Pobierz wersję

Grudzień 2015
www.dknotus.pl
Rynek kredytów hipotecznych
– co nas czeka w 2016 roku?
Czas powalczyć o klientów biznesowych
Większa ilość banków hipotecznych
Rewolucyjne zmiany w prawie spadkowym
Rozwiązania Smart Dom dla każdego!
Spis treści
Czas powalczyć
o klientów
biznesowych
Od redakcji
s.8
s.3
Większa ilość
banków
hipotecznych
Słowem
wstępu
s.4
s.9
Rewolucyjne
zmiany w prawie
spadkowym
s.11
Rynek kredytów
hipotecznych
– co nas czeka
w 2016 roku?
s.6
Rozwiązania
Smart Dom
dla każdego!
s.13
2
Od redakcji
Drodzy Czytelnicy,
newsletter Notus dla biznesu stworzony został z myślą o partnerach biznesowych współpracujących
z Notus Doradcy Finansowi. Biuletyn będzie trafiał do Państwa skrzynek e-mailowych co dwa miesiące.
W naszym dwumiesięczniku będziemy poruszać tematy związane z sektorem, w którym się poruszamy.
Znajdą tutaj Państwo informacje i komentarze dotyczące rynku nieruchomości i kredytów, a także
innych produktów finansowych. Chcemy, jak najcelniej dobierać interesujące Państwa tematy,
dlatego zależy nam na Waszej opinii. Czekamy na uwagi i sugestie odnośnie do zagadnień, które warto,
abyśmy poruszyli w kolejnych wydaniach.
Piszcie do nas na adres: [email protected]
[
Przyjemnej lektury!
z myślą o partnerach
biznesowych
Redaktor naczelny:
Paweł Adamiak
Organizacja projektu:
Katarzyna Frankowska
Redakcja Notus dla biznesu
Wydawca:
NOTUS Doradcy Finansowi
ul. Marszałkowska 76, 00-517 Warszawa
www.dknotus.pl
Kontakt:
[email protected]
3
Słowem wstępu
Dama z gronostajem
a przeregulowanie rynku
powstanie
nowa
rzeczywistość
legislacyjna
W nadchodzącym nowym roku, sektor pośrednictwa
kredytowego czeka ważny moment. W związku z implementacją dyrektywy Parlamentu Europejskiego w sprawie
konsumenckich umów o kredyt, związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, powstanie nowa rzeczywistość
legislacyjna. Ustawa o kredytach zastąpi dotychczasową
ustawę o kredycie konsumenckim. Powstanie w ten sposób
jeden akt prawny, jednocześnie regulujący kwestie
związane z udzielaniem kredytu hipotecznego konsumenckiego. Za przestrzeganie tej ustawy odpowiedzialny
będzie UOKiK. Z kolei zagadnienia związane z dopuszczeniem do działalności pośredników kredytowych oraz
instytucji pożyczkowych obejmie odrębna ustawa
o działalności tych podmiotów, za przestrzeganie, której
odpowiadać będzie Komisja Nadzoru Finansowego. Zatem
branżę pośrednictwa finansowego, po latach pionierskiego,
dynamicznego i żywiołowego rozwoju czeka regulacja.
Procedowany proces budzi we mnie nadzieje, wątpliwości,
ale i obawy.
Z nadziejami przyjmuję zgłaszane propozycje wymogów
dotyczących wiedzy i kompetencji personelu kredytodawców i pośredników kredytowych. Zdefiniowany zakres
tej wiedzy i kwalifikacji, obejmujący między innymi
znajomość produktów, procesów zakupu nieruchomości,
organizacji i funkcjonowania ksiąg wieczystych, przepisów
związanych z ochroną konsumentów czy standardów etyki
biznesu podlegać będzie weryfikacji. Wierzę, że jest to
sposób na wyeliminowanie przypadkowych jednostek, które
bez zachowania należytych norm, funkcjonują na marginesie
rynku.
Będę bacznie obserwował kwestie związane ze spełnianiem
obowiązków informacyjnych udzielanych konsumentowi.
Zunifikowany arkusz ujednolici prezentację oferty,
przedstawi różne scenariusze zachowania rynku pieniężnego,
dodatkowo zbuduje świadomość klienta.
Nadzieję wiążę również z uregulowaniami dotyczącymi sprzedaży
łączonej i wiązanej. Wymogi zezwolenia regulatora (KNF) na
prowadzenie działalności przez pośredników kredytowych
i posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tego
tytułu o określonej minimalnej wartości sumy gwarancyjnej, też
będą pomagały w zachowaniu wysokich standardów.
Skoro tak dużo we mnie nadziei, to pozwolę sobie na podzielenie
się wątpliwościami. Zarówno organizacja nadawania uprawnień
na prowadzenie działalności, jak i system weryfikacji przez KNF
kompetencji i wiedzy, każą zastanowić się czy regulator w pełni
efektywnie upora się z tak ogromnym wyzwaniem. Przypomnę
tylko, że według szacunków organizacji samorządowych
skupiających pośredników kredytowych, do przeegzaminowania
pozostanie około 50 - 60 tysięcy uczestników.
Kolejną moja wątpliwość budzi konieczność informowania klienta
o wysokości pobieranego od banku wynagrodzenia z tytułu
wykonywania usługi pośrednictwa. Klient nie posiada dzisiaj
świadomości, ile kosztuje zbudowanie sprawnego systemu
informatycznego pozwalającego na szybkie procesowanie jego
wniosku – dla pewności rezultatu - w kilku bankach jednocześnie.
Klient nie będzie w stanie oszacować, ile kosztuje zbudowanie
systemu wyszkolenia i ciągłego podnoszenia kwalifikacji
doradców, w dobie tak szybko zmieniającego się rynku. Tak samo
jak klient nie będzie posiadał świadomości, że powyższe elementy
i ich jakość, decydują o wartości wynagrodzenia, jakie jest
w stanie płacić swojemu partnerowi bank. Dzisiaj bank,
rezygnując z drogiej ekspansji własnych placówek, zamieniając
koszty stałe na koszty zmienne, woli wynagradzać swojego
zewnętrznego partnera.
4
Moją obawę rodzi zgłaszana propozycja zakazania pobierania przez
pośredników wynagrodzenia od banków. To rozwiązanie stawiałoby nasz
rynek w szczególnym miejscu na całej mapie Europy. Jedynym krajem,
który ma takie rozwiązanie to Holandia, kraj z bardzo specyficznymi
regulacjami rynku finansowego. Być może to jakaś forma inwazyjnej,
długotrwałej terapii z traumy po bańce tulipanowej. Jeszcze tylko jeden
rynek rozważa w całej Europie możliwość ograniczenia pobierania
wynagrodzenia – to Włochy. Kraj, w którym zachodzą specyficzne procesy
rynkowe i być może
sytuacja wymaga pewnej ingerencji. Dla
zobrazowania tego stanu rzeczy przywołam moje osobiste doświadczenie
z ostatnich dni.
Wybierając się z córką do Mediolanu postanowiłem z dużym
wyprzedzeniem zakupić bilet uprawniający do obejrzenia Ostatniej
Wieczerzy Leonarda Da Vinci w kościele Santa Maria delle Grazie.
Ku mojemu zdziwieniu, realnie nie ma możliwości zakupu w kasie kościoła
biletu - nominalna cena 8 Euro - na żaden termin. Można skorzystać
z pośrednictwa agencji turystycznej, która proponuje ten sam bilet
w połączeniu ze zwiedzaniem Muzeum Narodowego za cenę pięciokrotnie
wyższą. Postanowiłem skorzystać, zamówiłem bilety. Ku mojemu
kolejnemu zdziwieniu, następnego dnia otrzymałem maila z przeprosinami
i informacją, że w danym dniu nie ma już biletów na taką opcję, ale mogą
mi zaproponować wycieczkę z przewodnikiem po mieście – zwiedzanie
galerii handlowej, dwie godziny przerwy i na pewno możliwość obejrzenia
malowidła Leonarda Da Vinci. Koszt dziesięciokrotnie wyższy.
Podziękowałem i zrezygnowałem z usług „zorganizowanej grupy
turystycznej”. W Polsce bez problemu obejrzymy Damę z gronostajem za
równowartość filiżanki dobrej kawy.
Nie znajduję żadnego uzasadnienia dla tak restrykcyjnych propozycji
regulacyjnych, które ktoś postronny mógłby ocenić, jako eliminowanie
patologii rynkowych.
Sektor pośrednictwa kredytowego, jako szanowany partner dostarcza
bankom dla przykładu około 35% portfela hipotecznego. Przez ostatnie lata
w ramach prac samorządowych branża wypracowała szereg działań
określających standardy obsługi. Przypomnę uzgodniony i wdrożony przez
największe firmy Kodeks Dobrych Praktyk.
Wierzę, że proponowana regulacja będzie budowała rynek pośrednictwa
kredytowego.
Naszym Partnerom i Przyjaciołom
życzymy radosnych i rodzinnych
Świąt Bożego Narodzenia, a w Nowym
2016 Roku samych sukcesów
zarówno prywatnych i zawodowych
oraz wszelkiej pomyślności.
Zarząd i Pracownicy
Notus Doradcy Finansowi
Paweł Adamiak
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Notus Doradcy Finansowi
5
Temat numeru
Rynek kredytów hipotecznych
– co nas czeka w 2016 roku?
Większy wkład własny to główny czynnik wpływający na rynek kredytowy w 2016 roku. Inaczej będzie wyglądać
także wykorzystanie środków w programie „Mieszkanie dla Młodych” – osoby, które chcą otrzymać dopłaty nie
mogą czekać do końca 2016 roku. A jaki wpływ będzie miał na rynek zapowiadany podatek bankowy?
Przybliżamy oczekiwane zmiany i wpływ na rynek kredytowy w 2016 roku.
Większy wkład własny?
nadzorca
pozwala
udzielić
kredytu
do 85 proc.
wartości
bez żadnych
dodatkowych
zabezpieczeń
Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego,
kwota udzielonego kredytu w 2016 roku nie będzie mogła
przekroczyć 85 proc. wartości nieruchomości. W praktyce
będzie to oznaczało konieczność wniesienia przez kredytobiorcę 15 proc. środków własnych. Jednak często
zapominamy o rozwiązaniu, które wprost wynika z zapisów
regulacji. W myśl Rekomendacji możliwe będzie udzielenie
kredytu z wkładem własnym na dotychczasowym poziomie
10 proc., ale pod warunkiem ubezpieczenia części
brakującego wkładu własnego. Oznacza to, że nadzorca
pozwala udzielić kredytu do 85 proc. wartości bez żadnych
dodatkowych zabezpieczeń, ale pozostawia bankom
rozwiązanie, które wraz z dodatkowymi zabezpieczeniami,
umożliwi udzielenie kredytu w wyższej wysokości. Regulacje
KNF przewidują, że część brakującego wkładu własnego
będzie można ubezpieczyć lub zabezpieczyć na posiadanych
przez kredytobiorcę papierach wartościowych Skarbu
Państwa lub NBP. Brakująca kwota wkładu własnego może
być także zabezpieczona na środkach zgromadzonych na
Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualanym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
W tym miejscu warto jednak sobie uświadomić, że już dzisiaj
większość banków udzieli standardowego kredytu bez
dodatkowych zabezpieczeń w wysokości maksymalnie do 80
proc. Wyższą kwotę (do 90 proc.) banki są skłonne udzielać tylko
po zastosowaniu dodatkowych zabezpieczeń. Co więcej, takie
wymogi obowiązywały już w czasach, gdy banki chętnie udzielały
kredytów nawet na 110 proc. Wtedy też maksymalna standardowa
kwota, bez dodatkowego zabezpieczenia, nie mogła przekroczyć
80 proc., a nadwyżkę ponad ten pułap należało ubezpieczyć.
W przyszłym roku możemy oczekiwać, że przynajmniej w części
banków możliwe będzie uzyskanie kredytu z 10 proc. wkładem
własnym. Z pewnością kilka instytucji skorzysta z możliwości,
jakie przewiduje Rekomendacja S i w dalszym ciągu będzie
udzielać kredytów na 90 proc.e wymaga spełniania sztywnych
i kosztownych wymogów.
Mieszkanie dla Młodych – czy wystarczy środków?
Program Mieszkanie dla Młodych w początkowym okresie jego
obowiązywania cieszył się relatywnie niewielkim zainteresowaniem. Ograniczenie programu tylko do rynku pierwotnego
oznaczało, że mogły z niego korzystać w praktyce tylko osoby
z dużych miast, gdzie koncentruje się rynek deweloperski.
Dopiero po nowelizacji programu i zmianie przepisów, od
1 września 2015 roku nastąpiło gwałtowne przyspieszenie.
Wzrosła liczba składanych wniosków oraz zapotrzebowanie na
środki na dopłaty. W roku 2014 wykorzystane zostało tylko nieco
ponad 1/3 przyznanej puli. Do końca sierpnia 2015 roku z puli
tegorocznej zarezerwowano niecałe 48 proc. środków, a ze puli na
6
rok 2016 niecałe 14 proc. Zmiany w ustawie od 1 września spowodowały wzrost
zapotrzebowania na środki przeznaczone na dopłaty. W ciągu 3 miesięcy
wykorzystanie zarezerwowanej kwoty wzrosło do prawie 75 proc. w roku 2015
i prawie 31 proc. w roku 2016. Tak duża dynamika wzrostów każe postawić
pytanie czy w 2016 roku nie zabraknie środków na dopłaty.
Zwiększone wykorzystanie środków spowodowane jest kilkoma czynnikami. Po
pierwsze dołączony został do programu rynek wtórny, co pozwoliło skorzystać
z programu mieszkańcom małych miast oraz zwiększyło podaż nieruchomości
dostępnych w MdM w dużych miastach. Nie należy także zapominać o większej
podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Wielu deweloperów przygotowało
inwestycje, które kwalifikują się do programu dopłat i znalezienie mieszkania
na rynku pierwotnym jest dzisiaj dużo łatwiejsze niż w 2014 roku. Zatem
zwiększenie podaży jest jednym z czynników stymulujących rozwój programu.
Kolejnym czynnikiem, który powoduje wzrost poziomu dopłat jest zniesienie
kryterium wieku i braku innej nieruchomości dla rodzin z co najmniej 3 dzieci.
Do tej pory takie osoby nie mogły skorzystać już z programu. Dzisiaj przepisy
pozwalają na zakup kolejnego mieszkania i otrzymanie dopłaty. Oczywistym
czynnikiem, który zwiększył wykorzystanie środków jest wzrost dopłat dla
rodzin z 2 lub większą liczbą dzieci. Przed nowelizacją takie rodziny
otrzymywały 15 proc. dopłaty. Dzisiaj jest to 20 lub 30 proc., dodatkowo
zmieniono jeszcze maksymalny metraż do wyliczenia dopłaty, co oznacza
wzrost wypłacanej dopłaty o 33 proc. (rodziny z 2 dzieci) lub nawet o 160 proc.
(rodziny z 3 dzieci). Przekłada się to więc na znacznie większe wykorzystanie
środków.
Na 2016 rok zarezerwowane zostało 730 milionów złotych z przeznaczeniem na
dopłaty. Już dzisiaj wykorzystane zostało prawie 31 proc. Jeżeli dynamika
składanych wniosków zostanie utrzymana, możemy spodziewać się
wyczerpania środków przez zakończeniem przyszłego roku. Zatem osoby, które
planują w przyszłym roku nabyć mieszkanie w ramach MdM, powinny regularnie
śledzić poziom wykorzystania środków i nie zwlekać z zakupem do końca roku.
Nowa RPP – jakie stopy?
W przyszłym roku (w styczniu i lutym) czekają nas także zmiany w składzie Rady
Polityki Pieniężnej. Na nowe kadencje Sejm, Senat i Prezydent powołają
8 spośród 9 dotychczasowych członków. Przypomnijmy, że RPP swoim decyzjami
wpływa na rynek kredytowy, decydując o poziomie stóp procentowych. Możemy
przypuszczać, że w skład Rady zostaną powołane osoby, które rynki często
nazywają „gołębiami”. Oznacza to, że możliwe jest dalsze poluzowania polityki
pieniężnej i dalsze obniżki już dzisiaj historycznie niskich stóp procentowych.
Jeśli taki scenariusz sprawdziłby się, oznaczałoby to niższe raty dla wszystkich
kredytobiorców zadłużonych w złotym. Oczywiście nie możemy przesądzać
o takim scenariuszu, ale trzeba mieć świadomość, że stopy procentowe mogą
jeszcze zostać obniżone.
Podatek bankowy – czy kredyty będą droższe?
Rok 2016 będzie także pod silnym wpływem czynników politycznych.
Zapowiadane wprowadzenie podatku bankowego może także w pewnym
stopniu ograniczyć rynek kredytowy. Jeśli takie obciążenie banków zostanie
przyjęte, to prawdopodobnie objęte będą nim wszystkie aktywa banków, w tym
kredyty. Jak zatem przełoży się to na rynek? Trudno zgodzić się ze skrajnymi
opiniami, że banki znacząco ograniczą akcję kredytową. Kredyty są bowiem
jednym ze źródeł dochodów dla banku i nie można oczekiwać, że banki nie będą
chciały w ten sposób zarabiać. Kredyty w dalszym ciągu będą udzielane, ale
można przypuszczać, że wzrośnie ich cena. Obłożenie podatkiem bankowym
kredytów i konieczność zapłaty podatku, przełoży się bezpośrednio na jego
cenę. Oczekujemy więc w przyszłym roku wzrostu marż kredytowych.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
NOTUS Doradcy Finansowi
7
Wieści z Notusa
Czas powalczyć o klientów biznesowych
W przyszłym roku Notus Doradcy Finansowi będzie świętować trzynasty rok funkcjonowania na rynku i aby
trzynastka okazała się szczęśliwa, firma postawiła na rozwój i poszerzenie oferty produktowej. Notus skupi się
na rozbudowie działu obsługi klienta biznesowego i oferty dla firm.
jesteśmy
gotowi
na dalsze
poszerzanie
naszego
błękitnego
oceanu
Jak przyznaje Adam Cwynar, członek rady nadzorczej firmy,
Notus jest kojarzony ofertą kredytów hipotecznych.
I faktycznie, firma w tym segmencie zbudowała silne
podstawy, które procentują, co potwierdzają wyniki
sprzedażowe i silna pozycja w rankingu Związku Firma
Doradztwa Finansowego. Notus politykę ekspansji na inne
produkty realizuje konsekwentnie, ale etapowo. Trzy lata
temu firma rozpoczęła pracę nad rozbudową oferty
ubezpieczeniowej, a przede wszystkim zbudowaniu
ogólnopolskiego zespołu doradców specjalizujących się
właśnie w doradztwie w tych produktach. Cel został
zrealizowany i teraz, w każdym oddziale klienci mają do
dyspozycji ekspertów finansowych, którzy biegle poruszają
się w ofertach ubezpieczeń. – Zaczynaliśmy od kredytów
hipotecznych i dopóki nie byliśmy pewni, że w tym obszarze
mamy ugruntowaną i silną pozycję, wstrzymywaliśmy się
z poszerzaniem biznesu. Wprowadzenie oferty ubezpieczeniowej było dla nas sprawdzianem, który zdaliśmy. Zatem
jesteśmy gotowi na dalsze poszerzanie naszego błękitnego
oceanu. Przyszedł czas na powalczenie o udział w torcie
produktów dla klientów firmowych – mówi Adam Cwynar.
Obecnie, w dobie bardzo dużej liczby ofert zarówno dla
klientów indywidualnych, jak i biznesowych, trudno
oczekiwać od doradców, aby znali wszystkie oferty, dla
jednej drugiej grupy. W samych hipotekach mam ponad 600
różnych ofert i drugie tyle w produktach biznesowych. Stąd
potrzeba rozdzielenia kompetencji, dlatego firma ekspansję
rozpoczęła od budowania zespołu ekspertów, którzy
w ramach nowego działu produktów biznesowych będą
realizować postawione cele. Jak podkreśla Maciej Skobelski,
Dyrektor działu produktów biznesowych, produkty dla firm
sprzedaje się inaczej niż dla klientów indywidualnych.
– To jak szycie garnituru na miarę. Zanim przystąpi się do
znalezienia odpowiedniej oferty, trzeba zadać klientowi mnóstwo
szczegółowych pytań, bowiem często o wyborze oferty mogą
zadecydować detale. W kredytach firmowych nie bazujemy tylko
na podstawowych wskaźnikach, ale patrzymy też na przychód,
dynamikę wzrostu, trendy w ostatnich latach, badamy wskaźniki
rentowności, płynności, sprawności działania, kapitału i zadłużenia, patrzymy na zobowiązania firmowe, prywatne, odbiorcy
i dostawcy mają znaczenie, doświadczenie klienta w branży
i wiele innych. Poznajemy całą firmę od podszewki i dopiero
przystępujemy do wyboru najodpowiedniejszych ofert – tłumaczy
Skobelski. - Po za tym, obsługa firmy to nie tylko kredyt, to
również inne produkty, które pomogą firmie osiągnąć większe
przychody/dochody/zyski, które pozwolą firmie się rozwijać
(leasing, faktoring, ale również alternatywne źródła finansowania). A do tego potrzebna jest wiedza specjalistyczna
– dodaje Cywnar.
8
Rynek kredytów hipotecznych
Większa ilość banków hipotecznych
Od nowego roku czekają nas zmiany dotyczące banków hipotecznych. Dzięki nim powinno powstać
więcej jednostek specjalizujących się w udzielaniu kredytów hipotecznych.
bank
hipoteczny jest
wyspecjalizowany
w udzielaniu
kredytów
hipotecznych
Rynek banków hipotecznych w Polsce dopiero raczkuje,
a powodem tego były bariery prawne i podatkowe. Jednak od
dnia 1 stycznia 2016 r., w związku z nowelizacją przepisów
wprowadzonych ustawą z 24 lipca 2015 r. o zmianie ustawy
o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych
innych ustaw część barier zostanie zniesiona, co upowszechni i w konsekwencji uatrakcyjni oferowane kredyty
hipoteczne przez banki hipoteczne.
Różnice między bankami
Zasadniczą różnicą pomiędzy bankiem uniwersalnym
a bankiem hipotecznym, jest fakt że bank hipoteczny jest
wyspecjalizowany w udzielaniu kredytów hipotecznych na
cele budownictwa mieszkaniowego i przemysłowego,
a akcję kredytową finansuje w większości z emisji tzw. listów
zastawnych (ang. covered bonds), a nie depozytów. Są to
instrumenty dłużne, przypominające swoją konstrukcją
długoterminowe obligacje. Podstawą ich emisji oraz
zabezpieczeniem są wierzytelności banku hipotecznego,
źródłem których są udzielone przezeń kredyty hipoteczne.
W ten sposób banki hipoteczne mają zagwarantowane
długoterminowe, a więc bezpieczne refinansowanie, a to
znaczy dla klientów, że będą dostępne kredyty hipoteczne ze
stałym oprocentowaniem.
A zatem dla klientów oznacza to ochronę przed ryzykiem
skokowego wzrostu stóp. Klient zyskiwałby spokój, czyli
stałą ratę, przez około 5-7 lat, bo zwykle na taki okres
emitowane są listy zastawne. Warto dodać, iż obecnie
w Polsce wszystkie kredyty hipoteczne oparte są na zmiennej
stopie, a oprocentowanie zmienia się z reguły co kwartał.
Co potem? - To zależy od sytuacji na rynku. Jeśli koszt
finansowania po stronie banku wzrośnie, kredyt może zdrożeć.
Dodajmy, iż na Zachodzie banki walczą o klientów, którym kończy
się kilkuletni okres spłat kredytu hipotecznego według stałej
stopy, proponując im przeniesienie kredytu na lepszych
warunkach. Podobnie może być w Polsce. Kredyt z banku
hipotecznego może być też tańszy, bo listy zastawne są tańszym
źródłem finansowania niż obligacje niezabezpieczone - różnica
może sięgać nawet ponad 1%. Teoretycznie bank mógłby oferować
kredyt z niższą marżą.
Problemy z deweloperami
Niemniej jednak w chwili obecnej oferta banku hipotecznego do
banku uniwersalnego w kwestii warunków finansowych nie jest
znacznie różniąca się. Oczywiście największym problem jest
kwestia zabezpieczeń prawnych (tzw. hipoteki na lokalu
przyszłym). Do dnia 1 stycznia 2016 r. od dewelopera wymagana
jest zgoda na ustanowienie wpisu na KW macierzystej odnośnie do
ustanowienia hipoteki na lokalu, który zostanie wyodrębniony
w celu zabezpieczenia umowy kredytowej nabywcy. Po tym
terminie zacznie obowiązywać nowelizacja, w której wprowadza
się w art. 20 ust. 6, który brzmi: „Wniosek o wpis roszczenia,
o którym mowa w ust. 5, może być złożony przez właściciela
nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie
budowlane, bank hipoteczny albo nabywcę nieruchomości
lokalowej, o których mowa w ust. 5. Wpis roszczenia do księgi
wieczystej nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, na
której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane”.
Jednak mimo zmian większość deweloperów ma wiele obaw, że
tego typu zabezpieczenie na księdze wieczystej macierzystej
9
i wpisanie setek hipotek przyszłych nabywców lokali, traktowane jest jako potencjalne zagrożenie dla finalnego
bezobciążeniowego wydzielenia lokalu i rodzi się wiele wątpliwości prawnych, np. co w sytuacji, kiedy pierwotny nabywca
zrezygnuje z danego lokalu, a po stronie dewelopera pojawiają się kolejne czynności w celu wykreślenia takiego wpisu w KW
macierzystej. Należy pamiętać, że art. 20 ust. 5 ustawy o listach zastawnych, wskazuje iż wykreślenie roszczenia z księgi
wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka, co jak wiadomo wiąże się
z formalizmem prawnym i czasem.
W związku z powyższymi zasadami ustanawiania i wykreślania hipoteki, skutecznie zniechęca to deweloperów do
przychylności względem banku hipotecznego – sugerują często kupującemu bank uniwersalny. Niemniej jednak należy się
spodziewać, że gdy pojawi się konkurencyjna oferta banków hipotecznych, klienci będą przychylniej na nią zwracać uwagę.
Marta Wysocka-Fronczek
Prawnik
Notus Doradcy Finansowi
Najważniejsze zmiany w ustawie o bankach hipotecznych od 1 stycznia 2016
· wprowadza zwolnienia w zakresie poboru zryczałtowanego podatku dochodowego od odsetek od listów zastawnych (tzw. podatek u źródła),
· zwiększa też ustawową ochronę nabywców listów zastawnych, poprzez wprowadzenie szczegółowych zasad regulujących proces zaspokajania
wierzycieli i określenie przebiegu upadłości banku hipotecznego,
· podwyższa bezpieczeństwo w działalności banków hipotecznych, które zostaną zobowiązane do utrzymywania wymogu zabezpieczenia listów
zastawnych w wysokości co najmniej 10% wartości emisji oraz tzw. bufora płynności na zabezpieczenie obsługi odsetek od listów zastawnych
w okresie kolejnych 6 miesięcy,
· podwyższa limit umożliwiający refinansowanie, ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych, kredytów udzielanych na cele mieszkaniowe,
z dotychczasowego poziomu 60% do poziomu 80% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
· rozszerza możliwość inwestowania w listy zastawne przez otwarte fundusze emerytalne i spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe.
Banki hipoteczne
Na dzień dzisiejszy mamy w Polsce trzy banki hipoteczne: mBank Hipoteczny oraz Pekao Bank Hipoteczny S.A.,PKO BP Hipoteczny S.A. W związku
z wprowadzonymi zmianami prawa oraz rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego na rynku należy się spodziewać kolejnych banków hipotecznych
utworzonych przez: Getin Noble Bank i Millennium, Bank Zachodni WBK, Raiffeisen Polbank.
10
Ważne zmiany
Rewolucyjne zmiany w prawie
spadkowym
Od 18 października 2015 r. obowiązują nowe przepisy w prawie spadkowym, które obejmują swoim
zakresem spadki otwarte od dnia wejścia w życie nowelizacji. Natomiast wobec spadków otwartych
przed dniem wejścia w życie ustawy oraz w stosunku do zabezpieczenia i spisu inwentarza
wszczętych przed tym dniem, stosowane będą dotychczasowe przepisy.
Ograniczenie odpowiedzialności spadkobiercy
bank
hipoteczny jest
wyspecjalizowany
w udzielaniu
kredytów
hipotecznych
Przedmiotowa nowelizacja ustawy wprowadza przede
wszystkim zmianę w prawie spadkowym, dotyczącą
odpowiedzialności za długi spadkowe z tzw. dobrodziejstwem inwentarza (tj. do wysokości wartości aktywów
spadkowych), w miejsce dotychczas obowiązujących zasady
odpowiedzialności nieograniczonej.
Do dnia 18 października 2015 r., tzw. milczenie, czyli brak
formalnego oświadczenia spadkobiercy po śmierci
spadkodawcy, oznaczało przyjęcie spadku wprost, a tym
samym nieograniczoną odpowiedzialność za długi wchodzące w skład spadku. Przed nowelizacją spadkobierca mógł
postąpić na trzy sposoby: przyjąć spadek bez ograniczenia
odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), przyjąć
spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie
z dobrodziejstwem inwentarza), spadek odrzucić. Na podjęcie decyzji spadkobierca miał 6 miesięcy od dnia, w którym
dowiedział się o tytule swego powołania, tj. o tym, że został
spadkobiercą. Co istotne, niezłożenie przez spadkobiercę
takowego oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku
buło jednoznaczne z prostym przyjęciem spadku, oznaczało
to więc nieograniczoną odpowiedzialność za długi spadkowe.
Jednak, obecnie obowiązują już nowe przepisy, zgodnie
z którymi brak oświadczenia spadkodawcy w kwestii przyjęcia
bądź odrzucenia spadku w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym
dowiedział się on o spadku, będzie jednoznaczny z przyjęciem
spadku z tzw. dobrodziejstwem inwentarza. Założeniem
legislatora jest uniknięcie powtórzenia się absurdalnych sytuacji,
które występowały we wcześniejszych latach, kiedy to przykładowo wierzyciele ścigali 7-letniego wnuczka dłużnika, chcąc
zająć jego skromny, dziecięcy majątek. Jeśli przykładowo
wartość spadku wynosi 100 tys. zł, a dług jest równy kwocie 200
tys. zł, to do zmiany przepisów, wierzyciel miał prawo domagać
się od spadkobiercy pełnej spłaty długu, nie bacząc na fakt, że
spadkobierca wszedł w posiadanie aktywów wartych ledwie jego
połowy. Jednak po zmianie przepisów, wierzyciel może domagać
się zapłaty tylko 100 tys. zł. Oczywiście tu chodzi o sytuację tzw.
milczenia ze strony spadkobiercy. Jeżeli zaś zdecyduje się on na
przyjęcie spadku w formie stosownego oświadczenia, oznaczać to
będzie pełną odpowiedzialność za długi spadkodawcy.
Prywatny wykaz inwentarza
Nowe przepisy prawa spadkowego wprowadziły również zmianę
co do zasady ustalania stanu majątku spadkowego. Dotychczas
należało to do komornika sądowego lub ewentualnie do urzędu
skarbowego, co pociągało za sobą duże koszty dla spadkobierców.
W myśl nowych regulacji, spadkobiercy przyjmujący spadek
z dobrodziejstwem inwentarza, mogą złożyć w sądzie lub
u notariusza tzw. prywatny wykaz inwentarza na specjalnym
11
formularzu, przygotowanym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Co istotne
zapis nowelizacji przewidują również, że jeżeli wierzyciele spadkodawcy nie
zgodzą się z prywatnym wykazem inwentarza, sporządzonym przez
spadkobierców, sporządzi go na ich wniosek komornik. W prywatnym wykazie
inwentarza trzeba „z należytą starannością” ujawnić przedmioty majątkowe
należące do spadku, przedmioty zapisów windykacyjnych oraz długi spadkowe.
Zgodnie z nową regulacją wykaz inwentarza może być złożony u notariusza,
w sądzie spadku lub w sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się miejsce
zamieszkania składającego wykaz. O złożeniu przez spadkobiercę prywatnego
wykazu inwentarza powiadamiać będzie ogłoszenie zamieszczane przez sąd
spadku. Sąd ma też obowiązek zamieścić takie ogłoszenie na swojej stronie
internetowej oraz na tablicy ogłoszeń. Ma to na celu umożliwienie wierzycielom
Ochrona wierzycieli
W celu ochrony wierzycieli spadkowych, ustawa zawiera rozwiązanie, zgodnie
z którym, jeśli spadkobierca, który przyjął spadek z dobrodziejstwem
inwentarza, spłacając niektóre długi spadkowe, wiedział lub przy dołożeniu
należytej staranności powinien był wiedzieć o istnieniu innych długów
spadkowych, będzie ponosił odpowiedzialność za te długi ponad wartość stanu
czynnego spadku, jednakże tylko do takiej wysokości, w jakiej byłby
obowiązany je zaspokoić, gdyby spłacał należycie wszystkie długi spadkowe.
Wprowadzona odpowiedzialność nie będzie miała zastosowania w stosunku do
spadkobiercy niemającego pełnej zdolności do czynności prawnych oraz
spadkobiercy, co do którego istnieje podstawa do jego ubezwłasnowolnienia.
Warto też wspomnieć o sytuacji, gdy spadkobierca, który przyjął spadek
z dobrodziejstwem inwentarza, pozbawiony zostanie przywileju ograniczenia
odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości spadku. Nastąpi to w wypadku
podstępnego pominięcia w wykazie inwentarza przedmiotów należących do
spadku lub przedmiotów zapisów windykacyjnych albo podstępnego
uwzględnienia w wykazie inwentarza nieistniejących długów. Co istotne nowa
ustawa włącza do kodeksu postępowania cywilnego regulacje dotyczące kwestii
nadzoru sądu nad wykonywaniem czynności z zakresu zabezpieczania spadku
i sporządzania spisu inwentarza, w tym skargi na czynności komornika oraz
przepisów o postępowaniu w przedmiocie zabezpieczenia spadku i sporządzenia
spisu inwentarza, a także kosztów tych postępowań.
Poszerzono krąg osób, mogących być pełnomocnikiem
spadkowym zapoznania się ze spisem stanu aktywów i pasywów masy
spadkowej. Złożenie prywatnego wykazu inwentarza ma być nieobowiązkowe.
Nowelizacja przewiduje również, że będzie też można – tak, jak dotychczas
– uzyskać spis inwentarza, który wykona (odpłatnie) komornik sądowy na
polecenie sądu, o ile orzeknie on o sporządzeniu tego spisu. Jeżeli zaś pojawi się
różnica między wykazem inwentarza a spisem inwentarza, decydujący jest spis
inwentarza.
W nowych przepisach poszerzono również krąg osób, które mogą zostać
ustanowione pełnomocnikami, a zatem pełnomocnikiem mogą zostać
ustanowieni również inni krewni strony niż obecnie, w szczególności dotyczyć
ma to dziadków. Pełnomocnikiem może być także adwokat lub radca prawny,
a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto
osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba
pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy
wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również małżonek,
rodzeństwo, zstępni lub wstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną
w stosunku przysposobienia.
Marta Wysocka-Fronczek
Prawnik
Notus Doradcy Finansowi
12
Partnerzy Notusa
Rozwiązania Smart Dom dla każdego!
54%
badanych
wyraziło
intencję
zakupu
Technologia inteligentnego domu podbija serca ludzi na
całym świecie i obecnie coraz więcej osób decyduje się na
implementację takiego rozwiązania w swoim domu. Wysoka
tendencja wzrostowa widoczna jest przede wszystkim na
rynku w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie, jednak kolejne
Państwa szybko dołączają do czołówki. Icontol Networks
opracował raport dotyczący stanu rynku smart dom, a jego
wyniki wyraźnie wskazują na ogromny, choć jeszcze nie do
końca wykorzystany potencjał drzemiący w systemach
odpowiadających na potrzebę bezpieczeństwa i komfortu
użytkowników w swoim domu. Aż 54% badanych wyraziło
możliwość kontrolowania i monitoringu dowolnych pomieszczeń
czy też konkretnych miejsc w domu sprawia, że użytkownicy
będąc oddaleni nawet o tysiące kilometrów od miejsca
zamieszkania mogą w dowolnym czasie sprawdzić co dzieje się
w ich salonie lub też czy ich pociecha już położyła się spać. Jest to
możliwe dzięki aplikacji, która pozwala na zarządzanie
wszystkimi czujnikami i urządzeniami w domu, w dowolnym
czasie i miejscu na ziemi. Jedyne czego potrzebuje użytkownik to
zainstalowana aplikacja i dostęp do Internetu. Wszechobecna
troska o środowisko przekłada się także na zgłaszaną przez
społeczeństwo potrzebę oszczędności i ograniczenia zużycia
energii. Jej większa wydajność przy jednoczesnym zmniejszeniu
kosztów eksploatacji zachęca aż 70% badanych do skorzystania
z rozwiązań inteligentnych urządzeń. Nieocenioną wartością dla
użytkowników smart domów jest także zachowanie równowagi
życiowej i większa produktywność. 40% badanych użytkowników
w wieku 25-34 lat uznało to za największą korzyść z tytułu
posiadania inteligentnego domu.ykaz inwentarza na specjalnym
Odpowiedzią na powyższe potrzeby w Polsce jest
firma „Your Cockpit”, która dostarcza wszystkie
rozwiązana dla inteligentnego domu.
Cockpit to firma posiadająca ponad 10-letnie doświadczenie na
rynku technologii Smart Dom. Przyszła pora na krok do przodu.
Ostatnim rozwiązaniem firmy Cockpit jest najnowocześniejszy
system, wspierany przez Internet, który może niewiarygodnie
obniżyć koszty i dzięki temu prawdziwy Smart Dom staje się
rozwiązaniem dostępnym dla każdego.
intencję zakupu przynajmniej jednego urządzenia do
inteligentnego zarządzania domem w najbliższym roku.
Główną motywacją do zakupu potwierdzoną przez 90%
banych jest chęć zapewnienia bezpieczeństwa sobie
i najbliższym. Kluczowa funkcja smart dom jaką jest
Cockpit niesie za sobą wizję ułatwiania życia wszystkich
mieszkańców Polski, obecności w ich życiu i wspierania ich w
wyzwaniach dnia codziennego dzięki inteligentnemu systemowi
zarządzania w ich domach. Dzięki wysoko rowiniętej technologii
13
R
i przystępnej cenie Cockpit łatwo połączy Cie z Twoim domem,
gdziekolwiek jesteś. Aby dowiedzieć się więcej sprawdź video:
Zróbmy to razem!
Wychodząc naprzeciw potrzebom klientów, Cockpit podejmuje
aktywną współpracę zarówno z deweloperami, firmami doradztwa
kredytowego jak i innymi partnerami biznesowymi, tak aby być zawsze
tam gdzie jest potrzebny.
Zadając sobie pytanie: jak mogę zaskoczyć swoich Klientów?
Zmotywować ich do zakupu? Cockpit daje Ci prostą odpowiedź:
zaproponuj im „wejście do najnowszej technologii Smart Dom”.
Podstawowy element – centrala, to koszt zaledwie 1 500 zł i Klienci już
mogą cieszyć się inteligentnym rozwiązaniem. Zawiera to możliwość
wzbogacenia systemu o wszystkie urządzenia: oświetlenia, grzejniki,
okiennice, AC, kamery, czujniki bezpieczeństwa i wiele więcej.
Jeżeli chcesz poznać możliwości i korzyści płynące ze współpracy
z firmą Cockpit zarówno dla Ciebie, Twojej firmy, ale co najważniejsze
dla Twoich Klientów skontaktuj się z nami i skorzystaj z darmowej
porady jak stworzyć inteligentniejszy dom/biuro z Cockpit.
Pamiętaj, że jako Klient / Partner Notus otrzymasz
specjalną świąteczną ofertę!
e-mail: [email protected]
mobile: +48 607 778 425
www.yourcockpit.biz/pl
Spotkajmy się i porozmawiajmy jak jeszcze bardziej uatrakcyjnić
oferty kierowane do naszych wspólnych Klientów!
Ilan Shapira
CEO
20
E
K
L
A
M
A
R
E
K
L
A
M
A
Magazyn CASH czytaj za darmo online: https://lp.dknotus.pl/widget/cash-07-2015/
lub na urządzeniach mobilnch:
AppStore - https://itunes.apple.com/us/app/magazyn-cash/id988335246?mt=8
Google Play - https://play.google.com/store/apps/details?id=pl.embuk.cash
Wydawca:
NOTUS Doradcy Finansowi
ul. Marszałkowska 76, 00-517 Warszawa
www.dknotus.pl