceniła czynności
zawodowe wykonane przez osobę uprawnioną. Postępowanie z tytułu
odpowiedzialności zawodowej nie rozstrzyga bowiem o prawach czy obowiązkach
osoby skarżącej, tylko pośrednio zainteresowanej rozstrzygnięciem w sprawie i
legitymującej się wyłącznie interesem faktycznym w przedmiotowej sprawie. W
związku z powyższym osoba skarżąca nie bierze czynnego udziału w postępowaniu z
tytułu odpowiedzialność zawodowej. Uzyskuje jedynie informację o sposobie
zakończenia tego postępowania.
Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej polega na zbadaniu czy zarządca
nieruchomości, wykonując czynności zawodowe nie naruszył obowiązków określonych
w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Postępowanie to dotyczy wyłącznie
uprawnień lub licencji zawodowych, umożliwiających prowadzenie osobom
uprawnionym działalności zawodowej z zakresu odpowiednio wyceny nieruchomości,
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomości.
Postępowanie wyjaśniające polega na ustaleniu czy zarządca nieruchomości, wykonując czynności zawodowe
nie naruszył obowiązków określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Postępowanie
wyjaśniające przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, a właściwie trzyosobowy zespół
wyznaczony przez wiceprzewodniczącego Komisji spośród wszystkich członków Komisji.
Postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego, który zawiera:
• oznaczenie miejsca i daty przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego;
• imiona i nazwiska członków zespołu;
• imię i nazwisko osoby, wobec której wszczęto postępowanie, pełnomocnika o ile został ustanowiony oraz
obrońcy, o ile został ustanowiony lub wyznaczony z urzędu;
• podstawę wszczęcia postępowania wyjaśniającego;
• zarzuty postawione osobie, wobec której wszczęto postępowanie;
• opis przebiegu postępowania wyjaśniającego, w tym informację o wyjaśnieniach oraz dokumentach
złożonych przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie;
• ocenę zasadności zarzutów oraz innych okoliczności sprawy wraz ze wskazaniem, które zarzuty zostały
udokumentowane, a które zostały odrzucone, oraz ze wskazaniem, jakie przepisy prawne zostały naruszone
przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie;
• wniosek o zastosowanie jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa odpowiednio w art. 178 ust. 2, art.
183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2 ustawy, albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności
zawodowej;
• podpisy członków zespołu;
• inne informacje istotne dla sprawy, będącej przedmiotem postępowania;
• datę sporządzenia protokołu końcowego.
Osobie, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności
zawodowej w trakcie postępowania wyjaśniającego przysługuje prawo:
1. Prawo do udziału w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym przez Komisję
Odpowiedzialności Zawodowej (art. 195 ust. 1 stawy o gospodarce
nieruchomościami);
2. Prawo do ustanowienia obrońcy (art. 195 ust. 2 stawy o gospodarce
nieruchomościami);
3. Prawo zwrócenia się do przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej
o wyznaczenie obrońcy z urzędu (art. 195 ust. 1 stawy o gospodarce
nieruchomościami, § 9 ust. 2 rozporządzenia w sprawie postępowania z
tytułu odpowiedzialności zawodowej…);
4. Prawo zwrócenia się do przewodniczącego Komisji z prośbą o wyznaczenie
nowego obrońcy z urzędu, w miejsce dotychczasowego (§ 9 ust. 3 ww.
rozporządzenia);
5. Prawo do złożenia wyjaśnień.
Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez
Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, a w szczególności wniosków zawartych
w protokole końcowym, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej (Minister Infrastruktury) wydaje decyzję o
zastosowaniu kary dyscyplinarnej lub o umorzeniu postępowania z tytułu
odpowiedzialności zawodowej.
Wobec zarządcy nieruchomości mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności
zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
1) upomnienie;
2) nagana;
3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do jednego roku;
4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie;
5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie
po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
Najczęściej popełniane błędy przy składaniu skarg to:
• złożenie skargi na osoby nie posiadające uprawnień lub licencji
zawodowych;
• przedstawienie zarzutów nie dotyczących czynności zawodowych
wykonywanych przez osobę uprawnioną;
• zarzuty dotyczą okresu sprzed uzyskania licencji lub uprawnień
zawodowych;
• nieudokumentowanie zarzutów;
• błędna interpretacja przepisów prawa przez skarżących;
• złożenie skargi w cudzym imieniu bez załączenia stosownych
pełnomocnictw;
• złożenie skargi przez osobę nie posiadającą do tego uprawnień (w
przypadku kwestionowania czynności szacowania wykonanych przez
biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem powszechnym, ze skargą
może wystąpić jedynie sąd).
POWIERZENIE ZARZĄDU
Powierzenie zarządu - określenie uprawnień
• Powierzając zarząd nieruchomością właściciele lokali
mogą ograniczyć uprawnienia zarządcy, określić
dodatkowy zakres spraw, w których do podjęcia przez
zarządcę odpowiednich czynności wymagana będzie
zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale.
• Mogą także, bardziej szczegółowo niż ustawa o
własności lokali, określić obowiązki zarządcy
względem właścicieli lokali.
Powierzenie zarządu - forma
• Właściciele lub współwłaściciele nieruchomości
mieszkaniowych, w których nie mamy do czynienia z
żadnym lokalem stanowiącym przedmiot odrębnej
własności, mogą powierzyć osobom trzecim zarząd
nieruchomością w różny sposób — zarówno umową
zawartą w formie akt notarialnego, jak i umową
zawartą w innej formie.
Powierzenie zarządu- zakres
• Zakres praw i obowiązków zarządców wynika z zawartej umowy
i może być różny. W większości przypadków nie powierza się
zarządcy uprawnień do podejmowania decyzji przekraczających
zakres zwykłego zarządu, a więc decyzji związanych z trwałym
lub długotrwałym dysponowaniem nieruchomością lub
związanych ze zmianą przeznaczenia i stanu fizycznego
nieruchomości.
• Na ogól ogranicza się także zakres decyzji jakie zarządca może
podejmować w sprawach finansowych (określa się limit
zobowiązań, jakie zarządca może zaciągnąć itp.).
Powierzenie zarządu –Zakres
Prawa i obowiązki zarządcy, któremu powierzono zarząd
nieruchomością
• Gdy brak sprecyzowania domniemywane uprawnienia
i obowiązki zarządcy będą wynikały z przepisów
kodeksu cywilnego i częściowo z przepisów ustawy o
własności lokali.
Prawa i obowiązki zarządcy, któremu powierzono zarząd
nieruchomością
• dokonywanie samodzielnie czynności związanych z bieżącym
administrowaniem nieru-chomością, mieszczących się w
pojęciu zwykłego zarządu,
• zapewnienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości i
dbanie, by stan nieruchomości nie uległ pogorszeniu,
• działanie w granicach udzielonych pełnomocnictw i w myśl
przepisów prawa,
• załatwianie spraw finansowych związanych z funkcjonowaniem
zarządzaną nierucho-mością, ewentualnie zwieranie w imieniu
właściciela lub właścicieli umów o dostawy energii elektrycznej
i cieplnej, wywóz nieczystości, konserwację urządzeń i inne
niezbędne usługi,
Prawa i obowiązki zarządcy, któremu powierzono zarząd
nieruchomością
• prawo do żądania od właścicieli lub współwłaścicie1i, uiszczenia
przypadającej na nich części kosztów zarządu nieruchomością
oraz odpo-wiedniej części nakładów na remont nieruchomości.
• dokonywanie rozliczeń z właścicie1em lub właścicielami
nieruchomości,
• składanie właścicielom ze swojej działalności sprawozdań
finansowych i rzeczowych w terminach przewidzianych w
umowie, jednak nie rzadziej niż raz do roku,
• prawo żądania od właścicieli zezwolenia na wstęp do lokalu
ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji,
remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości,
Prawa i obowiązki zarządcy, któremu powierzono zarząd
nieruchomością
• prawo żądania rozstrzygnięcia sporu przez sąd w razie braku
zgody większości właścicieli lokali na podjęcie czynności, która
w opinii zarządcy jest niezbędna dla prawidłowego
funkcjonowania nieruchomości,
• prawo do wynagrodzenia, pokrywanego przez właściciela lub
wszystkich współwłaścicieli nieruchomości albo przez część z
nich — jeś1i zawarta umowa tak stanowi, a takie prawo
dochodzenia zapłaty tego wynagrodzenia,
• wykonywanie innych szczegółowych postanowień umowy.
Prawa i obowiązki zarządcy, któremu powierzono zarząd
nieruchomością
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
• W przypadku zlecenia zarządu nieruchomością kwestie
związane z działalnością zarządcy reguluje zawarta
umowa, ważne jest, aby zawierała ona precyzyjne
postanowienia dotyczące praw i obowiązków stron,
warunków zmiany i rozwiązania umowy oraz
rozstrzygania sporów. Jeżeli brak odpowiednich
postanowień w umowie – stosować należy przepisy
kodeksu cywilnego.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
• Z tytułu wykonania zlecenia przyjmujący zlecenie może;
otrzymać wynagrodzenie.
• Jeżeli, ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że
przyjmujący zleceni zobowiązał się wykonać je bez
wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się
wynagrodzenie.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
• Przyjmujący zlecenie może powierzyć wykonanie go innej
osobie tylko wtedy, gdy to wynika z umowy lub ze zwyczaju, albo
gdy jest do tego zmuszony przez oko1iczności.
• W takim przypadku zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić
dającego zlecenie o osobie i siedzibie swego zastępcy, a gdy
dokona zawiadomienia odpowiedzialny jest tylko za ewentualny
brak należytej staranności w wyborze swojego zastępcy.
• Jeżeli zlecenie przyjęło wspólnie kilka osób, ich
odpowiedzialność względem drugiej strony jest solidarna.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
• Wykonujący zlecenie nie może używać we własnym
interesie rzeczy i pieniędzy dającego zlecenie.
• Przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym
czasie, ale gdy zlecenie jest odpłatne, a
wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu,
przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę.
• Nie można z góry zrzec się uprawnienia do
wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
• Do umów o świadczenie usług (w tym także z zakresu
zarządzania nieruchomościami), które nie są
uregulowane innymi przepisami, stosuje się
odpowiednio przepisy o zleceniu.
• Zarządców nieruchomości mieszkaniowych obejmują
te same przepisy dotyczące licencjonowania
działalności, które stosuje się do wszystkich innych
zarządców nieruchomości.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
• Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca działają na
podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością
zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową
albo inna osobą lub jednostką organizacyjną, której
przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem
prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki
organizacyjnej.
• Umowa ta wymaga formy pisemnej pod rygorem
nieważności.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
• Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika przepisów
ustawy o gospodarce nieruchomościami, z przepisów odrębnych
ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. Także
sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie
nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
• Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący
działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami nie może
czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz
pobiera-nia wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie
stanowi inaczej.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
Zarządca jest zobowiązany przy wykonywaniu
działalności zawodowej:
• stosować przepisy prawa i standardy zawodowe,
• kierować się zasadami etyki zawodowej,
• czynności zarządzania wykonywać ze szczególną
starannością
• kierowania się zasadą ochrony interesu osób,
na których rzecz wykonuje te czynności,
• stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
Umowa zlecenia zarządu nieruchomością
Zarządca oraz przedsiębiorca prowadzący działalność w
zakresie zarządzania nieruchomościami
• podlegają
obowiązkowemu
ubezpieczeniu
od
odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą
wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności
zarządzania
• oraz do składania oświadczeń o posiadanym
ubezpieczeniu
w
umowie
o
zarządzanie
nieruchomością.
Zasady zarządzania nieruchomościami
•
•
•
•
•
•
Przejęcie nieruchomości i ustalenie jej stanu
Utrzymanie należytego stanu nieruchomości
Kontrola stanu nieruchomości mieszkaniowych
Troska o wpływy i pożytki uzyskiwane z
nieruchomości
Dążenie do obniżania kosztów utrzymania
nieruchomości
Sprawozdawczość finansowa i rzeczowa
Przejęcie nieruchomości i ustalenie jej stanu
• przejecie nieruchomości i ustalenie jej stanu prawnego
oraz stanu faktycznego.
• rzeczywiste wydanie nieruchomości właścicielowi bądź
właścicielom albo zarządcy, ustalenie stron mających
prawo własności lub inne prawa do nieruchomości oraz
odpowiedzialnych za pokrywanie kosztów utrzymania
nieruchomości, a także ustalenie granic i elementów
wchodz4cych w skład nieruchomości,
ustalenie
rzeczywistego
stanu
nieru-chomości
i
stanu
poszczególnych jej składników.
Czynności przejęcia
• zebranie i analiza dokumentów potwierdzających stan
własności nieruchomości i inne prawa do nieruchomości,
• sporządzenie
protokół przekazania nieruchomości,
• przejęcie i zaktualizowanie dokumentacji technicznej
budynku, postanowienia umowy lub umów zlecających albo
powierzających zarząd nieruchomością- jasne określenie
obowiązków, praw , odpowiedzialności stron,
Utrzymanie należytego stanu nieruchomości
1.Planowe konserwacje i bieżące remonty,
• opracowywać roczne i wieloletnie plany bieżących konserwacji i
remontów, przewidując środki niezbędne na ich wykonanie.
• plan
powinny przynajmniej umożliwiać właściwe korzystanie z
nieruchomości, zabezpieczać nieruchomość przed utratą wartości oraz
zapewniać moż1iwość uzyskiwania z nieruchomości przewidzianych
pożytków.
• roczne i wieloletnie plany gospodarcze (plany zarządzania
nieruchomo-ścią), obejmujące przewidywane koszty związane z
korzystaniem z nieruchomości, wpływy z czynszów i inne pożytki z
nieruchomości, nakłady inwestycyjne przewidywane do poniesienia w
poszczególnych latach (a takie zakres rzeczowy inwestycji) oraz inne
czynności związane z dążeniem do utrzymania lub powiększenia wartości
nieruchomości oraz związane z samą nierucho-mością (sprzedaż, podział,
zmiana przeznaczenia całości lub części nieruchomości itd.).
2. Utworzenie funduszu remontowego
• Fundusz remontowy powinien być wyodrębniony pod postacią
osobnego konta księgowego (najlepiej, gdy zostanie na ten
temat podjęta odpowiednia uchwała właścicieli lokali) i
ewentualnie założone w banku osobne konto (lub subkonto) na
które dokony-wane będą wpłaty właścicieli przeznaczone na
remonty.
• Wpłaty na fundusz remontowy winny być dokumentowane
• Zarząd wspólnoty lub zarządca nieruchomości wspólnej
zobowiązani są dopilnować aby środki wpłacane na fundusz
remontowy wspólnoty mieszkaniowej były wykorzystane
zgodnie z przeznaczeniem, tj. na remonty nieruchomości
wspólnej.
Obowiązki związane z utrzymaniem odpowiedniego stanu
nieruchomości
•
•
•
•
zapewnienie utrzymania czystości i porządku poprzez:
wyposażenie nieruchomości w urządzenia służące do gromadzenia odpadów
komunalnych oraz utrzymywanie tych urządzeń w odpowiednim stanie
sanitarnym i gromadzenie powstałych na terenie nieruchomości odpadów
komunalnych w tych urządzeniach,
usuwanie i unieszkodliwianie odpadów komunalnych,
oczyszczanie ze śniegu i lodu oraz usuwanie błota I innych zanieczyszczeń z
chodników położonych wzdłuż nieruchomości.
udokumentowanie korzystania z usług zakładu lub podmiotu posiadającego
zezwolenie na wykonywanie usług usuwania odpadów komunalnych.
/umowa i dowody płacenia za usługi lub opłata za składowanie od-padów na
wysypisku odpadów komunalnych/
użytkowanie budynku zgodnie z przepisami budowlanymi
( Prawo
Budowlane, Rozp . MSWiA w sprawie warunków
użytkowania bud.
mieszkalnych)
Wpływy i pożytki uzyskiwane z nieruchomości
• Dochody mogą pojawić się wówczas, gdy przynajmniej
część nieruchomości użytkowana jest do celów innych
niż mieszkalne, lub przynajmniej część lokali albo
pomieszczeń mieszkalnych w nieruchomości zostaje
oddana do korzystania innym osobom.
Dochody - dwie grupy:
• 1.wpływy z czynszów najmu lub dzierżawy
• 2. inne pożytki z nieruchomości.
Wpływy i pożytki uzyskiwane z nieruchomości
• Źródła pożytków
• związane z dochodami z prowadzonej w obrębie
nieruchomości działalności gospo-darczej,
• pieniężne i rzeczowe świadczenia wynikające ze
służebności lub sporadycz-nego korzystania z
nieruchomości przez osoby trzecie,
• odszkodowania za bezumowne ko-rzystanie z
nieruchomości lub inne odszkodowania, ze
sprzedaży elementów wyposażenia
nieruchomości.
• innymi okoliczności
Wpływy i pożytki uzyskiwane z nieruchomości
• Dochód z nieruchomości osiągnięty jednak
zostanie dopiero wówczas, gdy omawiane
przychody przewyższają koszty związane z
eksploatacją nieruchomości.
• Obniżanie kosztów nie powinno się jednak
odbywać poprzez ograniczanie wydatków
niezbędnych do utrzymania dobrego stanu
nieruchomości lub wydatków koniecznych do
poprawy tego stanu.
Wpływy i pożytki uzyskiwane z nieruchomości
• Ograniczenia uzyskiwania dochodów z
nieruchomości mieszkaniowych
• regulacje prawne, uniemożliwiające
dowolne podnoszenie czynszów za lokale
mieszkalne,
• system ochrony najemców, ograniczenia
wypowiadania w sposób dowolny umów na
lokale
Plan ekonomiczno - finansowy
Podstawa kalkulacji czynszu nieruchomości komercyjnej
- współczynnik korytarzowy
- poziomu kosztów operacyjnych, kosztów stałych
- oczekiwanego przez właściciela zwrotu z inwestycji.
- powierzchnia najmu, na którą składa się powierzchnia podstawowa (część
powierzchni użytkowana wy-łącznie przez jednego najemcę - pokoje biurowe, lo-kale
sklepowe itp.)
- powierzchnia pomocnicza (powierzchnia wspólna dla kilku najemców — toalety,
korytarze itp.)
- na poziom czynszu nie wpływa wielkość powierzchni technicznej, tj. powierzchni
zajmowanej przez windy, klatki schodowe, szyby wentylacyjne itp.
Czynsz regulowany;
zasady dotyczące ustalania wysokości czynszu regulowanego oraz rodzaje najemców
opłacających taki czynsz wyszczególnia ustawa o najmie lokali i do-datkach
mieszkaniowych. Z punktu widzenia zarządzania nieruchomościami komercyjnymi nie
ma on żadnego znaczenia.
Obniżanie kosztów utrzymania nieruchomości
• Czynniki obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości:
• systematyczne przeprowadzanie prac konserwacyjnych i remontów
bieżących,
• ceny płacone za towary i usługi oraz roboty budowlane,
• sposób sprawowania zarządu (administrowanie) nieruchomością i
uzależnione
• od niego koszty zarządzania nieruchomością,
• koszty egzekucji należności i koszty postępowania sądowego w innych
sprawach, a także koszty komornicze.
• umiejętność negocjowania i kontrolowania umów z dostawcami mediów, w
tym umów związanych z dostawami ciepła, którego koszt stanowi duży
udział w wydatkach mieszkaniowych,
• właściwie i sprawnie prowadzona windykacja należności oraz odpowiednio
wczesne reagowanie na wszelkie przejawy dewastacji nie-ruchomości,
• dokonanie odpowiednich ulepszeń — przeprowadzenie odpowiednich
inwestycji wpływających na obniżenie kosztów.
Sprawozdawczość finansowa i rzeczowa
• Zarządca —zobowiązany jest do zdawania
właścicielowi tub właścicielom rachunku z
zarządu oraz przedstawiania odpowiednich
sprawozdań (informacji) finansowych i
rzeczowych.
• Zarządca musi w odpowiedni sposób rozliczać
przychody i koszty dotyczące zarządzanej
nieruchomości. Szczegółowy zakres tych
roz-liczeń i sprawozdań może regu1ować umowa
o powierzeniu lub zleceniu zarządu
nieruchomością.
Prowadzenie księgowości
Prowadzenie księgowości, która musi być uczciwa,
dokładna i transparentna, z uwagi na specyfikę procedur
związanych z opłatą eksploatacyjną.
Obejmuje ona następujące pozycje,;
• kaucja gwarancyjna: pobieranie i gospodarowanie kaucją
gwarancyjną,
• czynsz: naliczanie czynszu, podatku VAT i karnych
odsetek; fakturowanie,
• opłata eksploatacyjna: bilansowanie, budżetowanie,
naliczanie i rozliczanie opłat dla po-szczególnych
najemców, dbanie o wypełnienie wymogów przejrzystości
rozrachunków i pozostałych reguł; przelewanie opłat
eksploatacyjnych na ustalone konto,
prowadzenie administracji - raportowanie
Częstotliwość raportowania i spotkań zależna jest od wielkości
i stopnia skomplikowania nieruchomości i każdorazowo bywa
ustalana w drodze porozumienia;
raportowanie:
— o wszelkich nieprawidłowościach i doradzanie stosownego
postępowania,
sporządzanie rocznych raportów i kwartalnych sprawozdań
finansowych o uzgodnionym zakresie i szczegółowości,
- sporządzanie rocznych raportów o stanie rynku;
- współpraca z prawnikami klienta
Umowa o zarządzanie
Usługi
Wszystkie usługi wchodzące w zakres zarządu powinny być
w umowie szczegółowo wymienione.
Jest to o tyle ważne, że specyficzne cechy nieruchomości, a
także nietypowe wymagania właściciela powodują, że
zakres umowy o zarządzanie nieruchomością może być
bardzo różny.
W osobnym paragrafie wymienia się również wszystkie
usługi dodatkowe, zlecane i płatne odrębnie.
Formy prawne prowadzenia
działalności gospodarczej
• Działalnością gospodarczą jest
wykonywana w sposób zorganizowany i
ciągły działalność wytwórcza, handlowa,
budowlana lub usługowa
• Status przedsiębiorcy posiadają podmioty,
które podejmują i wykonują działalność
gospodarczą zawodowo i we własnym
imieniu
Podstawy prawne działalności
gospodarczej
• Ustawa z 2.07.2004 r. o swobodzie
działalności gospodarczej
• Ustawa z 2.07.2004 r. Przepisy
wprowadzające ustawę o swobodzie
działalności
• Ustawa z 15.09.2000 r. Kodeks spółek
handlowych
Wybór formy prawnej
działalności
• Zależy od:
– rodzaju działalności
– skali
• Wpływa na:
– zakres odpowiedzialności przedsiębiorcy
– zasady rozrachunków księgowo-podatkowych
• W polskim prawie Przedsiębiorca ma do
wyboru 3 podstawowe formy prawne:
– jednoosobowej działalności gospodarczej
osoby fizycznej
– handlowej spółki osobowej (jawna, komandytowa,
komandytowo- akcyjna, partnerska)
– spółki kapitałowej (z o.o., S.A.)
• Spółka cywilna nie posiada statusu
przedsiębiorcy
Jednoosobowa działalność
gospodarcza
• Rejestracja w Urzędzie Gminy w Rejestrze
Działalności Gospodarczej a od 1/01/2006
również w Rejestrze Przedsiębiorców KRS
• Działalność wykonywana i opodatkowana
osobiście
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
• Spółka kapitałowa, posiadająca osobowość
prawną
• Minimalny kapitał zakładowy 5 tys. zł
• Działalność spółki opiera się na
wykorzystaniu kapitału zakładowego, czyli
wkładów pieniężnych lub rzeczowych
wspólników
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
• Organy spółki:
– zgromadzenie wspólników
– zarząd
– rada nadzorcza lub komisja rewizyjna
(obligatoryjnie przy kapitale pow. 500 tys. PLN i
pow. 25 wspólników)
• Spółka odpowiada za swoje zobowiązania
całym swoim majątkiem
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
• Wspólnicy odpowiadają za zobowiązania
spółki do wysokości wniesionych przez nich
wkładów
• Umowa spółki musi być sporządzona w
formie aktu notarialnego
• Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców
KRS
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
• Spółka powstaje po sporządzeniu aktu
notarialnego lecz uzyskuje osobowość
prawną po wpisie do KRS
• Jednoosobowa spółka z o.o.:
– wspólnik spółki wydziela część swojego
majątku do spółki zapewniając ograniczenie
swojej odpowiedzialności tylko do wysokości
tego wkładu