Biała Księga w formacie

BIAŁA KSIĘGA GALERII JAGIELLOŃSKIEJ
Wstęp do Białej Księgi
Niemal dekadę temu Sportowa Spółka Akcyjna Jagiellonia Białystok za ponad
46 milionów złotych (tj. 40.167.178,74 złotych brutto należności głównej wraz z
5.873.726,57 złotych odsetek) nabyła prawo własności do ziemi wcześniej przez
nią użytkowanej wieczyście przy ul. Jurowieckiej 21. W miejscu tym przez lata
funkcjonował stadion i hala sportowa. Plan był prosty – spółka chciała na tej
działce wybudować galerię handlową, z której dochód finansowałby działalność
klubu. Niestety, nie dość że nigdy nie powstała galeria, to nie było również
spodziewanych zysków.
Zachęcamy do prześledzenia historii i przyjrzenia się tego przyczynom.
Postaramy się odpowiedzieć na pytanie, dlaczego nie doszła do skutku budowa
galerii handlowej, mimo że inwestycja ta zawsze posiadała pełne poparcie
kibiców Jagiellonii i zaangażowanie akcjonariuszy klubu.
Strona 1 z 15
I. Od IV ligi do wielkich planów
Pomysł powstania obiektu handlowego, który finansowałby działalność klubu
sportowego, pojawił się wiele lat temu. Jednak konkretne działania na rzecz
galerii podjęto w 2004 roku, kiedy piłkarze ugruntowali swoją pozycję w II
lidze i pojawili się nowi, perspektywicznie myślący akcjonariusze klubu.
Ważnych w historii klubu było również pięć wcześniejszych lat.
1. Choć Jagiellonia, to klub z prawie 100 letnią historią, to kluczowym
momentem w jej najnowszej historii był rok 1999. Dnia 05 sierpnia 1999 roku
umowę notarialną o utworzeniu Sportowej Spółki Akcyjnej "Jagiellonia-Wersal
Podlaski Białystok" podpisali Mirosław Mojsiuszko i Henryk Pasierski,
reprezentujący BKS Jagiellonia Białystok, oraz Remigiusz Rogowski i Antoni
Piekut. Przedsiębiorcy (właściciele Wersalu Podlaskiego) wnieśli do spółki
wkład, natomiast Jagiellonia - nieruchomości. SSA Jagiellonia-Wersal Podlaski
zarejestrowano dnia 11 października 1999 roku (sezon 1999/2000 - IV liga).
Wersal Podlaski stał się posiadaczem 51 procent udziałów i zobowiązał się
utrzymywać drużynę.
2. W lutym 2003 roku BKS Jagiellonia, będący posiadaczem 49 procent
udziałów w spółce, odsprzedał kolejne 22 procent akcji Wersalowi
Podlaskiemu. Drużyna Jagiellonia Wersal-Podlaski Białystok rozegrała ostatni
sezon w III lidze.
3. W czerwcu 2003 roku, wraz z awansem do II ligi i koniecznością wsparcia
finansowego klubu, udziały (w tym ostatni pakiet 27 procent należących do
BKS-u) nabyły spółki: Havo, MTC Plus i BOS. W związku z trwającym
kryzysem na rynku nieruchomości w 2003 roku z klubu wycofał się Wersal
Podlaski.
4. Pojawienie się nowych akcjonariuszy stworzyło większe perspektywy. Nie
tylko dawało stabilność finansową, ale pozwalało odważniej myśleć o
sportowym rozwoju klubu. W latach 2004-2005 nowi akcjonariusze około 6
milionów złotych przeznaczyli na działalność klubu oraz remont i dostosowanie
do rozgrywek stadionu "Hetmana" przy ulicy Słonecznej (w późniejszym
okresie Miasto zwróciło środki przeznaczone na modernizację stadionu).
Pierwszy ligowy mecz po kilku latach przerwy Jagiellonia przy ul. Słonecznej
rozegrała 02 października 2004 roku. Jej przeciwnikiem był RKS Radomsko.
Spotkanie zakończyło się wygraną Jagiellonii 4:1.
Strona 2 z 15
5. Jak informowały władze Sportowej Spółki Akcyjnej Jagiellonia Białystok (w
dniu 2 grudnia 2004 roku odbyła się konferencja prasowa), od momentu
pojawienia się nowych akcjonariuszy (czyli od lata 2003 roku do grudnia 2004
roku) na klub wydatkowano kilka milionów złotych, a na kolejny 2005 rok
zaplanowano rekordowy, bo około 7-milionowy budżet. Cel był jeden:
doprowadzenie białostockiej drużyny na szczyt rozgrywek piłkarskich.
Akcjonariusze zdawali sobie jednak sprawę, że by to osiągnąć konieczne jest
stworzenie stabilnego mechanizmu finansowania klubu. Możliwości tej
upatrywano w zbudowaniu na terenach klubu (wówczas grunty użytkowane
wieczyście) przy ulicy Jurowieckiej centrum rekreacyjno-kulturowohandlowego. Ten pomysł był rozwinięciem wcześniejszych koncepcji budowy
przy ulicy Jurowieckiej stadionu z handlem działającym na terenie obiektu. Z
powodu lokalizacji w centrum miasta niemożliwa była jednak budowa takiego
obiektu. Było to podyktowane względami organizacyjnymi i utrudnieniami w
zapewnieniu bezpieczeństwa. Idea budynku sportowego z lokalami usługowymi
ewaluowała w wizję centrum handlowego.
6. Rok 2004 był rokiem konkretnych działań na rzecz powstania inwestycji na
terenach przy ul. Jurowieckiej. Był to okres nie tylko wytężonej pracy włodarzy
klubu, ale też kibiców. Fani skupieni w Stowarzyszeniu Sympatyków Jagiellonii
Białystok w czerwcu 2004 roku, podczas sesji rady miasta, przedstawili swoje
stanowisko w sprawie przyszłego finansowania Jagiellonii. Miejscy radni nie
byli jednak przychylni wnioskom kibiców. W rejonie ulicy Jurowieckiej
obowiązywał bowiem zakaz budowy obiektów handlowo-usługowych powyżej
2000 mkw powierzchni. W tej sytuacji SSJB zorganizowało zbiórkę podpisów
pod apelem do władz miasta o stworzenia możliwości budowy centrum
handlowego wspierającego klub.
7. 13 listopada 2004 roku (w sobotę) około 3 tysiące sympatyków drużyny, po
meczu z Arką Gdynia, przemaszerowało w pokojowej manifestacji pod Urząd
Strona 3 z 15
Miasta Białegostoku. Kibice nieśli wówczas 300-metrową flagę symbolizującą
zaangażowanie w działalność klubu. (Źródło zdjęcia: TVP3 Białystok).
Wręczyli ówczesnemu prezydentowi apel wraz z 11 tysiącami podpisów
mieszkańców Białegostoku. Domagali się w ten sposób umożliwienia budowy
centrum rozrywkowo-handlowo-usługowego, które będzie finansować drużynę
Jagiellonii. Prezydent obiecał wówczas, że będzie zabiegał, aby opracowywane
plany zagospodarowania przestrzennego okolicy ulicy Jurowieckiej
uwzględniały także interesy klubu.
8. W tym samym roku, 6 grudnia 2004 roku, Rada Miasta Białegostoku przyjęła
uchwałę nr XXXII/352/04 w sprawie przystąpienia do sporządzenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedli Centrum i
Sienkiewicza.
II. Pierwsi inwestorzy, a rzeczywistość
1. 27 czerwca 2005 roku uchwałą nr XLIV/502/05 dokonano zmiany "Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Białegostoku", w
którym usystematyzowano zagadnienia związane z obiektami handlowymi o
powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.
2. Niezależnie od wydarzeń w magistracie Zarząd Jagiellonii Białystok SSA
rozpoczął już rozmowy z potencjalnymi inwestorami Galerii Jagiellońskiej.
Pierwszym zainteresowanym inwestycją była deweloperska spółka Sfera z
Bielska-Białej, posiadająca doświadczenie oraz wizję galerii w Białymstoku.
We wrześniu 2005 roku Jagiellonia i Sfera zaprezentowały pierwszą koncepcję
budowy Galerii Jagiellońskiej.
Miała mieć ona 100 tysięcy mkw powierzchni, dwa piętra przeznaczone na
handel oraz trzecie na restaurację i część rozrywkową. W części podziemnej
znajdować się miał parking na 1300 samochodów. Jednak w marcu 2006 roku
spółki zrezygnowały ze współpracy, a Jagiellonia rozpoczęła poszukiwania
nowego inwestora.
3. W maju 2006 roku Jagiellonia podpisała list intencyjny w sprawie budowy
galerii z niemieckim koncernem ECE Projektmanagement. Doświadczona w
realizacji podobnych inwestycji firma spełniła oczekiwania Jagiellonii pod
względem finansowania budowy oraz klubu sportowego. Niemieccy partnerzy
nie chcieli bowiem czerpać większości zysków z przyszłej galerii, ani też nie
żądali większości udziałów w spółce celowej odpowiadającej za budowę
obiektu. Ponadto zaproponowali długoterminowe finansowanie drużyny
Strona 4 z 15
piłkarskiej. Nowy inwestor - firma ECE – był to europejski lider na rynku
śródmiejskich centrów handlowych. Działał od 1965 roku, mógł pochwalić się
dużym doświadczeniem w opracowywaniu, projektowaniu i realizowaniu
takich inwestycji (m.in. wybudował Galerię Dominikańską we Wrocławiu
Silesia City Center w Katowicach, czy Galerię Krakowską), wynajmowaniu
oraz zarządzaniu dużymi nieruchomościami komercyjnymi w branżach
zakupowej, biurowej, obiektami transportu publicznego i obiektami
przemysłowymi. Wcześniej realizował także projekty dużych central
koncernów, obiektów przemysłowych, logistycznych, biurowców, hoteli i
innych. Miał duże doświadczenie jako inwestor, co miało się sprawdzić także w
przypadku partnerstwa z Jagiellonią.
4. W tym samym czasie, po roku prac, w czerwcu 2006, architekci z miejskiej
pracowni planowania i zagospodarowania przestrzennego przedstawili
propozycję planu zagospodarowania. Plan ten został przegłosowany przez
radnych z komisji zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym krokiem miało
być październikowe głosowanie nad nim Rady Miasta Białegostoku.
5. Dnia 23 października 2006 roku miejscy radni uchwałą nr LXII/764/06
zatwierdzili plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów dzierżawionych
przez Sportową Spółkę Akcyjną Jagiellonia Białystok. Uznano to za duży
sukces oraz przede wszystkim pierwszy krok ku realizacji inwestycji.
6. Euforia nie trwała jednak długo. Bowiem 30 listopada 2006 roku ówczesny
Wojewoda Podlaski wydał decyzję dotyczącą uchylenia uchwały rady miasta w
sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przy
ulicy Jurowieckiej. Decyzja ta wywołała konsternację w klubie i zahamowała
budowę centrum handlowego. ECE uzależniała bowiem swoje zaangażowanie w
inwestycję,
od
posiadania
miejscowego
planu
zagospodarowania
przestrzennego. Inwestor miał już złe doświadczenia związane z budową na
podstawie warunków zabudowy. W ostatecznym efekcie decyzja wojewody
spowodowała, że niemiecka firma wycofała się ze wspólnego projektu.
Wartość inwestycji wyceniono w tamtym okresie na około 65 milionów euro.
Przy tak ogromnym nakładzie finansowym, nikt nie chciał ryzykować budowy
bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
7. W dniu 12 lutego 2007 roku władze Jagiellonii złożyły w białostockim
urzędzie wniosek o wydanie warunków zabudowy dla gruntów użytkowanych
przez spółkę. Trzeba było tak postąpić, bo po uchyleniu uchwały przez
wojewodę nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla
terenów Jagiellonii i nie była możliwa budowa centrum handlowego.
Strona 5 z 15
8. Z kolei w maju 2007 roku Jagiellonia Białystok SSA wystąpiła do magistratu
z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na prawo
własności gruntów, na których zlokalizowany był stadion wraz z przyległym
terenem (o łącznej powierzchni 4,6 hektara). Spółka, jako użytkownik wieczysty
terenu (od 1985 roku), miała możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.
8. Po wielokrotnych rozmowach, w czerwcu 2007 roku, władze Białegostoku
ogłosiły, że możliwa jest sprzedaż na zasadzie pierwokupu terenu użytkowanego
wieczyście przez Jagiellonię. Przekształcenie własności miało być ważnym
krokiem w kierunku budowy galerii handlowej. Na decyzję wpływ z pewnością
miał awans Jagielloni do Ekstraklasy. Klub niezmiennie borykający się z
problemami finansowymi, po 14 latach nieobecności w najwyższej lidze
rozgrywek piłkarskich w Polsce, wrócił do futbolowej elity. Wtedy jeszcze
bardziej oczywisty stał się fakt, że do utrzymania się na najwyższym szczeblu
rozgrywek konieczne będą dodatkowe środki finansowe. Nadzieją była wciąż
budowa galerii i zyski z działalności obiektu handlowego. Warte zaznaczenia
jest, że wówczas sytuacja finansowa klubu była bardzo trudna - strata na koniec
2007 roku wyniosła minus 7.038.304,17 zł.
9. W dniu 25 lipca 2007 roku Jagiellonia uzyskała decyzję o warunkach
zabudowy użytkowanego terenu.
10. Wycena przekształcenia prawa użytkowania wieczystego terenów
użytkowanych przez Jagiellonię nastąpiła we wrześniu 2007 roku. Dwóch
niezależnych rzeczoznawców, na zlecenie władz Białegostoku, dokonało
wyceny sięgającej kwoty 22 milionów złotych. Prezydent Białegostoku
podwyższył cenę o ponad 10 milionów złotych (do 32.923.917,00 złotych netto
wraz z kosztem operatów szacunkowych), argumentując decyzję interesem
miasta oraz możliwością przeznaczenia terenu na cele komercyjne. Tym samym,
uwzględniając podatek, pojawiła się możliwość nabycia gruntów za
40.167.178,74 złotych brutto. Ze względu na rozłożenie płatności na raty Miasto
zyskało możliwość wzbogacenia się o wartość odsetek, które na dzień 10 lutego
2017 roku wynosiły już 5.873.726,57 złotych. Na dzień 10 lutego 2017 roku do
zapłaty na rzecz Miasta pozostała jeszcze jedna rata w wysokości 3.289.444,20
złotych plus odsetki. Na wskazany moment zapłacono Miastu 36.877.734,54 zł
kapitału oraz 5.816.161,29 zł odsetek.
11. Po decyzji o sprzedaży Jagiellonii gruntów użytkowanych wieczyście
władze miasta w 2008 roku postanowiły sprzedać w drodze przetargu
nieograniczonego znajdujący się po sąsiedzku, bardziej atrakcyjny handlowo
Plac Inwalidów Wojennych. Cena wywoławcza wynosiła 50 mln zł. Pomimo
Strona 6 z 15
trzech przetargów i obniżenia rok później ceny do 35 mln zł nie udało się
znaleźć chętnego na zakup tych terenów. W tej sytuacji w 2010 miasto prawa
własności zamieniono na użytkowanie wieczyste. W mediach pojawiły się
spekulacje, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na tych
gruntach może być możliwa budowa obiektu handlowo-usługowego. Było
oczywistym, że w tak bliskim sąsiedztwie nie są w stanie utrzymać się dwie
galerie. Na powodzenie mogła liczyć tylko ta galeria, która powstałaby jako
pierwsza.
12. Gdy w 2007 roku z chęci zainwestowania w Galerię Jagiellońską wycofała
się niemiecka firma ECE, poszukiwaniem nowego partnera zajęła się
międzynarodowa firma doradcza DTZ. Globalnemu doradcy z zakresu
nieruchomości, posiadającemu biura zlokalizowane w kilkudziesięciu krajach
(w tym od 1994 roku w Polsce), zlecono również koncepcję i zarządzanie
wynajmem planowanego obiektu.
III. "Zielona wyspa"
1. Dnia 28 lutego 2008 roku na konferencji prasowej ogłoszono nawiązanie
współpracy pomiędzy Jagiellonia Białystok SSA, a Irlandzką Grupą
Inwestycyjną (IGI). Partnerzy poinformowali o chęci wybudowania największej
i najnowocześniejszej galerii handlowo-rozrywkowej w regionie o wartości
inwestycji wycenianej wtedy na ponad 200 milionów euro. Na potrzeby
współpracy i realizacji zadania powołana miała zostać spółka celowa, do której
spółka sportowa wniosłaby grunt, zaś IGI niezbędny kapitał oraz deweloperskie
doświadczenie. O tym, że Irlandczycy to solidny partner, miała świadczyć m.in.
łączna wartość realizowanych inwestycji komercyjnych (szacowanych na 750
milionów euro), doświadczenie w sektorze nieruchomości komercyjnych,
biurowych i hotelowych oraz zaangażowanie w budowę nowoczesnych
obiektów handlowych w wielu częściach Polski. Wstępna koncepcja obiektu
była imponująca: 100.000 mkw powierzchni, trzy poziomy parkingu na ponad
1.200 miejsc, największe w mieście kino, kręgielnia, delikatesy, 200 markowych
sklepów i butików, kawiarni i restauracji oraz kompleks fitness i plac zabaw dla
dzieci. Tereny zielone miały zostać wykorzystane jako dodatkowa atrakcja dla
mieszkańców miasta, a przeszklona fasada i tarasy przedłużać otwartą
przestrzeń parku miejskiego. Projekt miał stać się wizytówką miasta łączącą
handlowe aspekty obiektu ze społecznymi i kulturowymi funkcjami.
Strona 7 z 15
Dochody z galerii miały stać się jednym z głównych źródeł utrzymania drużyny,
liczono bowiem na 6-8 milionów złotych rocznie.
2. Jeszcze w marcu 2008 roku Jagiellonia Białystok SSA oraz Irlandzka Grupa
Inwestycyjna IGI zaprezentowały samorządowcom, przedsiębiorcom i
przedstawicielom kibiców koncepcję sześciopoziomowego budynku.
Zespół architektów z Biura Projektowego o nazwie 4105.eu (tworzyli m.in.
galerię Mokotów, Arcadię oraz Białą Perfumerię w londyńskim Harrodsie)
stworzył nowoczesny projekt nawiązujący do sportowych tradycji na tym
terenie. Patrząc od strony rzeki Białej, bryła galerii przypominała stadion.
Główne wejście do centrum zaplanowano od strony rzeki, prowadził tam
mostek. Wyeksponowano tereny zielone, a skarpę nad rzeką przygotowano jako
miejsce rekreacyjne.
3. Dnia 21 marca 2008 roku powołano „Galeria Jagiellońska Spółkę z
ograniczoną odpowiedzialnością”, w której udziałami po połowie podzielili się
Jagiellonia Białystok SSA oraz spółka należąca do IGI - SOUTHBREEZE B.V.
Sp. z o.o. z siedzibą w Amsterdamie. Jagiellonia podpisała umowę uzyskując
niezwykle korzystne warunki. Przez dwa lata klub miał otrzymywać miesięcznie
450 tysięcy złotych, przy czym w gestii IGI znajdowała się płatność za
przekształcony grunt i budowę galerii handlowej.
4. W lipcu 2008 roku dokonano ostatnich uzgodnień przed podpisaniem aktu
notarialnego dotyczącego nabycia prawa własności do gruntu przy ulicy
Jurowieckiej. Ostatnią kwestią było ustalenie harmonogramu płatności.
Wstępnie planowano rozłożyć spłatę na 10 równych rat. Władze Białegostoku,
którym zależało na większych przychodach do budżetu miasta, sugerowały
jednak, by płatności były wyższe, szczególnie w pierwszej fazie. W sumie
negocjacje trwały wiele miesięcy. Ostatecznie we wrześniu 2008 roku
rozwiązano umowę użytkowania wieczystego i podpisano umowę sprzedaży.
Strona 8 z 15
Jagiellonia Białystok SSA nabyła na własność 4,6 ha gruntów za cenę
wynoszącą wraz z odsetkami ponad 46 milionów złotych. Należność miała być
płatna w 10 ratach. Klub musiał spełnić też dodatkowy warunek postawiony
przez władze miasta - przekazać nieodpłatnie miastu pół hektara ziemi przy
ulicy Jurowieckiej na jej poszerzenie.
5. Dnia 22 września 2008 roku miasto otrzymało płatność za pierwszą ratę w
wysokości 10.562.180,94 zł.
6. Na przełomie września i października 2008 roku zaplanowano pierwsze prace
związane z budową Galerii Jagiellońskiej: wyburzenie korony stadionu, hali
sportowej oraz innych zabudowań. Sfinalizowano rozmowy z grupą projektową,
która miała zająć się przygotowaniem dokumentacji dla całego obiektu zgodnie
ze wstępnym opracowaniem. Prezes Irlandzkiej Grupy Inwestycyjnej
poinformował o chęci złożenia przez spółki wniosku o pozwolenie na budowę w
pierwszym kwartale 2009 roku. Wstępnie otwarcie galerii planowane było w
czwartym kwartale 2011 roku.
Jednak w lutym 2009 roku przedstawiciele Irlandzkiej Grupy Inwestycyjnej
przesunęli rozpoczęcie budowy na pierwszy kwartał 2010 roku. Do końca 2009
roku planowali uzyskać wymagane pozwolenia na budowę.
7. W tym samym czasie władze miasta ogłosiły trzeci przetarg na sprzedaż
Placu Inwalidów Wojennych sąsiadującego z gruntami Jagiellonii. Wstępnego
zainteresowania nie ukrywał również partner biznesowy Jagiellonii IGI.
8. Koncepcja Galerii Jagiellońskiej jako tradycyjnego centrum handlowego
ewoluowała. Oprócz galerii pojawiła się też koncepcja 2-3 gwiazdkowego
hotelu dla gości typu small business. Ostateczny projekt nigdy jednak nie
powstał. Nigdy do miasta nie trafił wniosek IGI o pozwolenie na budowę. Jak
się później okazało, była to gra na zwłokę. Na konto klubu przestały wpływać
pieniądze. Ostatniej płatności na rzecz Jagiellonii dokonano 25 listopada 2009
roku. Zaś w grudniu 2009 roku, zgodnie z umową, IGI uiściła drugą ratę
płatności za nieruchomość, która wraz z odsetkami wynosiła 4.870.472,75
złotych.
9. Po dwóch latach od nawiązania partnerstwa okazało się, że Irlandzka Grupa
Inwestycyjna ma trudności ze zgromadzeniem pieniędzy na budowę centrum
handlowego. Trudności finansowe firmy wynikły bezpośrednio z
ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego na rynkach finansowych i
nieruchomości. Okazało się, że firma która miała zainwestować około 120
milionów euro w budowę centrum handlowego, nie jest w stanie pozyskać
takich środków. Partner Jagiellonii liczył na środki z irlandzkiego sektora
Strona 9 z 15
bankowego, który w momencie światowego kryzysu finansowego stanął na
krawędzi upadku. Tu warto również pokazać przykład Torunia, gdzie w tym
samym czasie (grudzień 2009) IGI rozpoczęło budowę Centrum Handlowego
Solaris. Ruszyły tam wówczas pierwsze prace ziemne. Jednak dziura w ziemi
jest do dziś, galerii nadal nie ma, a działka jest obciążona hipoteką. W sądzie
trwa spór pomiędzy IGI a miastem.
W Białymstoku problemy IGI natychmiast przełożyły się na sytuację finansowa
klubu. Przystąpiono do poszukiwań nowych inwestorów oraz negocjacji
warunków rozwiązania umowy z Irlandczykami. Jagiellonia została z
ogromnymi ratami do spłaty za nieruchomość i brakiem środków na bieżące
funkcjonowanie. Konieczne było skorzystanie przez spółkę sportową z
programu pomocowego de minimis, tj. przełożenia terminu płatności trzeciej
raty za ziemię, której termin przypadał na 30 listopada 2010 roku. Płatność
została odroczona na rok.
10. W kwietniu 2010 roku, władze miasta po trzech nieudanych próbach
sprzedaży Placu Inwalidów Wojennych, zorganizowały czwarty przetarg – tym
razem na wieczyste użytkowanie tego terenu. Do przetargu stanęło kilka firm, w
tym inwestor, z którym była związana Jagiellonia. Chcąc zabezpieczyć interes
Jagiellonii zakładano połączenie się z sąsiadującym centrum i stworzenie
"megainwestycji".
11. Ostatecznie Plac Inwalidów Wojennych wydzierżawiło wieczyście
Przedsiębiorstwo Budowlane "Strus" z Siedlec. Konstanty Strus od razu
zapowiedział budowę 3-poziomowej galerii handlowej wraz z 10-piętrowym
hotelem.
12. W 2010 roku Jagiellonia odniosła największy sukces w 90-letniej historii
klubu - zdobyła trofeum rozgrywek Pucharu Polski oraz Superpuchar. Po
rundzie jesiennej sezonu 2010/2011 klub był liderem Ekstraklasy. Mimo
sukcesów sportowych, Jagiellonia miała trudną sytuację finansową i niepewną
przyszłość. W styczniu 2011 roku przewodniczący Sportowej Spółki Akcyjnej
Jagiellonia Białystok zapowiedział, że rozpoczyna poszukiwania kolejnego
inwestora galerii handlowej.
IV. Nadzieja u boku polskiego inwestora
1. W dniu 30 listopada 2011 roku upłynął termin odroczonej i bieżącej płatności
za grunt. Jagiellonia nie wpłaciła należności. Następstwem tego, było
otrzymanie w dniu 8 grudnia 2011 roku z Urzędu Miasta wezwanie do zapłaty
Strona 10 z 15
kwoty 9.022.562,42 złotych. Z powodu przekroczenia terminu płatności cofnięto
decyzję o udzieleniu pomocy de minimis, co z kolei wiązało się z karą w
wysokości 446.373,07 zł (uwzględnioną w wezwaniu do zapłaty). Brak
płatności niósł ryzyko, że wierzyciele mogą złożyć do sądu wniosek o
ogłoszenie upadłości SSA Jagiellonia Białystok.
2. Akcjonariusze klubu rozpoczęli intensywne poszukiwania kolejnego
inwestora. W dniu 20 grudnia 2011 roku Jagiellonia Białystok SSA podpisała
pakiet umów z nowym, polskim inwestorem - J.W. WIND Sp. z o.o. Miesiąc
później, 19 stycznia 2012 roku spółka ta stała się formalnie udziałowcem Galerii
Jagiellońskiej. Partnerzy przystąpili do weryfikacji dotychczasowych założeń
biznesowych oraz planów budowy Galerii Jagiellońskiej przy ulicy
Jurowieckiej.
3. Dzięki wsparciu nowego wspólnika Jagiellonia zapłaciła na rzecz Urzędu
Miasta dwie raty wraz z karą za cofnięcie pomocy de minimis na łączną sumę
9.022.562,42 zł. To pozwoliło klubowi na dalsze funkcjonowanie. Pożyczka
została zabezpieczona hipoteką na gruncie Jagiellonii, a dokonany przez J.W.
WIND przelew uchronił klub przed ogłoszeniem upadłości.
4. Ponownie skorzystano z usług firmy doradczej DTZ. Rozpoczęły się działania
związane z przygotowaniem projektu galerii handlowej, jej komercjalizacją oraz
rozmowami z najemcami. Autorem koncepcji architektonicznej było biuro
architektoniczne Chapman Taylor posiadające wieloletnie doświadczenie na
rynku retailowym w Polsce oraz za granicą. W udzielanych wywiadach nowy
inwestor wyceniał wstępnie budowę centrum handlowego na 400 milionów
złotych. Rozpocząć budowę planował w roku 2012, a otwarcie galerii najpóźniej
w roku 2014.
5. W kwietniu 2012 roku na posiedzeniu Miejskiej Komisji UrbanistycznoArchitektonicznej Urzędu Miasta w Białymstoku zaprezentowano koncepcję
architektoniczną Galerii Jagiellońskiej.
Strona 11 z 15
Inwestorzy, projektanci oraz firma odpowiadająca za komercjalizację uznali, że
priorytetem jest stworzenie projektu wpisującego się w krajobraz Białegostoku.
Projektanci chcieli maksymalnie wykorzystać rzekę Białą, w pobliżu której
zaplanowano dużo zieleni, miejsc do aktywności fizycznej (ścianki
wspinaczkowe, ścieżki spacerowe i rowerowe) oraz przestrzeń, jako miejsce
spotkań białostoczan. Całkowita powierzchnia galerii miała sięgać 120 tys.
mkw, w tym 50 tys. mkw przeznaczonych byłoby do wynajmu. W maju 2012
roku wystąpiono z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pierwszy „szpadel”
miał zostać wbity w ziemię na koniec 2012 roku.
6. Równocześnie trwały analizy finansowe przedsięwzięcia. Jeszcze przed
uzyskaniem kredytu na budowę Galerii Jagiellońskiej, gotowy był raport. Był on
miażdżący dla nowej inwestycji. Zewnętrzni analitycy ocenili, że budowanie
nowej galerii w bliskim sąsiedztwie drugiego centrum handlowo-rozrywkowego
Przedsiębiorstwa Budowlanego "Strus" jest na starcie skazane na
niepowodzenie. Również firma odpowiedzialna za komercjalizację powierzchni
handlowych Galerii Jagiellońskiej raportowała, że potencjalni najemcy wyrażają
nikłe zainteresowanie lokalami zlokalizowanymi w tak bliskim sąsiedztwie
konkurencji. Te negatywne analizy zniechęciły inwestora i spowodowały, że
J.W. WIND wycofał się z przedsięwzięcia. W tej sytuacji Jagiellonia zmuszona
była zwrócić dwie raty za grunty (ponad 9 milionów złotych), które były partner
biznesowy uiścił w jej imieniu. Z powodu braku funduszy spółka po raz kolejny
wystąpiła o przełożenie terminów płatności kolejnych dwóch rat za
nieruchomość. W związku z decyzją o udzieleniu pomocy de minimis klub
zyskał do września 2014 roku czas na znalezienie inwestora, a przede wszystkim
środków na zapłatę na rzecz Miasta 11.804.414,22 złotych (trzy raty wraz z
odsetkami). Wezwanie byłego inwestora do zwrotu pieniędzy, a także
konieczność uiszczenia kolejnych płatności za grunty, po raz kolejny przywołały
nad klub widmo bankructwa.
V. Ostatnie próby ratunku idei galerii
1. Ostatnią próbą ratowania inwestycji był pomysł połączenia sąsiadujących ze
sobą galerii – planowanej Galerii Jagiellońskiej z tą na Placu Inwalidów
Wojennych. Propozycja taka wyszła od nowego inwestora (międzynarodowej
firmy) zainteresowanego budową centrum handlowego w tak atrakcyjnym
punkcie miasta. Był to efekt kolejnych czasochłonnych poszukiwań od
Warszawy, przez Wiedeń, Hamburg aż po Monachium partnera biznesowego
Strona 12 z 15
zainteresowanego budową Galerii Jagiellońskiej. Nowy inwestor wykluczył
możliwość budowy drugiego obiektu tego typu. Zainteresowany był wyłącznie
połączeniem obu centrów handlowych w duży kompleks.
2. Akcjonariusze Jagiellonii podjęli kolejne kosztowne działania polegające na
zamówieniu w biurze architektonicznym Chapman Taylor nowej koncepcji
projektu architektonicznego łączącego konstrukcje obu obiektów. Rozpoczęły
się również pierwsze rozmowy z właścicielami sąsiedniej galerii handlowej.
3. W 2013 roku potencjalny inwestor, akcjonariusze Jagiellonii oraz
przedstawiciel biura architektonicznego zaprezentowali przygotowaną
koncepcję właścicielom powstającego centrum handlowego.
Niestety pomysł nie spotkał się z ich aprobatą. W związku z tym stało się jasne,
że galeria, o której powstanie udziałowcy Jagiellonii starali się od dekady, nigdy
nie zostanie wybudowana. Jagiellonia Białystok SSA rok 2013 zakończyła
stratą. Nie była w stanie terminowo przelewać rat za grunty zakupione od
Miasta ani utrzymać klub i drużynę na poziomie Ekstraklasy. Nie była też w
stanie spłacić niedoszłych inwestorów, którzy zabezpieczyli swoje
wierzytelności na hipotece nieruchomości.
4. Spółka podjęła dramatyczną próbę zwrotu gruntów Miastu. Te jednak nie
dopatrzyło się żadnego „celu publicznego” w powrocie ziemi w jego władanie.
Z powodu braku perspektyw zainteresowania potencjalnych partnerów budową
Strona 13 z 15
Galerii Jagiellońskiej, tym razem wizja upadłości klubu stała się szczególnie
realna.
VI. Od Jagiellońskiej Galerii do Jagiellońskich Apartamentów
1. W tej patowej sytuacji już nikt nie myślał o budowie galerii. Zaczęto
poszukiwać sposobu na uratowanie klubu. Po analizie sytuacji, wielu
rozmowach, za jedyne sensowne rozwiązanie uznano wprowadzenie
budownictwo mieszkalnego z lokalami usługowymi na terenach niedoszłej
galerii. Taka inwestycja, choć w mniejszej skali, ale jednak zapewniłaby stałe
wpływy do Jagiellonia Białystok SSA i uratowałoby klub przez bankructwem.
Działacze Jagiellonii zachęcili lokalnych przedsiębiorców do zaangażowania się
w inwestycję. Nowi partnerzy zdecydowali się wykupić grunt spółki Galeria
Jagiellońska (której wyłącznym udziałowcem była Jagiellonia Białystok SSA)
wraz z zabezpieczonymi hipoteką długami.
3. Trzeba tu podkreślić, że jesienią 2014 roku, tuż przed finalizacją transakcji,
sytuacja klubu była dramatyczna. Czas naglił, a nadal nie ustalone były zasady
wyjścia z inwestycji IGI i J.W. WIND. Dnia 30 września 2014 roku upływał
termin płatności raty z 2012 roku, odroczonej dzięki programowi de minimis.
Na szczęście udało się ustalić wszystkie warunki wyjścia z projektu
dotychczasowych inwestorów i w ostatniej chwili został zrealizowany przekaz
na 4.254.107,51 zł, który zdecydował o przetrwaniu klubu.
W listopadzie 2014 roku nowi inwestorzy spłacili jeszcze dwie raty z odsetkami
o łącznej wysokości 7.550.306,71 zł oraz zobowiązania Jagiellonii wobec IGI i
J.W. WIND. To były kluczowe decyzje dla utrzymania klubu. Gdyby
wydarzenia potoczyły się inaczej, z całą pewnością drużyna, klub oraz kibice
nie fetowaliby historycznego III miejsca Jagiellonii w sezonie 2014/2015, bo
klub nie byłby w stanie dokończyć rozgrywek.
4. W pierwszej połowie czerwca 2015 roku Apartamenty Jagiellońskie Sp. z o.o.
złożyła wniosek o pozwolenie na budowę pierwszego ośmiopiętrowego
apartamentowca przy ulicy Jurowieckiej. Już w październiku ruszyły prace
budowlane.
5. Choć inwestor był nowy i ratował klub z opresji, zgodził się też wspierać
finansowo Jagiellonię. Właściciele spółki Apartamenty Jagiellońskie
zobowiązali się przekazywać prowizję od każdego sprzedanego metra
kwadratowego mieszkań i lokali. Podpisano w tej sprawie umowę, apartamenty
stały się tez sponsorem klubu. Już niedługo Jaga stanie się właścicielem
Strona 14 z 15
pierwszego lokalu usługowego, a w przyszłości kolejnych. Z kolei reklama
Apartamentów Jagiellońskich będzie eksponowana m.in. na strojach
meczowych pierwszej drużyny.
Podsumowanie
Biała Księga Galerii Jagiellońskiej powstała w oparciu o dokumenty źródłowe,
akty prawne, rozmowy ze świadkami i uczestnikami tych wydarzeń. Galeria
Jagiellońska była projektem, który miał zapewnić klubowi stabilność finansową.
Z perspektywy czasu wiemy, że nie można było przewidzieć ogólnoświatowego
kryzysu na rynkach finansowych i nieruchomości, kłopotów poszczególnych
inwestorów czy powstania konkurencji. Zrobiono wszystko, co w danym
momencie było możliwe do zrobienia, by ta Galeria powstała. Działania te były
zgodne z prawem i miały społeczne poparcie.
Jagiellonia, zanim kupiła od miasta grunty przy ul. Jurowieckiej, wcześniej
przez 23 lat była ich użytkownikiem wieczystym z prawem do pierwokupu.
Terenu nie otrzymała za darmo. Dziś już wiemy, że 46 milionów, które
Jagiellonia zapłaciła za ziemię, to była przeszacowana wartość. Próba sprzedaży
sąsiedniej, bardziej atrakcyjnej działki za porównywalne stawki zakończyła się
fiaskiem.
Przez lata, Jagiellonia walcząc o powstanie galerii, ponosiła dodatkowe koszty
związane z poszukiwaniem inwestorów w Polsce i Europie oraz z
przygotowywaniem koncepcji.
Publikując Białą Księgę chcemy uciąć wszelkie spekulacje, domysły i
niedopowiedzenia. Zdajemy sobie sprawę, że Jagiellonia Białystok to nie tylko
klub sportowy i piłkarze, ale także bardzo szerokie grono wiernych kibiców,
fanów i sympatyków. Oni wszyscy są częścią tej historii.
Biała Księga powstała, by w sposób przejrzysty i transparentny zakończyć
historię Galerii Jagiellońskiej. Chcemy wreszcie zapomnieć o kryzysach, które o
mały włos nie doprowadziły do upadku Klubu.
Przed Jagiellonią rodzi się nowa przyszłość. Jesteśmy obecne liderem
ekstraklasy, posmakowaliśmy gry w europejskich pucharach, świętowaliśmy
historyczne sukcesy sportowe drużyny. Wierzymy, że jeszcze wiele sportowych
emocji przed nami.
Historia galerii nauczyła nas, że stabilność i przewidywalność jest ważniejsza
niż efektowne obietnice.
Strona 15 z 15