klauzule abuzywne w umowach pośrednictwa

klauzule abuzywne w umowach pośrednictwa

Klauzule niedozwolone w umowach pośrednictwa
110
„Zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać umów przeniesienia prawa własności z osobami
figurującymi w rejestrze Pośrednika, którym nieruchomość wskazana została jako potencjalnym
nabywcom pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 7 pkt 2 w potrójnej
wysokości. Dotyczy to równieŜ członków rodziny i znajomych osoby wskazanej.”
111
„Zleceniodawca zobowiązuje się do: (...) niezawierania umów przenoszących prawo własności
z pominięciem Pośrednika, z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, a których mieszkanienieruchomość zostały wskazane przez Pośrednika, pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości
określonej w pkt 2 w potrójnej wysokości, w terminie 7 dni od daty zawarcia aktu notarialnego.
Zleceniodawca zobowiązuje się równieŜ nie zawierać takich umów w przypadku rozwiązania niniejszej
umowy. Dotyczy to równieŜ małŜonka, członków rodziny i znajomych.”
112
„W razie wypowiedzenia niniejszej umowy przez Zleceniodawcę zobowiązuje się on niezawierania
umów przenoszących prawo własności nieruchomości (mieszkania) z osobami, które zostały
wskazane przez Pośrednika jako sprzedającymi, figurującymi w rejestrze Pośrednika, pod rygorem
zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 3 pkt 2 w potrójnej wysokości liczonej od ceny
ofertowej ustalonej dla danej nieruchomości (mieszkania). PowyŜsze postanowienie obejmuje równieŜ
członków rodziny, krewnych, znajomych, itp.”
113
„W razie rezygnacji z usług Pośrednika Zleceniodawca zobowiązuje się do powiadomienia o tym
Pośrednika, jak równieŜ do niezawierania umów wynajmu z pominięciem Pośrednika z osobami,
które wskazane zostały przez Pośrednika, figurującymi w rejestrze Pośrednika, pod rygorem
zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 3 pkt 2 w potrójnej wysokości.”
114
„W razie rezygnacji z usług Pośrednika i wypowiedzenia umowy, Zleceniodawca zobowiązuje się
nie zawierać z pominięciem Pośrednika umowy najmu z osobami, którym wskazano przedmiotowy
lokal. Dotyczy to równieŜ małŜonka, członków rodziny, znajomych. Jednak w przypadku zawarcia
umowy Zleceniodawca zapłaci Pośrednikowi prowizję w potrójnej wysokości.”
Tezy z uzasadnienia do klauzul 110-114:
W umowach z konsumentami dopuszczalne jest, co do zasady, stosowanie postanowień wzorca
umowy zawierających postanowienie, Ŝe naprawienie szkody wynikłej z niewykonania
lub nienaleŜytego wykonania zobowiązania niepienięŜnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy
(kara umowna) Kara nie moŜe być jednak nałoŜona wyłącznie na konsumenta oraz nie moŜe być
nadmiernie wygórowana.
1
W umowach z konsumentami wysokość kary umownej nie moŜe być w sposób nadmierny
wyŜsza od dającej się przewidzieć szkody wynikłej z niewykonania lub nienaleŜytego wykonania
zobowiązania niepienięŜnego.
W powyŜszych przypadkach pośrednik traci naleŜne mu wynagrodzenie, które przy naleŜytym
wykonaniu umowy pobiera od obydwu stron. W Ŝadnym przypadku pośrednik, gdy dochodzi
do zawarcia umowy za jego pośrednictwem, nie uzyskuje trzeciej prowizji. Kara umowna
w wysokości przekraczającej podwójna prowizję nie kompensuje więc Ŝadnej przewidywalnej
szkody.
W umowach z konsumentami, odmiennie niŜ np. w obrocie gospodarczym, kara umowna nie moŜe
stanowić dodatkowej dolegliwości za nienaleŜyte wykonanie umowy.
Kara umowna w wysokości podwójnej prowizji odpowiada najwyŜszej moŜliwej szkodzie
poniesionej na skutek naruszenia przez konsumenta prawa wyłączności pośrednika, jest zatem
współmierna do moŜliwej szkody i nie moŜna jej uznać za nadmiernie wygórowaną.
117
„Sprzedającemu nie przysługuje prawo do wycofania oferty sprzedaŜy w okresie trwania umowy.”
118
„W przypadku wycofania oferty w czasie trwania umowy, sprzedający zobowiązany jest do zapłaty
kary umownej w wysokości 20% ceny gwarantowanej.”
119
„Za kaŜdy dzień zwłoki w uregulowaniu naleŜności sprzedający zapłaci 2% odsetek.”
125
„W przypadku sfinalizowania przez Oferującego transakcji dotyczącej przedmiotu opisanego w § 1
bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika bezpośrednio lub pośrednio – tj. przez biuro
współpracujące z Pośrednikiem zapłaci tytułem odszkodowania kwotę podwójnej wysokości
prowizji określonej w § 5, lecz nie mniej niŜ 5000 zł (słownie pięć tysięcy złotych) niezaleŜnie
od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z naleŜnymi za zwłokę umownymi
odsetkami w wysokości 0,5% słownie (pół procenta) za kaŜdy dzień zwłoki.”
126
„W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących przedmiotów
pokwitowanych w Karcie Poszukującego lub o których mowa w § 7 pkt 6 bez uprzedniego
powiadomienia o tym Pośrednika, Poszukujący zapłaci karę umowną w kwocie podwójnej
wysokości prowizji określonej w § 7, lecz nie mniej niŜ 5000 zł (słownie pięć tysięcy złotych)
niezaleŜnie od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z odsetkami.”
2
142
„W przypadku sfinalizowania przez Oferującego transakcji dotyczącej przedmiotu opisanego w §1
bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika bezpośrednio lub pośrednio – tj. przez biuro
współpracujące z Pośrednikiem zapłaci tytułem odszkodowania kwotę podwójnej wysokości
prowizji określonej w §5, lecz nie mniej niŜ 5000 zł (słownie złotych pięć tysięcy), niezaleŜnie
od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z naleŜnymi za zwłokę umownymi
odsetkami w wysokości 0,5% słownie: (pół procenta) za kaŜdy dzień zwłoki.”
143
„W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących podmiotów pokwitowanych
w Karcie Poszukującego lub o których mowa w §7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym
Pośrednika, Poszukujący zapłaci karę umowną w kwocie podwójnej wysokości prowizji
określonej w §7, lecz nie mniej niŜ 5000 zł (słownie złotych: pięć tysięcy), niezaleŜnie od obowiązku
zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z odsetkami.”
209
„W przypadku zwolnienia przez Pośrednika nabywcy (najemcy) deklarującego pisemną wolę zakupu
(najmu) za cenę ofertową lub do niej zbliŜoną nie niŜszą niŜ 10% oraz odmowy sprzedaŜy przez
Zamawiającego za w/w kwotę – prowizja jest płatna w 100% ustalonej kwoty prowizji, najpóźniej
w ciągu 1 miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia woli zakupu lub 7 dni od dnia rozwiązania tej
umowy. A po tym terminie 6% ceny ofertowej nieruchomości a w przypadku najmu – trzykrotną
wartość czynszu.”
210
„Spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy rozstrzygane będą przez Sąd właściwy
miejscowo dla siedziby Pośrednika.”
760
„W przypadku uchybienia terminu zapłaty Pośrednikowi przysługują odsetki umowne w wysokości
0,5 % słownie: (pół procenta) za kaŜdy dzień zwłoki naliczane od daty zawarcia umowy
przedwstępnej lub przyrzeczonej sprzedaŜy, zamiany, wynajmu bądź dzierŜawy.”
761
„W przypadku uchybienia terminu zapłaty Pośrednikowi przysługują odsetki umowne w wysokości
0.5% słownie: (pół procenta) za kaŜdy dzień zwłoki naliczane od daty zawarcia umowy
przedwstępnej lub przyrzeczonej kupna, zamiany, wynajmu bądź dzierŜawy.”
3
762
„W przypadku, kiedy transakcja pomiędzy Oferującym i jego kontrahentem zostanie zrealizowana
w okresie dwudziestu czterech miesięcy, licząc od dnia wygaśnięcia tej umowy
lub wypowiedzenia umowy bez wyłączności-zgodnie z § 1, Pośrednik otrzyma prowizję w całości,
o ile kontrahent bezpośrednio lub pośrednio tj. przez biuro współpracujące z Pośrednikiem został
skierowany do Oferującego przez Pośrednika w czasie obowiązywania umowy.”
763
Postanowienia tej umowy wiąŜą jej strony przez okres 24 (słownie: dwadzieścia cztery) miesiące
od dnia jej wygaśnięcia, o ile przedmiot transakcji został wskazany Poszukującemu przez
Pośrednika w czasie obowiązywania umowy.”
764
„W przypadku sfinalizowania przez Oferującego transakcji dotyczącej przedmiotu opisanego w § 1
bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika z kontrahentem skierowanym przez Pośrednika
bezpośrednio lub pośrednio - tj. przez biuro współpracujące z Pośrednikiem Oferujący zapłaci
Pośrednikowi poza prowizją odsetki umowne w wysokości 0,5% słownie: (pół procenta) za kaŜdy
dzień zwłoki naliczane od dnia zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej sprzedaŜy,
zamiany, wynajmu bądź dzierŜawy.”
765
„W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących przedmiotów
pokwitowanych w Karcie Poszukującego lub o których mowa w § 7 pkt 6 bez uprzedniego
powiadomienia o tym Pośrednika, Poszukujący zapłaci poza prowizją odsetki umowne w wysokości
0,5% słownie: (pól procenta) za kaŜdy dzień zwłoki naliczane od dnia zawarcia umowy
przedwstępnej lub przyrzeczonej kupna, zamiany, najmu bądź dzierŜawy.”
766
„Pominięcie Agencji przy zawarciu umów określanych w § 3 umowy w okresie trwania zlecenia bądź
w okresie 6 miesięcy od daty jego rozwiązania rezygnacji lub wygaśnięcia powoduje obowiązek
zapłaty na rzecz Zleceniobiorcy kary umownej w wysokości podwójnej prowizji i wymagalnej z datą
zawarcia w/w transakcji. Kara umowna naleŜna jest w takim wypadku niezaleŜnie od umówionej
prowizji zaś jej wysokość naliczana od ceny ofertowej.”
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 766:
Przedmiotowe postanowienie nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej
w przypadku niewykonania przez niego obowiązku zapłaty prowizji Jednocześnie wzorzec
nie zawiera postanowienia, które w przypadku niewykonania umowy przez pośrednika nakładałoby
równieŜ na niego analogiczny obowiązek zapłaty kary umownej.
4
770
„W przypadku przeprowadzania transakcji bez uczestnictwa pośrednika (przez uczestnictwo
pośrednika uwaŜa się obecność przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, przyrzeczenia oraz umowy
przyrzeczonej) z klientem skojarzonym bezpośrednio lub pośrednio przez pośrednika, niezaleŜnie od
obowiązku naprawienia w pełnej wysokości wywołanej tym szkody, zamawiający zapłaci
odszkodowanie, w kwocie dwukrotnie wyŜszej od kwoty wynagrodzenia obliczonej zgodnie
z § 7 pkt 1, lecz nie mniej niŜ 5000 PLN (słownie: pięć tysięcy złotych) wraz z odsetkami,
w wysokości jak w § 7 pkt 3 za kaŜdy dzień zwłoki od dnia zawarcia przedmiotowej transakcji
bez względu na okoliczności pominięcia pośrednika w udziale w transakcji.”
771
„ W przypadku przeprowadzenia transakcji bez uczestnictwa pośrednika (przez uczestnictwo
pośrednika uwaŜa się jego obecność przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, przyrzeczenia oraz
umowy przyrzeczonej) z klientem skojarzonym bezpośrednio lub pośrednio przez pośrednika,
niezaleŜnie od obowiązku naprawienia w pełnej wysokości wywołanej tym szkody,
zamawiający zapłaci odszkodowanie, w kwocie dwukrotnie wyŜszej od kwoty wynagrodzenia
obliczonej zgodnie z § 5, lecz nie mniej niŜ 5000 PLN (słownie: pięć tysięcy złotych) - wraz
z odsetkami, w wysokości jak w § 10 za kaŜdy dzień zwłoki od dnia zawarcia przedmiotowej transakcji
bez względu na okoliczności pominięcia pośrednika w udziale w transakcji.”
Tezy z uzasadnienia do klauzul 770-771:
Kara umowna w rzeczywistości ma charakter odszkodowania pienięŜnego, zastrzeŜonego
na wypadek niewykonania lub nienaleŜytego wykonania zobowiązania.
Bez względu na szczególną nazwę tak zastrzeŜonego świadczenia, jeŜeli stanowi ono surogat
odszkodowania na wypadek niewykonania lub nienaleŜytego wykonania zobowiązania przez
konsumenta, podlegać musi ono ocenie pod kątem zgodności z przepisami dotyczącymi umów
z konsumentami. Kwestie terminologiczne nie rozstrzygają o charakterze świadczenia.
ZastrzeŜenie odszkodowania na wypadek niewykonania lub nienaleŜytego wykonania zobowiązania
przez konsumenta w umowie o pośrednictwo ma charakter kary umownej.
772
„Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi.”
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 772:
3
Klauzula narusza art. 385 pkt. 23 kodeksu cywilnego - „W razie wątpliwości uwaŜa się,
Ŝe niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności … wyłączają jurysdykcję
sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego
lub zagranicznego albo innego organu, a takŜe narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle
ustawy nie jest miejscowo właściwy”, poniewaŜ zgodnie z art. 27 k.p.c. powództwo wytacza się
przed sąd właściwy miejscowo dla pozwanego, a nie moŜna stwierdzić, Ŝe pozwany będzie miał
miejsce zamieszkania w okręgu właściwości sądów łódzkich.
Wprawdzie, zgodnie z art. 34 k.p.c. strony mogą określić jako właściwy sąd miejsca wykonania
umowy, nie moŜna jednak załoŜyć, Ŝe wykonanie umowy pośrednictwa zawsze będzie miało miejsce
w okręgu łódzkim.
5
1062
„Prowizję naleŜną pośrednikowi pobiera się z samego faktu skontaktowania się stron, które
w wyniku tego zawierać będą umowę kupna/sprzedaŜy lub umowę najmu.”
1063
„Zawarcie – przez Zamawiającego lub osoby trzecie związane z Zamawiającym interesem
prawnym lub faktycznym – umowy sprzedaŜy/kupna/najmu nieruchomości znajdującej się w ofercie
pośrednika z kontrahentem wskazanym przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika, nawet
po rozwiązaniu umowy pośrednictwa rozumiane będzie jako świadome działanie na szkodę
Pośrednika. W takim przypadku zamawiający zobowiązuje się zapłacić karę umowną określoną w §5.”
Tezy z uzasadnienia do klauzul 1062-1063:
3
Klauzule naruszają przepis art. 385 pkt. 9 – „W razie wątpliwości uwaŜa się, Ŝe niedozwolonymi
postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: … „przyznają kontrahentowi konsumenta
uprawnienia do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy”.
Z treści klauzuli wynika, Ŝe prowizję naleŜną pośrednikowi pobiera się z samego faktu
skontaktowania się stron, a sankcja za zawarcie umowy właściwej z osobą wskazaną przez
pośrednika moŜe zostać nałoŜona na zleceniodawcę równieŜ wówczas, gdy umowę właściwą zawrą
osoby trzecie związane z zamawiającym interesem prawnym lub faktycznym.
UŜycie ogólnikowego sformułowania: ‘”skontaktowania się stron”, „interes prawny lub faktyczny”
stwarza swobodę dowolnej interpretacji, jaka zawiera się pod tak skonstruowanym
postanowieniem.
1064
„Karę umowną w przypadku kupna/sprzedaŜy określa się w wysokości 30% wartości nieruchomości
określonej w umowie pośrednictwa przez właściciela, zaś w przypadku najmu – potrójną wartość
miesięcznej kwoty czynszu najmu. Brak zapłaty kary umownej spowoduje skierowanie sprawy
na drogę sądową”
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 1064:
Wysokość kary umownej nie moŜe przewyŜszać wyrządzonej szkody. ZastrzeŜone w klauzuli kary
przewyŜszają wartość zobowiązania, które konsument musiałby świadczyć, gdyby wykonał swoje
zobowiązanie z umowy.
Sformułowanie, Ŝe brak zapłaty kary umownej w takiej wysokości spowoduje skierowanie sprawy
na drogę postępowania sądowego w tym konkretnym przypadku,. przy takim sformułowaniu, stanowi
poddanie konsumenta dodatkowej presji.
1161
"W przypadku zawarcia umowy, o której mowa w par.1 oferty przedstawionej przez pośrednika z jego
pominięciem, zamawiający zapłaci pośrednikowi prowizję w podwójnej wysokości."
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 1161:
W umowach z konsumentami, zawieranych z uŜyciem wzorca umowy, wysokość kary umownej
nie moŜe być w sposób nadmierny wyŜsza od dającej się przewidzieć szkody wynikłej
z niewykonania lub nienaleŜytego wykonania zobowiązania.
6
Szkoda powstająca po stronie pośrednika w przypadku pominięcia go przy zawarciu transakcji
sprowadza się do nie uzyskania przez niego prowizji w pojedynczej wysokości, a więc
zastrzeŜenie w umowie obowiązku zapłaty kwoty odpowiadającej dwukrotnej wartości poniesionej
szkody prowadzi do ustalenia kary umownej na poziomie nadmiernie wygórowanym.
JeŜeli uznać za słuszną tezę, Ŝe w przypadku zawarcia umowy z pominięciem pośrednika traci on
prowizję od kupującego i sprzedającego, wówczas w przypadku, gdyby obie strony umowy były
klientami agencji, pośrednik uzyskałby z kar umownych wpływy równe nie podwójnej,
lecz czterokrotnej wartości prowizji.
1255
"W sprawach nie uregulowanych w tej umowie, stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego,
a ewentualne spory będą rozstrzygane przez Sąd właściwy ze względu na siedzibę firmy."
1256
"Umowa zostaje zawarta na okres … roku tj. do dnia…2006 r. Po upływie tego terminu umowa ulega
automatycznemu przedłuŜeniu na czas nieoznaczony (...), chyba, Ŝe strony postanowią inaczej."
1257
"Rozwiązanie umowy zawartej na zasadzie wyłączności w czasie trwania klauzuli wyłączności
moŜliwe jest tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze sprzedaŜy."
1258
"W przypadku sprzedaŜy nieruchomości przez zamawiającego z pominięciem Pośrednika oraz braku
zapłaty prowizji w terminie określonym w par. 5 zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną
w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia, takŜe w przypadku sprzedaŜy po upływie umowy
na zasadzie wyłączności, jeŜeli nabywca jest klientem Pośrednika, który otrzymał wskazanie
adresowe w czasie trwania umowy pośrednika."
1259
"Wszelkie ewentualne spory mogące powstać przy wykonywaniu postanowień niniejszej umowy
strony poddadzą rozstrzygnięciu Sądowi Rejonowemu właściwemu dla siedziby Pośrednika.”
1420
"W przypadku wycofania zlecenia w okresie, w którym zastrzeŜono wyłączność Pośrednikowi,
Zamawiający zobowiązany jest zapłacić kwotę w wysokości 3% + 22% VAT od ceny oznaczonej
w par. 8 niniejszej umowy."
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 1420:
3
Postanowienie wypełnia treść klauzuli abuzywnej zawartej w art. 385 pkt. 22 k.c., która ustanawia
zasadę, iŜ niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które przewiduje obowiązek
7
wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienaleŜytego wykonania
zobowiązania przez jego kontrahenta.
Postanowienie to jest sprzeczne z naturą umów wzajemnych, gdyŜ przyznaje korzyść w postaci
pełnego wynagrodzenia dla pośrednika takŜe w przypadku niewykonania przez niego umowy,
naruszając tym samym interes konsumenta, który nie otrzymuje Ŝadnej korzyści wobec niewykonania
umowy przez pośrednika, a nadto jest obowiązany do powstrzymania się przed szukaniem na własną
rękę kontrahentów.
Postanowienie ustala dysproporcję wzajemnych praw i obowiązków stron umowy, gdyŜ wyraźnie
narusza zasadę ekwiwalentności świadczeń.
1621
"W przypadku samodzielnego zawarcia umowy kupna-sprzedaŜy, darowizny, zamiany, w tym równieŜ
zawarcia jej w przeciągu 12 miesięcy po rozwiązaniu niniejszego zlecenia z kontrahentem
wskazanym przez Agenta Pośrednika, Zamawiający zapłaci karę umowną w wysokości 5% wartości
oferowanej nieruchomości, i co do tego Zamawiający poddaje się dobrowolnie obowiązkowi
zapłaty."
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 1621:
Zgodnie z art. 483§1 k.c. moŜna zastrzec w umowie, Ŝe naprawienie szkody wynikłej z niewykonania
lub nienaleŜytego wykonania zobowiązania niepienięŜnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy
(kara umowna). Zobowiązanie konsumenta wynikające z wzorca umownego umowy pośrednictwa
ma charakter pienięŜny, zatem zastrzeŜona „kara umowna” jest wprost sprzeczna z dyspozycją
art. 483§1 k.c. MoŜna zapis ten ewentualnie traktować jako zastrzeŜenie odstępnego, jednak
nie zmienia to jego abuzywnego charakteru.
Sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumenta jest równieŜ rozciągnięcie
obowiązku zapłaty „kary umownej” na 12 miesięcy od dnia rozwiązania umowy. Prawa konsumentów
są ukształtowane w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, gdyŜ stawiają ich w nierównej pozycji
do drugiej strony umowy, ograniczając ich prawa co do swobodnego zawierania umów.
Obowiązkowi
konsumenta
wynikającemu
z
zakwestionowanej
klauzuli
umownej
nie odpowiadają Ŝadne obowiązki pośrednika. Postanowienie to w sposób niesymetryczny
kształtuje prawa i obowiązki stron.
ZastrzeŜona „kara umowna” w wysokości 5% jest raŜąco wygórowana, bowiem przewyŜsza
wynagrodzenie naleŜne pośrednikowi, wynikające z umowy, w wysokości 2,9%+VAT.
1656
"Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, Ŝe Zamawiający oddaje sprawę
do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi
wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron."
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 1656:
3
Postanowienie wypełnia treść klauzuli abuzywnej zawartej w art. 385 pkt. 22 k.c., która ustanawia
zasadę, iŜ niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które przewiduje obowiązek
wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienaleŜytego wykonania
zobowiązania przez jego kontrahenta.
Postanowienie to jest sprzeczne z naturą umów wzajemnych, gdyŜ przyznaje korzyść w postaci
pełnego wynagrodzenia dla pośrednika takŜe w przypadku niewykonania przez niego umowy,
naruszając tym samym interes konsumenta, który nie otrzymuje Ŝadnej korzyści wobec niewykonania
8
umowy przez pośrednika, a nadto jest obowiązany do powstrzymania się przed szukaniem na własną
rękę kontrahentów.
Postanowienie to rozrywa związek między wykonaniem zobowiązań przez kaŜdą ze stron umowy.
Konsument zobowiązany jest bowiem zapłacić wynagrodzenie takŜe wtedy, gdy pośrednik nie spełni
swego świadczenia.
1662
"Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić
wynagrodzenie w wysokości 3% (słownie: trzech procent) + 22% VAT ostatecznej ceny
nieruchomości."
Tezy z uzasadnienia do klauzuli 1662:
W postanowieniu umownym wynagrodzenie pośrednika za wykonaną usługę pośrednictwa zostało
określone w sposób niezgodny z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach,
który stanowi, Ŝe cena to wartość wyraŜona w jednostkach pienięŜnych, którą kupujący jest
zobowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek
od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, a takŜe §10 ust. 2 rozporządzenia z dnia 10 czerwca
2002 r. w sprawie szczegółowych zasad uwidaczniania cen towarów przeznaczonych do sprzedaŜy,
który stanowi, Ŝe przy określaniu cen za usługi mogą być podawane stawki godzinowe, stawki
procentowe, ceny za kilometr i inne stawi przeliczeniowe, które powinny zawierać wszystkie
elementy składowe ceny.
Cena za usługę pośrednictwa wyraŜona w wielu składnikach określonych procentowo jest ceną
ustaloną z naruszeniem obowiązujących przepisów, nie jest jednoznaczna, wymaga podjęcia przez
konsumentów dodatkowych czynności do jej ustalenia, jest niekorzystnie ukształtowana
dla konsumenta, nie zachowana równieŜ została równowaga stron.
1931
"Prowizja naleŜy się równieŜ w przypadku, gdy z oferty skorzysta osoba trzecia lub firma
w jakikolwiek sposób związana z Zamawiającym.”
1932
"Zamawiający zobowiązuje się nie kontaktować z właścicielem nieruchomości wskazanym przez
Pośrednika bez jego wyraźnej zgody."
9
2145
„W przypadku nie wywiązania się Zamawiającego z zobowiązań wynikających z §4,
Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości 500,00 zł (brutto).”
Komentarz do klauzuli 2145:
Klauzula została uznana za niedozwoloną poniewaŜ obowiązkowi zapłaty kary umownej przez
Zamawiającego nie odpowiadał obowiązek zapłaty przez Pośrednika kary umownej w przypadku
niewykonania przez niego zobowiązań umownych, z czym wiąŜe się brak symetrii w ukształtowaniu
obowiązków stron umowy.
Nie został zakwestionowany ani sam obowiązek zapłaty kary umownej nałoŜony na Zamawiającego,
ani wysokość kary.
2512
„Strony niniejszej umowy ustalają, iŜ umowa niniejsza zostaje zrealizowana, gdy spełniony
zostanie przynajmniej jeden z niŜej wymienionych warunków:
- Zamawiający dokona transakcji bez względu na sposób znalezienia kontrahenta (dotyczy
umowy na wyłączność),
- Zamawiający dokona transakcji po rozwiązaniu niniejszej umowy z klientem, który zapoznał
się z jego ofertą w wyniku działań podjętych prze Przedsiębiorcę w okresie jej obowiązywania.”
2523
„Za wykonanie czynności, o których mowa w §1 i 2, Klient zobowiązuje się do zapłaty Pośrednikowi na
zasadach określonych w §4 wynagrodzenie w wysokości 2,9% ceny sprzedaŜy Nieruchomości brutto,
wyraŜonej w umowie sprzedaŜy, powiększone o 22% podatek od towarów i usług.”
2565
„Zamawiający oświadcza, Ŝe w przypadku nabycia przez niego, osobę jemu bliską, firmę
powiązaną personalnie czy kapitałowo, obiektu wskazanego przez Pośrednika i nie uiszczenia
Pośrednikowi wynagrodzenia w dniu podpisania umowy sprzedaŜy, zobowiązuje się zapłacić
Pośrednikowi prowizję 2 x krotnej wysokości wraz z naleŜnymi odsetkami, naliczonymi od dnia
zawarcia transakcji. Dotyczy to równieŜ przypadku nabycia obiektu wskazanego przez
Pośrednika, a kupionego za pośrednictwem innego biura pośrednictwa.”
2659
„W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy oczekiwanej lub innej, wymienionej w §3 bez
wiedzy Pośrednika, tj. z jego pominięciem, Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty na rzecz
Pośrednika oprócz naleŜnego mu wynagrodzenia kary umownej w wysokości połowy ustalonego w
§3.1 wynagrodzenia.”
2911
"Przy przekazywaniu informacji Pośrednik opiera się bez weryfikacji na danych określonych w
załączniku przez zgłaszającego dany podmiot do obrotu"
10
2912
"Pośrednik niniejszym jest upowaŜniony przez Zamawiającego do upowszechniania informacji o
zgłoszonych przedmiotach w zakresie przez siebie wybranym w szczególności poprzez udostępnienie
wizerunków oferowanych przedmiotów na piśmie, dźwiękiem, elektronicznymi środkami przekazu,
publicznie lub w ograniczonym zakresie. W przypadku naruszenia przez udostępnianie tychŜe
informacji praw osób trzecich Zamawiający zaspokoi roszczenia skierowane do Pośrednika
oraz pokryje koszty związane z dochodzeniem tych roszczeń"
2913
"Zamawiający zobowiązany jest dokonać transakcji określonej wyŜej tylko za pośrednictwem i z
uczestnictwem w transakcji Pośrednika bez względu na sposób nawiązania kontaktu z
kontrahentem. Transakcja ta powinna być dokonana przez Pośrednika niezaleŜnie od tego czy inne
strony transakcji zostały skojarzone przez Pośrednika. Zamawiający niezwłocznie zawiadomi
Pośrednika o przyjęciu oferty jakiegokolwiek klienta i stawi się z nim w siedzibie Pośrednika w celu
omówienia transakcji."
2914
"Zamawiający zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi prowizję w przypadku zbycia (...) przedmiotu z
osobą, która bezpośrednio lub pośrednio skojarzona została z Zamawiającym przez Pośrednika, a
takŜe gdy Zamawiający w inny sposób znalazł kontrahenta"
3543
"Zamawiający zapłaci naleŜne Pośrednikowi wynagrodzenie takŜe w przypadku, gdy pośrednik
przedstawi mu Nabywcę, który wyrazi gotowość nabycia Nieruchomości za cenę wskazaną na
odwrotnej stronie umowy w polu "cena", zaś Zamawiający odmówi sprzedaŜy Nieruchomości
za tę cenę, bądź uzaleŜni moŜliwość zawarcia umowy sprzedaŜy od zaakceptowania przez Nabywcę
dodatkowych warunków (np. data wydania, sposób zapłaty) które nie zostały określone na odwrotnej
stronie niniejszej umowy w polu "Uwagi" bądź nie są zwyczajne w obrocie danego typu
nieruchomościami"
3560
"Wysokość Wynagrodzenia naleŜnego Pośrednikowi wynosi 3% ceny brutto (którą Nabywca jest
zobowiązany zapłacić za nabywaną Nieruchomość) + obowiązujący podatek VAT 22%"
3561
"Zamawiający zapewnia, Ŝe jeśli umowa w polu "warunki umowy" na odwrotnej stronie zostanie
określona jako "na wyłączność" to zapłaci Pośrednikowi Wynagrodzenie w kaŜdym przypadku,
gdy podpisze umowę, której przedmiotem będzie sprzedaŜ Nieruchomości, niezaleŜnie od tego,
czy nabywca został mu przedstawiony przez Pośrednika i czy czynności pośrednictwa
przyczyniły się do przeprowadzenia tej konkretnej transakcji"
11
W trakcie prowadzonych postępowań SOKiK
nie uznał za abuzywne następujących klauzul:
„Strony zgodnie oświadczają, Ŝe istnieje dwudziestoczteromiesięczny okres karencji trwający
od daty wygaśnięcia (odstąpienia) od umowy, w trakcie którego zamawiający nie ma prawa korzystać
z kontrahentów skojarzonych przez pośrednika bez obowiązku zapłacenia prowizji”
Tezy z uzasadnienia wyroku z dnia 27 marca 2006 r.:
Postanowienie to nie kształtuje obowiązku w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, czy teŜ
naruszając jego interesy. Przeciwnie, brak takiego postanowienia w umowie umoŜliwiałby
postępowanie kontrahentów pośrednika sprzeczne z dobrymi obyczajami i naruszając jego
interesy, poprzez korzystanie z jego usług w fazie wyszukiwania kontrahentów, ale pozbawienie go
wynagrodzenia poprzez zawieranie z tymi kontrahentami umów związanych z obrotem
nieruchomościami z pominięciem pośrednika. Ani okres zastrzeŜonej karencji, ani obowiązek zapłaty
uprzednio ustalonej przez strony prowizji w przypadku zawarcia umowy z pominięciem pośrednika są
tego rodzaju, Ŝe mogłyby powodować uszczerbek w interesie konsumenta.
„Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić
wynagrodzenie w wysokości …….., płatne w następujący sposób: połowa wynagrodzenia przy
zawarciu umowy przedwstępnej, zaś pozostała część wynagrodzenia w dniu zawarcia umowy
sprzedaŜy przenoszącej prawa do nieruchomości.”
Tezy z uzasadnienia wyroku z dnia 17 czerwca 2009 r.:
Postanowienie w części określającej sposób płatności ceny za usługę pośrednictwa nie spełnia
1
przesłanek do uznania go za niedozwolone w rozumieniu art. 385 k.c. Przedmiotem postanowienia
jest jedynie termin płatności wynagrodzenia, nie kształtuje praw i obowiązków konsumenta
w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ani nie narusza raŜąco jego interesów, nie kształtuje
niekorzystnie sytuacji prawnej ani ekonomicznej konsumentów w odniesieniu do konsumenta.
12
Wybrane klauzule zakwestionowane w innych rodzajach umów:
1753
"Zainteresowany: zobowiązuje się informować pośrednika w terminie do 7 dni o (…) zawartych
innych umowach z osobami trzecimi.”
1754
"Zainteresowany: zobowiązuje się udostępniać i przekazywać
dokumenty, które zaŜąda w wyznaczonym przez niego terminie."
pośrednikowi
wszelkie
1762
"Zainteresowany wyraŜa zgodę na to, by pośrednik oraz osoby trzecie przesyłały mu komunikaty
handlowe oraz oferty drogą elektroniczną."
1765
"Pośrednik - oprócz prowizji ma prawo do zwrotu nakładów od zainteresowanego poczynionych
w związku z umową."
13