27122010 Raport CEE - CEE Property Group

0
Smart Investments
Strategie firm deweloperskich w 2011 roku
Grudzień 2010
Rentowność projektów deweloperskich
CEE Property Group Sp. z o.o.
Ul. Dom anie wska 42
02-6 72
W arsza wa ceny
dynamicznie.
Wzrastały
POLSKA
Rynek nieruchomości w latach 2005 – 2007 rozwijał się bardzo
mieszkań, materiałów budowlanych a także koszty wykonawstwa. Ogromny popyt na nieruchomości
Tel. +48 22 4 50 26 00
Fa x. +48 2 2 450 26 01
E-m ail: biuro@CEEpro pert y. pl
www.CEEp rop erty. pl
0
Strategie firm deweloperskich
Grudzień 2010
1
Nadchodzący rok 2011 będzie dla firm deweloperskich okresem próby i podejmowania
strategicznych decyzji na wciąż chwiejnym rynku. Duże spółki będą starały się uciec do
przodu rozpoczynając nowe, często duże projekty mieszkaniowe, głównie w segmencie
ekonomicznym. Mniejsi deweloperzy pomału będą odmrażać kolejne etapy inwestycji
wstrzymanych w 2008 r. oraz szukać wolnych jeszcze nisz rynkowych w szeroko
pojętym mieszkalnictwie.
Decyzje o znaczeniu strategicznym, które mogą ważyć o pozycji firmy przez najbliższe
kilka lat deweloperzy będą podejmować pod silną presją czynników o charakterze
makroekonomicznym, zmian regulacyjnych, sytuacji na rynku finansowym oraz
zmieniających się zachowań gospodarstw domowych kupujących nieruchomości
mieszkaniowe.
Biorąc pod uwagę mix wszystkich wymienionych czynników uważamy, że 2011 rok
będzie trudny dla wszystkich graczy obecnych na rynku mieszkaniowym. Pomimo
niezłej spodziewanej dynamiki PKB i rosnących dochodów Polaków, deweloperzy w
przyszłym roku będą zmuszeni działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru
Finansowego (KNF) rekomendacji “T“, wyższej stawki VAT na sprzedawane mieszkania i
przy zagrożeniu brakiem wsparcia ze strony rządowego programu “Rodzina na Swoim”
(RnS). To wszystko sprawia, że nie można wykluczyć odroczonych skutków kryzysu w
postaci fali bankructw mniejszych deweloperów.
Wpływ sytuacji makroekonomicznej
Założenia budżetowe na 2011 rok przewidują, że w nadchodzących 12 miesiącach
polski PKB wzrośnie o 3,5 proc, a niektórzy członkowie Rady Polityki Pieniężnej
prognozują jeszcze wyższy wzrost PKB o 4-4.5% Wobec 3,3 proc. spodziewanej jego
dynamiki w tym roku. Rząd zakłada też, że przy 2,3 proc. inflacji płace realne wzrosną o
1,4 proc., a bezrobocie ponownie spanie poniżej 10 proc. Wskaźniki te są zatem
znacznie lepsze niż w mijającym 2010 roku, co powinno korzystnie wpływać na
kształtowanie się popytu konsumpcyjnego, w tym także na zakup nieruchomości.
Dobrym dla deweloperów perspektywom makroekonomicznym w 2011 roku
towarzyszyć będą jednak niekorzystne zmiany o charakterze regulacyjnym, które
wpłyną na ich strategię i zachowania rynkowe.
2
Strategie firm deweloperskich
Grudzień 2010
Zakładamy, że jedną z najważniejszych determinant działania deweloperów w
przyszłym roku będzie ograniczenie lub wygaśnięcie rządowego programu “Rodzina na
Swoim”, wspierającego rodziny kupujące swoje pierwsze mieszkanie dopłatami do
odsetek od zaciągniętych kredytów hipotecznych. Spodziewamy się, że rządowy
program prawdopodobnie zakończy się na przełomie marca i kwietnia przyszłego roku,
kiedy parlament przyjmie odpowiednie zmiany w Ustawie z dnia 8 września 2006 roku
o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.
Z pomocy państwa w ramach programu “RnS” skorzystało przez pierwsze trzy kwartały
2010 roku 28,8 tys. Kupujących (w całym 2009 r. 30 tys.), zaciągając kredyty o łącznej
wartości 5,18 mld zł (w 2009 r. 5,4 mld zł). Szacujemy, że w całym 2010 roku około 1520% wszystkich sprzedanych mieszkań stanowiły mieszkania wspierane przez program
Rodzina Na Swoim.
Rządowy program ożywił sprzedaż mieszkań przede wszystkim w największych
aglomeracjach, gdzie warunki korzystania z preferencyjnych kredytów były najbardziej
adekwatne do oferty cenowej deweloperów. Tego bodźca w roku przyszłym nie będzie.
W 2011 r. deweloperzy będą musieli swoją strategię, także cenową, dostosowywać do
zmian regulacyjnych. Najważniejsza z nich - rekomendacja “T” dotyczy co prawda
banków, ale mieć będzie bezpośredni wpływ na zachowania deweloperów. W dużym
stopniu przesądzi o strukturze ich oferty mieszkaniowej pod względem wielkości, a co
za tym idzie cenie budowanych i sprzedawanych mieszkań. Ograniczenie przez banki
wysokości kredytu tak by jego obsługa nie przekraczała 50 proc. miesięcznych
dochodów netto kredytobiorcy bezwzględnie wpłynie na wzrost zainteresowania
klientów lokalami mniejszymi w tańszych lokalizacjach na obrzeżach największych
miast. W pewnym stopniu rekomendacja “T” podtrzyma efekt jaki wywołał program
“RnS” - wzrostu popytu na mieszkania z segmentu ekonomicznego.
Na strategię inwestycyjną, cenową i marketingową deweloperów w 2011 r. wpłynie
również wzrost stawki VAT od sprzedawanych nowych mieszkań z 7 do 8 proc. Nie
spodziewamy się, żeby deweloperzy podwyższali ceny lokali, uważamy bowiem, że
większość spółek deweloperów uwzględni podwyżki w swoich kosztach, obniżając
rentowność projektów. Ta podwyżka będzie również elementem polityki
marketingowej firm deweloperskich. Wiele z nich będzie się reklamować pod hasłem “
u nas ceny jak 2010 r” lub “podwyżkę VAT bierzemy na siebie”. Na politykę cenową
deweloperów od stycznia 2011 roku wpłynie również systemowa podwyżka stawek
Strategie firm deweloperskich
Grudzień 2010
3
VAT na usługi i materiały budowlane, ogłoszona już w połowie 2010 roku. Oczekujemy
bowiem powolnego ale ciągłego wzrostu cen materiałów budowlanych o 10-15% w
całym roku 2011.
Strategia zależna od popytu, finansowania i konkurencji
Zmiany o charakterze makroekonomicznym i regulacyjnym oraz towarzyszące im
procesy we wewnątrz branży przesądzą o strategii firm deweloperskich. W porównaniu
z 2010 r. ulegnie ona istotnym modyfikacjom. Oto najważniejsze z nich.
Popyt/podaż. Głównymi kreatorami popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym w
2011 roku będą rodziny, kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Pierwszorzędną
determinantą wyboru nieruchomości będzie dla nich ich zdolność kredytowa (w 2011
roku ograniczona regułami rekomendacji “T”), a nie powierzchnia lokalu. W segmencie
mieszkań dużych i apartamentów popyt pozostanie bez zmian - będzie niewielki, a
klienci będą wyczekiwać na okazje. Te czynniki przesądzą o stronie podażowej rynku, o
tym jak zachowywać się będą deweloperzy. Naszym zdaniem duzi gracze uznają, że po
trzech latach wstrzemięźliwości inwestycyjnej warto już rozpocząć duże nowe projekty.
Mniejsi postawią na inwestycje małe obarczone minimalnym ryzkiem. W obu
przypadkach kluczowa będzie współpraca z bankiem, który będzie udzielał kredytu
tylko w sytuacji, gdy deweloper wykaże się odpowiednio wysokim wskaźnikiem
przedsprzedanych mieszkań w nowo rozpoczętym projekcie. Nadal w obrocie będzie
spora liczba największych lokali z inwestycji zakończonych przed 1-2 laty.
Finansowanie. Dla deweloperów kluczowe pozostaną dwa źródła finansowania
inwestycji: środki własne czyli gotówka (deweloper musi mieć jej 2-3 razy więcej niż
przed 2008 rokiem by rozpocząć inwestycję) oraz kredyty bankowe. Nie ma większych
szans by udało się przekonać klientów do prefinansowania rozpoczynanych inwestycji,
zwłaszcza w kontekście przygotowywanych przez rząd zmian regulacyjnych, mających
na celu ochronę pieniędzy klientów w przypadku bankructwa dewelopera (konta
depozytowe, kontrola banku nad finansami projektu).
4
Strategie firm deweloperskich
Grudzień 2010
Natomiast poważnymi strumieniami zasilającymi branżę w nowe środki, co do tej pory
działo się w ograniczonym zakresie, będą emitowane przez spółki deweloperskie
obligacje korporacyjne (zachęca do tego powstanie rynku Catalyst, gdzie prowadzony
jest obrót tego typu papierami), środki z inwestycji prywatnych osób oraz pieniądze
pochodzące z zamkniętych funduszy nieruchomościowych.
Ceny. Oczekujemy, że polityka cenowa deweloperów będzie w przyszłym roku
zmierzała w kierunku delikatnego ich podnoszenia kosztu metra kwadratowego.
Naszym zdaniem są ku temu dwa zasadnicze powody. Pierwszy - wzrost kosztów pracy
(usług budowlanych) oraz materiałów o 10-15 proc., który obserwujemy już od paru
miesięcy. Wynika on ze wzrostu popytu na tym rynku m.in. z powodu otwarcia furtki
dla polskich firm w Niemczech i Austrii. Drugi - to podnoszenie cen przez deweloperów
wraz ze stopniem zaawansowania projektu i spadku ryzyka niepowodzenia inwestycji.
Marże. Realizowane przez deweloperów marże będą zależeć od segmentu, w którym
działają. Najwyższych - w przedziale 50-70 proc. - należy się spodziewać w przypadku
sprzedaży najbardziej rentownych inwestycji apartamentowych w ekskluzywnych
lokalizacjach. Marże w granicach 30 proc. będą osiągać firmy budujące apartamenty i
mieszkania wakacyjne. Najniższe marże - 20 proc. - realizowane będą w segmencie
mieszkań standardowych w klasie ekonomicznej. Takiej strategii w zakresie marż
towarzyszyć będzie, obserwowane już w 2010 roku, ograniczanie wydatków na
marketing i skromniejsze upusty cenowe, które dotyczyć będą głównie drogich lokali
(w tym przypadku mogą sięgać 20-30 proc. pierwotnej ceny).
Nowe nisze rynkowe. Obserwować będziemy intensyfikację zjawiska wchodzenia
deweloperów, zwłaszcza mniejszych, w nowe nisze rynkowe w mieszkalnictwie.
Naszym zdaniem atrakcyjne staną się projekty typu: mieszkania na wynajem,
akademiki, apartamenty wakacyjne, rewitalizacja starych kamienic, budowa
wielorodzinnych podmiejskich willi. W zakresie budowy apartamentów wakacyjnych
obserwować będziemy nową jakość tego typu projektów, w których
już
“obowiązkowo” znajdowywać się będą - spa, fitness, klub/restauracja, basen.
Grudzień 2010
Strategie firm deweloperskich
5
Obrót gruntami. Podobnie jak w 2010 roku obrót działkami budowlanymi będzie
ograniczony do “rodzynków”. Najlepszych parcel odkupywanych przez deweloperów
zasobnych w gotówkę od firm, którzy mają kłopoty ze spłatą kredytu zaciągniętego na
ich zakup (często jego wysokość jest wyższa od aktualnej wartości działki). Najwięksi
deweloperzy zaczną uruchamiać inwestycyjnie tereny z własnych “banków ziemi” z
powodu ekspansji w nowych lokalizacjach lub rozpoczęcia kolejnych etapów starych
projektów.
Realne widmo bankructw
Ostrożna ekspansja z dobrze zaaranżowanym finansowaniem - taka będzie strategia
większości deweloperów w 2011 roku. Mniejsi i średniej wielkości gracze wciąż będą
jednak skupiać swoją uwagę na zachowaniu status quo i obronie przed bankructwem.
Doświadczenia z kryzysu lat 2000-2001 pokazują, iż obecnie podobnie jak wówczas,
możemy mieć do czynienia z falą bankructw w branży deweloperskiej wiele miesięcy
po dnie bessy. Niebezpieczeństwo wisi przede wszystkim nad spółkami, które nie będą
w stanie w dalszym ciągu uzyskiwać prolongaty spłat kredytów bankowych. Dane z lat
2009 - 2010 dotyczące liczby bankructw w branży potwierdzają powyższą tezę.
Liczba upadłości i bankructw w branży budowlano-deweloperskiej
Rok
Upadłości
Likwidacje
Razem
2008
4
6
10
2009
10
12
22
2010*
8
7
15
* dane za trzy kwartały
Źródło: Dun & Bradstreet
6
Grudzień 2010
Strategie firm deweloperskich
Liczba zarejestrowanych firm deweloperskich
Razem
Osoby fizyczne
Osoby prawne
III kw. 2010 r.
15,024
9,675
5,349
IV kw. 2009 r.
10,074
6,022
4,772
Źródło : GUS
Dr Paweł Grząbka, Prezes Zarządu CEE Property Group uważa, że rok 2011 będzie
okresem ostrej selekcji i wtedy okaże się, które spółki deweloperskie znalazły
skuteczny sposób na przetrwanie i rozwój w sytuacji niekorzystnych warunków
finansowania inwestycji.
-„Część spółek przyzwyczajonych do łatwych i tanich kredytów inwestycyjnych czeka
na poprawę otoczenia gospodarczego i poprawę dostępności kredytów na budowę
mieszkań; mogą się jednak tego szybko nie doczekać i w efekcie ograniczą sobie
możliwość budowy nowych inwestycji. Wygrają te spółki deweloperskie, które
proaktywnie podejdą do finansowania nowych inwestycji i potraktują to jako
wyzwanie, a nie jako problem. Zaproponowanie partnerom biznesowym lub przyszłym
nabywcom mieszkań różnych form współfinansowania inwestycji umożliwi
rozpoczęcie nowych inwestycji przy mniejszej podaży mieszkań ze strony spółek
borykających się z problemami płynnościowymi.”Według Pawła Grząbki, deweloperzy powracają częściowo do zamrożonych w okresie
kryzysu budów, natomiast nowe inwestycje znacząco odbiegają od wcześniejszych
planów. Znacznie więcej uwagi poświęca się atrakcyjności lokali i inwestycji, strukturze
mieszkań i ich względnej atrakcyjności w stosunku do istniejącej podaży na lokalnym
rynku. To stwarza szanse, że nowo wprowadzane mieszkania będą w większym
stopniu odpowiadać aktualnej strukturze popytu zgłaszanego ze strony kupujących.
Strategie firm deweloperskich
Grudzień 2010
7
Dane do przygotowania analizy oraz zawarte w niej informacje zebrane zostały przy zachowaniu maksimum
rzetelności i staranności. Publikowane wnioski oraz interpretacje danych są wyrazem osobistych poglądów
autorów i tak powinny być traktowane. CEE Property Group zastrzega, że nie ponosi jakiejkolwiek
odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie niniejszego dokumentu,
w szczególności za szkody wynikające z podejmowanych na podstawie raportu decyzji.
Informacje o CEE Property Group
www.CEEproperty.pl
CEE Property Group jest firmą doradczo-inwestycyjną w zakresie realizacji i komercjalizacji inwestycji
nieruchomościowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Zespół CEE Property Group tworzą specjaliści
z sektora budownictwa, wyceny nieruchomości oraz wybitni ekonomiści i bankowcy
z wieloletnim stażem w obszarach marketingu, sprzedaży i planowania inwestycji.
CEE Property Group współpracuje z polskimi i zagranicznymi firmami deweloperskim, inwestorami, funduszami
private equity i instytucjami publicznymi w obszarze komercjalizacji inwestycji, prac analityczno-doradczych
oraz fuzji i przejęć.
Firma CEE Property Group przygotowuje regularnie raporty analityczne dotyczące wybranych rynków
lokalnych, strategii marketingowych i sprzedażowych, nieruchomości rekreacyjnych w kurortach wakacyjnych
oraz raporty na temat rynku najmu.
Kontakt
Dział Analiz
CEE Property Group Sp. z o.o.
Ul. Domaniewska 42, 02-672 Warszawa
tel. (22) 450 26 00
e-mail: [email protected]