raport - QBusiness

R a p o r t:
Sy tuac ja na rynku gruntów inwest yc yjnych
w sektorze maga z ynowo-produkc yjnym w Polsce
sierpień 2013
raport rynkowy
I . T R ENDY R YNKOWE
1. U n i f i k a c j a c e n
Postępujący wzrost podaż y w tym segmencie obser wujemy od kr yz ysu w 2008 r. Przez
kilka ostatnich lat ceny powoli spadały, obecnie mamy do cz ynienia z ich unifikacją.
Średnia cena za metr kwadratowy gruntu w lokalizacji uznawanej za dobrą do organizacji operacji logistycznych waha się w przedziale pomiędz y 130 -160 zł w zależności
od regionu. Cena gruntu jest składnikiem kosztów realizacji projektów deweloperskich, co przekłada się na wysokość cz ynszów, a te od dawna są ustabilizowane, na
bardzo niskim poziomie. Można powiedzieć ze r ynek gruntów dostosował się do r ynku
deweloperskiego, co nie znacz y, że nie występują sytuacje ekstremalne.
2. Z a k u p d z i a ł e k o n i e d u ż y m a r e a l e , p o d k o n k r e t n e i n w e s t y c j e
Obecnie nie obser wujemy duż ych zak upów po k ilk anaście cz y k ilk adziesiąt hektarów. D eweloper z y, jeśli posiadają duże bank i ziemi, jak np. Prologis cz y S egro dążą
do akt y wizacji t ych terenów lub spr zedaż y. I nni deweloper z y budują projekt y pod
zamówienie konk retnych k lientów, a wiec również na areałach od 5 do 10 ha. K lienci indy widualni, któr z y inwestują na własne potr zeby, zainteresowani są gruntami
o wielkości też do 5 ha.
Śr e d n i a c e n a z a
m e t r k w a d r at o w y
gruntu
w lo k a l i z a c j i
u z n aw a n e j z a d o b r ą
do organizac ji
o p e r a c j i lo g i s t y c z nych waha się w
przedziale pomięd z y 130 - 1 6 0 z ł w
zależności
o d r e g i o n u.
3. L e p i e j p r z y g o t o w a n e
Większość gruntów jest lepiej pr z ygotowana niż k ilk a lat temu pod względem prawnym, planist ycznym i infrastrukturalnym. Właściciele zor ientowali się, że w sytuacji
nadpodaż y, nie t ylko lok alizacja, ale też właściwe pr z ygotowanie gruntu wpły wa
na jego atrakc yjność. Z pr y watnymi właścicielami konk urują gminy, strefy i inst ytucje, które w czasach spowolnienia gospodarczego dążą do spr zedaż y por tfela
nieruchomości. Grunt y „inst ytucjonalne” zaz w yczaj są lepiej pr z ygotowane od t ych
należąc ych do pr y watnych właścicieli.
Tr zeba dodać, że dot ycz y to działek do 10 ha, pow yżej sytuacja z reguły jest bardziej skomplikowana. R ozczłonkowanie działek , duża ilość właścicieli niewielk ich
parceli oraz brak ustalonych planów zagospodarowania znacząco w ydłuża proces
poz ysk ania odpowiedniego gruntu o duż ym areale.
4. N o w e w a r u n k i at r a k c y j n o ś c i d z i a ł k i i n w e s t y c y j n e j
D obra lok alizacja i komunik acja z działk ą to warunk i niezbędne pr z y spr zedaż y
pod projekt maga z ynowo -logist yczny. Nowa konfiguracja dróg i autostrad wpłynęła poz yt y wnie lub negat y wnie na atrakc yjność w ybranych gruntów. Na pr z yk ład
działk i w okolicach Błonia wzdłuż DK nr 92 straciły na r zecz położonych w okolicach Pruszkowa pr z y autostradzie A2.
Szansę na spr zedaż pod inwest ycje magaz ynowo -produkc yjne mają obecnie t ylko działk i w pobliżu najważniejsz ych węzłów komunik ac yjnych, pr z y autostradach
i drogach ekspresow ych. Ponadto, cz ynnik w ymagany to dobre drogi dojazdowe do
głównych szlaków komunik ac yjnych i samej działk i. Dziś ofer ta gruntu inwest yc yjnego poza dobrą ceną, pełnym pr z ygotowaniem, powinna zawierać plan dojazdu,
bez tego działk a ma minimalną szansę na spr zedaż.
D z i ś o f e r ta g r u n t u
inwest yc yjnego
poza dobrą ceną,
pełnym prz ygotowaniem, powinna
z aw i e r a ć p l a n
d o j a z d u, b e z t e g o
działka ma
minimalną szansę
na sprzeda ż.
1
www.axiimmo.com
raport rynkowy
II . GDZIE NAJWYŻ S ZA I NAJNIŻ S ZA PODAŻ ?
P R ZEGLĄD NAJWAŻNIEJ S ZYCH R EGIONÓW
1. W a rs z aw a
W granicach miasta podaż gruntów inwest yc yjnych pod projekt y magaz ynowo -lo gist yczne jest nisk a, a ceny są najw yższe w k raju, nawet w dzielnicach pr zemysło w ych, tak ich jak Targówek Pr zemysłow y, gdzie za metr k wadratow y tr zeba zapłacić
ok . 350 - 400 zł. Wynik a to z dużej konk urencji ze strony sektora mieszk aniowego
i biurowego. W zeszłym rok u na r ynk u warszawsk im ponad 85% transakcji spr zedaż y gruntów dot ycz ył w/w sektorów. I nwest ycje mieszk aniowe w ypierają inwest ycje
pr zemysłowe, nawet w histor ycznie pr zemysłow ych dzielnicach. D obr ym pr z yk ładem jest Żolibor z/Bielany cz y Służewiec, gdzie tereny popr zemysłowe pr zejmuje
sektor mieszk aniow y. Ponadto, problemem jest pr zeznaczenie gruntu, brak miejscow ych planów zagospodarowania dla poszczególnych dzielnic, często mniej pre ferowana pr zez k upując ych for ma własności tj. uż ytkowanie wiecz yste oraz gene ralnie niepr z ychylność władz do tego t ypu inwest ycji w stolic y.
A . D z i e l n i c e W a rs z aw y n a p r aw y m b r z e g u W i s ły i o k o l i c e
Ten k ierunek pr z yniósł duże rozczarowanie r ynk u. Pr zez najbardziej dynamiczne
lata duże obszar y położone pr z y trasie S8 - pr z y obwodnic y R adz ymina nie miały
planów miejscow ych i w ydaje się, że „pr zespały ” swój moment na akt y wizację. Dziś
jest to lok alizacja z w ysok ą podażą, ale też minimalnym zainteresowaniem k upując ych, ze względu na słaby popyt ze strony najemców. Dla pr z yk ładu planowany
projekt G oodman od dwóch lat nie znalazł odpowiednich k lientów. Lok alizacja,
która miała konk urować z drogim Żeraniem, nie sprawdziła się i prawdopodob nie będzie zasilać r ynek tz w. uż ytkowników końcow ych. Średnia stawk a za mk w.
gruntu w odległości do 25 k m od Warszaw y w w/w okolic y to 130-170 zł, stawk a
transakc yjna nawet 100-140 zł.
n a p r aw y m b r z e g u
W i s ły z a i n t e r e s o waniem kupując ych
cieszą się działki
na Żeraniu
i Ta r g ó w k u o r a z
w okolic y Marek,
które bezpośrednio
g r a n i c z ą z a g lo m e r a c j ą w a rs z aw s k ą .
Natomiast w gran icach miasta na praw ym br zegu Wisły zainteresowaniem k upując ych cieszą się działk i na Żeraniu i Targówk u oraz w okolic y M arek , które bezpośre dnio graniczą z aglomeracją warszawsk ą. Jednak podaż gruntu z pr zeznaczeniem pod projekt y pr zemysłowe w t ym rejonie jest ograniczona, podobnie jest
z areałem dostępnych terenów. Ceny działek do 2 ha w t ych lok alizacjach sięgają
400-450 zł za mk w. Dlatego r ynek dewelopersk i nie roz wija się tak dynamicznie, jak
w lok alizacjach na zachód i południe od Warszaw y, gdzie infrastruktura drogowa
jest lepsza, a ceny porówny walne lub niższe. W dzielnicach po prawej stronie Wisły
i okolic y możemy obser wować jedynie pojedyncze inwest ycje k lientów indy widualnych.
B. D z i e l n i c e W a rs z aw y n a l e w y m b r z e g u W i s ły i o k o l i c e
W granicach miasta powodzeniem cieszą się tereny w pobliżu lotnisk a Okęcie, jednak podaż jest tu bardzo nisk a, a ceny najw yższe w mieście – za metr k wadratow y
sięgają 450-600 zł. Jednak tuż za granicami miasta w gminie R asz yn ceny są już
znacznie niższe, k ształtują się na poziomie ok . 200 - 250 zł za mk w. Problemem
w tej lok alizacji jest dostępność działek pow yżej 5 ha.
2
www.axiimmo.com
raport rynkowy
Poza miastem, w głównych lok alizacjach magaz ynow ych tj. Błoniu, Pruszkowie
i Ożarowie M azowieck im podaż działek o atrakc yjnych parametrach tj. o regularnych kształtach, z dostępem do infrastruktur y, z planami miejscow ymi jest sto sunkowo w ysok a. Zmiany w sposobach dystr ybucji, czas i efekt y wność dostaw
spowodowały, że potencjalne zainteresowanie gruntami pod inwest ycje magaz ynowo -produkc yjne kończ y się w promieniu 20 k m od granic Warszaw y. M ożemy zaobser wować, że działk i inwest yc yjne położone pr z y „trasie poznańsk iej ” w okolic y
Błonia, ze względu na ot warcie autostrady i dużą podaż powier zchni magaz ynowej
w okolic y, straciły względem lok alizacji pruszkowsk iej. Obecnie cena transakc yjna
w okolicach Błonia kształtuje się na poziomie 100-120 zł/mk w., pr z y 150-180 zł/
mk w. w okolic y Pruszkowa.
2. G ó r n y Ś l ą s k
W porównaniu z in nymi regionami na terenie całej aglomeracji śląsk iej podaż gruntów o dobr ych parametrach inwest yc yjnych jest dość nisk a. I ntensy wna zabudowa,
w yk luczenie duż ych obszarów z powodu szkód gór nicz ych lub zaniecz yszczenia po
wcześniejszej działalności fabr ycznej np. hutniczej, również duża konk urenc yjność
ze strony innych sektorów nieruchomości dec ydują o niższej podaż y. Średnia cena
za mk w. terenu pod inwest ycję pr zemysłową, w dobrej lok alizacji na Śląsk u to 120180 zł za mk w.
G ór nośląsk i r ynek industr ialny podzielił się na subregiony zlok alizowane wzdłuż
osi komunik ac yjnej północ -południe; wzdłuż E75-S1, od północ y w okolic y C zeladzi, dalej M ysłowic, na południe w okolic y Tych, aż do Bielsk a-Białej i osi wschódzachód wzdłuż A4 w okolicach Chor zowa i Gliwic, tu obecnie jest dość duż y popyt
na tereny pr zemysłowe.
Obecnie cena
transakc yjna
w o k o l i c a c h B ło n i a
k s z ta łt u j e s i ę n a
poziomie 100-120 zł/
m k w., p r z y 1 5 0 - 1 8 0
z ł / m k w. w o k o l i c y
Pr u s z k o w a .
Górnośląski rynek
industrialny
podzielił się na
subregiony
z lo k a l i z o w a n e
w z d łu ż o s i
komunikac yjne j
północ-południe
i osi wsc h ód- z ac h ód.
Poza Chor zowem i Gliwicami, największ ym zainteresowaniem cieszą się działk i zlo k alizowane w pobliżu sk r z yżowania autostrad A1 i A4 pr z y węźle S ośnica. Jednak ,
podaż działek w tej lok alizacji jest nisk a, ze względu na duże zur banizowanie te renów pr z ylegając ych do węzła. Jest to jedna z najdroższ ych śląsk ich lok alizacji.
Podobnie sytuacja w ygląda w M ysłowicach, gdzie k r z yżują się S1 i A4. Ceny działek
inwest yc yjnych pr z y węźle S ośnica i w okolic y M ysłowic kształtują się w pr zedziale
160-180 zł za mk w.
W największ ych miastach aglomeracji śląsk iej możemy zauważ yć z większony po pyt na grunt y pod projekt y industr ialne w tz w. lok alizacjach inner cit y. I nwesto r z y w granicach miast chcą realizować projekt y o charakter ze miejsk ich centrów
dystr ybuc yjnych, które z reguły pr zeznaczone są dla fir m obsługując ych r ynek lo k alny, gdzie k luczową k westią jest czas i w ygoda dotarcia do k lienta. Tak ie działk i to pr zeważnie tz w. brownfiledy, poz ysk ane pr zez rozbiór kę dot ychczasow ych
nieruchomości tr wałych i naniesień na działce. Tego t ypu grunt y często w ymagają
dodatkow ych inwest ycji, które doprowadzą do właściw ych parametrów cz ystości
i nośności grunt oraz relok acji lub usunięcia zastanej na działce infrastruktur y.
Pr z y zak upie tego t ypu działek koniecznie tr zeba uwzględnić dodatkowe koszt y
w budżecie oraz dodatkow y czas na poprawne w ykonanie prac i w ypełnienie pro cedur administrac yjnych.
3
www.axiimmo.com
raport rynkowy
3. P o l s k a C e n t r a l n a
Główne lok alizacje logist yczne w regionie to Łódź, Str yków oraz Piotr ków Tr ybunalsk i. W ostatnich latach dzięk i centralnemu położeniu na sk r z yżowaniu auto strad A1 i A2 mocno z ysk ał Str yków. Gmina w ykor z ystała swoją szansę i sukcesy wnie pr z ygotowuje kolejne tereny pod inwest ycje. Średnia cena gruntu w Str ykowie
kształtuje się w dość w ysok ich pr zedziałach pomiędz y 150 zł a 170 zł za mk w.
R oz wój projektów magaz ynowo -produkc yjnych w okolicach Str ykowa, odbił się
niekor z ystnie na atrakc yjności Łodzi. Na terenie miasta i w okolicach w ystępuje
duża podaż, inwes tor z y mają bardzo szerok i w ybór ofer t, często tz w. brownfieldów.
Obecnie cena gruntu w granicach miasta, w histor ycznie pr zemysłow ych dzielnicach, tak ich jak Teofilów i Widzew nieco spadała i w ynosi średnio 180-200 zł za
mk w. Jest to nadal w ysok a, mało konk urenc yjna cena. D odatkowo, należ y podk re ślić, że dostępne tereny inwest yc yjne to działk i do 5 ha.
W o s tat n i c h l ata c h
dzięki centralnemu
p o ło ż e n i u n a
skrz yżowaniu
autostrad A1 i A2
mocno zyskał
S t r y k ó w.
Tr zecim subregionem są okolice Piotr kowa Tr ybunalsk iego. R ynek , któr y podzielił
los podobny do Błonia. Na terenie Piotr kowa w czasach prosper it y powstało k ilk a
projektów magaz ynowo -produkc yjnych, jednak obecnie, mimo w ysok iej podaż y
gruntów, w t ym z banków ziemi, brak naby wców. Popyt „odpłynął ” do węzła str ykowsk iego. Obecnie jest to r ynek lok alny, gdzie szanse na roz wój mają projekt y
obsłu gujące lok alnie zlok alizowany biznes. Działk i inwest yc yjne można tutaj k upić
nawet w cenie 50-70 zł za mk w.
4. Wr o c ł aw
R ynek z olbr z ymim potencjałem; W ostatnich latach duże zmiany w infrastruktur ze
spowodowały, że jest to region najczęściej preferowany pr zez inwestorów. Bliskość
granic y z N iemcami i C zechami, autostrada i autostradowa obwodnica Wrocławia,
duż y r ynek prac y sprawiają, że po k ilk u latach pr zestoju grunt y inwest yc yjne na
nowo z ysk ują na atrakc yjności.
W regionie w ystępuje duża podaż terenów pr z ygotowanych pod inwest ycje, w do br ych lok alizacjach i o dobrej komunik acji. Pr zez ostatnie lata ceny były mocno
w y windowane, na poziomie 180 - 400 zł. Obecnie nieco spadły i utr z ymują się na
poziomie pow yżej średniej k rajowej tj. 150 - 200 zł za mk w.
N iezmiennie największ ym popytem cieszą się działk i pr z y węźle bielańsk im, gdzie
grunt y pr zemysłowe są drogie ze względu na dużą konk urencję ze strony sektora
handlowego. Kolejna atrakc yjna lok alizacja to węzeł Nowa Wieś - sk r z yżowanie A4
z obwodnicą A8, tu ceny są nieco niższe 130-160 zł, ze względu na dużą podaż,
dobr ze pr z ygotowanych działek .
Obecnie ceny
n i e c o s pa d ły
i utrzymują się na
poziomie powyżej
średniej kra jowej
t j. 150 - 2 0 0 z ł z a
m k w.
4
www.axiimmo.com
raport rynkowy
Kolejne miejsce, k tór ym interesują się inwestor z y to k ierunek północno -wschodni
(wjazd od Warszaw y), którego zalet y docenili m.in. S egro cz y G oodman. N iewielk a
podaż działek w tej okolic y powoduje ze ceny utr z ymują się w pr zedziale 160-200
zł za mk w.
5. P o z n a ń
W regionie Poznania, podobnie jak w okolicach Wrocławia, w ystępuje duża podaż
w ysok iej jakości terenów pod inwest ycje. W regionie obecnie istnieje blisko 1 mln
mk w. nowoczesnej powier zchni magaz ynowo -produkc yjnej. Potencjalni inwesto r z y pr z yglądają się pr zede wsz ystk im działk om pr z y węzłach autostradow ych i dro dze ekspresowej S11.
M ożna st wierdzić, że konk urujące o inwest ycje gminy bardzo sprawnie zar ządzają
polit yk ą podaż y działek popr zez har monijne prace nad planami i roz wojem infrastruktur y. Atrakc yjne lok alizacje pod inwest ycje to grunt y w gminach pr z ylegając ych do autostrady A2: Kór nik (G ądk i), Komor nik i, N iepruszewo oraz Tar nowo Podgór ne. Średnia cena transakc yjna w w/w lok alizacjach to ok . 150 -180 zł za mk w.
6. Tr ó j m i a s t o
W prz ypadku Trójmiasta podaż jest nieco niższa, co w ynik a z warunków naturalnych
tj. polodowcowego ukształtowania terenu. D ysk walifikuje to znaczną cześć gruntów w prz ypadku inwestycji magaz ynowo -produkc yjnych. Ponadto, duże inwestycje
ogłoszone i rozpoczęte przez Goodmana w porcie – docelowo 40 ha oraz o podobnej
sk ali Segro w Pruszczu Gdańsk im - na razie w yczerpują potrzeby popytowe w regio nie. Obecnie popyt dotycz y mniejsz ych działek do 5 ha pod projekty typu BTS lub
ostatecznych uż ytkowników. Ceny dość w ysok ie: 180 - 230 zł za mkw.
7. Kr a k ó w, R z e s z ó w i L u b l i n
Na mniejsz ych r ynk ach podaż jest niejednorodna. W histor ycznie najtrudniejsz ym
pod względem podaż y K rakowie pojawiły się nowe lok alizacje w gminach pr z yle gając ych, do obwodnic y, jak również w postindustr ialnych częściach miasta. Ceny
gruntów w t ych lok alizacjach, w porównaniu z innymi regionami, są relat y wnie
w ysok ie w granicach 160 - 250 zł/mk w. Potencjalni inwestor z y interesują się lo k alizacjami, jak najbliżej lub w granicach miasta, a tu w ystępuję duża konk urencja
ze strony innych sektorów nieruchomości. Ponadto, w ystępują problemy z wiązane
z nieuregulowaną własnością i duż ym rozdrobnieniem działek .
At r a k c y j n e
lo k a l i z a c j e p o d
inwest yc je to
grunt y w gminach
prz ylega jąc ych do
autostrady A2:
Kórnik (Gądki),
Komorniki,
Niepruszewo oraz
Ta r n o w o P o d g ó r n e .
Na mnie jszych
rynkach poda ż jest
nie jednorodna.
W Rzeszowie podaż większ ych działek jest ograniczona, brak uje planów miejsco w ych; potencjalne tereny pod inwest ycje można znaleźć w pr z yległych gminach.
Ceny w ysok ie 160-180 zł/mk w.
Lublin ma stosunkowo dobrze roz winięte lok alizacje miejsk ie, gdzie można lokować
projekty przemysłowe, jednak podaż działek jest ograniczona i ceny w ysok ie na po ziomie 200 zł/mkw.; Szansą na zmianę sytuacji w regionie może być budowa obwodnic y, co z większ y konkurenc yjność terenów w gminach prz yległych do Lublina.
5
www.axiimmo.com
raport rynkowy
Śr e d n i e c e n y g r u n t ó w i n w e s t y c y j n y c h w p o s z c z e g ó l n y c h r e g i o n a c h
PLN/m 2
700
600
600
500
400
350
300
180
200
180
150
150
100
180
180
180
150
150
160
220
200
in
bl
Lu
w
zó
Rz
es
ów
ak
ia
m
ój
Tr
Kr
o
st
ań
zn
Po
W
ro
cł
ln
ra
nt
Ce
Po
ls
ka
a
aw
sz
ar
W
a
k
ąs
ol
ok
Śl
e
ic
o
st
ia
m
a
aw
aw
50
sz
ar
250
100
0
W
200
200
230
Ź ró d ł o : AX I I M M O
6
www.axiimmo.com
Axi I mmo G roup Sp. z o.o.
u l. C z ack iego 7 /9
0 0 - 0 4 3 War sz awa
tel. + 4 8 1 1 1 0 0 0 1
e -mail: o ffice@ axiimmo. co m
w w w. axiimmo. co m