Pobierz plik pdf - axis

PATRONI DEBATY
Warszawa, 21. lutego 2014 r.
Skazani na siebie
Choć obecna kondycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jest stabilna, nie
powinniśmy się spodziewać radykalnego zwiększenia akcji kredytowej przez banki –
między innymi do takiego wniosku doszli uczestnicy piątej debaty z cyklu
„Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej
Rady Biznesu w Warszawie
Punktem wyjścia do dyskusji był najnowszy raport „Analiza europejskich rynków kredytowania
nieruchomości” firmy doradczej Cushman & Wakefield, wskazujący na osłabienie akcji
kredytowania nieruchomości komercyjnych przez banki. Według raportu liczba alternatywnych
kredytów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 30 proc.
Tym samym udział banków zmniejszył się z 67 do 55 proc. Jako przyczynę takiego stanu rzeczy
uczestnicy debaty wskazywali m. in. dużą dostępność kapitału na rynku. – Faktycznie, obecnie
wiele transakcji finansowanych jest z equity, ale nie dlatego, że banki nie chcą takich transakcji
kredytować - po prostu nie ma takiego zapotrzebowania ze strony inwestora. To efekt dużej ilości
gotówki na rynku, powodowany m.in. akcją kreacji pieniądza w Stanach Zjednoczonych jak i
brakiem alternatywnych inwestycji dla różnych funduszy, które inwestują środki własne – mówił
Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Banku Pekao S.A. O
dostępności kapitału wspominał też dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej
Cushman & Wakefield, Piotr Kaszyński: –
Szereg banków niemieckich ma bardzo
ambitne plany, jeśli chodzi o nasz sektor
nieruchomości komercyjnych. Mowa jest o
3 miliardach euro do alokowania na polski
rynek
na
finansowanie
istniejących,
core`owych inwestycji.
Budować galerie handlowe w małych
miastach
Uczestnicy dyskusji sporo czasu poświęcili
kwestii finansowania nowych obiektów
PARTNERZY
PATRONI DEBATY
handlowych w małych miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Po nasyceniu rynków w dużych
aglomeracjach deweloperzy bardzo intensywnie poszukują nowych, niezagospodarowanych
lokalizacji – w ciągu ostatnich 5 lat rynek powierzchni handlowych w małych miastach wzrósł o
100 proc. - W przypadku takich lokalizacji i obiektów z „nie najwyższej półki” zawsze pojawia się
konieczność zabezpieczenia dodatkowych źródeł finansowania. Banki wciąż podchodzą do
finansowania projektów regionalnych bardzo ostrożnie – mówił dr Piotr Goździewicz, dyrektor
działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate. Nie
zgadzał się z nim Jan Mroczka, prezes zarządu firmy deweloperskiej Rank Progress. – Jesteśmy
w trakcie realizacji inwestycji w Wejherowie, przymierzyły się do tego trzy banki. Oleśnica,
Chojnice, Świdnica – nie mieliśmy tam żadnych problemów ze znalezieniem banków
finansujących. Zawsze spełnialiśmy stawiane nam warunki, jedynym naszym problem jest – co
powinniśmy zrobić, aby oferowane nam
warunki były lepsze? – pytał Mroczka.
Banki nie spodziewają się jednak
szybkiej poprawy w tym zakresie. - Po
kryzysie
staliśmy
się
znacznie
ostrożniejsi, sami nałożyliśmy na siebie
wiele restrykcji. Do tego doszły jeszcze
działania regulatorów. Znakiem czasu
jest fakt, że dziś finansujemy budowę
galerii regionalnych jako członkowie
konsorcjum pięciu banków. Jeszcze
kilka lat temu na obiekt tego typu
wystarczyłyby dwa – mówił Ryszard
Mróz,
dyrektor
departamentu
finansowania projektów inwestycyjnych
w Raiffeisen Bank Polska.
Kryzys nadpodaży w biurach?
O ile rynek nieruchomości handlowych ma przed sobą dobre perspektywy, uczestnicy dyskusji byli
zaniepokojeni sytuacją na rynku biurowym, któremu grozi kryzys nadpodaży. – Absorpcja netto
biur na rynku stołecznym rośnie o 170-200 tys. metrów kwadratowych rocznie, a w budowie
mamy obecne 600 tys. m kw., w zeszłym roku było to 340 tys. To jest niepokojące. Łatwo jest
namówić banki na finansowanie, zwłaszcza te dopiero wchodzące na ten rynek, ale później trzeba
to wszystko wynająć. Spodziewam się kompresji czynszów – mówił Marek Koziarek. Podobnego
zdania był dr Goździewicz z BNP Paribas Real Estate: - Kłopoty w pierwszej kolejności będą
PARTNERZY
PATRONI DEBATY
mieli posiadacze starych, co najmniej 10-letnich biurowców, z których najemcy będą mogli
wychodzić do nowych lokalizacji. – Wygrają ci deweloperzy, którzy będą w stanie zrealizować
projekt - mały lub średni – własnymi siłami i wynająć go za normalne stawki rynkowe, bez
konieczności schodzenia poniżej granicy zysku – wtórował im Kaszyński.
Obligacje i mezzanine wciąż niepopularne
Poszukujący finansowania polscy deweloperzy komercyjni sięgają głównie po bankowy kredyt. Na
emisję obligacji deweloperskich decydują się nieliczni. - Obligacje deweloperskie są dla
deweloperów doświadczonych, takich jak my. Ale i tak w ten sposób finansujemy tylko wkład
własny i zakupy działek, bo procesy administracyjno-budowlane w naszym krają są tak
skomplikowane i długotrwałe, że ten program obligacji maksymalnie może trwać 4-5 lat, a i tak
okres ten nie jest akceptowalny dla wszystkich – tłumaczył Grzegorz Iwański, dyrektor działu
finansowania Echo Investment. Podobnie mało popularne jest u nas także tzw. finansowanie
mezzanine, które dla wielu deweloperów jest po prostu zbyt drogie i ryzykowne. – Problemem
jest sama konstrukcja umowy kredytowej. Jeśli coś pójdzie nie tak, bank bierze całe
zabezpieczenie i dla kapitału mezzaninowego już nic nie zostaje – mówił Robert Chybowski,
dyrektor inwestycyjny w Trigon TFI.
******************************************************************************
Czwartą edycję debaty „Inwestowanie w Nieruchomości” patronatem objęły Klub Polskiej Rady
Biznesu, Radio PiN, magazyn „Galerie Handlowe” oraz firma Axis Mundi, a partnerami
wydarzenia były Echo Investment, BNP Paribas Real Estate oraz Boryszew S.A.
PARTNERZY