RYNEK GRUNTÓW I LAND DEVELOPMENT Maciej Grabowski

RYNEK GRUNTÓW I LAND DEVELOPMENT Maciej Grabowski

RYNEK GRUNTÓW
I LAND DEVELOPMENT
Maciej Grabowski
Kraków, czerwiec 2009
RYNEK GRUNTÓW I LAND DEVELOPMENT W KRAKOWIE
1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU GRUNTÓW W KRAKOWIE
W Krakowie rok 2008 po mocnym wzroście cen z lat 2006 i 2007 roku przyniósł stagnację - istotny spadek
ilości transakcji i wartości obrotu. W roku 2007 wartośd wynikająca ze zrealizowanych transakcji sprzedaży
nieruchomości gruntowych wyniosła około 2,5 mld zł przy wolumenie obrotu na poziomie około 1800
transakcji. W roku 2008 zanotowano około 45% spadek ilości transakcji i ponad 60% spadek obrotów. To co
było charakterystyczne w latach 2006 i 2007 a więc nie należące do rzadkości, transakcje opiewające na
kilkadziesiąt i kilkaset milionów złotych odeszły w zapomnienie. Zanotowano jedynie nieco ponad 10
transakcji sprzedaży gruntów o wartości ponad 10 mln zł. Przejawem przesilenia rynku w 2008 roku jest
również ilośd transakcji gruntami o dużych powierzchniach – zanotowano jedynie 12 transakcji gruntami o
powierzchni co najmniej 2 ha. Wyjątek stanowi transakcja sprzedaży gruntu w Olszanicy o powierzchni prawie
23 ha za 126 mln zł.
W latach 2006 i 2007 istotne znaczenie miały również transakcje wielkopowierzchniowymi terenami z
zabudowaniami przeznaczonymi do rozbiórki traktujące nieruchomości jako tereny inwestycyjne. Takich
transakcji praktycznie nie było w 2008 r.
OBRÓT NA RYNKU GRUNTÓW W KRAKOWIE [mln PLN]*
2600
2500
2400
2200
2000
1800
1600
OBRÓT
1400
1400
1200
1000
875
800
600
400
370
450
200
0
2004
2005
2006
2007
2008
(dane nie obejmują gruntów nabywanych przez Gminę i Skarb Paostwa w związku z realizacją inwestycji w infrastrukturę drogową oraz
wnoszonych aportów między różnymi podmiotami)
ILOŚĆ TRANSAKCJI NA RYNKU GRUNTÓW W KRAKOWIE [SZT.]
Od kooca roku 2003 do trzeciego kwartału roku 2007 na rynku gruntów dominował trend wzrostowy cen.
Średnia cena za 1m2 gruntu według notowao z roku 2007 roku była prawie 200% wyższa niż średnia cena w z
kooca roku 2003. Rok 2008 przyniósł pierwszy spadek średniej ceny o około 10% w stosunku do roku
poprzedniego.
ŚREDNIA CENA ZA 1M2 GRUNTU W KRAKOWIE [PLN]
600 zł
490 zł
500 zł
443 zł
400 zł
313 zł
300 zł
260 zł
200 zł
100 zł
0 zł
2005
2006
2007
2008
W roku 2008 drastycznie obniżył się areał sprzedanej powierzchni o około 60% z ponad 600 ha do 226 ha. Po
skokowym wzroście ilości transakcji i obrotów na rynku gruntów w roku 2006 i 2007 (ponad 600 ha) w
porównaniu do lat wcześniejszych, rok 2008 przyniósł powrót sprzedanego areału do poziomu z lat 2005,
2006.
POWIERZCHNIA SPRZEDANYCH GRUNTÓW - OGÓŁEM
800 ha
700 ha
600 ha
500 ha
400 ha
300 ha
200 ha
100 ha
0 ha
2004
2005
2006
2006
2008
Zdecydowanie największy udział ilościowy w obrocie gruntami podobnie jak w 2007 roku mają działki pod
budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W 2008 roku stanowiły one wciąż około 60% wszystkich
transakcji gruntami budowlanymi.
Biorąc jednak pod uwagę wartośd transakcji w segmencie nieruchomości gruntowych, to w porównaniu z
rokiem 2007, gdzie zdecydowanie największy udział miały działki pod budownictwo mieszkaniowe wysokiej
intensywności zabudowy (około 60%) – w roku 2008 udział ten zmalał do 38%. Wzrósł natomiast
wartościowy udział gruntów pod zabudowę jednorodzinną również do 38%. Porównywalny do roku 2007 był
udział gruntów o przeznaczeniu komercyjnym i przemysłowo-logistycznym - około 20 % obrotu. Pozostały 4%
udział w obrotach na rynku nieruchomości gruntowych przypadł na działki, o nieuregulowanym stanie
planistycznym bądź przeznaczonych pod zieleo. W większości są to transakcje spekulacyjne, których coraz
większą ilośd obserwowaliśmy na rynku. Nabywcy najczęściej liczą na uchwalenie planów zagospodarowania
przestrzennego, lub rozwój zabudowy w okolicy, który umożliwi uzyskanie decyzji WZ, przy czym należy tu
liczyd się z kilkuletnią perspektywą oczekiwania na takie zmiany. Łącznie transakcje te dotyczyły prawie 52 ha
gruntów za łączną kwotę ponad 35 mln zł. Średnia cena wyniosła 80 zł/m2. Porównując tą cenę z cenami
średnimi gruntów pod budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne, czy pod przemysł i komercję, widad
wyraźnie, że w zamian za kilkuletnie zamrożenie kapitału, nabywcy liczą na zyski kilkakrotnie przekraczające
wartośd początkowej inwestycji.
OBRÓT W MLN PLN W PODZIALE
NA GRUNTY MN, MW/MU I UC/UP/PS* [PLN]
2 600 mln zł
2 400 mln zł
2 200 mln zł
2 000 mln zł
1 800 mln zł
UC i PS
MW i MU
MN
ZP
20%
1 600 mln zł
1 400 mln zł
60%
1 200 mln zł
1 000 mln zł
20%
800 mln zł
20%
600 mln zł
400 mln zł
200 mln zł
0 mln zł
54%
11%
62%
28%
26%
2005
2006
38%
20%
38%
4%
2007
2008
* Podział ze względu na przeznaczenie w planie zagospodarowania lub możliwą zabudowę :
UC/UP/PS – tereny komercyjne, pod zabudowę usług publicznych, tereny przemysłowe
MW i MU – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i wielorodzinna z usługami
MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i niska
ZP – zieleo i tereny o nieuregulowanym stanie planistycznym
2. CENY DZIAŁEK O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU W KRAKOWIE
Po szczycie cenowym na rynku gruntów w połowie 2007 r. rynek w 2008 r. przyniósł gwałtowne osłabienie
koniunktury. Drugą połowę roku a zwłaszcza okres od września do grudnia należy uznad za stan hibernacji
rynku. Na skutek kulminacji kryzysu finansowego na świecie uczestnicy rynku wstrzymali się z popytem.
Rynek kredytowy stał się restrykcyjny. Firmy zarówno krajowe jak i zagraniczne, które nabywały grunty w
latach 2006 i 2007 posiłkując się kredytem bankowym zaczęły popadad w tarapaty finansowe.
Efektem takiego stanu rzeczy był gwałtowny spadek ilości i wartości obrotu w segmencie gruntów pod
zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, w który to segment w 2006 i 2007 r. ulokowano najwięcej pieniędzy.
Statystyka cen średnich w segmencie gruntów pod zabudowę wielorodzinną zasadniczo odzwierciedla
pogorszenie koniunktury. Ceny średnie istotnie spadły w Krowodrzy i Podgórzu. Nieznacznie wzrosły ceny
średnie w Śródmieściu i Nowej Hucie.
W Śródmieściu i Nowej Hucie wzrost jest sztuczny spowodowany przez duży spadek ilości transakcji (do około
15 transakcji w Śródmieściu i poniżej 10 transakcji w Nowej Hucie) i w przypadki Śródmieścia znaczny wpływ
kilku pojedynczych transakcji działkami plombowymi na Kazimierzu i w sąsiedztwie Plant (ul. Piłsudskiego
300 m2 z ceną prawie 25 000 zł/m2; ul. Miodowa prawie 200m2 z ceną 16 400 zł/m2).
Kompletnie zanikły transakcje większymi działkami w popularnych dotąd lokalizacjach - na Grzegórzkach,
Wieczystej i Prądniku. Średnia cen sprzedaży działek o powierzchni powyżej 1000m2 wyniosła 2050 zł/m2.
Ilośd transakcji znacząco spadła również w Krowodrzy. Najdroższe transakcje w Krowodrzy dotyczyły
tradycyjnie gruntów wokół ul. Kościuszki z cenami 4000 i 7700 zł/m 2. Najwięcej transakcji miało miejsce w
Podgórzu (około 70). Najdroższe transakcje obejmowały działki w Dębnikach przy ul. Barskiej 6600 zł/m 2 oraz
przy ul. Mieszczaoskiej 5700 zł/m2.
ŚREDNIE CENY DZIAŁEK W KRAKOWIE
POD BUDOWNICTWO WIELORODZINNE [PLN/M2]
3 200 zł
Śródmieście
Krowodrza
Podgórze
Nowa Huta
2 800 zł
2 400 zł
2 000 zł
1 600 zł
1 200 zł
800 zł
400 zł
0 zł
2004
2005
2006
2007
2008
Negatywnej tendencji oparły się natomiast ceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową
jednorodzinną i o niskiej intensywności. W atrakcyjnej pod tym względem Krowodrzy przeciętna cena w 2008
r. nieznacznie spadła z poziomu 440 zł/m2 na 420 zł/m2. Niezmiennie najwyższe ceny za działkę pod
budownictwo niskiej intensywności trzeba zapłacid na Woli Justowskiej. Realny przedział to 600-1300 zł za
1m2 z najwyższą ceną 1600 zł/m2 przy Alei Kasztanowej. Ilościowo najwięcej transakcji przypada na Wolę
Justowską oraz Bronowice Wielkie i Małe.
W największym obszarowo Podgórzu, na który przypada prawie 60% transakcji gruntów w Krakowie średnia
cena nieznacznie wzrosła do 270 zł/m2. Najwięcej transakcji przypada na rozległe niezagospodarowane
tereny w Skotnikach, Tyocu, Opatkowicach i Sidzinie oraz Swoszowicach. Najatrakcyjniejsze i najdroższe
pozostają Dębniki i Zakrzówek z cenami 500 – 1000 zł/m2.
Najwięcej wzrosła cena średnia na obszarze Nowej Huty o około 25% dzięki relatywnie dużej ilości transakcji
w Grębałowie, Krzesławicach i Łęgu. Wśród transakcji z tych obszarów wyróżniały się Krzesławice z cenami w
przedziale 150-300 zł/m2.
ŚREDNIE CENY DZIAŁEK W KRAKOWIE
POD BUDOWNICTWO JEDNORODZINNE [PLN/M2]
500 zł
450 zł
400 zł
Krowodrza
Podgórze
Nowa Huta
350 zł
300 zł
250 zł
200 zł
150 zł
100 zł
50 zł
0 zł
2005
2006
2007
2008
I Poziom cen działek komercyjnych (UC) kształtował się w 2007 roku na średnim poziomie około 600 zł/m 2, z
najwyższymi cenami dochodzącymi do 1000 zł/m2. W 2008 roku wzrosła średnia cena do poziomu
900zł/m2 przy porównywalnej ilości transakcji w tym segmencie rynku. Mało interesujących transakcji
zanotowano w Krowodrzy i relatywnie niska cenę średnią na poziomie 500 zł/m2. Dobrze prezentowało się
Podgórze ze średnią ceną około 950 zł/m2. Na początku roku zauważalny był popyt na działki pod zabudowę
hotelową i biurową, który w drugiej połowie roku praktycznie zniknął.
W Śródmieściu i Nowej Hucie transakcji było niewiele, ale za to znaczące. Z najciekawszych warto wymienid
sprzedaż terenu pod inwestycję biurową przy Alei 29 Listopada o powierzchni 2,4 ha za cenę prawie 1400
zł/m2 . W Podgórzu sprzedaż 1 ha przy ul. Kapelanka za 2450zł/m2 oraz przedwstępną umowę sprzedaży
terenów firmy Armatura przy ul. Zakopiaoskiej o powierzchni prawie 10 ha na rzecz spółki Makro Cash za
cenę około 1000 zł/m2.
ZAKRES CEN GRUNTÓW KOMERCYJNYCH
Rok 2008 – zakres
Krowodrza
Nowa Huta
Podgórze
Śródmieście
250-1300 zł/m2
200-3000 zł/m2
200-3000 zł/m2
800 – 5200 zł/m2
cen
W odniesieniu do działek przemysłowych (PS), które w zasadzie występują w Podgórzu i Nowej Hucie poziom
cenowy w głównych obszarach przemysłowych tych dzielnic kształtował się w Podgórzu w 2008 roku na
poziomie 100 -350 zł/m2 , a w Nowej Hucie pomiędzy 100 -350 zł/m2.
W roku 2008 zniknęły w zasadzie transakcje dotyczące procesu rewitalizacji przemysłowych obszarów
znajdujących się w pobliżu centrum miasta. Nadmiar nowych, niesprzedanych mieszkao oraz duże zasoby
banków ziemi firm deweloperskich skutkował brakiem trwałego popytu na działki pod zabudowę
mieszkaniową wielorodzinną w pobliżu centrum miasta i innych atrakcyjnych, droższych lokalizacjach. W
czasach kryzysowych, przy ograniczonej dostępności kredytu lepsze perspektywy mają tylko tanie mieszkania
a takie buduje się na taoszych gruntach.
Ogólnie rynek gruntów w Krakowie w roku 2008 wyróżniał niespotykanym wcześniej spadkiem ilości i
wartości transakcji. Znikły duże transakcje, znikł realny popyt. Rynek w drugiej połowie roku praktycznie
zamarł, czekając na rozwój wypadków światowego kryzysu finansowego, który od jesieni dotarł również do
Polski.
Od jesieni 2008 roku podaż systematycznie narasta. Na rynku pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży
zwłaszcza terenów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i komercyjną biurową . Podaż generowana
jest przez firmy i osoby , które potworzyły zbyt duże banki ziemi lub przygotowywały inwestycje czysto
spekulacyjnie posiłkując się mocno kredytem. W dobie rosnących stóp kapitalizacji, zaostrzenia polityki
banków z jednoczesnym ograniczaniu akcji kredytowej naistotniejsza nie jest cena sprzedaży ale realny popyt
i możliwośd zawarcia transakcji. Można stwierdzid iż w tym segmencie rynku pół Krakowa jest do kupienia. W
takim odniesieniu przykładowo, poziom realnego popytu określony przez jedną z działających na rynku firm
został przyjęty na niskim poziomie tj. 300 – 400 zł/m2 realnego PUM (powierzchni użytkowej mieszkao)
potwierdzonego decyzją WZ (warunki zabudowy) lub pozwoleniem na budowę.
3. PERSPEKTYWY RYNKU GRUNTÓW W KRAKOWIE
Rynek gruntów w Krakowie będzie kształtowany w najbliższej przyszłości w segmentach zabudowy
wielorodzinnej i komercyjno-przemysłowej przez czynniki i sytuację makroekonomiczną. Rynek działek pod
zabudowę jednorodzinną będzie mniej narażony na negatywne skutki sytuacji gospodarczej.
Rynek gruntów pod zabudowę wielorodzinną jest mocno sprzężony z rynkiem mieszkaniowym. Spadek
sprzedaży i brak realnego popytu na mieszkania wstrzymuje dalsze inwestycje mieszkaniowe, a więc
ogranicza popyt na grunty, co przy dużych zasobach gruntów u deweloperów i firm stwarza dodatkową
barierę popytową.
Zatem ten segment rynku będzie uzależniony od sytuacji na rynku mieszkaniowym. Wzrostowy rynek
mieszkaniowy oparty był mocno w okresie ostatnich dwóch lat o rynek kredytowy. Ten z kolei przeżywa swój
kryzys co potwierdzają aktualne dane. W I kwartale 2009 r. wynik finansowy sektora bankowego był o 47%
niższy od I kwartału roku 2008. Wzrosły odpisy na złe kredyty.
Na podstawie gazety giełdy Parkiet
Banki cierpią na niedobór środków pieniężnych co znajduje odzwierciedlenie w dostępności kredytu.
W I kwartale 2009 roku ilośd udzielanych kredytów hipotecznych spadła w porównaniu z I kwartałem 2008 r.
o 40,3% oraz 33,6% w porównaniu z IV kwartałem 2008 r. i wartościowo wyniosła 7 mld zł.
W odniesieniu do gruntów komercyjno-przemysłowych oprócz rynku kredytowego są one związane jeszcze
bardziej z cyklem gospodarczym i koniunkturą w gospodarce. Firmy rozbudowują swoje zaplecze gdy rynek
zapewnia im zbyt na towary lub usługi, które wytwarzają i wtedy gdy mają dostęp do finansowania
kredytowego. W obliczu trudności ze zbytem produkcji, spadkami zysków firm i ograniczeniu dostępu do
kredytu jaki obecnie obserwujemy firmy nie tylko wstrzymują się z zakupami gruntów pod nowe inwestycje,
ale ewentualnie będą zmuszone do sprzedaży gruntów posiadanych.
W pierwszym kwartale 2009 r. kompletnie spadło zainteresowanie gruntami pod biurowce, wyciszył się
popyt na grunty pod hotele.
Przeciwwagę dla niekorzystnych tendencji rynkowych i makroekonomicznych stanowią firmy i fundusze,
które zdołały sprzedad swoje inwestycje przed rozpoczęciem kryzysu i aktualnie dysponują wolnymi
środkami pieniężnymi. Takie podmioty dyktowad jednak będą poziom cenowy przy jakim będą w stanie
zaangażowad kapitał.
Ocena perspektyw lokalnego, krakowskiego rynku gruntów powinna byd kształtowana w kontekście rozwoju
tendencji makroekonomicznych w szczególności kondycji sektora bankowego.
Maciej Grabowski
Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości
Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl