Ograniczenie praw właściciela musi być poprzedzone

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 5.06.2015
Ograniczenie praw właściciela musi być poprzedzone negocjacjami
Spełnienie wymogu przeprowadzenia rokowań przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z
nieruchomości oznacza przypadek, w którym pomimo rozmów nie doszło do zawarcia umowy, a inwestor określił i
zaproponował właścicielowi konkretne warunki uzyskania zgody na instalację urządzeń użyteczności publicznej.
Niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań,
sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do
przyjęcia.
Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 14 stycznia 2015 r., II SA/Rz 1099/14.
Starosta wydał decyzję ograniczającą właścicielowi korzystanie z jego nieruchomości przez zezwolenie inwestorowi na
realizację linii elektroenergetycznej zgodnie z decyzją prezydenta miasta o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego, określając powierzchnię zajmowanego obszaru pod pas technologiczny. W uzasadnieniu organ wskazał, że
wydanie decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (u.g.n.) było konieczne, bowiem pomimo istnienia w obrocie prawnym ww. decyzji prezydenta miasta
właściciel nie wyraził zgody na realizację na jego nieruchomościach planowanej inwestycji.
Właściciel wniósł odwołanie. Wojewoda utrzymał decyzję starosty w mocy, wskazując, że planowana inwestycja mieści
się w definicji celu publicznego, o którym mowa w art. 6 pkt 2 u.g.n., wniosek o wydanie zaskarżonej decyzji zaś
poprzedzono rokowaniami z właścicielem.
Właściciel wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, podnosząc m.in., że w sprawie nie
miały miejsca określone art. 124 u.g.n. rokowania, a zatem organy wydały zaskarżone decyzje w sposób nieuprawniony.
Sąd oddalił skargę, wskazując, że jak wynika z dołączonych do akt kserokopii protokołów rokowań, właściciel odmówił
wyrażenia zgodny na budowę linii i nie wyraził zgody na kontakt z inwestorem. Podnosząc brak przeprowadzenia
rokowań, nie zakwestionował jednak faktu braku kontaktów z inwestorem. Fakt ten natomiast świadczy o nieuzyskaniu
porozumienia w sprawie zajęcia nieruchomości i w ocenie sądu, biorąc pod uwagę negującą postawę właściciela, został w
wystarczający sposób udokumentowany. Wydanie decyzji było tym samym zasadne.
Komentarz eksperta
Anna Główka, radca prawny Warszawa, Rödl & Partner
Zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w
drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na
nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary,
gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych
lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub
użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym,
a w przypadku braku planu zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Zasadniczymi przesłankami wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości są:

realizacja celu publicznego wynikającego z planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji
celu publicznego oraz

brak zgody właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości na takie ograniczenie.
W komentowanej sprawie pierwszy warunek został spełniony – istniała decyzja ustalająca lokalizację inwestycji celu
publicznego – budowy odcinków sieci elektroenergetycznej m.in. przez działki właściciela. W odniesieniu do drugiego
warunku zgodnie z art. 124 ust. 3 u.g.n. udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem
(użytkownikiem wieczystym), które przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z
wnioskiem o zezwolenie. Ich przedmiotem jest udzielenie przez właściciela zgody na wykonanie prac związanych z
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
realizacją na jego gruncie inwestycji infrastrukturalnej. Ustawa (u.g.n.) nie definiuje pojęcia rokowań ani nie określa ich
formy. W wyroku WSA w Krakowie z 28 maja 2013 r., II SA Kr 140/13 czytamy, że strony nie są związane
jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań, oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez
przedstawienie przez jedną ze stron drugiej propozycji rozstrzygnięcia sprawy.
Strony samodzielnie i dowolnie decydują zarówno o tym, czy na ich skutek dojdą do porozumienia, jak i o tym, kiedy je
zakończyć (tak również WSA w Warszawie w wyroku z 20 listopada 2012 r., I SA/Wa 1785/12). W wyroku z 24
października 2012 r., II SA/Gd 437/12 WSA w Gdańsku wskazał natomiast, że pojęcie rokowań należy rozumieć
szeroko. Wystarczającym do uznania określonych czynności za rokowania jest złożenie propozycji jednemu podmiotowi
przez drugi oraz odpowiedź podmiotu, do którego skierowano zapytanie, że nie jest zainteresowany określoną
propozycją. Możliwa jest również sytuacja, gdy właściciel w ogóle nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań albo też
strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (np. wyrok WSA w Warszawie
z 1 grudnia 2011 r., I SA/Wa 1657/11; wyrok WSA w Rzeszowie z 3 września 2014 r. II SA/Rz 542/14).
Rokowania powinny być przy tym udokumentowane, a organ administracji jest zobligowany do sprawdzenia
przeprowadzonych między stronami rokowań (np. wyrok WSA w Krakowie z 5 marca 2013 r., II SA/Kr 68/13). W
wyroku z 30 sierpnia 2012 r., II SA/Sz 604/12 WSA w Szczecinie uznał, że dwukrotna próba doręczenia przesyłki
zawierającej dokumenty dotyczące warunków wyrażenia zgody na założenie linii elektroenergetycznej oraz notatka z
dwóch rozmów telefonicznych, w których właściciele nieruchomości odmówili spotkania w celu przeprowadzenia
rokowań, to wystarczające dowody do uznania, że właściciel nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań.
W konsekwencji dopiero nieosiągnięcie zgody pomiędzy właścicielem nieruchomości i inwestorem upoważnia organ do
wydania decyzji, o której mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., przy założeniu istnienia dowodów na spełnienie warunku
przeprowadzenia rokowań bądź podjęcia próby ich przeprowadzenia – przy biernej postawie właściciela.
Źródło: http://www.rp.pl/artykul/1206060-Ograniczenie-praw-wlasciciela-nieruchomosci-musi-byc-poprzedzonenegocjacjami.html?template=restricted
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]