docACTA UNIVERSITATIS LODZIENSIS Joanna ĩurawska , Maciej
download 
Reklamacja Transkrypt
ACTA UNIVERSITATIS LODZIENSIS Joanna ĩurawska , Maciej
ACTA UNIVERSITATIS LODZIENSIS FOLIA OECONOMICA 261, 2011 Joanna ĩurawska, Maciej Frendzel** WARTOĝû GODZIWA JAKO PARAMETR WYCENY INWESTYCJI W SPÓàKACH DEWELOPERSKICH Z RYNKU LONDYēSKIEGO I WARSZAWSKIEGO 1. WPROWADZENIE Wycena stanowi jeden z najwaĪniejszych obszarów w rachunkowoĞci. ĝwiadczyü o tym moĪe m.in. wyróĪnienie przez R. Mattessicha paradygmatu wyceny, stwierdzającego, Īe gáównym zadaniem rachunkowoĞci jest dokonywanie wyceny1. Zastosowanie okreĞlonego parametru pomiaru wartoĞci moĪe byü w regulacjach rachunkowoĞci narzucone, bądĨ teĪ pozostawaü w gestii jednostki gospodarczej w wymiarze okreĞlonym w przepisach lub wytycznych organów tworzących regulacje. W Ğwietle obowiązujących obecnie rozwiązaĔ decyzja w zakresie wyceny sprowadza siĊ zazwyczaj do wyboru miĊdzy wyceną w koszcie historycznym i wyceną w wartoĞci bieĪącej, odzwierciedlanej czĊsto przez wartoĞü godziwą. Przykáadem moĪe byü tutaj np. moĪliwoĞü wyboru miĊdzy wyceną w koszcie historycznym rzeczowych aktywów trwaáych a zastosowaniem dla nich modelu przeszacowania (regulacje miĊdzynarodowe), zastosowaniem kosztu lub wartoĞci rynkowej (godziwej) dla inwestycji krótkoterminowych bądĨ dáugoterminowych2. Celem autorów niniejszego opracowania jest przedyskutowanie moĪliwoĞci ksztaátowania polityki rachunkowoĞci w zakresie wyceny inwestycji przez spóáki notowane na gieádach europejskich oraz prezentacja wyników badaĔ dotyczących stopnia wykorzystania wartoĞci godziwej do wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych przez podmioty deweloperskie notowane na LondyĔskiej Gieádzie Papierów WartoĞciowych (LGPW) i Gieádzie Papierów WartoĞciowych w Warszawie (GPW). W związku z badaniem postawiono nastĊpującą hipotezĊ badawczą: podmioty deweloperskie notowane na gieádach papierów wartoĞcio Dr, Katedra RachunkowoĞci, Wydziaá Zarządzania Uniwersytetu àódzkiego. Mgr, Katedra RachunkowoĞci, Wydziaá Zarządzania Uniwersytetu àódzkiego. 1 A. Szychta, Paradygmaty w nauce rachunkowoĞci w Ğwietle koncepcji Thomasa S. Kuhna, Wybrane prace z dorobku 60-lecia Katedry RachunkowoĞci Uniwersytetu àódzkiego 1948–2008, Wydawnictwo Uà, àódĨ 2008, s. 223. 2 Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29.09.1994 r. (Dz. U. z 2009 r. Nr 152, poz. 1223 z póĨn. zm.). ** Joanna ĩurawska, Maciej Frendzel 580 wych w Londynie i w Warszawie w przypadku wykazywania inwestycji w nieruchomoĞci, w znaczącej wiĊkszoĞci stosują do ich wyceny wartoĞü godziwą i wycena ta moĪe mieü znaczący wpáyw na prezentowane przez nie wyniki. Podstawą do napisania artykuáu byáy studia literaturowe, analiza i interpretacja miĊdzynarodowych i krajowych regulacji rachunkowoĞci oraz analiza skonsolidowanych sprawozdaĔ finansowych spóáek notowanych na LGPW i GPW. 2. WYCENA INWESTYCJI W ĝWIETLE USTAWY O RACHUNKOWOĝCI Polityka rachunkowoĞci definiowana jest jako zespóá metod, prawideá, konwencji, reguá i praktyk, które przyjmuje okreĞlony podmiot przy sporządzaniu i prezentacji sprawozdaĔ finansowych (MSR 8, par. 5)3. Jednym z obszarów, do którego powinna odnosiü siĊ polityka rachunkowoĞci są zasady wyceny, w tym zasady wyceny stosowane dla inwestycji, które muszą byü spójne z regulacjami rachunkowoĞci, na podstawie których przygotowywane jest sprawozdanie finansowe4. Polskie regulacje rachunkowoĞci i MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci Finansowej (MSSF) przewidują odrĊbne zasady wyceny dla aktywów zaklasyfikowanych do inwestycji. Inwestycje definiowane są jako: „aktywa posiadane przez jednostkĊ w celu osiągniĊcia z nich korzyĞci ekonomicznych wynikających z przyrostu wartoĞci tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziaáów w zyskach) lub innych poĪytków, w tym równieĪ z transakcji handlowej, a w szczególnoĞci aktywa finansowe oraz te nieruchomoĞci i wartoĞci niematerialne i prawne, które nie są uĪytkowane przez jednostkĊ, lecz są posiadane przez nią w celu osiągniĊcia tych korzyĞci” (art. 3, ust. 1, pkt 17)5. Regulacje miĊdzynarodowe nie zawierają jednej ogólnej definicji inwestycji, jednak rozrzucone po róĪnych standardach definicje poszczególnych rodzajów inwestycji wpisują siĊ generalnie w przedstawioną powyĪej. Ustawowe regulacje rachunkowoĞci przewidują odrĊbne zasady wyceny dla6: 3 MSSF – MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci Finansowej, SKwP, Warszawa 2007. 4 E. WaliĔska (red.), Meritum. RachunkowoĞü i sprawozdawczoĞü finansowa, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2008, s. 1082. 5 Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29.09.1994 r. (Dz. U. z 2009, nr 152, poz. 1223 z póĨn. zm.). 6 E. WaliĔska (red.), Meritum. RachunkowoĞü…, s. 615. WartoĞü godziwa jako parametr wyceny inwestycji w spóákach deweloperskich… 581 – inwestycji w wartoĞci niematerialne i prawne – moĪliwoĞü wyceny w amortyzowanym koszcie historycznym lub wartoĞci godziwej7 (rynkowej), – inwestycji w nieruchomoĞci – moĪliwoĞü wyceny w amortyzowanym koszcie historycznym lub wartoĞci godziwej (rynkowej), – dáugoterminowych inwestycji w jednostki podporządkowane – moĪliwoĞü wyceny metodą praw wáasnoĞci, w cenie nabycia pomniejszonej o odpisy aktualizujące z tytuáu utraty wartoĞci lub w wartoĞci godziwej (rynkowej), – inwestycji dáugoterminowych innych niĪ okreĞlone powyĪej – moĪliwoĞü wyceny w cenie nabycia pomniejszonej o odpisy aktualizujące z tytuáu utraty wartoĞci, w wartoĞci godziwej (rynkowej) lub w skorygowanej cenie nabycia, jeĪeli dla inwestycji okreĞlono termin wymagalnoĞci, – inwestycji krótkoterminowych – moĪliwoĞü wyceny w cenie rynkowej (wartoĞci godziwej), skorygowanej cenie nabycia, jeĪeli dla skáadnika okreĞlono termin wymagalnoĞci lub w kwocie niĪszej z ceny rynkowej (wartoĞci godziwej) i cenie nabycia, – naleĪnoĞci i udzielonych poĪyczek – moĪliwoĞü wyceny w kwocie wymaganej zapáaty, w skorygowanej cenie nabycia, albo w wartoĞci rynkowej (godziwej) jeĞli skáadnik przeznaczono do sprzedaĪy w ciągu 3 miesiĊcy. Przedstawione powyĪej moĪliwoĞci wyceny inwestycji, w tym inwestycji finansowych, mogą byü stosowane przez podmioty mniejsze, niepodlegające obligatoryjnemu badaniu, a wiĊc m.in. nienotowane na gieádzie. Inne zasady wyceny inwestycji finansowych przewidują przepisy wykonawcze do ustawy o rachunkowoĞci8 (2009), które powinny byü stosowane przez podmioty podlegające obligatoryjnemu badaniu. Rozporządzenie Ministra Finansów9 wskazuje, Īe inwestycje finansowe wyceniane są w zaleĪnoĞci od ich zaklasyfikowania do odpowiedniej kategorii. WyróĪniü moĪna cztery podstawowe grupy aktywów finansowych, do których przypisywane są inwestycje finansowe: – aktywa finansowe przeznaczone do obrotu – wycena na dzieĔ bilansowy w wartoĞci godziwej pomniejszonej o znaczące koszty sprzedaĪy, – poĪyczki udzielone i naleĪnoĞci wáasne – wycena na dzieĔ bilansowy w skorygowanej cenie nabycia, – aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalnoĞci – wycena na dzieĔ bilansowy w skorygowanej cenie nabycia, 7 WartoĞü godziwa utoĪsamiana jest w literaturze przedmiotu z wartoĞcią rynkową, a w przypadku braku rynku z oszacowaną wartoĞcią rynkową – zob. np. R. Herz, Robert H. Herz's Remarks, FEI Conference 2002, New York 2002, s. 9; D. Tweedie, Interview with Sir David Tweedie, „Insight” 2007, Q3, s. 1. 8 Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29.09.1994 r… 9 Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12.12.2001 r. w sprawie szczegóáowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finansowych (Dz. U., nr 149, poz. 1674 z póĨn. zm.). 582 Joanna ĩurawska, Maciej Frendzel – aktywa finansowe dostĊpne do sprzedaĪy – wycena na dzieĔ bilansowy w wartoĞci godziwej pomniejszonej o znaczące koszty sprzedaĪy. Przewidziane w rozporządzeniu rozwiązania nie przewidują moĪliwoĞci wyboru parametru wyceny bilansowej dla inwestycji finansowych. Pewne moĪliwoĞci ksztaátowania rozwiązaĔ pozostawiono jedynie w kontekĞcie sposobu ujmowania przeszacowaĔ dla aktywów finansowych dostĊpnych do sprzedaĪy – jednostka moĪe przyjąü w polityce rachunkowoĞci, Īe przeszacowania odnosi na kapitaá z aktualizacji wyceny lub na wynik finansowy okresu, w którym ujĊto zmianĊ wartoĞci. 3. MOĩLIWOĝCI WYCENY INWESTYCJI W ĝWIETLE REGULACJI MIĉDZYNARODOWYCH Standardy miĊdzynarodowe przewidują znacznie wĊĪsze moĪliwoĞci ksztaátowania polityki rachunkowoĞci w zakresie wyceny inwestycji. Generalnie moĪna wyróĪniü nastĊpujące rozwiązania stosowane dla wyceny róĪnych rodzajów inwestycji: – inwestycje w jednostki podporządkowane – moĪliwoĞü wyceny w koszcie historycznym (z uwzglĊdnieniem odpisów aktualizujących z tytuáu utraty wartoĞci) lub zgodnie z wymaganiami przewidzianymi dla instrumentów finansowych (zazwyczaj wycena w wartoĞci godziwej), – inwestycje finansowe inne niĪ inwestycje w jednostki podporządkowane – wycena uzaleĪniona od zaklasyfikowania skáadnika do: x aktywów finansowych w wartoĞci godziwej przez wynik finansowy – podstawą wyceny bilansowej jest wartoĞü godziwa, x poĪyczek i naleĪnoĞci – podstawą wyceny bilansowej jest zamortyzowany koszt, x inwestycji utrzymywanych do terminu wymagalnoĞci – podstawą wyceny bilansowej jest zamortyzowany koszt, x aktywów finansowych dostĊpnych do sprzedaĪy – podstawą wyceny bilansowej jest wartoĞü godziwa – inwestycje w aktywa biologiczne – koniecznoĞü wyceny w wartoĞci godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaĪy, – inwestycje w nieruchomoĞci – moĪliwoĞü wyceny w amortyzowanym koszcie historycznym lub wartoĞci godziwej. Regulacje miĊdzynarodowe nie wprowadzają pojĊü inwestycji w wartoĞci niematerialne, inwestycji krótkoterminowych i inwestycji dáugoterminowych, w konsekwencji czego moĪliwoĞci wyboru w zakresie ksztaátowania polityki rachunkowoĞci są tutaj ograniczone. Dodatkowo naleĪy zauwaĪyü, Īe wskazana moĪliwoĞü wyboru wyceny inwestycji w podmioty podporządkowane dotyczy jedynie sprawozdania finansowego jednostkowego, w którym dany podmiot WartoĞü godziwa jako parametr wyceny inwestycji w spóákach deweloperskich… 583 wykazuje takie inwestycje i które nie musi byü zawsze przygotowane zgodnie z regulacjami miĊdzynarodowymi (przykáadem mogą byü podmioty gieádowe notowane na GPW w Warszawie, które mogą do sprawozdaĔ jednostkowych stosowaü ustawĊ o rachunkowoĞci). Zatem podstawowa moĪliwoĞü wyboru metody wyceny w Ğwietle regulacji miĊdzynarodowych pojawia siĊ w odniesieniu do inwestycji w nieruchomoĞci. Wytyczne odnoĞnie do ujmowania, wyceny i ujawniania informacji dotyczących nieruchomoĞci inwestycyjnych zawiera MSR 40 „NieruchomoĞci inwestycyjne”10. Zgodnie z tym standardem, nieruchomoĞci zaliczone do inwestycji wyceniane są początkowo wedáug ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, z uwzglĊdnieniem równieĪ kosztów przeprowadzenia transakcji. Na dzieĔ bilansowy jednostki mogą wyceniaü posiadane nieruchomoĞci inwestycyjne wedáug jednego z modeli11: 1) modelu kosztu, 2) modelu wartoĞci godziwej. Wybrany przez jednostkĊ model wyceny powinien byü stosowany generalnie dla wszystkich posiadanych nieruchomoĞci inwestycyjnych. Wedáug pierwszego modelu, analizowana grupa aktywów wyceniana jest w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, stosownie do parametru zastosowanego przy początkowym ujĊciu12, które to są systematycznie pomniejszane o áączne odpisy amortyzacyjne (umorzeniowe) oraz ewentualne odpisy z tytuáu utraty wartoĞci. Zgodnie z drugim modelem, analizowany skáadnik na dzieĔ bilansowy jest wyceniany w wartoĞci godziwej (bez uwzglĊdniania kosztów transakcyjnych, które naleĪaáoby ponieĞü w przypadku jego sprzedaĪy). Zyski lub straty wynikające z przeszacowania ujawniane są w rachunku zysków i strat w okresie, w którym powstaáy13. MSR 4014 nie precyzuje jednak, w której grupie kosztów i przychodów kwoty te powinny byü wykazane, z wyjątkiem wskazania, Īe nie są to przychody z dziaáalnoĞci zwykáej. NaleĪy zauwaĪyü, Īe jednostki, które w polityce rachunkowoĞci wybiorą do wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych model kosztu, zobowiązane są zgodnie z MSR 40 do dokonywania wyceny posiadanych nieruchomoĞci równieĪ w wartoĞci godziwej (z wyjątkiem sytuacji kiedy nie istnieje moĪliwoĞü wiarygodnego ustalenia tej wartoĞci) dla potrzeb ujawnienia tej informacji w informacji dodatkowej. 10 MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci… P. Kabalski, Polityka rachunkowoĞci w spóáce stosującej MSSF, SKwP, Warszawa 2009, s. 56. 12 Z uwzglĊdnieniem ewentualnie dodatkowych kosztów modernizacji itp. 13 Chyba Īe podmiot prezentuje sprawozdanie z caákowitych dochodów obejmujące pozycje wynikowe. Wówczas przeszacowanie pojawia siĊ w tym sprawozdaniu. 14 MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci… 11 584 Joanna ĩurawska, Maciej Frendzel 4. WYKORZYSTANIE WARTOĝCI GODZIWEJ DO WYCENY NIERUCHOMOĝCI INWESTYCYJNYCH PRZEZ GIEàDOWE SPÓàKI DEWELOPERSKIE W celu zbadania stopnia wykorzystania wartoĞci godziwej do wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych w spóákach deweloperskich i zweryfikowania hipotezy badawczej, przeprowadzono badania sprawozdaĔ finansowych spóáek z tego sektora, notowanych na Gieádzie Papierów WartoĞciowych w Warszawie oraz LondyĔskiej Gieádzie Papierów WartoĞciowych (LGPW). Spóáki deweloperskie wybrano ze wzglĊdu na specyfikĊ ich dziaáalnoĞci i oczekiwany wysoki stopieĔ wykazywania w sprawozdaniach finansowych nieruchomoĞci inwestycyjnych. Badaniem objĊto sprawozdania finansowe 23 spóáek notowanych na GPW oraz 66 spóáek notowanych na LGPW. Do analizy wybrano sprawozdania finansowe skonsolidowane, które przygotowane byáy na podstawie MSSF oraz sprawozdania finansowe, jeĪeli jednostka nie prezentowaáa sprawozdania skonsolidowanego. W przypadku spóáek notowanych na GPW, analizie poddano sprawozdania finansowe za 2010 r., z wyjątkiem jednej spóáki, której sprawozdanie obejmowaáo I poáowĊ 2011 r. Sprawozdania spóáek z gieády londyĔskiej przygotowane byáy w wiĊkszoĞci przypadków za rok 2010. W sporadycznych przypadkach, gdy okres objĊty sprawozdaniem finansowym nie pokrywaá siĊ z rokiem kalendarzowym, dane ustalono na ostatni dzieĔ bilansowy poprzedzający 30.09.2011 r. W prowadzonych badaniach przyjĊto nastĊpujące kierunki analizy sprawozdaĔ finansowych: x sprawdzenie czy spóáka wykazuje w bilansie nieruchomoĞci inwestycyjne, x sprawdzenie wedáug jakiego modelu spóáka wycenia w bilansie posiadane nieruchomoĞci inwestycyjne, x sprawdzenie jaki jest udziaá wartoĞci posiadanych nieruchomoĞci inwestycyjnych w caákowitej wartoĞci majątku spóáki. Dodatkowo dla spóáek notowanych na GPW sprawdzono jaki jest udziaá przeszacowaĔ ujĊtych dla nieruchomoĞci inwestycyjnych wycenianych w wartoĞci godziwej w wyniku finansowym okresu. Na podstawie przeanalizowanych sprawozdaĔ finansowych spóáek deweloperskich notowanych na GPW ustalono, Īe nieruchomoĞci inwestycyjne wykazaáo w bilansie 18 spóáek (78%). Analiza sprawozdaĔ finansowych spóáek deweloperskich z rynku londyĔskiego dostarczyáa bardzo podobnych wyników. WĞród 66 zbadanych spóáek, 51 podmiotów (77%) wykazaáo w swoim majątku nieruchomoĞci inwestycyjne. Wykres 1 prezentuje rozkáad spóáek pod wzglĊdem wykazywania nieruchomoĞci inwestycyjnych. WartoĞü godziwa jako parametr wyceny inwestycji w spóákach deweloperskich… 585 100% 80% 60% nieprezentuje nieruchomoƑci inwestycyjnych 40% 20% 0% spóųkinotowane spóųkinotowane naGPW naLGPW prezentuje nieruchomoƑci inwestycyjne Wykres 1. Rozkáad spóáek deweloperskich notowanych na GPW i LGPW, prezentujących nieruchomoĞci inwestycyjne w bilansie ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych. Brak wykazywania nieruchomoĞci inwestycyjnych moĪe byü skutkiem tego, Īe niektóre podmioty deweloperskie koncentrują siĊ na „wytwarzaniu” i sprzedaĪy nieruchomoĞci, w konsekwencji czego nieruchomoĞci są wykazywane w zapasach, a nie w inwestycjach. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% modelkosztowy modelwartoƑci godziwej spóųkinotowane spóųkinotowane naGPW naLGPW Wykres 2. Rozkáad spóáek deweloperskich wykazujących nieruchomoĞci inwestycyjne, pod wzglĊdem zastosowanego modelu wyceny ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych. Joanna ĩurawska, Maciej Frendzel 586 WĞród spóáek z sektora deweloperskiego notowanych na GPW, posiadających nieruchomoĞci inwestycyjne, zdecydowana wiĊkszoĞü, bo aĪ 83%, do wyceny bilansowej tych pozycji zastosowaáo model wartoĞci godziwej. W przypadku rynku londyĔskiego zastosowanie wartoĞci godziwej jako podstawy wyceny analizowanej grupy aktywów byáo jeszcze szersze – jedynie dwie spóáki posiadające nieruchomoĞci inwestycyjne stosowaáy do ich wyceny model kosztu, pozostaáe zaĞ 96% przyjĊáo model wartoĞci godziwej. Wykres 2 obrazuje rozkáad zastosowania wartoĞci godziwej i kosztu przez podmioty wykazujące nieruchomoĞci inwestycyjne. W kolejnym kroku analizie poddano udziaá wykazywanych nieruchomoĞci inwestycyjnych w ogólnej wartoĞci majątku spóáek deweloperskich z gieády warszawskiej i londyĔskiej. W tym przypadku otrzymane wyniki dla spóáek z obydwu rynków znacznie siĊ róĪnią. Wykres 3 obrazuje tĊ relacjĊ. 100% 80% 60% 40% 20% 0% powyǏej70% wartoƑci majČtku pomiħdzy50%a 70%wartoƑci majČtku poniǏej50% wartoƑci spóųkinotowane spóųkinotowanemajČtku naGPW naLGPW Wykres 3. Procentowy udziaá nieruchomoĞci inwestycyjnych w sumie bilansowej spóáek deweloperskich prezentujących nieruchomoĞci inwestycyjne ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych. Jak pokazano na powyĪszym wykresie, w spóákach notowanych na GPW najwiĊkszy odsetek (78%) stanowią spóáki, w których wartoĞü posiadanych nieruchomoĞci inwestycyjnych nie przekracza poáowy wartoĞci caákowitych aktywów. Jedynie w przypadku czterech spóáek (22%) wartoĞü nieruchomoĞci inwestycyjnych przekraczaáa poáowĊ wartoĞci wszystkich aktywów, a tylko w dwóch spóákach (11%) wartoĞü analizowanej grupy aktywów stanowiáa ponad 70% caáego majątku. W przypadku spóáek deweloperskich notowanych na LGPW badanie uwidoczniáo inne relacje. U ponad 72% spóáek wartoĞü nieruchomoĞci inwestycyjnych przekracza poáowĊ ogólnej wartoĞci aktywów, WartoĞü godziwa jako parametr wyceny inwestycji w spóákach deweloperskich… 587 a prawie 67% spóáek prezentowaáo nieruchomoĞci inwestycyjne w kwocie przekraczającej 70% wartoĞci caáego swojego majątku. Przedstawione wielkoĞci obrazują, Īe podmioty deweloperskie na rynku londyĔskim koncentrują swoją dziaáalnoĞü na wynajmie i utrzymaniu nieruchomoĞci inwestycyjnych, podczas gdy spóáki z gieády warszawskiej traktują je w znaczącej czĊĞci jedynie jako jeden z elementów prowadzonej dziaáalnoĞci. Tabela 1 prezentuje peáne wyniki przeprowadzonych badaĔ w wielkoĞciach bezwzglĊdnych. Tabela 1. IloĞciowe zestawienie spóáek deweloperskich wykazujących nieruchomoĞci inwestycyjne Kierunek przeprowadzonych badaĔ Liczba przebadanych spóáek Spóáki wykazujące w bilansie nieruchomoĞci inwestycyjne (NI) Spóáki dokonujące wyceny NI w wartoĞci godziwej Spóáki dokonujące wyceny NI w koszcie Spóáki, w których wartoĞü NI stanowi ponad 50% sumy aktywów Spóáki, w których wartoĞü NI stanowi ponad 70% sumy aktywów Spóáki notowane na GPW 23 Spóáki notowane na LGPW 66 18 51 15 3 49 2 4 37 2 34 ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych. W związku z tym, Īe zdecydowana wiĊkszoĞü spóáek deweloperskich stosuje do wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych model wartoĞci godziwej, sprawdzono dodatkowo, dla spóáek notowanych na GPW, czy wykazane przez te spóáki wartoĞci przeszacowaĔ z tytuáu wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych są wielkoĞciami znaczącymi dla wyniku finansowego tych spóáek za rok 2009 i 2010. W roku 2009, w przypadku 8 spóáek wielkoĞü przeszacowaĔ z tytuáu wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych stanowiáa powyĪej 20% wartoĞci wyniku finansowego tych spóáek, a dla 4 spóáek wartoĞü ta przekraczaáa 100% wartoĞci wyniku finansowego. W roku 2010 w przypadku 9 spóáek udziaá przeszacowaĔ z tytuáu wyceny tych skáadników aktywów przekraczaá 20% ogólnej wartoĞci wyniku finansowego, a w 4 spóákach, podobnie jak w roku 2009, wartoĞü przeszacowaĔ stanowiáa ponad 100% wartoĞci wyniku finansowego. Zestawienie spóáek notowanych na GPW z punktu widzenia charakteru przeszacowaĔ ujĊtych w wyniku finansowym za rok 2009 i 2010 zawiera tab. 2. 588 Joanna ĩurawska, Maciej Frendzel Tabela 2. Rozkáad spóáek deweloperskich ze wzglĊdu na ujĊte przeszacowania nieruchomoĞci inwestycyjnych w 2009 i 2010 Kierunek zmian Przychody z tytuáu wzrostu wartoĞci nieruchomoĞci inwestycyjnych Koszty z tytuáu spadku wartoĞci nieruchomoĞci inwestycyjnych Bez zmiany wartoĞci nieruchomoĞci inwestycyjnych Rok 2010 11 spóáek Rok 2009 6 spóáek 2 spóáki 6 spóáek 2 spóáki 3 spóáki ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych. W wiĊkszoĞci przypadków spóáki, które wykazaáy w rachunku zysków i strat za rok 2009 koszty z tytuáu wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych, osiągnĊáy za ten rok ujemny wynik finansowy. Zmiana charakteru przeszacowaĔ w roku 2010, spowodowaáa równieĪ zmianĊ charakteru wyniku finansowego. MoĪna zatem stwierdziü, Īe wykazane w rachunku zysków i strat analizowanych spóáek deweloperskich przychody (koszty) z tytuáu wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych są wielkoĞciami mającymi znaczący udziaá w wyniku finansowym i wpáywającymi na ocenĊ dziaáalnoĞci tych spóáek. 5. PODSUMOWANIE Wycena w wartoĞci godziwej moĪe budziü pewne kontrowersje, zwáaszcza gdy jednostki gospodarcze mogą dobrowolnie stosowaü ten parametr wyceny na podstawie zapisów przyjĊtych w polityce rachunkowoĞci. Analiza regulacji rachunkowoĞci wskazuje, Īe ustawa o rachunkowoĞci daje bardzo duĪe i róĪne moĪliwoĞci ksztaátowania polityki rachunkowoĞci w zakresie wyceny inwestycji. W Ğwietle MiĊdzynarodowych Standardów SprawozdawczoĞci Finansowej moĪliwoĞü wyboru podstawy wyceny dla potrzeb skonsolidowanego sprawozdania finansowego pojawia siĊ praktycznie w odniesieniu do nieruchomoĞci inwestycyjnych (inne wielkoĞci są wykazywane zgodnie z narzuconymi przez przepisy wytycznymi). Przeprowadzone badania empiryczne wskazują, Īe w przypadku spóáek notowanych na LondyĔskiej Gieádzie Papierów WartoĞciowych i Gieádzie Papierów WartoĞciowych w Warszawie z sektora deweloperskiego, wartoĞü godziwa jest powszechnie stosowanym i dominującym parametrem wyceny. Na podstawie badaĔ moĪna zatem stwierdziü, Īe jeĪeli notowany podmiot deweloperski wykazuje nieruchomoĞci inwestycyjne, to najprawdopodobniej wycenia je na dzieĔ bilansowy w wartoĞci godziwej. Na podstawie badaĔ przeprowadzonych dla podmiotów notowanych na GPW w Warszawie moĪna dodatkowo stwierdziü, Īe przyjĊta zasada wyceny ma istotny wpáyw na wyniki prezentowane przez spóáki, a czĊsto dodatnia lub ujemna WartoĞü godziwa jako parametr wyceny inwestycji w spóákach deweloperskich… 589 wycena inwestycji wynikająca z przyjĊtej polityki rachunkowoĞci determinuje czy dany podmiot prezentuje zysk czy stratĊ za okres sprawozdawczy. Przeprowadzone badania pozwalają zatem na pozytywną weryfikacjĊ postawionej hipotezy badawczej. BIBLIOGRAFIA Herz R., Robert H. Herz's Remarks, FEI Conference 2002, New York 2002. International Financial Reporting Standards, IASB, London 2010. Kabalski P., Polityka rachunkowoĞci w spóáce stosującej MSSF, SKwP, Warszawa 2009. MSSF – MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci Finansowej, SKwP, Warszawa 2007. Szychta A., Paradygmaty w nauce rachunkowoĞci w Ğwietle koncepcji Thomasa S. Kuhna, Wybrane prace z dorobku 60-lecia Katedry RachunkowoĞci Uniwersytetu àódzkiego 1948– 2008, Wydawnictwo Uà, àódĨ 2008. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12.12.2001 r. w sprawie szczegóáowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finansowych (Dz. U. nr 149, poz. 1674 z póĨn. zm.). Tweedie D., Interview with Sir David Tweedie, „Insight” 2007, Q3. Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29 wrzeĞnia 1994 r. (Dz. U. z 2009, nr 152, poz. 1223 z póĨn. zm.). WaliĔska E. (red.), Meritum. RachunkowoĞü i sprawozdawczoĞü finansowa, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2008. Joanna ĩurawska, Maciej Frendzel POSSIBILITIES OF PREPARATION OF ACCOUNTING POLICIES FOR MEASUREMENT OF INVESTMENTS BY REAL ESTATE DEVELOPMENT COMPANIES LISTED ON LONDON AND WARSAW MARKETS An article relates to possibilities of preparation of accounting policies in relation to financial and nonfinancial investments and their impact on financial statements. After discussion of main problematic issues relating to measurement at fair value, there presented the results of own research on the use of fair value by real estate development companies listed on London Stock Exchange and Warsaw Stock Exchange.
