Publikacja darmowa

Rejent, rok 9. nr 1(93)
styczeń 1999 r.
Janusz Kaspryszyn
Przedmiot ksiąg wieczystych
1. Uwagi wstępne o nieruchomości
Księgi wieczyste są zakładane dla nieruchomości, które nie mają ksiąg
wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy znisżczeniu
(art. 59 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece1).
Szczególny charakter przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece
wobec przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 37 ustawy) wyłącza - w przypadku zaginięcia lub zniszczenia ksiąg wieczystych - stosowanie procedury przewidzianej w księdze czwartej kodeksu postępowania cywilnego, normującej postępowanie w razie zaginięcia lub zniszczenia
akt. W tego typu sprawach sąd zakłada ponownie księgę wieczystą, nie
próbując odtwarzać zaginionej.
W prawie polskim można na podstawie art. 46 § 1 k.c. wyróżnić trzy
rodzaje nieruchomości:
a) gruntową- przez którą należy rozumieć część powierzchni ziemskiej
stanowiącą odrębny przedmiot własności,
b) budynkową - czyli budynek trwale z gruntem związany, ale na mocy
przepisów szczególnych stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności,
c) lokalową - czyli część budynku trwale związanego z gruntem, stanowiącą na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu - i budynku
1
Dz.U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.
73
Janusz Kaspryszyn
- przedmiot własności (wbrew literalnemu brzmieniu wskazanego przepisu
nie każda część budynku może być przedmiotem odrębnej własności2).
Ustawodawca wyraźnie podkreśla podstawową rolę nieruchomości
gruntowej, gdyż (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawach)
budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem należą tylko do części
składowych gruntu (zasadasuperficies solo cedit). Niejestteż dopuszczalne ustanowienie nieruchomości budynkowej na podstawie umowy stron lub
oświadczenia właściciela. Jednakże kodeks cywilny dopuszcza aktualnie
trzy wyjątki uzasadniające istnienie odrębnych nieruchomości budynkowych. Wynikają one z następujących przepisów:
a) art. 235 k.c. - budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego
na gruncie oddanym w użytkowania wieczyste3,
b) art. 272 k.c. - budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie Skarbu Państwa oddanym w użytkowanie spółdzielni,
c) art. 279 k.c. - budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy jej członka.
Odrębna nieruchomość budynkowa może być również ustanowiona na
podstawie art. 200 i 211 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce
nieruchomościami4.
Spotkać można również odrębną własność budynków, powstałą na mocy
tzw. ustaw społeczno-emerytalnych z lat 1962-77, w myśl których rolnicy
przekazywali na rzecz Skarbu Państwa gospodarstwa rolne, pozostawiając
sobie na własność zabudowania stanowiące odrębny od gruntu przedmiot
własności.
I choć stan ten został zmieniony ustawą z dnia 14 grudnia 1982 r. o
ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i ich rodzin5, w ob2
Por. np. uwagi E. G n i c w k a, Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi,
Kraków 1994, s. 23 i nast.; M . B e d n a r e k , Mienie. Komentarz do art. 44-55' kodeksu cywilnego, Kraków 1997, s. 110.
go, czy wbrew postanowieniom umowy, gdyż art. 235 k.c. reguluje tą kwestię w oderwaniu od
postanowień umowy użytkowania wieczystego. Prawo własności powstaje ex lege. Por. J. W i n i a r z, Prawo użytkowania wieczystego, Warszawa 1970, s. 152-153 i przytoczona tam literatura, także zawierająca odmienne poglądy. J . l g n a t o w i c z uważa, że nic ma znaczenia fakt, czy
budynek został wzniesiony przez użytkownika wieczystego, czy inną osobę, por. Prawo rzeczowe,
Warszawa 1997, s. 178-179; tak też M. B c d n a r c k, Mienie..., s. 106. Pogląd wydaje się zasadny.
4
Dz.U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741.
5
Dz.U. z 1982 r. Nr 40, poz. 268.
74
Przedmiot ksiąg wieczystych
rocie prawnym występują nadal budynki, które stały się odrębną własnością
podczas obowiązywania wcześniejszych ustaw6.
Sporadycznie spotkać można również nieruchomości powstałe jeszcze
pod rządem kodeksu cywilnego Napoleona z 1804 r., obecnie oczywiście
w Polsce nie obowiązującego7. Na terenie miasta Warszawy zdarzają się
też nieruchomości powstałe na podstawie art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta
stołecznego Warszawy8.
Chociaż przepis art. 24 ustawy nie rozstrzyga tego w sposób wyraźny,
to nie ma wątpliwości, że księgę wieczystą dla budynków wzniesionych na
gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste prowadzi się wspólnie z księgą
wieczystą dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Takie uregulowanie wynika z istoty instytucji, gdyż jest to „konsekwencja powiązania
własności budynku z użytkowaniem wieczystym"9. Zarówno sam budynek
nie może być zbyty lub obciążony bez dokonania tych czynności wobec
gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, jak również użytkowanie
wieczyste nie może być przedmiotem samodzielnego (bez budynku) obrotu10 . Przyjęcie koncepcji jednej księgi wieczystej dla budynku i prawa
użytkowania wieczystego legło u podstaw ustanowienia § 12 rozp. wyk.11,
który formalnie to potwierdza, choć nie może stanowić samodzielnej podstawy do wprowadzenia takiej praktyki w życie, gdyż jest aktem niższego
rzędu, a w tej konkretnej sytuacji brak jest delegacji ustawowej do wprowadzenia wyjątku wobec zasady realności systemu ksiąg wieczystych. Fakt
użycia przez ustawodawcę w art. 24 ust. 1 ustawy sformułowania „przepisy
szczególne" nie oznacza, iż mogą to być przypisy niższego rzędu niż przepisy
ustawowe12. Ograniczenia przewidziane w rozporządzeniu mogą natomiast
6
Por. uwagi E. G n i c w k a, Prawo rzeczowe, Poznań-Kluczbork 1996, s. 30-31.
Nieruchomości tc stanowią właśnie budynki lub nic spotykana obccnic w naszym prawic
forma pośrednia między budynkiem a lokalem, mianowicie piętro budynku.
7
8
9
Dz.U.
S . R u d n i c k i , Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1996,
s. 73.
10
Ibidem, s. 73.
1
przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. z 1992 r. Nr 29, poz. 128 z późn. zm.
12
S. R u d n i c k i, op. cit., s. 72-73.
75
Janusz Kaspryszyn
skutkować przy prowadzeniu i zakładaniu ksiąg wieczystych dla lokali, bo
w tej mierze stosowną delegację ustawową zawiera art. 24 ust. 3 ustawy.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz rozporządzenie wykonawcze milczą natomiast o nieruchomościach budynkowych powstałych na
podstawie art. 272 i 279 k.c. oraz ustaw społeczno-emerytalnych z lat 70.
Wydaje się, że do nieruchomości powstałych na podstawie wymienionych wyżej przepisów kodeksu cywilnego należy zastosować taką samą
regułę, jak przy użytkowaniu wieczystym i prowadzić księgi dlr. nich łącznie z księgami dla gruntów. Wynika to zarówno z art. 273 k.c., mówiącego
0 przejściu własności budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych po wygaśnięciu prawa użytkowania na rzecz Skarbu Państwa, jak
1 z art. 279 § 2 k.c., który podkreśla trwały związek budynków i gruntów,
umożliwiając spółdzielni przejęcie na własność działek, na których znajdują się budynki przez spółdzielnię wzniesione13.
Identycznie przedstawia się sprawa nieruchomości powstałych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Inaczej ma się rzecz z istniejącymi jeszcze nieruchomościami powstałymi na podstawie ustaw społeczno-emerytalnych z 1974 i 1977 r., ponieważ tu przełamanie zasady supetficies solo cedit ma charakter trwały.
Powinno więc to skutkować odrębnymi księgami wieczystymi dla tych nieruchomości budynkowych, zgodnie z realnym systemem przyjętym w polskim ustawodawstwie wieczystoksięgowym14.
Od razu trzeba jednak zaznaczyć, że inaczej wygląda sytuacja, gdy
rolnikowi przekazującemu gospodarstwo rolne przysługiwał tylko udział w
nieruchomości. Wówczas w wyodrębnionej nieruchomości budynkowej
będzie mu przysługiwał także tylko udział, a dla udziału we współwłasności nie może być założona księga wieczysta. W takim więc przypadku w
macierzystej księdze zostają ujawnione osobno udziały do gruntu Skarbu
Państwa i osobno do budynku rolnika15.
13
Można spotkać się z poglądem, iż dla tych nieruchomości po prostu ksiąg wieczystych się
nic prowadzi; por. M. B e d n a r e k , Mienie..., s. 109; S. R u d n i c k i , [w:] G. B i e n i e k ,
S. D m o w s k i , S. R u d n i c k i , G . R u d n i c k i , Prawo obrotu nieruchomościami, wyd. 2, Warszawa 1997, s. 38.
14
Tak też SN w uzasadnieniu uchwały z dnia 12 września 1969 r. III CZP 66/69, OSNCP
1970, z. 2, poz. 27, s. 37.
15
Por. orzeczenie wskazane w przypisie poprzednim.
76
Przedmiot ksiąg wieczystych
Natomiast jednoznacznie rozstrzygnął Sąd Najwyższy sprawą dopuszczalności założenia księgi wieczystej dla nieruchomości powstałej pod
rządem kodeksu cywilnego Napoleona. Nie ma żadnych przeszkód, by założyć nową odrębną księgę tylko dla takiej nieruchomości budynkowej lub
piętra budynku (tzw. własność pięter, art. 664 k.c. Nap.). Księgę taką prowadzi się niezależnie od księgi dla gruntu lub - w drugim przypadku - dla
całego budynku. W postępowaniu o założenie księgi należy stosować przepisy ogólne rozporządzenia wykonawczego oraz przepisy dotyczące nieruchomości budynkowych, przy uwzględnieniu specyfiki opisywanych budynków (ich części), która polega na braku powiązania z jakimkolwiek
prawem rzeczowym na gruncie. Jest to konsekwencja faktu, że kodeks
cywilny Napoleona nie wprowadzał bezwzględnej zasady superficies solo
cedit. Odrębna własność budynku lub jego części stanowiła przeto własność niczym nie związaną z gruntem, na którym on się znajdował 16.
Przejdźmy zatem do nieruchomości lokalowych. Mogą one powstać
aktualnie na podstawie art. 7-11 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali17, gdzie ustawodawca enumeratywnie wyliczył zdarzenia
prawne prowadzące do ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Nieruchomość lokalowa powstaje również z mocy prawa w przypadku
zakończenia likwidacji lub postępowania upadłościowego spółdzielni, z
przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, jeżeli
nabywcą budynku nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa (art. 231
prawa spółdzielczego).
Należy jednak pamiętać, że przedmiotem wyodrębnienia może być tylko
tzw. samodzielny lokal, tj. wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół
izb, przy czym w skład tego lokalu mogą wejść jako części składowe
pomieszczenia przynależne (art. 1, 2 ustawy o własności lokali)18.
Spory natomiast budzi zagadnienie wyodrębnienia lokalu w sytuacji,
gdy budynek jest posadowiony na dwóch lub więcej nieruchomościach.
Wydaje się, że w takiej sytuacji należy odmówić dopuszczalności ustano16
poz. 50.
17
Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388.
18
A. P r o k sa, [w:] W. M ą c z y ńs k i, A. Pr o ks a, Nowe prawo lokalowe z komentarzem,
Kraków 1995, s. 134; tam też bardziej szczegółowe informacje na temat pojęcia samodzielnego
lokalu i samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz M . B e d n a r e k , Mienie..., s. 112-117.
77
Uchw
Janusz Kaspryszyn
wienia odrębnej własności lokalu, bez uprzedniego (lub złożonego najpóźniej równocześnie z wnioskiem o wydzielenie lokalu) wniosku o połączenie
nieruchomości, na których budynek jest posadowiony.
Za stanowiskiem takim przemawia w pierwszym rzędzie treść art. 3 ust.
1, art. 4 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali. Jak słusznie
zauważył W. Sługiewicz19, ustawodawca w tych przepisach wyraźnie użył
liczby pojedynczej w odniesieniu do nieruchomości wspólnej (pierwotnej),
co oznacza, iż może to być tylko jedna nieruchomość. Trzeb?, przy tym
pamiętać, że strony nie mogą samodzielnie zmieniać postanowień tych
przepisów wobec ich imperatywnego charakteru20. Jak z tego wynika, jedyną drogą do wydzielenia lokalu z budynku położonego na dwóch (lub
większej ilości) nieruchomościach, dla których prowadzone są osobne księgi wieczyste, jest złożenie najpóźniej w chwili ustanowienia odrębnej własności wniosku o połączenie nieruchomości. Jednak zgodnie z art. 21 i 24
ustawy jest to możliwe tylko wtedy, gdy nieruchomości należą do tego
samego właściciela. Jeżeli nieruchomość, na której znajduje się budynek,
została oddana w użytkowanie wieczyste, to z mocy art. 4 ust. 3 ustawy
o własności lokali przedmiotem wspólności jest to prawo.
Już w tym miejscu trzeba zauważyć, że nie jest możliwe połączenie w
jednej księdze wieczystej nieruchomości, co do których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na różny okres lub w odniesieniu do których
nie zachodzi tożsamość użytkowników wieczystych21. Wobec tego - i w
takiej sytuacji - należy odmówić możliwości wyodrębnienia z budynku
posadowionego na dwóch nieruchomościach lokalu stanowiącego odrębny
przedmiot własności. I taki skutek nastąpi, chociaż sam budynek będzie
ujawniony w obu księgach jako odrębna nieruchomość22.
Należy również zwrócić uwagę na treść art. 3 ust. 1 ustawy o własności
lokali, który mówiąc o obowiązku określenia udziału w działce (prawie
użytkowania wieczystego działki gruntu), stanowi wprost, że udział ten
musi być taki sam, jak we współwłasności wspólnych części budynku.
Podkreśla to dodatkowo możliwość wydzielenia lokalu tylko w budynku
1997, nr 2, s. 87 i nast.
20
Por. J . I g n a t o w i c z , Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 18.
21
Por. celne uwagi A. B i c r a n o w s k i c g o , Glosa do uchwały SN z dnia 14 maja 1996 r.
III CZP il/96. Rejent 1997, nr 5, s. 201.
22
Por. uchwałą SN z dnia 26 czerwca 1996 r. III CZP 63/96, OSNC 1996, z. 11, poz. 144.
78
Przedmiot ksiąg wieczystych
posadowionym na jednej nieruchomości. Z łatwością można bowiem zauważyć, że gdyby zostały zachowane odrębne nieruchomości, udział musiałby zostać określony osobno w stosunku do nieruchomości nr 1 i osobno
do nieruchomości nr 2. Mogłoby to doprowadzić do paradoksalnej sytuacji
(tak jak w stanie faktycznym sprawy, której dotyczyło orzeczenie SN z dnia
14 maja 1996 r. III CZP 37/9623), że udziały będą określone np. w stosunku
do pierwszej nieruchomości w wysokości 10%, a do drugiej - w wysokości
5%. Powstaje wówczas pytanie, w jakiej wysokości właściciel lokalu ma
udział w pozostałych po wydzieleniu częściach wspólnych budynku (15%,
10%, 7,5% czy 5%). Pytanie, na które brak jednoznacznej odpowiedzi,
gdyż udział 10% w jednej nieruchomości i 5% w drugiej nie daje przecież
łącznego udziału w budynku 15% (gdyby tak było, to właściciel lokalu,
któremu przysługiwałoby 50% w jednej działce i 50% w drugiej, miałby
100% we wspólnych częściach budynku). Nie ma też żadnych podstaw do
wyboru którejkolwiek z pozostałych wysokości udziału.
Jedynym więc rozwiązaniem (także z przyczyn czysto technicznych)
jest połączenie nieruchomości pod warunkiem, że należą do tego samego
właściciela lub użytkownika wieczystego, przy czym w tym ostatnim przypadku dodatkowo wystąpić musi zbieżność okresów, na które prawo zostało ustanowione. Wniosek o połączenie powinien zostać zgłoszony-jak
wspomniano - najpóźniej równocześnie z wyodrębnieniem lokalu. Należy
też przyznać rację W. Sługiewiczowi, że nie można braku tego konwalidować poprzez jego uzupełnienie w trybie art. 48 ust. 2 ustawy24, zaś przeistoczenie dwóch odrębnych nieruchomości w jedną jest przesłanką sine
qua non skutecznego prawnie wyodrębnienia, a następnie sprzedaży nieruchomości lokalowej. Problemy z określeniem udziałów w obu nieruchomościach stają się w takiej sytuacji wtórne i nie wymagają rozstrzygnięcia.
Jeżeli natomiast właściciel złożyłby wniosek o połączenie nieruchomości, wydzielił lokal, ale udziały określiłby jednak w pierwotnych nieruchomościach, to praktycznym rozwiązaniem byłoby uznanie tej ostatniej części
czynności prawnej za nieważną i wprowadzenie w miejsce postanowienia
nieważnego (tu: określenia wysokości udziałów) nowego zapisu. Zdaniem
23
OSNC 1996, z. 9, poz. 116.
Por. szczegółowe wywody W. S ł u g i c w i c z a , [w:] Glosa do uchwały SN z dnia 14 maja
1996 r. 111 CZP 37/96, Rejent 1997, nr 2, s. 87 i nast.
24
79
Janusz Kaspryszyn
A. Bieranowskiego, koncepcję tę można śmiało wesprzeć argumentem
zaczerpniętym z doktryny niemieckiej, która ujmuje postanowienia uzupełniające jako element składowy umowy zasadniczej25, przez co odpada teoretyczny problem konwalidacji czynności. W takim wypadku sąd wieczystoksięgowy powinien wezwać wnioskodawcę w trybie art. 48 ust. 2 ustawy
do określenia udziału we wspólnej nieruchomości.
Po wyodrębnieniu lokalu (-i) w budynku pojawia się problem nie
wyodrębnionych lokali, przysługujących dotychczasowemu właścicielowi.
Oczywiście, niezależnie od przyjętej koncepcji teoretycznej (tzn. traktowania ich jako jednego lokalu-części składowej nieruchomości, mającej jednak wyłącznego właściciela26 czy też wielości samodzielnych lokali przysługujących jednemu - dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości27
lub złożoną nieruchomość lokalową, jako część budynku w rozumieniu art.
46 §1 k.c.28) pozostają one w pierwotnej księdze wieczystej, w której zamieszcza się w dziale I łamie 5 zapis: „części wspólne pozostałe po wyodrębnieniu lokali". Mogą one być przedmiotem obrotu jako poszczególne
lokale, nie zaś jako całość z prawem służącym do gruntu29.
Na zakończenie dodajmy, że ustawodawca, określając przedmiot prowadzonych ksiąg wieczystych, posługuje się sformułowaniem „nieruchomość", co jednoznacznie przesądza, że przedmiotem tym jest rzecz, a nie
prawo do niej służące w tej księdze ujawnione. Jednakże od powyższej
zasady wprowadzono ustawą z dnia 25 października 1991 r.30 wyjątek,
dopuszczając w art. 24' ustawy prowadzenie ksiąg wieczystych także dla
trzech spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych. Stąd spotkać można
podział ksiąg wieczystych na:
25
Por. A. B i c r a n o w s k i , Glosa do uchwały SN z dnia 14 maja 1996 r. III CZP 37/96,
Rejent 1997, nr 5, s. 204.
26
Tak E. D r o z d, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rejent 1994,
nr 11, s. 64; t c n ż c, Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, Rejent
1995, nr 4, s. 21.
27
Tak A. C i sc k, Zbywanie przez gminy części budynków, Rejent 1997, nr 10, s. 51; E. Gn i cw c k, Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, Kwartalnik Prawa Prywatnego
1995, z. 2, s. 175.
28
Tak M . N a z a r , Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995,
s. 32.
29
Por. np. A. C i s c k, op. cit., s. 53-54.
50
O zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw - o księgach wieczystych i hipotece, Kodeks
postępowania cywilnego, Prawo lokalowe, Dz.U. z 1991 r. Nr 115, poz. 496.
80
Przedmiot ksiąg wieczystych
a) zwykłe - prowadzone dla nieruchomości,
b) szczególne - prowadzone dla ograniczonych praw rzeczowych.
Nie sposób jednak - o czym wyżej - do tego podziału nie dodać jeszcze
kategorii ksiąg wieczystych wyjątkowych.
2. Księgi wieczyste zwykle
Jest to podstawowy rodzaj ksiąg, gdyż zawsze31 ktoś jest właścicielem
nieruchomości i jego prawo - jako podstawowe - zostaje ujawnione w
księdze wieczystej. Wśród tych ksiąg, o których mowa, można wyróżnić
księgi prowadzone dla nieruchomości nie obciążonych użytkowaniem wieczystym i takich, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste.
W przypadku tych pierwszych sprawa jest zasadniczo prosta. Komplikuje się dopiero w przypadku geodezyjnego podziału nieruchomości należącej do tego samego właściciela. Rodzi wówczas się pytanie o cywilnoprawny charakter takiego podziału: czy prowadzi on do utworzenia kilku
nowych nieruchomości, tzn. doprowadza do podziału cywilnego, czy też
nadal mamy do czynienia z jedną nieruchomością. Problem nasila się na
gruncie art. 96 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami32 i wydawanej na jego podstawie decyzji o podziale geodezyjnym
dotychczasowej nieruchomości.
Jak się wydaje, sam podział geodezyjny nie może jeszcze być uznany
za cywilny podział nieruchomości33, który bez wątpienia nastąpiłby w chwili
zbycia jednej z wyodrębnionych działek34 (ewentualnie przejścia prawa
31
Nieruchomość w przeciwieństwie do ruchomości nic może być rzeczą niczyją. W przypadku
zrzeczenia się prawa własności, prawo to przechodzi na Skarb Państwa.
32
Dz.U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741. Jest to w sporej części (wraz z art. 95) odpowiednik
spornego art. 10 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, stąd nic ma raczej
przeszkód, by przytaczać poglądy wyrażone w poprzednim stanie prawnym.
33
Z podziałem cywilnoprawnym mamy do czynienia, gdy dochodzi do zmiany podmiotu
własności części nieruchomości; M . B e d n a r e k , Mienie..., s. 97-98.
34
Ciekawie, aczkolwiek chyba niezupełnie poprawnie problem ten starają się rozstrzygnąć
G . B i e n i e k , Z. M a r m a j , którzy wyraźnie dopuszczają istnienie nieruchomości składającej się
z wielu działek oznaczonych osobnymi numerami geodezyjnymi, zaznaczając jednocześnie, że nic
mamy w takiej sytuacji do czynienia z podziałem, gdyż o takowym można mówić, „gdy z dotychczas istniejącej nieruchomości jej część ma zostać przeniesiona do innej księgi wieczystej względnie
prawo własności ma przypaść innej osobie" (Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości. Komentarz, przepisy wykonawcze i związkowe, Warszawa-Ziclona Góra 1995, s.
30), co sugeruje, iż autorzy pragną rozwiązać problem od końca, tzn. wywodzą, żc nieruchomość
powstaje wtedy, gdy zakładamy dla niej księgę wieczystą (tak należy rozumieć tezę, żc z podziałem
81
Janusz Kaspryszyn
własności wydzielonej działki ex lege na rzecz gminy, np. w trybie art. 98
ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami35). Oczywiście słusznie zauważa A. Oleszko36, iż taki podział wywołuje skutki, które muszą zostać
uwidocznione w dziale I-O dotychczasowej księgi wieczystej, gdzie w miejsce
jednolitego oznaczenia nieruchomości X powinna pojawić się informacja,
że aktualnie nieruchomość składa się z dwóch działek nr X/1 i X/2. Jednakże z punktu widzenia prawa cywilnego pozostajemy nadal w obrębie
jednej nieruchomości. Dlatego też w takich sytuacjach nie jest dopuszczalne
zakładanie nowej księgi wieczystej (ksiąg wieczystych) dla wyodrębnionych działek (parceli).
W kwestii tej panuje jednak rozbieżność stanowisk. Niektórzy autorzy37 dopuszczają odłączenie na wniosek właściciela części nieruchomości
(działki) do nowej księgi, podkreślając jednocześnie, iż nie jest to podział
prawnorzeczowy, lecz zaledwie „manipulacja wieczystoksięgowa"38 uzasadniona treścią § 16 rozp. wyk., a więc „szczególnym przyzwoleniem
ustawodawcy"39. Pogląd ten nie wydaje się zasadny. Analiza § 16 rozp.
wyk. (a nie ustawy!) nie uprawnia do twierdzeń, kto i w jakich warunkach
jest uprawniony do złożenia wniosku o odłączenie części nieruchomości.
Przepis ten określa jedynie techniczne warunki dokonania takiej czynności
(wymóg dołączenia odpowiednich dokumentów i to, co sąd musi zrobić po
odłączeniu). Nie statuuje on natomiast prawa kogokolwiek do wystąpienia
mamy do czynienia, gdy część nieruchomości jest przenoszona do innej księgi). Tymczasem problem polega na uprzednim rozstrzygnięciu, czy w wyniku podziału powstała nowa nieruchomość,
bo to skutkuje obowiązkiem założenia dla niej księgi w myśl art. 59 ustawy, chyba że autorzy
utożsamiają podział nieruchomości tylko z podziałem cywilnoprawnym i z nim łączą podział geodezyjny, uznając jednocześnie, iż oznaczenie działek osobnymi numerami geodezyjnymi nic jest
żadnym podziałem (nawet geodezyjnym). Ale i taka interpretacja nic wydaje się właściwa, gdyż ten
podział jednak nastąpił, co skutkuje zmianami w księdze wieczystej prowadzonej dla konkretnej
nieruchomości.
35
Następcy art. 10 ust. 5 ustawy o g.g.w.n. Por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 1 września
1993 r. III CZP 84/93, PUG 1994, z. 1, s. 28; G. B i c n i c k, Z. M a r m a j, Ustawa o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Komentarz, przepisy wykonawcze i związkowe, s. 3738.
36
A . O I c s z k o , Księgi wieczyste. Zagadnienia prawne, Kraków 1996, s. 309-310.
B. B a r ł o w s k i, Wyważanie otwartych drzwi!, Rejent 1994, nr 4, s. 82 i nast.; E. G n i c w c k, O znaczeniu prawnym decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości - dalszy
głos w dyskusji. Rejent 1996, nr I, s. 9 i nast.
37
39
82
E. G n i c w c k, O znaczeniu ..., s. 13.
Przedmiot ksiąg wieczystych
z takim wnioskiem. Prawo to może wynikać tylko z ustawy. Symptomatyczne zaś jest milczenie ustawy o księgach wieczystych i hipotece o prawie
właściciela do takiego wniosku odnośnie do swojej nieruchomości, której
prawo własności części nie przechodzi na rzecz innej osoby. W szczególności w sytuacji, gdy ustawa przewiduje wprost w art. 21 prawo właściciela
do żądania połączenia nieruchomości - stanowiących gospodarczą całość
lub graniczących ze sobą - w jednej księdze. Czyli jest mowa o prawie
żądania połączenia, a nie ma o prawie żądania odłączenia („podziału").
Stąd a contrario należy wnosić, że ustawodawca takiego prawa nie przewidział, uznając, iż dla jednej nieruchomości powinna być prowadzona
jedna księga (z wyjątkami, o których mowa niżej)40. Nawet E. Gniewek,
który powołując się na § 16 rozp. wyk. dopuścił założenie dla działki
stanowiącej jedną - z cywilnoprawnego punktu widzenia (art. 46 § 1 k.c.)
- nieruchomość, zauważył, że „razi jednak istnienie dwóch (lub więcej)
odrębnych nieruchomości wieczystoksięgowych należących do tego samego właściciela, graniczących ze sobą, pozostających wręcz w jednym
zwartym kompleksie"41. Zdecydowanie należy opowiedzieć się za zasadą
głoszoną przez S. Rudnickiego:, jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość" i jednolitą definicją nieruchomości, opartą na treści art. 46 § 1 k.c.,
odstępując jednocześnie od podziału na nieruchomość w znaczeniu cywilnoprawnym i wieczystoksięgowym42. Dlatego też nie można dopuszczać do
tworzenia w sposób sztuczny i nieracjonalny pozornych nieruchomości,
które de facto są tylko częściami większej całości. Taka wykładnia nie
ogranicza w żadnej mierze uprawnień właściciela do rozporządzania tym
do już istniejącej księgi wieczystej właściciela, zgodnie Z § 29 pkt 6 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 17 grudnia 1996 roku w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach
cywilnych (Dz.U. z 1996 r. Nr 154, poz. 753), wynosi tylko 20 zł (nic pobiera się wówczas opłaty
za wpis własności), co jest całościową opłatą i najniższym wpisem stałym w sprawach wieczystoksięgowych.
41
E. G n i c w c k, O znaczeniu..., s. 13.
rygorystyczne wnioski, o których wspomniałem wcześniej. Zgadzam się jednak, żc w sytuacji,
kiedy istnieje kilka ksiąg wieczystych dla kilku nieruchomości tego samego właściciela, można te
nieruchomości, jeżeli nic powstały w wyniku jego jednostronnej czynności, uznać za odrębne nieruchomości i zbywać na zasadach ogólnych (bez planu podziału). Por. S. R u d n i c k i. Pojęcie
nieruchomości gruntowej, Rejent 1994, nr 1, s. 27 i nast.
83
Janusz Kaspryszyn
prawem, gdyż pozostawienie działek w jednej księdze wieczystej nie wyłącza
późniejszego podziału cywilnego nieruchomości na podstawie uprzedniego
podziału geodezyjnego. Nie można też mówić o ograniczeniach w zakresie
dyspozycji faktycznych, ponieważ zmiany będą odzwierciedlone - jak już
wspomniano - w dziale I-O przedmiotowej księgi.
Warto podkreślić, że każda inna wykładnia nie tylko nie znajduje oparcia w przepisach, ale stanowić może wręcz przeszkodę w praktycznym
funkcjonowaniu ksiąg wieczystych. Spotkałem się z wnioskiem właściciela, który ze swojej nieruchomości geodezyjnie wyodrębnił 107 działek i
zażądał urządzenia dla każdej z nich osobnej księgi wieczystej. A jednocześnie wpłynęło - praktycznie w tym samym czasie - kilkadziesiąt wniosków nabywców tych działek o wpis ich prawa własności w tej księdze,
zresztą połączonych z wnioskiem o wydzielenie ich działki z pierwotnej
nieruchomości i urządzenie dla nich księgi (co by świadczyło o tym, że i
notariusze sporządzający akty sprzedaży nie byli przekonani co do możliwości uprzedniego założenia księgi dla działki stanowiącej część nieruchomości tego samego właściciela). W przedstawionej sytuacji sąd
musiałby najpierw zakładać księgi, wpisując dotychczasowego właściciela,
a później od razu dokonywać nowego wpisu nowego właściciela i wydawać
postanowienie o częściowym odrzuceniu wniosku nabywcy o urządzenie
nowej księgi wieczystej wobec istnienia księgi tylko dla tej działki. Zdarzały się też sytuacje nabycia dwóch działek od owego właściciela i złożenie przez nabywcę logicznego wniosku o założenie jednej księgi wieczystej dla obu działek, co z kolei związane byłoby dodatkowo z zamknięciem
jednej z założonych przed chwilą ksiąg wieczystych po przeniesieniu działki do drugiej. Postępowanie wieczystoksięgowe trwa już bardzo długo, a
dokonywanie „pustych" czynności nie mających oparcia w przepisach może
tylko czas załatwienia wniosków wydłużyć.
Należy też wyraźnie podkreślić, że opisane wyżej „manipulacje wieczystoksięgowe" mogą prowadzić do obejścia prawa, co zgodnie z art. 58
§ 1 k.c. powoduje nieważność czynności, a przecież sąd nie może swoim
autorytetem firmować tego typu działań. Na przykład właściciel, mając
kilka ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek, obciąża hipoteką tylko
jedną działkę. Hipoteką, zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy, można obciążyć
nieruchomość (jako całość), ewentualnie idealną część ułamkową, jeżeli
stanowi udział współwłaściciela (art. 65 ust. 2 ustawy). Nie można nato-
84
Przedmiot ksiąg wieczystych
miast obciążyć hipoteką części nieruchomości, a w przypadku prowadzenia
kilku ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości (należy pamiętać, że cały
czas z punktu widzenia prawa cywilnego jest to jedna nieruchomość), sąd
nie będzie w stanie takiego działania dłużnika skontrolować i de facto
będzie dochodzić do obciążenia części nieruchomości, czyli czynności
nieważnych, które powinny być eliminowane na etapie rozpoznawania
wniosku o wpis takiego ograniczonego prawa rzeczowego43.
W przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, ze względu
na moc tego prawa porównywalną z własnością, ustawodawca uznał za
zasadne zamieszczanie na pierwszej stronie księgi napisu: „grunt oddany
w użytkowanie wieczyste" i jednocześnie w dziale II przez wszystkie łamy:
„wpisy dotyczące użytkowania wieczystego". Napisy te nie zmieniają charakteru księgi, która i tak jest prowadzona dla nieruchomości, lecz mają
tylko za zadanie poinformowanie osoby z księgi korzystającej, że istnieje
osoba użytkownika wieczystego, uprawniona do dokonywania wszelkich
czynności dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Ścisłe powiązanie
obu praw (własności i użytkowania wieczystego) wymaga, aby przedmiot
użytkowania wieczystego pokrywał się z przedmiotem własności objętym
księgą44. Dlatego przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste tylko części
nieruchomości (jednej lub kilku działek) można by uprzednio odłączyć jej
część jako odrębną nieruchomość i założyć dla niej nową księgę (konstytutywny charakter wpisu prawa do księgi wieczystej - art. 27 ustawy o
gospodarce nieruchomościami). Dopuszczalne jest jednak także inne rozwiązanie, a mianowicie oddanie w użytkowanie wieczyste części nieruchomości (bez jej cywilnego podziału). Taką koncepcję zgodnie dopuszczają
przedstawiciele doktryny45 i praktyka46, gdyż - jak słusznie zauważa Sąd
43
Można by ze względów praktycznych pomyśleć o wydzieleniu działki, na której posadowiony jest budynek, z którego mają być wydzielone lokale (art. 5 ustawy o własności lokali). Ale i
wówczas wydzielenie działki należałoby dopuścić dopiero w przypadku złożenia wniosku o wydzielenie lokalu, nic wcześniej.
44
S. R u d n i c k i, op. cit., s. 74.
4!
S. R u d n i c k i , Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa
rzeczowe, Warszawa 1996, s. 297-298; E. D r o z d, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia
14.07.1994 r. III CZP 86/94, OSP 1995, z. 5, s. 211-212.
46
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 września 1991 r. III CZP 86/91 .Wokanda 1992, nr
1, s. 5; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1995 r. III CZP 61/95, OSNC 1995, z. 9, poz.
130.
85
Janusz Kaspryszyn
Najwyższy - nie jest to użytkowanie wieczyste ustanowione na prawie
(udziale we współwłasności), lecz mowa jest o gruncie (części większej
całości). Dlatego też nie zostaje naruszona zasada, że przedmiotem użytkowania wieczystego jest grunt stanowiący własność Skarbu Państwa.
W przypadku oddawania kilku działek w użytkowanie wieczyste, przy
określeniu dla nich różnego czasu trwania tego prawa, konieczne jest założenie dla poszczególnych działek odrębnych ksiąg wieczystych47.
3. Księgi wieczyste wyjątkowe
Prawdziwy problem pojawia się jednakże dopiero w sytuacji zbycia
przez użytkownika wieczystego części gruntu oddanego mu w użytkowanie
wieczyste (rozporządzenie dotyczy oczywiście tylko tego prawa, a nie
własności), przy przyjęciu dopuszczalności takiej czynności prawnej, co w
doktrynie - odmiennie niż w orzecznictwie48 - budzi jeszcze wątpliwości49.
Na marginesie można tylko zaznaczyć, że za takim rozwiązaniem przemawia wiele argumentów, wśród których wskazać należy podobieństwo sformułowania art. 140 k.c. i art. 233 k.c. Z tego drugiego przepisu wynika,
że użytkownikowi wieczystemu (podobnie jak właścicielowi) przysługuje
prawo rozporządzania swoim prawem50, przy czym uprawnienie to nie jest
47
S. R u d n i ck i, op. cit., s. 74; por. też uwagi A. B i e r a n o ws k i e g o , op. cii., s. 201.
48
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1969 r. 111 CZP 85/69, OSN 1970, z. 10, poz.
172; por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 1995 r. III CZP 17/95, OSNC
1995, z. 6, poz. 91, s. 27-28.
49
Za dopuszczalnością zbycia użytkowania wieczystego wydzielonej części gruntu opowiadają się m.in.: J. W i n i a r z, [w:] System prawa cywilnego, tom II, Prawo własności i inne prawa
rzeczowe, Ossolineum 1977, s. 576-577; E. G n i c w e k, Podział gruntu w trybie rozporządzenia
prawem użytkowania wieczystego, [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 25, a także, Podział gruntu w trybie rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego, [w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995, oraz w
Glosie do postanowienia Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 27.09.1995 r., OSP
1996, z. 6, s. 274; podobnie S. B r c y c r, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975,
s. 275; J. 1 g n a t o w i cz,op. cit., s. 177; J. M aj o r o w i cz, [w.] Kodeks cywilny. Komentarz, t.
1, Warszawa 1972, s. 660; tak też pośrednio, pisząc o możliwości nabycia użytkowania wieczystego, w drodze zniesienia współużytkowania wieczystego, G. B i e n i e k , [w;] G. B i e n i e k ,
S. D m o w s k i , S. R u d n i c k i , G. R u d n i c k i , Prawo obrotu nieruchomościami. Warszawa
1995, s. 46, oraz G. B i c n i ek, Z. M a r m aj, Użytkowanie wieczyste w praktyce. Problematyka
prawna, Warszawa-Ziclona Góra 1996, s. 79.
50
Por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1995r. 111 CZP 61/95, OSNC
1995, z. 9, poz. 130, s. 58-59.
86
Przedmiot ksiąg wieczystych
ograniczone do zbywalności całości prawa51. Za dopuszczalnością takiego
rozwiązania przemawia też analiza przepisów szczególnych, np. art. 235
§ 1 pr. spółdz., mówiącego o przeniesieniu przez spółdzielnię na członków
własności przydzielonych domów wraz z prawami do działki. Przecież
jeszcze na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29.04.85 r.52 spółdzielnie mieszkaniowe mogły nabyć
państwowe grunty budowlane tylko w użytkowanie wieczyste (nie na
własność)53. Później, zgodnie z ustawą z dnia 29.09.1990 r. o zmianie
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości54, spółdzielnie, które w dniu 5.12.90 r. były użytkownikami ewentualnie posiadaczami
gruntów Skarbu Państwa lub gminy i spełniły dodatkowy warunek, miały
roszczenie o zawarcie umowy, na mocy której stałyby się użytkownikami
wieczystymi gruntu (art. 2c). Stąd należy wysnuć wniosek o dopuszczalności przedstawionej konstrukcji.
Zbycie części gruntu w użytkowaniu wieczystym wymaga dla swej
ważności również wpisu do księgi wieczystej. Rodzi się więc pytanie, czy
w takim przypadku należy założyć dla części gruntu, stanowiącego zaledwie element jednego przedmiotu własności, księgę wieczystą? Przecież
ten element jest obciążony takim samym prawem użytkowania wieczystego, jak pozostała część gruntu (przeniesienie musi się odbyć zgodnie z
zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest, ąuam ipse habet), a
tylko przysługuje innemu podmiotowi. Autorzy opowiadający się za możliwością dokonywania opisywanych rozporządzeń dostrzegają słusznie niebezpieczeństwo odstępstwa od realnego systemu ksiąg wieczystych. E. Gniewek podnosi, że przedmiotem ksiąg wieczystych jest nieruchomość rozumiana
jako przedmiot własności55. Tymczasem w warunkach nałożonego przez
ustawodawcę wymogu konstytutywnego wpisu dla przeniesienia części prawa
użytkowania wieczystego gruntu, pewność obrotu prawami rzeczowymi
wymaga również założenia dla tego prawa odrębnej księgi wieczystej. W
51
E. Gn i c w c k , Podział gruntu w trybie rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego, [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 25-26.
52
Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99 z późn. zm.
53
Por. E. G n i c w c k, Podział..., s. 27.
54
Dz. U. z 1990, Nr 79, poz. 464; t.j. całej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości, Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.
55
E. G n i e w c k, Podział..., s. 31.
87
Janusz Kaspryszyn
ten sposób tworzy się księgi wieczyste dla trzeciego - obok nieruchomości
i trzech ograniczonych praw rzeczowych - przedmiotu. Wiadomo przecież,
że użytkowanie wieczyste nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, stąd
nie można „podciągnąć" go pod tę drugą kategorię. Jednocześnie mamy
cały czas do czynienia z jedną nieruchomością (nie następuje tu przecież
jej podział), która ma już urządzoną księgę wieczystą. Oznacza to w praktyce prowadzenie dwóch ksiąg dla jednej nieruchomości mimo braku ustawowego upoważnienia dla takiej praktyki.
Według E. Gniewka, „nie należy jednak mieć przesadnych oporów z
powodu »świętości« systemu realnego ksiąg wieczystych", zwłaszcza w
obliczu wyłomu dotyczącego własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 241 ust. 1
ustawy)56. Zdaniem tego autora, w księdze początkowej (macierzystej) należy
- po dokonaniu odłączenia - jako jej przedmiot oznaczyć tylko tę część
nieruchomości, która pozostała w użytkowaniu wieczystym dotychczasowego dysponenta prawa. W nowej zaś przedmiotem będzie odłączona część
gruntu. Oczywiście księga ta musi zostać odpowiednio oznaczona - na
pierwszej stronie księgi napis: „grunt oddany w użytkowanie wieczyste"
i jednocześnie w dziale II przez wszystkie łamy napis: „wpisy dotyczące
użytkowania wieczystego". W obu księgach istniałby wpisany ten sam właściciel (przecież te czynności dokonywały się niejako poza jego prawem
własności). Prawo właściciela sumowałoby się w stosunku do całej nieruchomości sprzed podziału57.
Proponowana wykładnia budzi - moim zdaniem - spore wątpliwości.
Nie do końca zasadne wydaje się porównanie tej sytuacji z trzema ograniczonymi prawami rzeczowymi, dla których przewidziano wyjątek w
ustawie. Odwrotnie - brak podobnego zapisu w odniesieniu do użytkowania wieczystego powinien być raczej utożsamiany z zakazem prowadzenia
odrębnych ksiąg dla wykonywanego de facto prawa użytkowania wieczystego. Stąd prawidłowe postępowanie mogłoby polegać na uprzednim
wydzieleniu przez właściciela działki jako odrębnej nieruchomości, by
później umożliwić zbycie użytkownikowi wieczystemu prawa użytkowania
56
57
88
Ibidem, s. 32.
Ibidem, s. 32.
Przedmiot ksiąg wieczystych
wieczystego do tej już wyodrębnionej działki-nieruchomości. Ale w ten
sposób szeroki (porównywalny z prawem własności) zakres użytkowania
wieczystego staje się iluzją, skoro przy woli rozporządzenia swoim prawem
użytkownik wieczysty jest uzależniony od woli właściciela. Oczywiście
przyjęcie takiego rozwiązania nie znajduje uzasadnienia w świetle postanowień kodeksu cywilnego.
Jaka pozostaje więc alternatywa?
Można pozostawić w jednej księdze wieczystej wszystkie wpisy dotyczące użytkowania wieczystego danej nieruchomości. Problemu nie będzie
przy pierwszych wpisach, lecz później przejrzystość takiej księgi (szczególnie jeżeli liczba użytkowników będzie większa niż dwóch) przestanie
istnieć, gdyż nie będzie pewności, których działek (części) konkretne rozporządzenie (a także wpis) dotyczy. Między wpisami już nieaktualnymi,
dotyczącymi części prawa często zmieniającej użytkownika wieczystego,
będą inne aktualne, dotyczące innych części. Osoba korzystająca z takiej
księgi nigdy nie uzyskałaby szybkiej informacji, gdyż za każdym razem
musiałaby wertować całą księgę od początku do końca. Pewność obrotu
stałaby się de facto zasadą li tylko papierową (przynajmniej w odniesieniu
do tych ksiąg). Dlatego też, nie znajdując podstaw prawnych, kierując się
względami praktycznymi, które muszą przy rejestrach jawnych dostępnych
dla wszystkich być zawsze bardzo dokładnie analizowane, należy opowiedzieć się za przedstawioną koncepcją odrębnych ksiąg dla użytkowania
wieczystego.
Nadal pozostaje czysto teoretyczny problem zakwalifikowania tych ksiąg,
czy są to księgi zwykłe, czy szczególne. Z ostrożności wolałbym zaliczyć
je do odmiany ksiąg zwykłych, uznając - trochę wbrew sobie - jako księgi
prowadzone dla części nieruchomości (co jest konstrukcją dziwną). Wydaje
się jednak, że nie można uciec od stworzenia nowej kategorii (pozaustawowej) - ksiąg wieczystych wyjątkowych.
4. Księgi wieczyste szczególne dla ograniczonych praw rzeczowych
Zgodnie z art. 241 ust. 1 ustawy księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowe-
89
Janusz Kaspryszyn
go i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej58. Do
ksiąg dla ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości (art. 241 ust. 2 ustawy).
Księgi te stanowią wyłom w przejrzystej konstrukcji rejestru przedmiotowego, gdyż przedmiotem przestaje tu być nieruchomość, a staje się nim
prawo do tej nieruchomości. Stąd de facto prowadzone są równolegle dwie
księgi: jedna dla nieruchomości, w której znajduje się lokal objęty jednym
ze wskazanych trzech ograniczonych praw rzeczowych, i druga - dla tego
prawa59. Nie jest przy tym możliwe założenie samodzielnej księgi dla tego
lokalu, ponieważ nie stanowi on oddzielnego (od pozostałej części nieruchomości) przedmiotu własności. Gdyby był to wyodrębniony jako samodzielna nieruchomość lokal, wówczas zostałaby dla niego założona nowa
księga (tak jak ma to miejsce np. przy nieruchomościach komunalnych).
Jednakże w przypadku spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych
lokale pozostająw strukturze nieruchomości, stanowiąc jej część składową.
Stąd uzasadnienia dla omawianego obecnie wyjątku należy poszukiwać w
dążeniu ustawodawcy do umożliwienia osobom posiadającym któreś z tych
praw skorzystania z możliwości zabezpieczenia spłaty zobowiązań hipoteką na tym prawie60, co przed nowelizacją nie było dopuszczalne, a teraz
na podstawie art. 65 ust. 4 pkt 1-3 ustawy jest wprost przewidziane. Jednakże do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej (art.
67 ust. 1 ustawy), co czyniło koniecznym umożliwienie tym osobom założenie dla swoich praw ksiąg wieczystych. Minusem tego rozwiązania jest
powierzenie obowiązku prowadzenia rejestrów lokali, dla których zostały
założone oddzielne księgi wieczyste, spółdzielniom mieszkaniowym (art.
223' ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze61, określenie
58
Pod pojęciem domu jednorodzinnego należy rozumieć zarówno budynek wolno stojący, jak
i samodzielną część domu bliźniaczego lub szeregowego; por. T.A. F i l i p i a k , Spółdzielcze prawa do lokali jako przedmiot hipoteki, Rejent 1993, nr 3-4, s. 31.
wy 1993, nr 9, s. 47; M. B c d n a r c k, Mienie..., s. 126; M. B c d n a r c k, M . J a m k a, B. K o r da s i c w i c z, Hipoteka, Warszawa 1991, s. 13 i 18, którzy twierdzą, iż księga wieczysta prowadzona jest dla lokalu spółdzielczego.
60
Można też spotkać poglądy, których autorzy uważają, iż zmiany zmierzają w kierunku
przekształcenia w przyszłości spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych w odrębną własność
lokali; por. Z. M a r m a j, Hipoteka na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych, Rejent
1991, nr 3, s. 59; T.A. F i l i p i a k , Spółdzielcze prawa..., s. 26.
61
Dz.U. z 1982 r. Nr 30, poz. 210 z późn. zm.
90
Przedmiot ksiąg wieczystych
użyte przez ustawodawcę nie jest precyzyjne, gdyż - jak już wyżej podkreślono - księga zostaje założona dla prawa, a nie lokalu). Po pierwsze,
w księdze prowadzonej dla nieruchomości nie ma żadnej adnotacji o założeniu księgi także dla prawa do któregokolwiek z lokali wchodzących w
jej skład. Po drugie, sprawa jawności rejestru prowadzonego przez spółdzielnie dla osób nie będących członkami konkretnej spółdzielni nie została
w prawie spółdzielczym uregulowana. Stąd nasuwają się wątpliwości, czy
w ten sposób nie zachwiano podstawowej zasady pewności obrotu prawnego, skoro osoba korzystająca z ksiąg wieczystych nie może z całą pewnością na ich podstawie stwierdzić, czy przypadkiem dla interesującego ją
spółdzielczego prawa do lokalu nie istnieje odrębna księga z wpisaną w niej
hipoteką. By uzyskać wiarygodną informację, musi dysponować wiedzą o
zawartości rejestru lokali prowadzonego przez spółdzielnię, do której lokal
należy, a wobec braku przesądzenia kwestii jawności tego rejestru62, jawność szczególnych ksiąg wieczystych staje się w dużej mierze iluzoryczna.
Przyczyn takiego uregulowania należy doszukiwać się w bałaganie prawnym panującym w zakresie stanu prawnego nieruchomości spółdzielczych.
Wiele spółdzielni mieszkaniowych nie ma formalnie uregulowanych kwestii tytułów prawnych do nieruchomości, na których wzniesione są budynki
mieszkalne63. Dlatego wydaje się, że pewność obrotu nieruchomościami i
prawami doń służącymi wymaga nałożenia na sądy obowiązku odnotowywania w księdze wieczystej nieruchomości, w której istnieją lokale z ograniczonymi spółdzielczymi prawami do nich, każdej nowo powstałej księgi
dla takiego prawa wraz z podaniem jej numeru (analogicznie do przypadków wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, oczywiście z adnotacją, że
do lokalu - domu jednorodzinnego - służy tylko ograniczone prawo rzeczowe). Niewystarczające byłoby tylko ukształtowanie w tej mierze jednolitej praktyki sądowej jako alternatywy dla zmian ustawodawczych.
a) Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
Podstawowym problemem, który wyłania się przy zakładaniu księgi
wieczystej dla ograniczonych praw rzeczowych, jest określenie momentu
62
Por. A. M ą c z y ń s k i , [w:] A. M ą c z y ńs k i, A. P r o k s a, Nowe prawo lokalowe z komentarzem, Kraków 1995, s. 117-118.
63
Por. S. R u d n i c k i, op. cit., s. 78.
91
Janusz Kaspryszyn
powstania tego prawa, gdyż dopiero wówczas możliwe jest założenie dla
niego księgi. Nie wystarczy istnienie ekspektatywy spółdzielczego prawa,
która określana jest oczekiwaniem prawnym (na powołanie do życia ograniczonego prawa rzeczowego). Przepis art. 241 ust. 1 ustawy jest w tej
mierze jasny i stanowczy. Jako dodatkowe argumenty przemawiające za
odmową założenia księgi dla ekspektatywy ograniczonego prawa rzeczowego Sąd Najwyższy wskazał niezbywalność i niedziedziczność ekspektatywy64, a przecież zabezpieczenie wierzytelności hipoteką związane jest
z późniejszą egzekucją, polegającą przy nieruchomościach na zbyciu ich
w drodze licytacji publicznej (art. 952 k.p.c.) ewentualnie na przejęciu
przez licytanta własnościowego prawa do lokalu (art. 230 § 1 pr. spółdz.).
Stąd wpis hipoteki na prawie niezbywalnym traci sens, co - zdaniem Sądu
Najwyższego - przemawia również za bezcelowością dopuszczenia założenia księgi dla takiego prawa. Choć przepisy nie regulują kwestii ekspektatywy szczegółowo65, to nie budzi wątpliwości fakt, iż stan ten jest zaledwie stanem przed powstaniem któregoś z ograniczonych praw rzeczowych.
Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z
chwilą przydziału lokalu. Oświadczenie spółdzielni powinno być złożone
w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 213 § 3 pr. spółdz.).
Należy więc zwrócić uwagę, iż jest to czynność prawna, zawierająca
oświadczenie woli, w którym muszą znaleźć się (essentialia negotii) co
najmniej trzy elementy:
a) określenie lokalu, który prawem tym będzie obciążony,
b) adresat przydziału, którym musi być członek spółdzielni, gdyż w
przypadku udzielenia przydziału osobie nie będącej członkiem, nie wywołuje on skutków prawnych,
c) określenie, iż jest to własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu66.
Prawo powstaje w momencie złożenia takiego oświadczenia woli, a
także w momencie złożenia przez spółdzielnię oświadczenia woli o przekształceniu przysługującego członkowi prawa o charakterze lokatorskim na
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, po uprzednim złożeniu oświad64
Por. orzeczenie SN z dnia 2 października 1992 r. III CZP 116/92, OSNCP 3/93, poz. 36;
tak też A. S t e f a n i a k, Prawo spółdzielcze. Komentarz, orzecznictwo, skorowidz, Warszawa
1998, s. 213.
65
Por. A. M ą c z y ńs k i, op. cit., s. 101.
66
Ibidem, s. 100-101.
92
Przedmiot ksiąg wieczystych
czenia woli przez członka z żądaniem dokonania takiej zamiany (art. 219
§ 1 pr. spółdz.). Dla oświadczenia woli spółdzielni forma pisemna jest
wymagana pod rygorem nieważności. Jeżeli spółdzielnia nie chce złożyć
oświadczenia woli o przydziale lub przekształceniu, członkowi służy powództwo do sądu na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., którego celem
jest uzyskanie orzeczenia sądu stwierdzającego obowiązek spółdzielni do
złożenia oświadczenia, które to oświadczenie zastąpi. W przypadku uzyskania prawa tą drogą, momentem powstania będzie oczywiście moment
uprawomocnienia się orzeczenia.
b) Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
Podobnie jak w przypadku powyższego prawa, również spółdzielcze
prawo do lokalu użytkowego powstaje w momencie przydziału go członkowi spółdzielni (art. 238 pr. spółdz.). Przydział rozumiany tu jest, tak jak
przy własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, jako
czynność prawna, a nie jako dokument obejmujący treść oświadczenia,
(jako taki funkcjonuje w języku potocznym, co wynika z pewnością z faktu,
że zawsze jest on dokonywany w formie pisemnej - inaczej byłby nieważny). Uwagi poczynione przy pierwszym prawie można odnieść do lokalu
użytkowego, z tym zastrzeżeniem, że nie może on być przedmiotem lokatorskiego prawa, co czyni bezprzedmiotowym przekształcanie prawa.
c) Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
Największe spory budzi chwila, z którą można założyć księgę wieczystą dla trzeciego ograniczonego prawa rzeczowego, tj. prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni. Przyczyna rozbieżności co do tej chwili
wynika z charakteru tego prawa, które cechuje zmienna treść67. Nie ma
wątpliwości, że spółdzielnia mieszkaniowa, podejmująca budowę domów
jednorodzinnych w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków,
może dokonać przydziału przyszłych domów, gdy ze względu na stan
przygotowania inwestycji jest możliwe ich oznaczenie (art. 232 § 1 pr.
spółdz.), a po wybudowaniu ma obowiązek przydzielić dom jednorodzinny
członkowi (art. 232 § 2 pr. spółdz.). Jednocześnie brak jest podstaw, by
czynności przydziału określonej w art. 232 § 1 pr. spół. nadawać znaczenie
67
J. I g n a t o w i c z, [w:] M. G c r s d o r f, J. I g n a t o w i c z, Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa 1985, s. 479-481.
93
Janusz Kaspryszyn
odmienne od przyjętego przez ustawodawcę przy pierwszych dwóch prawach, w szczególności gdy art. 232 § 4 pr. spółdz. nakazuje do prawa do
domu jednorodzinnego spółdzielni odpowiednie stosowanie przepisów rozdziału 2 oddziału 1 i 3 (tzn. dokładnie określających istotę przydziału).
Problem tkwi jednak w treści § 3 art. 232 pr. spółdz., który uzależnia
dziedziczność, zbywalność i podległość egzekucji od zamieszkania członka
w przydzielonym domu. Mówiąc inaczej, od chwili przydziału do zamieszkania prawo to ma charakter niezbywalny - nie podlega obrotowi. Za zbyt
daleko idące należy uznać poglądy S. Dmowskiego, który uważa, iż mimo
nieuchylenia art. 232 § 3 pr. spółdz. utracił on swoją moc. Argumentem
przemawiającym za tym poglądem, zdaniem autora, jest treść art. 232 § 4
pr. spółdz., który poprzez odesłanie uzależnia dziedziczność, zbywalność
oraz możliwość wszczęcia egzekucji od uzyskania przydziału, a nie od
zamieszkania członka w przydzielonym lokalu, co było przewidziane przed
zmianą z 1991 roku68.
Mając cały czas na uwadze cel wprowadzenia ksiąg wieczystych dla
ograniczonych praw rzeczowych, tzn. umożliwienie zabezpieczania wierzytelności hipoteką na tych prawach, można wątpić, czy jest dopuszczalne
założenie księgi w okresie między przydziałem a zamieszkaniem (przekształceniem się prawa w zbywalne). Przeciwko dopuszczalności takiego
rozwiązania opowiedzieli się: M. Bednarek, M. Jamka, B. Kordasiewicz69,
E. Drozd70, D. Wróbel71. Autorzy ci uznali, iż rozwiązanie takie nie ma
sensu, gdyż uprawnienia wynikające z przydziału, a także roszczenie członka
względem spółdzielni o wyrażenie zgody na zamieszkanie w domu jednorodzinnym jako niezbywalne nie przedstawiają z punktu widzenia obrotu
żadnej wartości. Za tą wykładnią - zdaniem E. Drozda - przemawia także
rozwiązanie przyjęte w art. 26 ust. 2 ustawy, podającym jako podstawę
oznaczenia domu jednorodzinnego wypis z ewidencji gruntów i budynków,
a także zaświadczenie spółdzielni ze wskazaniem działki, na której budy-
68
S. D m o w s k i, [w:] G. B i e n i e k , S. D m o w s k i , S. R u d n i c k i , G. R u d n i c k i , Prawo obrotu..., wyd. 2, Warszawa 1997, s. 201, chociaż nic można wykluczyć, żc taki cci przyświeca)
ustawodawcy nowelizującemu art. 232 § 4 pr. spółdz.; por. Z. M a r m a j, Hipoteka..., s. 60.
70
E. D r o z d, [w:] E. D r o z d, A. 01 c s z k o, Hipoteka w praktyce. Zagadnienia prawne,
orzecznictwo, przepisy, Poznań-Kluczbork 1995, s. 165.
71
D. W r ó b e l , op. cit.,s. 50.
94
Przedmiot ksiąg wieczystych
nek jest usytuowany. Świadczy to dobitnie o konieczności fizycznego istnienia budynku. Zdaniem tego autora, zaświadczenie zawierające informację o powstaniu prawa konsumuje kwestię zamieszkania, gdyż samo w
sobie jest przesłanką zbywalności prawa, a więc zdatności do obrotu72.
Pogląd ten jest tylko z pozoru trafny. Rację wydają się mieć zwolennicy
dopuszczalności zakładania ksiąg wieczystych już w analizowanym spornym okresie73. Słusznie podkreśla S. Rudnicki, że dla założenia księgi
wieczystej istotne jest, kiedy prawo, dla którego ona ma być utworzona,
powstaje74. A powstaje w chwili przydziału i od tej pory istnieje przedmiot
księgi wieczystej, więc logiczne wydaje się, w myśl zasady powszechności,
dopuszczenie założenia księgi wieczystej już na tym etapie. Przyjmując
odmienną koncepcję, uzyskalibyśmy sytuację, w której jest przedmiot, jest
wola podmiotu (osoby, której to prawo przysługuje), jest dążenie ustawodawcy do stworzenia pewnego i bezpiecznego systemu ksiąg wieczystych,
a nie można założyć takiej księgi. Byłoby to wątpliwe w szczególności w
sytuacji, gdy przepis art. 241 ust. 1 ustawy nie wspomina o tym, że ograniczone prawo rzeczowe musi mieć charakter zbywalny, a istotą prowadzenia księgi jest ustalenie stanu prawnego prawa do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej.
Nie można zgodzić się z E. Drozdem, że zaświadczenie konsumuje
zamieszkanie. Taka wykładnia nie ma racjonalnych podstaw. Zaświadczenie nie jest przecież równoznaczne z zamieszkaniem i wbrew pozorom
problem udowodnienia zamieszkania (przecież nie tożsamy z zameldowaniem) nadal pozostaje otwarty. Co ma stanowić dowód, że członek spółdzielni zamieszkuje w domu jednorodzinnym? Aby uniknąć tego problemu
i ewentualnego weryfikowania oświadczeń członków, którzy dążąc do
założenia księgi, będą takie oświadczenia składać chętnie, bezpieczniej jest
pozostać przy wykładni gramatycznej art. 241 ust. 1 ustawy w zw. z art. 232
§ 1 i § 2 pr. spółdz. Trzeba zwrócić uwagę na nie do końca ścisłą argu-
72
Ibidem, s. 165-166.
S. R u d n i c k i,cp.c;Y.,s.77;S. D m o w s k i , [ w : ] G . B i e n i e k , S . D m o w s k i , S . R u d n i c k i , G. R u d n i c k i,Prawo obrotu..., wyd. 2, s. 200, oraz T.A. F i l i p i a k , Spółdzielcze..., s.
32-33; tak też pośrednio A. M ą c z y ń s k i , [ w : ] o / ) . cit., s. 127-128; J. I g n a t o w i cz,Hipoteka
na spółdzielczych prawach do lokali, PiP 1992, nr 7, s. 33, chociaż ten ostatni autor nie precyzuje
jednoznacznie momentu, od którego jest to dopuszczalne.
74
S. R u d n i c k i, op. cit., s. 77.
73
95
Janusz Kaspryszyn
mentację E. Drozda, który podnosi, iż fizyczne istnienie budynku jest
wymagane dla oznaczenia nieruchomości i stąd wywodzi również stwierdzenie, że „założenie księgi wieczystej dla tego prawa jest możliwe dopiero, gdy budynek fizycznie istnieje"75. Ten argument nie może być przyjęty
bez zastrzeżeń jako wspierający jego tezę, gdyż normalna kolejność to:
powstanie domu, a następnie wprowadzenie się do niego osób. Stąd mogłoby wynikać, że dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej po wybudowaniu domu, ale nie przesądzona zostaje kwestia, że również po zamieszkaniu. Bez rozstrzygnięcia pozostałby nadal okres między powstaniem
domu a zamieszkaniem. Dlatego należy uznać, że argument ten posiada
wadę logiczną, gdyż nie obejmuje całego okresu przed zamieszkaniem.
Zresztą, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego76, możliwe jest również zamieszkanie przed ukończeniem budowy domu, ale przy przystosowaniu dwóch jego izb do używania. Gdyby w takim przypadku odmówić
prawa do założenia księgi wieczystej, zaistniałaby sytuacja, że członek
postawił do dyspozycji spółdzielni mieszkaniowej swoje dotychczasowe
mieszkanie, a dla nowego nie może założyć księgi wieczystej. Wobec czego
nie dysponowałby w tym momencie żadnym przedmiotem umożliwiającym
zabezpieczenie hipoteczne.
Przeciwnicy zakładania ksiąg wieczystych już po przydziale prawa do
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej podnoszą argumenty
o bezzasadności ich zakładania, gdy prawa tam ujętego nie można obciążyć
hipoteką. Należy jednak pamiętać, iż kwestia wpisu hipoteki na prawie do
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej nie jest wcale przesądzona negatywnie. Wręcz przeciwnie, wydaje się, że art. 65 ust. 4 pkt 3
ustawy, jako przepis szczególny, dopuszcza hipotekę na każdym etapie istnienia ograniczonego prawa rzeczowego (także na etapie, gdy jest ono
niezbywalne)77. Argumenty o niezbywalności prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej nie mogą być argumentami głównymi,
a jedynie pomocniczymi (tak jak przy analizie dopuszczalności założenia
księgi wieczystej dla ekspektatywy spółdzielczego prawa, gdzie podstawą
odmowy nie był fakt niezbywalności, lecz to, że nie jest to ograniczone
75
76
77
96
E. D r o z d, op. cii., s. 166.
Wyrok SN z dnia 4 listopada 1986 r. II CR 329/86, nic publikowany.
Tak też S. R u d n i c k i, op. cit., s. 77.
Przedmiot ksiąg wieczystych
prawo rzeczowe). Oczywiście, przy tak szeroko ujętej dopuszczalności
zakładania ksiąg zmniejszona zostaje (częściowo) przydatność hipoteki jako
formy zabezpieczenia kredytu zaciągniętego przez członka, np. w celu
uzyskania środków finansowych na wniesienie wkładu budowlanego78. Ale
walor praktyczny nie może przesądzać o istnieniu czy też nieistnieniu
regulacji. Może jedynie stanowić podstawę do zmiany przepisu, co jednak
nie wydaje się konieczne, gdyż podmiot poszukujący zabezpieczenia dla
udzielonej pożyczki (kredytu itp.) musi dobrze wiedzieć, że do czasu zamieszkania przez pożyczkobiorcę (kredytobiorcę) w domu jednorodzinnym
nie będzie mógł w przypadku uzyskania wpisu hipoteki realnie uzyskać
zaspokojenia z prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Vigilantibus iura sunt scripta, stąd w jego interesie leży dołożenie
należytej staranności przy dokonywaniu czynności prawnych, także w
przypadku ustanawiania zabezpieczeń.
Na marginesie należy zauważyć, że są autorzy dopuszczający zbywanie
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w celu
zaspokojenia wierzytelności hipotecznej od samego początku jego powstania, gdyż inne rozwiązanie godziłoby w istotę hipoteki79. Taki pogląd należy
chyba jednak uznać za zbyt daleko idący.
Na tle ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych powstaje
jeszcze jeden istotny problem. Zgodnie z art. 24' ust. 3 ustawy w razie
przekształcenia się któregokolwiek z trzech ograniczonych praw rzeczowych w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla tego prawa staje się księgą
wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w takiej księdze hipoteka na
ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości.
Słusznie zauważono w doktrynie80, że takie rozwiązanie budzi wątpliwości
- szczególnie w odniesieniu do domu jednorodzinnego. Z jednej strony
istnieje księga wieczysta dla nieruchomości, na której był wznoszony dom,
z drugiej zaś powstaje ex lege (wskutek przekształcenia ograniczonego
prawa) nowa księga wieczysta. Wobec faktu, iż nie mogą być prowadzone
7
79
80
70; a także M. B e d n a r e k, M. J a m k a, B. K o r d a s i c w i c z, op. cit., s. 20.
97
Janusz Kaspryszyn
dwie księgi wieczyste dla tej samej nieruchomości, jedna z nich podlegałaby zamknięciu. Problem wydaje się mieć jednak nieco inny charakter,
gdyż nie wydaje się, by ustawodawca, mówiąc o nieruchomości w art. 24'
ust. 3 ustawy, dopuszczał automatyczne przekształcenie ograniczonego prawa
rzeczowego w prawo własności całej nieruchomości (wraz z gruntem), a
jednocześnie nie może w analizowanej sytuacji powstać nieruchomość
budynkowa stanowiąca odrębny przedmiot własności (brak wyraźnego
przepisu). Wobec powyższego dochodzi tu do połączenia nieruchomości
gruntowej i budynku w jednej księdze wieczystej (co jest sytuacją normalną). Problemem jest tylko rozstrzygnięcie, w której księdze wieczystej.
Pierwszym nasuwającym się rozwiązaniem jest zamknięcie księgi prowadzonej dla ograniczonego prawa rzeczowego, gdyż prawo to przestało
istnieć, a więc wobec braku przedmiotu księgi wieczystej powinna ona
zostać zamknięta. Na przeszkodzie takiemu postępowaniu stoi wyraźny
przepis wskazanego art. 24' ust. 3 ustawy, który nakazuje przekształcenie
przedmiotu i prowadzenie nadal księgi. Decyduje tu walor praktyczny ewentualna wpisana hipoteka zabezpieczająca wierzytelność81. Należy także
pamiętać o treści art. 235 ust. 1 pr. spółdz.: „Po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych,
wniesieniu przez członków tych wkładów, bądź też ich części i przejęciu
zobowiązań spółdzielni pokrywających resztę należności z tytułu wkładów,
spółdzielnia przenosi na członków własność przydzielonych domów wraz
z prawami do działki". Przepis ten wyraźnie ustanawia hierarchię ważności
praw: prawo własności domu i związane z nim prawo do działki (własność,
użytkowanie wieczyste). Wygląda więc na to, że charakter podstawowy w tym konkretnym przypadku - z woli ustawodawcy ma prawo do domu
jednorodzinnego, a nie nieruchomość gruntowa. Co oznacza, iż zamknąć
należy księgę prowadzoną dla nieruchomości, na której dom był wznoszony, i dołączyć tę nieruchomość do księgi zwykłej, powstałej z przekształcenia księgi szczególnej dla ograniczonego prawa rzeczowego. Taka wy81
Chociaż należy pamiętać o karkołomnej konstrukcji art. 229' pr. spółdz., który statuuje
względną trwałość ograniczonego prawa rzeczowego (łamiąc zasadę konfuzji) tylko w celu utrzymania obciążenia hipotecznego. Por. M. B e d n a r e k , Przemiany własności w Polsce. Podstawowe koncepcje i konstrukcje normatywne. Warszawa 1994, s. 328; J. P i s u 1 i ń s k i, op. cit., s. 60;
H . N o w a r a - B a c z , Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki na spółdzielczych prawach do lokali, Rejent 1992, nr 11, s. 37 i nast.
98
Przedmiot ksiąg wieczystych
kładnia komponuje się w całość z treścią art. 241 ust. 3 ustawy. Oczywiście
i na nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę może istnieć
zabezpieczenie hipoteczne obciążające spółdzielnię, ale zmiana właściciela
i dołączenie nieruchomości do innej księgi wieczystej nie powoduje przecież wygaśnięcia hipoteki.
d) Problematyka prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka
Do rozwiązania pozostaje jeszcze problem ujętego w art. 65 ust. 4 pkt
3 ustawy prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka. Jest
to specyficzne prawo, gdyż nie zostało ono wymienione w 244 k.c., w
którym ustawodawca wyliczył enumeratywnie wszystkie ograniczone prawa rzeczowe. Stąd wniosek, że prawo to z pewnością nie jest ograniczonym
prawem rzeczowym. Nie można go również traktować jako zamiennik prawa
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, mimo iż zostało
to prawo ujęte w tym samym punkcie, w nawiasie, po prawie do domu
jednorodzinego, co mogłoby sugerować jakieś pokrewieństwo, stadialną
formę właściwego prawa. Bez wątpienia ma ona charakter przejściowy do czasu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności lokali w tych
domach (art. 237 pr. spółdz.). Przepis art. 237 pr. spółdz. nakazuje stosować do niego wprost (nawet nie odpowiednio) przepisy rozdziału 3 działu
IV, a więc o prawie do domu jednorodzinnego spółdzielni mieszkaniowej.
Jednakże i prawo spółdzielcze, i ustawa o księgach wieczystych i hipotece
zachowują milczenie na temat stosowania przepisów tej ostatniej ustawy
w zakresie ograniczonego prawa rzeczowego - prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - także do tego specyficznego prawa. Art. 24' ust. 1 ustawy mówi wyraźnie o trzech ograniczonych prawach
rzeczowych, wymieniając je z nazwy. Nie ma żadnych przepisów kolizyjnych, które statuowałyby sytuację tego szczególnego prawa na gruncie ustawy
o księgach wieczystych i hipotece. Stąd nasuwa się wniosek, że owszem,
przepisy art. 232-236 pr. spółdz. można do tego prawa stosować, ale nie
ma żadnych podstaw, by przenosić tę zależność na grunt ksiąg wieczystych.
Dlatego też zasadny wydaje się pogląd S. Rudnickiego o niedopuszczal-
99
Janusz Kaspryszyn
ności zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych82. Biorąc pod uwagę
fakt, że do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej,
należy uznać przepis art. 65 ust. 4 pkt 3 in fine ustawy za pusty.
Nie można przyjąć poglądu A. Mączyńskiego, że prawo to ma charakter
ograniczonego prawa rzeczowego83.
E. Drozd, nie przesądzając charakteru omawianego obecnie prawa, dopuszcza jednak założenie dla niego księgi wieczystej. Jego zdaniem, rzeczowy charakter prawa nie ma w tej materii znaczenia. O zasadności swojego
rozwiązania autor przekonuje, podnosząc, iż celem powołania prawa, o
którym mowa, do życia (nie jest to wymysł doktryny, lecz prawo przewidziane przez ustawodawcę) jest umożliwienie podmiotowi, któremu służy
prawo, zabezpieczenie hipoteką na tym prawie pobranego kredytu (pożyczki itp.). Podmiotem tym nie może być spółdzielnia, bo nie ona zaciągnęła
zobowiązanie, lecz członek spółdzielni i on powinien być dysponentem w
tym zakresie. Zdaniem E. Drozda, istotę prawa można uchwycić poprzez
nadanie mu sensu właściwego dla hipoteki. Uważa on, że założenie księgi
dla takiego prawa byłoby możliwe po zamieszkaniu przez członka lokalu,
a przed ustanowieniem (w formie aktu notarialnego) odrębnej własności
lokali, co może nastąpić dopiero po rozliczeniu kosztów budowy (art. 235
pr. spółdz.). Wówczas dział I księgi wieczystej zawierałby oznaczenie lokalu
oraz nieruchomości. Podstawą tego pierwszego byłoby zaświadczenie o
powierzchni i położeniu lokalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową
(odpowiednie stosowanie art. 25 i 26 ustawy). Drugi natomiast obejmowałby wpisy dotyczące osoby, której to prawo przysługuje. Pozostałe działy
- jak w innych księgach wieczystych84.
Taka wykładnia nie wydaje się zgodna z dosłownym brzmieniem art.
65 ust. 4 pkt 3 in fine ustawy, który mówi o „domu budowanym przez
spółdzielnię", a nie wybudowanym i zamieszkanym, jak próbuje interpretować go E. Drozd. Przeniesienie akcentu z domu budowanego na wybudowany znacznie ogranicza (w stosunku do wykładni gramatycznej) zakres
tego prawa i prawie że eliminuje jego przejściowy charakter, przyczyniając
się do zmarginesowania tej instytucji w ogóle. Zwróćmy uwagę na fakt, że
w przepisie art. 235 pr. spółdz. nie ma mowy o uzależnieniu zbycia domu
82
S. R u d n i c k i, op. cit., s. 76-77.
A. M ą c z y ńs ki, op. cit., s. 130.
84
E. D r o z d, op. cit., s. 168-169.
81
100
Przedmiot ksiąg wieczystych
od jego wybudowania. Nie ma przecież przeszkód, by rozliczenie kosztów
budowy odnosiło się tylko do kosztów poniesionych przez spółdzielnię do
czasu podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o zbyciu członkom praw
do przydzielonych im działek (lokali). Istota regulacji zawartej w art. 235
pr. spółdz. nie polega na powołaniu do życia trwałego stosunku, wręcz
przeciwnie - podkreślona została w tym przepisie jego tymczasowość. Jak
słusznie zauważa Sąd Najwyższy, przyjęcie innej koncepcji doprowadziłoby do stanu, w którym spółdzielnia stworzona do budowy domów mieszkalnych w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności lokali
w tych domach nie mogłaby przekształcić się w inną spółdzielnię przed
zakończeniem budowy. Takie rozwiązanie godziłoby w podstawowe zasady spółdzielczości - samorządność i dobrowolność zrzeszania się członków85. Dlatego też można śmiało stwierdzić, że prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu
przeniesienia jego własności na członka nie funkcjonuje w zakresie ksiąg
wieczystych i hipoteki, lecz poza tym zakresem może być bardzo szeroko
stosowane.
Nie sposób, niestety, nie zgodzić się z E. Drozdem, że „trudno (...)
powstrzymać się od gorzkiej refleksji, że pomysłodawcom hipoteki na spółdzielczych prawach zupełnie zabrakło wyobraźni, a także rozeznania w
podstawowych kanonach prawa cywilnego, co prowadzi w rezultacie do
poważnych kłopotów interpretacyjnych, osłabiając już i tak mało przydatną
instytucję hipoteki na ograniczonych prawach rzeczowych"86.
5. Podsumowanie
Reasumując dotychczasowe rozważania, można stwierdzić, że przedmiotem ksiąg wieczystych jest nieruchomość, w szczególnych sytuacjach własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jedno85
Uchwała SN z dnia 6 lutego 1996 r. 111 CZP 4/96, OSNC 1996, z. 4, poz. 58; zob. w
szczególności uzasadnienie, s. 60-61. Takie stanowisko prezentuje tcżM. W r z o ł e k - R o m a ń c z u k, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 6 lutego 1996 r., Palcstra 1996, nr 7-8, s. 253 i
nast., tłumacząc pojęcie „domu" z art. 235 pr. spółdz. przy pomocy postanowień prawa budowlanego, oraz A. S t c f a n i a k, op. cit., s. 233.
86
E. D r o z d, op. cit., s. 169; por. też uwagi M. B c d n a r c k , M. J a m k a , B. K o r d a s i c w i c z , op. cit.,s. 20, którzy również niektóre rozwiązania o k r e ś l a j ą m i a n e m nieporozumienia.
101
Janusz Kaspryszyn
rodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a zupełnie wyjątkowo także
prawo użytkowania wieczystego. To ostatnie rozwiązanie wchodzi w
rachubę przy rozporządzeniu częścią użytkowania wieczystego, obciążeniu
tylko części nieruchomości tym prawem, przy obciążeniu całej nieruchomości, ale wraz z określeniem różnego czasu tego prawa dla poszczególnych działek. W przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego dopuszcza się w praktyce założenie księgi nawet w sytuacji,
gdy nie jest uregulowany tytuł prawny spółdzielni do nieruchomości, na
której znajduje się budynek mieszkalny87. Przyczyn takiej liberalizacji w
zakresie postępowania wieczystoksięgowego należy doszukiwać się w
zmierzaniu orzecznictwa sądowego do ułatwienia członkom spółdzielni
hipotecznego zabezpieczenia spłaty długów, nawet w sytuacji bałaganu i
zaniedbań po stronie spółdzielni, której konkretna osoba jest członkiem.
Niemożność oddziaływania na spółdzielnię nie może tamować praw jej
członków do funkcjonowania w obrocie prawnym.
uchwała SN z dnia 28 września 1994 r. III CZAP 121/94, Biuletyn Prawniczy 1995, nr 1, s. 29
i nast.; a także Z. M a r m aj, Hipoteka..., s. 58; T. F i 1 i p i a k, Spółdzielcze..., s. 27-28. Zdecydowanie odmienne stanowisko w tej kwestii zajmują D. W r ó b c I, op. cit., s. 51 -52; M. B c d n a r c k,
M. J a m k a , B . K o r d a s i c w i c z , o / > . cit.,s. 18-19, a także W. S ł u g i c w i c z , Glosa do uchwały
SN z dnia 28 września 1994 r. III CZAP 121/94, Rejent 1996, nr 3, s. 125 i nast., uznając, iż nic
można zakładać ksiąg wieczystych w takich wypadkach, gdyż spółdzielnia, dokonując przydziału
i zawierając umowę ze swoim członkiem, dokonała czynności prawnej, do której nic była legitymowana, co powoduje bezwzględną nieważność tejże czynności. Zdaniem tego autora, liberalizacja
stanowiska w tym zakresie, zaprezentowana przez Sąd Najwyższy, działa contra legem, ponieważ
jest sprzeczna z podstawową zasadą prawa cywilnego nemo plus turis.. ., a nadto sanuje działania
nieudolnych i niesumiennych zarządów spółdzielni. Autor podnosi, żc skoro spółdzielnia nic potrafi
wykazać swojego prawa do gruntu i budynku, a w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest
gmina, to tylko ona może skutecznie dokonywać czynności prawnych dotyczących tejże nieruchomości.
102