Program czynszowy - BIP Urząd Gminy i Miasta w Grójcu

IV.
PROGRAM CZYNSZOWY
Program reformowania czynszów jest jednym z kluczowych zagadnień w zakresie
gospodarki gminnymi zasobami mieszkaniowymi. Bez podnoszenia czynszów za mieszkania
do poziomu pozwalającego na pokrycie pełnych kosztów ich utrzymania, gmina będzie
narażona na dalszą degradację swoich zasobów mieszkaniowych. Stopniowe urealnianie opłat
za użytkowane lokali mieszkalnych będzie jednocześnie stwarzać korzystniejsze warunki dla
prywatnego sektora mieszkań, funkcjonującego w ramach tych zasobów. Należy jednocześnie
podkreślić, że właściwie prowadzona realizacja programu czynszowego będzie miała
określony wpływ na funkcjonowanie innych programów, szczególnie programu remontowego.
1. Uwarunkowania ustawowe
Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie kodeksu cywilnego (Dziennik Ustaw z 21 czerwca 2001 r.) w lokalach
wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu
terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych
właściciel samodzielnie ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu.
W myśl zapisów obowiązującej ustawy ogranicznikiem wysokości czynszu za lokale
mieszkalne (w zasobach komunalnych, zakładów pracy i prywatnych czynszowych) jest 3 %
koszt odtworzenia liczony w skali roku. Przez koszt odtworzenia rozumie się średni koszt
budowy 1 m2 powierzchni lokali w budynkach wielorodzinnych na terenie danego
województwa (ustalany na podstawie danych WUS-u), publikowany co kwartał
dziennikach urzędów wojewódzkich.
2929
w
Ustawodawca zalecił zróżnicowanie stawki czynszu z uwzględnieniem czynników
podwyższających lub obniżających, a w szczególności :

położenia budynku w mieście,

położenia lokalu w budynku,

wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje,

ogólnego stanu technicznego budynku.
Ustalane na szczeblu gminy stawki czynszu za lokale mieszkalne powinny przede
wszystkim odzwierciedlać ich wartość użytkową. Oznacza to, że opłaty czynszowe za
mieszkania o najwyższym standardzie wyposażenia i wykończenia oraz położone
w najbardziej atrakcyjnych punktach miasta powinny być znacznie wyższe niż za lokale
o niskim standardzie wyposażenia, znajdujące się w budynkach o złym stanie technicznym.
W praktyce stosuje się dwie metody ustalania stawek czynszu :

metodę stawki bazowej,

metodę systemu punktowego.
Metoda stawki bazowej polega na przyjęciu stawki wyjściowej odnoszącej się do 1 m2
powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie, a następnie jej różnicowaniu (procentowo lub
kwotowo) dla poszczególnych kategorii lokali w oparciu o przyjęte kryteria.
2. Zasady ustalania oraz poziom czynszów w mieście
W przypadku Grójca zgodnie z Uchwałą Nr XVIII/144/2000 Rady Miejskiej z dnia
17 kwietnia 2000 r. obowiązująca metoda stawki bazowej maksymalnej określa wysokość
stawki czynszu podstawowego w wysokości 2,50 zł. za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu
wyposażonego we wszystkie urządzenia techniczne, tj. bieżącą wodę, kanalizację, ubikację
spłukiwaną (w.c.), centralne ogrzewanie (co), instalację gazową, uznane za wyposażenie
podstawowe. Zróżnicowanie wysokości stawek czynszu za 1 m2 powierzchni odbywa się przy
30
uwzględnieniu czynników obniżających wartość użytkową danego lokalu ze względu na
walory lub standard lokalu mieszkalnego.
W lokalach o niższym wyposażeniu niż uznane za podstawowe, stosuje się następujące
stawki czynszu za 1 m2 p.u. miesięcznie :

dla lokali pozbawionych instalacji gazu sieciowego lub centralnego ogrzewania – 2,40 zł.

dla lokali pozbawionych instalacji gazu sieciowego i centralnego ogrzewania

dla lokali pozbawionych gazu przewodowego, centralnego ogrzewania i łazienki – 2,05 zł.

dla lokali pozbawionych gazu przewodowego, co, łazienki i w.c.

dla lokali nie posiadających żadnego z elementów wyposażenia podstawowego – 1,80 zł.

dla lokali znajdujących się w suterenach lub na poddaszach

dla lokali o obniżonym standardzie (tj. wspólna łazienka lub w.c.) stosuje się stawkę
– 2,25 zł.
– 2,00 zł.
– 0,80 zł.
o stopień niższą niż to wynika z powyższych zapisów.
Wprowadzenie w zasobach komunalnych zasady określania stawek opłat czynszowych
w skali lokalnej czy ustalanie wysokości zaliczki na opłaty w lokalach wykupionych
w oparciu o formułę kosztową, spowodowało istotne różnice w wysokości tych stawek
pomiędzy poszczególnymi miastami.
Tabela 11. Obowiązujące stawki czynszu w zasobach komunalnych w Grójcu w 2001
i 2002 roku (w zł na 1m2 p.u. miesięcznie)
Stawki czynszu w zł miesięcznie na 1m2 p.u. :
Rok
Wyszczególnienie
najniższa
0,85
średnia
1,57
Badania
porównawcze
Grójec
1,07
2,23
2,93
1,08
1,99
3,23
Badania
porównawcze
1,20
2,58
3,31
Grójec
najwyższa
2,55
2001
2002
Należy podkreślić, że w latach 2001 - 2002 stawki opłat czynszowych w Grójcu były
niższe od przeciętnych krajowych ustalonych dla miast o podobnej wielkości. Przykładowo
31
w 2002 r. średnie stawki były niższe o około 30 punktów procentowych Także stawki
najniższe i najwyższe były niższe od przeciętnych w kraju - najniższe o około 11 punktów
procentowych, natomiast najwyższe o około 2 punkty procentowe (tabela 11).
Tabela 12. Zróżnicowanie stawek czynszu w zasobach RGK w Grójcu w 2002 r.
Wyszczególnienie
liczba lokali
mieszkalnych
Ogółem
1.012
z tego :
o stawkach 1,12 zł za 1 m2
p. u. miesięcznie
o stawkach 2,00 zł za 1 m2
p. u. miesięcznie
o stawkach 2,05 zł za 1 m2
p. u. miesięcznie
o stawkach 2,25 zł za 1 m2
p. u. miesięcznie
o stawkach 2,40 zł za 1 m2
p. u. miesięcznie
o stawkach 2,50 zł za 1 m2
p. u. miesięcznie
udział lokali
powierzchnia
udział
mieszkalnych użytkowa lokali powierzchni
(w %)
(w tys. m2) 2/
(w %)
100,0
35,4
100,0
231
22,8
7,1
20,0
75
7,4
2,5
7,1
213
21,1
7,1
20,1
143
14,1
5,0
14,1
50
5,0
1,9
5,4
300
29,6
11,8
33,3
1/
przy wartości lokalnego kosztu odtworzenia wynoszącego około 2640 zł za 1 m2 p. u.
2/
wielkości przybliżone
Poziom
stawek
czynszowych
obowiązujących
w
komunalnych
zasobach
mieszkaniowych w Grójcu uchwalany jest przez Radę Miasta. Aktualnie wysokość
maksymalnej stawki czynszu (zgodnie z Uchwałą z dnia 27 kwietnia 2000 r.) kształtuje się
na poziomie 2,50 zł. za 1 m2 p. u. miesięcznie. Stanowi to niewiele ponad 1,1 % wartości
lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia (liczonego w skali roku). Należy równocześnie
podkreślić, że tylko niecałe 30 % lokali mieszkalnych będących w zarządzie gminnej
gospodarki mieszkaniowej w Grójcu posiada maksymalne stawki czynszu (tabela 12).
Wydaje się, że w niedalekiej przyszłości należy rozważyć możliwość przyjęcia uchwały
zakładającej systematyczne dochodzenie w latach 2003-2007 do maksymalnej stawki czynszu
wynoszącej 3,0 % wartości kosztu odtworzenia, liczonego w skali roku.
32
3. Możliwe warianty stawek czynszu
Począwszy od 2003 r. należy założyć stały wzrost bazowej stawki czynszu dla miasta
Grójcu. W praktyce możliwe są trzy następujące warianty :
Wariant pesymistyczny - (zakładający mało aktywną politykę czynszową realizowaną
na szczeblu gminy oraz przyjmujący w latach 2003 - 2007 średnioroczny wskaźnik inflacji na
poziomie nie wyższym niż 2,5 %)

2003 r. - 2,60 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2004 r. - 2,75 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2005 r. - 2,90 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2006 r. – 3,05 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2007 r. – 3,20 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie.
Należy szacować, że w tym wariancie bazowa stawka czynszu będzie się kształtować
na poziomie 1,2 - 1,3 % lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia.
Wariant umiarkowany - (zakładający umiarkowanie aktywną politykę czynszową
realizowaną na szczeblu gminy)

2003 r. - 2,65 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2004 r. - 2,85 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2005 r. - 3,05 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2006 r. - 3,25 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2007 r. - 3,45 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie.
Należy szacować, że w przypadku tego wariantu bazowa stawka czynszu będzie się
kształtować na poziomie 1,5 - 1,7 % lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia.
33
Wariant optymistyczny - (zakładający w pełni aktywną politykę czynszową
realizowaną na szczeblu gminy)

2003 r. - 2,70 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2004 r. - 3,00 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2005 r. - 3,30 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2006 r. – 3,60 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2007 r. - 3,90 zł. na 1 m2 p.u. miesięcznie.
Szacuje się, że w tym wariancie bazowa stawka czynszu może się kształtować na
poziomie 1,9 - 2,2 % lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia.
Należy podkreślić, że szybszy wzrost czynszów spowoduje zaprzestanie dotowania
przez gminę gospodarstw domowych nie wymagających finansowego wsparcia. Dlatego brak
długofalowego
programu
podwyżek
czynszu
oznaczałby
zupełnie
niepotrzebne
subsydiowanie kosztów mieszkania dla grupy ludzi nieźle, czy nawet dość dobrze
sytuowanych. Środki te warto zaoszczędzić i przeznaczyć na inne cele. Stała modyfikacja
systemu czynszowego w Grójcu jest więc absolutnie nieodzowna.
4. Podsumowanie i wnioski
Przeprowadzona pogłębiona analiza w zakresie gospodarowania gminnymi zasobami
mieszkaniowymi w Grójcu w latach 2001 - 2002 umożliwiła przedstawienie szeregu
argumentów, przemawiających zarówno za prowadzeniem bardziej aktywnej (+) lub
preferowaniem mniej aktywnej (-) polityki czynszowej realizowanej na szczeblu lokalnym.
(A.) Argumenty za prowadzeniem bardziej aktywnej polityki czynszowej (+) :

gorsze od przeciętnych w kraju parametry wieku i jakości budynków mieszkalnych gminy,
34

pomimo stosunkowo wysokich nakładów na techniczne utrzymanie, istnienie dużej luki
remontowej,

znacznie niższe od przeciętnych średnie wpływy z lokali mieszkalnych,

relatywnie wysokie dopłaty z budżetu gminy,

niski poziom opłat za niektóre świadczenia.
(B.)

Argumenty za preferowaniem mniej aktywnej polityki czynszowej (-) :
relatywnie wysokie poziom zaległości w opłatach za lokale mieszkalne oraz wysoki udział
gospodarstw zalegających z opłatami ponad trzy miesiące,

wysokie jednostkowe wpływy z lokali użytkowych,

niskie jednostkowe koszty administracji i ogólne oraz koszty utrzymania czystości,

istniejący w mieście poziom opłat podstawowych w spółdzielniach mieszkaniowych.
Wydaje się, że biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione powyżej argumenty, władze
lokalne w Grójcu powinny przyjąć harmonogram zwiększania w latach 2003 - 2007 bazowej
stawki czynszu. W zależności od przyjętego wariantu, stawka tego czynszu powinna się
kształtować :

2003 r. - 2,60 - 2,70 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2004 r. - 2,75 - 3,00 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2005 r. - 2,90 - 3,30 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2006 r. - 3,05 - 3,60 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,

2007 r. - 3,20 - 3,90 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie.
Wydaje się, że niezbędne jest przeanalizowanie dotychczas prowadzonej polityki
czynszowej w mieście i rozważenie możliwie szybkiego wprowadzenia wariantu
umiarkowanego.
Wdrożenie programu czynszowego w Grójcu na lata 2003-2007 powinno przede
wszystkim umożliwić:
35
-
stworzenie jasnej i przejrzystej polityki czynszowej wspierającej rozwój mieszkalnictwa
w mieście,
-
zwiększenie dochodów gminnej jednostki mieszkaniowej poprzez wzrost wpływów
z czynszów, co umożliwi dalszy wzrost nakładów na remonty gruntowne i modernizację,
-
stymulowanie procesu zamiany mieszkań poprzez lepsze dopasowanie gospodarstw
domowych do zajmowanych przez nie lokali (uwzględniając ich wielkość, możliwości
finansowe oraz preferencje),
-
polepszenie standardu mieszkań, w których czynsz maksymalny zbliży się do czynszu
wolnego,
-
stopniowe likwidowanie nieuzasadnionych ze względów społecznych przywilejów
dotowania gospodarstw domowych, które stać na pokrycie pełnych kosztów wynajmu
mieszkania,
-
ograniczanie postaw roszczeniowych wśród mieszkańców gminnych zasobów oraz rodzin
oczekujących na przydział mieszkania z puli miasta,
-
znaczną poprawę stanu zabudowy wpływającej na lepszy wizerunku miasta.
Zagrożeń dla realizacji programu czynszowego w Grójcu należy głównie
upatrywać w:
-
zbyt małym wzroście płac lub radykalnym wzroście bezrobocia, co w konsekwencji
prowadzić będzie do spadku dochodów mieszkańców miasta,
-
zmianie polityki mieszkaniowej państwa polegającej na radykalnym zmniejszeniu
środków budżetowych przeznaczonych na dopłaty do dodatków mieszkaniowych ,
-
nadmiernym wzroście opłat za świadczenia (woda i kanalizacja, wywóz nieczystości,
energia cieplna),
-
trudnościach z przekonaniem przedstawicieli rady miasta o konieczności prowadzenia
aktywnej polityki czynszowej.
36
Głównym celem strategicznym realizowanym poprzez właściwie prowadzony program
czynszowy w zasobach komunalnych będzie
poprawa jakości gminnego
zasobu
mieszkaniowego, jak również oferowanie aktualnym najemcom oraz innym użytkownikom
lokali usługi mieszkaniowej na relatywnie wysokim poziomie.
Program czynszowy powinien być powiązany z ustalonymi na szczeblu lokalnym
zasadami wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Wykracza to jednak poza zakres niniejszego opracowania.
37