Publikacja darmowa

Jacek Gołaczyński
Uniwersytet Wrocławski
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
W okresie kształtowania się gospodarki rynkowej, a także w
rozwiniętej już gospodarce rynkowej, kredyt stał się niezbędnym
elementem życia gospodarczego. Oferta kredytowa banków stała
się bardzo szeroka, ponieważ zwiększyły się potrzeby sektora gospodarczego. Wraz z rozwojem oferty kredytowej banki zaczęły
bardzo dokładnie badać sytuację finansową kredytobiorcy oraz
uzależniać udzielenie kredytu od właściwego zabezpieczenia jego
zwrotu. Środki prawne, mające na celu zabezpieczenie zwrotu
udzielonych przez banki kredytów, zwane są zabezpieczeniami
kredytów.
I
Zgodnie z przepisem art. 30 ustawy z dnia 31 1 1989 r. - Prawo bankowe 1 , banki mają prawo żądać od kredytobiorcy zabezpieczenia zwrotu kredytów przewidzianego prawem cywilnym i
prawem czekowym, a także zwyczajami przyjętymi we współpracy z bankami zagranicznymi. Można zatem wyróżnić następujące formy zabezpieczenia kredytów: osobiste (pełnomocnictwo,
przelew wierzytelności, poręczenie, weksel własny in blanco, poręczenie wekslowe, gwarancja bankowa, przystąpienie do długu
kredytowego) i rzeczowe (zastaw ogólny, zastaw rejestrowy, zastaw na prawach, przewłaszczenie na zabezpieczenie, kaucja,
blokada środków na rachunku bankowym i hipoteka, przyrze1
Ustawa z dnia 31 I 1989 r. - Prawo bankowe (Dz.U. z 1992 r. Nr 72, poz. 359
z późn. zmianami).
38
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
czenie przeniesienia własności nieruchomości). Wybór wymienionych wyżej form zabezpieczenia uzależniony jest od konkretnego
wypadku, a w szczególności od sytuacji finansowej kredytobiorcy. Omówienie poszczególnych form zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu bankowego przekracza ramy i cel niniejszego opracowania.
II
Jedną z rzeczowych form zabezpieczenia wierzytelności, w
tym również z tytułu kredytu bankowego, jest przeniesienie własności, zwane „powierniczym przeniesieniem własności" lub też
po prostu: „przewłaszczeniem na zabezpieczenie" 2 . W doktrynie
i orzecznictwie Sądu Najwyższego instytucja przewłaszczenia na
zabezpieczenie budziła liczne kontrowersje, w szczególności w
kwestii - czy umowa przenosząca własność celem zabezpieczenia wierzytelności jest ważna. W związku z wprowadzeniem w
życie zunifikowanego prawa rzeczowego w 1946 r., stało się wątpliwym, czy w świetle tych przepisów przewłaszczenie na zabezpieczenie jest prawnie dopuszczalne. Sąd Najwyższy w uchwale
całej Izby Cywilnej z dnia 10 V 1948 r. stwierdził, iż „zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy ruchomej z równoczesnym ustanowieniem zobowiązania wierzyciela do k o r z y s t a n i a z p r a w a własności tylko w
granicach umowy stron jest dopuszczalne" 3 . W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy wypowiedział się, iż w świetle przepisów prawa rzeczowego umowa przenosząca własność celem zabezpieczenia wierzytelności nie jest umową pozorną ani nie ma
na celu obejścia przepisów o zastawie. Poza tym stwierdzono
również, że jest to umowa kauzalna. W powyższym orzeczeniu
Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zawierania umów powierniczych celem zabezpieczenia wierzytelności. Pogląd ten znalazł peł-
3
2
Adam Szpunar, O powierniczych czynnościach prawnych
Lodziensis, Folia Iuridica 57, 1993 r., s. 8-13; Alicja Kędzierska-Cieślak, Powiernictwo, „Państwo i Prawo" nr 8-9, 1977 r., s. 48-49.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 V 1948 r. C.Pr. 18/48 OSN 1948, poz.
58.
39
REJENT Nr 5 - maj 1994 r.
ną aprobatę w doktrynie 4 . Na tle tego orzeczenia można określić
podstawowe cechy umowy przenoszącej własność na zabezpieczenie. Umowa taka zawierana jest między wierzycielem i dłużnikiem (w obrocie najczęściej między kredytobiorcą-bankiem a
kredytobiorcą). Celem jej jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności (zapłaty kredytu). Dłużnik przenosi na rzecz wierzyciela
własność rzeczy z jednoczesnym zobowiązaniem się wierzyciela,
że przeniesie on własność z powrotem na dłużnika, pod warunkiem, że ten ostatni spełni wierzytelność (spłaci kredyt w terminie). Cechą charakterystyczną umowy przenoszącej własność
rzeczy ruchomych na zabezpieczenie, tj. tym, czym ta forma zabezpieczenia różni się od zastawu na zasadach ogólnych, jest pozostawienie rzeczy we władaniu dłużnika na podstawie innego
stosunku prawnego.
W innym orzeczeniu, z dnia 24 IV 1954 r., Sąd Najwyższy wypowiedział się natomiast przeciwko dopuszczalności przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie, twierdząc, iż
umowa taka, zawierająca obowiązek nabywcy przeniesienia z
chwilą zapłaty wierzytelności własności nieruchomości z powrotem na nabywcę, prowadziłaby do sprzecznego z prawem (przepisem art. 45 § 1 pr. rzecz.) przeniesienia własności z zastrzeżeniem warunku i terminu 5 . Pogląd ten poddał krytyce w glosie do
tego orzeczenia A. Ohanowicz, twierdząc, że skoro Sąd Najwyższy
w orzeczeniu z 10 V 1948 r. uznał, iż przewłaszczenie na zabezpieczenie jest dopuszczalne co do ruchomości, to nie mają podstaw, aby
uważać, iż taka sama czynność w stosunku do nieruchomości jest
nieważna. A. Ohanowicz słusznie też zauważył, że umowa przeniesienia własności na zabezpieczenia składa się z dwóch czyn4
5
J. Litauer, Zagadnienia tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie, „Przegląd Notarialny" 1948, t. II, s. 20 i n.; J. Namitkiewicz, Zagadnienie „przeniesienia
własności na zabezpieczenie" na gruncie prawa polskiego, „Przegląd Notarialny" 1948, t. II, s. 434 i n.; W. Prądzyński, Powiernicze przeniesienie własności
celem zabezpieczenia wierzytelności, „Przegląd Notarialny" 1947, t. I, s. 319 i
n.; M. Gersdorf, Funkcje i realizacja zabezpieczeń bankowych w gospodarce socjalistycznej, „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego" 1953, s. 42 i n.
Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 IV 1964 r. II CR 178/64 OSPiKA,
1965, nr 11, poz. 229.
40
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
ności prawnych. Po pierwsze - czynności zobowiązującej ze skutkiem rozporządzającym, za pomocą której następuje przeniesienie
własności na nabywcę. Czynność ta ma charakter bezwarunkowy i
bezterminowy. Strony nie uzależniają bowiem przeniesienia własności od ziszczenia się jakiegoś warunku czy też od upływu określonego terminu. Jednakże czynność ta musi być dokonana w
formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Drugą czynnością prawną j e s t zobowiązanie wierzyciela do powrotnego
przeniesienia własności po spłaceniu kredytu. Zgodnie zatem z
wolą stron, zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności
powstanie dopiero po ziszczeniu się warunku zawieszającego (np.
po spłacie kredytu).
Słuszny jest pogląd A. Ohanowicza, iż zobowiązanie do przeniesienia własności może być ustanowione pod warunkiem i z
zastrzeżeniem terminu 6 . Zastrzeżenie takie było bowiem zgodne
z przepisem art. 45 § 1 pr. rzecz., a obecnie jest zgodne z przepisem art. 157 § 1 k.c. W myśl bowiem przepisu art. 157 § 1 k.c.,
własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani zastrzeżeniem terminu. Paragraf 2 tego przepisu mówi
jednak, że jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta jest pod warunkiem i zastrzeżeniem
terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe
porozumienie stron, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
III
Nie ulega zatem wątpliwości, że na gruncie obowiązujących
uregulowań kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem
terminu. Zakaz warunkowego i terminowego przenoszenia własności wynika ze znaczenia społeczno-gospodarczego nieruchomości.
Przeniesienie własności pod w a r u n k i e m spowodowałoby bowiem, iż nieruchomość miałaby dwóch właścicieli, co wprowadzi6
A. Ohanowicz: glosa do orzeczenia S
OSPiKA 1965, nr 11, s. 490 i n.
41
REJENT Nr 5 - maj 1994 r.
łoby istotne konsekwencje prawne. Nie wdając się w tym miejscu
w dalsze rozważania należy powiedzieć, że doktryna wypowiada
się za nieważnością umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu7. Należałoby
przy tym zauważyć, co zresztą słusznie podaje E. Drozd, iż zakaz wprowadzenia do umowy przenoszącej własność warunku
lub terminu nie odnosi się wprost do umowy, lecz do jej skutku,
a nieważność w a r u n k o w e g o lub terminowego przeniesienia
własności nie wynika wprost z przepisu art. 58 § 1 k.c., skoro
przepis art. 1018 k.c. wyraźnie wprowadza sankcję nieważności,
mimo treści przepisu art. 58 § 1 k.c. Zatem warunek lub termin
w umowie przenoszącej własność nieruchomości spowoduje, że
przeniesienie własności nie nastąpi z powodu nieważności umowy.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt przewłaszczenia
własności nieruchomości na zabezpieczenie należy stwierdzić, iż
przeniesienie własności nieruchomości nie może być dokonane
pod w a r u n k i e m . J e d n a k ż e , j a k już wcześniej stwierdzono, w
przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie mamy do czynienia z dwoma czynnościami prawnymi dwustronnie zobowiązującymi. Jedną z nich jest umowa przenosząca własność. W umowie
tej wierzyciel (np. bank) nabywa od dłużnika (np. kredytobiorcy)
własność. W przypadku nieruchomości, podobnie jak w przypadku ruchomości, jest to umowa w pełni ważna. Nie ma ona bowiem na celu obejścia przepisów ustawy, a w szczególności przepisów o zabezpieczeniu wierzytelności na nieruchomości, czyli
hipoteki. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe stanowi powszechnie stosowaną formę zabezpieczenia wierzytelności na
nieruchomości. Jednak własność również może być prawem zabezpieczającym wierzytelność. Skoro zatem doktryna i judykatura uznały, iż umowa przenosząca własność ruchomości na zabezpie7
E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa-Kraków 1974, s.
52-55; podobnie S. Beryer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa
1975, s. 112; M. Kępiński, Umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawierające warunek lub termin, PiP 1970, nr 6, s. 957; Z. Nowakowski, Prawo
rzeczowe, Warszawa 1969, s. 86; System prawa cywilnego, t. II, Warszawa
1977, s. 241 i n.
42
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
czenie jest ważna, ponieważ nie stanowi obejścia przepisów o zastawie na zasadach ogólnych, to nie ma w tym względzie argumentów, które przemawiałyby za tym, iż własność nieruchomości nie może być prawem zabezpieczającym wierzytelność. Pogląd
dopuszczający przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie
jest tym bardziej trafny, że własność stanowi intensywniejszą
formę zabezpieczenia niż ograniczone prawa rzeczowe.
Umowa przenosząca własność nieruchomości jest ważna również z uwagi na to, że jest czynnością prawną kauzalną. Zatem
ważność umowy przenoszącej własność na zabezpieczenie zależy
od istnienia podstawy prawnej przysporzenia, choć sama causa nie
musi być ujawniona w treści czynności prawnej 8 . Sąd Najwyższy
wypowiedział się w tej kwestii dwukrotnie. W uchwale z 10 V
1948 r. stwierdził, iż przeniesienie własności ruchomości na zabezpieczenie jest umową kauzalną, ponieważ zawiera wyraźną
przyczynę, a mianowicie - zabezpieczenie wierzytelności. W wyroku z dnia 19 XI 1992 r. Sąd Najwyższy potwierdził, iż na gruncie
przepisów prawa cywilnego przewłaszczenie na zabezpieczenie ruchomości jest również dopuszczalne. Sąd Najwyższy wypowiedział się i tutaj, że umowa przenosząca własność na zabezpieczenie
jest umową kauzalną. Mamy więc w tym wypadku do czynienia z
odmianą podstawy prawnej przysporzenia, zwaną causa cavendi9. Poglądy te zachowują swą aktualność również w stosunku
do nieruchomości.
Umowa przenosząca własność nieruchomości nie jest umową
pozorną, ponieważ celem jej jest zabezpieczenia wierzytelności,
strony są zaś zgodne zarówno co do tego celu, j a k również, iż nabywca własności nie nadużyje swego prawa. Celem zatem stron
nie jest ukrycie hipoteki pod umową przenoszącą własność. Hipoteka, stanowiąc również zabezpieczenie wierzytelności w zakresie intensywności i skuteczności, w znacznym stopniu różni
się od własności. Skoro zatem strony, chcąc zabezpieczyć wierzy8
9
System prawa cywilnego, t. I, Warszawa 1985, s. 508.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 XI 1992 r. II CRN 87/92 OSN 1993, nr 5,
poz. 89.
43
REJENT Nr 5 - maj 1994 r.
telność, decydują się świadomie przenieść własność nieruchomości celem zabezpieczenia, to nie można mówić, iż jest to umowa
pozorna tylko dlatego, że istnieje też inna forma zabezpieczenia.
O pozorności będzie można jednak mówić w pewnych wypadkach, np. kiedy strony przeniosą własność nieruchomości celem
rzekomego zabezpieczenia wierzytelności, a w rzeczywistości celem zmniejszenia swego m a j ą t k u w związku z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli. Wówczas niewątpliwie będziemy mieli
do czynienia z pozornością przewłaszczenia na zabezpieczenie 10 .
Umowa przewłaszczenia zawiera j e d n a k drugi element, a
mianowicie postanowienie, według którego nabywca rzeczy po
zaspokojeniu jego wierzytelności zobowiązuje się do powrotnego
przeniesienia własności na rzecz zbywcy - dłużnika. To zastrzeżenie zawarte jest już w umowie przenoszącej własność na nabywcęwierzyciela i może mieć postać zarówno warunku rozwiązującego, jak i warunku zawieszającego 11 . W przypadku nieruchomości
znajduje zastosowanie jedynie warunek zawieszający. Strony mogą
umówić się, że po zaspokojeniu wierzytelności (np. spłacie kredytu) powstanie po stronie wierzyciela - nabywcy zobowiązanie
do powrotnego przeniesienia własności. W związku z tym stwierdzić należy, iż powrotne przeniesienie własności w przypadku
zastrzeżenia w a r u n k u zawieszającego nie n a s t ą p i przez samo
nastąpienie zdarzenia przyszłego i niepewnego, tj. przez zaspokojenie wierzytelności, a poprzez dokonanie drugiej czynności
prawnej. Zastrzeżenie zawarte w umowie przenoszącej własność
na zabezpieczenie będzie stanowiło jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności, o ile oczywiście spełni się warunek. W podobny sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w
uzasadnieniu wyroku z dnia 19 XI 1992 r., twierdząc, iż zamie10
11
J. Skąpski, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, „Studia Cywilistyczne" 1969,
nr XII-XIV, s. 313.
I. Heropolitańska i E. Borowska wypowiadają się, iż przewłaszczenie ruchomości na zabezpieczenie odbywa się pod warunkiem rozwiązującym. Jeżeli
kredytobiorca zwróci kredyt (tj. spełni się warunek rozwiązujący), to skutki
prawne przewłaszczenia własności rzeczy ruchomej przestaną istnieć. Zob.
Kredyty i gwarancje bankowe, Warszawa 1993, s. 145. i n.
44
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
szczenie postanowienia, którego treścią jest zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności, staje się skuteczne dopiero po
ziszczeniu się w a r u n k u zawieszającego, jakim jest spełnienie
świadczenia przez dłużnika 12 . Ten typ umowy powierniczej znany był już w prawie rzymskim pod nazwą fiducia cum creditore
contracta. Miał ona na celu zabezpieczenie wierzytelności poprzez przeniesienie własności na rzecz wierzyciela. Jednocześnie
jednak zawierano drugą umowę zobowiązującą do powrotnego
przeniesienia własności w wypadku spłaty długu 13 . Wobec tego
należy stwierdzić, że przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie może zawierać postanowienie zobowiązujące wierzyciela-nabywcę do powrotnego przeniesienia własności, o ile ziści
się warunek zawieszający (np. zapłata długu).
IV
Przepis artykułu 157 § 2 k.c. umożliwia bowiem zawarcie
umowy zobowiązującej do przeniesienia własności pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu. Przepis ten, jak słusznie twierdzi E. Drozd, zawiera dwie zasady, a mianowicie - iż umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości może
być zawarta pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu i że do
przeniesienia własności nieruchomości potrzebne jest dodatkowe
porozumienie stron, zawierające ich bezwarunkową i bezterminową zgodę na przeniesienie własności 14 . Na gruncie przepisu
art. 157 § 2 k.c. można również rozgraniczyć dwie sytuacje: warunkowe zobowiązanie do bezwarunkowego przeniesienia własności lub też bezwarunkowe zobowiązanie do warunkowego przeniesienia własności. W pierwszym przypadku będziemy mieli do
czynienia z umową zobowiązującą pod warunkiem zawieszającym do bezwarunkowego przeniesienia własności 15 . Umowa ta
będzie stanowiła podstawę do zawarcia umowy rozporządzającej,
a zatem przenoszącej własność na rzecz nabywcy. Właśnie ta kon-
13
12
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 XI 19
A. Szpunar, op cit., s. 5; A. Kędzierska-Cieślak, op. cit., s. 49.
14
E. Drozd, op. cit., s. 70 i n.
15
E. Drozd, op. cit., s. 70-71.
45
REJENT Nr 5 - maj 1994 r.
strukcja prawna będzie stanowiła podstawę do powrotnego przeniesienia własności. Zawierając umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie strony zastrzegają jednocześnie, iż
w wypadku gdy wierzytelność zostanie spełniona, powstanie zobowiązanie do bezwarunkowego przeniesienia własności na rzecz
dłużnika. Do faktycznego przeniesienia własności potrzebna jest
jednak umowa rzeczowa, tj. umowa rozporządzająca. Konsekwencją takiego ujęcia jest fakt, iż warunkowemu nabywcy nieruchomości nie przysługuje względem zbywcy wierzytelność o przeniesienie
własności nieruchomości do czasu ziszczenia się warunku. Warunkowo uprawnionemu nie przysługują uprawnienia do dokonywania czynności faktycznych, zmierzających do zachowania jego
wierzytelności, tym bardziej, że również bezwarunkowo uprawnionemu nie przysługują takie uprawnienia. Właścicielem nieruchomości pozostaje bowiem nadal wierzyciel. Przepis art. 91 k.c.
ma jednak, jak słusznie wskazuje E. Drozd, zastosowanie do warunkowo uprawnionych z czynności prawnych rozporządzających. W przypadku umowy przewłaszczenia nieruchomości na
zabezpieczenie dłużnik-zbywca staje się uprawniony do żądania
zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości z powrotem na niego po ziszczeniu się warunku. Może zatem po zaspokojeniu wierzytelności domagać się od wierzyciela powrotnego
przeniesienia własności. Dłużnik (zbywca) staje się więc wierzycielem, nabywca zaś staje się dłużnikiem. Nie ma również niebezpieczeństwa, iż przed ziszczeniem się warunku zawieszającego
będziemy mieli do czynienia z dwoma podmiotami uprawnionymi, ponieważ taka sytuacja może zaistnieć, jak zaznaczono wyżej,
jedynie w odniesieniu do umów rozporządzających, a nie zobowiązujących 1 6 .
W umowie przeniesienia własności nieruchomości strony mogą ustalić, że mimo przeniesienia własności nieruchomość pozostanie we władaniu zbywcy na podstawie innego stosunku prawnego. Takim stosunkiem może być np. użyczenie tj. oddanie
rzeczy do bezpłatnego używania przez czas określony, tj. do mo16
A. Ohanowicz, op. cit., s. 490 i n.
46
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
mentu ziszczenia się warunku zawieszającego. Strony mogą również w inny sposób ukształtować treść stosunku wewnętrznego.
Istotną bowiem cechą umów powierniczych jest wewnętrzny stosunek, jaki istnieje między stronami. Według A. Kędzierskiej-Cieślak, stosunek prawny powiernictwa stanowi pewną sytuację
prawną, w której jednej osobie - powiernikowi służy określone
prawo, ograniczone jednak w stosunku wewnętrznym do innej
osoby-powierzającego. Jednak, jak słusznie podaje autorka, stosunek wewnętrzny nie wywołuje żadnych skutków prawnych
na zewnątrz. Zatem, właściciel nieruchomości (wierzyciel) do
czasu przeniesienia własności jest jedynym uprawnionym do
władania nieruchomością. Stosunek wewnętrzny między powiernikiem a powierzającym zawiera zazwyczaj obowiązek powrotnego przeniesienia prawa w określonych warunkach (np. po ziszczeniu się warunku zawieszającego), może jednak zawierać i
inne postanowienia. Chodzi tu o ograniczenia uprawnień powiernika do rzeczy przez czas trwania stosunku powiernictwa,
np. ograniczenie pobierania pożytków czy rozporządzania prawem 1 '. Takie zastrzeżenia mogą być zawarte również w umowie
przenoszącej własność nieruchomości na zabezpieczenie.
V
Umowa przewłaszczeniowa na zabezpieczenie winna być pod
rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg ten wynika wprost z przepisu art. 158 k.c., który mówi, że
umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości
powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, zawartej w celu wykonania
istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązanie powyższe powinno być w akcie wymienione.
Przepis ten wskazuje zatem wyraźnie, iż do przeniesienia własności nieruchomości, jak również do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, konieczne jest zachowanie formy
aktu notarialnego. Zachowanie formy aktu ma na celu ochronę
17
A. Kędzierska-Cieślak, op. cit., s. 50 i n.
47
REJENT Nr 5 - maj 1994 r.
interesu społecznego w obrocie nieruchomościami i ochronę interesów stron. Forma aktu notarialnego ma też istotne znaczenie
dla zapewnienia bezpieczeństwa osób trzecich. Jest to bowiem
dowód, że własność nieruchomości została przeniesiona 18 .
Umowa przenosząca własność nieruchomości celem zabezpieczenia wierzytelności winna być więc zawarta, jak każda umowa
przenosząca własność nieruchomości, w formie aktu notarialnego. W tej samej formie zawierana jest zwykle również umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności pod warunkiem zawieszającym. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości winna być w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie ujęta w samej umowie przenoszącej własność, tj. umowie
rzeczowej. Jednakże w momencie ziszczenia się warunku zawieszającego (np. w wypadku spłaty kredytu) dla przeniesienia własności
z powrotem na dłużnika konieczne jest zawarcie nowej umowy
w formie aktu notarialnego. Zatem, aby przeniesienie własności
nieruchomości stanowiło zabezpieczenie wierzytelności, należy
dokonać dwukrotnego przeniesienia własności i to w formie aktu
notarialnego. Nadto, samo przeniesienie własności nie wystarczy, aby zabezpieczenie było w pełni skuteczne. Wierzyciel winieni bowiem wnieść o dokonania wpisu w księdze wieczystej
przedmiotowej nieruchomości. Powrotne przeniesienie własności
po ziszczeniu się warunku zawieszającego, na skutek umowy o
charakterze rzeczowym, powinno być również wpisane do księgi
wieczystej. J a k widać, przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie jest bardzo kosztowną formą zabezpieczenia wierzytelności, wiąże się bowiem z koniecznością zawierania dwóch umów
w formie aktu notarialnego oraz dokonywania podwójnych wpisów w księdzie wieczystej danej nieruchomości. Te względy powodują, iż taka forma zabezpieczenia, jakkolwiek dająca wierzycielowi bardzo silną pozycję w stosunku do dłużnika, nie jest
zbyt korzystna dla stron. Zabezpiecznie interesów osób trzecich i
dłużnika wynikać może również z wpisania roszczenia o przenie18
E. Drozd, op. cit., s. 139-140.
48
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
sienie własności do księgi wieczystej. Osoba trzecia, która chce nabyć
nieruchomość od wierzyciela, winna zawsze zażądać aktualnego
odpisu z księgi wieczystej danej nieruchomości. Jeżeli zaniedba dokonania tej czynności, trudno mówić o tym, iż dołożyła należytej
staranności.
VI
W momencie ziszczenia się w a r u n k u dłużnik-zbywca może
żądać od wierzyciela-nabywcy przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na dłużnika, tj. zawarcia umowy rzeczowej.
Jeżeli wierzyciel-nabywca będzie uchylał się od tego obowiązku,
to dłużnik będzie miał możliwość wystąpić do sądu z żądaniem
zobowiązania wierzyciela do zawarcia umowy. Wyrok sądu, zapadły w tej sprawie, będzie miał skutki równoznaczne z zawarciem
umowy (nastąpi przeniesienie własności). Inaczej przedstawia się
sytuacja prawna dłużnika, jeżeli wierzyciel, mimo ciążącego na
nim obowiązku, uchylił się od zawarcia umowy i jednocześnie
przeniesie własność nieruchomości na osobę trzecią. W tym zakresie możliwe są dwa rozwiązania - jeżeli osoba trzecia była w
dobrej wierze, dłużnik może dochodzić od wierzyciela naprawienia szkody z powodu niewykonania umowy (odpowiedzialność ex
contractuY, jeżeli natomiast osoba trzecia działała w złej wierze,
dłużnik może wystąpić do sądu o uznanie umowy zawartej między wierzycielem a osobą trzecią za bezskuteczną w stosunku do
niego (skarga p a u l i a ń s k a art. 527 k.c.). Słusznie podaje M.
Struś, iż zastosowanie powyższych środków nie pozbawia dłużnika wystąpienia o odszkodowanie na podstawie przepisów o
odpowiedzialności deliktowej 19 .
VII
Nie ulega wątpliwości, iż rozwijająca się gospodarka rynkowa
wymaga różnych form zabezpieczenia wierzytelności, w szczególności wierzytelności z tytułu udzielonych przez banki kredytów. Istniejące formy zabezpieczenia tychże wierzytelności w
19
M. Struś, Dwa sposoby powiernicz
nr 11-12, s. 34 i n.
49
REJENT Nr 5 - maj 1994 r.
niewystarczający sposób zabezpieczają ich realizację. Jednym ze
środków zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości jest powszechnie stosowana hipoteka. Z praktyki widać jednak, iż hipoteka nie spełnia często swego zadania i wbrew pozorom nie daje
wierzycielowi absolutnego pierwszeństwa zaspokojenia się przed
wszelkimi innymi wierzycielami. Zgodnie bowiem z art. 1025
k.p.c., należności przypadające od dłużnika ulegają zaspokojeniu
w kolejności wskazanej w tym przepisie. I tak, należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się na szóstym miejscu w kolejności zaspokojenia w toku sądowego postępowania egzekucyjnego.
Wcześniej podlegają zaspokojeniu należności z tytułu kosztów
egzekucyjnych, należności alimentacyjne, podatki i inne. Hipoteka nie stanowi zatem zbyt skutecznej formy zabezpieczenia wierzytelności, skoro należności nią zabezpieczone podlegają zaspokojeniu dopiero w szóstej kolejności. Banki, ustanawiając jako
zabezpieczenie kredytu hipotekę, zaspokajają się w piątej kolejności, ponieważ należności z tytułu kredytów bankowych podlegają zaspokojeniu właśnie w tej kolejności. Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie stanowi skuteczniejszą
formę zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu bankowego, ponieważ bankowi przysługuje prawo sprzedaży nieruchomości celem spłaty zaciągniętego kredytu. Bank może również wydzierżawić nieruchomość lub też ją wynająć celem czerpania z
niej pożytków. W trakcie trwania przewłaszczenia strony mogą również ustalić, iż dłużnik będzie przekazywał wierzycielowi pożyczki, jakie przynosi rzecz tytułem zaspokojenia wierzytelności. Zastrzeżenie takie wynikać może z wewnętrznego stosunku
stron.
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie,
jakkolwiek budzi jeszcze szereg wątpliwości, stanowi alternatywną do hipoteki formę zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. W pewnych warunkach może być korzystniejszą dla
stron formą zabezpieczenia, która zarówno dłużnikowi, jak i
wierzycielowi zapewni ochronę ich interesów. Nie można się zgodzić z poglądami, iż przeniesienie własności na zabezpieczenie
stanowiłoby w pewnych sytuacjach niebezpieczeństwo wystąpienia niepowetowanych szkód dla dłużnika, dlatego że sytuacja
50
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie
wierzyciela jest dużo silniejsza 2 ". Wierzyciel bowiem, chociaż
stał się właścicielem nieruchomości, jest jednocześnie zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności na dłużnika, po ziszczeniu się warunku zawieszającego. W ramach swego wewnętrznego stosunku strony mogą również zastrzec (wynika to z istoty
umów powierniczych), iż w trakcie trwania stosunku powiernictwa powiernik zobowiąże się np. do niezbywania rzeczy. Takie
postanowienie jest dopuszczalne i może w należyty sposób zabezpieczyć interesy dłużnika. Inny argument, przeciwny tej formie zabezpieczenia, to brak proporcji między wysokością wierzytelności a znaczną wartością nieruchomości 21 . I z tym poglądem
nie można się zgodzić, ponieważ banki udzielają kredytów w
znacznych wysokościach, dla których ustanawiają często nawet
kilka form zabezpieczenia. Nie jest też trafny pogląd, iż hipoteka
stanowi jedyną dopuszczalną przez nasze prawo formę zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Ustawodawca, wprowadzając przepis art. 353 § 1 k.c., umożliwił stronom swobodę
kształtowania ich stosunków prawnych. Strony mogą więc skonstruować inną formę zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, o ile oczywiście czynność ta nie będzie w sprzeczności z
art. 58 k.c. Praktyka poszukuje również nowych form zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, czego przykładem może
być przyrzeczenie przeniesienia własności 22 . Jest to umowa zobowiązująca do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Winna ona zawierać termin zawarcia umowy przyrzeczonej
oraz zastrzeżenie, iż zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz wierzyciela powstanie w razie niespłacenia
wierzytelności w terminie. Ostatnio jednak wielu autorów wypowiedziało się za dopuszczalnością przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie 23 . Skoro zatem istnieje potrzeba stosowa20
21
22
J. Skąpski, op. cit., s. 322-323.
J. Skąpski, op. cit., s. 322-323.
I. Heropolitańska, E. Borowska, op. cit., s. 170.
23
Za przeniesieniem własności ni
wypowiedział się A. Ohanowicz w glosie do orzeczenia Sądu Najwyższego z
dnia 24 IV 1964 r. OSPiKA 1965, nr 11, poz. 229; K. Gandor, Sprzedaż na raty, 1966, s. 26; M. Struś, Dwa sposoby powierniczego zabezpieczenia kredytu,
51
REJENT Nr 5 - maj 1994 r.
nia tej formy zabezpieczenia wierzytelności, a jednocześnie jest
to czynność prawna ważna w świetle obowiązujących przepisów,
to nie ma podstaw by twierdzić, iż przewłaszczenie na zabezpieczenie w stosunku do ruchomości jest dopuszczalne, a w stosunku do nieruchomości - niedopuszczalne.
„Palestra" 1992, nr 11-12, s. 34 i n.; G. Bieniek, Zabezpieczenie wierzytelności
pieniężnych, „Praca i Zabezpieczenie Społeczne", nr 12, s. 71-72; W Siuda, Zabezpieczenie kredytu, „Przegląd Podatkowy" 1993, nr 5, s. 25; A. Brzozowski.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie, „Firma" 1992, nr 7-8, s. 47.
52
mgr Agata Menes
Uniwersytet Wrocławski
Domniemania wynikające z w p i s ó w do ksiąg wieczystych
I. Zakres przedmiotowy domniemań z art. 3 ustawy 1
A. Uwaga wstępna
Dokonanie wpisu w księdze wieczystej nie pociąga za sobą samo
przez się zmiany stanu prawnego nieruchomości. Wpis jest w niektórych sytuacjach prawnych jedną z koniecznych przesłanek tej
zmiany, natomiast w żadnym przypadku nie stanowi przesłanki jedynej. Stosowany do ogólnych reguł dowodowych dowód zmiany
stanu prawnego powinien obejmować wszystkie przesłanki prawno
- tworzące. W związku z tym, powołanie się na wpis w księdze wieczystej nie byłoby wystarczającym dowodem nabycia, zmiany lub
utraty prawa; a w przypadkach, gdy wpis nie ma charakteru przesłanki prawno - tworzącej byłoby ono bezprzedmiotowe. Oczywiście, takie rozwiązanie trudno byłoby pogodzić z zasadniczą funkcją
instytucji ksiąg wieczystych, to znaczy z „ustaleniem praw rzeczowych na nieruchomościach" (art. 1 ustawy). Stąd też ustawodawca
określa znaczenie dowodowe wpisu odmiennie, niż mogłoby to wynikać z ogólnych zasad dowodowych2.
Ustawa (art. 3) ustanawia mianowicie:
1
Mowa tu o ustawie o księgach wieczystych z 6 VII 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz.
147, zm.: Dz.U. z 1991 r. Nr 22, poz. 92, Nr 115, poz. 496) w dalszej części
pracy zwana ustawą.
J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 4, s. 16; por. także J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, op. cit., s.
908.
53