Krzysztof Oppenheim - Oppen

Krzysztof Oppenheim
Jeden z największych ekspertów w Polsce w dziedzinie kredytów hipotecznych, właściciel firmy OPPENHEIM ENTERPRISE działającej
w pośrednictwie kredytowym od 1993 roku. Stały współpracownik mediów, takich jak: Polsat, TV 4, TVN 24, Superstacja, Radio WA-WA;
autor publikacji i ekspertyz dla NBPortal, Rzeczpospolitej, Gazety Wyborczej, Gazety Prawnej, Gazety Finansowej, Życia Warszawy, Home & Market.
Jak odczytano bankoglify
czyli Ilustrowany podręcznik do bankowości hipotecznej
Znowu mamy mega-sensację w świecie nauki! Po prawie piętnastu latach wytężonych prac polski bankolog Krzysztof
Oppenheim – Profesor Bankowości Stosowanej, kierujący Zespołem Badawczym „Oppenheim Enterprise” odczytał
polskie bankoglify!
To wielki dzień dla wszystkich, przyszłych klientów banków – już wkrótce zostanie opublikowana pełna lista symboli
i ich znaczeń, stosowanych w kompletnie niezrozumiałym do tej pory języku, zwanym „bankomową”. Prace nad
bankoglifami prowadzone były w niezwykle trudnych warunkach: nasz słynny uczony pracował nad zaszyfrowanymi
tekstami nieprzerwanie od 1993 roku; było to m.in. studiowanie niezliczonej ilości zupełnie nieczytelnych instrukcji
i regulaminów, często – niezrozumiałych nawet dla ich autorów.
Profesor Oppenheim – tak jak jego równie znany poprzednik Jean Francois Champollion (to ten, który wyskoczył nagi
z wanny zapisanej egipskimi hieroglifami z okrzykiem EUREKA!) jest gotów do obwieszczenia światu:
Nie tylko rozumiem ten język, ale mogę go przetłumaczyć!
Niniejsza publikacja – jako zwiastun tego epokowego odkrycia – zawiera fragmenty prac Profesora Oppenheima.
Na pełne opracowanie dotyczące tłumaczenia bankomowy na język polski musimy jednak poczekać jeszcze parę miesięcy.
Poniżej przedstawiamy (w porządku alfabetycznym) objaśnienia do kilku – do tej pory niezrozumiałych dla klientów
– pojęć, które spotykamy na co dzień w bankach.
ALICJA
Produkt hipoteczny z okresu wczesnego paleolitu, wprowadzony w połowie lat 90-tych ubiegłego dziesięciolecia przez
Bank PKO BP. Ze względu na dość wysoką stopę procentową, którą wówczas oferowały kredytobiorcom polskie instytucje
finansowe (ponad 40% w skali roku), bankowcy z PKO BP wpadli na genialny pomysł: przez pierwszych kilka lat rata miesięczna
spłaty kredytu będzie niższa od należnych za dany miesiąc odsetek. Poprawiono w ten sposób znacznie zdolność kredytową,
ale powyższy kredyt miał też bardzo negatywny aspekt psychologiczny dla alicjo-biorców: pomimo, że co miesiąc spłacali oni
pokaźne raty do banku, ich zadłużenie nieustannie rosło! Pomimo tej drobnej ułomności, kredyt „ALICJA” szalał na bankowych
salonach, zdobywając w czasie swojej świetności wiele prestiżowych, państwowych nagród (typu: KREDYT ROKU, NAJLEPSZY
PRODUKT BANKOWY, itp.). Nie powinno to z drugiej strony dziwić, bo nie było w tym czasie żadnych innych, standardowych
produktów hipotecznych. Na tej samej zasadzie Shrek wygrywałby wszystkie konkursy piękności, gdyby był jedynym ich
uczestnikiem. Z produktem tym bank rozstał się definitywnie na początku XXI wieku.
DORADCA KREDYTOWY
Osoba oddelegowana przez daną firmę (bank lub pośrednika kredytowego) do zajmowania się kredytami. Bardzo mylący może
okazać się tu pierwszy człon nazwy, czyli – „doradca” (biorąc pod uwagę znaczenie tego pojęcia, stosowane w języku polskim
w innych dziedzinach), bowiem praca takiej osoby często nie ma nic wspólnego z doradzaniem. Nieprawdopodobny boom na rynku
kredytów hipotecznych, który obserwujemy w ostatnich kilku latach, wymusił na instytucjach finansowych z tej branży utworzenie
– często niemal z dnia na dzień – setek lub tysięcy nowych stanowisk pracy do obsługi walących drzwiami i oknami klientów po
kredyt na zakup własnego M. W ten sposób wyprodukowano ogromną rzeszę pracowników, ściąganych najczęściej z pokrewnych
branż, zwanych potem szumnie „doradcami kredytowymi”, którzy po kilkudniowym szkoleniu mieli zajmować się obsługą kredytów
hipotecznych. Biorąc pod uwagę złożoność tej dziedziny, prawdziwym doradcą kredytowym można stać się po „przerobieniu”
12
minimum kilkuset przypadków, przy dodatkowym założeniu, że cały
czas stoi nad nami – i poucza – prawdziwy specjalista z tej dziedziny.
Tak jak młody chirurg nigdy nie jest sam przy operacji (nawet jeśli
jest to tylko wycięcie woreczka robaczkowego), tak początkujący
„doradca” nie powinien zabierać się samodzielnie za sprawę
kredytu hipotecznego. Na dzień dzisiejszy nie ma bowiem żadnych
uregulowań, kto może parać się tym zawodem; nie ma licencji
zawodowych, formalnych egzaminów, itp. A procedury bankowe są
bardzo zawiłe, naszpikowane niezliczoną ilością pułapek, w które
„żółtodziób” wpada jak śliwka w kompot. Niestety – konsekwencje
zawalonej sprawy ponosi nie on, a wyłącznie (często niedoszły)
klient. Aby było to uczciwe, potencjalny kredytobiorca powinien
mieć pełną wiedzę o osobie, która podjęła się prowadzenia jego
kredytu hipotecznego.
Przede wszystkim – o jego stażu pracy w kredytach hipotecznych
oraz o ilości „przerobionych” tematów. Na to rzecz jasna liczyć nie
możemy – szukając kredytu hipotecznego, każdy klient sam musi
ocenić, czy powierza tak ważną sprawę właściwej osobie.
MARŻA
Odsetkowy dochód banku przy danym kredycie. Często klienci uważają, że całe oprocentowanie stanowi zarobek kredytodawcy.
A faktycznie bank działa tak jak sklep: kupuje towar (np.: poprzez lokaty, depozyty), dolicza swoją marżę i towar ten potem sprzedaje.
Przykładowo: przy kredytach hipotecznych marża wynosi zazwyczaj od 1 do 3%, a przy kartach kredytowych i pożyczkach
gotówkowych – bank dolicza czasem więcej niż 10% swojej marży... Rynkowa, oficjalna cena zakupu danej waluty, w której bierzemy
kredyt, jest niezależna od banku i nazywana jest: „WIBOR” (patrz : WIBOR) – jeśli jest to kredyt w PLN, lub „LIBOR” – przy kredycie
w CHF. Ponieważ przy kredytach hipotecznych na rynku konkurencja jest ogromna, w walce o klienta banki zmuszone są do
obniżania marży, która jest najczęściej stała w okresie spłaty zadłużenia. Ale przecież nikt nie lubi dobrowolnie rezygnować ze swoich
dochodów – bankowcy nie stanowią tu wyjątku! Aby utrzymać zyski z kredytów hipotecznych na oczekiwanym poziomie, banki sprytnie
wprowadzają do ofert inne źródła dochodu: np. spread (patrz : SPREAD) przy kredytach w walutach obcych, lub obowiązkowe, niezbyt
przydatne ubezpieczenia (patrz: UBEZPIECZENIA PRZY KREDYCIE).
SPREAD
Z
jęz.
oznacza
angielskiego:
termin
„rozciąganie”.
ten
Bankowa
sztuczka mająca na celu zwiększenie
dochodu z kredytu, czyli: jak zrobić
fraaaaaaaaaanka z franka? Polscy
kredytobiorcy pokochali lat temu
kilka szwajcarską walutę, a banki,
walcząc o klienta i godząc się na
coraz niższe marże (patrz: MARŻA)
musiały
przecież
jakoś
zadbać
o własne interesy, by nie dopuścić
do spadku dochodu z udzielonego
kredytu. Powszechnie wiadome jest,
że przy kredytach w obcych walutach
banki stosują dwa kursy (zwane
potocznie „widełkami kursowymi”):
kurs kupna danej waluty (niższy)
i kurs sprzedaży (ten dla odmiany
jest wyższy). Kursy te ustalane są samodzielnie przez banki, bez konieczności tłumaczenia się ze stosowanych różnic kursowych.
Przy uruchomieniu kredytu, bank zawsze stosuje kurs kupna, ale spłacamy kolejne raty już po kursie sprzedaży z danego dnia.
Jeszcze niedawno różnica ta wynosiła w większości banków od ok. 3,5% do 4%.
13
Obecnie nasila się tendencja do jak największych różnic w kursach walut przy spłacie i uruchomieniu, czasem przekracza ona – przy
kredycie w CHF – 15 groszy; czyli wynosi prawie 6,5%! Jak to działa w praktyce?
Bierzemy kredyt np. w kwocie 450 tys. zł we frankach, bank przelicza nam tę kwotę na 200 000 CHF (przy zastosowaniu kursu
1CHF = 2,25 PLN). Jeśli uda nam się następnego dnia wygrać 6-kę w totolotka (lub w inną grę losową), to chcąc spłacić zaciągnięty
poprzedniego dnia kredyt – okazuje się, że jesteśmy bankowi dłużni nie 450, a już 480 tys. zł! Przy spłacie bank zastosuje bowiem
kurs o 15 groszy wyższy, czyli: 200 000 CHF x 2,40 (kurs sprzedaży CHF) = 480 000 zł.
Dokąd więc zmierzamy? Jeśli nie doczekamy się w tym względzie ustawowych ograniczeń, spread przy franku w niektórych bankach
dojdzie wkrótce do 50 groszy …
Jako ciekawostkę zawodową mogę dodać, że w początkowym okresie sprzedaży kredytów „walutowych” w Polsce, banki (np. Bank Pekao
S.A. i GE Bank Mieszkaniowy) stosowały wyłącznie kursy średnie NBP: zarówno przy uruchomieniu, jak i przy spłacie. Ale to se ne vrati.
UBEZPIECZENIA PRZY KREDYCIE
Dzielimy je na obowiązkowe i dobrowolne. Jeśli są one obowiązkowe i oferuje nam je bank – to wiadomo, że na tym zarabia. Zawsze
obowiązkowym – i zrozumiałym dla każdego – ubezpieczeniem będzie ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych (od
ognia i innych żywiołów). Nieruchomość jako podstawowy przedmiot zabezpieczenia kredytu musi być ubezpieczona. Dochodzą
także inne, w pełni akceptowalne przez kredytobiorców ubezpieczenia, stosowane w określonych sytuacjach. Zaliczamy do nich:
ubezpieczenie pomostowe – płacimy je do momentu wpisu obciążenia hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, ubezpieczenie
obniżonego wkładu własnego – zwykle jest wymagane, jeśli nasz wkład własny jest niższy od 20% ceny zakupu danej nieruchomości.
W ostatnich dwóch latach ilość ubezpieczeń dodatkowych –
często obowiązkowych i mniej uzasadnionych – strasznie się
rozmnożyła. Zaliczamy do nich m.in.: ubezpieczenie na życie
(do kwoty kredytu), ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy,
a także ubezpieczenie od spadku wartości nieruchomości.
Na ogół dobrowolnie nikt by takiej polisy nie kupił, a czasem
obowiązek taki jest wręcz groteskowy: jak przekonać
samotnego, zdrowego jak ryba 25-letniego kredytobiorcę
do polisy na życie? Po co prezesowi firmy, w której jest on
większościowym udziałowcem ubezpieczenie od ryzyka utraty
pracy? Po co mamy się ubezpieczać od spadku wartości
rynkowej nieruchomości, skoro te drożeją po kilka procent
miesięcznie? Odpowiedzi na te pytania znajdą Państwo
w opisie pojęcia MARŻA.
WIBOR
Oficjalna cena krajowej waluty na rynku międzybankowym (tak, tak – banki też pożyczają sobie nawzajem pieniądze). Teoretycznie
w takiej cenie bank „kupuje” na rynku złotówki, sprzedaje je potem w formie kredytów po doliczeniu swojej marży (patrz: MARŻA),
stanowiącej jeden z dochodów z udzielonego kredytu (lub pożyczki), czyli – finalne oprocentowanie kredytu w PLN jest sumą wskaźnika
WIBOR i zastosowanej przez bank marży. Trzeba jednak pamiętać, że WIBOR WIBOROWI nierówny… Bank ma do wyboru kilka typów
wskaźnika WIBOR; najczęściej spotykane przy kredytach hipotecznych to: WIBOR 3M (oprocentowanie depozytu w krajowej walucie
przy założeniu, że jest to międzybankowa pożyczka na okres 3 miesięcy) i WIBOR 6M (cena depozytu międzybankowego na okres
6 miesięcy). Mamy jeszcze WIBOR 1M, czyli cena depozytu w PLN na okres 1 miesiąca. W każdej umowie kredytowej znajdziemy
informacje, jaki wariant WIBORU jest zastosowany. Te trzy wartości wskaźnika WIBOR prawie zawsze będą się między sobą różnić.
Jeśli mamy do czynienia z tendencją do podwyższania stóp procentowych (dotyczy to PLN) przez NBP to najniższą wartością będzie
WIBOR 1M (4,97), drożej wyjdzie kredyt oparty ma WIBORZE 3M (5,08), a najmniej korzystnie dla kredytobiorców będzie oprocentowanie
z odniesieniem do WIBORU 6M (5,21). Wartości podane w nawiasach dotyczą 3 wariantów WIBOR na dzień 15.09.2007 r.
Kiedy okaże się, że polityka NBP zmieni się radykalnie i stopy procentowe będą gwałtownie spadać (czego wszystkim kredytobiorcom
gorąco życzę), to możemy mieć sytuację odwrotną: najniższą wartość będzie miał WIBOR 6M, a najwyższą – WIBOR 1M.
Ciąg dalszy na pewno nastąpi ...
16