Rzeczpospolita

http://beta.rp.pl/artykul/964165-Klienci-czekaja-na-obnizki.html
Rzeczpospolita
Klienci czekają na obniżki
Grażyna Błaszczak,
24.12.2012, dostęp w dniu 7.08.2015
foto: Fotorzepa, Piotr Wittman
To będzie trudny rok dla deweloperów. Przetrwają tylko
najsilniejsi, którzy zdołają przyciągnąć nabywców
– Ponieważ sytuacja gospodarcza na koniec roku oraz prognozy makroekonomiczne
na przyszły rok są niekorzystne, to przełoży się to także na rynek nieruchomości.
Ogromna podaż mieszkań przy ograniczonym popycie będzie ciągnęła ceny w dół –
prognozuje Marcin Płaziński z działu badań i analiz firmy Emmerson. Jego zdaniem
bardzo duża liczba gotowych lokali sprawi, że w nowych inwestycjach, szczególnie
z odległym terminem ukończenia, deweloperzy będą musieli zaproponować jeszcze
większe dyskonto cenowe. – Część firm ma jednak w ostatnich tygodniach dobre wyniki
sprzedażowe. To może im pozwolić na pokuszenie się na początku przyszłego roku
o niewielkie podwyżki, szczególnie, jeśli teraz oferują wyjątkowo promocyjne ceny.
Wyższe ceny w tych projektach nie będą jednak wynikać z trwałej poprawy koniunktury,
a jedynie z mniejszej presji na poprawę wyników sprzedażowych – dodaje Marcin
Płaziński.
Pół roku marazmu
Także Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com,
uważa, że pierwsza połowa przyszłego roku powinna jeszcze przebiegać pod znakiem
spadków cen mieszkań. – Ich skalę trudno jednak ocenić. Dziś trudno o jakikolwiek
sygnał świadczący o możliwości odwrócenia trendu bądź przynajmniej zatrzymania,
spadków cen mieszkań. Można nawet powiedzieć, że bessa ma się w ostatnich miesiącach
coraz lepiej – uważa Jędrzyński. – W związku z tym prognozowanie poprawy
koniunktury, a więc wzrostu sprzedaży oraz cen mieszkań w jakiejkolwiek perspektywie
na razie nie ma fundamentalnych podstaw. Istnieją jednak teorie, na podstawie których
można spróbować przewidzieć dołek na rynku mieszkaniowym. Pewnie doczekamy go
w drugiej połowie przyszłego roku – dodaje. 56 tysięcymieszkań mieli w ofercie
deweloperzy na koniec trzeciego kwartału br. Rocznie sprzedaje się około 30 tysięcy
lokali Zdaniem analityka co najmniej przez pół roku, a więc do czasu prawdopodobnego
terminu wejścia w życie nowego programu dopłat „Mieszkanie dla młodych", na rynku
zapanuje marazm. – Popyt spadnie, ponieważ po zakończeniu „Rodziny na swoim" wraz
z końcem br., rynek będzie względnie nasycony. Natomiast ci, którzy nie kupią mieszkań
przed końcem tego roku, będą czekać na „Mieszkanie dla młodych" – uważa
Jędrzyński. Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Nowy Adres, mówi, że w 2013 roku
spodziewa się umiarkowanych spadków cen. Większych oczekują jednak potencjalni
nabywcy mieszkań. – Na rynku pierwotnym mamy dziś do czynienia z nadpodażą lokali.
Przy obecnym popycie i zerowej nowej podaży, wyprzedaż wszystkich mieszkań
w dużych miastach Polski potrwałaby co najmniej 18 miesięcy – mówi Katarzyna
Cyprynowska. – Ponadto spora grupa potencjalnych kupców wciąż czeka na dalsze
obniżki cen. Według naszych badań przeprowadzonych wśród osób, które w 2012 r.
planowały zakup mieszkania, ale z niego zrezygnowały, wynika, że aż 44 proc. jako
przyczynę wskazało zbyt wysokie ceny nieruchomości. Dlatego te dwa czynniki – duża
podaż i zamrożenie zakupów przez oczekujących na dalsze obniżki – spowodują, że
deweloperzy pójdą jeszcze dalej z przecenami – prognozuje Cyprynowska. Jej
zdaniem 2013 r. będzie dobrym czasem na mieszkaniowe zakupy, ponieważ, oferta
jeszcze nigdy nie była tak bogata. – Nie trzeba się spieszyć z wyborem, ceny osiągnęły
już poziomy akceptowalne dla wielu nabywców, a deweloperzy deklarują dodatkowo
elastyczność przy negocjacjach cenowych. Jeśli banki zliberalizują swoją politykę
przy udzielaniu kredytów hipotecznych, deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym nie
powinni martwić się o klientów. Sławomir Horbaczewski, wiceprezes spółki Marvipol,
uważa, że na początku roku będzie jeszcze panowała dekoniunktura, ale sytuacja zacznie
się poprawiać w drugim i trzecim kwartale 2013 r.
Rynek w rękach banków
– Spodziewam się, że od tego momentu rynek zacznie się stopniowo odbudowywać.
Deweloperzy powinni jednak dostosować swoją ofertę do siły nabywczej Polaków,
których w większości przypadków nie stać na kupno drogich lokali. Już teraz widzimy, że
najlepiej sprzedają się mieszkania małe oraz średnie. I takich powierzchni Polacy będą
szukać najczęściej. Poza tym będą wybierać lokale sprawdzonych deweloperów,
o ugruntowanej marce i pozycji, kierując się relacją jakości do ceny – dodaje Sławomir
Horbaczewski. Jego zdaniem to banki są w dużej mierze sprawcami złej sytuacji na rynku
nieruchomości. – Zbyt pochopne przyznawanie kredytów hipotecznych kilka lat temu
przyczyniło się do zepsucia rynku, a teraz sytuacja nie wymaga aż tak restrykcyjnych
rozwiązań. Dlatego zachowanie banków i Komisji Nadzoru Finansowego będzie
decydujące. Bez poluzowania, oczywiście racjonalnego, polityki kredytowej, odbudowa
rynku mieszkaniowego będzie przebiegała wolniej i żaden program pomocowy ze strony
rządu tego nie zmieni – uważa wiceprezes Marvipolu. Z kolei Michał Sapota, wiceprezes
zarządu spółki Murapol, przewiduje, że ceny na rynku pierwotnym w przyszłym roku
wzrosną. – Być może nie od razu, ale w drugiej połowie roku zwyżka stawek powinna
być zauważalna. Popyt i podaż powinny wracać do równowagi. Ubędzie lokali
w atrakcyjnych lokalizacjach – przekonuje Michał Sapota. – Jednocześnie część oferty
na rynku będzie w niższych cenach. Szczególnie będzie to dotyczyło mniejszych
i słabszych deweloperów. Zdaniem wiceprezesa Murapolu kluczem do sukcesu
sprzedażowego będzie możliwość uzyskania finansowania w banku. Brak kredytów
zahamuje popyt na mieszkania. – Jeśli KNF i banki zmienią swoje restrykcyjne podejście
do udzielania kredytów hipotecznych, to klienci będą mieć łatwiej i nie będą potrzebowali
rządowych programów a la RNS, które tak naprawdę są protezami, a nie faktycznym
wsparciem rynku mieszkaniowego – uważa Sapota. Jednocześnie przewiduje konsolidację
rynku deweloperskiego. Coraz większy udział w nim będą miały duże firmy z wieloletnim
doświadczeniem i dobrą marką. – Tylko takie firmy otrzymają finansowanie na realizację
projektów, co w znacznym stopniu przyczyni się do zmniejszenia oferty wśród małych
deweloperów i wpłynie na wyrównanie popytu i podaży. Rok 2013 będzie należał
do najsilniejszych firm, które z trudnej sytuacji wyjdą wzmocnione i zdominują rynek
wyraźniej niż dotychczas – prognozuje wiceprezes Murapolu. Teresa Witkowska,
dyrektor sprzedaży w spółce Red Real Estate Development, twierdzi, że w przyszłym
roku nie będzie mowy o marazmie na rynku mieszkań. – Będą się sprzedawały podobnie
jak dotychczas. Ceny raczej nie ulegną już większym zmianom, przynajmniej
w segmencie popularnym – uważa Teresa Witkowska. – Na razie wybór nowych
mieszkań jest duży, ale oferta zaczyna się już kurczyć. Niebawem zacznie ubywać,
szczególnie tych lokali, które są najbardziej poszukiwane na rynku, w niższych cenach
i o niewielkim metrażu. Michał Wilczewski, przedstawiciel firmy Budrem, także nie
wierzy w zastój na rynku w 2013 r. Uważa, że ceny nie zmienią się w znaczącym stopniu,
a planujący kupić mieszkanie mogą się spodziewać mniejszego wyboru lokali. Także
Michał Skwarek ze spółki deweloperskiej Okam Capital twierdzi, że w nowym roku
korekta cen mieszkań będzie kosmetyczna. Natomiast firmy będą inaczej zabiegać
o klientów niż przez rabaty. – Sądzę, że deweloperzy szybko wprowadzą własne
programy pomocy klientom zakupu ich własnego M. Rok 2013 może być świetną okazją
do kupna mieszkań w przyzwoitych cenach – uważa Michał Skwarek.