Administrator 3/2013 - Administrator24.info
Transkrypt
Administrator 3/2013 - Administrator24.info
z a r z ą d z a n i e – u t r z y m a n i e – i n w e s t y c j e www.administrator24.info rok XXIII Sprawozdanie finansowe SM Wspólne zamówienia publiczne str. 34 reklama /2013 Nakład 9 000 egz. ISSN 0867-5953 INDEKS 320390 Cena 17,00 zł (wtym 5% VAT) str. 16 Rozliczanie wody Drogi ucieczki ciepła z budynku 3 str. 40 str. 22 Elektroosmoza bezprzewodowa Bezprzewodowy elektroniczny system osuszania murów Elektro Aqua Aparat Elektro Aqua Gpl–111/RW wposażony jest w mikroprocesową kontrolę procesu osuszania i wyświetlacz parametrów. Posiada możliwość pomiaru zasięgu za pomocą dołączonego odbiornika wraz ze słuchawkami. Promień zasięgu działania tego modelu urządzenia to 14–20 m. Aparat Elekto Aqua zapewnia: osuszanie murów będących w promieniu działania urządzenia (beton, kamień, cegła), całkowitą blokadę możliwości ponownego zawilgocenia po osuszeniu, usuwanie pleśni, usuwanie zapachu stęchlizny. Zalety urządzenia Elekto Aqua: nie wymaga żadnych prac budowlanych, stosowania środków chemicznych, wierceń itp., aparat pracuje bez mechanicznej ingerencji w substancje osuszanej budowli (kamień, cegła, beton itp.), urządzenie montuje się na stałe podczas normalnej eksploatacji budynku, bez względu na porę roku, nie wymaga wykonywania wykopów, naprawy, izolacji, posiada wszelkie aktualne atesty, certyfikaty wymagane przez prawo budowlane krajowe oraz UE, po osuszeniu obiektu aparat nadal działa spełniając rolę zarówno izolacji pionowej, jak i poziomej, zapobiegając ponownemu zawilgoceniu budynku, urządzenie objęte jest 20–letnim bezpłatnym serwisem, ma najniższą cenę w porównaniu z wszelkimi tego typu usługami dostępnymi w kraju, urządzenie pobiera minimalną ilość energii elektrycznej – koszt eksploatacji w przybliżeniu wynosi około 1 zł miesięcznie, wytwarza zdrowy mikroklimat w obiekcie, nie wymaga dozoru, posiada bezobsługowy system kontroli, posiada liczne referencje. Nasza oferta obejmuje: – ocenę stopnia zawilgocenia, – dobór urządzenia, – dostawę i zainstalowanie urządzenia, – kontrolę przebiegu procesu osuszania. Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest: Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” ul. Lenartowicza 10/9, 35-051 Rzeszów tel./faks: 17 853 52 98 tel. kom. 601 956 861 e-mail: [email protected] R zobacz www.elektroosmoza.pl OD REDAKTORA Jak to na wojence ładnie… Recesja daje w kość rynkowi nieruchomości. Budynków do zarządzania jakby mniej, bo zastój jest i w budownictwie, i w sprzedaży mieszkań. Bezpardonowa walka o miejsce na rynku zarządzania nieruchomościami sprawia, że dumping cenowy jest wszechobecny jak Polska długa i szeroka. Na poprawę w najbliższym czasie nie ma co liczyć, bo deweloperzy mają problem ze zbyciem wybudowanych mieszkań. Prześcigają się wręcz w pomysłach na kampanie promocyjne. Jedna z firm deweloperskich propaguje akcję „Rodzina na Twoim”, inna „Rodzina na gotowym”, albo „Sprzęt AGD za darmo” czy „Garaż gratis”. Chęć sprzedaży jest tak ogromna, że nie zawsze informuje się potencjalnych nabywców mieszkań, iż od udzielonych bonusów przez dewelopera, jeżeli ich wartość przekroczy 760 zł, będą musieli zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10 proc. wartości całej nagrody. Najbardziej wyszukane nawet finansowo korzystne oferty nie chwycą, gdy tak bardzo wyśrubowane są kryteria dostępu do kredytów hipotecznych. Niezbyt liczna jest bowiem grupa zainteresowanych zakupem mieszkania i posiadających zdolność kredytową. Deweloperzy więc zmuszeni koniecznością zarabiania chociażby na utrzymanie półpustych budynków, wynajmują apartamenty na doby, robiąc konkurencję hotelom. W ogłoszeniach wręcz podają: Apartamenty na doby, taniej niż w hotelu. Rynku w najbliższym czasie nie ożywi również program dofinansowania budowy domu/mieszkania energooszczędnego. Dlaczego? Bo nie ma firm deweloperskich zainteresowanych budową energooszczędnych budynków. Sytuacja wydaje się patowa. Rynek nieruchomości to naczynia połączone. Zastój odbija się rykoszetem i na rynku zarządzania nieruchomościami, i rzeczoznawstwa, i pośrednictwa w obrocie nimi. Małe firmy, niezależnie od segmentu w jakim działają mają problemy z przetrwaniem tych trudnych czasów. Co prawda specjaliści twierdzą, że jest segment mieszkań, który nieustannie ma się dobrze – to segment luksusowych apartamentów – sprzedających się zawsze jednakowo dobrze niezależnie od czasów, ale jest to jedynie niewielki fragment rynku. Reszta osiągnęła poziom, od którego już należałoby tylko się odbijać, piąć w górę. Ale zanim przyjdzie ten moment odbicia, zanim pojawi się trampolina, część firm może polec. I będzie jak w piosence o ułanach i wojence. Tyle, że zamiast spaść z konia mogą wypaść z rynku. Żeby nie było zbyt pesymistycznie warto chyba na koniec powołać się na opinie analityków, którzy twierdzą, że drgnęło nieco na rynku nieruchomości w kilku dużych miastach (o 1–2 pkt. proc.). Oby była to zapowiedź pojawienia się owej trampoliny, która pomoże wskoczyć znowu w siodło... 4 www.administrator24.info WA G A! WAŻNE ! U Spotkajmy się podczas... FORUM DLA ZARZĄDCÓW Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi 16 kwietnia 2013 r. Warszawa, Radisson Blu Centrum Hotel Sporne prawo o odpadach komunalnych podczas II FORUM 16 kwietnia 2013 r. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wzbudza Więcej informacji na stronie www.konferencja.administrator24.info Zgłoszenie uczestnictwa kontrowersje. Jest wiele niejasnych, nieprecyzyjnych zapisów, po- Imię i nazwisko:.......................................................................................... zwalających na swobodną interpretację. Z tego też powodu mówi Numer licencji:............................................................................................ się już o potrzebie nowelizacji ustawy. Adres:......................................................................................................... W związku z tym, iż temat jest tak ważny i tak sporny pierwsze panele podczas II Forum wypełnią opinie prawne oraz dyskusja na .................................................................................................................... Telefony:...................................................................................................... E-mail:......................................................................................................... temat: 340 • Czy SM może spełniać rolę właściciela nieruchomości i składać ZŁ deklarację o wysokości opłat za swoich mieszkańców? Wybierz: • Czy właścicielem nieruchomości jest każdy podmiot posiadający 240 ZŁ jakikolwiek tytuł prawny, z którym jest związane określone władz- W TYM 23% VAT W TYM 23% VAT Dla prenumeratorów miesięcznika „Administrator” DANE DO FAKTURY: two nad nieruchomością? Firma:.................................................................................................................... • Czy obowiązki właściciela nieruchomości, w którym ustanowio- .............................................................................................................................. no odrębną własność lokalu mogą spełniać tylko osoby prawne Adres:................................................................................................................... sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu Ustawy .............................................................................................................................. o własności lokali? NIP:....................................................................................................................... • Czy i jak będą naliczane i egzekwowane opłaty za odpady odbierane z terenów niezabudowanych będących własnością gminy oraz od lokali użytkowych będących jednostkami organizacyjnymi gminy? 340 ZŁ 240 ZŁ Koszt uczestnictwa W TYM 23% VAT W TYM 23% VAT Dla prenumeratorów miesięcznika „Administrator” Proszę o wystawienie faktury pro forma Wypełnioną kartę zgłoszeniową prosimy odesłać: • faksem pod numer: 22 810 27 42 • elektronicznie na adres: [email protected] • pocztą na adres: Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. ul. Karczewska 18, 04-112 Warszawa z dopiskiem: Forum Opłatę prosimy wpłacić na konto: 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001 z dopiskiem: Forum Zapoznałem/am się z warunkami uczestnictwa w Forum zamieszczonymi na stronie internetowej: www.konferencja.administrator24.info. Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych przez Grupa Medium Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A., ul. Karczewska 18, 04-112 Warszawa w celach marketingowych, a także na przesyłanie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej w rozumieniu ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną. Wiem, iż zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych przysługuje mi prawo wglądu do swoich danych oraz ich zmiany. ............................................................................................................................................... (data, podpis) Wydawca GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. GRUPA Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel. 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 [email protected] www.administrator24.info Redaktor naczelny Sabina Augustynowicz [email protected] Sekretarz redakcji Agnieszka Górska-Szustak [email protected] Redakcja Agnieszka Piksa – red. portalu, Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz, Marek Mejssner Reklama i marketing tel. 22 810 28 14, 512 60 70 [email protected] Dyrektor biura reklamy i marketingu Joanna Grabek, tel. 600 050 380 Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Michał Grodzki Kierownik ds. promocji Marta Lesner-Wirkus Prenumerata i kolportaż Jerzy Lachowski tel. 22 810 21 24, 512 60 82 [email protected] Administracja Danuta Ciecierska (HR) Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa) Zdrowych i spokojnych Świąt Wielkanocnych, pełnych nadziei i radości życzy redakcja WYDARZENIA Wytyczne profesjonalnego zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wzrost stawek podatku od nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rosną odszkodowania za brak lokali socjalnych. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . W Szczecinie tzw. eksmisje w miejscu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Interpretacja MŚ w sprawie umów na odbieranie odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 8 9 9 9 Z WIZYTĄ U… Jeszcze dużo przed nami! – rozmowa z Leszkiem Hardkiem – Helena Śpiewak . . . . . . . . 10 PRAWO Zaliczanie wpłat dłużnika na konkretne zobowiązania – Bartłomiej Żukowski . . . . . . . . . . . 12 ORZECZNICTWO SĄDOWE Odpowiedzialność zarządcy za usunięcie śniegu z dachu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Skrzynki pocztowe w budynku wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Sprzedaż lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 FINANSE Sprawozdanie finansowe spółdzielni mieszkaniowej – Stanisława Dmitroca-Wilkos . . . . . 16 Podatek od chodników – Stella Brzeszczyńska. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 ZARZĄDZANIE Regulamin Rozliczania Mediów – Ryszard Niedźwiecki. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Przegląd wodomierzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. laureatem Programu Solidna Firma 2012 . . . . . . . Zarządca Nieruchomości – Zarządca Obiektu Budowlanego – Waldemar Wojak . . . . . . . . 22 24 31 32 ZARZĄDCA PUBLICZNY Wspólne zamówienia publiczne – Jarosław Kowszuk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by GRUPA MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione. ISSN 0867-5953 Zdjęcia: www.sxc.hu PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Asertywność w pracy zarządcy nieruchomości – Anna Dessoulavy-Śliwińska . . . . . . . . . 36 EKSPLOATACJA Termorenowacja budynków wielorodzinnych i zabytkowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Izolacje a energooszczędność – typowe drogi ucieczki ciepła z budynków wielolokalowych – Agnieszka Antoszewska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prezentacje systemów ociepleń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Budynek bez wilgoci – lepiej zapobiegać niż naprawiać – Maciej Rokiel . . . . . . . . . . . . . . 38 40 43 46 ZIELEŃ Cięcie drzew i krzewów – Anna Skórkowska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 ZARZĄDCY PISZĄ… Kontrowersyjny wyrok sądu w sprawie rozliczania wody we wspólnocie mieszkaniowej – Janusz Gdański . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 POCZTA „ADMINISTRATORA” Rozliczanie różnicy wskazań między wodomierzem głównym, a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych w lokalach – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 INFORMATOR Prenumerata realizowana przez RUCH S.A: Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Indeks firm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na e-wydania można składać bezpośrednio na stronie www.prenumerata.ruch.com.pl Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail: [email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne w godzinach 7:00 – 18:00. Koszt połączenia wg taryfy operatora. www.administrator24.info WYDARZENIA Wzrost stawek podatku od nieruchomości Zgodnie z coroczną praktyką od stycznia 2013 r. w wielu gminach wzrosły stawki podatku od nieruchomości. Ich wielkości rady gminy ustalają indywidualnie. Ich poziom ograniczają górne granice stawek maksymalnych określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów. Dla samorządów uchwalanie nowych stawek podatku od nieruchomości zawsze pozostaje ważnym elementem źródeł dochodów. Obliczenie podatku od danej nieruchomości, wydanie w tej kwestii stosownej decyzji i doręczenie jej podatnikowi należy do obowiązków gminy. Wybrane maksymalne stawki podatku od nieruchomości kształtują się w 2013 roku następująco: M.in. od budynków lub ich części: a) mieszkalnych – 0,73 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 22,82 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej; M.in. od gruntów związanych z prowadzeniem gospodarczej działalności – 0,88 zł od 1 m2 powierzchni. W sytuacjach, gdy garaż jest odrębną nieruchomością (ma odrębną księgę wieczystą), a nie stanowi części wspólnej budynku, stosowane są stawki jak dla pozostałych budynków lub ich części. Gdy lokal mieszkalny lub jego część został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej służą jednocześnie celom mieszkalnym, to będą one korzystały ze stawki określonej jak dla budynków mieszkalnych. Wykorzystywanie do działalności gospodarczej fizycznej części budynku będzie uzasadniało wyższe opodatkowanie tylko tej części. Właściciel mieszkania może płacić podatek nie tylko od powierzchni lokalu mieszkalnego, ale także np.: od powierzchni miejsca postojowego w garażu podziemnym. jasa 8 Wytyczne profesjonalnego zarządzania nieruchomościami 13 marca 2013 r., podczas targów MIPIM 2013, RICS* ogłosił wprowadzenie Wytycznych Zarządzania Nieruchomościami (Real Estate Management Guidance). Wytyczne prezentują najlepsze praktyki związane z zarządzaniem nieruchomościami. Ich celem jest podniesienie jakości usług zarządczych oraz wsparcie krajowych standardów światowymi wzorcami. Ponadto ich zadaniem jest również pomoc w przestrzeganiu lokalnych kodeksów etycznych oraz w spełnianiu wymogów prawnych danych rynków. Dzięki Wytycznym Zarządzania Nieruchomościami klienci i konsumenci otrzymują obiektywne doradztwo udzielone w profesjonalny sposób, zgodnie z przyjętymi międzynarodowymi standardami. Dodatkowo w przypadku współpracy z wykwalifikowanymi managerami zajmującymi się nieruchomości, będącymi również członkiem RICS, klienci i konsumenci mogą mieć pewność, że otrzymają profesjonalne, uczciwe i przejrzyste usługi. „Rynek nieruchomości także w Polsce, a szczególnie w okresie spowolnienia gospodarczego wystawia swoich uczestników, w tym zarządców nieruchomości, na próbę. Spiętrzone trudności prowadzenia biznesu, zwiększona konkurencja na rynku oraz nieustająca rywalizacja o klienta mogą potęgować tendencje do zachowań nieetycznych, braku stosowania procedur dotyczących zarządzania lub niejasnego ustalania wynagrodzenia. Wprowadzenie wytycznych RICS przyczyni się do większej przejrzystości na rynku zarządzania nieruchomościami, w tym w szczególności w zakresie ustalania wynagrodzenia za zarządzanie i źródeł jego pochodzenia oraz spowoduje osiągnięcie wyższego poziomu etyki zawodowej zarządców nieruchomości.” – powiedział Łukasz Maciak MRICS Chartered Valuation Surveyor, licencjonowany zarządca nieruchomości (nr lic.16320). Wytyczne powstały w wyniku konsultacji z profesjonalistami z całego świata. Zawierają 12 podstawowych zasad, które razem tworzą Kodeks Zarządzania Nieruchomościami (Real Estate Management Code). Te fundamentalne zasady, kształtują kulturę oraz normy uczciwości i przejrzystości, które powinny leżeć u podstaw wszystkich działań podejmowanych przez osoby zarządzające nieruchomościami na całym świecie. Wytyczne Zarządzania Nieruchomościami RICS zyskały poparcie środowiska zawodowego związanego z branżą nieruchomości: „Podążając za globalnymi regulacjami dotyczącymi praktyki w zarządzaniu nieruchomościami polski rynek nieruchomości będzie bardziej transparentny, przez co zwiększy tym samym swoją atrakcyjność dla inwestorów zarówno polskich jak i zagranicznych. Jako że regulacja powstała przy wykorzystaniu wiedzy i doświadczeń międzynarodowego i wielokulturowego zespołu profesjonalistów odzwierciedla kluczowe wewnętrzne procedury zarządzania nieruchomościami stanowiące fundament dostarczania profesjonalnych usług.” – dodał Maciak. O RICS* The Royal Institution of Chartered Surveyors jest niezależną, międzynarodową organizacją zawodową zrzeszającą profesjonalistów związanych z branżą nieruchomości i budownictwa i promującą rozwój kwalifikacji zawodowych. Na świecie RICS zrzesza blisko 100 000 specjalistów, którzy czuwają nad ulepszaniem i przestrzeganiem standardów na lokalnych rynkach. RICS Polska zostało powołane w 1991 roku przez grupę doświadczonych rzeczoznawców, którzy dostrzegli potrzebę wprowadzenia regulacji na wciąż młodym i rozwijającym się po transformacji ustrojowej rynku nieruchomości. Obecnie RICS Polska zrzesza ponad 230 członków, spośród czołowych firm i organizacji działających na szeroko pojętym rynku nieruchomości. Wytyczne Zarządzania Nieruchomościami RICS dostępne są do pobrania ze strony internetowej lub kupienia na www.rics.org/shop. RICS www.administrator24.info Rosną odszkodowania za brak lokali socjalnych Według raportu NIK szybko rosną kwoty odszkodowań, które płacą gminy eksmitowanym dłużnikom za zaniedbania i nieterminowe przyznawanie lokali socjalnych. Gminy skontrolowane przez NIK wypłaciły w 2011 roku właścicielom mieszkań ponad 7,3 mln zł odszkodowań z tego tytułu podczas gdy w 2008 roku kwota ta była ponad 4 razy niższa. Dla okresu kontroli NIK, obejmującego lata 2009–2011 zwiększyła się liczba wyroków sądowych, orzekających eksmisję z uprawnieniem do lokalu socjalnego o 33,9% – z ponad 11,2 tys. w 2009 roku do 15 tys. w 2011 roku. Jednak wskaźnik wykonywania wyroków sądowych w tym samym czasie zmniejszył się z 26,3% w 2009 roku do 23,2% w 2011 roku. Oznacza to, że każdego roku mieszkania od gmin otrzymuje jedynie 16% rodzin czekających na lokale. Według art. 14 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów..., to gmina ma obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego eksmitowanemu dłużnikowi. Jednak NIK twierdzi, iż nie ma co w najbliższym czasie liczyć na poprawę sytuacji, z racji braku nowych inwestycji. Rośnie za to liczba pustostanów. Wzrosła ona w czasie trzech lat z 15 tys. do 18,5 tys. Sądy, orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, nakazują wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez firmę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Ponieważ art. 14 ust. 6 ustawy nie zawiera końcowego terminu wstrzymania postępowania, w praktyce zablokowane jest wykonanie prawomocnych wyroków eksmisyjnych. Gminy jednak nie tworzą nowych lokali socjalnych. Poznań przy 2518 wyrokach eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego, posiada 880 lokali socjalnych. W Lublinie przy 862 lokalach socjalnych na wykonanie czekają 843 wyroki eksmisyjne. Oznacza to, że właściciele mieszkań przez lata mają zablokowany dostęp do własnych lokali i możliwość czerpania z nich dochodów. W związku tym właściciele mieszkań dysponujących wyrokiem eksmisyjnym domagają się od gminy odszkodowań, wskazując jako podstawę art. 18 pkt 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim jeśli gmina nie zapewniła lokalu socjalnego osobie uprawnionej z mocy wyroku, właścicielowi mieszkania, które ta osoba zajmuje przysługuje odszkodowanie na mocy art. 417 KC. MM W Szczecinie tzw. eksmisje w miejscu Szczecin jako pierwsze miasto w Polsce organizuje na tak wielką skalę tzw. eksmisje w miejscu, które polegają na zmianie statusu mieszkania komunalnego na socjalne. W praktyce wygląda to tak, że zadłużony najemca mieszkania komunalnego podpisuje nową umowę z Zarządem Budynków i Lokali Komunalnych oraz porozumienie, że zostaje w zajmowanym lokalu, który zmienia status na socjalny. Dla najemcy oznacza to, że będzie płacił niższy czynsz i nie musi przeprowadzać się do mieszkania o gorszym standardzie. Korzyści te są jednak krótkotrwałe. Eksmisja w miejscu to nie nagroda dla eksmito- marzec 2013 wanych, ponieważ lokal socjalny dużo łatwiej stracić, np. w przypadku kolejnych zaległości czynszowych. W Szczecinie spośród ok. 20 tys. najemców mieszkań komunalnych wyroki eksmisyjne ma 3,5 tys. osób, z których 2,5 tys. ze wskazaniem lokalu socjalnego. Na liście osób, objętych „eksmisją w miejscu” znalazło się tysiąc zadłużonych najemców mieszkań komunalnych, a jej przygotowanie trwało kilka miesięcy. Sprawdzano bowiem nie tylko stan ich zadłużenia, ale także to, czy nie sprawiają kłopotów sąsiadom. KS Interpretacja MŚ w sprawie umów na odbieranie odpadów Czy właściciele nieruchomości, którzy mają zawarte umowy, będą mogli po 1 lipca 2013 r. korzystać z nich, a nie z systemu gminnego? Czy właściciele nieruchomości będą musieli wypowiadać dotychczas zawarte umowy na odbieranie odpadów komunalnych, czy wygasają one z mocy prawa? Zgodnie z art. 6h ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (DzU z 2012 r., poz. 391, z późn. zm.), właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy, są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na której terenie położone są ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Właściciele ci nie są zobowiązani do zawarcia umowy na odbieranie odpadów komunalnych z podmiotem posiadającym odpowiednie zezwolenie. Ustawa nie rozwiązuje ani nie wygasza dotychczas zawartych umów, ponieważ są one stosunkiem cywilno-prawnym, w który ustawodawca nie powinien nadmiernie ingerować. Każda umowa zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości a odbierającym odpady komunalne powinna zawierać zapis o trybie i warunkach jej rozwiązania przez jedną ze stron. Na tej podstawie właściciele nieruchomości będą mogli rozwiązać dotychczasowe umowy na odbiór odpadów. Wobec powyższego, właściciel nieruchomości może pozostawić dotychczasową umowę na odbieranie odpadów komunalnych bez jej rozwiązywania. Jednakże nie zwalnia go to z obowiązku uiszczania na rzecz gminy opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Dlatego też, jeśli gmina zapewni odbieranie wszystkich wytworzonych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych, wówczas nieuzasadnione wydaje się pozostawienie bez rozwiązania dotychczasowej umowy. Ale decyzję w tej kwestii powinien podjąć właściciel nieruchomości. MŚ, 5.03.2013 / AG 9 Z WIZYTĄ U... Helena Śpiewak Jeszcze dużo przed nami! HŚ Jak trafił Pan na rynek nieruchomości, czy był to przypadek, czy świadomy wybór? LH Myślę, że był to efekt czasów, w których się wtedy żyło. Był początek lat 90., czas przekształceń własnościowych, dużo osób odzyskiwało swoje nieruchomości. Wcześniej, w II połowie lat 80. zaczęły się również przekształcenia w spółdzielniach mieszkań lokatorskich na spółdzielcze własnościowe. Takich spraw na rynku było coraz więcej… a ponieważ dobrze czułem się w tych zagadnieniach założyłem z kolegą spółkę i tak trafiłem na rynek nieruchomości. Był wtedy rok 1992. A z wykształcenia kim Pan jest? Studiowałem z przerwami, ponieważ przez ponad 3 lata mieszkałem za granicą m.in. w Niemczech. Skończyłem wydział zarządzania, a wcześniej technikum mechaniczne. To, że dzisiaj w rubryce zawód wpisuję pośrednik i zarządca nieruchomości nie znaczy, że nie wykonywałem wcześniej w swoim życiu innych zawodów. Byłem m.in. prezenterem dyskotekowym – posiadałem weryfikację ministerstwa kultury i sztuki, tu ciekawostka – o ile wiem wśród pośredników w obrocie nieruchomościami kilkanaście osób parało się tą profesją. W latach studenckich z kolei, gdy mieszkałem w Niemczech, wykonywałem różne zawody – od barmana i kelnera zaczynając, na didżeju kończąc. Jaka droga wiodła Pana do obecnego stanowiska? Urozmaicona. Gdzieś na przełomie lat 94/95 zacząłem rozglądać się za jakąś możliwością 10 dokształcania, bo prawdę mówiąc, poszukiwałem wiedzy, która pozwoliłaby mi wykonywać ten zawód profesjonalnie. Zawód ten był nowy, ale wymagający dość obszernego zakresu wiadomości. Pochodzę z Krakowa, ale swoją firmę prowadzę w Toruniu de facto od 1994 r. Dowiedziałem się, że na tym terenie działa Bydgoskie Stowarzyszenie Pośredników, więc się do niego zapisałem. Stowarzyszenie należało wtedy do Polskiej Federacji Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, która w 1997 r. zmieniła nazwę na Polską Federację Rynku Nieruchomości. W jej siedzibie teraz właśnie rozmawiamy. Polska Federacja Rynku Nieruchomości ma chyba najbardziej czytelną nazwę… Dziękuję! I mam nadzieję, że najbardziej rozpoznawalną na rynku! Wracając do mnie, praktycznie od 1997 r., zacząłem działać społecznie w komisjach i zespołach, na początku głównie dotyczących spraw informatycznych (bo od dawna zagadnienia informatyczne to moje hobby), budowałem m.in. pierwszą stronę internetową PFRN. I tak było do czasu, kiedy to w ostatniej kadencji Rada Krajowa Federacji postanowiła powierzyć mi prezydenturę! Wybory zarządu i tzw. objęcie władzy nastąpiło 30 maja ubiegłego roku. Ilu członków liczy wasza Federacja? PFRN liczy ok. 3500 członków i 23 organizacje. Członkami są głównie pośrednicy, ale mamy również stowarzyszenia zarządców oraz stowarzyszenia dwuzawodowe: pośred- Fot. archiwum LH Z Leszkiem Hardkiem – prezydentem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości rozmawia Helena Śpiewak ników i zarządców nieruchomości. Federacja została w pierwotnym kształcie utworzona w styczniu 1995 roku. Z czasem zaczęły się do niej zgłaszać stowarzyszenia zarządców. Dlatego zmieniła nazwę, ale o ile mi wiadomo, była pionierska i najstarsza. Dopiero później zaczęły się tworzyć inne federacje i jest ich dzisiaj… więcej. Czy od początku był Pan we władzach PFRN? Nie, skądże, tak dobrze nie ma! Dopiero w poprzedniej kadencji zostałem członkiem zarządu. To praca społeczna, a każdy ma przecież swoje życie zawodowe i prywatne. Choć trzeba przyznać, że praca społeczna jest bardzo wciągająca. Czasami trzeba umieć postawić granicę pomiędzy życiem prywatnym i zawodowym a tym społecznym. Nie trudno się zatracić, i zacząć żyć głównie tym, co się dzieje w organizacji. Ale nierzadko emocje, choćby te związane z walką o utrzymanie zawodu, są tak silne i tak pochłaniające, że trudno się skupić na innych aspektach życia. To dla mnie i tak zadziwiające, jak mogę to ciągnąć tyle lat. www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 11 PRAWO Bartłomiej Żukowski Dla każdego zarządcy nieruchomości ideałem jest zarządzanie zasobem lokalowym, w którym wszyscy właściciele nie tylko terminowo regulują swoje zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej, ale także uiszczają wpłaty w pełnej wysokości, opisane w sposób jednoznaczny. N iestety idealne sytuacje w życiu zdarzają się bardzo rzadko, windykacja należności od właścicieli lokali zajmuje zarządcom coraz więcej czasu, a w ramach realizowania procedur windykacyjnych pojawiają się coraz to nowe problemy. Oczywistym jest, iż przed wszczęciem jakichkolwiek działań, których efektem ma być wyegzekwowanie należności od właściciela lokalu, konieczne jest ustalenie zarówno wysokości tej kwoty, jak i jej składników. Tylko bowiem prawidłowo sformułowane roszczenia mają szansę na uwzględnienie. Poniższe uwagi dotyczą sytuacji, w której opłaty są wnoszone przez właścicieli w sposób nieregularny oraz niepełny, a tym samym może pojawić się problem z ich należytym rozliczeniem na poszczególne okresy i należności. Ważny tytuł wpłaty Stosownie do treści art. 451 § 1 Kodeksu cywilnego, dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego ABSTRAKT Artykuł porusza problem windykacji nieregularnych wpłat właścicieli lokali, z jakim coraz powszechniej borykają się zarządcy nieruchomości. Ponadto autor artykułu stara się m.in. wskazać, jak w takim przypadku prawidłowo przypisać i rozliczyć nieterminowe i niepełne wpłaty na poszczególne okresy oraz należności. 12 Zaliczanie wpłat dłużnika na konkretne zobowiązania rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. Cytowana regulacja wprowadza więc zasadę, iż o sposobie zaliczenia konkretnej wpłaty w pierwszej kolejności decyduje dłużnik. Jeżeli więc dłużnik wpłaca wierzycielowi określoną sumę pieniężną, jednocześnie wskazując na poczet jakiego świadczenia ją uiszcza, wierzyciel nie ma możliwości zaliczenia tej wpłaty na jakikolwiek inny dług. W szczególności wierzyciel nie może dowolnie zaliczyć dokonanej wpłaty na istniejące zadłużenie. W praktyce oznacza to, że w sytuacji, w której dłużnik posiada nawet wielomiesięczne zadłużenie wobec wierzyciela, a dokonując wpłaty wskazuje jednoznacznie, iż dotyczy ona należności bieżących, wierzyciel musi zaliczyć tę wpłatę zgodnie ze wskazaniem dłużnika, niezależnie od istniejącego zadłużenia. Odmienne zaksięgowanie takiej wpłaty może bowiem skutkować dla wierzyciela zarzutem nieprawidłowego określenia roszczenia, w przypadku dochodzenia zadłużenia na drodze postępowania sądowego. W tym miejscu warto wskazać na pogląd sformułowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lipca 2004 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt V CK 691/03, gdzie wskazano, iż art. 451 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego (KC) stosuje się również wtedy, gdy dłużnik spełniający świadczenie ma wobec wierzyciela tylko jeden dług złożony z należności głównej i odsetek. Ustawowe odsetki za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, którego termin był oznaczony, stają się zaś zaległą należnością uboczną w rozumieniu art. 451 § 1 zdanie drugie KC bez potrzeby uprzedniego wezwania do zapłaty tych odsetek. Niezmiernie ważne jest więc zaliczanie wpłat pochodzących od dłużników ściśle według ich wskazań. Pamiętać przy tym należy, iż – stosownie do dyspozycji art. 451 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego – wierzyciel może, nawet wbrew woli dłużnika zaliczyć wpłatę dokonaną na konkretną należność przede wszystkim na związane z nią należności uboczne, a więc np. odsetki. Wpłata bez tytułu Sprawa wydaje się więc stosunkowo prosta w sytuacji, w której dłużnik wskazał jakikolwiek tytuł swojej wpłaty. Często zdarza się jednak, że dłużnik w ogóle nie wskazuje żadnego tytułu dokonywanej wpłaty, ograniczając się do wpłaty określonej kwoty, która wcale nie musi odpowiadać łącznej wysokości jego zobowiązania. W takiej sytuacji możliwość jej zaliczenia na poczet konkretnego zobowiązania zależy od czynności podjętych przez wierzyciela. Jak wynika z treści art. 452 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia wpłaty na poczet innego długu. Dopiero w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, www.administrator24.info Fot. W. Gajda radca prawny Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 13 PRAWO PRAWO ORZECZNICTWO SĄDOWE Odpowiedzialność zarządcy za usunięcie śniegu z dachu Zarządca nieruchomości poniesie odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez obsunięcie śniegu z dachu budynku, jeżeli dana szkoda była wynikiem niedbalstwa i zaniechań w wykonywaniu powierzonych zarządcy obowiązków. W przypadku gdy spadający z dachu śnieg uszkodził samochód nie można uznać, że poszkodowany przyczynił się do powstania szkody, jeżeli samochód był zaparkowany prawidłowo – wynika z wyroku Sądu Rejonowego w Zgorzelcu. W przedmiotowej sprawie powódka wniosła o zasądzenie na swoją rzecz odszkodowania. W uzasadnieniu przytoczyła, iż jej konkubent zaparkował należącym do niej samochodem przed budynkiem, w miejscu przeznaczonym do parkowania samochodów. W danym dniu z dachu przedmiotowego budynku obsunął się śnieg, uszkadzając dach samochodu powódki. Powódka wezwała więc zarządcę budynku do naprawienia szkody powstałej na skutek niedopełnienia jego obowiązków, a po bezskuteczności żądania wniosła powództwo do sądu. Zarządca uchylał się od przyznania się do odpowiedzialności twierdząc, że samochód powódki w dacie postania szkody został zaparkowany w niedozwolonym miejscu. Ta natomiast wskazała, iż teren, na którym zaparkowano samochód stanowił własność prywatną, a wspólnota mieszkaniowa usta- wiła odpowiednie znaki zakazu parkowania, a bezpośrednią przyczyną szkody było zaparkowanie pojazdu pod samym budynkiem. Sąd zważył, że zgodnie z art. 186 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a tejże ustawy. W myśl przepisu § 2 rozporządzenia ministra finansów z dnia 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone w następstwie Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 14 www.administrator24.info ORZECZNICTWO SĄDOWE Skrzynki pocztowe w budynku wspólnoty W budynku wielorodzinnym, w którym wyodrębnione są co najmniej 3 lokale, to współwłaściciele mają obowiązek umieszczenia oddawczych skrzynek pocztowych w ogólnodostępnej części nieruchomości. Uznać zatem należy, że uchwała umożliwiająca realizację tego obowiązku dotyczy spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie. W przedmiotowej sprawie wniesiono o uchylenie uchwały wspólnoty dotyczącej pokrycia kosztów zakupu skrzynek pocztowych. Sąd okręgowy oddalił powództwo gdyż jego zdaniem zaskarżona uchwała jest zgodna z przepisami prawa. Sąd zgadzając się, że skrzynki pocztowe służą poszczególnym lokalom i wydatek ten nie dotyczy części wspólnych nieruchomości, wskazał, że zgodnie z zaskarżoną chwałą wydatkiem tym obciąża się właścicieli każdego z lokali, a nie właścicieli zgodnie z udziałami w częściach wspólnych, zatem każdy właściciel ponosi ten wydatek we własnym zakresie, jak tego oczekuje skarżący. W ocenie Sądu, argumenty powódki dotyczące montowania skrzynek pocztowych niezależnie przez każdego z właścicieli lokalu są niezgodne z przepisami Prawa pocztowego. Członek wspólnoty złożył apelację, a sąd uznał, że jest bezzasadna. Zgodnie z przepisem art. 13 ust. 1 UWL m.in. jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz PRAWO PRAWO Sprzedaż lokalu Fakt, że pozwani nie regulowali swoich należności z tytułu kosztów zarządu, i mimo kilkakrotnych wezwań oraz zawartych ugód nadal nie zmniejszyli swojego zadłużenia, uzasadnia żądanie wspólnoty do sprzedaży ich lokalu w trybie art. 16 UWL – wynika z wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu. Wspólnota mieszkaniowa wniosła o nakazanie sprzedaży lokalu w trybie art.16 UWL, podając, że pozwani od samego początku członkostwa we wspólnocie dokonywali nieterminowych opłat, a dług rósł. Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 16 ust. 1 UWL jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat wspólnota może w trybie pro- Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata wszyscy są na... Nowoczesna czytelnia on-line dla fachowców: pełne numery „Administratora” pełne wydania innych tytułów DW Medium e-czytelnia.eu oferuje: dostęp do wszystkich zgromadzonych czasopism już przy najniższym abonamencie możliwość dokonania płatności elektronicznej w wybranej formie, także SMS-em korzystanie z zamieszczonych treści bez konieczności instalowania aplikacji promocja na komputerze użytkownika kompatybilność z systemami operacyjnymi Windows, Linux oraz MAC OS X. e-mail: [email protected] marzec 2013 www.e-czytelnia.eu 15 FINANSE licencjonowany zarządca nieruchomości, biegły sądowy Przed nami Walne Zgromadzenia, które obowiązkowo do 30 czerwca 2013 r. muszą zwołać Zarządy Spółdzielni Mieszkaniowych i przedłożyć sprawozdanie finansowe za miniony okres obrotowy i z działalności spółdzielni w 2012 roku. S półdzielnie mieszkaniowe, tak jak spółdzielnie z innej branży, prowadzą działalność na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (DzU 2003; Nr 188; poz. 1848 z późn. zm.) oraz innych ustaw i zarejestrowanego statutu. W odniesieniu do działalności spółdzielni mieszkaniowych, poza wyżej wyszczególnionymi aktami prawnymi, mają zastosowanie przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM) z dnia 15 grudnia 2000 r. (DzU 2003; Nr 119; poz. 1116 z późn. zm.). Spółdzielnia, jak stanowi art. 1 § 1. i art. 67 ustawy Prawo spółdzielcze, prowadzi w interesie swoich członków wspólną działalność gospodarczą na zasadach rachunku ekonomicznego, przy zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni. Ponadto spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska. Celem spółdzielni mieszkaniowej jest, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1 USM, „zaspakajanie ABSTRAKT Autorka artykułu przypomina o obowiązku zwołania Walnego Zgromadzenia i przedłożenia sprawozdania z działalności spółdzielni i sprawozdania finansowego za 2012 rok. 16 Sprawozdanie finansowe spółdzielni mieszkaniowej potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Natomiast przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej może być: Budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych. Budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów. Udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Statut spółdzielni mieszkaniowej określa, którą działalność spośród wymienionych powyżej prowadzi spółdzielnia. Spółdzielnia mieszkaniowa może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w art. 1 ust.1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cytowanym powyżej tj. „zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu”. Statuty spółdzielni mieszkaniowych, poza wyżej wyszczególnionymi rodzajami działalności gospodarczej, zawierają także zapisy o innych niż wyżej wyszczególnione zakresy działalności gospodarczej, które spółdzielnia zamierza realizować. Najczęściej jest to działalność w zakresie telekomunikacji – telewizja kablowa. Obecnie coraz powszechniej także usługi Internetu. Spółdzielnie mieszkaniowe jako jednostki posiadające osobowość prawną Spółdzielnie mieszkaniowe są jednostkami posiadającymi osobowość prawną. Zatem zobowiązane są do prowadzenia ksiąg rachunkowych i sporządzania sprawozdań finansowych www.administrator24.info Fot. W. Gajda Stanisława Dmitroca-Wilkos FINANSE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 18 www.administrator24.info FINANSE Podatek od chodników Z a punkt wyjścia potraktujmy pojęcie budowli. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej UPOL), na potrzeby tej ustawy przyjęto, że budowlą jest: obiekt budowlany w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Odesłanie do Prawa budowlanego zawarte w UPOL nie jest precyzyjne; mowa tu o „obiekcie budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego” a nie o „budowli” w rozumieniu tych przepisów. W orzecznictwie powszechnie jednak przyjęto, że Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wprost odsyła do definicji budowli w Prawie budowlanym. Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym, m.in.: drogi (w tym podjazdy, chodniki i parkingi), wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe (banery), sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe. Do budowli powiązanych funkcjonalnie z budynkami Prawo budowlane zalicza m.in. sieci techniczne oraz sieci uzbrojenia terenu. Sieci uzbrojenia terenu to wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne (także sieć telewizji kablowej), elektroenergetyczne i inne. Budowlą, na potrzeby podatku od nieruchomości, są także urządzenia budowlane zwią- marzec 2013 zane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Do takich urządzeń Prawo budowlane zalicza urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Należy do nich zaliczyć także odgromniki, daszki nad wejściami, podjazdy itp. Tak więc dla podatku od nieruchomości, budowle to zarówno wolnostojące obiekty budowlane pełniące samodzielne funkcje związane z ich konkretnym przeznaczeniem, jak i obiekty będące częścią budynków, zapewniające możliwość użytkowania budynku. Pozostałe urządzenia, o których mowa w Prawie budowlanym nie są budowlami na potrzeby Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Do budowli nie zalicza się także obiektów małej architektury. Zalicza się do nich m.in.: obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, takie jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki oraz obiekty architektury ogrodowej np. fontanny, rzeźby itp. Stella Brzeszczyńska doradca podatkowy Chodniki, podjazdy, ogrodzenia, parkingi – to przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Ale nie zawsze. łalności gospodarczej uważa się tylko takie obiekty, które są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Z tego pojęcia wyłączono m.in. budynki mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami. Budynki mieszkalne i grunty z nimi związane zostały ustawowo wyłączone z pojęcia „związku z prowadzeniem działalności”, natomiast budowle związane z tymi budynkami – nie zostały objęte tym wyłączeniem. O ich opodatkowaniu decyduje więc tylko jedno kryterium – posiadanie przez przedsiębiorcę lub podmiot, który nie jest przedsiębiorcą ale prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Przedsiębiorcą w rozumieniu tej ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną (np. wspólnota mieszkaniowa) – wykonująca ABSTRAKT Budowle – tylko w działalności gospodarczej W myśl art. 2 ust. 1 pkt 3 UPOL, podatkowi od nieruchomości podlegają wyłącznie budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Pojęcie „związku z prowadzeniem działalności gospodarczej” jest pojęciem normatywnym zdefiniowanym w art. 1a ust. 1 pkt 3 UPOL. Za budowle związane z prowadzeniem dzia- Artykuł dotyczy zagadnień związanych z opodatkowaniem budowli. Autorka wychodząc od ustawowej definicji budowli, poprzez przytoczenie zapisów Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz Prawa budowlanego i poszczególnych wyroków sądów, wyjaśnia jakie budowle opodatkowane są podatkiem od nieruchomości. 19 Poradnik portalu Prenumeratorze! do wszystkich Odbierz bezpłatny dostęp strator24.info! treści portalu www.admini Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym 1. Przygotuj swój unikalny Numer Klienta (znajduje Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata oku? Jak to zrobić krok po kr się na fakturze). Pamiętaj: faktura musi być opłacona. 2. Załóż konto na portalu (www.administrator24. info/konta/Register) i przejdź proces rejestracji, który zajmie Ci ok. 1 minuty (jeśli jesteś już zarejestrowany wystarczy, że zalogujesz się do swojego konta na www.administrator24.info/konta). 3. Po zalogowaniu się wejdź do zakładki „Kup dostęp/prenumeratę” (jeśli już opłaciłeś fakturę – nie będziesz musiał ponownie wykonywać przelewu, jednak musisz wybrać tę opcję). 4. Wybierz opcję „Darmowy dostęp dla prenumeratorów – 0,00 zł i naciśnij przycisk Następny krok”. 5. Tutaj będziesz musiał wpisać swój unikalny Numer Klienta.Wypełnij wszystkie pola oznaczone gwiazdką („*”), a w polu TREŚĆ (sekcja „Dodatkowe informacje”) wpisz swój unikalny Numer Klienta oraz komentarz: „jestem prenumeratorem”. 6. Kliknij „Składam zamówienie”. 7. Zamówienie dostępu do wszystkich treści portaW ciągu 1 dnia roboczego umożliwimy dostęp do prenumeraty elektronicznej. W razie dodatkowych pytań pozostajemy do Państwa dyspozycji pod nr tel. 22 512 60 74 (pon.–pt.: w godz. 9:00–14:00). Kontakt e-mail: [email protected] .a ww w 20 ator24.info/konta/R dministr egist er promocja lu zostało wykonane poprawnie. www.administrator24.info NOWOŚCI PRODUKTOWE EJOTHERM STR U 2G – UNIWERSALNY ŁĄCZNIK DO MONTAŻU ZAGŁĘBIANEGO I POWIERZCHNIOWEGO Ejotherm STR U 2G to produkt przeznaczony do mocowania termoizolacji na fasadach budynków. Dopuszczony jest do stosowania na wszystkich podłożach budowlanych. Jego zalety to: Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata krótszy czas pracy w przeliczeniu na m2 ocieplanej lub docieplanej fasady, najmniejsze głębokości zakotwienia, co oznacza szybkie wiercenie otworu montażowego, 100-proc. kontrola poprawności zakotwienia – zagłębienie talerzyka sygnalizuje pewne zakotwienie w podłożu, optymalizacja mostków termicznych (0,001 W/K). Dla łącznika ejotherm STR U 2G zostało stworzone nowe narzędzie montażowe ejotherm STR-tool 2G, które umożliwia pewne i bezpieczne mocowanie w sposób zagłębiany zgodnie z zasadą STR łączników z grupy ejotherm. Charakteryzuje się ono prostą regulacją, co daje możliwość zastosowania narzędzia do łączników różnych długości. Producent: EJOT marzec 2013 EJOT Polska Sp. z o.o. Sp.k. ul. Jeżowska 9, 42-793 Ciasna tel. 34 35 10 660, fax 34 35 35 410 21 www.ejot.pl, e-mail: [email protected] ZARZĄDZANIE Ryszard Niedźwiecki zarządca nieruchomości (lic. nr 12197), prezes MSGN – Specjal Pierwszy kwartał roku to czas rozliczania kosztów zużytych przez lokatorów mediów. Skomplikowane rozliczenia mogą przysparzać trudności, zwłaszcza w sytuacji gdy tylko cześć lokali w budynku jest opomiarowana. Z bliża się okres wykonywania rozliczeń rocznych we wspólnotach mieszkaniowych i przedstawienia sprawozdania ze swojej pracy przez Zarządy. Jednym z istotnych obowiązków Zarządu, obok rozliczenia kosztów ciepła, jest rozliczenie kosztów zużytej wody. Niestety obliczenia i rozliczenia mediów bywają skomplikowane nie tylko matematycznie, ale i merytorycznie. Szczególnie skomplikowane jest rozliczenie mediów zużytych zarówno w lokalach właścicieli, jak i na nieruchomości wspólnej. Jest wiele wariantów rozliczania kosztów zużytych mediów wynikających z różnicy wskazań między licznikami (wodomierzami, ciepłomierzami) głównymi a sumą wskazań liczników (wodomierzy, ciepłomierzy) indywidualnych. A jak postąpić, gdy tylko cześć lokali w budynku wyposażona jest w liczniki (wodomierze, ciepłomierze)? Każdy wariant zaproponowany przez Zarząd (Zarządcę) lub któregokolwiek właściciela loABSTRAKT Publikacja ukazuje m.in. proces tworzenia Regulaminu Rozliczania Mediów oraz problem okresowego rozliczania kosztów zużytej wody we wspólnotach mieszkaniowych (zwłaszcza w przypadku, gdy nie wszystkie lokale wyposażone są w urządzenia pomiarowe). Ponadto autor przytacza przykładowy regulamin oraz treść uchwały, którą właściciele mają go przyjąć. 22 Regulamin Rozliczania Mediów w budynku wyposażonym w urządzenia pomiarowe kalu, przyjęty uchwałą właścicieli lokali, dotyczący rozliczeń mediów na nieruchomości wspólnej, jest zgodny z Ustawą o własności lokali (UWL), jeżeli nie zostanie zaskarżony do sądu, bo narusza interesy właścicieli/a lokali/u. Natomiast rozliczenie mediów według własnego uznania, „widzimisię” Zarządu (Zarządcy) jest bezprawne, nawet gdyby było zgodne z rzeczywistością, stanowi to przekroczenie przez Zarząd (Zarządcę) zakresu zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 pkt. 10 i art. 29 ust. 1 Ustawy o własności lokali). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma tylko takie uprawnienia, jakie dają mu właściciele lokali poprzez uchwały – po prostu wykonuje tylko takie czynności, które są niezbędne do wykonania podjętych uchwał i które nie powodują wzrostu kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL). W wielu przypadkach, z którymi zetknąłem się w swojej praktyce zawodowej, nie było żadnego związku matematycznego pomiędzy rozliczeniem rocznym dla wspólnoty a rozliczeniem dla właściciela lokalu, dotyczącego tego samego rodzaju kosztu na nieruchomości wspólnej. Najwięcej jednak niejasności budziły rozliczenia mediów zużytych przez właścicieli w ich lokalach. Regulamin Rozliczania Mediów we wspólnocie W Rozliczeniu Mediów z właścicielami lokali Wspólnota Mieszkaniowa występuje jako pośrednik. Wspólnota, zgodnie z Ustawą o własności lokali może zajmować się tylko sprawami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Może więc dochodzić tylko kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości wspólnej. W związku z tym Regulamin Rozliczania Mediów musi być tak napisany, żeby nakładał obowiązek ponoszenia przez właścicieli kosztów dostarczania mediów do ich lokali i kosztów zużywania mediów w ich lokalach, a nie tylko w nieruchomości wspólnej. Ponadto regulamin musi być jasny, zrozumiały dla każdego właściciela lokalu. Należy dokonać podziału kosztów poniesionych w danym roku, wynikających z faktur dostawców (usługodawców) na jednostkę rozliczeniową (udział w nieruchomości wspólnej, ilość GJ, ilość metrów sześciennych, ilość osób, itd.). Następnie dla każdego lokalu wylicza się koszty, mnożąc wyliczony koszt jednostki rozliczeniowej przez wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, wielkość wskazań urządzeń pomiarowych lub ilość osób przebywających w lokalu. Opracowując regulamin rozliczeń, należy dążyć do jak najprostszego algorytmu, bowiem bardzo rozbudowany algorytm rozliczania najczęściej kończy się tym, że większość rozliczanych (właścicieli lokali) nie ma szans zrozumieć metody wyliczenia ich należności. A to prosta droga do kontestacji, frustracji, wreszcie podejrzliwości co do intencji usługodawcy. www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Przykładowy Regulamin Rozliczania Mediów dostępny do ściągnięcia w formacie pdf na stronie www.administrator24.info/regulamin-rozliczania-mediow marzec 2013 23 PRZEGLĄD WODOMIERZY Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora Nazwa typoszeregu ul. Klemensa Janickiego 23/25, 60-542 Poznań tel. 61 841 81 01, faks: 61 847 01 92 e-mail:[email protected], www.powogaz.com.pl Smart+ Smart C+ Zdjęcie Konstrukcja części hydraulicznej wodomierz skrzydełkowy jednostrumieniowy suchobieżny Konstrukcja liczydła /liczba rolek w liczydle sucha/8 rolek Temperatura wody /zakres pomiarowy zimna (30oC), ciepła (90oC) Średnica DN (mm) np. DN15 – DN20 Przepływ nomimalny Qn (m3/h) lub Q3 (m3/h) Przepływ minimalny Qmin (m3/h) lub Q1 (m3/h) Klasa metrologiczna lub dynamika R Materiał korpusu/maks. ciśnienie robocze Odcinki proste przed i za wodomierzem Q3: 1,6; 2,5; 4,0 m3/h zimna woda H Q1: 16; 25; 40 dm3/h, V Q1: 32; 50; 80 dm3/h ciepła woda H Q1: 20, 31,25; 50 dm3/h, V Q1:40; 62,5; 100 dm3/h H Q1:10; 16; 25 dm3/h, V Q1:25; 40; 63 dm3/h zimna woda H R100, V R50 ciepła woda H R80, V R40 H R160/V R63 mosiądz/16 bar nie są wymagane Możliwość montażu modułów komunikacyjnych na wodomierzu moduł radiowy (nakładka) do komunikacji w standardzie Wireless M-BUS lub moduł impulsowy Zabezpieczenia przed ingerencją wodomierz maksymalnie zabezpieczony przed działaniem zewnętrznego pola magnetycznego, liczydło wyposażone we wskaźnik zaciskania, ograniczenie obrotu liczydła do 360°C, zabezpieczenie przed przepływem wstecznym w przypadku montażu zaworka zwrotnego Inne istotne cechy produktu 24 możliwość zamontowania modułu radiowego i impulsowego w dowolnym momencie, praca ww. modułów przez 2 okresy legalizacyjne www.administrator24.info ul. Główna 60, 51-188 Psary k. Wrocławia tel. 71 388 90 04, faks: 71 387 15 37 e-mail: [email protected], www.bmeters.pl GSD8-RFM CPR-RP GMDX-RFM wodomierz skrzydełkowy, jednostrumieniowy, suchobieżny wodomierz skrzydełkowy, jednostrumieniowy, mokrobieżny z gliceryną wodomierz skrzydełkowy, wielostrumieniowy, suchobieżny sucha/8 rolek mokra, liczydło zanurzone w roztworze gliceryny/5 rolek sucha/5 rolek zimna (30oC), ciepła (90oC) DN15 – DN20 Q3: 1,6; 2,5; 4,0 m3/h DN15 – DN32 Q3:1,6; 2,5; 4,0 m3/h Q1: ----- ; 0,016; 0,025 m3/h (R160) Q1: 0,016; 0,025; 0,040 m3/h (R100) Q1: –; 0,016; 0,025 m3/h (R160) Q1: 0,016; 0,025; 0,040 m3/h (R100) R160 – H; R50 – V R100 – H; R50 – V R160 – H; R100 – V R100 – H; R100 – V Qn: 1,5; 2,5; 3,5; 6,0 m3/h – do zw Q3: 2,5; 4,0; 6,3; 10,0 m3/h – do cw Qmin: 30; 50; 70; 120 l/h – do zw Q1: 50; 80; 126; 200 l/h – do cw Klasa B–H – do zw Klasa R50–H – do cw wirnik – tworzywo sztuczne, obudowa – mosiądz; maks ciśnienie robocze 1,6 MPa U0 i D0 U5/D3 – do zw U0/D0 – do cw system Hydrolink – 12-miesięczna historia rozbioru wody, wskazanie przepływu wstecznego, alarmy i informacje: przyłożenia magnesu, ściągnięcia nakładki, przekroczenia Qmax, przepływu wstecznego, błędu czujnika IR, wyciek wody, słaba bateria brak system Hydrolink – 12-miesięczna historia rozbioru wody, wskazanie przepływu wstecznego, alarmy i informacje: przyłożenia magnesu, ściągnięcia nakładki, przekroczenia Qmax, przepływu wstecznego, błędu czujnika IR, słaba bateria opcjonalnie wskaźnik pola magnetycznego i wyposażenie w pierścień antymagnetyczny; wzmocniona osłona liczydła zabezpieczająca przed ingerencją, lub zastosowanie liczydła kruchego, sygnalizującego próby ściskania konstrukcja mechaniczna całkowicie odporna na działanie pola magnetycznego, specjalny pierścień z kołnierzem zabezpieczający przed ściągnięciem z wodomierza opcjonalnie wskaźnik pola magnetycznego i wyposażenie w pierścień antymagnetyczny przystosowany do zainstalowania modułu radiowego (Wireless M-Bus) lub przewodowego (M-Bus) systemu Hydrolink, liczydło hermetyczne; wysoka klasa metrologiczna, wzmocnione „czteropolowe” sprzęgło magnetyczne eliminujące zerwanie oraz poślizg, dodatkowo zwiększające dokładność pomiaru oraz konstrukcja odporna do –15 st. C, obustronne łożyskowanie, gwarancja na 5 lat rolki liczydła chronione przed zanieczyszczeniem roztworem gliceryny, przekazywanie obrotów wirnika do liczydła bez sprzęgła magnetycznego, całkowita odporność na działanie pola magnetycznego przystosowany do zainstalowania modułu radiowego (Wireless M-Bus) lub przewodowego (M-Bus) systemu Hydrolink, liczydło hermetyczne, wzmocnione „czteropolowe” sprzęgło magnetyczne eliminujące zerwanie oraz poślizg, dodatkowo zwiększające dokładność U0 i D0 marzec 2013 25 PRZEGLĄD WODOMIERZY Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora ul. Powstańców 25A, 31-422 Kraków tel. 12 418 01 29, faks: 12 418 01 31 e-mail: [email protected], www.ista.pl Nazwa typoszeregu modilys m domaqua m wodomierz objętościowy (inaczej zwany tłokowym, pojemnościowym lub wolumetrycznym) wodomierz jednostrumieniowy ekstrasuche/8 rolek suche/8 rolek Zdjęcie Konstrukcja części hydraulicznej Konstrukcja liczydła /liczba rolek w liczydle Temperatura wody /zakres pomiarowy Średnica DN (mm) zimna 30°C, ciepła 90°C DN15 DN15–DN20 Przepływ nomimalny Qn (m3/h) lub Q3 (m3/h) Q3: 2,5 m3/h Qn: 1,0; 1,5; 2,5 m3/h Przepływ minimalny Qmin (m3/h) lub Q1 (m3/h) Q1: 0,015 m3/h Qmin: 0,02; 0,03; 0,05 m3/h R160 w każdej pozycji zabudowy B–H/A–V Klasa metrologiczna lub dynamika R Materiał korpusu/maks. ciśnienie robocze Odcinki proste przed i za wodomierzem Możliwość montażu modułów komunikacyjnych na wodomierzu mosiądz/16 bar nie są wymagane dwukierunkowy moduł radiowy, MBUS Zabezpieczenia przed ingerencją całkowicie odporny na działanie magnesów, możliwość obrotu liczydła o 300°, opcjonalny wskaźnik użycia magnesu neodymowego, zabezpieczenie przed demontażem modułu zabezpieczenie antymagnetyczne wg. PN EN 14154-3, plomba zabezpieczająca przed demontażem modułu, czteropolowe sprzęgło magnetyczne, opcjonalny wskaźnik użycia magnesu neodymowego Inne istotne cechy produktu niski próg rozruchu – już 1 l/h; możliwość wyposażenia w moduł komunikacyjny w dowolnym momencie, detekcja niskich i wstecznych przepływów (w przypadku wyposażenia w moduł radiowy), bilans wody w nieruchomości na poziomie 2–3% możliwość wyposażenia w moduł komunikacyjny w dowolnym momencie, detekcja niskich i wstecznych przepływów (w przypadku wyposażenia w moduł radiowy) 26 www.administrator24.info ul. Przemysłowa 7, 32-050 Skawina tel. 12 25 62 100, faks: 12 27 67 606 email: [email protected], www.ferro.pl ul. T. Romanowicza 6, 30–702 Kraków tel. 12 257 10 27–29, faks: 12 257 10 25 e-mail: [email protected], www.itron.pl Aquadis+, Aquadis+PE Unimag PE, Unimag Cyble CDSD wodomierz objętościowy wodomierz jednostrumieniowy wodomierz jednostrumieniowy suchobieżny liczydło ekstrasuche (sucha przekładnia i liczydło)/8 rolek sucha zimna (30oC)*, ciepła (90oC) zimna (30°C); ciepła (90°C) zimna (30°C), ciepła (90°C) DN15 DN15–DN20 DN15–DN20 Q3: 2,5 m3/h Qn: 1,5; 2,5 m3/h DN15–2,5; DN20–4 3 l/h (Q1: 15,6 L/h) Qmin: 0,03; 0,05 m3/h DN15: H-0,025 V-0,050 DN20: H-0,040 V-0,080 typowa wartość R (Q3/Q1) 160 w każdej pozycji BH–A H–R: 80 / V–R: 40 mosiądz/1,6 MPa mosiądz/1,6 MPa, łożyska-szafir mosiądz/10 bar nie są wymagane nie są wymagane przy zastosowaniu typowych łączników nie są wymagane elektroniczne moduły komunikacyjne z rodziny Cyble i PE (nadajnik impulsów, M-Bus, moduły radiowe, dwukierunkowy system transmisji radiowej) standardowo bez modułów komunikacyjnych; na zamówienie dostępna jest wersja z nadajnikiem impulsów do systemu Mbus lub z nakładką radiową całkowicie odporne na magnesy neodymowe zabezpieczone przed polem magnetycznym antymagnetyczne moduły komunikacyjne pozbawione kontaktronu, rozpoznające kierunek przepływu i kompensujące wsteczny przepływ, nieczułe na zakłócenia magnetyczne, całkowicie odporne na magnesy neodymowe * do wody zimnej dostępne są wodomierze DN15-DN65 moduły komunikacyjne pozbawione kontaktronu, rozpoznające kierunek przepływu i kompensujące wsteczny przepływ, nieczułe na zakłócenia magnetyczne, całkowicie odporne na magnesy neodymowe wodomierz wykonany według nowej klasy MID marzec 2013 27 PRZEGLĄD WODOMIERZY Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora Nazwa typoszeregu ul. Kurzawska 9, 02-296 Warszawa tel. 22 577 11 00, faks: 22 577 11 11 e-mail: [email protected], www.kamstrup.pl Multical®62 Multical®21 Zdjęcie Konstrukcja części hydraulicznej Konstrukcja liczydła /liczba rolek w liczydle wodomierz ultradźwiękowy, statyczny, bez części ruchomych 7 znaków 5+3 znaki Temperatura wody /zakres pomiarowy 0,1–30oC (T30); 0,1–50oC (T50); 0,1–90oC (T90) 0,1–30oC (T30); 0,1–50oC (T50); 0,1–70oC (T70) Średnica DN (mm) DN15 – DN80 DN15 – DN20 Przepływ nomimalny Qn (m3/h) lub Q3 (m3/h) Q3: 1,6; 2,5; 4,0; 6,3; 10; 16; 25; 40 m3/h Q3: 1,6; 2,5; 4,0 m3/h Przepływ minimalny Qmin (m3/h) lub Q1 (m3/h) pomiar odpowiednio od: 3; 6; 7; 12; 20; 30; 50; 80 l/h; Q1: 0,01Q3 pomiar od 2 l/h Q1: 10 l/h dla Q3: 1,6; pomiar od 2 l/h Q1: 10 l/h dla Q3: 2,5; pomiar od 5 l/h Q1: 16 l/h dla Q3: 4,0; Klasa metrologiczna lub dynamika R Materiał korpusu/maks. ciśnienie robocze Odcinki proste przed i za wodomierzem klasa dokładności wg OIML R 49 – 2 w każdej pozycji montażowej gwint – mosiądz DZR (odporny na korozję selektywną); PN16; kołnierz – stal nierdzewna 1.4408; PN25 kompozyt PPS/PN16 nie są wymagane Możliwość montażu modułów komunikacyjnych na wodomierzu RS232, M-bus, RadioRouter, LonWorks, Radio, Wireless M-bus, ZigBee, MetasysN2 (RS485), SIOX, GSM/GPRS, Ethernet/IP, wyjścia 0/4…20 mA, BACnet w standardzie wbudowany moduł radiowy Wireless M-bus i złącze optyczne Zabezpieczenia przed ingerencją odporność na działanie magnesów neodymowych (brak części ruchomych), fabryczne plomby zabezpieczające elektronikę odporność na działanie magnesów neodymowych (brak części ruchomych), rejestr próby otwarcia (kod informacyjny „tamper” na wyświetlaczu) bezgłośna praca, dokładny pomiar przez cały okres eksploatacji; brak części ruchomych i konieczności stosowania filtrów; żywotność baterii do 13 lat, dowolny kąt montażu; próg rozruchu od 3l/h; kody informacyjne; rozbudowane rejestry pamięci: 1392 godzinowe, 460 dobowych, 36 miesięcznych, 15 rocznych, kopia zapasowa danych, kontrola szczelności, różne wersje zdalnego odczytu (USB Reader, terminal ręczny Psion, zdalny odczyt automatyczny AMR i Radio Link Network) bezgłośna praca, dokładny pomiar przez 16 lat eksploatacji; brak części ruchomych i konieczności stosowania filtrów, konstrukcja hermetycznie zamknięta; IP68; żywotność baterii 16 lat, dowolny kąt montażu, kody informacyjne – przeciek lub awaria instalacji, przepływ wsteczny, brak wody, próba otwarcia (rejestr 50 ostatnich zdarzeń); rozbudowane rejestry pamięci: 36 miesięcznych, 460 dobowych; różne wersje zdalnego odczytu (czytnik radiowy USB, terminal ręczny Psion, zdalny odczyt automatyczny Radio Link Network) Inne istotne cechy produktu 28 www.administrator24.info ul. Taborowa 4, 02-699 Warszawa tel. 22 644 99 01, 641 83 94, faks 22 641 98 39 e-mail: [email protected], www.metrona.pl EPico z elektronicznym przetwornikiem przepływu i modułem transmisji radiowej ul. Cieszyńska 1A, 43-440 Bażanowice tel. 33 851 04 39, faks: 33 852 16 75 e-mail: [email protected], www.mirometr.com.pl ALTAIR V3 ALTAIR V4 wodomierz jednostrumieniowy wodomierz objętościowy elektroniczne liczydło suche, wyświetlacz ciekłokrystaliczny sucha/8 rolek cyfrowych w liczydle zimna 30°C, ciepła 90°C woda ciepła do 90°C 0–30°C DN15 DN15 Q3 = 2,5 m3/h Q3=2,5 m3/h Q1 = 0,020/0,031 m3/h Q1=15,6 l/h Q1 = 3,1 l/h R 125 H/R 80 V R=160 w każdej pozycji montażu, równoważne klasie C do R=800 w każdej pozycji montażu; wysoka dynamika pomiaru, więcej niż klasa C obudowa – mosiądz, łożyska – szafir, wirnik – polipropylen/16 bar mosiądz/16 bar mosiądz, kompozyt/16 bar nie są wymagane przy zastosowaniu typowych łączników moduł radiowy zintegrowany z wodomierzem sygnalizacja ingerencji magnetycznej wraz z rejestracją daty ingerencji i powiadomieniem drogą radiową, elektroniczny przetwornik przepływu całkowicie eliminuje możliwość niedozwolonej manipulacji mechanicznej elektroniczny zespół zliczający, brak sprzęgła magnetycznego, metoda zliczania zużycia oparta na elektronicznym przeniesieniu obrotów wirnika na liczydło, ekstremalnie niski próg rozruchu, bardzo wysoka dokładność, odporność na manipulacje marzec 2013 nie wymagane jako wodomierz modularny może być w każdej chwili podłączony do systemu radiowego odczytu jako wodomierz modularny może być w każdej chwili podłączony do systemu radiowego odczytu posiada podwyższoną odporność na działanie zewnętrznego pola magnetycznego magnesu neodymowego, liczydło ze specjalną zapadką sygnalizującą próby ściskania, zabezpieczenie przed wielokrotnym obrotem liczydła dzięki specjalnemu ogranicznikowi – obrót jedynie o 355°, możliwość montażu zaworka zwrotnego Bardzo niski próg rozruchu wynoszący ok. 5 l/h. System radiowego odczytu Izar® umożliwiający bardzo szybki odczyt dużej ilości wodomierzy w sposób mobilny – z jadącego samochodu, bądź przez sieć stacjonarną; system jednokierunkowy, 868 MHz. konstrukcja komory pomiarowej sprawia, że wodomierz jest praktycznie niesłyszalny przy przepływie Q3. Rewelacyjny próg rozruchowy 0,5 l/h. System radiowego odczytu Izar® umożliwiający bardzo szybki odczyt dużej ilości wodomierzy w sposób mobilny – z jadącego samochodu, bądź przez sieć stacjonarną; system jednokierunkowy, 868 MHz. 29 PRZEGLĄD WODOMIERZY Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora Nazwa typoszeregu ul. Romana Maya 1, 61-371 Poznań tel. 61 650 25 25, faks: 61 650 25 50 e-mail: [email protected], www.techem.pl AP vario S/data III RKZ radio 3 wodomierz jednostrumieniowy, suchobieżny wodomierz objętościowy Zdjęcie Konstrukcja części hydraulicznej Konstrukcja liczydła /liczba rolek w liczydle sucha/7 rolek Temperatura wody /zakres pomiarowy Średnica DN (mm) zimna (30°C), ciepła (90°C) DN15 – DN20 DN15 Przepływ nomimalny Qn (m3/h) lub Q3 (m3/h) Q3: 1,6; 2,5; 4,0 Qn: 1,5; 2,5 Q3: 2,5 Przepływ minimalny Qmin (m3/h) lub Q1 (m3/h) Q1: 0,02 m3/h dla Q3: 1,6 Q1: 0,015 m3/h dla Q3: 2,5 Klasa metrologiczna lub dynamika R Materiał korpusu/maks. ciśnienie robocze Odcinki proste przed i za wodomierzem Q1: 0,0156 m3/h próg rozruchu 3 L/h R 160 H, R 63 V dla Q3: 2,5 m3/h oraz 4,0 R 80 H, R 40 V dla Q3: 1,6 m3/h B/H; A/V dla Qn: 1,5; 2,5 R 160 H wszystkie pozycje mosiądz, PN 10 bar mosiądz, PN 16 bar nie są wymagane Możliwość montażu modułów komunikacyjnych na wodomierzu moduł radiowy w systemie jednokierunkowej komunikacji z trwałością baterii na dwa okresy legalizacyjne, nawet do 11 lat Zabezpieczenia przed ingerencją software modułu radiowego rozpoznaje i rejestruje:demontaż modułu, wsteczny przepływ, zakłócenia elektromagnetyczne, działanie zewnętrznego pola magnetycznego (magnesy neodymowe), przecieki w instalacji (m.in. tzw. kropelkowanie), całkowita odporność na magnes neodymowy Inne istotne cechy produktu 30 kompatybilny z systemem firmy Techem Smart System (zdalny odczyt, dostęp do wartości odczytowych oraz analiz online), doskonała dokładność pomiarowa www.administrator24.info Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. laureatem Programu Solidna Firma 2012 W XI edycji Programu Gospodarczo-Konsumenckiego Solidna Firma 2012 firma Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. po raz 9 w swojej historii została uhonorowana Certyfikatem Solidnej Firmy 2012. Wyróżnienie Certyfikatem potwierdza słusznie obraną przez nas strategię rozwoju. W ciągu 20 lat istnienia w Polsce wypracowaliśmy solidną markę. Dzięki rzetelności w biznesie, uczciwości wobec pracowników oraz etycznej współpracy z klientami nieustannie umacniamy naszą pozycję lidera rynkowego w branży, ale również w społecznym odbiorze firmy. Jesteśmy dumni z naszych osiągnięć, ale przede wszystkim z naszych pracowników. To dzięki nim możemy poszczycić się kolejnym Certyfikatem. Dziękujemy wszystkim osobom, które do tej pory obdarzyły firmę Techem zaufaniem – mówi dr Ryszard Jędrzejczak, wiceprezes firmy Techem. Program od 10 lat propaguje zasady etyki w biznesie: rzetelność, uczciwość i terminowość w kontaktach między podmiotami gospodarczymi. Warunkiem uczestnictwa jest prowadzenie działalności gospodarczej od co najmniej dwóch lat, terminowe regulowanie płatności z tytułu podatków, należności wobec ZUS, opłat leasingowych, ceł, należności kredytowych oraz terminowe rozliczenia z kontrahentami i pracownikami. Ponadto przedsiębiorstwa poddawane kontroli nie mogą mieć wyroków zasądzających w sprawach o nieuregulowane należności oraz przestrzegać praw konsumenta i terminowo wywiązywać się ze zobowiązań reklamacyjnych. Dodatkowym kryterium branym pod uwagę w trzyetapowej weryfikacji jest przestrzeganie Prawa pracy oraz zasad BHP. Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. ul. Romana Maya 1, 61-371 Poznań tel.: 61 650 25 25; faks: 61 650 25 50 www.techem.pl, e-mail: [email protected] marzec 2013 ARTYKUŁ SPONSOROWANY 31 ZARZĄDZANIE Waldemar Wojak Zarządca Nieruchomości – Zarządca Obiektu Budowlanego Czasami Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uznaje, że adresatem jego decyzji jest zarządca. Czy takie postępowanie jest prawidłowe? N a pierwszy rzut oka wydawać się może, że działanie takie jest zgodne z literą prawa. W praktyce zawodowej zdarza się mieć do czynienia, z różnych powodów, z Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego (PINB). Pamiętam także „pospolite ruszenie” PINB-ów po katastrofie hali wystawowej w Katowicach; wtedy również nie ominął mnie kontakt z PINB. Telefonicznie o godz.7 rano w poniedziałek (katastrofa wydarzyła się w niedzielę) zażądał osobistego stawienia się w siedzibie organu z Książką Obiektu Budowlanego i umową łączącą mnie i wspólnotę mieszkaniową (jest to budynek o powierzchni dachu przekraczającej 1000 metrów kwadratowych). W ocenie PINB (nie tylko na podstawie KOB ale i kontroli w budynku) nie było żadnych nieprawidłowości i uchybień. Wywiązała się jednak dyskusja odnośnie mojego statusu na podstawie przedstawionej umowy, a w konsekwencji adresata ewentualnej decyzji. Pomimo, że nie byłem zarządcą, PINB za takiego mnie uznał, nie przyjmując moich argumentów. Gdyby nie fakt, że nie było podstaw do wszczęcia postępowania to bez wątpienia weszlibyśmy w spór. Istnieją poważne wątpliwości, co do takiego stawiania sprawy jak to zostało powyżej w skrócie opisane. Zarządca Nieruchomości a Zarządca Obiektu Budowlanego Punktem wyjścia analizy są definicje pojęcia „zarządca nieruchomości” i „zarządca obiektu budowlanego”. Już sam fakt, że istnieją dwa pojęcia powinno zapalić lampkę ostrzegawczą i zainspirować do zadania sobie pytania, jakie postawiłem na wstępie. Aktem normatywnym, który posługuje się pojęciem „zarządca nieruchomości” jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2000 r., Nr 46, poz. 543). Art. 184 ust. 2 powołanej ustawy stanowi, że zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 działu 5. Warto zwrócić w tym miejscu uwagę, że ani Ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani żadna inna, nie zawiera definicji „zarządcy obiektu budowlanego”. Pojęciem tym posługuje się ustawa Prawo budowlane, w której również brak definicji tego określenia. Na gruncie obowiązujących przepisów Ustawy o własności lokali zarządcą nieruchomości jest tylko i wyłącznie taki podmiot, z którym wszyscy właściciele lokali zawarli umowę w formie szczególnej, tj. aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1. Umowa zawarta bez zachowania formy szczególnej przesądza o tym, że podmiot, który ją zawarł (z właścicielami lokali) nie jest zarządcą nieruchomości. reklama ABSTRAKT 32 Autor artykułu, powołując się na literę prawa oraz przytaczając definicję zarządcy obiektu budowlanego i zarządcy nieruchomości, stara się odpowiedzieć na pytanie czy ten ostatni może być adresatem decyzji organów budowlanych. www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym reklama Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 33 ZARZĄDCA PUBLICZNY Jarosław Kowszuk prawnik, pracownik samorządowy Wybór jednego podmiotu, który będzie realizował zamówienia na rzecz innych, można uznać za ważny instrument służący efektywnemu gospodarowaniu środkami publicznymi. Z asadniczo postępowanie o udzielenie zamówienia publicznego przygotowuje i przeprowadza zamawiający. Na gruncie Prawa zamówień publicznych bardzo ważnym jest jednak nie tylko wskazanie zamawiającego, ale i określanie, kto jest kierownikiem zamawiającego, albowiem to on odpowiada za przygotowanie i przeprowadzenie postępowania o udzielenie zamówienia. Aby określić kim jest kierownik zamawiającego należy odnieść się do ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (DzU 2004 nr 19 poz. 177 z późn. zm.) Zgodnie z art. 2 pkt 3 tejże ustawy poprzez kierownika zamawiającego należy rozumieć osobę lub organ, który – zgodnie z obowiązującymi przepisami, statutem lub umową – jest uprawniony do zarządzania zamawiającym, z wyłączeniem pełnomocników ustanowionych przez zamawiającego. W przypadku administracji publicznej będą to np. minister, wójt, burmistrz, czy też prezydent miasta. W praktyce ciężko jest jednak, aby sam zamawiający (kierownik zamawiającego) przygotowywał i bezpośrednio prowadził to postępowanie. Wielość obowiązków, nawet tych związanych z samą reprezentacją danego ABSTRAKT Autor artykułu zwraca uwagę na prawidłowy przebieg wspólnych zamówień publicznych, wskazuje na cechy postępowania i udzielania zamówień przez centralnego i wspólnego zamawiającego oraz społeczno-gospodarcze skutki zamówienia wspólnego. 34 Wspólne zamówienia publiczne podmiotu, a także różnorodność problematyki za którą odpowiada, powoduje, iż częstokroć kierownik musi się posłużyć kimś, kto zrobi to za niego. Od tego ma np. pracowników zatrudnionych w urzędzie, który go obsługuje. Zgodnie bowiem z art. 18 ww. ustawy kierownik zamawiającego może powierzyć pisemnie wykonywanie zastrzeżonych dla niego czynności, określonych w niniejszym rozdziale, pracownikom zamawiającego. „Ze sformułowania <<określonych w niniejszym rozdziale>> wynika, że chodzi o czynności wymienione w rozdziale 1. („Zamawiający i wykonawcy”) działu II Prawa zamówień publicznych („Postępowanie o udzielenie zamówienia”). W takim przypadku wśród tych czynności należy wymienić m.in.: powołanie komisji przetargowej, wykluczenie wykonawcy, odrzucenie ofert, wybór oferty najkorzystniejszej, unieważnienie postępowania.”*) Prawnie dopuszczalna jest jednak i taka sytuacja, w której zamawiający może powierzyć przygotowanie lub przeprowadzenie takiego postępowania innemu podmiotowi. Może to być własna jednostka organizacyjna (np. specjalnie utworzona w tym celu jednostka budżetowa) lub osoba trzecia (np. spółka gminna). Wtedy też podmioty działają jako pełnomocnicy, czyli w imieniu i na rzecz zamawiającego. Dla porządku podkreślić w tym miejscu należy, iż do czynności podejmowanych przez zamawiającego i wykonawców w postępowaniu o udzielenie zamówienia stosuje się *) Winarz M. Prawo zamówień publicznych, Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2009, s. 20. przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej. Jak podkreślił w swoim wyroku z dnia 20 stycznia 2004 r. Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. akt V CA 2344) „nie budzi zatem żadnych wątpliwości, że Ustawa o zamówieniach publicznych, będąca w przeważającej części aktem funkcjonalnym (proceduralnym) nie tylko nie wyłącza stosowania przepisów Kodeksu cywilnego, ale wręcz nakazuje je stosować”. Centralny zamawiający Prezes Rady Ministrów może wskazać, spośród organów administracji rządowej lub jednostek organizacyjnych podległych tym organom lub przez nie nadzorowanych, podmiot który będzie przygotowywał i przeprowadzał postępowania o udzielenie zamówienia, udzielał zamówień lub zawierał umowy ramowe na potrzeby zamawiających z administracji rządowej, jeżeli zamówienie jest związane z działalnością więcej niż jednego zamawiającego. Jeżeli zawarta przez centralnego zamawiającego umowa ramowa to przewiduje, to zamawiający z administracji rządowej mogą udzielać na jej podstawie zamówień wynikających z umowy ramowej zawartej przez centralnego zamawiającego, jeżeli umowa ramowa to przewiduje. Wskazując centralnego zamawiającego Prezes Rady Ministrów może ponadto polecić zamawiającym z administracji rządowej nabywanie określonych rodzajów zamówień od centralnego zamawiającego lub od wykonawców wybranych przez centralnego zamawiającego oraz udzielanie zamówień na podstawie umowy ramowej zawartej przez www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 35 PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU mgr Anna Dessoulavy-Śliwińska trener umiejętności psychospołecznych PTP, doradca w zakresie komunikacji Asertywność Potocznie uważa się, że asertywność jest ściśle związana ze sztuką odmawiania, ale to tylko częściowa prawda. Asertywność to także sztuka proszenia, radzenia sobie z krytyką, agresją a także przyjmowanie pochwał. Widać zatem, że umiejętność ta przydaje się nie tylko w codziennym kontakcie zarządcy nieruchomości z lokatorami, ale także poza płaszczyzną zawodową. A sertywność to umiejętność wyrażania naszych sądów, opinii i postaw w sposób uwzględniający zarówno nasze prawa, jak i prawa innego człowieka. Asertywność to nie tylko sztuka odmawiania, ale także sztuka proszenia, radzenia sobie z krytyką słuszną i niesłuszną, agresją a także przyjmowanie pochwał. Postawy asertywnej można się nauczyć. Oczywiście nikt nie jest asertywny cały czas. Niektóre sytuacje stawiają nas przed wyborem: czy warto uaktywniać „nasze asertywne zasoby", czy też lepiej wycofać się i poczekać na to, co się zdarzy. W tym miejscu należy wspomnieć o jeszcze jednym niezwykle istotnym wymiarze asertywności – pozwala ona na ocenę sytuacji i podjęcie właściwej taktyki – asertywnej, bądź nie. Podstawowe style komunikacyjne Styl pasywny Osoba reprezentująca pasywny styl komunikacji przedkłada prawa i potrzeby innych ludzi nad własne prawa. Ma trudność w bezpośrednim wyrażaniu uczuć, sądów i myśli. Sprawia wrażenie osoby niepewnej i zagubionej. Jej 36 w pracy zarządcy nieruchomości głos drży, zazwyczaj mówi cicho, nie patrzy w oczy rozmówcy, a postawa ciała (chwiejność, niestabilność) zdradza brak wiary we własne możliwości. Wypowiedzi często są niejasne, przerywane zwrotami typu „nie jestem pewna/-y”, „ale”, „to znaczy” itp., i wielowątkowe. Ludzie używający pasywnego stylu komunikacji zazwyczaj są także pasywni w życiu. Godzą się na rzeczy, które im nie odpowiadają: mają tendencję do deprecjonowania swoich osiągnięć, nie dają sobie prawa do samodecydowania. Ponieważ najczęściej nie mówią tego, co myślą, stają się niewiarygodni i „nieprzejrzyści” dla innych. nuje jego prawa i „granice psychologiczne”. Wie jak rozpocząć i kończyć rozmowę, umie poruszać trudne tematy (asertywnie krytykować i przyjmować krytykę, odmówić lub prosić). Jej głos jest stonowany i współbrzmi z treścią wypowiadanych słów. Utrzymuje naturalny kontakt wzrokowy, a ciało ma rozluźnione i zharmonizowane. Całość składa się na komunikat: „wiem czego chcę i powiem o tym szanując Twoje prawo do godności”. Chociaż asertywność zawiera w sobie wiele obszarów, chciałabym zatrzymać się przy dwóch z nich, według mnie najbardziej newralgicznych. Myślę tu o odpowiadaniu na krytykę i odmawianiu. Dziś będzie o reagowaniu na krytykę (a kolejnym artykule odmowa). Styl agresywny Osoba używająca stylu agresywnego przyznaje prawa wyłącznie sobie. Zajmuje „całą przestrzeń psychologiczną”, lekceważy prawa i uczucia innych. Styl agresywny jest jasny i przejrzysty („wiem czego chcę”), często podszyty także krytykanctwem, arogancją i sarkazmem. W wypowiedziach nadużywane są zwroty typu: „zawsze”, „nigdy”, „ty”. Osoba posługująca się takim stylem, prezentuje światu swoją wyniosłość i nonszalancję. Postawa ciała jest wyprostowana, stopy rozstawione, ręce na biodrach albo w kieszeniach, nieprzyjazny i nieprzenikniony wzrok, zaciśnięte szczęki – używa krzyku. Ma wrażenie, że jest nieomylny. Nie słucha innych. Styl asertywny Osoba posługująca się takim stylem, jasno i klarownie wyraża swoje opinie, sądy i uczucia. Ma wzgląd na drugiego człowieka – sza- Krytyka Jedną z przyczyn, dla których tak trudno jest nam zmierzyć się z krytyką, jest przekonanie, że „krytyka prowadzi do odrzucenia”. Ta tkwiąca w naszych głowach „prawda” sprawia, że rozpaczliwie bronimy się przed sytuacjami, w których mogłaby się ona objawiać. Osobę krytykującą nas albo: 1) obrażamy wykrzykując, że nie ma racji, 2) albo zalewamy ją potokiem słów, tłumacząc swoje postępowanie, ABSTRAKT Autorka artykułu wyjaśnia czym jest asertywność, wyróżniając ją na tle innych stylów komunikacyjnych. Ponadto, kontynuując cykl dotyczący trudnych lokatorów w pracy zarządcy, charakteryzuje postawę lokatora zalewającego i uwodzącego. www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 37 Termorenowacja budynków wielorodzinnych i zabytkowych W budynkach z wielkiej płyty oraz tych starszych pojawiają się różne problemy związane z termoizolacją. Problemy te w większości są zbliżone i sprowadzają się do poprawy izolacyjności podłóg, ścian i dachów różniących się konstrukcją w zależności od wieku obiektu. PODŁOGA na pierwszej kondygnacji w obiektach z tzw. wielkiej płyty nie posiada termoizolacji i brak jest miejsca na jej wbudowanie. Jedynym wyjściem jest montaż termoizolacji od spodu do stropu nad piwnicą. Taka termoizolacja musi spełniać wymogi odporności ogniowej, w związku z czym gama rozwiązań jest mocno ograniczona. Dodatkowym problemem są instalacje montowane wcześniej bezpośrednio pod stropem, co ogranicza grubość ewentualnej izolacji. Klejenie tradycyjnych izolacji dodatkowo uniemożliwia dostęp do mocowanych bezpośrednio do stropu instalacji i na dłuższy czas wyłącza z użytkowania piwnice. Rozwiązaniem uniwersalnym jest sufit podwieszany Megaplus B firmy Kingspan. Sprawdzony jako izolacja termiczna parkingów podziemnych, prosty w montażu system stanowi estetyczne i zmywalne wykończenie stropu nad piwnicą. System umożliwia korzystanie z izolowanych pomieszczeń w trakcie prac montażowych oraz zapewnia stały dostęp do zabudowanych instalacji. To rozwiązanie gwarantuje ograniczenie strat ciepła na poziomie nowo budowanych obiektów. W obiektach starszych, gdzie podłoga drewniana budowana jest na drewnianych legarach, 38 ARTYKUŁ SPONSOROWANY przestrzeń pomiędzy nimi można wypełnić płytami Kooltherm K3. Rekordowa wartość λ = 0,021 W/mK pozwala najefektywniej wykorzystać taką przestrzeń, gwarantując izolacyjność do 90% wyższą niż przy tradycyjnych izolacjach. TARAS, szczególnie umieszczony nad pomieszczeniami stanowi duże wyzwanie. Chcąc zachować spadek i jednocześnie zmieścić izolację poniżej otworów drzwiowych konieczne jest zastosowanie najefektywniejszej izolacji. Takim materiałem jest Kooltherm K3, będący jednocześnie materiałem wysoce odpornym na nacisk. Ekwiwalent K3 w postaci zwykłego ocieplenia może być nawet o 100% grubszy na co nie zawsze jest miejsce w remontowanym tarasie. Ściana nie zawsze jest najłatwiejszym elementem do termorenowacji. Chcąc osiągnąć dobre parametry z użyciem zwykłych termoizolacji, jak styropian czy wełna, o współczynniku λ = 0,040 W/mK zmuszeni jesteśmy dołożyć warstwę sięgającą blisko 20 cm! W takim przypadku parapety i inne obróbki blacharskie wymagają wymiany a dodatkowo znacznie zmniejszamy ilość wpadającego przez okna światła. Ograniczeniem może też być brak miejsca pod okapem dachu i konieczność jego wydłużania. Gruba izolacja ściany zmniejsza również znacznie powierzchnię użytkową balkonów. W tym przypadku także warto sięgnąć po technologie oferowane przez Kingspan Insulation. Płyta Kooltherm K5 stworzona do systemów podtynkowych redukuje grube tradycyjne ocieplenie niemal o połowę. Współczynnik www.administrator24.info λ = 0,021 W/mK pozwala uzyskać wymogi prawne już przy 8 cm a przy 9 cm spełnia podwyższone wymagania, które wejdą w życie w 2014 i 2017 roku. Ta zaleta szczególnie ważna jest w sytuacji, gdy grubość izolacji determinuje rozmiar otworu okiennego, odległość ściany od granicy działki czy minimalna szerokość chodnika przylegającego do chodnika itp. Od wewnątrz trzeba izolować ściany w budynkach, które podlegają ochronie zabytków choć nie tylko… W budynkach z wielkiej płyty, gdzie klatki schodowe pierwotnie były ogrzewane, obecnie – szczególnie na najniższych kondygnacjach – temperatura powietrza negatywnie wpływa na sąsiadujące mieszkania. 1 2 3 4 5 6 7 Opis warstw: 1. Podłoże nośne 5. Warstwa poślizgowa – folia PE 2. Paroizolacja, np. folia PE 6. Mata drenażowa 3. Kooltherm K3 – termoizolacja 4. Hydroizolacja, np. membrana lub papa 7. Warstwa użytkowa w postaci płytek na betonie lub napodbudowie piaskowo-cementowej to podkreślić, że tę samą płytę można wykorzystać przy renowacji poddasza lub adaptacji strychów. Obecnie wymagany współczynnik U dla ścian wewnętrznych oddzielający pomieszczenia mieszkalne od klatek schodowych i korytarzy nie ogrzewanych wynosi 1,00 co już w nowych budynkach wymusza ich ocieplanie. W starszych obiektach ocieplenie takich ścian spowoduje wymierne oszczędności w kosztach ogrzewania mieszkań. Izolacja taka musi jednak być bezpieczna i na tyle cienka aby znacząco nie wpłynąć na szerokość korytarzy i schodów co ma znaczenie w przypadku ewakuacji obiektu. Idealnym produktem do takich aplikacji jest płyta Kooltherm K17 gdzie rdzeń z pianki rezolowej o wysokiej odporności ogniowej jest zespolony z grubą (12,5 mm) płytą karton-gips a z drugiej pokryta jest włók- marzec 2013 nem szklanym. Płyty takie klei się do ścian i w zasadzie już płyta z rdzeniem 2 cm zapewnia wymaganą w nowym budownictwie izolacyjność. Jeśli elewacja budynku jest pod ochroną konserwatora zabytków i trzeba ścianę zewnętrzną izolować od wewnątrz, należy użyć bliźniaczego produktu – płyty Kooltherm K18, która zamiast włókna szklanego ma okładzinę wewnętrzną z foli pokrytej aluminium. Płata taka mocowana na ruszcie i właściwie spoinowana zapewnia dobrą izolację. W takich przypadkach trzeba brać pod uwagę transport pary wodnej i przeanalizować budowę ściany w tym aspekcie. Kingspan Insulation chętnie wspiera konsultacjami tego typu projekty. War- Dach to temat wymagający niemal osobnego potraktowania. Użycie niewłaściwej izolacji skutkuje nie tylko stratami ciepła ale nawet jego przeciekaniem. Płyty Therma produkowane przez Kingspan Insulation mogą być klejone lub mocowane mechanicznie do dachów drewnianych, stalowych czy betonowych. Te wysokiej jakości płyty dachowe redukują grubość ocieplenia dzięki współczynnikowi λ = 0,022 W/mK i mogą być pokrywane papami bitumicznymi jak i foliami PCV. Dzięki swojej odporności na ściskanie równej 15 000 kG /m2 zapewniają trwałość dachu w trakcie jego eksploatacji, odśnieżania itp. Kingspan Insulation ul. Gdańska 134, 62-200 Gniezno tel. 61 425 56 48, faks: 61 424 73 70 e-mail: [email protected] www.kingspaninsulation.pl ARTYKUŁ SPONSOROWANY 39 EKSPLOATACJA Agnieszka Antoszewska certyfikator i audytor energetyczny, członek ZAE 1466 /zarządca nieruchomości (lic. nr 21477) Ostatnio dużo mówi się o energooszczędności. Jest także dyrektywa 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej, wprowadzająca za kilka lat budownictwo zeroenergetyczne. Czy jest to zagadnienie dotyczące zarządców? Z arządcy nieruchomości powinni zainteresować się stratami ciepła głównie przez wzgląd na oszczędności, jakie mogą poczynić, inwestując w odpowiednie izolowanie najbardziej newralgicznych miejsc w budynku (jak ściany, stropodach, podłoga na gruncie, okna, drzwi). Ponadto pamiętajmy, że ochrona cieplna budynku jest ściśle związana z mikroklimatem, jaki panuje w pomieszczeniach, ponieważ to właśnie budowa przegród zewnętrznych, która wpływa na warunki, w znacznym stopniu decyduje o samopoczuciu osób przebywających w budynku/ jego mieszkańców. Na mikroklimat w pomieszczeniu wpływają temperatura wewnętrzna, jej wielkość, stałość oraz rozkład, temperatura przegród zewnętrznych od strony pomieszczenia, prędkość ruchu ABSTRAKT Ar tykuł przedstawia typowe drogi ucieczki ciepła z budynków wielolokalowych. Autorka publikacji podkreśla wagę monitorowania stanu przegród budowlanych po to, by zminimalizować straty ciepła oraz zapewnić właściwy mikroklimat w pomieszczeniach. Zwraca także uwagę na minimalne wartości współczynnika przenikania ciepła, które mają się zmienić w 2013 roku w odniesieniu do poszczególnych przegród. 40 Izolacje a energooszczędność – typowe drogi ucieczki ciepła z budynków wielolokalowych powietrza w pomieszczeniu, jego wilgotność oraz zanieczyszczenia. Użytkownicy odczuwają komfort cieplny wtedy, gdy: temperatura w pomieszczeniu utrzymuje się w granicach 18–22°C dla miesięcy zimowych oraz poniżej 26°C latem, temperatura przegród od strony wewnętrznej różni się od temperatury w pomieszczeniu o maksymalnie 3°C, wilgotność względna powietrza waha się w granicach 35–55%, a prędkość ruchu powietrza nie przekracza 0,15 m/s zimą i 0,25 m/s latem. Przekroczenie granicznych prędkości ruchu powietrza w pomieszczeniu jest odczuwane jako dyskomfort, czyli przeciąg. Ocena stanu przegród budowlanych pod kątem ochrony cieplnej budynku Budowa przegród zewnętrznych takich jak ściany, stropodach, podłoga na gruncie, okna, drzwi ma istotny wpływ na warunki panujące w pomieszczeniach. Ciepło ucieka z budynku przez przegrody budowlane – występuje tu zjawisko przenikania przez nieszczelności oraz promieniowanie cieplne. Przepływ ciepłego powietrza z pomieszczeń na zewnątrz budynku nazywamy stratami ciepła. Na wielkość strat ma wpływ głównie budowa przegrody przez którą strumień ciepła przenika. Jednym z ważnych parametrów charakteryzujących materiał budowlany jest współczynnik przewodzenia ciepła oznaczany symbolem lambda [λ] W/(m·K). Pamiętajmy że, im mniejszy współczynnik przewodzenia tym lepszym izolatorem jest dany materiał. Dlatego wybierając materiał do izolacji przegród budowla- nych taki jak styropian, wełna mineralna czy styrodur szukajmy produktów o jak najniższym współczynniku λ. Tak jak współczynnik przewodzenia λ charakteryzuje materiał budowlany to analogicznym parametrem dla ściany, stropodachu, okna, drzwi jest współczynnik przenikania ciepła U W/(m2·K). Na wielkość U największy wpływ ma użyty materiał izolacyjny – projektując dobieramy o jak najmniejszym λ, oraz im grubsza izolacja tym mniejszy współczynnik przenikania ciepła dla przegrody. Tutaj jest panuje taka sama zasada: im mniejszy współczynnik U, tym lepsza izolacyjność przegrody i mniejsze straty ciepła. Metodologię obliczania współczynnika przenikania ciepła U określa norma PN-EN ISO-6946. Współczynnik U umożliwia obliczenie ilości ciepła w jednostce czasu przenikającego przez przegrodę budowlaną o określonych wymiarach i przy przyjęciu temperatur panujących po dwóch stronach przegrody. Straty ciepła są wprost proporcjonalne do współczynnika U, poniższy wzór opisuje tą zależność. Q = U · S · ΔT gdzie: Q – ilość ciepła W U – współczynnik przenikania ciepła dla danej przegrody budowlanej W/m2·K S – powierzchnia przegrody ΔT – różnica temperatur po obu stronach przegrody (temperatura wewnętrzna – temperatura zewnętrzna). Wymagania co do obowiązujących maksymalnych wielkości współczynników prze- www.administrator24.info HADALAN® Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym SYSTEMY RENOWACJI BALKONÓW I TARASÓW Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata bezszwowe powłoki uszczelniające mineralne i poliuretanowe mrozoodporne, antypoślizgowe i wytrzymałe powierzchnie dekoracyjne bogata skala barw i możliwości kształtowania okładzin posadzkowych Informacje: reklama VISBUD-Projekt Sp. z o.o. ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72 [email protected], www.visbud-projekt.pl marzec 2013 JAKOŚĆ 41 OD PIWNICY AŻ PO DACH EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym reklama Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 42 www.administrator24.info SYSTEMY OCIEPLEŃ Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Caparol Polska Sp. z o.o. ul. Puławska 393, 02-801 Warszawa tel. 22 544 20 40, faks: 22 544 20 41 e-mail: [email protected], www.caparol.pl Capatect KD System 600 Zastosowanie: Caparol Capatect KD System 600 to kompletny system ociepleń składający się ze starannie dobranych do siebie materiałów. Gwarantuje doskonałą izolację cieplną, długotrwałą czystość fasady, skuteczną ochronę przed rozwojem grzybów oraz, dzięki bogatej kolorystyce, pełną swobodę projektowania. Capatect KD System 600 jest „klasykiem” o wszechstronnym zastosowaniu. Optymalne własności termoizolacyjne systemu zapewniają samogasnące płyty styropianowe o odpowiednio dobranej grubości. Wariant systemu Capatect KD System 600 z wyprawą z tynków silikonowych oparty jest na produktach z linii Caparol Clean Koncept. Produkty te są bardzo mało podatne na zabrudzenia, zapewniają maksymalny współczynnik przepuszczalności pary wodnej (tzw. „oddychanie ścian”) przy minimalnym wchłanianiu wody i znakomicie chronią elewację przed rozwojem alg i grzybów. Materiał izolacyjny: płyty styropianowe wg PN-EN 13163:2009 Mocowanie: w zależności od rodzaju podłoża klejenie lub klejenie z dodatkowym mocowaniem mechanicznym (kołki) 1 2 3 4 5 Zaprawa klejąca: Capatect 190S zaprawa klejąca Warstwa zbrojna: Capatect 190 zaprawa klejowo-szpachlowa Właściwości systemu: klasyfi kacja ogniowa NRO wszechstronne zastosowanie zoptymalizowane zużycie produktów wyprawa wierzchnia z tynków akrylowych, silikonowych lub hydrofobowych tynków z włóknami węglowymi CarboPor długotrwała czystość i skuteczna ochrona przed rozwojem alg i grzybów nieograniczone możliwości barwienia w systemie ColorExpress marzec 2013 1. Zaprawa klejąca 2. Płyta ocieplająca 3. Warstwa zbrojąca (z jedną siatką) 4. Środek gruntujący 5. Tynk nawierzchniowy 43 SYSTEMY OCIEPLEŃ ROCKWOOL POLSKA Sp. z o.o. Centrala w Cigacicach, ul. Kwiatowa 14, 66-131 Cigacice/k. Zielonej Góry DORADZTWO TECHNICZNE (pn.– pt., godz. 8.00-16.00) tel. 801 66 00 36, 601 66 00 33 e-mail: [email protected], www.rockwool.pl System ECOROCK FF Zastosowanie: System ECOROCK FF przeznaczony jest do wykonywania izolacji termicznej ścian zewnętrznych zarówno w budynkach nowo wznoszonych, jak i termomodernizowanych. Stanowi kompleksowe rozwiązanie bazujące na jednej z dwóch płyt izolacyjnych ze skalnej wełny mineralnej FRONTROCK MAX E lub FASROCK LL, oraz pełnej oferty chemii budowlanej niezbędnej do wykonania kompletnego systemu ociepleń. Posiada bogatą ofertę tynków silikonowych i silikatowych barwionych w masie oraz szeroką paletę kolorystyczną farb do malowania tynków mineralnych; Materiał izolacyjny: FRONTROCK MAX E – dwugęstościowe płyty ze skalnej wełny mineralnej o deklarowanym współczynniku przewodzenia ciepła λ D= 0,036 W/mK. FASROCK LL – płyty lamelowe ze skalnej wełny mineralnej o deklarowanym współczynniku przewodzenia ciepła λ D= 0,041 W/mK; Mocowanie: FRONTROCK MAX E – płyty przyklejamy mijankowo metodą obwodowo punktową. Dodatkowo stosujemy mocowanie za pomocą łączników mechanicznych. FASROCK LL – płyty mogą być mocowane zaprawą klejącą bez łączników mechanicznych do podłoży betonowych oraz murowanych: ceramicznych, silikatowych i keramzytobetonowych, do 20 m wysokości. Do innych podłoży lub powyżej 20 m ocieplenie powinno być mocowane do podłoża za pomocą łączników; Zaprawa klejąca: ZK- ECOROCK Normal W – dzięki swoim właściwościom nadaje się doskonale do przyklejania płyt z wełny mineralnej. Może być stosowana na różnego rodzaju podłożach wewnątrz oraz na zewnątrz tj. na betonie, pustakach, cegłach, tynkach cementowych i cementowo wapiennych itp.Zużycie 4–6 kg na 1 m2; Warstwa zbrojąca: ZZ ECOROCK Specjal W – służy do przyklejania płyt z wełny mineralnej oraz do wykonywania warstwy zbrojonej przy ocieplaniu budynków. Zużycie 4–6 kg na 1 m2; Farba gruntująca/podkład tynkarski: PT-ECOROCK Grunt M – podkład pod tynki mineralne oraz silikonowe. Produkt gotowy do użycia, dobrze kryjący, zawierający drobiny kwarcu. Do stosowania zarówno wewnątrz oraz na zewnątrz budynku. Średnie zużycie ok. 0,35 kg/m2, PT ECOROCK Grunt S-T – podkład na bazie szkła wodnego pod tynki silikatowe. Produkt gotowy do użycia, dobrze kryjący, zawierający drobiny kwarcu.Do stosowania zarówno wewnątrz oraz na zewnątrz budynku. Średnie zużycie ok. 0,35 kg/m2; Wyprawa tynkarska: Tynki silikatowe oraz silikonowe barwione w masie o strukturze baranka BR-ECOROCK S, BR-ECOROCK SIL i granulacji 1,0; 1,5; 2,0 mm oraz o strukturze drapanej DR-ECOROCK S, DR-ECOROCK SIL i granulacji 2,0 mm. Tynki polimerowo mineralne o strukturze baranka BR-ECOROCK M i granulacji 2,0; 2,5; 3,0 mm oraz tynki o strukturze drapanej DR-ECOROCK M i granulacji 2,0 mm oraz 3,0 mm. System ECOROCK FG Zastosowanie: Stosowany w ociepleniu stropów betonowych i belkowo-pustakowych nad pomieszczeniami nieogrzewanymi, np. garażami, piwnicami, parkingami podziemnymi oraz stropów nad przejazdami. Stanowi kompleksowe rozwiązanie bazujące na jednej z dwóch płyt izolacyjnych ze skalnej wełny mineralnej: FASROCK LG 1 lub FASROCK LG 2 oraz pełnej ofercie chemii budowlanej, niezbędnej do wykonania kompletnego systemu ociepleń; Materiał izolacyjny: FASROCK LG1 oraz FASROCK LG2 – płyty lamelowe ze skalnej wełny mineralnej ze ściętymi (frezowanymi) krawędziami pokryte jedno- lub dwustronnie preparatem gruntującym o deklarowanym współczynniku przewodzenia ciepła λ D= 0,041 W/mK; Mocowanie: Płyty FASROCK LG1 oraz FASROCK LG2 mocowane są do podłoża za pomocą zaprawy klejącej, bez użycia łączników mechanicznych. Zaprawa klejąca nanoszona jest na materiał termoizolacyjny metodą grzebieniową na całą powierzchnię płyty; Zaprawa klejąca: ZK-ECOROCK Normal W – dzięki swoim właściwościom nadaje się doskonale do przyklejania płyt z wełny mineralnej. Może być stosowana na różnego rodzaju podłożach wewnątrz oraz na zewnątrz tj. na betonie, pustakach, cegłach, tynkach cementowych i cementowo wapiennych itp. Zużycie 3–5 kg na 1 m2. ZZ ECOROCK Specjal W służy do przyklejania płyt z wełny mineralnej oraz do wykonywania warstwy zbrojonej przy ocieplaniu budynków. Zużycie 3–5 kg na 1 m2; Wyprawa tynkarska: Z uwagi na fabryczne zagruntowanie płyt izolacyjnych nie ma konieczności stosowania dodatkowych środków gruntujących. Tynk mineralny BR-ECOROCK M w granulacji 2,0 lub 2,5 mm. Zużycie 1,6–2,1 kg/m2. Sucha mieszanka mineralna z dodatkiem wyselekcjonowanego kruszywa i plastyfikatorów ułatwiających nakładanie, zwiększających przyczepność wyprawy tynkarskiej do podłoża oraz przyśpieszających wysychanie tynku. Specjalna receptura tynku zabezpiecza przed powstaniem białych wykwitów po jego nałożeniu. 44 www.administrator24.info EKSPLOATACJA mgr inż. Maciej Rokiel Polskie Stowarzyszenie Mykologów Budownictwa Budynek bez wilgoci – lepiej zapobiegać niż naprawiać Problemy z zawilgoceniem są następstwem różnorakich błędów, które mogą być popełnione na etapie projektowania jak i samego wykonawstwa. Ź ródłem wszystkich błędów jest jednak przyjęcie złego rozwiązania technologiczno-materiałowego, nieadekwatnego do warunków gruntowo-wodnych, rozwiązania konstrukcyjnego fundamentów (piwnic i/lub przyziemia), możliwości aplikacyjnych na konkretnym obiekcie, itp. lub niepoprawne wykonawstwo robót. Oczywiście możliwa jest próba sklasyfikowania rodzaju, wagi i skutków wyżej wymienionych błędów, jednak rezultat zawsze sprowadza się do problemów z wilgocią a niekiedy i z wodą. Co zrobić, aby uniknąć tych przykrych doświadczeń, a gdy się niestety pojawią, jak usunąć błędy i usterki? nia, itp.). Oczywiście takiej oceny powinien dokonać specjalista, do którego zwrócimy się z problemem usunięcia wilgoci z budynku. Pamiętajmy ponadto, że zastosowane materiały wodochronne muszą umożliwić wykonanie izolacji w postaci szczelnej wanny całkowicie oddzielającej budynek od wilgoci/wody znajdującej się w gruncie, dlatego niedopuszczalne jest użycie do wykonania hydroizolacji przypadkowych materiałów – muszą one być ze sobą kompatybilne (możliwość wykonania szczelnych połączeń) oraz pozwalać na wykonanie uszczelnień przejść rurowych oraz dylatacji (jeżeli występują). Brak technologii systemowego uszczelnienia dylatacji, przejść rurowych, itp. trudnych i krytycznych miejsc dyskwalifikuje dany materiał do stosowania jako powłoki wodochronnej. Ocena uszkodzenia i wybór rozwiązania Dokumentacja techniczna Decyzję o wyborze rozwiązania technologiczno-materiałowego izolacji fundamentów i przyziemia można podjąć dopiero po przeanalizowaniu warunków gruntowo-wodnych wraz z oceną ukształtowania terenu oraz analizą rozwiązania konstrukcyjnego podziemnej części budynku wielolokalowego. Posiadanie przez dany wyrób formalnego dopuszczenia do stosowania w budownictwie (np. deklaracja zgodności z normą lub aprobatą) nie oznacza automatycznie, że dany materiał nadaje się do zastosowania w konkretnej sytuacji. Należy przeanalizować parametry konkretnego materiału i ocenić, czy jest on w stanie przenieść oddziaływujące na niego obciążenia (chociażby ze względu na obecność agresywnych wód gruntowych, obciążenia mechaniczne, odporność na uszkodze- Bardzo ważna jest starannie przygotowana dokumentacja techniczna. Starannie przygotowana oznacza, że już na etapie projektowania powstały: szczegółowe rysunki detali (połączenia izolacji pionowej z poziomą, sposobu zabezpieczenia strefy cokołowej, uszczelnienia dylatacji, przejść rurowych, itp. – jest to w zasadzie wymóg formalny, jednak często lekceważony) oraz analiza kosztów wykonania powłok wodochronnych. Jeżeli chodzi o rysunki detali, najlepiej gdyby ujmowały one konkretne rozwiązanie technologiczno-materiałowe (system konkretnego producenta – dość trudne przy pracach wykonywanych w ramach zamówień publicznych), w najgorszym przypadku muszą definiować chociażby rodzaj zastosowanego materiału (np. masa KMB, papa termozgrzewalna, elastyczny szlam, membrana samoprzylepna, itp.), jednak w takim wypadku, dla przyjętego rodzaju powłoki wodochronnej muszą one także podawać ilość/grubość warstw (to zależy od specyfiki materiału), detale trudnych i krytycznych miejsc. Modyfikacja detali możliwa jest jedynie ze względu na specyfikę konkretnego materiału konkretnego producenta (np. gruntowanie/brak gruntowania, sposób wklejania taśmy, stosowanie wkładki zbrojącej/fizeliny ochronnej, itp.), nie może jednak w znaczący sposób zmieniać zasadniczych wymogów, takich jak najważniejsze parametry materiału hydroizolacyjnego czy ilości/grubości warstw. Nie można także zapominać o niezbędnej analizie kosztów, która jest potrzebna, aby na etapie wykonawstwa nie zaszła „potrzeba” wymiany materiału na tańszy. Przy stosowaniu konstrukcji z betonów wodonieprzepuszczalnych (nie wodoszczelnych, gdyż takowe nie istnieją) należy sprawdzić, czy dokumentacja techniczna podaje szczegóły związane z wykonaniem i uszczelnieniem niezbędnych przerw roboczych i dylatacji, czy podaje kolejność betonowania (nie jest to bez znaczenia), sposób i warunki pielęgnaABSTRAKT Publikacja dotyczy wybranych kwestii związanych z wykonaniem/odtworzeniem powłok wodochronnych budynku. Skupia się przede wszystkim na prawidłowej ocenie uszkodzenia oraz wyborze najodpowiedniejszej metody usunięcia przecieków, a także na samym wykonawstwie prac. Ponadto autor artykułu przekonuje zarządców nieruchomości, że przy planowaniu odtworzenia izolacji i prac osuszeniowych istotna jest nie tylko znajomość sztuki budowlanej lecz i zdrowy rozsądek. wi ęc na ej st 46 www.administrator24.info 2 r. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym DAKORIT ® Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata KOMPLEKSOWY SYSTEM KRYCIA I NAPRAWY POWIERZCHNI DACHÓW DAKORIT ® PUR 1K DAKORIT ® RUFLEX DAKORIT ® SPM VESTEROL ® TG Informacje: reklama VISBUD-Projekt Sp. z o.o. ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72 [email protected], www.visbud-projekt.pl marzec 2013 JAKOŚĆ 47 OD PIWNICY AŻ PO DACH EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 48 www.administrator24.info ZIELEŃ Anna Skórkowska architekt krajobrazu Cięcie drzew i krzewów Właściwa pora Ugruntowało się przekonanie, że najlepszą porą na cięcie drzew i krzewów jest późna jesień, zima i bardzo wczesna wiosna. Tymczasem doświadczenia i obserwacje wykazują, że najlepiej robić to w okresie wegetacji, gdy drzewa mają najwięcej sił witalnych. Jest to szczególnie ważne w przypadku usuwania konarów. Na odkryte drewno ran powstałych jesienią i zimą niekorzystnie oddziałują czynniki atmosferyczne (opady, mróz, gwałtowne ocieplenia w słoneczne dni i ochłodzenie nocami), które wywołują pękanie i murszenie tkanek. Zarodniki grzybów znajdują wtedy doskonałe warunki rozwoju i rozkład drewna postępuje. Powstająca wiosną tkanka gojąca nie jest już w stanie zarosnąć ubytku rozszerzającego się w głąb konaru czy pnia. Podobnie rzecz się ma z cięciem krzewów. Zabieg ten przeprowadzony przy zbyt niskiej temperaturze, to zagrożenie dla zdrowia i kondycji tych roślin, bo nawet niewielkie rany stają się otwartą drogą dla patogenów chorobotwórczych. ABSTRAKT Publikacja dotyczy cięć pielęgnacyjnych drzew i krzewów rosnących na terenie osiedli. Autorka artykułu podkreśla m.in. wagę cięć o właściwej porze roku oraz wybór odpowiedniej techniki. marzec 2013 Lepiej więc poczekać z cięciem krzewów czy usuwaniem konarów, gałęzi i pędów drzew do czasu, gdy nie będzie już grozić mróz. Co więcej, zabieg ten można przeprowadzać nawet wtedy, gdy rozwiną się już liście. Oczywiście usunięty materiał jest wtedy cięższy i zajmuje więcej miejsca niż bezlistny, więc jego utylizacja sprawia też więcej kłopotów. Warto jednak zaproponować pracownikom administracji dobre rozwiązanie: wycięte pędy, zarówno suche jak zielone i ulistnione można przerobić na ścinki przy pomocy rozdrabniarki. Przydadzą się do ściółkowania. Są też doskonałym materiałem do kompostowania, choć zakładanie kompostowników w przestrzeni osiedli mieszkaniowych to u nas jeszcze sprawa przyszłości (trzeba jednak jak najczęściej o tym mówić, bo własny kompost oznacza dla administracji zdrową, regularnie zasilaną zieleń, a równocześnie spore oszczędności – najlepszy z nawozów mamy za darmo). są jak niszczenie drzew i wykluczone pod karą administracyjną. Jak zatem razić sobie z pielęgnacją drzew w przestrzeni osiedlowej? Tam gdzie roślinność posadzono na ugorze pozostałym po placu budowy nie ma problemu – młode egzemplarze drzew należy nieco skorygować (i udokumentować np. na zdjęciach), by spełnić warunek ustawowy, że wolno formować „korony drzew, które były poddane temu zabiegowi zanim osiągnęły wiek 10 lat”. Dzięki takiemu podejściu nie dopuścimy do deformowania koron, tworzenia rozwidleń pod małym kątem względem pnia, czy nadmiernego ich zagęszczenia. Usuniemy też najniższe pędy tam, gdzie za jakiś czas mogłyby zwisać zbyt nisko nad chodnikami, placem zabaw czy parkingiem. Unikniemy więc później stosowa- Kiedy wolno ciąć drzewa? W lipcu 2010 roku weszła w życie ustawa o zmianach w Ustawie o ochronie przyrody, która ma zasadniczy wpływ na pielęgnowanie drzew. Teraz wolno usuwać jedynie suche konary i gałęzie, formować korony drzew, które były poddane temu zabiegowi zanim osiągnęły 10 lat, oraz jeśli zagrażają budowlom technicznym. Ustawodawca nie przewidział korekty korony, np. w przypadku złamania dużego konaru, gdy zachwiana zostaje statyczność drzewa, interwencji związanej z zagrożeniem zdrowia ludzi, prześwietlania korony, wiązania konarów zagrożonych rozłamaniem. Dopuszczalne do niedawna działania teraz traktowane Fot. M. Pawlonka C zęsto już w lutym na ulicach miast pojawiają się ekipy przycinające pędy drzew i krzewów. Termin ten nie wynika z dbałości o zdrowie tych roślin, a raczej z grafiku prac, jakie trzeba wykonać w przestrzeni miejskiej przez cały rok. Cięcie drzew i krzewów we wnętrzach osiedlowych, przeprowadzone dobrze i o właściwej porze roku sprawia, że rośliny te rosną zdrowo i wyglądają na zadbane, podnosząc tym samym estetykę osiedla i wartość samej nieruchomości. Fot. 1. Przycinanie pędów piłą spalinową 49 Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym reklama Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 50 www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym reklama Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 51 ZARZĄDCY PISZĄ PRAWO Kontrowersyjny wyrok sądu w sprawie rozliczania wody we wspólnocie mieszkaniowej Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że w przypadku gdy część lokali we WM nie ma zamontowanych wodomierzy, to opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną. A zatem wspólnota może podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki na fundusz remontowy. W uzasadnieniu Sąd stwierdził m.in., iż skoro część lokali nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych w zakresie poboru wody oraz odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 Ustawy o własności lokali (UWL), a zatem wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki na fundusz remontowy. Ponadto liczniki stanowią przedmiot współwłasności przymusowej. Stanowisko to znajduje oparcie w poglądzie wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r. (sygn. akt III CZP 28/06), która dotyczyła rozliczenia energii cieplnej zużytej m.in. do ogrzania lokali nieposiadających urządzeń pomiarowych. Sąd Najwyższy stwierdził, że w takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Wskazane urządzenia, jako niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 UWL. To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 przywołanej ustawy. Powyższa zasada znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385). Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochod- Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 52 www.administrator24.info POCZTA ADMINISTRATORA PRAWO Rozliczanie różnicy wskazań między wodomierzem głównym, a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych w lokalach We wspólnocie mieszkaniowej wskazanie licznika głównego wody w budynku wykazało różnicę w stosunku do sumy wskazań liczników w lokalach mimo braku ujęć wody poza lokalami. Jak rozliczyć powstałą różnicę wskazań – pyta Czytelnik. Dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. W sytuacji, gdy odbiorcą wody jest wspólnota mieszkaniowa to dostawca wody obciąża ją na podstawie wskazań licznika głównego znajdującego się na wejściu zimnej wody do budynku, a rozliczenie za usługi świadczone przez przedsiębiorstwo wod-kan na rzecz wspólnoty mieszkaniowej odbywa się na podstawie określonych w taryfie Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej Czy spółdzielnia może utworzyć fundusz remontowy. Jeśli tak, to na jakich zasadach? Spółdzielnia może utworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy wszystkich członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy dotyczący budynków w jej zasobach. Art 4 ust. 41 USM nakłada na zarząd spółdzielni jedynie obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, a ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. marzec 2013 Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 53 INFORMATOR Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości Indeks firm APATOR POWOGAZ . . . . . . . . . . . . . . . 24 BANK POCZTOWY . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 BMETERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 KWIECIEŃ II Forum dla Zarządców „Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi” CAPAROL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 16.04.2013 r., Warszawa CLEMATIS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Grupa MEDIUM, Administrator, Aneta Cartailler, kontakt: tel. 22 512 60 83, e-mail: [email protected]; Marta Lesner-Wirkus, tel. 22 512 60 81, e-mail: [email protected]; faks 22 810 27 42, e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie konferencja.administrator24.info oraz na s. 5 EJOT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21, 42 ELEKTROOSMOZA . . . . . . . . . . . . . . 2, 46 EVER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 FM FERRO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Szkolenia zamknięte, realizowane na zlecenie: HEGAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Techniki miękkiej windykacji w branży mieszkaniowej ISTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Komunikacja na linii zarządca–lokator czyli jak rozmawiać z trudnym klientem ITRON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 „eMKa Szkolenia”, Magdalena Klepczyńska, kontakt: tel. 32 230 87 98, kom. 695 320 860, KAMSTRUP. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.emkaszkolenia.pl KARCHER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Efektywne przygotowanie oraz prowadzenie zebrań i spotkań we wspólnotach KINGSPAN INSULATION . . . . . . . . . . . 38 Tor przeszkód na drodze do rozwiązania umowy najmu i eksmisji LARS LAJ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Kompleksowe przygotowanie obiektu do sezonu jesienno-zimowego LŁ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Zarządzanie terenami wspólnymi w obrębie wspólnot mieszkaniowych METRONA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Odzyskanie nieruchomości i co dalej? MIROMETR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ROCKWOOL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Obowiązkowe kontrole i prowadzenie KOB SZKÓŁKA SZMIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 TECHEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30, 31 VISBUD-PROJEKT . . . . . . . . . . . 33, 41, 47 WELES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 FM WOI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność Zarządzanie nieruchomościami a windykacja należności Inwestycja we wspólnocie mieszkaniowej – aspekty prawne i inwestycyjne Prawno-finansowe aspekty zarządzania współwłasnością SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła tel./faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98, e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu cena Kupon prenumeraty rocznej cena cena 105 zł 184 zł 345 zł PÓŁROCZNA ROCZNA DWULETNIA ZAMAWIAM PRENUMERATĘ ADMINISTRATORA OD NUMERU NAZWA FIRMY MIESIĘCZNIK DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI ULICA I NUMER KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ PRENUMERATA: » półroczna – 105 zł » roczna – 184 zł » dwuletnia – 345 zł + dostęp do wersji elektronicznej „Administratora” i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria OSOBA ZAMAWIAJĄCA Lider RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ NIP wśród czasopism branżowych E-MAIL TELEFON KONTAKTOWY Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001. GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18. Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny. DATA I CZYTELNY PODPIS 54 ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa tel. 22 810 21 24 faks 22 810 27 42 e-mail: [email protected] www.administrator24.info [email protected] www.administrator24.info p o r a d y – r o z w i ą z a n i a Renesans open-space? – t e c h n o l o g i e 3 Nakład 9 000 egz. str. 10 Workplace Management ISSN 0867-5953 INDEKS 320390 str. 6 UPS-y str. 13 reklama )0$.$.20#)1*1 )0,2.7$. ..6).*.,#).6# *#$)-$../. ,0$ #$$%&#'()*$&%+#*,) &96$. #&,*$02.. 0,2 !&8! 3&4 1#2./. 2#0+*/ 3*4 :;!;<=8:;8 == > U U U U U systemów centralnego ogrzewania !" !""" #+5**6 )0#1. *.)#'( /2013 *.. 70+*0&#). OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI Działamy na rynku od 10 lat. Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce! Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych. Zapraszamy do wypróbowania wersji demonstracyjnej dostępnej przez naszą stronę internetową. Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia odpowiednie korekty. Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być problemem. System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami. Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi systemami płatności masowych. Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło, dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum. Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji, jak w innych systemach. Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży. Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją! Odwiedź naszą stronę WWW Zajrzyj do nas na Facebooku Skontaktuj się z nami mailem http://www.weles2fk.com http://www.facebook.com/Weles3 [email protected] Zawartość numeru 3/2013 FACILITY MANAGEMENT Jaki będzie ten Cosmopolitan? – reportaż Katarzyny Czajkowskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Workplace Management – czyli jak uporządkować miejsce pracy? – Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Wydawca GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. GRUPA Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel.: 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 [email protected] www.administrator24.info Redaktor naczelny Sabina Augustynowicz [email protected] Sekretarz redakcji Agnieszka Górska-Szustak [email protected] Redakcja Agnieszka Piksa – red. portalu, Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz, Marek Mejssner Reklama i marketing tel. 22 810 28 14, 512 60 70 [email protected] Dyrektor biura reklamy i marketingu Joanna Grabek, tel. 600 050 380 Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Michał Grodzki Kierownik ds. promocji Marta Lesner-Wirkus Prenumerata i kolportaż Jerzy Lachowski tel. 22 810 21 24, 512 60 82 [email protected] Administracja Danuta Ciecierska (HR) Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa) Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by GRUPA MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione. ISSN 0867-5953 Zdjęcia: www.sxc.hu marzec 2013 Ergonomiczne stanowisko pracy – Marek Mejssner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Renesans powierzchni typu open-space. Z Beatą Osiecką – prezes Kinnarps Polska Sp. z o.o. rozmawia Małgorzata Waszkiewicz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 UPS, czyli ochrona przed blackoutem – Marek Mejssner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Pasaż FM Pasaż FM Nowe narzędzie pracy w FM – seminarium Redakcja Facility Management objęła patronatem medialnym seminarium, które odbędzie się w dniu 17 kwietnia br. w Warszawie. Tematem seminarium będzie przygotowywana w Polskim Komitecie Normalizacyjnym norma PN-EN-15221 dotycząca Facility Management. Osoby zainteresowane informacjami o seminarium proszone są o kontakt mailowy z organizatorem pod adresem [email protected]. Seminarium jest bezpłatne. Liczba miejsc ograniczona – decyduje kolejność zgłoszeń. Więcej na temat wdrażania „normy PN-EN-15221 – Facility Management – nowe narzędzie pracy” pisaliśmy w FM nr 11/2012 na s. 4. red. Panele ścienne, które wyciszają i zdobią Marka Rockfon wprowadziła na rynek nową wersję paneli ściennych VertiQ, które łączą wysokie właściwości w zakresie pochłaniania dźwięku, estetykę i odporność na uderzenia. Dzięki ciekawej strukturze powierzchni, sprawdzą się również w pomieszczeniach biurowych. Pomieszczenia, w których panuje duży i stały poziom hałasu jak szkoły, hale sportowe, czy biura są dużym wyzwaniem pod względem uzyskania odpowiednich warunków akustycznych. Im większy poziom hałasu, tym mniejszy komfort przebywania i pracy w takich wnętrzach. Produktem, który jako podstawowy podnosi akustykę pomieszczeń i pozwala obniżyć poziom hałasu są panele sufitowe. Jeśli jednak chcemy dodatkowo poprawić jakość przebywania w tych wnętrzach można zastosować także tzw. absorbery ścienne. Marka Rockfon obok szerokiej gamy sufitów podwieszanych w swojej ofercie ma także produkty na powierzchnie pionowe. Firma wprowadziła właśnie unowocześniony model paneli VertiQ C, posiadający najwyższe parametry pochłaniania dźwięku (współczynnik αw 1, klasa A) oraz wysoką trwałość. Ich powierzchnia pokryta jest odporną na czynniki zewnętrzne włókniną. VertiQ C wykonane są ze skalnej wełny mineralnej, która jest materiałem niepalnym o temperaturze topnienia włókien powyżej 1000°C. Rozwiązania Rockfon wyróżniają więc nie tylko doskonałe parametry w zakresie własności ogniowych, ale także wysoka odporność na wilgoć. Dodatkowo wełna skalna nie zawiera żadnych substancji, które mogłyby stanowić pożywkę dla szkodliwych mikroorganizmów. Zapewnia więc higienę pomieszczeń. Fair Play PR/ Rockfon 3 REPORTAŻ FM Katarzyna Czajkowska Warszawa pnie się w górę. Szczególnie widać to w centrum stolicy. Gdzie nie spojrzeć tam budowa, powstają piękne nowoczesne biurowce, ale branża mieszkaniowa nie pozostaje im dłużna. Wśród tych fascynujących drapaczy chmur powstaje jeden wyjątkowy. Wyróżnia go już sama nazwa – COSMOPOLITAN. P rzy zbiegu ulic Emilii Plater i Twardej, w samym centrum Warszawy, powstaje 44-kondygnacyjny wieżowiec. To Cosmopolitan. Pierwotnie inwestorem tego budynku miała być fundacja Shalom, ale ostatecznie zdecydowała się sprzedać działkę firmie deweloperskiej Hines. Shalom będzie mieć jednak mały udział w inwestycji – w części budynku zorganizuje Centrum Kultury Jidysz. W konkursie na projekt budynku uczestniczyły trzy biura architektoniczne. Ostatecznie wybrano projekt Murphy/Jahn. W 2009 roku uzyskano pozwolenie budowę i wyburzono jednopiętrowy, dość zaniedbany budynek, sto- 4 Jaki będzie ten Cosmopolitan? jący wówczas na tej działce. Latem 2010 roku rozpoczęła się budowa. Przez pierwszy rok trwała budowa kondygnacji podziemnych. Rok później, w lecie 2011, rozpoczęto wznoszenie naziemnych kondygnacji budynku. Wtedy też budowę wieżowca przejęła spółka Tacit Development Polska, a budynek zmienił swoją oficjalną nazwę na Cosmopolitan. Budynek będzie się składać z dwóch części: niższej, bliżej placu Grzybowskiego oraz 157-metrowej wieży. W podziemiach, na 4 poziomach, znajdą się parkingi (ogółem prawie 300 miejsc), a na pierwszych kondygnacjach – lokale usługowe. Mieszkańcy będą mieli do dyspozycji przestrzeń czwartego piętra o powierzchni 500 m2 z wyjściem na oświetlony, urządzony i pełen zieleni taras. Na piętrze tym zaprojektowano także salę klubową z zapleczem gospodarczo-sanitarnym do organizacji spotkań towarzy- skich, salę zebrań do organizacji nieformalnych i biznesowych spotkań oraz kompletnie wyposażony fitness klub. Co ciekawe w fitness klubie, poza szatniami z prysznicami i oddzielnym pokojem do masażu, znajdą się dwie sale do ćwiczeń ABSTRAKT Autorka reportażu prezentuje arkana wznoszenia jednego z najbardziej oczekiwanych wieżowców w Warszawie. Mowa o Cosmopolitanie, który stanowi zamknięcie ciągu wysokich budynków położonych wzdłuż ul. Emilii Plater w centrum stolicy. Budynek ten na mapie krajowych wysokościowców ma wyróżniać się nie tylko m.in. ciekawymi rozwiązaniami technologicznymi, ale i atrakcyjną formą architektoniczną. www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 5 FACILITY MANAGEMENT konsultant w zakresie FM Workplace Management – czyli jak uporządkować miejsce pracy? Facility Management to także m.in. tworzenie efektywnego miejsca pracy, wyposażonego w technologię i wszelkie inne udogodnienia, które umożliwią realizację procesów podstawowych. Tym samym w kręgu szczególnego zainteresowania branży FM leży Workplace Management. W spółczesna działalność biznesowa musi uwzględniać nie tylko kwestie jakości produktu czy usługi świadczonej dla klienta. Poważnym wyzwaniem jest również zapewnienie odpowiednich warunków dla ich wytwarzania. Problematyka Facility Management jest tutaj wiodąca, gdyż z samej definicji FM zapewnia odpowiedni poziom zarządzania procesami pomocniczymi, a więc stwarza warunki dla podstawowej działalności biznesowej. Tym samym w kręgu szczególnego zainteresowania branży FM jest Zarządzanie Miejscem Pracy (Workplace Management). We współczesnym miejscu pracy przenikają się wzajemnie: nieruchomość, technologia i psychologia. Bez odpowiedniego, aktywnego jego kreowania można – jak wskazują badania – utracić wiele potencjalnych korzyści związanych przede wszystkim z: ABSTRAKT Autor artykułu, przytaczając japońską koncepcję 5S, wyjaśnia czym jest Workplace Management, czyli Zarządzanie Miejscem Pracy. Podkreśla jednocześnie, że zagadnienie to leży w jednym z istotnych obszarów zainteresowań FM, ze względu na tworzenie efektywnego, nowocześnie zorganizowanego i przyjaznego miejsca pracy. 6 zadowoleniem pracowników (miejsce pra- cy jest bowiem traktowane jako dodatkowy czynnik satysfakcji), efektywnością wykonywanej pracy (odpowiednio ukształtowane, ergonomiczne stanowisko pracy wpływa bowiem korzystnie na wydajność pracownika). Z tego powodu nie można bagatelizować problematyki Workplace Management ani jej zawężać wyłącznie do kwestii odpowiedniego wyposażenia. Zarządzanie Miejscem Pracy w 5 słowach Problematyka miejsca pracy stanowi przedmiot zainteresowania wielu dziedzin, od materiałoznawstwa czy ergonomii począwszy na psychologii społecznej skończywszy. W teorii zarządzania organizacjami problematyka ta jest również znana, głównie dzięki koncepcji 5S, pokazującej jak tworzyć dobrze zorganizowane, uporządkowane i efektywne miejsce pracy. Koncepcja 5S powstała w latach 80. jako narzędzie wspomagające organizację nowoczesnych zakładów przemysłowych i była jednym z elementów wspierających Lean Management (szczupłe zarządzanie) i Just In Time. Jej adaptacji i spopularyzowania na potrzeby kreowania optymalnego miejsca pracy dokonał w latach 90. Hirano Hiroyuki. Nazwa 5S pochodzi od pierwszych liter następujących japońskich słów: Seiri (ang. Sorting, pol. selekcja/sortowanie) – jest to działanie wstępne, pole- gające na wyeliminowaniu z miejsc pracy wszelkich zbędnych przedmiotów, urządzeń i instrukcji. W ramach tej fazy przedmioty zbędne zostają usunięte, zaś te, które zostały (czyli niezbędne) są poddane ocenie ich ważności i pozostawione w łatwo dostępnych miejscach. Seiton (ang. Set in order lub Straighteing, pol. systematyka) – etap ten polega na dokładnym wyznaczeniu miejsc przechowywania przedmiotów, narzędzi i instrukcji w sposób umożliwiający ich łatwe i szybkie zlokalizowanie. Celem jest tutaj eliminacja zbędnego czasu na ich poszukiwanie w trakcie wykonywanej pracy. Wyznaczając dla nich miejsce bierzemy pod uwagę m.in. zasady ergonomii, częstotliwość korzystania z przedmiotów, uwarunkowania przestrzenne czynności wykonywanych w miejscu pracy. Seiso (ang. Sleeping lub Shine, pol. sprzątanie) – wprowadzenie zasady utrzymania w czystości miejsca pracy i jego wyposażenia. Z końcem pracy pracownik powinien uporządkować swoje miejsce pracy i upewnić się, że wszelkie używane przez niego przedmioty czy dokumenty znajdują się we wcześniej wyznaczonych dla nich miejscach. Oprócz estetyki daje to również efekt poczucia odpowiedzialności za własne miejsce pracy oraz brak ewentualnych problemów w identyfikacji przynależności poszczególnych przedmiotów do konkretnych osób. Seiketsu (ang. Standardizing, pol. standaryzacja) – krok ten polega na wystan- www.administrator24.info Fot. Kinnarps Polska Sp. z o.o. dr Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata FORUM DLA ZARZĄDCÓW Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi Być albo nie być? Być, jeśli interesuje Cię profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi! Zapamiętaj! 16 kwietnia 2013 r. będziesz miał okazję poznać podstawy racjonalnej polityki samorządowej w dziedzinie gospodarowania publicznym zasobem nieruchomości. II Forum dla Zarządców poświęcone będzie, m.in. tworzeniu wielolet- nich programów finansowania remontów i rewitalizacji przy promocja II Forum – to niepowtarzalna okazja do podniesienia kwalifikacji zawodowych, spotkania profesjonalistów z całej Polski i wymiany doświadczeń. II Forum – to szansa na spotkanie i dyskusję z gościem honorowym – ministrem Piotrem Styczniem. Szczegółowe informacje oraz program II Forum znajdziesz na www.konferencja.administrator24.info marzec 2013 użyciu środków budżetowych samorządów oraz z innych źródeł. Praktycy opowiedzą o swoich doświadczeniach w realizacji planów budżetowych gminy jako właściciela lub współwłaściciela nieruchomości. Podzielą się spostrzeżeniami na temat barier realnych i mentalnych w zarządzaniu nieruchomościami publicznymi oraz roli pełnomocnika we wspólnocie mieszkaniowej. Kim on jest? Aktywnym współwłaścicielem czy oportunistą? Pamiętaj, nie przegap! 16 kwietnia 2013 r., godz. 9:00, Radisson Blu Centrum Hotel Warszawa 7 FACILITY MANAGEMENT Fot. Fair Play PR/ Rockfon Marek Mejssner Stanowiska pracy z komputerem jedynie w 2% przypadków spełniają wymogi ergonomii*). Efektem tego nieprzystosowania są silne bóle pleców i karku, jakie odczuwa w czasie pracy i po niej 53% ankietowanych. Częste są też dolegliwości wzroku i rąk. Tymczasem stworzenie ergonomicznego stanowiska pracy nie jest wcale droższe niż zwykłego – wymaga tylko więcej staranności. W edług badań portalu CNet.com, wzrost pracy administracyjnej, projektowej, zarządczej, administrowania procesami firmowymi i technologicznymi i zwykłej biurowej przełożył się już na tyle na rytm pracy, że ponad 66% czasu roboczego spędza się w pozycji siedzącej w korporacji, małej firmie czy też w biurze. Intensywność działań zawodowych rośnie też z roku na rok – według badań unijnych, w latach 2000–2012, czas przerw w firmach niemieckich, brytyjskich i francuskich spadł o 60%. Problem w tym, że ewolucja – nawet trwający od 2,5 mln lat jej ostatni odcinek – nie przewidywały takiej pozycji jako stałej i stąd wszyscy, którzy w niej pracują mają nadmier*) Wyniki ogólnopolskich badań „Ergotest” przeprowadzonych w 2012 roku ABSTRAKT Autor artykułu podpowiada jak prawidłowo i zgodnie z zasadami ergonomii urządzić funkcjonalne i wygodne miejsce do pracy. Mowa tu zatem m.in. o kryteriach doboru optymalnego biurka wraz z krzesłem biurowym oraz wyposażenia stanowiska w odpowiedni sprzęt komputerowy. 8 Ergonomiczne stanowisko pracy nie obciążony kręgosłup i mięśnie grzbietu, w porównaniu z innymi pozycjami (zwłaszcza stojącą). Stąd też konieczne jest takie urządzenie miejsca pracy, aby nawet długotrwałe przebywanie w pozycji siedzącej powodowało jak najmniejsze szkody i komplikacje zdrowotne. Zatem jak prawidłowo, zgodnie z zasadami ergonomii urządzić funkcjonalne i wygodne miejsce do pracy? Wygodne biurko i krzesło Podstawowym sprzętem a zarazem problemem przy organizacji ergonomicznego stanowiska pracy jest biurko. Obecnie można kupić niemal dowolne meble typu biurowego w kompletach do zapełnienia powierzchni o dowolnym kształcie – tzw. meble składane. Warto jednak przy ich zakupie trzymać się kilku istotnych zasad. Jakich? Biurko powinno więc posiadać blat o szerokości minimalnej 80–90 cm i minimalnej długości 120–160 cm. Szerokość blatu musi być na tyle duża, aby zmieściły się na nim klawiatura, myszka, podstawka na dokumenty i monitor LCD. Elementy te muszą przy tym zostać ułożone swobodnie. Warto dodać, że między przednią krawędzią blatu biurka, a klawiaturą musi pozostawać około 10 cm wolnego miejsca. Wysokość biurka powinna być dopasowana do wzrostu pracownika i posiadać możliwość regulacji w zakresie 65–75 cm, co jest często nieprzestrzeganą zasadą. Faktura blatu biurka powinna być półmatowa lub matowa. Ogranicza to bowiem możliwość powstawania odblasków, które męczą oczy. U dołu biurka zwykle mieści się wysuwany blat na klawiaturę. Niestety, w wielu typach biurek jest to tylko szkodliwy gadżet. Prawidłowy blat tego typu powinien bowiem posiadać możliwość luźnego umieszczenia klawiatury i myszki oraz głębokość umożliwiającą zostawienie ok. 10 cm wolnego miejsca, aby swobodnie ułożyć dłoń do myszy na blacie lub na podkładce z odciążającym nadgarstek wałkiem. Druga zasada ergonomii stanowiska pracy jest także często łamana przez samych pracowników działu IT – pod biurkiem, w miejscu przeznaczonym na nogi nie może stać jednostka centralna, kartony po sprzęcie, plątać się mnóstwo kabli połączonych listwą zasilającą zaopatrzoną wyłącznik. Pracownik musi bowiem mieć możliwość swobodnego ułożenia nóg. Wolna przestrzeń pod biurkiem, zapewniająca swobodne miejsce dla nóg powinna mieć minimalnie 70 cm szerokości i 60 cm głębokości. Przestrzeń ta nie może być też ograniczona żadnymi szafkami. Osobnym problemem z punktu widzenia ergonomii jest krzesło. Musi bowiem być stabilne, posiadać podstawę pięcioramienną z kółkami, regulację wysokości siedziska oraz kąta ustawienia oparcia. Oparcie winno mieć około 85 cm wysokości i 30 cm szerokości, przy czym kąt oparcia nie powinien pod wpływem ciężaru ciała się zmieniać – co jest niestety normą w tanich krzesłach obrotowych. Siedzisko powinno być obrotowe, o wymiarach 42x42 cm, z grubym obiciem z miękkiego, ale sprężystego, naturalnego materiału. www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 9 WYWIAD FM Małgorzata Waszkiewicz Renesans powierzchni typu open-space MW Czy powierzchnie typu open-space cieszą się niezmiennie popularnością? BO Aby dobrze zrozumieć ideę open-space należy najpierw sięgnąć do przyczyn jej powstania. Jak to się stało, że jedno biurko może służyć każdemu pracownikowi tak samo dobrze, i to w dodatku przy wykonywaniu różnych zadań? Przecież każda osoba pracuje w odmienny sposób. Niektórzy w zespołach, inni mają do wykonania zadania wymagające skupienia, a jeszcze inni właśnie potrzebują omówić ważną sprawę z jednym ze współpracowników. Okazuje się, że gdyby dać ludziom wolną rękę, każdy do wykonania danej czynności wybrałby inną przestrzeń. Niektórym nie przeszkadza praca w otwartej przestrzeni w towarzystwie innych osób, np. w kawiarni czy na lotnisku, ponieważ gwar rozmów i tzw. szum tła jest dla nich stymulujący. Inni natomiast wolą zaszyć się w parku, czy bibliotece, albo ruszają ze swym laptopem i godzinami okupują salkę konferencyjną. Jedni doskonale potrafią pracować w domu, a inni wręcz przeciwnie. Gdybyśmy mieli wybór… pewnie rzadko kiedy wybieralibyśmy nasze stanowisko pracy w open-space do wykonania większości zadań. Kinnarps aktualnie prowadzi badania, które potwierdzają tę tezę. Jak to się zatem stało, że ludzie, którym powierzono tak różne zadania, zostali 10 umieszczeni w całkowicie ustandaryzowanym, zbudowanym na kształt mrowiska biurze typu open-space? Jest to 60 osób przebywających w jednej sali, w równych, podwójnych rzędach po 6 stanowisk. Odpowiedź nasuwa się sama – najważniejszą przyczyną powstawania biur tego typu jest dążenie do oszczędności. Szacuje się, że koszt 1 stanowiska w przestrzeni otwartej jest prawie o połowę niższy niż w biurze podzielonym na tradycyjne pokoje. Do tego dochodzą inne zalety takiego rozwiązania, np. łatwość w adaptacji do nowych wyzwań firmy, a także łatwe i tanie zagęszczanie biura bez większych zmian architektonicznych. Wszystkie te zalety działają na korzyść pracodawcy. Jako korzyść dla pracownika dorzuca się następujący argument – w open-space możesz liczyć na lepszą komunikację. Na marginesie muszę zaznaczyć, że istnieje wiele rodzajów biur na planie otwartym. Czasem określa się tak pomieszczenie z zaledwie 8 stanowiskami pracy, a czasem otwartą przestrzeń biurową o zróżnicowanym zagospodarowaniu, w której gniazda stanowisk pracowniczych poprzetykane są salami konferencyjnymi, miejscami spotkań nieformalnych czy niewielkimi miejscami z ekspresem do kawy – tzw. coffee points. Najczęściej jednak open-space kojarzy nam się z popularnym mrowiskiem, czyli skupiskiem Fot. Kinnarps Polska Sp. z o.o. Z Beatą Osiecką – prezes Kinnarps Polska Sp. z o.o. rozmawia Małgorzata Waszkiewicz 20 lub więcej (czasem nawet powyżej 100) intensywnie zagęszczonych stanowisk pracy, gdzie warunki ani nie pomagają w skupieniu, ani w efektywnej komunikacji. Wracając zatem do pytania – czy to rozwiązanie cieszy się wciąż zainteresowaniem – odpowiedź brzmi tak. W czasach gospodarczej bessy wszyscy szukają oszczędności, co przejawia się w poszukiwaniu koncepcji umożliwiających jeszcze efektywniejsze wykorzystanie dostępnych zasobów – wyposażenia, potencjału ludzkiego czy obiektów biurowych. Sprzymierzeńcem w tych poszukiwaniach jest niewątpliwie rozwój technologii, dzięki któremu na rynek trafiają też coraz nowocześniejsze rozwiązania. W obecnej sytuacji rynkowej, gdzie wiele firm, bojąc się kryzysu, stale poszukuje oszczędności – open-space przeżywają swój renesans. Są najprostszym i najtańszym sposobem na zagospodarowanie przestrzeni pracy. Pojawia się jednak problem – cel biznesowy firmy niezupełnie pokrywa się z celami www.administrator24.info Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata marzec 2013 11 WYWIAD FM Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 12 www.administrator24.info FACILITY MANAGEMENT Marek Mejssner UPS, czyli ochrona przed blackoutem Z akłócenia występujące w sieci mogą mieć charakter krótkotrwały czyli być wahaniami, spadkami napięcia czy nawet przepięciami lub długotrwały (zwykle zaniki lub odchylenia napięciowe). Przy obecnym stanie sieci elektroenergetycznych w Polsce ryzyko wystąpienia lokalnej czy szerszej awarii, skutkującej długotrwałymi przerwami w dostawie energii, jest spore i stanowi realne zagrożenie. Co może UPS? Oznacza to konieczność zapewnienia zasilania awaryjnego dla wszystkich typów budynków i znajdujących się w nich urządzeń. Gwarantuje to bowiem nie tylko ochronę danych znajdujących się na sprzęcie teleinformatycznym, ale także ochronę mienia i bezpieczeństwo pracujących lub mieszkających w budynku ludzi. Zasilanie takie zabezpiecza oświetlenie (centra handlowe, biura, obiekty wielofunkcyjne), automatykę (HVAC, transport) oraz instalacje (alarmowe, przeciwpożarowe, teleinformatyczne, monitoring) oraz systemy komputerowe, które często odgrywają rolę sterującą ABSTRAKT Podstawowym kryterium doboru UPS-a jest zapewnienie właściwych parametrów napięcia zasilającego i wyjściowego, jednakże nie są to jedyne kryteria, jakimi powinien kierować się użytkownik przy doborze urządzenia. Artykuł odpowiada m.in. na pytanie na co jeszcze zwrócić uwagę, czym i po co jest zasilanie awaryjne w budynku oraz co może UPS. marzec 2013 dla automatyki i elektroniki znajdującej się w budynku. Obecnie stosowane są następujące typy zasilania awaryjnego: rozwiązania UPS (ang. Uninterruptable Power Supply) dla pojedynczych lub kilku stanowisk, rozwiązania UPS centralnego dla systemów bądź wielostanowiskowe, systemy UPS-agregat, gdzie poza zasilaczem awaryjnym w rozwiązanie wbudowany jest też power-pack stanowiący źródło mocy. Składa się on zwykle z agregatu bądź turbiny i jest przystosowany do dostarczania mocy do wielu stanowisk w czasie długotrwałego zaniku napięcia, rozwiązanie samego agregatu prądotwórczego, obecnie zastępowane systemami UPS z agregatem, rozwiązania dedykowane, stosowane w elektroenergetyce, składające się z energetycznych systemów bateryjnych, zasilaczy buforowych, generatorów prądu i automatyki sterującej. We wszystkich rozwiązaniach i najczęściej w układach samodzielnych stosowane są zasilacze UPS dużej mocy. Wymagania ogólne oraz bezpieczeństwa ich dotyczące zawarto w normie PN-EN 62040-1-2. Zadaniem tych zasilaczy jest zapewnienie ciągłego, nieprzerywalnego zasilania odbiorników prądu przemiennego oraz poprawa jakości zasilania poprzez utrzymywanie wymaganych parametrów wyjściowych zasilacza, a także przez poprawę parametrów obciążenia sieci zasilającej dzięki zastosowaniu na wejściu zasilacza układu korekcji współczynnika mocy (PFC). Awarie zasilania są niestety dość częstą przypadłością sieci energetycznych. Przyczyn może być wiele. Jednak najważniejsze urządzenia jak systemy informatyczne, monitoringu, obsługi systemów bezpieczeństwa wymagają stałego zasilania. Mogą to zapewnić jedynie duże zasilacze awaryjne. Co zasilać awaryjnie? Zasilacze awaryjne dużej mocy wytwarzane są głównie w technologii podwójnego przetwarzania (z zastosowaniem prostownika i falownika), co określa się jako „on-line”. Norma PN-EN 62040-3 ustala, iż mogą być wykonywane jako pojedyncze lub równolegle pracujące moduły. Ich moc wynosi od ok. 3,5 kVA do kilkuset kVA, zaś w przypadku układów dedykowanych nawet do ponad 1 MVA. Zasilacze awaryjne o dużej mocy, zwłaszcza te o mocach ponad 10 kVA, umieszczone są w centralnych systemach zasilania awaryjnego. Ze względu na konieczną niezawodność (często są bowiem jedynym źródłem mocy i to na dłuższy czas), stosuje się w nich redundację albo poprzez pracujące w trybie czuwania zasilacze rezerwowe, przełączane na sieć w przypadku awarii zasilacza głównego, albo poprzez modułowe lub równoległe połączenie kilku z nich. Tworząc sieć zasilania awaryjnego należy określić, jaki sprzęt ma być w ten sposób wspomagany. Oznacza to, że gniazda zasilające posiadające podłączenie do UPS muszą zostać zabezpieczone przed włączaniem do nich takich urządzeń, jak odkurzacze, czajniki elektryczne, dystrybutory napojów itp., nie wymagających zasilania awaryjnego. Separacja chronionego sprzętu od sieci zasilającej i stabilność napięcia wyjściowego UPS „on-line” dużej mocy oznacza dodatkowe koszty, które można jednak zredukować. 13 FACILITY MANAGEMENT Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata 14 www.administrator24.info miesięcznik dla zarządców nieruchomości • • • • • • Opinie i komentarze Prawo i finanse Orzecznictwo i interpretacje Zarządzanie w praktyce Eksploatacja Poczta „Administratora” W każdym numerze „Administratora” FM: • porady • rozwiązania • technologie
Podobne dokumenty
ADMINISTRATOR i FACILITY MANAGEMENT
osuszania budynków Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” specjalizuje się w wykonawstwie prac hydroizolacyjnych od 1982 roku. Wykonujemy roboty izolacyjne, osuszanie...
Bardziej szczegółowo