Zarządzanie nieruchomościami wspólnot PrZeZ GMINy

PRAWO
Zarządzanie nieruchomościami
wspólnot przez gminy
Gminne jednostki organizacyjne co do zasady nie mogą zarządzać nieruchomościami
wspólnymi wspólnot mieszkaniowych, jednak NIK ujawniła sporo przypadków
sprzecznych w tym względzie z prawem.
G
minne jednostki organizacyjne (zakłady
budżetowe i spółki komunalne) co do zasady nie mogą zarządzać nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych bez względu na to, czy
gmina jest, czy nie jest członkiem takiej wspólnoty. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której jednostki te zarządzały
budynkami, w których ustanowiono
odrębną własność lokali przed wejściem w życie ustawy o własności lokali (uwl) w 1994 r. Zgodnie z art. 40
uwl, były obowiązane w dalszym
ciągu sprawować zarząd tymi nieruchomościami do czasu uregulowania
tych spraw przez właścicieli. Na podstawie uwl właściciele mogą wybrać
nowego zarządcę w każdym czasie.
Powyższy przypadek zarządzania
wspólnotą przez gminę jest wyjątkiem od zakazu takiego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Niedopuszczalność wynika z faktu, że
nieruchomości wspólnot (nawet jeśli
stanowią współwłasność gminy) nie
wchodzą do gminnego zasobu nieruchomości. Dotyczy to także sytuacji,
w której gmina posiada większość
głosów we wspólnocie.
Na podstawie art. 189 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn)
możliwe jest zarządzanie nieruchomościami przez podmioty tworzone
w tym celu przez jednostki samorządu terytorialnego pod warunkiem,
że będzie ono wykonywane przez
30 Wspólnota Mieszkaniowa luty 2011
licencjonowanych zarządców nieruchomości i dotyczyć wyłącznie nieruchomości należących do gminnego zasobu. Zarządzanie zatem nieruchomościami nienależącymi do
gminnego zasobu nieruchomości
(np. wspólnot mieszkaniowych) nie
może być wykonywane przez podmioty komunalne.
Co więcej, działalność taka nie mieści się w zadaniach własnych gmin
z zakresu użyteczności publicznej, gdyż nie dotyczy zaspokajania potrzeb zbiorowych mieszkańców i nie jest usługą powszechnie
dostępną (dotyczy tylko członków
wspólnoty), przez co nie może być
powierzona podmiotom komunalnym na podstawie przepisów ustawy o gospodarce komunalnej (ugk).
Zadaniem własnym gminy nie jest
bowiem gospodarowanie, a w konsekwencji zarządzanie całą nieruchomością wspólną wspólnoty
mieszkaniowej, nawet jeśli stanowi
ona współwłasność gminy. Do zadań własnych gminy nie należy tym
bardziej gospodarowanie, a w konsekwencji i zarządzanie nieruchomościami będącymi własnością
osób prywatnych czy np. wspólnot mieszkaniowych bez udziału
gminy. Zakaz prowadzenia przez
podmioty komunalne działalności związanej z zarządzaniem nieruchomościami wspólnot wynika
z przepisów ugk. Artykuł 7 stanowi,
że działalność wykraczająca poza
zadania o charakterze użyteczności
publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego.
Jak wynika z treści artykułów 9 i 10
tej ustawy, to samo ograniczenie dotyczy (poza szczególnymi przypadkami) spółek z udziałem gmin.
Z art. 10 ust. 4 ugn wynika, że jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności jednostek samorządu terytorialnego i osób trzecich, gmina może gospodarować
sama lub poprzez tworzone przez
siebie w tym celu podmioty wyłącznie udziałem gminy w tej nieruchomości, a nie całą nieruchomością.
W piśmiennictwie wskazuje się,
że analizowany przepis rozstrzyga
wszelkie ewentualne wątpliwości co
do sposobu traktowania nieruchomości wspólnot mieszkaniowych
z udziałem gminy. Jak wskazuje M. Wolanin w komentarzu do
art. 10 ugn (Legalis 2009): „W przypadku współwłasności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oraz osób trzecich przepisy Działu II stosuje się jedynie do
udziału będącego własnością tych
podmiotów. Tym samym niniejsza
ustawa nie reguluje kwestii zarządzania nieruchomością, w której
Skarb Państwa lub jst jest współwłaścicielem. W tym zakresie zastosowanie mają przepisy kodeksu
cywilnego lub uwl”.
Zauważyć należy, że Ministerstwo
Infrastruktury stoi na stanowisku
przeciwnym: jeśli gmina jest
współwłaścicielem nieruchomości, może sama lub przez tworzone przez siebie jednostki organizacyjne zarządzać takimi
nieruchomościami, po uprzednim zawarciu stosownej umowy o zarządzanie nimi (odpowiedź ministra infrastruktury
z 2009 r. na zapytanie poselskie
nr 5191). Poglądy te pozostają
zbieżne z poglądami NSA wyrażonymi w wyroku z 11 września 2003 r., sygn. akt II SA/Wr
1234/03. Zgodnie z nimi, działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu na podstawie
odrębnych umów, podmiotom
innym niż gmina, usług dotyczących zarządzania nieruchomościami, których właścicielem ani nawet współwłaścicielem nie jest gmina, nie wchodzi
w zakres zadań własnych gminy
wymienionych w art. 7 ustawy
o samorządzie gminnym – ma
charakter komercyjny i jako taka
wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej. Jednak zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, gdy
gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej
powstałej wskutek sukcesywnego wyodrębniania lokali mieszkalnych, mieści się w zadaniach
o charakterze użyteczności publicznej, gdyż wykonywane jest
również na rzecz gminy.
Z kolei Najwyższa Izba Kontroli konsekwentnie stoi na stanowisku, że zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych – niezależnie od tego, czy
gmina jest członkiem wspólnoty,
czy nie – nie stanowi realizacji
zadań o charakterze użyteczności publicznej, a tym samym co
do zasady nie powinno być wykonywane przez podmioty komunalne. W latach 2005–2007
NIK przeprowadziła kontrolę
zarządzania nieruchomościami
gminnymi, a jedną ze stwierdzonych istotnych nieprawidłowości było właśnie zarządzanie przez podmioty komunalne nieruchomościami wspólnot
mieszkaniowych wbrew przepisom ugk.
Zdaniem NIK rynek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot
mieszkaniowych nie może być
obsługiwany przez podmioty
komunalne, niezależnie od ich
formy prawnej. W konsekwencji, nawet gdyby wspólnota podjęła uchwałę o powierzeniu zarządu swą nieruchomością podmiotowi utworzonemu przez
gminę w trybie art. 189 ustawy
o gospodarce nieruchomościami lub jednostce zaliczanej do
sektora finansów publicznych,
np. zakładowi budżetowemu,
to podmiot taki nie mógłby podjąć się zarządu nieruchomością
wspólnoty mieszkaniowej. NIK
zarzuciła gminom, że zarządzanie nieruchomościami wspólnot
przez podmioty komunalne nie
służy tworzeniu rynku usług,
a tym samym obniżeniu kosztów tych usług i poprawie ich jakości. Co więcej, zdaniem izby
może to również zostać uznane
(przy uwzględnieniu lokalnych
uwarunkowań) za praktykę monopolistyczną. 
EDYTA WIELAŃCZYK
aplikant radcowski
Dział Prawa
Administracyjnego
Kancelaria Prawna
Dr Krystian Ziemski
& Partners w Poznaniu
nowe prawo
analizy
Częstsze i surowsze
kontrole wyrobów
budowlanych
Po 6-miesięcznym vacatio legis znowelizowanej ustawy o wyrobach
budowlanych nadzór budowlany
może badać, czy materiały budowlane nie są wyrobami niebezpiecznymi albo o gorszych właściwościach
użytkowych, niż deklarowane przez
producenta. Kontrole mogą być przeprowadzane na terenie budowy czy
na terenie obiektu budowlanego albo
w pomieszczeniach, gdzie znajdują
się te materiały.
Ustawa z 21 maja 2010 r. o zmianie
ustawy o wyrobach budowlanych oraz
o systemie oceny zgodności, DzU nr 114,
poz. 760, weszła w życie 1 stycznia 2011 r.
Zameldowanie
bez biurokracji
Jeśli w danej gminie osoba melduje się na pobyt stały, gmina ta musi
o tym poinformować gminę, w której
jej nowy mieszkaniec był zameldowany poprzednio. W przypadku zameldowania na pobyt czasowy trwający dłużej niż trzy miesiące gmina
nowego miejsca zameldowania również musi przekazać dane osobowe
meldującego się wraz z jego nowym
adresem zamieszkania do gminy,
w której ma meldunek na stały pobyt.
Przekazywanie między gminami
informacji o zameldowaniu odbywa
się obecnie w systemie teleinformatycznym lub środkami komunikacji
elektronicznej w sposób uregulowany
przez MSWiA.
Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 27 grudnia
2010 r. w sprawie trybu przekazywania danych pomiędzy organami prowadzącymi
ewidencję ludności oraz powiadamiania
o nadaniu numeru PESEL, DzU nr 257,
poz. 1742, obowiązuje od 1 stycznia 2011 r.
31