Pobierz plik pdf - Axis Mundi Consulting

PATRONI DEBATY
Warszawa, 16. października 2013 r.
Kryzys nadpodaży? Nie przewidujemy
Głębokiego spowolnienia na rynku nieruchomości biurowych nie będzie, choć należy się
przygotować na nieco trudniejsze warunki do prowadzenia nowych inwestycji - tak w
skrócie można podsumować ożywione dyskusje podczas trzeciej debaty z cyklu
„Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegły wtorek w Klubie Polskiej
Rady Biznesu w Warszawie
Tematyką tej edycji „IwN” były możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości
biurowych w najbliższych latach w kontekście możliwego kryzysu nadpodaży. Wśród uczestników
debaty dominował pogląd, że „nie taki diabeł straszny, jak go malują” - choć na rynek w ciągu
nadchodzących 24 miesięcy trafią setki tysięcy metrów kwadratowych nowych biur, popyt
powinien się utrzymać na wysokim poziomie i powody do niepokoju będą mieli tylko nieliczni
deweloperzy.
Niech się biura pną do góry
W ciągu ubiegłego 1,5 roku w centrum Warszawy rozpoczęto kilka spektakularnych inwestycji
biurowych, które trafią na rynek w niewielkim odstępie czasowym. Ich deweloperzy są jednak
spokojni o zainteresowanie klientów.
– Trzeba pamiętać, że w ostatnich
latach w Śródmieściu Warszawy nie
powstawały żadne nowe projekty o
dużej skali, ostatni taki oddano do
użytku w latach 2005 -2006 – mówił
Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds.
leasingu i zarządzania wartością
budynków w firmie Skanska Property
Poland, budującej w pobliżu Ronda
ONZ biurowiec Atrium 1. - Najemcy
oczekują dziś czegoś więcej niż
kantyna
i
„coffee
point”,
a
PARTNERZY
PATRONI DEBATY
deweloperzy wychodzą im naprzeciw i prześcigają się w oferowaniu różnych udogodnień i
najwyższego standardu – twierdzi dyrektor działu powierzchni biurowych w Colliers Paweł Skałba.
– Wabikiem dla najemców mogą być również niższe koszty eksploatacyjne dzięki zastosowaniu w
nowych budynkach nowoczesnych technologii – wtórowała mu Julita Spychalska, dyrektor w
Jones Lang LaSalle komentując inne nowoczesne projekty biurowe powstające w tym regionie,
biurowe wieże Q22 firmy Echo Investment oraz Warsaw Spire firmy Ghelamco. – Właściwym
problemem jest nie to, czy nowe projekty znajdą najemców, bo deweloperzy mając finalny
produkt najwyższej jakości będą w stanie zachęcić nim klienta. Pytanie, jak w tej sytuacji o
najemców będą walczyć starsze biurowce o niższym standardzie – kontynuował Skałba. – Starsze
budynki mogą powalczyć o najemców rządowych, którzy według różnych szacunków mogą
zajmować dziś nawet 1 mln m kw. Oczywiście trzeba spełnić pewne warunki – potrzebna będzie
niższa cena, odpowiednie wykończenie powierzchni czy czynsz naliczany w złotówkach, ale moim
zdaniem rynek będzie się rozwijał właśnie w tym kierunku – przewiduje Daniel Bienias, dyrektor
działu powierzchni biurowych w firmie doradczej CBRE.
Deweloperzy nie spodziewają się, żeby nadmiar powierzchni biurowej w niedalekiej przyszłości
miał nabrać znamion kryzysu. - Warszawa jest postrzegana jako najbardziej dojrzały, stabilny i
przewidywalny rynek w tej części Europy. Nigdy nie będzie drugim Londynem, ale wskaźnik
pustostanów na poziomie 10-12 proc. to jest zupełnie zdrowa sytuacja, świadcząca o dojrzałości i
zrównoważeniu naszego rynku – mówił Arkadiusz Rudzki ze Skanska Property Poland. Z
optymizmem w przyszłość patrzy też Rafał Mazurczak, dyrektor działu projektów biurowych w
firmie Echo Investment: – Jeśli starannie podliczymy sobie metry, które do końca 2015 r. mają
faktycznie trafić na rynek, to ich podaż nie będzie wcale taka duża. Pamiętajmy o tym, że część
tej przestrzeni biurowej już jest wynajęta, wiele zapowiadanych inwestycji nigdy nie wyszło poza
fazę projektową. Dwucyfrowy poziom pustostanów w centrum może być dla laików mylący składają się na niego głównie niewynajęte „końcówki” biur. Gdyby duży najemca chciał dziś w
Śródmieściu od ręki wynająć 7-8 tys. m kw., miałby z tym poważny problem. Nieco bardziej
pesymistyczne stanowisko zajęli przedstawiciele agencji doradczych. – Nie ma złych budynków,
są tylko złe stawki. Jednak założenia, że w momencie oddania budynku do użytku będzie on w
całości wynajęty, jak to było kiedyś możemy sobie schować do szuflady. 50-60 proc.
skomercjalizowanej powierzchni to obecnie bardzo dobry rezultat – mówił Daniel Bienias z CBRE.
Poszukiwani specjaliści, dobre działki i… przyjazne władze lokalne
Nic nie wskazuje na to, aby inwestycje biurowe w stolicy miały w najbliższym czasie zwolnić, choć
specyfika lokalnego rynku powoduje, że deweloperzy biurowi w trakcie przygotowywania
inwestycji muszą uwzględniać wiele wyjątkowych czynników. – W obecnych warunkach
PARTNERZY
PATRONI DEBATY
rynkowych nie ma już miejsca dla oportunistów. W złotych latach 2005-2006 zdarzało się, że
dwóch producentów np. skuwek i papeterii skrzykiwało się i budowało biurowiec, bo na tym nie
można było stracić, wskutek czego powstawały tzw. gargamele. Dziś na rynku jest ogromne
zapotrzebowanie na osoby z know-how deweloperskim, marketingowym czy prawnym. Niestety
na rynku brakuje takich ludzi – mówił dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Jarosław
Zagórski. – Wyburzanie hotelu Mercure pod naszą inwestycję Q22 było wyzwaniem z kilku
powodów - należało to zrobić w określonym czasie i przy zachowaniu jak najmniejszego wpływu
na sąsiedztwo. Przepisy dotyczące zacieniania sąsiednich budynków są w naszym prawie bardzo
restrykcyjne i być może powinny się zmienić w lokalizacjach śródmiejskich, bo architektura na
tym cierpi – dodawał Rafał Mazurczak z Echo Investment. Na inne problemy wskazywał mecenas
Artur Michalski, partner w kancelarii Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy: – W Warszawie
dużym problem niestety pozostają wciąż nieuregulowane kwestie prawne dotyczące wielu działek.
Dużo do życzenia pozostawia też zachowanie władz miejskich, nie tylko w stolicy - często
uzależniają one wydanie zgody na realizację inwestycji od przekazania gruntów pod budowę drogi
dojazdowej, którą samo miasto musiałoby zapewnić w ramach obsługi komunikacyjnej. Wśród
innych problemów wskazywano m.in. na niewydolność komunikacji miejskiej, szczególnie w
okolicach „zagłębia biurowego” na Służewcu Przemysłowym.
Wystarczy nie przeszkadzać
Druga
część
debaty
dotyczyła
sytuacji na regionalnych rynkach
biurowych.
Sporo
kontrowersji
wzbudziła kwestia zatrzymywania
najemców z sektora BPO, którym
wygasają pierwsze 5-letnie umowy
najmu i którzy mogą myśleć o
wyprowadzce
do
lokalizacji
konkurencyjnych, jak Indie, Turcja
czy nawet Irlandia. – Jesteśmy
trzecim najszybciej rozwijającym się
rynkiem
pod
względem
zainteresowania sektora BPO/SSC,
jako jedyny kraj w regionie mamy 78 dużych ośrodków akademickich,
regularnie dostarczających wykwalifikowanych pracowników. Nasi klienci podkreślają, że Polscy
mają duże zdolności językowe, za pracą przyjeżdżają do nas nie tylko Hiszpanie, Włosi czy
PARTNERZY
PATRONI DEBATY
Portugalczycy, ale nawet Niemcy czy Brytyjczycy – mówił Arkadiusz Rudzki. O przedłużanie umów
z tymi najemcami spokojny jest też Rafał Mazurczak z Echo Investment: – Te firmy zamierzają
pozostać w Polsce i już teraz podpisują przedłużenia umów najmu, choć nie dostają już takich
zachęt, jak na początku. Mazurczak poruszył też kwestię wspierania tego typu inwestycji przez
władze samorządowe, co w wielu dużych ośrodkach miejskich może pozostawiać wiele do
życzenia. – Jako deweloperzy nie oczekujemy aktywnego wsparcia ze strony władz
samorządowych, wystarczy, że nikt nam nie przeszkadza. Zdarzają się jednak pozytywne wyjątki
- Wrocław na tym polu zawiesił poprzeczkę bardzo wysoko, w ostatnich latach dużo pozytywnych
opinii pojawiło się również o Katowicach.
Które mniejsze aglomeracje mają szansę zaistnieć w przyszłych latach na krajowej mapie BPO?
– Wskazałabym na takie miasta jak Radom, Toruń, Bygoszcz, Opole, Rzeszów czy Lublin –
wyliczała Julita Spychalska z JLL. – Jestem jednak zdania, że lokalizacje te będą raczej pełnić rolę
uzupełniającą dla większych sąsiadów. Opole jest na przykład rynkiem satelitarnym wobec takich
aglomeracji jak Kraków czy Katowice. Prostsze funkcje, takie jak call-centers będą przenoszone
właśnie do takich miejsc.
*
*
*
Trzecią edycję patronatem objęły Klub Polskiej Rady Biznesu, Radio PiN oraz firma Axis
Mundi, a partnerami wydarzenia były Echo Investment, kancelaria prawnicza Spaczyński,
Szczepaniak i Wspólnicy oraz Boryszew S.A.
PARTNERZY