Historia Spółki

SZANOWNI PAŃSTWO!
Mija 15 lat od momentu przekształcenia naszej jednostki i powołania spółki
prawa handlowego. Obecnie 100 proc. kapitału zakładowego Zarządu
Budynków Mieszkalnych I TBS sp. z o.o. posiada gmina Gliwice.
Piętnaste urodziny to okazja do refleksji i przypomnienia sobie najważniejszych
wydarzeń z życia naszej firmy. Również tych wszystkich dziesięcioleci, które
poprzedzały powstanie spółki. Każdy jubileusz odsyła do początków i dróg
przebytych. Jest zwyczajem jubilatów wspominanie zdarzeń, instytucji i wielu,
wielu ludzi, którzy tworzyli przeszłość.
To skłoniło nas do spisania historii firmy. Wielu pracowników przekazało nam
stare pamiątkowe zdjęcia, zebraliśmy archiwalne wspomnienia osób będących
na emeryturze.
Mając zarys przedsięwzięcia z pomocą przyszedł nam dr Bogusław Tracz,
członek zespołu referatu naukowego Instytutu Pamięci Narodowej, który napisał
historię naszego przedsiębiorstwa w kontekście dziejów Gliwic, od 1945 roku aż
do 1990 r. Ten bogaty materiał faktograficzny uzupełniliśmy o teraźniejszość.
Nieocenione okazały się wspomnienia pracowników naszej spółki, materiały
posiadane przez firmowe archiwum, lokalną prasę i miejscowych dziennikarzy.
Myślę że wielu z Was znajdzie tu cząstkę siebie i swoich wspomnień.
Dziękuję i życzę miłej lektury.
Prezes ZBM I TBS
Andrzej Tomal
HISTORIA MIESZKANIAMI PISANA
Gliwice tuż po wojnie
Wraz z nadejściem 1945 r. rozpoczęła się powojenna historia Gliwic. W
ostatnim tygodniu stycznia, po krótkim boju, do miasta wkroczyli żołnierze
Armii Czerwonej, a władzę administracyjną objęła sowiecka komendantura
wojenna. Opuszczone w pośpiechu budynki użyteczności publicznej, szkoły
i szpitale zajęło wojsko z przeznaczeniem na lazarety. Masy żołnierzy
przechodziły codziennie przez miasto. Dotychczasowe życie gospodarcze
praktycznie zamarło. Pracownicy niemieckiej administracji już wcześniej uciekli
na zachód. Nielicznych, którzy pozostali aresztowało NKWD. Gliwice
pozostały na łasce i niełasce zwycięzców.
Wypalone ulice
Do połowy marca 1945 r. miasto pozostawało pod wyłączną władzą Armii
Czerwonej. Najprawdopodobniej w tym okresie doszło do największej
dewastacji budynków i nieruchomości, która dopełniła zniszczeń infrastruktury
powstałych wcześniej na skutek działań frontowych. Możemy przypuszczać, że
większość zniszczeń w obrębie obecnej ul. Zwycięstwa, wraz z hotelem „Haus
Oberschlesien”
(dziś
gmach
Urzędu
Miejskiego)
i
starówki
zostało
spowodowane podpaleniem przez czerwonoarmistów już po zajęciu miasta. Los
wielu budynków podzielił słynny Teatr Miejski, który po doszczętnym
splądrowaniu został podpalony przez żołnierzy Armii Czerwonej. Nikt nie
zajmował się administracją, ani zarządem nad porzuconym mieniem.
Czerwonoarmiści korzystali z sytuacji, plądrując i grabiąc porzucone
mieszkania. Według zachowanych sprawozdań, sporządzonych już po przejęciu
miasta przez polską administrację, zniszczeniu uległo ok. 35 proc. substancji
miejskiej, z czego zaledwie ok. 5 proc. zniszczeń była wynikiem bezpośrednich
działań frontowych, a ok. 30 proc. było wynikiem podpaleń i dewastacji już po
zajęciu miasta.
Początki polskiej administracji
Dopiero w drugiej połowie marca 1945 r. przybyli do Gliwic pierwsi
przedstawiciele polskiej administracji. Oficjalnie 18 marca 1945 r. prezydentem
miasta został Wincenty Spaltenstein - przedwojenny burmistrz Królewskiej
Huty (Chorzowa), któremu jednak polecono zmienić niemiecko brzmiące
nazwisko na „bardziej polskie”: Szpaltowski. Doświadczony, przedwojenny
administrator przybywał z garstką pracowników do miasta, w którym łupieżczy
pobyt czerwonoarmistów widać było na każdym kroku. Większość budynków,
obiektów i urządzeń, odbieranych od wojskowych władz sowieckich, była
kompletnie zdewastowana. Zresztą przekazanie większości z nich wcale nie
nastąpiło równocześnie z przybyciem polskich urzędników. Teoretycznie Polacy
byli już gospodarzami Gliwic, w rzeczywistości w wielu kwestiach decydujący
głos w dalszym ciągu należał do sowieckiego komendanta miasta i jego
współpracowników.
Zdewastowane budynki
W maju 1945 r. zakończyła się wojna w Europie. Wraz z nadejściem lata
sowieccy żołnierze sukcesywnie opuszczali zajmowane budynki. Niestety były
one najczęściej w opłakanym stanie. Do dzieła zniszczenia przyczynili się także
szabrownicy, którzy ściągali do miasta z bliższych i dalszych wsi i miasteczek,
a nawet odległych regionów kraju. Jeszcze przed zajęciem miasta przez polską
administrację, do Gliwic ściągali spragnieni łupu złodzieje, tworzący często
uzbrojone i całkiem sprawnie działające bandy rabunkowe. W większości
przypadków
polskie
władze
samorządowe
przejmowały
gołe
ściany,
a zniszczenia nie miały żadnego związku z wcześniejszymi działaniami
wojennymi. Budynki pozbawione były mebli, sprzętów, okien i niezbędnej
armatury, nie zapomniano nawet o instalacji elektrycznej. Sprawozdawca
Zarządu Miejskiego opisując stan budynków w chwili przejmowania ich przez
polskie władze w marcu 1945 r. pisał: „Budynki przejęte przez polskie władze
samorządowe znajdowały się w stanie zupełnego zniszczenia. Brak szyb,
zniszczenie urządzeń kanalizacyjnych i wodociągowych, instalacji świetlnych
i ogrzewalnych, brak zamków, kluczy, drzwi, okien” - to obraz sprzed roku”.
Zarząd Miejski
W tej sytuacji biura Zarządu Miejskiego i Starostwa Powiatowego musiano więc
rozmieścić w budynkach rozrzuconych po całym mieście, co z pewnością
utrudniało sprawne zorganizowanie administracji. Poszczególne oddziały
Zarządu
Miejskiego
wewnętrznej.
Od
30
zorganizowano
marca
1945
według
r.
tymczasowej
pracowało
już
21
instrukcji
oddziałów
zorganizowanych w następującej kolejności: Oddział Prezydialny, Personalny,
Zakładów Miejskich, Obywatelstwa i Wojskowy, Mieszkaniowy, Szkolny,
Pracy i Opieki Społecznej, Zdrowotności, Przemysłowy, Aprowizacji i Handlu,
Rachunkowy,
Podatkowy,
Techniczny
(Komunikacyjno-Budowlany),
Informacji i Propagandy, Kultury i Sztuki, Kontroli Ewidencji Ruchu Ludności,
Mienia Poniemieckiego i Opuszczonego, Urząd Stanu Cywilnego oraz
Administracji Straży Ogniowej. Oddział Mieszkaniowy Zarządu Miejskiego
mieścił się w budynku przy ul. Klasztornej 18 (dziś ul. Wieczorka).
Pierwsi osadnicy
Od chwili przejęcia przez Polaków władzy nad miastem główną płaszczyzną
konfliktów pomiędzy sowieckimi władzami wojskowymi a polską administracją
była kwestia przekazywania przez wojsko budynków zajętych w czasie działań
wojennych i po ich zakończeniu oraz sprawy lokalowe. Trwały one przez cały
rok 1945 i zdarzały się jeszcze w roku następnym. Obecność wojska utrudniała,
a wręcz uniemożliwiała rozpoczęcie normalnego życia w mieście i powiecie.
Tymczasem już pod koniec marca 1945 r. rozpoczęto przygotowania do
przyjęcia w Gliwicach Polaków zza Bugu, którzy wypędzeni ze swojej
dotychczasowej ojczyzny zaczynali powoli docierać na Górny Śląsk.
W Gliwicach
rozpoczął
działalność
Rejonowy
Inspektorat
Osadnictwa
Państwowego Urzędu Repatriacyjnego (PUR), który koordynował akcję
osadniczą. Przybyszom ze Wschodu z pomocą przychodziły inne organizacje
i jednostki administracyjne: Polski Czerwony Krzyż (PCK), Opieka Społeczna,
Urząd Kwaterunkowy i Zarząd Mieszkaniowy powołany z rekomendacji
Zarządu Miejskiego. Działał również Komitet Przesiedleńczy, który w czerwcu
1945 przekształcono w Oddział Osadnictwa i Repatriacji przy Zarządzie
Miejskim.
Do Gliwic przybywali przede wszystkim mieszkańcy trzech przedwojennych
województw: lwowskiego, stanisławowskiego i tarnopolskiego. Na drugim
miejscu znaleźli się przybysze z Polski centralnej i osoby powracające do kraju
z wojennej zawieruchy i przedwojennej emigracji zarobkowej. Jednocześnie do
domów powracali dotychczasowi mieszkańcy, którzy uciekli z miasta przed
nadciągającą Armią Czerwoną. W drugiej połowie roku nasilił się proces
wysiedlania dotychczasowych, niemieckich mieszkańców Gliwic. Autochtonów
czekała weryfikacja narodowościowa.
Miasto
szybko
wyczerpało
swą
chłonność
osadniczą,
więc
zgodnie
z Zarządzeniem nr 32 prezydenta miasta z 10 października 1945 r.
unieważniono wszystkie dotychczasowe przydziały oraz rezerwacje mieszkań
i budynków, stwierdzając jednocześnie, że od tej pory mieszkania będą
przydzielane wyłącznie osobom pracującym na terenie Gliwic.
Tymczasowy Zarząd Państwowy
Przez cały 1945 r. zarząd i administracja budynkami na terenie miasta
podzielone były między Zarząd Miejski (ZM) i Tymczasowy Zarząd Państwowy
(TZP), który miał zajmować się mieniem poniemieckim, pozostawionym
i porzuconym. W przypadku Gliwic podział kompetencji był o tyle trudny, gdyż
większa część nieruchomości mogła być traktowana jako mienie poniemieckie,
stąd często dochodziło do sporów pomiędzy przedstawicielami Zarządu
Miejskiego a TZP o prawo do poszczególnych budynków. Zarząd Miejski
zarządzał przede wszystkim ok. 1200 tzw. budynkami miejskimi, do których
zaliczono m.in. szkoły, szpitale, siedziby urzędów i większość pozostałych
budynków użyteczności publicznej. Ponadto w gestii Zarządu Miejskiego
pozostawało 6510 mieszkań prywatnych i 42 lokale sklepowe.
Od referatu do Oddziału Nieruchomości Miejskich
Czynności zarządzające i administrację wykonywał początkowo Referat
Nieruchomości
Miejskich
funkcjonujący
przy
Oddziale
Technicznym
(Komunikacyjno- Budowlanym) Zarządu Miejskiego. Decyzją prezydenta
miasta Stanisława Klimczaka, 13 października 1945 r. Referat Nieruchomości
Miejskich
został
przekształcony w
Oddział
Nieruchomości
Miejskich
i podporządkowany bezpośrednio prezydentowi. Kierownikiem i jego zastępcą
zostali odpowiednio panowie Kilian i Smajda.
Oddział Nieruchomości Miejskich podzielono na dwa referaty: Nieruchomości
Zabudowanych i Nieruchomości Niezabudowanych. Pierwszy z referatów miał
obowiązek m.in. prowadzić ewidencję i administrację domów i mieszkań oraz
ewidencję
lokatorów,
wyznaczać
czynsze,
uzgadniać
sprawy
sporne,
współpracować z Urzędem Kwaterunkowym w wyszukiwaniu mieszkań
i załatwiać sprawy mieszkaniowe urzędników. Na barki pracowników drugiego
referatu złożono administrację placami, parcelami, pastwiskami i wszelkimi
gruntami niezabudowanym, prowadzenie ewidencji dzierżawców, przetargi
dzierżawne, komisyjne wyznaczanie opłat w gotówce i w naturze,
wyszukiwanie i prowadzenie dokumentów własności oraz wszelkie sprawy
związane z dopilnowywaniem i ewidencją opłat.
Do końca 1945 r. udało się opracować szereg instrukcji i statutów regulujących
działanie Zarządu Miejskiego i podległych lub zależnych od niego instytucji.
Odrębne statuty organizacyjne uzyskały m.in. Oddział Nieruchomości Miejskich
(ONM), Zakład Oczyszczania Miasta (ZOM) i Miejskie Przedsiębiorstwo
Budowlane (MPB).
Wyzwania i problemy
Administracja budynkami w tym pierwszym, najtrudniejszym okresie
napotykała na szereg trudności. Ponad 30 proc. budynków i infrastruktury w
śródmieściu było zniszczonych w takim stopniu, że nadawały się do rozbiórki
lub kapitalnego remontu, a w zasadzie zbudowania od nowa. Ponad połowa
z pozostałych budynków również wymagała remontów, a ich stan pozostawiał
wiele do życzenia. Przeciekały dachy, wiele z nich wymagało przełożenia
dachówek. Brakowało bram, drzwi i okien. Instalacje wodno-kanalizacyjne były
zdewastowane, a w większości piwnic stała woda.
Jednocześnie brakowało funduszów i niezbędnych materiałów, a przede
wszystkim fachowców. Wielu pracowników dopiero uzyskiwało kwalifikacje.
Korzystano często z pracy robotników niewykwalifikowanych i sezonowych,
których ciężka praca nie zawsze przekładała się na jakość wykonania. Stąd
niejednokrotnie ograniczono się wówczas do uporządkowania terenu wokół
budynków, najbardziej niezbędnych napraw i codziennej administracji,
a generalne remonty odkładano na czas późniejszy.
Brakowało również zarządców i osób chętnych podjęcia się zajęcia gospodarza
budynku. Stąd jedna osoba musiała niejednokrotnie dbać o kilka i więcej
domów. Ich działalności nie ułatwiał fakt, że bramy kamienic były zamykane w
ciągu dnia, w obawie przed szabrownikami i grasującymi po mieście
sowieckimi rekonwalescentami, którzy przez cały 1945 r. przebywali w licznych
lazaretach. 15 czerwca 1945 r. prezydent miasta wydał zarządzenie nr 16,
w którym zakazał zamykania w dzień bram i drzwi wejściowych: „Bramy jak
i drzwi wchodowe muszą być od godziny szóstej rano do godziny dziewiętnastej
wieczór otwarte, by umożliwić urzędnikom wykonywującym czynności
służbowe wstęp do domów. Przez zamykanie bram w dzień jest wykonywanie
czynności służbowych utrudnione i urzędnicy marnują niepotrzebnie czas na
wyczekiwaniu przed bramą. Za przestrzeganie niniejszego zarządzenia czynię
odpowiedzialnych
właścicieli
domów,
ich
zastępców
lub
zarządców.
W domach, w których niema właściciela, zastępcy lub zarządcy na miejscu,
zostaną zarządcy domów wyznaczeni przez obwodowych Zarządu Miejskiego,
na których nakłada się obowiązek przestrzegania powyższego zarządzenia.
Niestosujących
się
do
powyższego
zarządzenia
pociągał
będę
do
odpowiedzialności karnej.”
Obowiązkiem właścicieli, zarządców i administratorów budynków były również
działania związane z tzw. odniemczeniem czyli usuwaniem śladów niemieckiej
przeszłości miasta. Prace te wykonywali pracownicy polskich firm budowlanych
na zlecenie referatu budowlanego Zarządu Miejskiego, którzy w drugim
półroczu 1945 r. wykonywali roboty remontowe w budynkach miejskich oraz
miejscach stacjonowania Wojska Polskiego, Armii Czerwonej, instytucjach
państwowych, gmachach użyteczności publicznej, szpitalach i budynkach
zabytkowych. Wiele napisów i szyldów niemieckich usuwali również polscy
osadnicy, którzy przybywali do miasta i przejmowali zakłady fryzjerskie,
gabinety lekarskie, stawiali nowe tablice informacyjne i reklamowe, wymieniali
wizytówki na drzwiach.
Budynki do Zarządu Miejskiego
W styczniu 1946 r. Oddział Nieruchomości Miejskich zatrudniał na etacie 35
osób, w tym 18 pracowników umysłowych, 5 fizycznych i zaledwie 13
administratorów. Oddział administrował 1220 budynkami, z których niektóre,
częściowo zniszczone, wciąż czekały na niezbędne remonty. Na prawie 6.500
mieszkań 300 było niezagospodarowanych bądź zajętych w dalszym ciągu przez
wojska sowieckie. W tym samym czasie Tymczasowy Zarząd Państwowy
zarządzał 4384 budynkami zamieszkałymi i około 300 zniszczonymi
(spalonymi). Liczba ta nie była jednak zamknięta, gdyż wciąż przejmowano
budynki i parcele z rąk sowieckich. Poza tym rejestr TZP, jak stwierdziła
w styczniu 1946 r. komisja lustracyjna, był niekompletny.
W ostatnich dniach grudnia 1945 r. wojewoda śląski wydał zarządzenie, które
przekazywało budynki będące dotychczas w gestii Tymczasowego Zarządu
Państwowego pod wyłączną administrację Zarządu Miejskiego. Z dniem
1 lutego 1946 r. Zarząd Miejski przejął pod swoją administrację 5311 budynków
(w tym 20611 mieszkań), 911 sklepów i 234 zakładów i przedsiębiorstw.
Nowe regulacje prawne przyniósł kolejny rok. 13 maja 1946 r. Miejska Rada
Narodowa w Gliwicach przyjęła uchwałę o wprowadzeniu kontroli publicznej
najmu lokali mieszkalnych. Miesiąc później, 22 czerwca 1946 r. zatwierdzono
normy zaludnienia mieszkań. W ciągu kolejnych miesięcy udało się
przyśpieszyć wykonawstwo remontów i prac porządkowych.
Dozorcy – realni gospodarze budynków
W marcu 1947 r. radni Miejskiej Rady Narodowej zatwierdzili podwyżki płac
dla zarządców domów, jednocześnie uregulowano kwestie ich premiowania
i wypłaty
dodatkowych
dla
świadczeń
pracowników
pomocniczych
zatrudnionych w zarządach. Warunki płacowe dozorców domowych były w tym
czasie często przedmiotem sporów pomiędzy Związkiem Zawodowym
Dozorców Domowych a Zarządem Miejskim, które starano się rozwiązywać na
zasadach polubownych układów zbiorowych, jednak musiały one uzyskać
aprobatę Miejskiej Rady Narodowej.
Dozorcy byli zobowiązani do otwierania i zamykania bram w godzinach
wyznaczonych przez Milicję Obywatelską. Dbali o oświetlenie sieni, korytarzy
i klatek schodowych, od chwili zamknięcia bramy z nastaniem zmroku, do
świtu. Każdego dnia dozorca musiał zamieść chodnik wokół budynku oraz
podwórze, a w porze zimowej usuwał śnieg z chodnika i dbał o drożność
kanałów ulicznych. W okresie przymrozków i gołoledzi posypywał chodnik
i przejścia piaskiem lub popiołem. Ponadto raz w tygodniu, niezależnie od pory
roku miał obowiązek dokładnie myć sień i korytarze oraz klatkę schodową.
Musiał również pilnować wywózki śmieci, a w okresie zimowym popiołu, oraz
był odpowiedzialny za utrzymanie porządku na strychu, w suszarniach,
pomieszczeniach gospodarczych i piwnicach. Wreszcie czuwał nad ogólnym
utrzymaniem porządku i funkcjonowaniem instalacji elektrycznej, gazowej,
wodociągowej i kanalizacyjnej w obrębie budynków. Pilnował również by
przewody kominowe były drożne, a kominiarze mogli regularnie dokonywać
stosownych
przeglądów.
Ponadto
do
obowiązków
dozorców
należało
informowanie Milicji Obywatelskiej o przebywaniu w lokalach osób
niezameldowanych, bądź swym zachowaniem zagrażających porządkowi
i bezpieczeństwu. Na każde zarządzenie władz musieli również dokonywać
dekoracji budynku flagami państwowymi bądź stosowanymi symbolami,
w zależności od rocznicy czy święta państwowego.
Zarząd Nieruchomości Miejskich
W dniach 20-21 grudnia 1947 r., podczas dwudniowego posiedzenia MRN,
dokonano podziału instytucji miejskich na: zakłady użyteczności publicznej
i przedsiębiorstwa przemysłowo-handlowe. Do pierwszych zaliczono m.in.
wodociągi
i
kanalizację,
gazownię
miejską,
rzeźnię,
zakłady
taboru
samochodowego i autobusowego oraz Zakład Oczyszczania Miasta, do drugich
zaś cegielnię miejską, targowiska miejskie, miejskie warsztaty mechaniczne
i naprawcze oraz Oddział Nieruchomości Miejskich nazywany od teraz
Zarządem Nieruchomości Miejskich.
Komitety Domowe
7 maja 1948 r. w sali gliwickiego ratusza,
na posiedzeniu zwyczajnym
Miejskiej Rady Narodowej powołano do istnienia na terenie miasta Komitety
Domowe,
których
zadania
określono
jako
„dopilnowanie
należytego
wykonywania przepisów dotyczących publicznej gospodarki lokalami, zarówno
przez mieszkańców poszczególnych nieruchomości, jak również przez
zarządców domów i osoby prowadzące meldunki”. W myśl zatwierdzonych
uchwałą przepisów członkowie Komitetów Domowych mieli sprawować
kontrolę nad należytym wykorzystaniem mieszkań i lokali użytkowych. Ponadto
w budynkach, w których nie było dozorcy mieli czuwać nad porządkiem
i bezpieczeństwem mieszkańców, poprzez rozdzielenie na współlokatorów
domu czynności wykonywanych przez dozorców. Ważnym był nakaz ścisłej
współpracy i zaleceń wydanych przez Zarząd Miejski i Milicję Obywatelską.
Miejski Komitet Funduszu Gospodarki Mieszkaniowej
Na podstawie tymczasowej instrukcji Ministerstwa Odbudowy 1 kwietnia
1949 r. uruchomiono w Gliwicach dziewięcioosobowy Miejski Komitet
Funduszu Gospodarki Mieszkaniowej, który już cztery dni później przedstawił
Wydziałowi Odbudowy Urzędu Wojewódzkiego plan remontów na I półrocze
1949 r. Z ramienia Zarządu Nieruchomości Miejskich w komitecie tym zasiadał
zastępca dyrektora Kazimierz Bessendowski. Zarząd Nieruchomości Miejskich
miał od tej pory ściągać stosowne opłaty na działalność Funduszu Gospodarki
Mieszkaniowej oraz przygotowywać wnioski o dotacje na remonty kapitalne
pokrywane ze środków Funduszu.
Likwidacja samorządu lokalnego
Następne lata przyniosły kolejne zmiany struktur administracyjnych. 3 czerwca
1950 r. weszła w życie ustawa z 20 marca 1950 r. o terenowych organach
jednolitej władzy państwowej. Wprowadzone w systemie administracji
terytorialnej zasady zaczerpnięte zostały z rozwiązań obowiązujących w ZSRR.
Pociągnęło to za sobą likwidacje dotychczasowych, odrębnych pionów
administracji rządowej i samorządowej. Nienaruszone w zasadniczy sposób
pozostały jednak zadania i kompetencje zlikwidowanych organów zawarte
w nadal obowiązujących przepisach prawa materialnego i formalnego. Ustawa
mówiła, iż Rady Narodowe oraz ich organy przejmują dotychczasowy zakres
właściwości zniesionych organów odpowiedniego stopnia. Miejska Rada
Narodowa w Gliwicach została przekształcona w tzw. jednolity organ władzy
państwowej, a dotychczasowy Zarząd Miejski z Prezydentem Miasta został
zniesiony. Funkcje władzy wykonawczej przejęło Prezydium MRN, na czele z
Przewodniczącym MRN. Zmiany wprowadzone w połowie 1950 r. były
rewolucyjne jedynie od strony formalnej, w rzeczywistości władze miasta już od
dłuższego czasu pozostawały pod nadzorem Rady Narodowej, zdominowanej
przez członków komunistycznej PPR, a od grudnia 1948 r. PZPR.
W tym samym czasie uchwalono normy zaludnienia mieszkań na obszarze
Gliwic: 12,5 m kw. i 9 m kw. na osobę. Pierwszy metraż przysługiwał osobom
wymienionym w dekrecie o publicznej gospodarce lokalami oraz ich
niepracującym współmałżonkom, dzieciom w wieku przedszkolnym (do lat 7)
oraz dzieciom pobierającym naukę w szkołach wszystkich typów. Pozostali
musieli się zadowolić normą 9 m kw. na osobę.
Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych
Na początku 1951 r., zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Gospodarki
Komunalnej rozpoczęto przygotowania do reorganizacji systemu administracji
budynkami na terenie Gliwic. Już na posiedzeniu Prezydium MRN 16 lutego
1951 r. postanowiono powołać do istnienia, jako odrębne przedsiębiorstwo
komunalne Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych (MZBM) w Gliwicach.
Zgodnie z centralnymi wytycznymi MZBM miał być przedsiębiorstwem
państwowym sprawującym, w imieniu Prezydium MRN bezpośredni zarząd nad
nieruchomościami
miejskimi.
Personel
administracyjny
poszczególnych
nieruchomości miał automatycznie przejść do pracy w MZBM. Początkowo
myślano o jednym, dużym przedsiębiorstwie, jednak ostatecznie zdecydowano
się na utworzenie trzech mniejszych, oznaczonych kolejnymi numerami
porządkowymi: MZMB nr 1, MZBM nr 2 i MZBM nr 3, co zatwierdzono
Uchwałą nr 269 Prezydium MRN w Gliwicach z 3 kwietnia 1951 r. Podział ten
dotyczył jednak wyłącznie administrowanego obszaru, a większość decyzji, jak
i podział środków budżetowych podejmowano wspólnie, dla wszystkich trzech
jednostek.
Trzy razy MZBM
MZBM nr 1 swoim zasięgiem obejmował zachodnią część miasta,
odpowiadającą w zasadzie ściśle rejonowi objętemu zasięgiem działania
I Komisariatu MO, a więc teren zamknięty ulicami: Zwycięstwa, Dolnych
Wałów, Józefa Stalina (obecnie ul. Dworcowa) i Rybnicką oraz granicami
miasta (od strony południowej i zachodniej) i torami kolejowymi (od strony
północnej). MZBM nr 1 obejmował w chwili powstania 395.200 m kw.
administrowanej powierzchni użytkowej.
MZBM nr 2 podlegał teren tożsamy z rejonem II Komisariatu MO, zamknięty
od strony południowej torami kolejowymi, a od północy i zachodu granicami
miasta. MZBM nr 2 obejmował 315.550 m kw. administrowanej powierzchni
użytkowej.
MZBM nr 3 zarządzał budynkami na obszarze przypisanym III Komisariatowi
MO tj. pozostałej części miasta, zamkniętej od strony wschodniej i południowej
granicami, a od strony zachodniej ulicami Rybnicką, Józefa Stalina (obecnie ul.
Dworcowa), Dolnych Wałów i Zwycięstwa, oraz od strony północnej torami
kolejowymi biegnącymi aż do wschodniej granicy miasta. MZBM nr 3
obejmował 420.050 m kw. administrowanej powierzchni użytkowej.
Od trzech do dwóch MZBM
Trzy przedsiębiorstwa MZBM w Gliwicach działały niecałe dziewięć miesięcy.
Zgodnie z decyzją Ministra Gospodarki Komunalnej kierownik Wydziału
Gospodarki Komunalnej WRN w Katowicach już 29 czerwca 1951 r.
zawiadomił Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium
MRN w Gliwicach o konieczności przekształcenia, najpóźniej z dniem
1 stycznia 1952 r. istniejących trzech przedsiębiorstw w dwa. Formalnie decyzję
tą podjęto dopiero 4 stycznia 1952 r. na posiedzeniu Prezydium MRN
w Gliwicach i była to pierwsza uchwała podjęta przez to gremium w nowym,
1952 r. Tym samym uchylono uchwałę z 3 kwietnia 1951 r. i nową uchwałą
powołano dwa przedsiębiorstwa: MZBM nr 1 i MZBM nr 2.
MZBM nr 1 zasięgiem swym obejmował obszar Gliwic zamknięty od strony
północnej, zachodniej i południowej granicami miasta, do punktu zetknięcia się
tych granic z ul. Bojkowską, a następnie wzdłuż ul. Bojkowskiej, Kopalnianej,
Pszczyńskiej i linii kolejki wąskotorowej do ul. Robotniczej, a stamtąd
ul. Robotniczą i wyrobiskiem starego kanału do ul. Jana Śliwki. Stamtąd ul.
Portową do drogi szybkiego ruchu tzw. „autostrady”, do punktu zetknięcia się
z torami kolejowymi i wzdłuż tych torów do północnej granicy miasta.
MZBM nr 2 objął pozostałą część miasta oraz dzielnice Żerniki, Szobiszowice
i Sośnica.
Na stanowisko dyrektorów powołano: Mariana Lachowicza dla MZBM nr 1
i Kazimierza Bessendowskiego dla MZBM nr 2. Jednocześnie powierzono
funkcje głównych księgowych, którymi zostały: Elżbieta Ruda dla MZBM nr 1
i Anna Piechuta dla MZBM nr 2.
W lipcu 1952 r. Prezydium MRN upoważniło dyrektorów MZBM nr 1 i nr 2 do
ustanawiania kierownictwa nadzoru robót remontów kapitalnych w budynkach
mieszkalnych, w przypadku, gdy koszt tych remontów przekraczał 15 tys.
złotych. Jednocześnie w uchwale z 3 lipca 1952 r. zawarto zastrzeżenie, że
ustanowieni przez MZBM kierownicy będą sprawować również nadzór nad
pracami wycenionymi poniżej 15 tys. złotych, jednak w tych przypadkach już
bez dodatkowego wynagrodzenia.
Ilość budynków pozostających w tym okresie w administracji MZBM ulegała
częstym zmianom,
co było spowodowane przede
wszystkim faktem
przekazywania ich innym instytucjom, rozbiórką lub odbudową zniszczonych
i budową nowych.
Zakład Remontowy MZBM
30 grudnia 1953 r. Miejska Rada Narodowa podjęła uchwałę o realizacji
wytycznych IX Plenum Komitetu Centralnego PZPR na terenie miasta.
Zdecydowano m.in. o wykonaniu kapitalnych remontów ulic: Orlickiego, Jana
Śliwki, Reymonta, Kujawskiej, Beskidzkiej i Kopernika
By sprostać wytycznym przekształcono istniejące dotychczas na zasadzie
współpracy instytucje usługowo-remontowo i już jesienią 1953 r. powołano do
istnienia Zakład Remontowy MZBM, który mieścił się na rogu ul. Witkiewicza
i Opolskiej. Pod koniec lat 50. pracowało w nim na etacie 135 pracowników,
którzy wykonywali bieżące remonty i wszelkie niezbędne naprawy. W latach
1956-1960, nakładem ogromnej pracy, niejednokrotnie borykając się z brakiem
niezbędnych materiałów, udało się otynkować 340 budynków, odremontowano
i
odmalowano 1400 klatek schodowych, naprawiono prawie 400 bram
wejściowych i oszklono 32 tys. okien. Łącznie od 1945 do 1960 r.
przeprowadzono remonty kapitalne i zabezpieczające w 2833 budynkach.
Częściowo remonty i specjalistyczne naprawy zlecano do wykonania
Miejskiemu
wszystkie
Przedsiębiorstwu
prace
przebiegały
Remontowo-Budowalnemu
jednak
zgodnie
z
(MPRB).
założonymi
Nie
planami.
W sprawozdaniach sporządzanych dla władz miejskich narzekano przede
wszystkim
na
brak
dostatecznych
ilości
materiałów
oraz
problemy
z zatrudnieniem wykwalifikowanych pracowników. Brakowało zwłaszcza
dekarzy, instalatorów i mistrzów murarskich. Utyskiwano również na
rozdmuchaną biurokrację, sprawozdawczość i harmonogramy, które nie dość, że
niejednokrotnie sporządzano z opóźnieniem, to często w trakcie prac nie
przywiązywano do nich większej wagi.
Współzawodnictwo pracy
Realizacja zobowiązań podjętych na partyjnych spotkaniach była stałym
elementem
ówczesnej rzeczywistości. Realizowana do połowy lat 50.
koncepcja kontroli wszelkich dziedzin życia przez partyjną nomenklaturę nie
ominęła
również
MZBM.
Propagandowym
przykładem
osobistego
zaangażowania pracowników „w budowę socjalistycznej Polski” był szeroko
propagowany udział w różnorodnych konkursach i kolejnych etapach tzw.
socjalistycznego współzawodnictwa pracy. W tym czasie gliwicki MZBM zajął
pierwsze miejsce we współzawodnictwie wojewódzkim o tytuł najlepszego
zarządu „na odcinku utrzymania czystości i estetycznego wyglądu budynków”.
Scalenie MZBM nr 1 i MZBM nr 2 w jedno przedsiębiorstwo MZBM Gliwice, a
pod koniec lat 50. podział na dwa odrębne – MZBM nr 1 i MZBM nr 2 –
wydawał się coraz mniej odpowiadać założeniom ówczesnej polityki lokalnej,
zwłaszcza w obliczu coraz silniejszej unifikacji poszczególnych dzielnic miasta,
przy jednoczesnej tendencji do centralizacji systemu zarządzania. Na
posiedzeniu Prezydium MRN w Gliwicach 3 września 1959 r. jej
przewodniczący Jan Suchoń zaproponował, by połączyć MZBM nr 1 i MZBM
nr 2 w jeden, wspólny Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych – MZBM.
Propozycję tą uzasadniał m.in. faktem, że istniejące dotychczas dwa odrębne
przedsiębiorstwa zostały pozbawione dotacji wojewódzkich i tym samym muszą
stać się w zupełności samowystarczalne, co w przypadku funkcjonowania
dwóch jednostek generowało większe koszty. O ile MZBM nr 1 obejmował
teren gęsto zabudowanego śródmieścia i był w stanie pozyskać środki na
działalność i remonty m.in. z czynszów ściąganych za lokale użytkowe, o tyle
na obszarze administrowanym przez MZBM nr 2 nie było na tyle wystarczającej
liczby lokali użytkowych, by można byłoby liczyć na pozyskanie większych
funduszy, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa.
Ponadto, jak przekonywał przewodniczący Prezydium gliwickiej MRN, we
wszystkich sąsiednich miastach odpowiadających Gliwicom wielkością działało
już od dawna tylko jedno przedsiębiorstwo tego rodzaju.
W tej sytuacji zaproponowano powołanie trzyosobowej komisji, złożonej
z przedstawicieli Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej oraz
Komisji Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, którzy mieli w ciągu
następnych dwóch tygodni przygotować i przedstawić Prezydium MRN plan
połączenia się dwóch przedsiębiorstw, schemat organizacyjny nowego,
jednolitego MZBM, ustalić ilość etatów i podział czynności.
Połączenie MZBM nr 1 i MZBM nr 2 w jedno przedsiębiorstwo było zgodne
z obowiązującą wówczas tendencją do centralizacji i monopolizacji jednostek
administracji terenowej. Decyzję tę uzasadniano uzyskaniem większych
możliwości w prowadzeniu bardziej celowej i jednolitej polityki remontowej na
terenie miasta, a w szczególności lepszej gospodarki funduszami, bardziej
uwzględniającej istotne potrzeby różnych dzielnic. Liczono, że utworzenie
jednego, dużego MZBM ułatwi prowadzenie kontroli i nadzoru nad przebiegiem
kapitalnych remontów na obszarze całego miasta, łącznie z budynkami
prywatnymi. MZBM miał również dysponować od tej pory większym taborem
transportowym i możliwością dalszego rozwoju i poszerzenia bazy Zakładu
Remontowego. W zamyśle pomysłodawców scalenia widoczny był także
postulat bardziej elastycznej i dostosowanej do potrzeb poszczególnych rejonów
polityki kadrowej oraz możliwość oszczędności lokalowych. Wreszcie
stworzenie jednolitego MZBM miało usprawnić i uprościć współpracę
przedsiębiorstwa z Prezydium MRN. Argumenty przekonały radnych i jeszcze
tego samego dnia, 3 września 1959 r., przyjęli stosowną uchwałę w sprawie
połączenia MZBM nr 1 i MZBM nr 2 w jeden Miejski Zarząd Budynków
Mieszkalnych w Gliwicach.
Dwa tygodnie później, 17 września 1959 r. członkom Prezydium MRN
przedstawiono do akceptacji schemat organizacyjny nowego przedsiębiorstwa.
Członkowie komisji biorący udział w jego opracowaniu przygotowali trzy
odrębne projekty, z których trzeci uznano za najwłaściwszy, gdyż położono
w nim nacisk na wzmocnienie pionów technicznych, kosztem administracji.
W dyskusji
nad
projektem
głos
zabierali
m.in.
ówcześni
dyrektorzy
likwidowanych instytucji: Jan Kiszko – dyrektor MZBM nr 1 i Henryk Knejfel–
dyrektor MZBM nr 2. Ostatecznie Prezydium MRN zatwierdziło schemat
organizacyjny nowego, połączonego MZBM według zaprezentowanego
trzeciego projektu, jednak z zastrzeżeniem, że na czele powinien stać jeden
dyrektor naczelny, a nie dwóch jak proponowano. Zgodzono się również
z propozycją utworzenia odrębnego, pełnego etatu dla radcy prawnego oraz
zatrudnienia na stanowisku głównego księgowego dotychczasowego głównego
księgowego MZBM nr 2, gdyż uchodził on za lepszego fachowca. Obsadę
pozostałych stanowisk pozostawiono decyzji Wydziału Gospodarki Komunalnej
i Mieszkaniowej w porozumieniu z dyrektorami MZBM nr 1 i MZBM nr 2.
Wszyscy pracownicy umysłowi obu zarządów mieli otrzymać wypowiedzenie
pracy z dniem 31 grudnia 1959 r.
24 grudnia 1959 r. członkowie Prezydium MRN w Gliwicach zatwierdzili
Uchwałę nr 52 mocą której ostatecznie postanowiono o powołaniu, w miejsce
dotychczas istniejących MZBM nr 1 i MZBM nr 2, jednego przedsiębiorstwa
państwowego,
działającego
na
zasadach
rozrachunku
gospodarczego
i rozliczającego się z budżetem państwa poprzez budżet terenowy. Z dniem
1 stycznia
1960r.
rozpoczął
działalność
Miejski
Zarząd
Budynków
Mieszkalnych w Gliwicach, który zatrudniał na etacie 37 pracowników
umysłowych i ośmiu pracowników fizycznych. Na stanowiska dyrektora
MZBM powołano Henryka Kneifela – dotychczasowego dyrektora MZBM nr 2,
a jego zastępcą i naczelnym inżynierem został Jan Kiszko - dotychczasowy
dyrektor MZBM nr 1. Na stanowisko głównego księgowego powołano
Eugeniusza Czoika.
Zadania przedsiębiorstwa rozszerzano w kolejnych miesiącach. Uchwałą nr 47
Prezydium MRN w Gliwicach z 22 grudnia 1960 r. MZBM przekazano
dotychczasowe zadania Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej
Prezydium MRN w zakresie remontów kapitalnych w domach właścicieli
prywatnych.
MZBM w okresie „małej stabilizacji”
Na początku lat 60. gliwicki MZBM administrował prawie połową budynków
znajdujących się na terenie miasta. Na początku
1961 r. w gestii MZBM
pozostawało 3.431 budynków, składających się z 55.497 izb. W budynkach tych
mieściło się 22.438 lokali, z czego 21.225 lokali mieszkalnych i 1.213 lokali
użytkowych. Łączna powierzchnia eksploatowanych budynków wynosiła
1.108.000 m kw.
Zgodnie z rozporządzeniem ministra finansów z 1962 r. wszystkie prace
wykonywane przez konserwatorów budynków powinny pozostawać pod
nadzorem MZBM. Zarządy budynków miały obowiązek z jednej strony
kontrolować rachunki wystawiane za usługi, dbając w ten sposób o interes
lokatorów, a z drugiej strony nałożono na nie obowiązek pomagania
konserwatorom zaopatrując ich w odpowiednie materiały. Problem leżał jednak
nie tyle w przepisach, ile w ich praktycznej realizacji. W zderzeniu z realiami
przepisy często okazywały się być pustą literą. Zatrudnianie konserwatorów
zewnętrznych było bardzo często niemożliwie, gdyż MZBM miał wyjątkowo
skąpe przydziały materiałów. Brakowało np. spoiwa lutowniczego, rurek
i zaworów niezbędnych do napraw usterek wodno-kanalizacyjnych. Z kolei
skromny fundusz płac nie pozwalał na zwiększenie etatów, a te którymi
dysponowano nie pozwalały na spełnianie w należyty sposób wszystkich
obowiązków.
Niewystarczający fundusz płac nie pozwalał na objęcie faktyczną opieką
większości budynków. Tylko ok. 48 proc. z nich obsługiwali na bieżąco dozorcy
i sprzątacze. Na zatrudnienie, nawet sezonowe, większej ilości pracowników po
prostu brakowało pieniędzy. Brak odpowiedniej ilości dozorców i personelu
porządkowego powodował liczne skargi mieszkańców, jednak skromny budżet
nie pozwalał na radykalne rozwiązanie problemu. Pewną poprawę przyniosła
dopiero podwyżka czynszów w 1965 r., która spowodowała wzrost dochodów
własnych Zarządu. Udało się wówczas zwiększyć środki na zatrudnienie
dozorców i konserwatorów domowych.
Kiedy w 1961 r. przeprowadzono masowe kontrole urządzeń wodociągowych w
budynkach, wykazały one wiele przecieków. Nieszczelności i usterek było tak
dużo, że ich naprawa przekraczała możliwości MZBM. Do pracy dorywczej
zaangażowano więc fachowców z zakładów przemysłowych oraz emerytów.
Zresztą nie tylko fundusz płac był niewystarczający. Wyjątkowo trudnym dla
i tak nadwyrężonego budżetu był od 1961 r. obowiązek dekoracji przez MZBM
całego
miasta
podczas
wszystkich
świąt
państwowych
i
oficjalnych
uroczystości. Decyzja ta wymusiła na pracownikach szereg dodatkowych,
pracochłonnych prac, bez przyznania na ten cel dodatkowych środków. Również
w następnych latach dekoracja budynków pozostawała na barkach pracowników
MZBM. W tym i w podobnych przypadkach próbowano ratować sytuację za
pomocą tzw. czynów społecznych - nieodpłatnych prac wykonywanych
zazwyczaj w dni wolne, najczęściej w niedzielę.
W 1962 r. Prezydium MRN obarczyło MZBM pracami rozbiórkowymi
i odgruzowywaniem uszkodzonych i opuszczonych budynków i posesji, jednak
bez przyznania na ten cel dodatkowych środków. Prace te prowadzono więc
kosztem funduszu płac Zakładu Remontowego. MZBM wprowadził Dział
Dokumentacji i Nadzoru, który obejmował całość spraw związanych
z remontami kapitalnymi zarówno budynków miejskich, jaki i nielicznych
prywatnych.
Próbowano, choć z mniejszym zaangażowaniem sił i środków niż w latach
pięćdziesiątych, kontynuować rywalizację we współzawodnictwie grupowym
i indywidualnym. W 1962 r. udało się zająć pierwsze miejsce w wojewódzkim
współzawodnictwie międzyzakładowym, w którym brały udział podobne
przedsiębiorstwa z całego województwa.
W 1962 r. MZBM administrował 3360 budynkami o łącznej powierzchni
1164000 m². Zarządowi podlegało 21 administracji domów mieszkalnych,
Zakład Remontowy, Dział Dokumentacji i Nadzoru oraz skład opału. W drugiej
połowie 1962 r. rozpoczęto przygotowania do stopniowego usamodzielnienia się
administracji domów mieszkalnych. W tym celu przekazano do prowadzenia
poszczególnym zarządom domów analityki kosztów, kartoteki środków
trwałych, materiałów, opału oraz akta personalne. Poszczególne zarządy
obarczono również obowiązkiem sprawozdawczości z kosztów remontów,
spraw zatrudnienia, płac i finansów.
Dalsze zmiany w organizacji i strukturze MZBM przyniósł rok 1963. 1 stycznia
1963 r. rozpoczęło działalność Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Komunalnej (MPGK), powołane do istnienia uchwałą Prezydium MRN jeszcze
w lipcu 1962 r. Przedmiotem działania tej nowej jednostki gospodarczej była
administracja i eksploatacja budynków i obiektów targowych, bazarów,
budynków, kąpielisk, łaźni i basenów oraz miejskiego zakładu pogrzebowego.
Część budynków, które dotychczas pozostawały w administracji MZBM,
przeszło pod zarząd i administrację MPGK. Jednocześnie MZBM przejmował
w administrację nowo wybudowane budynki mieszkalne. W gestii MZBM
pozostała pralnia na Zatorzu.
Z MZBM w tym czasie współpracowały ściśle dwa Miejskie Przedsiębiorstwa
Remontowo-Budowlane: MPRB nr 1 i MRPB nr 2 oraz dwie spółdzielnie:
Spółdzielnia Pracy Remontowo Budowlanej im. 22 Lipca i Gliwicka Budowlana
Spółdzielnia Pracy. W lipcu 1969 r., w ramach łączenia spółdzielni Spółdzielnię
Pracy Remontowo-Budowlaną im. 22 Lipca przejęła Gliwicka Budowlana
Spółdzielnia Pracy. Naczelnym inżynierem MZBM koordynującym współpracę
ze spółdzielniami i nadzorującym wszystkie prace remontowo-budowlane był w
tym czasie Wojciech Nurek.
W 1965 r. przejęto w zarząd blok mieszkalny na placu Piastów o łącznej
powierzchni 1309 m², w którym na parterze mieściła się restauracja i kawiarnia
„Piast”.
Latem 1967 utworzono Zakład Gospodarki Cieplnej MZBM. Jego kierowniczką
została Jadwiga Rachwał. W październiku 1967 r. wszystkie 53 kotłownie na
terenie miasta, które znajdowały się w gestii MZBM zostały wyłączone spod
kurateli poszczególnych administracji i oddane nowoutworzonemu Zakładowi
Gospodarki Cieplnej MZBM. Nowy zakład jeszcze w lecie przeprowadził
kapitalne i średnie remonty oraz prace konserwatorskie w kotłowniach
centralnego
ogrzewania.
Najwięcej
problemów
przysparzała
wówczas
eksploatacja kotłowni w nowym budownictwie, które często ulegały awariom.
W 1968 r. rozwiązano umowy ze spółdzielniami o utrzymanie czystości
w klatkach schodowych i obowiązki te przejął personel własny MZBM, co jak
się okazało przyniosło widoczne, wymierne efekty. W administrowanych przez
MZBM budynkach dokonano również szeregu modernizacji. Zakupiono m.in.
2045 nowych, estetycznych tablic z nazwami ulic, 3000 podświetlanych
numerów domów, które umieszczano nad drzwiami wejściowymi do klatki
schodowej oraz wykonano 2500 trwałych spisów lokatorów. Zakładano nowe
i modernizowano istniejące zieleńce i trawniki wokół budynków. Rozpoczęto
również szereg remontów dachów, rynien i rur spustowych, choć w tym
przypadku borykano się z brakiem fachowców, m.in. dekarzy. Jeszcze we
wrześniu 1967 r. Wojciech Nurek żalił się redaktorowi „Trybuny Robotniczej”:
„Trudności jest bardzo dużo. Brak jest zwłaszcza fachowców, przede wszystkim
dekarzy do naprawy dachów. Nie najlepiej jest z materiałami budowlanymi. Np.
zamówiliśmy trzydzieści pieców kuchennych, a otrzymaliśmy zaledwie osiem.
Kłopoty mamy z dostawą rur ocynkowanych, a w wielu domach rynny trzeba
koniecznie wymienić”. Remonty utrudniał również brak tzw. domu awaryjnego
czyli budynku w którym można by czasowo zakwaterować mieszkańców
remontowanych
lokali
mieszkalnych,
zwłaszcza
jeśli
wymagały
one
kompleksowego, generalnego remontu, trudnego do przeprowadzenia w sytuacji
kiedy w remontowanych pomieszczeniach mieszkali ludzie.”
Lata siedemdziesiąte
Jeszcze pod koniec lat sześćdziesiątych rządzący miastem starali się
zintensyfikować budowę i przydział nowych lokali oraz usprawnić gospodarkę
zasobami mieszkaniowymi na terenie miasta. Budowa nowych mieszkań w tym
okresie odbywała się przede wszystkim poprzez tzw. spółdzielczą formę
budownictwa mieszkaniowego oraz budynki budowane z budżetów zakładów
pracy. Kwestie gospodarki lokalami mieszkalnymi powierzono Wydziałowi
Spraw Lokalowych Prezydium MRN w Gliwicach.
W 1969 r. Wydział Spraw Lokalowych wspólnie z Administracjami Domów
Mieszkalnych dokonał zewidencjonowania istniejących nadwyżek powierzchni
mieszkalnych zarówno w budynkach podlegających MZBM, jak i zakładom
pracy. Z przygotowanego wówczas raportu wynikało, że na terenie Gliwic
w budynkach MZBM znajdowało się 2058 mieszkań, w których stwierdzono
występowanie „nadwyżki powierzchni mieszkalnych”. Chciano, wbrew
stanowisku właścicieli lokali i MZBM, dokwaterować mieszkańców, by tym
samym „zagęścić” powierzchnie mieszkalne zgodnie z obowiązującymi
wówczas normami. W praktyce pomysł ten okazał się jednak trudno wykonalny.
Większość właścicieli i zarządców mieszkań posiadało udokumentowane
zaświadczenia, że dodatkowe izby mieszkalne wykorzystywali na niezbędne
w bądź co bądź akademickim mieście kwatery studenckie i pokoje noclegowe.
Około 600 izb zajmowały osoby chore, które również dysponowały
zaświadczeniami
o
konieczności
posiadania
dodatkowej
powierzchni
mieszkalnej ze względu na stan zdrowia. Podobnie zresztą jak osoby
posiadające prawo do zajmowania dodatkowej powierzchni mieszkalnej z racji
wykonywanego
zawodu.
Tak
więc
akcja
uszczuplenia
powierzchni
mieszkalnych kosztem lokatorów spaliła na panewce. Pomimo to, nie ustawano
w pomysłach. 23 czerwca 1970 r. Miejska Rada Narodowa w Gliwicach podjęła
uchwałę, którą zobowiązano Prezydium MRN m.in. do „prowadzenia przez
Wydział
Spraw
Lokalowych
uszczupleń
powierzchni
nadmetrażowych
w odniesieniu do rodzin zajmujących lokale nadmetrażowe w postaci czterech,
trzech i dwóch izb mieszkalnych” oraz do prowadzenia tej akcji zobowiązano
administratorów budynków. Tam gdzie uznano to za możliwe i technicznie
wykonalne postanowiono przygotować projekty nadbudowy i rozbudowy
istniejących budynków mieszkalnych. Postanowiono również, by – tam gdzie na
to pozwalały warunki techniczne – duże mieszkania przebudowywać na dwa
mniejsze. Na szczęście nie wszystkie z tych pomysłów udało się zrealizować
w następnych latach. Z dniem 1 stycznia 1972 r. wprowadzono na terenie miasta
Gliwice nową normę zaludnienia mieszkań. Wynosiła ona od 7 do 10 m kw. na
osobę.
Początek lat siedemdziesiątych nie napawał optymizmem. Limity nakładów na
kapitalne remonty budynków podlegających MZBM nie wystarczały, by
zabezpieczyć zarówno ich stan techniczny, jak warunki socjalno-bytowe
najemcom i lokatorom. Brakowało nie tylko środków finansowych, ale również
park maszynowy i zaplecze techniczne było wyeksploatowane. Przestarzałe
i wysłużone maszyny nie odpowiadały coraz bardziej zaawansowanym
potrzebom, a korzystanie z nich zwiększało koszty eksploatacji budynków.
Preferowano budownictwo nowych osiedli mieszkaniowych, kosztem renowacji
i modernizacji istniejącej zabudowy. Tymczasem ok. 45 proc. budynków
w mieście wymagało remontów, a na dotychczasowe zaniedbania nakładały się
nowe.
Władze miasta starały się zabezpieczyć i zwiększyć środki na wykonanie
niezbędnych remontów i inwestycji, jednocześnie lansując postulat ich realizacji
drogą tzw. czynów społecznych. Szczególną rolę w tym kontekście pełniły
poszczególne zjazdy rządzącej krajem PZPR, zwłaszcza VI Zjazd PZPR
w grudniu 1971 r. i VII Zjazd PZPR w grudniu 1975 r. Co prawda odbywały się
one w miesiącu raczej nie sprzyjającym remontom i inwestycjom budowlanym,
jednak „czyn przedzjazdowy” inicjowano już na kilka miesięcy przed
rozpoczęciem obrad, najczęściej wiosną.
Jedną z innowacji wprowadzonych na początku lat siedemdziesiątych było
wprowadzenie zasady komisyjnego typowania
budynków do remontów
i ustalania
robót
zakresu
rzeczowego
planowanych
z
udziałem
tych
pracowników pionów inżynieryjnych i technicznych, którzy w przyszłości mieli
sprawować nad danym obiektem nadzór inwestorski. Zalecono by zwracać
większą uwagę na jakość dokumentacji.
W 1973 r. MZBM administrował 3523 budynkami o łącznej powierzchni
użytkowej ok. 1.360.000 m kw. i zatrudniał prawie 900 pracowników. Do
podstawowych zadań przedsiębiorstwa zaliczano szeroko pojętą administrację,
utrzymanie czystości i porządku tak w budynkach, jak i w ich pobliżu,
konserwację i remonty oraz poprawę wyglądu estetycznego, czyli wszelkie
zdobienia okresowe ścian i fasad domów.
W wyniku kolejnej reformy terenowych organów władzy państwowej 1 stycznia
1974 r. przywrócono w Gliwicach urząd prezydenta miasta. Prezydium MRN
stało się organem wewnętrznego kierownictwa MRN, a kierownicy jej
wydziałów de facto utracili dotychczasową pozycję terenowego organu
administracji państwowej. W grudniu 1973 r. przewodniczącym Prezydium
Miejskiej Rady Narodowej w Gliwicach został I sekretarz Komitetu
Powiatowego PZPR Jan Janosz. Była to swoista unia personalna, która
potwierdziła stan faktyczny, jakim była służebna funkcja rady wobec partii
rządzącej. Praktyka łączenia w jednej osobie funkcji przewodniczącego MRN
i szefa miejskiej instancji PZPR przetrwała do 1980 r. W styczniu 1974 r. urząd
prezydenta miasta objął Józef Antosz, również będący członkiem PZPR.
Ostateczną strukturę organizacyjną rad narodowych i wewnętrznych organów
administracji państwowej ustalono w 1975 r. Jednak już od stycznia 1974 r.
podstawowym organem administracji w mieście był prezydent, który sprawował
funkcję organu wykonawczego i zarządzającego Miejskiej Rady Narodowej
oraz lokalnych organów administracji państwowej. Prezydent miasta był nie
tylko członkiem partii, ale również brał udział w posiedzeniach plenarnych
Komitetu Miejskiego PZPR, przed którym składał sprawozdania ze swojej
działalności bieżącej i sytuacji w mieście. Prezydentowi podlegały od teraz
również przedsiębiorstwa miejskie.
Partia
rządziła
miastem
i
nadzorowała
działające
na
jego
terenie
przedsiębiorstwa i instytucje również za pośrednictwem systemu nomenklatury.
Główną jego zasadą była konieczność uzyskania przez osobę starającą się
o określoną funkcję tzw. rekomendacji partyjnej czyli aprobaty – w zależności
od rangi stanowiska – Komitetu Wojewódzkiego lub Miejskiego PZPR, który
dysponował uprawnieniami do obsady tego stanowiska. Tylko w nielicznych
wypadkach odchodzono od tej zasady. Partia gwarantowała sobie prawo
udzielania rekomendacji na wszystkie stanowiska dyrektorów przedsiębiorstw,
prezesów zjednoczeń, przewodniczących zarządów organizacji społecznych
i zawodowych, dyrektorów szkół. Formalnej kodyfikacji tego systemu dokonano
w październiku 1972 r.
W połowie dekady udało się podnieść stan zaplecza technicznego MZBM.
W tym czasie przedsiębiorstwo dysponowało już bazą remontowo-magazynową,
która znajdowała się przy ul. Opolskiej 8. Również zaplecze transportowe było
z roku na rok lepsze. Oprócz samochodów MZBM miał do swojej dyspozycji
wywrotki, podnośniki, wózki akumulatorowe, wozy skrzyniowe itp. Ponadto
każda administracja domów mieszkalnych posiadała własny warsztat i magazyn
dla konserwatorów domowych. Optymistyczne plany zakładały realizację
planów czwartej pięciolatki i wejście z nadwyżką w kolejną.
W grudniu 1975 r. stwierdzono, że pomimo rozlicznych starań i wielkiego
wysiłku inwestycyjnego miasto nadal znajdowało się „w trudnej sytuacji
w zakresie budowy i przebudowy sieci technicznego wyposażenia terenów
budowanych i innych urządzeń komunalnych warunkujących realizację
budownictwa mieszkaniowego w latach 1971-1975 oraz w latach 1976-1980”.
2 kwietnia 1976 r. Miejska Rada Narodowa przyjęła uchwałę w sprawie
„zatwierdzenia
programu
zagospodarowania
rezerw
w
jednostkach
gospodarczych planu terenowego oraz urzędach i instytucjach na terenie miasta
zgodnie z uchwałą II Plenum Komitetu Centralnego PZPR”. Stwierdzono w niej
m.in., że naczelnym zadaniem wszystkich jednostek gospodarki uspołecznionej
oraz urzędów i instytucji działających na terenie miasta powinno być
„maksymalne ujawnienie i zagospodarowanie rezerw w dziedzinie dalszej
racjonalizacji zatrudnienia i wzrostu produkcji, sprzedaży i usług”. W dziedzinie
gospodarki komunalnej i mieszkaniowej uchwalono wówczas m.in. połączenie
niektórych administracji domów mieszkalnych MZBM oraz łączenie ekip
konserwatorskich
sąsiadujących
ze
sobą
administracji.
Wprowadzono
jednocześnie zasadę maksymalnej koncentracji i rejonizacji robót remontowych
w budynkach mieszkalnych. Oszczędności i zmniejszeniu zużycia materiałów
budowlanych miało sprzyjać wprowadzenie zasady ponownego użycia
materiałów z tzw. odzysku. Jednocześnie w jeszcze większym stopniu
postulowano organizację tzw. czynów społecznych mieszkańców, zwłaszcza
w zakresie urządzania i renowacji terenów zielonych. Powoli dawało się odczuć
nadciągający kryzys.
Choć bilans dekady lat siedemdziesiątych ostatecznie wypada ujemnie, czas
gierkowskiej prosperity miał jednak również swoje jasne strony. Bez wątpienia
poprawie uległa baza socjalna przedsiębiorstwa, które dysponowało wówczas
trzema własnymi ośrodkami wczasowymi (m.in. w Sarbiniowie, Korbielowie
i Unieściu), z których to tylko w 1973 r. skorzystało prawie osiemset osób.
Pracownikom i ich rodzinom zapewniano dojazd do ośrodków wczasowych
dwoma
własnymi
autokarami.
Organizowano
również,
więcej
niż
w poprzednich okresach, wyjazdów integracyjnych i wycieczek, co z pewnością
miało korzystny wpływ na samopoczucie i zdrowie pracowników. Aktywny
wypoczynek propagowało wśród załogi Koło PTTK kierowane przez Stanisława
Kawę. Działała również zakładowa wypożyczalnia sprzętu turystycznego.
W grudniu 1973 r. uruchomiono zakładową przychodnię lekarską, w której
pacjentów przyjmowało dwóch lekarzy internistów, stomatolog i ginekolog.
Czynny był także gabinet zabiegowy. Z funduszu socjalnego każdego roku
organizowano dla dzieci Mikołaja i świętowano Dzień Dziecka.
Kryzysowe lata osiemdziesiąte
Zima stulecia na przełomie 1978 i 1979 r. obnażyła fatalny stan państwa.
Sparaliżowana mrozem i śniegiem gospodarka otrzymała kolejny cios. Przestała
funkcjonować komunikacja miejska, a transport międzymiastowy ograniczono
do niezbędnego minimum. W budynkach pękały sieci wodno-kanalizacyjne,
a wraz z nadejściem wiosny woda z topniejącego śniegu zalewała piwnice.
Szkody spowodowane zimą usuwano jeszcze w drugiej połowie roku.
Kończyły się rezerwy, brakowało pieniędzy. W styczniu 1980 r. Miejska Rada
Narodowa w Gliwicach podjęła uchwałę, w której stwierdzono, że „zadania
realizowane w ramach czynów społecznych stanowią ważny element
uzupełniający
miejskim,
plan
komitetom
społeczno-gospodarczy
osiedlowym,
miasta”.
kierownictwom
Przedsiębiorstwom
zakładów
pracy
i organizacjom społecznym polecono organizowanie, w większym stopniu niż to
miało miejsce dotychczas, czynów społecznych. Liczono, że działania te
poprawią
zwłaszcza
warunki
bytowe
mieszkańców
osiedli.
Próba
zmobilizowania mieszkańców i młodzieży szkolnej do bezpłatnych prac na
rzecz miasta tym razem nie powiodła się, a efekty były dalekie od oczekiwań.
W obliczu kryzysu inne sprawy i problemy okazały się być istotne.
Wiosną 1980 r. podsumowano koniec poprzedniej dekady. Choć rządzący
Gliwicami
starali się przedstawić jak najlepszy obraz, to jednak jego
poszczególne elementy wskazywały na coraz trudniejszą sytuację w mieście.
Okazało się, że pomimo starań nie udało się zrealizować zadań tzw. planu
społeczno-gospodarczego
inwestycyjnych,
rozwoju
zwłaszcza
tych
miasta
w
dotyczących
zakresie
części
rozbudowy
i
zadań
rozwoju
infrastruktury oraz remontu budynków mieszalnych. Do negatywnych zjawisk
zaliczono m.in. zbyt długi upływ czasu pomiędzy oddaniem budynków, a ich
faktycznym zasiedleniem, co było spowodowane najczęściej dużą ilością
usterek i koniecznością poprawek, złe zagospodarowanie dróg i dojazdów do
posesji oraz niskie wykonanie remontów budynków mieszkalnych. W tym
ostatnim przypadku udało się z ledwością przekroczyć próg 30 proc. Zarówno
MZBM, jak i MPGK nie były w stanie wykonać zaplanowanych wcześniej
zadań. Do końca 1980 r. ukończono budowę bazy MZBM zaledwie w 32 proc.
Kryzys dotknął boleśnie wszystkie branże, a większość podwykonawców
zleconych wcześniej robót rozkładała ręce. Brakowało nawet najbardziej
podstawowych materiałów. Następne miesiące niestety nie przyniosły poprawy.
W sierpniu 1980 r. prezydent Gliwic przedstawił sprawozdanie z wykonania
planu społeczno-gospodarczego rozwoju miasta za I półrocze 1980 r., z którego
wynikało, że nie udało się wykonać części zadań inwestycyjnych, zwłaszcza w
sferze budownictwa mieszkaniowego i remontów budynków mieszkalnych.
Jedną z przyczyn tego stanu rzeczy był fakt częściowego podporządkowania
większości przedsiębiorstw przemysłu terenowego, gospodarki komunalnej
i mieszkaniowej władzom wyższego szczebla, które narzucały odgórnie
planowane wymagania, nie zawsze skorelowane z faktycznymi potrzebami
miasta i jego mieszkańców. Towarzyszyła temu centralizacja w przyznawaniu
środków i nakładów inwestycyjnych.
W
obliczu
permanentnego
niedoboru,
który
skutecznie
paraliżował
funkcjonowanie większości przedsiębiorstw gospodarki miejskiej, w grudniu
1980 r. uchwałą Miejskiej Rady Narodowej powołano zespół mający opracować
propozycje zmian w systemie zarządzania gospodarką miejską.
W następnych latach różnymi metodami starano się powstrzymać skutki kryzysu
i tam gdzie to było możliwie jednak realizować planowane remonty
i inwestycje. Nie zawsze było to jednak możliwe, gdyż władze miasta na
bieżąco modyfikowały plany i przesuwały środku, a w miejsce pierwotnie
zatwierdzonych zadań często wprowadzano nowe.
Pomimo kryzysu chętnych do mieszkania w mieście nie brakowało, choć wielu
gliwiczan wraz z rodzinami wyjechało w tym czasie za granicę, a niektórzy
szukali szczęścia poza Śląskiem. Opuszczone przez nich mieszkania zajmowali
przedstawiciele pokolenia wyżu demograficznego, którzy przyszli na świat już
po 1945 r., a dzieciństwo i młodość spędzili w Gliwicach. Coraz więcej osób
opuszczało trudne w utrzymaniu, a przede wszystkim kosztowne w codziennej
eksploatacji stare mieszkania w śródmieściu. Bogatsi przeprowadzali się do
domków jednorodzinnych, mniej majętni wybierali mieszkania spółdzielcze.
Jednocześnie prawo lokalowe utrudniało zbywanie i nabywanie nowych
mieszkań. Było to problematyczne, zwłaszcza w przypadku lokali opuszczonych
oraz porzuconych, np. przez osoby, które nielegalnie opuściły kraj i nie
zamierzały wracać. Zjawisko samowolnego zajmowania mieszkań było tak
duże, że zajęła się nim na specjalnym posiedzeniu 30 września 1982 r. Miejska
Rada Narodowa i w przyjętej tego dnia uchwale nie tylko dokonała zmian zasad
polityki lokalowej i gospodarki zasobami mieszkaniowymi na obszarze Gliwic,
ale również zobowiązała dyrekcję MZBM do przygotowania i przedstawienia do
dnia 30 listopada 1982 r. programu działań mających za cel przeciwdziałanie
samowolnym zajęciom mieszkań. Postanowiono w szerszym zakresie stosować
sankcje w stosunku do osób naruszających przepisy prawa lokalowego, poprzez
kierowanie wniosków do Kolegium ds. Wykroczeń i Prokuratury Rejonowej.
Wreszcie
zobowiązano
właścicieli
nieruchomości
do
reaktywowania,
w większości przypadków nieistniejącej lub istniejącej tylko formalnie, funkcji
gospodarza budynku. Jak się niebawem okazało, zabrakło środków jak
i specjalnie nie było chętnych do pełnienia tej funkcji.
Wiosną 1983 r. zatwierdzono kolejny, nowy plan rozwoju społeczno gospodarczego miasta Gliwice. Kryzys wciąż dawał się we znaki, stąd rządzący
miastem zapewnili sobie, że wysokość nakładów inwestycyjnych na
poszczególne zadania mogła być na bieżąco korygowana, w zależności od
możliwości ich faktycznej realizacji. Planowane już wcześniej kapitalne
remonty gospodarki komunalnej i budownictwa mieszkaniowego zatwierdzono
tym razem w wersji minimum określanej jako podstawowa. Wszelkie
dodatkowe prace uzależniono od możliwości finansowych i wykonawczych.
Rok później, w marcu 1984 r. przyznano, że choć Rada Narodowa i Urząd
Miejski starali się zabezpieczyć środki finansowe na planowane działania,
a prezydent Miasta dokonywał stosownych korekt planu, to jednak nie udało się
zrealizować
wszystkich
w zaplanowanej ilości
MZBM,
m.in.
z
zamierzeń.
Nie
udało
się
m.in.
wykonać
gruntownych remontów budynków mieszkalnych
powodu
braku
mocy
przerobowych
Rejonowego
Przedsiębiorstwa Remontowo-Budowlanego, choć przeznaczone na ten cel
środki zostały przez MZBM w pełni wykorzystanie w ramach wykonawstwa
własnego i zleconego. Miejska Rada Narodowa zobowiązała tym razem
prezydenta miasta do „podjęcia skutecznych działań na rzecz zwiększenia mocy
przerobowej
przedsiębiorstw
wykonujących
remonty
substancji
mieszkaniowej”.
Prezydent skorzystał ze swoich uprawnień. W 1984 r., w porozumieniu
z Komisją Rozwoju Społeczno - Gospodarczego i Finansów MRN dokonywał
stosownych korekt terenowego i miejskiego planu inwestycyjnego. Pomimo to
nie wszystkie z zaplanowanych zadań udało się wykonać w całości. Gruntowne
remonty i renowacje budynków mieszkalnych MZBM ukończono w 88 proc.
W
tym
samym
roku,
w
wyniku
konkursu
zorganizowanego
przez
Stowarzyszenie Architektów Polskich wybrano koncepcję zagospodarowania
śródmieścia miasta, a w grudniu na sesji Miejskiej Rady Narodowe przyjęto
program ochrony starej substancji mieszkaniowej.
Budynki w śródmieściu wymagały interwencji. Uciążliwy układ komunikacyjny
w centrum miasta, natężenie ruchu, wysłużona sieć wodno - kanalizacyjna,
częste awarie – wszystko to powodowało, że duża część zabudowy niszczała
w zastraszającym tempie. Sporo problemów sprawiała również kwestia
zaopatrzenia budynków w ciepło. Jeszcze w połowie lat osiemdziesiątych
przeważająca część mieszkań w obrębie starówki i przyległych ulic była
ogrzewana węglem, co miało niebagatelny wpływ na zanieczyszczenie
powietrza, zwłaszcza opad pyłów zawieszonych i skażenie dwutlenkiem węgla.
Jednak brak środków, a przede wszystkim trudności ze zdobyciem materiałów
niezbędnych do podjęcia szeregu prac modernizacyjnych powodował, że coraz
częściej wyzbywano się złudzeń i terminy realizacji kolejnych planów
przesuwano poza 1990 r., a nawet później.
W styczniu 1986 r. okazało się, że miasto nie otrzymało środków na planowane,
nowe inwestycje. Również realizowane zadania stanęły pod znakiem zapytania.
W tej sytuacji postanowiono zmniejszyć o 10 mln zł nakłady na modernizację
zaplecza Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów i o 5 mln środki przeznaczone dla
MZBM, a uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczono na kontynuację
modernizacji Palmiarni Miejskiej.
Jeszcze gorszy okazał się początek 1987 r. Okazało się, że przyznane decyzją
Wojewody Katowickiego nakłady inwestycyjne planu miejskiego oraz dotacje
z budżetu wojewódzkiego na rzecz budżetu miejskiego w roku 1987 zostały
drastycznie obniżone, a uzyskane środki pozwalały wyłącznie na kontynuacje
inwestycji. Miasto nie uzyskało żadnych dodatkowych nakładów na inwestycje,
które miały się rozpocząć. Pod znakiem zapytania stanęła kontynuacja budowy
zaplecza technicznego MZBM. Również dotacja na remonty kapitalne uzyskana
z Urzędu Wojewódzkiego okazała się niewystarczająca i jak stwierdzono, nie
pokrywała „potrzeb w zakresie objętych planem zadań remontowych,
w szczególności oświaty i wychowania. Nie pozwalała też na szerszy zakres
realizacji zadań w gospodarce komunalnej i kulturze fizycznej”. Władze miasta
nie dysponowały na tyle wystarczającymi środkami, by powstrzymać coraz
większe
trudności
w
zakresie
remontów
substancji
mieszkaniowej,
funkcjonowania służb komunalnych, komunikacji, łączności, ochrony zdrowia.
W tej sytuacji w przyjętym planie rozwoju Gliwic do 1990 r. postanowiono
rozpocząć poszukiwania alternatywnych sposób rozwiązania narastających
problemów.
Prawidłowemu
funkcjonowaniu
przedsiębiorstw
gospodarki
komunalnej
w Gliwicach w drugiej połowie lat osiemdziesiątych stał na przeszkodzie
pogarszający się z roku na rok stan wyposażenia w techniczne środki trwałe.
Większość urządzeń była wyeksploatowana, a ich zużycie oceniano w 1987 r.
na ok. 60 - 80 proc. Wieloletnie zaniedbania, kryzys oraz niedocenianie miejsca
i roli gospodarki komunalnej i mieszkaniowej były powodem coraz gorszej
kondycji gliwickiego MZBM. Fatalna polityka płacowa prowadzona przez
miasto spowodowała, że przedsiębiorstwa miejskie borykały się z coraz
większymi niedoborami kadrowymi. Brakowało zwłaszcza fachowców, którzy
coraz częściej woleli pracować w prywatnych przedsiębiorstwach lub korzystali
ze sposobności i przy okazji wyjazdów turystycznych pozostawali na zachodzie
Europy. Rządzący miastem próbowali powstrzymać te niekorzystne tendencje,
czemu miał m.in. służyć „Program funkcjonowania miejskich przedsiębiorstw
komunalnych” opracowany w drugiej połowie 1987 r. i ostatecznie
zatwierdzony w listopadzie 1987 r. Pod koniec tego samego roku pod obrady
Miejskiej Rady Narodowej powrócił problem bezprawnie zajmowanych
mieszkań. Stwierdzono m.in., że „podejmowane z opóźnieniem i przewlekle
prowadzone niezbędne remonty opuszczonych mieszkań oraz ich niewłaściwe
i niewystarczające zabezpieczenie są przyczyną samowoli mieszkaniowych”. Za
przyczynę tego stanu rzeczy uznano brak koordynacji działań i współpracy
pomiędzy Wydziałem Spraw Lokalowych Urzędu Miejskiego, MZBM i innymi
administratorami budynków mieszkalnych. Urząd Miasta również nie był w tym
przypadku bez winy. Nie udało się wypracować skutecznych sposobów
i warunków szybkiego i skutecznego przeprowadzania eksmisji. Również
niewielka była skuteczność kar orzekanych przez Kolegium ds. Wykroczeń. 29
grudnia 1987 r. prezydent miasta przedstawił na posiedzeniu Miejskiej Rady
Narodowej „Program przedsięwzięć zmierzających do zmniejszenia ilości
bezprawnie zajmowanych mieszkań”. W planie tym, zatwierdzonym tego
samego dnia przez radnych, istotny był postulat wprowadzenia od 1989 r.
budownictwa komunalnego do planów miejskich, jako elementu „niezbędnego
do realizacji polityki mieszkaniowej na terenie miasta”.
Przeciągający się kryzys wymuszał coraz dalej idące zmiany. W Miejskim
Planie Rocznym Gliwic na rok 1988 postanowiono w większym stopniu niż to
miało miejsce dotychczas wykorzystywać na potrzeby realizacji inwestycji
i remontów miejskich powstające w tym czasie prywatne, małe firmy
budowlane. Postulowano również zakończenie budowy zaplecza technicznego
MZBM i w miarę możliwości intensyfikację remontów starej substancji
mieszkaniowej. Nową bazę warsztatowo - magazynową udało się ostatecznie
ukończyć w drugiej po łowie 1988 r.
Czas transformacji
Pierwsze wolne wybory w Polsce i w konsekwencji zmiany, jakie nastąpiły
w całym kraju na przełomie lat 80. i 90. otworzyły również nowy rozdział
w historii Gliwic. Ustawa z dnia 08 marca 1990r. o samorządzie i zmiany w
prawodawstwie, nowe stosunki własnościowe, odejście od centralizmu i
sformalizowanego
planowania,
uwolnienie
rynku
i wprowadzenie
konkurencyjności zaważyły na konieczności przekształceń większości instytucji
działających na terenie miasta.
Zadania tego podjęli się nowi ludzie, ludzie podziemia, pierwszej Solidarności.
Nikt z nich nie miał doświadczenia w sprawowaniu władzy samorządowej.
W tym gronie byli pracownicy Politechniki Śląskiej, biur projektowych,
robotnicy. Kiedy ochłonęli z emocji i entuzjazmu, jaki towarzyszył im przy
budowaniu komitetów obywatelskich przyszła refleksja. Walka z ustrojem
komunistycznym wydawała się oczywista, ale nikt się specjalnie nie zastanawiał
co będzie jeśli wygrają batalię. A przecież zwyciężyli!
Komitet Wyborczy „Solidarność” przystąpił najpierw do formowania gliwickiej
władzy gminnej, wyboru pierwszego przewodniczącego rady miejskiej
i prezydenta Gliwic.
„Robiliśmy dobrą minę do niełatwej sytuacji w jakiej się znaleźliśmy wspominał Wacław Mauberg, pierwszy przewodniczący rady miejskiej.
Wszyscy musieliśmy się nauczyć zasad funkcjonowania w nowym systemie. Na
szczęście z pomocą przyszedł nam aparat urzędniczy, który zastaliśmy
w magistracie po wyborach 1990 roku. Na początku patrzyliśmy na siebie dość
nieufnie – oni bali się nas, a my ich, ale rychło to się zmieniło. Zaczęła się
prawdziwa robota. Ślęczenie nad dokumentami, nauka procedur, dyskusje,
rozmowy, tworzenie prawa”.
Mieli jeden cel, by ten nowy samorząd był dla ludzi. Pracowali z oddaniem
i poświęceniem. Różnili się w wielu kwestiach, ale dążyli do jednego: by
samorząd był dobrze postrzegany przez społeczeństwo. Radni nie mieli wtedy
wielkich ambicji politycznych, chcieli po prostu pomagać wyborcom.
W pierwszych miesiącach odkrywano w urzędzie różne rzeczy. Na przykład:
prezydencka
centralka
telefoniczna
opleciona
była
dziesiątkami
kabli
i bezpośrednio podłączona na milicję, lecz nie można było się z milicją przez nią
połączyć. Faks urzędu był obsługiwany przez emerytowanych zasłużonych
pracowników tajnych kancelarii, a prezydent był petentem tych panów,
szczególnie długo i troskliwie obsługiwanym podczas korespondowania
z zagranicą. Żeby to opisać przydałoby się pióro Mrożka.
Poza urzędem też było „barwnie”. Dookoła własność państwowa - handel,
usługi, nie mówiąc już o produkcji. Państwo, niemalże jedyny właściciel
nieruchomości w mieście, musiało przekazać gminie ogromne mienie.
Samorządowcy powołali komisje inwentaryzacyjne w których pracowali
wszyscy ówcześni radni, a było ich pięćdziesięciu. Dodatkowo wspomagani byli
przez ludzi z różnych branż, budowlańców, architektów. Wspólnie spisywali
majątek, który miasto przejmowało na własność. Ruch w interesie był duży.
Przy okazji odkrywano, że większość nieruchomości nie ma założonych ksiąg
wieczystych. Bałagan był wcześniej swoistą metodą zarządzania własnością
państwową, czyli niczyją. A jak własność jest niczyja, to władza może ją dać lub
odebrać i o to się rozchodziło.
Początek lat dziewięćdziesiątych to także pierwsze, niezwykle emocjonalne
przetargi na zakup lub dzierżawę lokali usługowych i sklepów poprzedzone ich
inwentaryzacją i pomiarami, nierzadko z użyciem zwykłej metrówki, a czasem
linijki. Takie były czasy… Potem było inwentaryzowanie i prywatyzowanie
komunalnych przedsiębiorstw produkcyjnych i usługowych. Zaczęło się
wnikliwe liczenie - ile kosztuje życie miasta i na ile można sobie pozwolić
budując lub remontując domy, ulice, mosty. Wprowadzano w mieście
gospodarkę
rynkową
i
stwarzano
warunki
dla
rozwoju
rodzimej
przedsiębiorczości.
ZBM – jednostka do zadań specjalnych
Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych począwszy od 1990 r. do końca
czerwca 1992 r. był przedsiębiorstwem komunalnym, którego organem
założycielskim był prezydent Gliwic. MZBM działał jako przedsiębiorstwo
państwowe, zarejestrowane w Sądzie Wojewódzkim, posiadał osobowość
prawną, radę pracowniczą, statut.
W czerwcu 1991 r. radni Rady Miejskiej, która w międzyczasie przestała już
być Miejską Radą Narodową, przychylili się do propozycji likwidacji
Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Gliwicach i utworzenia w jego
miejsce zakładu budżetowego, z zachowaniem dotychczasowej nazwy.
W
nowych
warunkach
gospodarczych
i
ustrojowych
działalność
dotychczasowego MZBM uległa rozszerzeniu. 30 marca 1995 r. Rada Miejska
w Gliwicach nadała statut nowemu Zarządowi Budynków Miejskich (ZBM),
jednostce powołanej na fundamentach MZBM. Nowy organizm podległy
władzy samorządowej miał od tej pory za zadanie prowadzenie działalności
związane
z
zarządzaniem
komunalnymi
budynkami
mieszkalnymi
i niemieszkalnymi, a także realizację wszelkich zadań i zamierzeń gminy w tym
zakresie. Nadzór nad jednostka objął zarząd miasta.
Przedmiotem działalności ZBM było m.in. zarządzanie i eksploatacja zasobów
mieszkalnych i użytkowych stanowiących własność lub współwłasność gminy
Gliwice oraz budynków będących w jej posiadaniu, utrzymanie właściwego
stanu technicznego zasobów komunalnych, nadzór i prowadzenie remontów
bieżących i kapitalnych budynków oraz ich modernizację, wreszcie bieżące
utrzymanie porządków na zieleńcach, placach i skwerach przydomowych. Do
tego celu ZBM mógł wykorzystywać siły własne, jak również korzystać z usług
specjalistycznych przedsiębiorstw.
Mieszkania zakładowe
Wprowadzone
po
1990
r.
prawo
o
komercjalizacji
i
prywatyzacji
przedsiębiorstw państwowych potraktowało mieszkania zakładowe jako część
produkcyjną zakładu. W efekcie mieszkania zakładowe stały się elementem
majątku do prywatyzacji.
Miasto stanęło przed poważnym wyzwaniem: 12 października 1994 r. Sejm RP
przyjął
„Ustawę
o
zasadach
przekazywania
zakładowych
budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe gminom”. Nakładała ona na
samorządy obowiązek przejęcia mieszkań zakładowych, ale tylko tych, których
nikt nie chciał. I w ten oto sposób pod opiekuńcze skrzydła miasta trafiały
budynki mocno zaniedbane. Te w lepszym stanie stały się substancją
tworzonych przez niektóre firmy spółdzielni mieszkaniowych. Tak było np.
z budynkami kopalnianymi w naszym mieście. Nowsze są w zasobach
spółdzielni
Donata,
Domator.
Starsze,
nadszarpnięte
zębem
czasu
i nieremontowane przez dziesięciolecia przekazano miastu. Samorząd pokornie
je przejmował. Dla lokatorów z jednej strony była to szansa na pierwszy od
wielu, wielu lat remont ich budynku, z drugiej jednak zagrożenie, bo zaczął
obowiązywać czynsz regulowany stawkami uchwalonymi przez radę miejską,
a ten był wyższy od tego, który lokatorzy płacili do tej pory.
Sporych problemów nastręczyła ustawa o gospodarce nieruchomościami, która
regulowała sprzedaż mieszkań zakładowych. Najpierw zbywano je po obrysie
budynku, potem po zmianie przepisów, z częścią działek funkcjonalnych na
jakich były one zlokalizowane. Kłopoty, bynajmniej nie z winy samorządu
gliwickiego, ciągną się po dziś dzień. Zmiany aktów notarialnych, ksiąg
wieczystych…
Zadań ZBM-owi zaczęło lawinowo przybywać i uchwałą Rady Miejskiej z 12
grudnia 1996 r. utworzono II Zarząd Budynków Miejskich (II ZBM) w
Gliwicach. Strefę działania wyznaczyły tory kolejowe.
Budownictwo społeczne
Już na początku lat dziewięćdziesiątych pojawiły się pierwsze propozycje
stworzenia form budownictwa społecznego, których celem byłoby budowanie
mieszkań poza działalnością wyłącznie komercyjną. Brakowało jednak
adekwatnych rozwiązań prawnych. Dopiero 26 października 1995 r. została
uchwalona przez Sejm RP
„Ustawa o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw”, która
otworzyła drogę do powstania w Polsce Towarzystw Budownictwa Społecznego
(TBS) – organizacji typu non-profit, którym przyświecać miała idea realizacji
potrzeb
mieszkaniowych
ludności.
Zgodnie
ze
wspomnianą
ustawą
przedmiotem działalności TBS miało być budowanie domów mieszkalnych i ich
eksploatacja za na zasadach najmu. Towarzystwo otrzymało również prawną
możliwość nabywania budynków mieszkalnych, przeprowadzania remontów
i modernizacji
obiektów
przeznaczonych
na
zaspokajanie
potrzeb
mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe znajdujące
się w budynkach Towarzystwa, jak również zarządzać budynkami mieszkalnymi
nie stanowiącymi jego własności oraz prowadzić inną działalność związaną
z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. Tym samym
działalność TBS mogła być realizowana poprzez budowanie nowych mieszkań,
ich
wynajem i
eksploatację
oraz
zarządzanie
mieniem
komunalnym
przekazanym przez gminę i modernizację zasobów mieszkaniowych. TBS
z pełnym udziałem gminy mogło z powodzeniem realizować zarówno cele jej
polityki mieszkaniowej związane z ustawową misją oraz cele właścicieli
nieruchomości. Gliwickie ZBM-y zwróciły się do ministerstwa o zgodę na
zmianę statutów i poszerzenie działalności.
Spółka
Na wniosek zarządu miasta uchwałą Rady Miejskiej w Gliwicach z 18 czerwca
1998 r. przekształcono zakład budżetowy Zarząd Budynków Miejskich w spółkę
z ograniczoną odpowiedzialnością pod nazwą: Zarząd Budynków Miejskich – I
Towarzystwo
Budownictwa
Społecznego
spółka
z
ograniczoną
odpowiedzialnością. Od tej pory jej działalność, jako spółki prawa handlowego
ze 100 procentowym udziałem miasta Gliwice – miała polegać na świadczeniu
usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami (gminnymi, wspólnot
mieszkaniowych, właścicieli prywatnych), budowie mieszkań czynszowych w
ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz budowie domów
jednorodzinnych
w
systemie
deweloperskim.
Można
było
korzystać
z preferencyjnych kredytów. Warunkiem był wkład własny i zgoda gminy na
partycypacje aportem: gruntem, albo wkładem. Firma zaczęła się rozwijać
bardzo dynamicznie. Także dzięki roli jaką miała do spełnienia w zakresie
budownictwa społecznego. Musiała nadążyć za szybko zmieniającymi się
realiami rynkowymi. ZBM I TBS musiał być konkurencyjny.
Pierwsza inwestycja typu TBS
Prezesem spółki w sierpniu 1999 roku został Jerzy Ptak, który sprawował tę
funkcję dwa lata. W 2000 roku nastąpił przełom. Do użytku oddano pierwsze w
Gliwicach mieszkania TBS zrealizowane przez „jedynkę” – przy ul.
Zabrskiej 15. Rok później ukończono kolejną dwuetapową inwestycję przy ul.
Daszyńskiego 20. Do użytku oddano tam 27 mieszkań. Rok milenijny okazał się
kluczowym dla inwestycji związanych z budową nowych mieszkań w ramach
systemu TBS. Rozpoczęto przygotowania do budowy dużego osiedla
mieszkaniowego. Rozpoczęto pierwszy etap realizacji „Osiedla Bajkowego”
przy ul. Żabińskiego w Gliwicach.
Wszystko dzięki pomocy samorządu
gliwickiego, który nieodpłatnie przekazał spółce działki budowlane i poręczył
niskooprocentowany kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego. Przyszli
najemcy mieszkań sfinansowali w części ich realizację, płacąc od 10 do 30 proc.
kosztów budowy poszczególnych lokali.
Wówczas nikt nie przypuszczał
jeszcze, że budownictwo społeczne realizowane przez ZBM I TBS w Gliwicach
– po 12 latach – osiągnie niesamowicie wysoki pułap. W latach 2000 – 2014 oba
ZBM-y wybudowały w Gliwicach ponad 1200 mieszkań w ramach TBS!.
Kolejne budynki i więcej remontów
10 września 2001 roku szefem spółki został Jerzy Codogni. Kierowana przez
niego firma także inwestowała w budownictwo społeczne i jeszcze bardziej
rozwinęła skrzydła. Budowa mieszkań czynszowych stała się podstawową
działalnością inwestycyjną ZBM I TBS. Rozpoczęto budowanie na szeroką
skalę. Ta formuła zaczęła zyskiwać coraz większą aprobatę. Stało się modne, ale
nie wszyscy rozumieli specyfikę TBS, dlatego spółka – poza działalnością
stricte merytoryczną, czyli zarządzaniem, remontowaniem i budowaniem
zaczęła prowadzić szeroko zakrojoną akcję informacyjną, czym właściwie jest
budownictwo w systemie TBS. Zainteresowanym tłumaczono podstawowe
pojęcia – jak np. partycypacja. W tym okresie spółka prowadziła też liczne
remonty. Zaciągano kredyty potrzebne do wykonania termoizolacji leciwych
budynków.
Odnawiano
elewacje,
porządkowano
tereny
przyległe
do
nadszarpniętych zębem czasu kamienic. „Najciekawszym przypadkiem w tym
okresie był remont Rynku – wspominał po latach Jerzy Codogni. Miasto
remontowało wszystkie budynki, w których miało własność albo udział.
Podejmowało uchwały, że i elewacje i dachy będą remontowane bez względu na
zgodę wspólnoty, a gmina w 100 procentach pokrywała koszty modernizacji.
Takie działania wymusiły także remonty kamienic, które należały do
prywatnych
właścicieli,
by
nie
odstawały
estetyką
od
budynków
wyremontowanych przez miasto”.
Moda na remonty aktywizowała więc właścicieli prywatnych kamienic.
Modernizacja
budynków
na
Rynku
został
doceniona
i
wyróżniona
w ogólnopolskim konkursie „Modernizacje roku 2002”.
W czerwcu 2003 roku nastąpiły zmiany personalne w zarządzie spółki. Szefem
została Bożena Orłowska, która kierowała pracą „jedynki” nieco ponad miesiąc.
„Powołano mnie na to stanowisko do czasu rozstrzygnięcia konkursu na prezesa
zarządu – twierdziła Orłowska.. Moja krótka obecność nie wniosła nic nowego
w bieżące działanie firmy. ZBM I TBS budował nadal osiedle Bajkowe,
zarządzał kilkuset wspólnotami oraz większością zasobów mieszkaniowych
miasta Gliwice. To były dobre czasy dla TBS. Bank Gospodarstwa Krajowego
udzielał nam preferencyjnych kredytów na budowę, a Miasto Gliwice wspierało
swoje TBS-y poprzez aporty finansowe i gruntowe”.
Moda na TBS nabiera rozmachu
9 lipca 2003 roku prezesem ZBM i TBS sp. z o.o. został Zbigniew Ordysiński.
Po kilkunastu miesiącach jego urzędowania zakończył się drugi etap budowy
Osiedla Bajkowego przy ulicy Żabińskiego. 16 września klucze do mieszkań
w trzech nowych budynkach odebrali zadowoleni lokatorzy. Do użytku zostały
oddane lokale typu M-1, M-2 i M-3 o powierzchni od 33 m kw. do 67 m kw.
Mieszkania
powstały
dzięki
wykorzystaniu
nowoczesnych
technologii
budowlanych i ekologicznych materiałów. Ich niewątpliwym atutem była
funkcjonalność i gotowość do wprowadzenia się właściwie od razu, bez
dodatkowych nakładów inwestycyjnych. Każdy lokal wyposażono w urządzenia
kuchenne i łazienkowe, instalację RTV oraz łącze internetowe. Ściany pokryto
gładzią gipsową, a podłogi – panelami. Łazienki i kuchnie wykafelkowano. Do
dyspozycji lokatorów mieszkań oddano także balkony. Zakończenie tej
inwestycji zbiegło się z naborem chętnych do zamieszkania w kolejnych
budynkach, które w niedalekiej przyszłości planowano postawić na terenie
Osiedla Bajkowego.
Nie tylko budować, ale także nowocześnie zarządzać
Poza działalnością inwestycyjną ZBM I TBS w Gliwicach równolegle zajmował
się zarządzaniem nieruchomościami. Wymagania rynku rosły. Pojawiło się
wielu prywatnych zarządców nieruchomości. Powstało ponad 2 tys. wspólnot
mieszkaniowych. Te, w których udział ma miasto mogą liczyć na systematyczne
wsparcie gliwickiego samorządu, który rocznie przeznacza na ten cel ponad 50
mln złotych. W innych miastach wspólnoty prywatno - miejskie ( część lokali
należy do prywatnych właścicieli, część jest komunalnych) rzadko mogą liczyć
na wsparcie tamtejszej władzy lokalnej.
Z uwagi na ekspansję terytorialną i kolejne, nowe obszary, które spółka wzięła
pod swoje zarządzanie, konieczne było ułatwienie współpracy z klientami.
Zdecydowano, by oddać do użytku następne oddziały Biura Obsługi Klienta, w
pięciu kolejnych punktach Gliwic – przy ulicach: Niedurnego, Asnyka, Andersa,
Kłodnickiej i Grodowej. Rozpoczęty proces dostosowywania terenowych
placówek do standardów firmy miał trwać do kwietnia 2007 roku.
Drugie, szóste, dziesiąte – spółka nagrodzona
W 2004 roku gliwicki ZBM I TBS został doceniony. Znalazł się na liście
rankingowej
Towarzystw
Budownictwa
Społecznego
z
całej
Polski
sporządzonej przez Ministerstwo Infrastruktury. Została ona opracowana na
podstawie ocen złożonych wniosków o zakwalifikowanie planowanych
w bieżącym roku przedsięwzięć inwestycyjno – budowlanych do kredytowania
ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Eksperci brali pod uwagę
takie kryteria, jak m.in. dostosowanie projektowanego budynku do potrzeb osób
niepełnosprawnych, koszt przedsięwzięcia w przeliczeniu na metr kwadratowy
powierzchni użytkowej, udział kosztów pozyskiwania gruntu w wartości całej
inwestycji, czy też sposób kwalifikacji najemców mieszkań. Opublikowana lista
rankingowa składała się z 305 pozycji. Towarzystwa Budownictwa Społecznego
z cegło kraju zostały uszeregowane według liczby punktów uzyskanych za
nadesłane wnioski inwestycyjne. ZBM I TBS z Gliwic zajął czołowe miejsca w
tym zestawieniu: drugie – za wniosek w sprawie budowy 46 mieszkań na
Osiedlu Bajowym, szóste – za wniosek dotyczący realizacji 110 mieszkań w tej
samej części miasta, czyli w pobliżu osiedla Waryńskiego oraz dziesiąte – za
wniosek o budowę domu mieszkalno – usługowego przy ul. Wieczorka.
Rozwój firmy i kolejne inwestycje
W 2005 roku wdrożono w spółce Zintegrowany System Zarządzania, by
usprawnić jej działanie i sprostać rosnącym wymaganiom klientów. Odbierając
w gliwickim Ratuszu certyfikat ISO 9001:2001 prezes Zbigniew Ordysiński
podkreślił, że uzyskanie tego dokumentu jest potwierdzeniem, że stosowany
w spółce
system
zarządzania
jakością
odpowiada
międzynarodowym
standardom. „Wdrożyliśmy system zarządzania jakością, a nie tylko zdobyliśmy
certyfikat - mówił. Zależy nam na tym, aby nasze usługi były jak najlepsze oraz
spełniały wymagania klientów. Mamy nadzieję, że system zarządzania jakością
pozwoli stale udoskonalać naszą ofertę”.
Audyt certyfikujący został przeprowadzony w ZBM I TBS Sp. z o.o. przez
Polską Izbę Handlu Zagranicznego – Certyfikacja.
Podstawowym założeniem wprowadzonego systemu jakości była zasada
nieustającego dążenia do poprawy skuteczności i efektywności podejmowanych
działań. W ZBM w ramach wdrożonego systemu opracowano kilkadziesiąt
przepisów wewnętrznych, które w bardzo szczegółowy sposób regulują
postępowanie podczas załatwiania w tej firmie poszczególnych spraw.
W tym samym roku zakończono też kolejny etap budowy Osiedla
Bajkowego. Przy ul. Andersena 2 – 16 oddano do użytku ponad setkę nowych
mieszkań, które powstały w sześciu nowoczesnych budynkach. Zupełną
nowością okazały się 70 – metrowe mieszkania dwupoziomowe, z dwiema
łazienkami oraz dwoma niezależnymi wejściami od strony klatki schodowej.
Ciekawym rozwiązaniem były też tzw. zimowe ogrody w kawalerkach na
parterze. Z przesuwnymi drzwiami, które latem można wykorzystywać jako
balkony. W nowo oddanych budynkach urządzono też dwa lokale użytkowe.
Kolejnych 46 mieszkań na tej samej ulicy przekazano najemcom kilkanaście
miesięcy później, w sierpniu 2006 roku. Ten rok był okresem wytężonych
przedsięwzięć remontowych. Prezydent Miasta przyznał a ZMB I TBS
zrealizował 14 mln złotych na remonty budynków administrowanych przez
siebie. W porównaniu do wcześniejszego roku nakłady te były wyższe o blisko
20 procent. Warto podkreślić, że dzięki temu wyremontowano m.in. 160
dachów, 2 tys. okien oraz odnowiono dziesiątki elewacji.
Gruntowną modernizację w kwietniu 2007 roku przeszła siedziba Rejonu
Obsługi Mieszkańców przy ul. Zabrskiej 15 – jedna z siedmiu placówek ZBM I
TBS w Gliwicach. Nastąpiły zmiany organizacyjne wewnątrz budynku. Biuro
Obsługi Klientów, kasy oraz księgowość przeniesiono na parter, dzięki czemu
usprawniono kontakt z interesantami. Budynek został także całkowicie
przystosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych.
W październiku tego samego roku oddano do użytku kolejną inwestycję
w ramach budownictwa społecznego – 34 mieszkania TBS przy ul.
Witkiewicza 19. Budowa trwała nieco ponad rok. Budynek składa się z 10
mieszkań jednopokojowych, 17 dwupokojowych oraz 7 trzypokojowych. Na
parterze powstały 3 pomieszczenia użytkowe. Koszt inwestycji wyniósł 5,5 mln
złotych. Od tej pory na gliwickim rynku nieruchomości działało więc 860
mieszkań w ramach systemu TBS. O modzie na tego typu mieszkania mówił
wówczas prezes spółki Zbigniew Ordysiński. „Wysoki standard mieszkań TBS
oraz ich dobra lokalizacja sprawiają, że cieszą się one w Gliwicach rosnącą
popularnością. Myślę, iż można już nawet mówić o pojawieniu się mody na
TBS. Budownictwo społeczne to przecież nie tylko dogodny pod względem
finansowym sposób na uzyskanie mieszkania, ale także styl życia. Na takie
mieszkania decydują się często ludzie młodzi, dla których ważne są elastyczne
warunki najmu, pozwalające zachować mobilność. Dziś mogą mieszkać
w Gliwicach, a jutro wypowiedzieć umowę najmu i przenieść się na drugi
koniec Polski. W takich przypadkach są im zwracane pieniądze, które
przeznaczyli na partycypowanie w kosztach budowy”.
Prezes „jedynki” zdradził przy okazji także kolejne plany związane z budową
nowych budynków i rozbudową już istniejących kompleksów mieszkalnych.
Inwestycje realizowane w ramach TBS zaczynały wchodzić także coraz częściej
na nowy grunt. TBS to już nie tylko budowa mieszkań, ale także obiektów
usługowych. Ciągle jednak z wielkim impetem realizowano kolejne inwestycje
mieszkaniowe. Pod koniec listopada 2007 roku oddano do użytku budynek przy
ul. Mikołowskiej 15 w Gliwicach. Atrakcyjny, kolorowy obiekt został
wzniesiony w ciągu 13 miesięcy. Składa się z 24 mieszkań i 7 lokali
użytkowych. Ze znalezieniem najemców nie było żadnego problemu – przede
wszystkim dzięki atrakcyjnej lokalizacji w śródmieściu, nowoczesnemu
wzornictwu budynku oraz odpowiednio wysokim standardzie mieszkań.
Pięciopiętrowy budynek wyposażono także w dwie windy. Wartość inwestycji
wyniosła ok. 5,6 mln złotych – TBS wyłożył 1 milion, Gmina Gliwice
przekazała 1,3 miliona oraz grunt o wartości 100 tys. złotych, a przyszli
najemcy dołożyli 830 tys. złotych.
Niespełna rok później – 30 kwietnia 2008 r. na skrzyżowaniu ulic Pszczyńskiej
i Mikołowskiej oddano do użytku charakterystyczny budynek, który przez
lokalne media i mieszkańców - został nazwany „Transatlantykiem”. To dlatego,
że z pewnej perspektywy budynek przypomina wielki, transoceaniczny statek.
Sam 6 piętrowy obiekt wyróżnia nie tylko kształt. Front – to wysokiej jakości
klinkierowa cegła, okna – stylizowane są na lata 30. ubiegłego wieku.
„W swojej działalności inwestycyjnej staramy się łączyć oryginalne projekty
architektoniczne z nowoczesnymi technologiami budowlanymi - komentował w
lokalnych mediach ówczesny prezes Ordysiński. Obiekt jest jednym
z najciekawszych budynków, jakie mieliśmy okazję realizować. Za tym
oryginalnym pomysłem stoi projektant z Gliwic – Robert Krawczyk”.
Przy ulicy Mikołowskiej 25 zamieszkało 46 rodzin. Najmniejsze mieszkania
mają niespełna 30 metrów kwadratowych, największe 90. Tym razem na
najemców także czekały mieszkania w pełni wykończone – od gładzi na
ścianach, przez panele na podłogach, po wykafelkowane łazienki. Na parterze
budynku przygotowano 5 lokali użytkowych. „Transatlantyk” kosztował około 7
milionów złotych. W późniejszych latach – ta architektoniczna perełka – była
wielokrotnie nagradzana. Dzięki inwestycjom budowlanym przy ulicy
Mikołowskiej – ta okolica zdecydowanie zyskała na wyglądzie – wcześniej
było w tym miejscu klepisko, jedna budka z warzywami i dziki parking.
Nadążyć za zmianami
Realizując kolejne ciekawe inwestycje ZBM I TBS zwracał na siebie uwagę
opinii publicznej oraz mieszkańców. Jednak pracownicy spółki działają też - co
warto podkreślić – na wielu innych polach. Firma nie tylko przecież zajmuje się
działalnością
developerską,
budowaniem
nowych
obiektów,
czy
też
świadczeniem usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami (gminnymi,
wspólnot mieszkaniowych, właścicieli prywatnych). ZBM I TBS bywa też
inwestorem zastępczym dla wielu inwestycji gminnych, wykorzystując potencjał
swoich pracowników. Aby sprostać oczekiwaniom klientów, wachlarz usług
musi być odpowiednio szeroki.
ZBM I TBS zajmuje się więc: administrowaniem, konserwacją nieruchomości,
pracami remontowo – budowlanymi, przeglądami technicznymi budynków,
sprzątaniem, organizacją zebrań wspólnot mieszkaniowych, obsługą prawną,
książeczkami opłat, obsługą księgowo – finansową, rozliczeniami rocznymi,
ubezpieczaniem nieruchomości oraz pogotowiem technicznym w razie nagłych,
niespodziewanych awarii. By sprawnie realizować te zadania potrzebny był
odpowiednio wyszkolony personel. Niezbędna była restrukturyzacja spółki,
żeby sprostać rosnącym wymaganiom klientów i coraz większej konkurencji
wśród firm zarządzających nieruchomościami. Dla ZBM I TBS było to spore
wyzwanie, ale i konieczność, bo pod koniec 2008 roku firma generowała długi.
Dobry menedżer na trudne czasy, czyli za bary z kryzysem
17 sierpnia 2008 roku prezesem ZBM I TBS Sp. z o.o. został Andrzej Tomal
(urzęduje nadal) – menedżer z wykształceniem wyższym magisterskim, który
ukończył studia podyplomowe w Wyższej Szkole Bankowej w Chorzowie na
trzech kierunkach: zarządzanie nieruchomościami, pośrednictwo nieruchomości
oraz wycena nieruchomości. Rok wcześniejszy zamknął się dla firmy stratą ok.
450 tys. złotych. Niezbędne więc było natychmiastowe wdrożenie planu
naprawczego, aby wyprowadzić spółkę na prostą. Zaczęto reorganizować zarząd
i wprowadzać oszczędności. W 2008 roku opracowano strategię rozwoju spółki
na
najbliższych 5 lat. Zakładała ona m.in.: wzmocnienie fundamentów
kapitałowych, organizacyjnych i kadrowych w celu osiągnięcia znaczącej
pozycji na rynku i uzyskania przewagi konkurencyjnej. Realizacja tych założeń
miała nastąpić poprzez ekspansję terytorialną, oferowanie nowych rodzajów
usług i stałe powiększanie zasobów własnych.
Organizacja pracy spółki opiera się na dwóch podstawowych filarach:
Zintegrowanym
Systemie
Zarządzania
oraz
Informatycznym Nowej Generacji DOM5.
Zintegrowanym
Systemie
W procedurach systemu
zastosowano szczególny nacisk na rozwój zasobów ludzkich. poprzez
intensywny
program
szkoleń
wewnętrznych
i
zdobywania
uprawnień
zawodowych. Dzięki odpowiedniemu zapleczu techniczno-informatycznemu
ZBM I TBS w Gliwicach może pracować wydajnie i profesjonalnie realizować
swoją misję. System pokrywa prawie cały obszar działania spółki. Jest on
powiązany bezpośrednio łączami ze wszystkimi jednostkami organizacyjnymi
na terenie całego miasta, umożliwiając bardzo szybką i bezpieczną transmisję
danych. Serce systemu stanowią dwa serwery o dużej mocy i jeden router. Sieć
liczy około 160 stacji roboczych. Podstawowe funkcjonalności to: moduł
finansowo-księgowy - obsługujący również masowe płatności; księgowość
wspólnot mieszkaniowych - umożliwiająca dużą automatyzację rozliczeń;
obsługa techniczna nieruchomości wspomagająca planowanie i rozliczanie
remontów; pełny obieg dokumentów wspomagany przez funkcję korespondencji
seryjnej zawierającą wzory i szablony dokumentów oraz pocztę elektroniczną w
wewnątrz firmy.
„Ciągła restrukturyzacja firmy to efekt walki o klienta – mówi prezes Andrzej
Tomal. To część rynkowej rywalizacji. Dbamy o efektywność pracy, nie
skupiamy się jednak tylko na działaniach organizacyjnych i kadrowych”.
Najlepszą obroną jest atak
W połowie 2009 roku do 128 kolejnych nowych mieszkań oddanych do użytku
na Osiedlu Bajkowym przy ul. Andersena wprowadziły się kolejne rodziny.
Mieszkania jednopokojowe, dwupokojowe i trzypokojowe, w tym również
dwupoziomowe oraz dwa lokale użytkowe, powstały w sześciu budynkach.
W uroczystym przekazaniu kluczy uczestniczył prezydent Gliwic, Zygmunt
Frankiewicz. Wszystkie lokale zgodnie ze standardem TBS zostały w pełni
wykończone.
Był
to
czwarty
i
ostatni
zarazem
etap
budownictwa
wielorodzinnego na Osiedlu Bajkowym realizowany przez ZBM I TBS
Sp. z o.o. W ciągu 8 lat wybudowano tam łącznie 526 mieszkań. Całość
przedsięwzięcia kosztowała ponad 80 mln złotych.
W związku z trudną sytuacją makroekonomiczną, aby przeciwdziałać kryzysowi
i zapobiec nierentowności spółki – zarząd zdecydował o wdrożeniu planu
antykryzysowego „3 Etapy”. Zakładał on daleko idące zmiany w polityce
kadrowej i płacowej, sposobie zarządzania, marketingu, kreśleniu celów
strategicznych, realizacji zadań. Zamierzenia miały zostać zrealizowane przez
m.in.: minimalizację kosztów własnych poprzez zmniejszenie zatrudnienia;
eliminację, bądź renegocjację niekorzystnych umów; konsolidację jednostek
terenowych. Te działania przyniosły zaskakująco pozytywne efekty. Sytuacja
finansowa firmy uległa znacznej poprawie. Wzrosły dochody spółki, a stałe
koszty zarządzania zmalały.
Na koniec 2009 roku w ZBM I TBS zatrudnionych było 186 osób, z czego 87
z wykształceniem wyższym, a 11 osób posiadających licencję zarządcy
nieruchomości. W spółce też 24 osoby posiadają uprawnienia budowlane.
Na koniec 2009 roku Spółka zarządzała 777 wspólnotami.
Królewska inwestycja
W 2009 roku Zarząd Budynków Miejskich I Towarzystwo Budownictwa
Społecznego oraz dyrektor i uczniowie Zespołu Szkół Ekonomiczno –
Usługowych (ZSE-U) w Gliwicach zrealizowali wspólnymi siłami niezwykle
ciekawy projekt, który doczekał się uznania na forum ogólnopolskim.
Odrestaurowany, prowadzony przez uczniów ZSE-U bar sałatkowy
„U Króla Stasia” (zabytkowy „okrąglak” przy placu Rzeźniczym) otrzymał
główną nagrodę czasopisma budowlanego Rombud. Dołączył w ten sposób do
grona najlepszych polskich modernizacji 2009 roku.
Zabytkowy obiekt z 1920 roku był niewykorzystywany od wielu lat. W
przeszłości mieściła się w nim kawiarenka, ale po jej likwidacji lokal stał pusty
i popadał w ruinę. Zadanie jego odnowienia i dostosowania do zmienionych
potrzeb zlecono ZBM I TBS. Opracowany projekt przebudowy i adaptacji
obiektu do nowych celów przewidywał m.in. konieczność wykonania tzw.
opaski izolacyjnej wokół fundamentów budynku. Niezwłocznie przystąpiono
więc do prac ziemnych w pobliżu jednej ze ścian „okrąglaka”. Pojawił się tam
wykop o głębokości 3 metrów. Nieoczekiwanie roboty budowlane trzeba było
przerwać, by umożliwić archeologom z Muzeum w Gliwicach przeprowadzenie
niezbędnych
poszukiwań.
Ich
wynikiem
było
odkrycie
przedmiotów
i elementów ceramicznych oraz metalowych pochodzących prawdopodobnie
z okresu od XVI do XVIII wieku. Tym oto sposobem – epoka panowania w
Polsce Stanisława Augusta Poniatowskiego - została symbolicznie powiązana
z gliwickim obiektem. Prace ruszyły ponownie. W pierwszej kolejności
przeprowadzono remont dachu i elewacji obiektu. W efekcie odtworzono
pierwotny wygląd budynku wzniesionego na planie ośmioboku. Prace trwały od
grudnia 2007 roku do listopada 2008 roku. Potem przyszła pora na gruntowną
modernizację obiektu – przebudowę układu ścian wewnętrznych, wymianę
instalacji elektrycznej, wodnej i kanalizacyjnej, utworzenie nowych wejść do
budynku i sanitariatów w części piwnicznej, a także montaż urządzeń
wentylacyjnych. Roboty te zajęły kilka miesięcy. Prace zakończono w styczniu
2010 roku. Branżowe wyróżnienie Rombudu dla ZBM I TBS zostało
upamiętnione nie tylko okolicznościową statuetką i dyplomem, lecz również
wydaniem
monety
kolekcjonerskiej,
wręczanej
osobom
szczególnie
zaangażowanej w remont obiektu przy placu Rzeźniczym. Na ręce osób
odpowiedzialnych za modernizację gliwickiego „okrąglaka” powędrowały też
gratulacje prezydenta miasta Zygmunta Frankiewicza za udany efekt remontu i
wysoką ocenę podjętych działań.
Zmieniać wizerunek miasta. Dbać o estetykę
To nie była pojedyncza udana metamorfoza zrealizowana w Gliwicach przy
udziale ZBM I TBS. W latach 2007 – 2009 podobnych modernizacji spółka
wykonała
znacznie
więcej.
Wyremontowano
m.in.
klimatyzowaną,
reprezentacyjną salę koncertowo – wystawową na ok. 150 osób w miejscu
dawnej galerii EMPiK Modernizacji poddano instalacje: elektryczną, wodną,
kanalizacyjną. Sufit podwieszony, wprowadzony w miejsce blachy trapezowej,
kryje instalację klimatyzacyjną. W sali zdecydowano się na podłogę
o podwyższonej ścieralności, drewnianą boazerię zastąpiono wysokiej klasy
tynkami, wprowadzono energooszczędne oświetlenie, wykonano podium, które
pełni rolę małej sceny. W zapleczu sanitarnym postawiono nowe ściany
i wykonano podłogi w glazurze. Zmodernizowano pomieszczenia szatni,
garderoby i aneksu kuchennego. Wymieniono stolarkę drzwiową. Pomalowano
klatkę schodową wiodącą do sali. Koszt inwestycji – prawie pół miliona złotych
– w całości pokryto z budżetu miasta Gliwice.
Kolejnym bardzo ważnym z punktu widzenia estetyki miasta było wykonanie
remontu budynku mieszkalno – usługowego przy ul. Częstochowskiej 16.
Secesyjna kamienica wzniesiona w 1905 roku o wyjątkowych walorach
architektonicznych doczekała się m.in.: naprawy dachu, częściowej wymiany
tynków, remontu konstrukcji murowej ścian, remontu sztukaterii; przywrócono
pierwotny
wystrój
elewacji,
izolacji
przeciwwilgociowej
ścian
fundamentowych, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej.
W 2007 roku ZBM I TBS Sp. z o.o. wykonał rekonstrukcje zabytkowego stropu,
przywracając
miastu
ciekawy
i
funkcjonalny
trakt
komunikacyjny
zlokalizowany przy alei Przyjaźni, w bezpośrednim sąsiedztwie budynku przy
ul. Zwycięstwa 36 z 1885 roku. W dawnych czasach ta kamienica była ważnym
w mieście punktem hotelowo – restauracyjnym, z pasażem od strony alei
Przyjaźni pełniącym funkcję komunikacyjną dla Teatru Victoria oraz
jednocześnie stanowiącym strop nad ówczesną łaźnią oraz pomieszczeniami
pomocniczymi teatru (obecnie lokale użytkowe GKS PIAST). Podstawą
koniecznego remontu stała się ekspertyza stanu technicznego, według której
strop należało poddać pełnej rekonstrukcji ze względu na fatalny stan
elementów nośnych –
stalowych
belek. Jeżeli
remont nie
zostałby
przeprowadzony – mogło dojść do poważnej awarii.
Remontów doczekała się też piękna neorenesansowa kamienica (wybudowana w
1896 roku) przy ul. Zabrskiej 1 – 1a oraz kompleks neorenesansowy przy ul.
Białej Bramy 8 -10/Bytomskiej 11-13, który został wzniesiony ok. 1890 roku.
Stanowi on teraz element gliwickiej Starówki, w strefie pełnej ochrony
konserwatorskiej. Z budżetu gminnego wykonano kompleksowy remont dachu,
a w roku 2007 pełny remont elewacji wraz z odtworzeniem elementów
sztukateryjnych oraz wymianą stolarki okiennej i drzwiowej. Remontowano też
nowsze budynki, jak np. kamienica przy ul Wrocławskiej. W budynku
wybudowanym w 1956 roku pod nadzorem spółki zrealizowano remont elewacji
wraz z ociepleniem ścian zewnętrznych i stropu ostatniej kondygnacji oraz
remontem balkonów. Przy okazji remontów niektórych kamienic – zaniedbane i
opuszczone pomieszczenia wykorzystywane wcześniej jako lokale użytkowe –
przekształcono na mieszkania.
Dekada wyzwań i sukcesów
Nadzwyczajna aktywność ZBM I TBS na wielu polach zwróciła na siebie
uwagę na forum ogólnopolskim. 4 listopada 2009 roku w trakcie 53. posiedzenia
Sejmu RP w czasie debaty nad projektem ustawy o zmianie ustawy o promocji
zatrudnienia i instytucjach rynku pracy – poseł Jan Kaźmierczak jako przykład
dobrze działającej, sprawnie zarządzanej instytucji tego właśnie typu –
z mównicy sejmowej mówił o działalności gliwickiej spółki.
„Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Z trybuny sejmowej mówimy najczęściej o
sprawach bardzo wielkich albo bardzo trudnych – rozpoczął poseł Kaźmierczak.
Podejmujemy tu uchwały dotyczące znaczących wydarzeń historycznych,
staramy się poprawiać mniej lub bardziej udanie polskie prawo. Odnoszę jednak
wrażenie, że w tych działaniach umyka nam często rząd spraw zwykłych,
nierzadko drobnych, ale dotyczących kwestii istotnych dla tak zwanego
przeciętnego obywatela. Zwykłe życie obywateli naszego kraju to sprawy dnia
codziennego, które nie dzieją się same. Nad zaspokajaniem zwykłych,
codziennych potrzeb Polaków czuwa cała armia ludzi wykonujących zadania,
które są traktowane jako tak oczywiste, że na co dzień nie są zauważane.
Dostrzeganie tych obszarów działań ma miejsce – co dotyczy także mediów –
prawie wyłącznie w sytuacjach, kiedy dzieje się coś niedobrego. Dlatego warto,
moim zdaniem, poświęcić także pozytywną uwagę i kilka ciepłych słów temu
ważnemu elementowi naszej codzienności, na który składają się instytucje i ich
pracownicy dbający o najbardziej podstawowe potrzeby mieszkańców naszego
kraju. Jako przykład – niezwykle pozytywny – takiej właśnie instytucji pragnę
przedstawić w tym wystąpieniu Zarząd Budynków Miejskich I Towarzystwo
Budownictwa Społecznego w Gliwicach, który w tym roku obchodzi jubileusz
10-lecia swojej działalności. To przedstawiciel bardzo licznej grupy
przedsiębiorstw komunalnych, świadczących na rzecz zwłaszcza mieszkańców
polskich miast usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami, budową
mieszkań czynszowych w ramach towarzystw budownictwa społecznego,
a także – w wielu wypadkach – działaniami deweloperskimi. Gliwicki ZBM I
TBS swoimi działaniami, realizowanymi głównie poprzez rejony obsługi
mieszkańców, obejmuje budynki mieszkalne, lokale użytkowe i garaże.
Wykonywane są, co warto podkreślić: skutecznie i ku zadowoleniu
mieszkańców Gliwic, zadania w zakresie administrowania nieruchomościami
i konserwacji
nieruchomości,
prace
remontowo-budowlane,
przeglądy
techniczne budynków, sprzątanie, organizowana jest działalność wspólnot
mieszkaniowych.
W
Gliwicach
Zarząd
Budynków
Miejskich
I Towarzystwo Budownictwa Społecznego zarządza 10 tys. lokali mieszkalnych,
1 tys. lokali użytkowych i 1400 garażami o łącznej powierzchni użytkowej
ponad 1 mln m kw. Swoje nieruchomości powierzyło przedsiębiorstwu do
administrowania 800 wspólnot mieszkaniowych. W ubiegłych kilku latach
gliwicki ZBM I TBS może pochwalić się szczególnie działalnością
inwestycyjną,
obejmującą
budowę mieszkań
czynszowych
w
formule
towarzystw budownictwa społecznego. Łącznie od 2001 r. oddano do użytku
700 mieszkań powstałych w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Rozwój budownictwa w ramach TBS był i jest możliwy dzięki pomocy i
wsparciu ze strony władz samorządowych miasta Gliwice. Przekazywane są
tereny pod budownictwo czynszowe, przygotowywane są niezbędne uchwały
rady miejskiej, udzielane jest wsparcie finansowe i organizacyjne. Te i inne
działania stały się standardem i wzorem postępowania dla Towarzystw
Budownictwa Społecznego w sąsiednich miastach. Dokonania te stawiane są
przez Polską Izbę Gospodarczą TBS w Warszawie jako przykład dla firm
z całego kraju. Zarząd Budynków Miejskich I TBS jest pierwszą spółką gminną
w Gliwicach, która uzyskała certyfikat zintegrowanego systemu zarządzania
jakością. Godnym podsumowaniem 10-lecia działalności ZBM I TBS było
przyznanie przez Sejmik Województwa Śląskiego Złotej Odznaki Honorowej za
Zasługi dla Województwa Śląskiego oraz nadanie przez Konfederację
Budownictwa i Nieruchomości medalu im. Króla Kazimierza Wielkiego za
szczególne osiągnięcia w dziedzinie budownictwa. Na zakończenie tego
wystąpienia pragnę za pośrednictwem prezesa zarządu pana Andrzeja Tomala
wszystkim pracownikom Zarządu Budynków Miejskich I TBS w Gliwicach
złożyć z okazji 10-lecia podziękowania za zaangażowanie w służbę
mieszkańcom Gliwic oraz za istotny wkład w budowanie pozytywnego oblicza
miejskiego samorządu. Życzę całej załodze zadowolenia i wielu kolejnych
sukcesów w działalności zawodowej, a także wszelkiego powodzenia w życiu
osobistym.”
ZBM I TBS świętował 20 listopada 2009 roku jubileusz 10-lecia powstania
Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Działalność związana z budową
mieszkań czynszowych w ramach TBS (funkcjonującego w oparciu o ustawę o
niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego) sięga 1999 roku.
W latach 2000 – 2009 TBS wybudował w sumie 700 mieszkań o łącznej
powierzchni 35 991,09 m kw.
W 2009 roku gliwicka „jedynka” otrzymała wyróżnienie „Geparda Biznesu”.
Nagroda wręczana jest najdynamiczniej rozwijającym się firmom (według
wywiadowni gospodarczej) w okresie ostatnich dwóch lat.
Dziesięciolecie działalności ZBM I TBS Sp. z o.o. w Gliwicach wiązało się
z podjęciem nowych wyzwań i działalności na zupełnie nowych obszarach. Poza
zarządzaniem nieruchomościami i wszelkimi usługami z tym związanymi oraz
budownictwem
spółka
włączyła
się
w
gigantyczne
przedsięwzięcie
inwestycyjne, jakim było rozpoczęcie budowy Drogowej Trasy Średnicowej,
docelowo przebiegającej niemal przez centrum miasta. Takie plany wymusiły
wyburzenie niektórych kamienic, wykwaterowanie z nich lokatorów oraz
zapewnienie im nowego lokum. 33 rodziny wprowadziły się w grudniu 2013
roku do nowego budynku przy ul. Kochanowskiego 33.W imieniu gminy
inwestycję tę nadzorował Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, ZBM I TBS pełnił
równie ważną rolę inwestora zastępczego.
ZBM I TBS bezpośrednio jako spółka podlega pod nadzór właścicielski którym
z ramienia miasta zarządza Piotr Wieczorek I Zastępca Prezydenta Miasta.
Natomiast zarządzanie majątkiem miasta ZBM I TBS realizuje jako zarządca na
podstawie zawartego porozumienia z Panią Bożeną Kus Dyrektorem Zakładu
Gospodarki Mieszkaniowej. Nadzór merytoryczny w tym zakresie sprawuje
II Zastępca Prezydenta Miasta Adam Neumann.
Deweloper, który gwarantuje bezpieczeństwo!
W 2010 roku – po dużym sukcesie pierwszej inwestycji deweloperskiej (2006
rok) ZBM I TBS podjął się realizacji kolejnego projektu składającego się z 8
domów w zabudowie szeregowej. Wybudowane zostały przy ul. Andersena w
sąsiedztwie poprzedniej inwestycji. Oddanie budynków nastąpiło w kwietniu
2010 roku. Domy szeregowe to budynki dwukondygnacyjne, niepodpiwniczone
o powierzchni użytkowej od 153 m kw. do 169 m kw. oraz usytuowane na
działkach o powierzchni od 299 m kw. do 496 m kw. Projekt uwzględniał różne
potrzeby przyszłych właścicieli, dlatego zaprojektowano segmenty o dwóch
typach. Typ A składa się z czterech pokoi i łazienki na piętrze oraz kuchni z
jadalnią, salonem i łazienką oraz jednym miejscem garażowym na parterze. Typ
B to trzy pokoje (dwa z garderobą) i łazienka na piętrze oraz kuchnia z jadalnią i
salonem oraz
dwoma
stanowiskami
garażowymi
na
parterze. Domy
sprzedawane były w stanie surowym zamkniętym. Do nieruchomości
doprowadzone są sieci i przyłącza: gazu wraz z wewnętrzną instalacją gazową;
wody; elektryczne; kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
Podstawową wartością, którą ciągle kieruje się firma jest stałe zwiększanie
poziomu zadowolenia klienta z jakości i dostępności świadczonych przez nią
usług. Kierunki strategii rozwojowej są jasno określone i sprowadzają się do:
rozwijania budownictwa mieszkaniowego w ramach TBS bądź też formule
zbliżonej,
pozyskiwania
nowych
zasobów
stabilizujących
pozycję
i
rozwijających spółkę na rynku zarządców nieruchomości, dbałości o jakość
budynków i poprawę ich stanu technicznego poprzez przeglądy techniczne i
serwisowe, bieżące konserwacje i remonty, systematycznego zmniejszania
negatywnego oddziaływania działalności na środowisko poprzez bieżące
monitorowanie, przeciwdziałanie i minimalizację zjawisk zaburzających
środowisko życia i pracy, wprowadzenia i udoskonalania Zintegrowanego
Systemu Informatycznego, wspierającego proces zarządzania informacją oraz
wyposażenia spółki w nowoczesny sprzęt komputerowy i specjalistyczne
programy.
Gliwicki orzeł
Wielowątkowa działalność firmy i zadowalające efekty przy realizowaniu jej
misji zostały wielokrotnie dostrzegane. W 2010 roku Zarząd Budynków
Miejskich I Towarzystwa Budownictwa Społecznego zdobył I miejsce
w prestiżowym konkursie „Orły Polskiego Budownictwa” w kategorii
zarządzania nieruchomościami. „Orły Polskiego Budownictwa” to ogólnopolski
konkurs, który stanowi przegląd najlepszych firm z branży budowlanej
i zarządzania nieruchomościami, promuje ich wysoką jakość, rozwój oraz
innowacyjność.
Konkurs
organizowany
przez
Ministra
Infrastruktury
zgromadził kilkaset firm z całej Polski, a nagrody przyznawano w kilkunastu
kategoriach. Najcenniejszą dla każdej firmy jest nagroda „Złotego Orła
Polskiego Budownictwa”. ZBM I TBS zdobył tę nagrodę w 2010 roku. Ten
wielki sukces, w tym samym konkursie i tej samej kategorii został powtórzony
rok później. „Złote Orły Polskiego Budownictwa” znów przyleciały do Gliwic.
„Cieszę się, że dostrzeżono naszą aktywność i po raz drugi znaleźliśmy uznanie
kapituły konkursu Orły Polskiego Budownictwa – mówił Andrzej Tomal
odbierając prestiżową statuetkę i certyfikat. Radość moja jest tym większa, że
trudniej jest utrzymać prymat, niż go zdobyć po raz pierwszy. My otrzymaliśmy
„Złotego Orła” po raz drugi z rzędu”.
Brakuje pieniędzy na TBS
Przełom 2010 i 2011 roku to ciężki czas dla gliwickiego TBS I ZBM. W Banku
Gospodarstwa Krajowego zaczyna brakować pieniędzy na budowę nowych
mieszkań.
W Gliwicach spółka kończy inwestycję rozpoczęte w tym systemie – na osiedlu
Bajkowym oraz ulicach Mikołowskiej i Kochanowskiego. Sprzedaje się mniej
mieszkań, a to od razu odbija się na kondycji finansowej. „Jedynka” jest ciągle
na plusie, ale to już nie 3 miliony zysków jak w najlepszych czasach, a połowa
z tego.
Czas kryzysu dla firmy to poważne wyzwanie. Władze spółki musiały wykazać
się ogromną kreatywnością i pieniędzy szukać na nowych rynkach. Gliwicki
ZBM I TBS wychodzi z propozycją do pobliskiego Rudzińca i jako inwestor
zastępczy – remontuje szkołę i z unijnych środków – buduje plac zabaw.
2011 rok to także burzliwa dyskusja wokół możliwości wykupu mieszkań TBS.
Taką możliwość dali posłowie – w październiku tamtego roku - przegłosowując
odpowiednią ustawę. Okazało się jednak, że przepis pozostał martwy, tylko na
papierze. W rzeczywistości wykup na podstawie nowych przepisów po prostu
się nie opłaca. – To jest tylko możliwość formalna, bo jeżeli ktoś prześledził
treść tej ustawy i przeliczył jakie koszty musiałby ponieść, to doszedł do
wniosku, że wykup mieszkania z TBS-u wychodzi drożej niż nabycie
normalnego mieszkania – w wywiadzie dla jednej z lokalnych gazet
komentował zastępca prezydenta miasta, Piotr Wieczorek. Na nowych
przepisach suchej nitki
nie pozostawili także eksperci. Tak nowe przepisy
interpretował Jerzy Jankowski z Krajowej Rady Spółdzielczej na łamach
branżowej prasy: Wątpię, żeby TBS i spółdzielnie godziły się na wykup. Jeżeli
wybudowano 1 m kw. za 3 tys. zł, a teraz chcą go sprzedać za 7 tys., to te 4 tys.
zł różnicy trzeba oddać państwu i jeszcze zapłacić podatek dochodowy. To
czysty absurd.
W 2011 roku gliwiccy radni przyjęli uchwałę w sprawie wieloletniego programu
gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Gliwice na lata 2011-2015.
Wcześniejszy taki dokument obowiązywał na lata 2006-2010. Dokument
zawiera, m.in. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu
mieszkaniowego gminy; analizę potrzeb oraz plan remontów; planowaną
sprzedaż lokali, czy zasady polityki czynszowej. Jako ciekawostkę warto podać,
że w 2010 roku, kiedy dokument został sporządzony, zasób mieszkaniowy
miasta Gliwice stanowiły 14 732 lokale, w sumie to prawie 716 tysięcy metrów
kwadratowych. Prognozy mówiły, że w związku z m.in. rozbiórką i sprzedażą
lokali – w kolejnych latach ta liczba będzie się zmniejszać i w 2015 roku –
zasób zmniejszy się o 2 tysiące lokali.
Utrzymać formę, nie zwalniać tempa
W połowie 2013 roku minęło 5 lat od czasu, gdy szefem ZBM I TBS sp. z o.o.
został Andrzej Tomal. Rocznica zbiegła się
z przyznaniem mu certyfikatu
„Rzetelny Menedżer 2013”. Połowa dekady zarządzania tak ważną dla
mieszkańców i klientów firmą była doskonałą okazją, by podsumować i ocenić
realizację założeń, które postawiono, by spółka odzyskała rentowność i
przynosiła dochody. To się udało. Fakty nie kłamią. W ciągu pięciu lat z firmy
generującej długi udało się stworzyć nowocześnie zarządzaną spółkę
przynoszącą zyski.
„To efekt ciężkiej pracy całej naszej załogi – mówił prezes Tomal. W czerwcu
2008 roku zastałem ją z długiem. Rok zamknęliśmy stratą 450 tys. złotych.
Wdrożyliśmy
plan
naprawczy.
Dokonaliśmy
niezbędnej
reorganizacji.
Wprowadziliśmy oszczędności i zmieniliśmy sposób myślenia ludzi pracujących
w ZBM I TBS i stąd – nie zawaham się powiedzieć sukces. Inna sprawa to
podejście samorządowców do funkcjonowania spółki. W innych miastach i to
wcale niedaleko od nas obowiązuje jeszcze inna forma prawna firm miejskich i
komunalnych czy system nakazowy. U nas tego nie ma. Jest wzajemne
partnerstwo. Prezydent Zygmunt Frankiewicz i jego zastępca Piotr Wieczorek,
zajmujący się problematyką komunalną w mieście, dbają, aby między naszą
spółką, a gminą był jasne i transparentne rozliczenia.”
Mimo kryzysu spółka dalej jest aktywna na rynku nieruchomości. Jej
najmłodszym „dzieckiem” jest zrewitalizowany budynek dawnego kombinatu
budowlanego przy ul. Pszczyńskiej 44, oddany do użytku w tym roku.
Inwestycję zrealizowano w ramach unijnej inicjatywy Jessica. Obiekt poddano
termomodernizacji, zainstalowano wewnątrz windę, instalację teleinformatyczną
i
klimatyzację.
Wymieniono
elementy
wszystkich
istniejących
sieci
(elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, c.o), stolarkę drzwiową i okienną.
Budynek wyposażono w dwa niezależne wejścia. W 5-kondygnacyjnym
biurowcu Pszczyńska 44A urzęduje na parterze Zakład Ubezpieczeń
Społecznych. Jego pomieszczenia, dzierżawione od Zarządu Budynków
Miejskich I Towarzystwa Budownictwa Społecznego, zostały przystosowane do
przyjmowania osób niepełnosprawnych. Pierwsze piętro znajduje się w gestii
agencji ubezpieczeniowej. Pozostałe kondygnacje z funkcjonalnymi lokalami
biurowymi na wynajem posłużą głównie małym i średnim przedsiębiorcom.
W mniejszym budynku za gmachem działa oddział 1 Rejonu Obsługi
Mieszkańców nr 3 ZBM I TBS (przeniesiony z ul. Rybnickiej i Grodowej). Jest
też parking z 50 miejscami postojowymi dla klientów, pracowników i najemców
kompleksu Pszczyńska 44, który powstał w miejscu wyburzonego obiektu
usytuowanego na tyłach dawnego kombinatu.
„To spora, warta ponad 5,5 mln złotych inwestycja z zaangażowaniem unijnych
pieniędzy z inicjatywy Jessica. To nie jest jeszcze często używane narzędzie
finansowe, zatem chwała inwestorowi, Zarządowi Budynków Miejskich, że po
nie sięgnął” - mówił w trakcie otwarcia prezydent Gliwic Zygmunt Frankiewicz.
Remont zespołu budynków przy ul. Pszczyńskiej 44 rozpoczął się w 2013 roku
po podpisaniu przez ZBM I TBS umowy z Bankiem Ochrony Środowiska.
Wkład pieniężny z Unii Europejskiej wyniósł ponad 1,2 mln złotych.
Zwieńczeniem inwestycji było wykonanie na budynku przy ulicy Pszczyńskiej
44A anamorficznego muralu - 3D. Mural ten jest jedyny taki w Polsce, jedyny z
nielicznych na świecie wykonany przez artystę znanego ze swoich dzieł sztuki
3D w przestrzeni publicznej – Ryszarda Paprockiego. Mural nawiązuje do
gliwickiej legendy z XVII wieku mówiącej o kobietach, które uratowały miasto.
Kobiety wykazały się niezwykłą inteligencją. Uroczyste odsłonięcie muralu
nastąpiło 2 września 2014.
Plany
2014 rok to ciągłe poszukiwanie nowych źródeł zarobków dla firmy. Gliwicka
spółka złożyła ofertę Kompanii Węglowej na zarządzanie całym zasobem
mieszkaniowym. Chodzi m.in. o mieszkania w Rudzie Śląskiej, Wodzisławiu,
czy Bytomiu. Na razie jednak rozmowy wstrzymano przez fatalną sytuację
finansową Kompanii Węglowej.
„Poszerzamy działalność i zarabiamy jako firma przekonuje - prezes Tomal.
Szukamy nowych obszarów aktywności”
Gliwicka „jedynka” zamierza wprowadzić kolejną formę budownictwa. Będzie
to coś, co zastąpi TBS.
„TBS-y nie dostają już tanich, preferencyjnych kredytów – mówi Tomal. Stara
ustawa, która regulowała zasady funkcjonowania Towarzystw Budownictwa
Społecznego, nie obowiązuje. Rozwiązano też Krajowy Fundusz Mieszkaniowy
- gwaranta tanich kredytów. Chcemy budować na podobnych zasadach jak TBS,
z tym jednak, że lokator w ostatecznym rozrachunku stałby się właścicielem
mieszkania”.
Pierwsze takie budynek chcemy postawić przy ul. Daszyńskiego i na
skrzyżowaniu ulic Opolskiej i Witkiewicza. Spółka w imieniu mieszkańców
weźmie korzystny kredyt w banku, a jego koszty będą rozłożone na wszystkich
lokatorów. Zainteresowani będą wpłacać pierwszą opłatę partycypacyjną,
a później „dług” będzie wliczony w comiesięczną opłatę. W momencie spłaty
kredytu – mieszkanie będzie stawało się własnością lokatora. Tak ZBM I TBS
chce wyjść naprzeciw oczekiwaniom młodych ludzi, którym banki nie chcą
udzielać kredytów. Co dwa lata
w Gliwicach ma powstawać jeden taki
budynek.
Nasze nagrody i wyróżnienia (208-2014):
• Certyfikat SOLIDNA FIRMA 2013, „za terminowe regulowanie
wszelkich zobowiązań oraz poszanowanie ekologii i praw konsumenta”;
• „Śląska Wielka Nagroda Budownictwa” za szczególne osiągnięcia w
prowadzonej działalności oraz za innowacyjność i nowatorstwo;
• Certyfikat „Rzetelny Menedżer” dla Pana Andrzeja Tomal za rozwój
firmy
dbając
o
poszanowanie
norm
etycznych
oraz
rzetelni
wywiązywanie się z obowiązków;
• Certyfikat SOLIDNA FIRMA 2012, „za terminowe regulowanie
wszelkich zobowiązań oraz poszanowanie ekologii i praw konsumenta”;
• Lider Rynku 2012 EURO LEADER – Najlepsza w Polsce Firma w
zakresie
usług
zarządzania
nieruchomościami, budowy mieszkań
czynszowych na zasadach TBS oraz domów jednorodzinnych w systemie
deweloperskim;
• Certyfikat SOLIDNA FIRMA 2011 „za terminowe regulowanie
wszelkich zobowiązań oraz poszanowanie ekologii i praw konsumenta”;
• Konkurs „Krajowi Liderzy Innowacji i Rozwoju” – Edycja Regionalna
2011 – Województwo Śląskie - otrzymany tytuł „Regionalny Lider
Innowacji i Rozwoju – 2011”;
• Konkurs „Krajowi Liderzy Innowacji i Rozwoju” – Edycja Ogólnopolska
2011 – otrzymane wyróżnienie w edycji ogólnopolskiej konkursu;
• I miejsce w Ogólnopolskim konkursie "Orły Polskiego Budownictwa" w
kategorii - Zarządzanie Nieruchomościami (trzykrotna nagroda w 2012,
2011 oraz 2010 roku);
• „Złoty Laur 2011” za wkład w rozwój gospodarki nieruchomościami
przyznany przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach;
• Modernizacja Roku 2010 – „Modernizacja budynku mieszkalnousługowego, ul. Mikołowska 24 – Nowy Świat 2, Gliwice”;
• Nagroda „Polska Jakość 2011” przyznana przez Strefę Gospodarki
dodatek do Gazety Prawnej;
• Regionalny Certyfikat „Rzetelni w Biznesie”;
• Medal Regionalnej Izby Handlowo-Przemysłowej w Gliwicach za
szczególne osiągnięcia w rozwoju gospodarczym regionu;
• Nagroda Czasopisma ROMDOM za udział w Ogólnopolskim Konkursie
„Modernizacja Roku”- wyremontowany budynek przy ul. Dolnych
Wałów 35 znalazł się wśród nieruchomości, które zyskały miano najlepiej
zmodernizowanej inwestycji w roku 2009;
• Nagroda - Modernizacja Roku 2009 – „Modernizacja i adaptacja budynku
na potrzeby Zespołu Szkół Ekonomiczno-Usługowych, ul. Dolnych
Wałów 35, Gliwice”;
• Nagroda główna w plebiscycie „Najlepszy obiekt realizowany w
kontekście historycznym: - „Metamorfoza Miasta 2010” za realizację
budynku przy ulicy Mikołowskiej w narożniku ulicy Wrocławskiej;
• Dyplom oraz statuetka III edycji Konkursu Gepardy Biznesu 2008;
• Złota Odznaka Honorowa „Za zasługi dla Województwa Śląskiego”;
• Medal im. Króla Kazimierza Wielkiego Konfederacji Budownictwa i
Nieruchomości w Warszawie „za szczególne osiągnięcia w budownictwie
jako
zarządcy
nieruchomości,
prawidłowo
prowadzonej
polityce
gospodarczo-ekonomicznej, osiągnięcia deweloperskie i profesjonalne
zarządzanie zasobami mieszkaniowymi”.