Granice odpowiedzialności cywilnej pośrednika przy

Granice odpowiedzialności cywilnej pośrednika
przy obsłudze kupującego
Małgorzata Szulczewska
Dyrektor ds. ubezpieczeń grup zawodowych, SAGA Brokers Sp. z o.o.
ROSZCZENIA ODSZKODOWAWCZE
OBJĘTE UBEZPIECZENIEM OBOWIĄZKOWYM
Zakres obowiązkowego ubezpieczenia OC
Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna pośrednika w obrocie
nieruchomościami za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania, przy czym
znacznie częściej roszczenia dotyczą zaniechań.
Roszczenia dotyczyć mogą działań/zaniechań ubezpieczonego lub w przypadku gdy wykonuje on
czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, również
działań/zaniechań tych osób. Roszczenie powstałe w wyniku działania osoby pracującej
pod nadzorem kierowane jest do ubezpieczonego, który za tę osobę ponosi odpowiedzialność
cywilną.
Niewłaściwe działanie musi mieć związek z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Istnieje
zatem ryzyko, że pośrednik dążąc do maksymalnie kompleksowej obsługi klienta, wykona na jego
rzecz czynności z przekroczeniem zakres uprawnień zawodowych (szczególnie niebezpieczne jest
udzielanie porad o charakterze podatkowym). Odpowiedzialność cywilna pośrednika w takim
przypadku zaistnieje, natomiast ubezpieczyciel uwolni się od odpowiedzialności gwarancyjnej,
wskazując, że nieprawidłowe działanie nie jest czynnością pośrednictwa, a zatem nie mieści się
w zakresie ochrony ubezpieczeniowej.
Nieprawidłowe wykonanie umowy pośrednictwa musi nastąpić w okresie trwania ochrony
ubezpieczeniowej (w okresie ubezpieczenia). Zatem w razie zgłoszenia roszczenia
przez poszkodowanego uruchamiana będzie polisa z okresu wykonywania kwestionowanej
umowy pośrednictwa (nawet sprzed 10 lat). Z punktu widzenia ochrony interesu majątkowego
pośrednika (abstrahując od ustawowego obliga posiadania ubezpieczenia OC) istotne jest również
zachowanie ciągłości polisowej. Jeśli choćby część czynności pośrednictwa wykonana zostanie
w okresie przerwy pomiędzy polisami, ubezpieczyciel z pewnością nie omieszka skorzystać
z tego, by odmówić wypłaty odszkodowania.
Co ważne, suma gwarancyjna obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika jest sumą
na wszystkie zdarzenia. Przy jej wyborze należy mieć zatem na uwadze, że każda wypłata
odszkodowania obniża wysokość sumy. Sumy, która powinna wystarczyć na pokrycie
ewentualnych roszczeń odszkodowawczych dotyczących wszystkich umów pośrednictwa
wykonanych przez 12 miesięcy. A to stawia pod dużym znakiem zapytania zdolność
kompensacyjną minimalnej sumy gwarancyjnej (25.000 EUR).
ROSZCZENIA ODSZKODOWAWCZE
NIE OBJĘTE UBEZPIECZENIEM OBOWIĄZKOWYM
Odpowiedzialność gwarancyjna ubezpieczyciela nie obejmuje szkód
- polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie mienia, wyrządzonych
przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu
w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej
małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu,
- wyrządzonych przez ubezpieczonego po pozbawieniu go licencji zawodowej, a także w okresie
zawieszenia licencji zawodowej, chyba że szkoda jest następstwem wykonywania pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami przed pozbawieniem lub zawieszeniem licencji,
- polegających na zapłacie kar umownych,
- powstałych wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, aktów
terroru,
- powstałych wskutek winy umyślnej (Ustawa o ubezpieczeniach obowiązkowych).
Ważne:
ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody, o których mowa powyżej, z zastrzeżeniem
wskazanych wyłączeń, bez możliwości umownego ograniczenia przez ubezpieczyciela wypłaty
odszkodowania (brak franszyz redukcyjnych i integralnych, udziałów własnych).
Ubezpieczalny stopień zawinienia
Nie skupiając się w niniejszym opracowaniu na trudnościach związanych z oceną stopnia
przewinienia ubezpieczonego (zaniedbanie, niedbalstwo, rażące niedbalstwo, wina umyślna),
warto zwrócić uwagę na fakt, że jedynie wina umyślna ubezpieczonego pośrednika dyskwalifikuje
możliwość uruchomienia ochrony polisowej.
Wszystkie pozostałe zachowania, z rażącym niedbalstwem włącznie, podlegają ochronie
i umożliwiają dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w ramach umowy ubezpieczenia
obowiązkowego. Dotyczy to zarówno rażącego niedbalstwa pośrednika, jak i osób, za które
ponosi odpowiedzialność.
Celem ustawodawcy było zabezpieczenie w ten sposób wyłącznie interesu osoby poszkodowanej,
a nie profesjonalisty zobowiązanego do szczególnej staranności zawodowej. Z tego też względu
ubezpieczycielowi, na mocy zapisów Ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych, przysługuje
prawo dochodzenia od rażąco niedbałego sprawcy szkody zwrotu wypłaconego odszkodowania.
SAGA Brokers konstruując program ubezpieczeniowy dla PFRN, zadbała rzecz jasna,
aby ubezpieczyciele tego prawa się zrzekli. W ofercie rynkowej standardem to nie jest.
Roszczenie regresowe przysługuje ubezpieczycielowi również w przypadku, gdy szkoda została
wyrządzona przez pośrednika lub osobę, za którą ponosi on odpowiedzialność, w stanie
po użyciu alkoholu albo pod wpływem środków odurzających, substancji psychotropowych
lub środków zastępczych w rozumieniu przepisów o przeciwdziałaniu narkomanii. Roszczenie
regresowe ubezpieczycielowi przysługuje.
SKŁADOWE ROSZCZENIA
Roszczenie odszkodowawcze poszkodowanego składać się może z kilku elementów.
Obserwujemy wzrost świadomości klientów w tym zakresie oraz coraz większą powszechność
w zakresie korzystania z usług profesjonalnych pełnomocników, którzy formułują roszczenia
w imieniu poszkodowanych.
Poszkodowani roszczą o pokrycie:
1. rzeczywistego uszczerbku majątkowego (w tym również różnego rodzaju poniesionych
kosztów, np. kosztów dojazdu, kosztów sporządzenia nieważnej umowy, kosztów
tłumacza przysięgłego),
2. utraconych korzyści, oczekiwanych a nieosiągniętych w wyniku niewykonania
zobowiązania przez pośrednika (np. w postaci odsetek od lokaty bankowej, na której
ulokowaliby pieniądze czy też czynszu najmu, jaki uzyskiwaliby z nabytej nieruchomości),
3. odsetek ustawowych od roszczonej kwoty (od dnia wyrządzenia szkody do dnia wypłaty
odszkodowania),
4. zadośćuczynienia za naruszenie dóbr osobistych (do niedawna jeszcze uznawano, że
zadośćuczynienie dotyczy wyłącznie szkód osobowych i odpowiedzialności cywilnej
deliktowej, pojawiły się jednak orzeczenia, z których wynika, że nie ma przeszkód, by
zadośćuczynienia dochodzić również z tytułu odpowiedzialności kontraktowej); w naszej
praktyce likwidacyjnej pojawiło się roszczenie o zadośćuczynienie z tytułu naruszenia
dóbr osobistych poprzez nieusunięcie z portalu internetowego ogłoszenia o sprzedaży
nabytego mieszkania).
W wielu przypadkach roszczenia poszkodowanych sprowadzają się do żądania zwrotu prowizji.
Jest to działanie nieprawidłowe, bowiem wynagrodzenie pozostaje poza stosunkiem
odszkodowawczym i ubezpieczyciele są zgodni co do tego, że wynagrodzenie sprawcy szkody
nie jest elementem odszkodowania. W razie nienależytego wykonania zobowiązania jest ono
świadczeniem nienależnym, które winno być zwrócone drugiej stronie.
Uznać należy zatem, że roszczenie sformułowane jako żądanie zwrotu prowizji pośrednika
spotka się każdorazowo z odmową wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. Jednocześnie
warto pamiętać, że zwrot prowizji przez pośrednika częstokroć jest dla poszkodowanego
sygnałem, że pośrednik czuje się winny i zachęca do formułowania dalszych roszczeń.
Dodatkowe koszty pokrywane przez ubezpieczyciela
W granicach sumy gwarancyjnej ubezpieczenia obowiązkowego OC ubezpieczyciel jest
obowiązany zwrócić ubezpieczającemu uzasadnione okolicznościami zdarzenia koszty poniesione
w celu zapobieżenia zwiększeniu (uwaga: nie powstaniu, a jedynie zwiększeniu) szkody.
W granicach sumy gwarancyjnej ubezpieczenia obowiązkowego OC ubezpieczyciel jest
obowiązany również zrefundować niezbędne koszty obrony w postępowaniu karnym i koszty
zastępstwa prawnego w postępowaniu cywilnym, podjętych na polecenie lub za zgodą
ubezpieczyciela.
Określenie „niezbędne” koszty oznacza w praktyce refundację kosztów nie w rzeczywistej
wysokości, lecz według stawek wynikających z rozporządzenia (ustalonych na poziomie
ocenianym jako niewystarczający do poprowadzenia skomplikowanej lub wysokiej kwotowo
sprawy). Stąd istotne staje się wystąpienie do ubezpieczyciela o akceptację określonego poziomu
kosztów zastępstwa jeszcze przed ich poniesieniem. Eliminuje to również ewentualny zarzut,
że postępowanie nie było prowadzone za zgodą ubezpieczyciela.
KTO ZGŁASZA ROSZCZENIA DO POŚREDNIKÓW?
Jeszcze do niedawna wśród roszczących występowali wyłącznie kupujący. Tendencja ta jednak
uległa pewnej zmianie i mimo przeważającej liczby poszkodowanych kupujących (lub najemców)
odnotowujemy przypadki, w których pośrednicy swym działaniem wyrządzają szkodę
sprzedającym (lub wynajmującym).
Jeśli analizować zgłaszane roszczenia pod kątem posiadania/nieposiadania przez pośrednika
umowy z klientem, widać, że zdecydowana większość roszczeń zgłaszana jest z tytułu
odpowiedzialności kontraktowej w ramach zawartej z poszkodowanym umowy.
Nie jest jednak wykluczona możliwość zgłoszenia roszczenia przez osobę nieposiadającą umowy
z pośrednikiem z tytułu szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym (odpowiedzialność
deliktowa) podczas wykonywania umowy pośrednictwa zawartej z inną osobą. Przykłady takich
roszczeń zostaną omówione w dalszej części opracowania.
PRZYKŁADOWE ROSZCZENIA SPRZEDAJĄCYCH/WYNAJMUJĄCYCH
Szkoda nr 1
Pośrednik świadczy na rzecz właściciela centrów handlowych usługi w zakresie obsługi umów
najmu powierzchni komercyjnych; przy przedłużaniu umów z dotychczasowym najemcą zostaje
fałszywie poinformowany przez jego (byłego, bo zwolnionego za działanie na szkodę firmy)
pełnomocnika, że jest upoważniony do reprezentacji oraz negocjowania nowej umowy,
przedłużenia istniejących umów najmu; w ostatniej chwili „pełnomocnik” informuje, że nowe
umowy najmu podpisze spółka, jak twierdzi, powiązana z dotychczasowym najemcą
(a w rzeczywistości spółka będąca jego własnością, którą założył w chwilę po zwolnieniu);
pośrednik nie sprawdza dokumentów i doprowadza do zawarcia umów z niewłaściwym najemcą;
wynajmujący nie chce zmiany najemcy i domaga się od pośrednika rozwiązania zaistniałej sytuacji;
dotychczasowy najemca nie opuścił zajmowanych lokali, co generuje roszczenia
(do wynajmującego) po stronie nowego najemcy, który nie osiąga zysków; sprawa w toku,
roszczenie trakcie precyzowania;
Szkoda nr 2
Pośrednik doprowadził do zawarcia umowy przedwstępnej (reprezentował obie strony transakcji)
i przyjął do depozytu kwotę 20.000 zł tytułem zadatku; do zawarcia umowy przyrzeczonej
nie doszło; kupujący odstąpili od umowy z uwagi na niemożność uzyskania kredytu, z którego
miał być finansowany zakup nieruchomości; w ich opinii nie jest to okoliczność zależna od nich
(zwłaszcza, że brak decyzji kredytowej był początkowo spowodowany brakiem odpisu KW, który
dostarczyć mieli poszkodowani, a uczynili to dopiero po upływie terminu do zawarcia umowy
przyrzeczonej; następnie pogorszenie warunków kredytu m.in. poprzez obniżenie jego kwoty
wskutek podwyższenia udziału własnego uniemożliwiło pokrycie całej ceny nieruchomości,
a poszkodowani odmówili uregulowania w późniejszym terminie w gotówce brakującej części
ceny); skoro nie ponoszą winy za brak finalizacji transakcji, wezwali pośrednika do zwrotu
uiszczonego zadatku; poszkodowani również zażądali kwoty zadatku, ponieważ do sprzedaży
nie doszło w ich opinii z winy leżącej po stronie kupujących; wobec stanowiska pośrednika,
że kupujący mieli podstawę, by od umowy odstąpić i faktu, że dokonał zwrotu zadatku na rzecz
kupujących, poszkodowani (sprzedający) skierowali sprawę na drogę sądową i wygrali; pośrednik
był depozytariuszem zadatku (czyli dzierżycielem własności powodów, skoro własność zadatku
przeszła na poszkodowanych z chwilą wręczenia); w związku z powyższym pośrednik był jedynie
wykonawcą woli poszkodowanych i nie przysługiwało mu żadne uprawnienie do wykonania
jakiejkolwiek dyspozycji dotyczącej zadatku, złożonej przez kupujących; w razie ewentualnych
wątpliwości pośrednik powinien był złożyć zadatek do depozytu sądowego;
wypłata odszkodowania: 20.000 zł + odsetki + koszty strony przeciwnej zasądzone wyrokiem;
Szkoda nr 3
Pośrednik doprowadził do transakcji zbycia mieszkania przez jego klienta; zbywca został
wezwany do zwrotu bonifikaty udzielonej przy zakupie przedmiotowej nieruchomości jego
spadkodawczyni z powołaniem na uchwałę sądu potwierdzającą zasadę spadkową wskazującą,
że spadkobierca jest podmiotem, na który przechodzi ogół praw i obowiązków majątkowych
zmarłego, które nie wygasły w chwili jego śmierci; pośrednik zapewniał, że wspomniana
bonifikata nie będzie podlegała zwrotowi; w oparciu o opinię pośrednika - profesjonalisty
poszkodowany zdecydował się na zbycie nieruchomości; zażądał tytułem odszkodowania zapłaty
kwoty bonifikaty (95.000 zł) wraz z odsetkami; pośrednik uznał roszczenie za bezzasadne. Stoi
na stanowisku, że dochował należytej staranności przy świadczeniu usługi pośrednictwa,
w szczególności podjął szereg działań mających na celu ustalenie istnienia lub nie obowiązku
zwrotu bonifikaty; według jego wiedzy przy ostatecznej decyzji o sprzedaży mieszkania
poszkodowany kierował się opinią notariusza; sprawa w toku;
Szkoda nr 4
Pośrednik zawarł umowę pośrednictwa w wynajmie mieszkania, stanowiącego współwłasność
dwóch sióstr, z których jedna działała w imieniu swoim i siostry (na mocy udzielonego
pełnomocnictwa); po zawarciu umowy najmu siostra niebędąca klientem pośrednika sygnalizuje
swoją szkodę polegającą na nieuzyskiwaniu stosownej do posiadanego prawa własności części
czynszu z najmu (całość czynszu pobiera druga siostra) i zarzuca pośrednikowi niezachowanie
należytej staranności, polegające na niezweryfikowaniu pełnomocnictwa i zawarciu umowy najmu
z przekroczeniem pełnomocnictwa (pełnomocnictwo do jednorazowego zawarcia umowy najmu,
które już dawno nastąpiło, zatem pełnomocnictwo wygasło); sprawa w toku, roszczenie
niesprecyzowane;
Szkoda nr 5
Z pośrednikiem zawarta została umowa pośrednictwa sprzedaży mieszkania, którego
poszkodowana była współwłaścicielką; w umowie przedwstępnej sporządzonej u pośrednika
zastrzeżono kary umowne w wysokości 100 zł za każdy dzień zwłoki w zapłacie ceny
oraz za uchybienie terminowi wydania lokalu. W umowie sporządzonej u notariusza znalazły się
analogiczne zapisy; ponieważ poszkodowana nie chciała wydać lokalu, kupujący nie uregulowali
całości ceny; poszkodowana złożyła wniosek o nadanie aktowi klauzuli wykonalności (w akcie
znajdowało się oświadczenie o poddaniu się egzekucji z art. 777.4 kpc). Brakującą część ceny
od kupujących wyegzekwował komornik; sąd uznał natomiast, że złożone oświadczenie
o poddaniu się egzekucji nie dotyczy obowiązku zapłaty kary umownej; w związku z tym
poszkodowana utraciła karę umowną za 213 dni opóźnienia w zapłacie ceny; błąd pośrednika,
a następnie notariusza, polegał na tym, że zastrzeżono w umowie karę umowną na wypadek
niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego, co stoi w sprzeczności
z art. 483 § 1 kc., skutkuje zatem nieważnością takiego postanowienia umownego; poszkodowana
złożyła pozew przeciwko pośrednikowi i notariuszowi; sprawa w toku;
PRZYKŁADOWE ROSZCZENIA KUPUJĄCYCH/NAJEMCÓW
Szkoda nr 6
Nie dopełniono obowiązku sprawdzenia stanu faktycznego wpisów w KW dotyczących działki
(drogowej dojazdowej); kupujący wezwał pośrednika do zapłaty 2.419,06 PLN
(dobrze udokumentował poniesione koszty: ubezpieczenie kredytu, opłata za wydanie
zaświadczenia przez bank, usługi prawne i geodezyjne w postępowaniu o uzgodnienie treści KW
z rzeczywistym stanem prawnym); wypłata odszkodowania w pełnej wysokości;
Szkoda nr 7
Pośrednik na mocy umowy pośrednictwa kupna zaproponował do nabycia działkę budowlaną,
nie sprawdzając wszystkich informacji na temat przebiegu sieci uzbrojenia; po nabyciu
przedmiotowej nieruchomości okazało się, że przebiega przez nią fragment sieci kanalizacyjnej
oraz kabel energetyczny, których położenie całkowicie uniemożliwia wykorzystanie zakupionej
działki w celach budowlanych; w związku z powyższym poszkodowani wezwali pośrednika
do pokrycia kosztów dostosowania działki do celów budowlanych (poprzez przeniesienie sieci
kanalizacyjnej i podziemnej linii energetycznej); wypłata odszkodowania na podstawie faktur
dokumentujących poniesione wydatki w kwocie 28.000 zł;
Szkoda nr 8
Pośrednik pośredniczy w sprzedaży dwóch lokali położonych obok siebie na zaadaptowanym
poddaszu, będących w trakcie ostatnich prac remontowych; znajduje nabywcę zainteresowanego
jednym z lokali; przedmiotem transakcji okazuje się być lokal sąsiedni w stosunku do tego,
którego nabycie zadeklarowali kupujący; szkoda wynika z błędnego wskazania przez pośrednika
numeru mieszkania; poszkodowani roszczą o koszty w wysokości 13.200 zł poniesione na projekt
aranżacji wnętrz (który nie pasuje do nabytego faktycznie mieszkania), odszkodowania dla firmy
budowlanej, która miała wykonać prace wykończeniowe i została odwołana, koszty wykonania
mebli na wymiar (niepasujących do nowego rozkładu wnętrz), koszty obsługi prawnej
w niniejszej sprawie; ubezpieczyciel uznał częściowo wykazane koszty za podlegające refundacji
(nie całkowity koszt aranżacji wnętrz, ale wyłącznie przeprojektowanie na potrzeby właściwego
lokalu); sprawa w toku, klient musi udokumentować poniesione wydatki;
Szkoda nr 9
Kupujący po nabyciu mieszkania zgłosili roszczenie z tytułu wady fizycznej, jaką jest ono
dotknięte; z początkiem okresu grzewczego w mieszkaniu ujawniła się potliwość okien i grzyb
na ścianach; według poszkodowanych pośrednik jako profesjonalista podczas oględzin
mieszkania powinien zauważyć tego rodzaju mankamenty; odmowa wypłaty odszkodowania
z uwagi na brak znamion zawinionego działania po stronie pośrednika, który nie działa jako
rzeczoznawca majątkowy (w dodatku w momencie oględzin mieszkania wady nie były widoczne)
i z uwagi na podpisane przez poszkodowanych oświadczenie o znajomości stanu technicznego
mieszkania i niewnoszeniu co do niego zastrzeżeń;
Szkoda nr 10
Pomiędzy pośrednikiem a poszkodowanym zawarta została umowa o pośrednictwo w kupnie
kawalerki; pośrednik doprowadził do sfinalizowania transakcji, poszkodowany nie wnosił żadnych
zastrzeżeń co do wadliwości wykonania usługi i uiścił należne pośrednikowi wynagrodzenie;
po jakimś czasie zgłosił roszczenie o zwrot wpłaconej prowizji w związku z faktem nieusunięcia
oferty sprzedaży mieszkania z portalu internetowego mimo kilkukrotnych żądań w tym zakresie;
uznał on zobowiązanie z umowy o pośrednictwo za niewykonane i zażądał zwrotu prowizji;
określił swoje roszczenie jako żądanie zadośćuczynienia pieniężnego (zgodnego z art. 24.1. kc)
za naruszenie dóbr osobistych i wskazał na celowe działanie pośrednika (według serwisu nie ma
możliwości automatycznego przedłużania ogłoszenia bez uiszczania za nie opłat), mające na celu
sztuczne poszerzenie (uatrakcyjnienie) oferty biura, które jednocześnie działa na jego szkodę
poprzez zaniżanie ceny nabytej nieruchomości; pośrednik niezwłocznie po uzyskaniu
od poszkodowanego sygnału o utrzymywaniu oferty sprzedaży nieruchomości w serwisie
internetowym po sfinalizowaniu transakcji, podjął kroki mające na celu usunięcie oferty i nie może
ponosić odpowiedzialności za (niezależne od niego) usterki techniczne programu obsługującego
publikację nowych ofert; roszczenie 4.000 zł; odmowa wypłaty odszkodowania (należyte
wykonanie zobowiązania, niewykazanie naruszenia dóbr osobistych);
Szkoda nr 11
Poszkodowana spółka zawarła umowę pośrednictwa w kupnie nieruchomości; doszło do zawarcia
notarialnej umowy sprzedaży udziałów we własności zabudowanej nieruchomości; poszkodowana
spółka zamierzała wyodrębnić poszczególne lokale i sprzedać osobom trzecim; zawarła w tym celu
szereg umów przedwstępnych, a dotychczasowych lokatorów – usunęła; po zawarciu umów
przedwstępnych okazało się, że poszkodowana spółka nie jest współwłaścicielem nieruchomości
(budynek jest posadowiony bowiem również na innej działce geodezyjnej, która nie była
przedmiotem transakcji) i nie może wyodrębnić lokali i przenieść ich własności na rzecz osób
trzecich, z którymi zawarła umowy przedwstępne; w związku z powyższym zobowiązana była
zapłacić tym osobom zadatki w podwójnej wysokości oraz umówione odszkodowania; utraciła
zyski z uwagi na brak możliwości uzyskiwania dochodów z czynszu pozostałych lokali
opuszczonych przez lokatorów, musiała też regulować opłaty eksploatacyjne za opuszczone lokale;
spółka zobowiązana została do wszczęcia postępowania sądowego o zasiedzenie nieruchomości;
poszkodowana stoi na stanowisku, że pośrednicy reprezentujący obie strony transakcji wadliwie
ustalili rzeczywisty stan prawny nieruchomości, a tym samym nienależycie wykonali umowy;
złożyła roszczenie do obu pośredników (z zawartej umowy do swojego pośrednika i z deliktu
do pośrednika strony zbywającej); roszczenie: 380.000 zł, sprawa w toku ( w sądzie);
Szkoda nr 12
Pośrednik poszukiwał dla swojego klienta domu do nabycia; zbywca nie potrafił skompletować
dokumentów, więc pośrednik postanowił sprawdzić nieruchomość w niestandardowy sposób
(kartoteka budynku, wypis i wyrys), odstępując od weryfikacji pozwolenia na budowę
i pozwolenia na użytkowanie budynku; doprowadził do transakcji; PINB nakazał wstrzymanie
robót i zalegalizowanie samowoli budowlanej; poszkodowani zgłosili roszczenie o pokrycie
kosztów poniesionych w związku z koniecznością inwentaryzacji domu, wykonania projektu
budowlanego oraz obsługi prawnej (wniesiono zażalenie na opłatę legalizacyjną); wypłata
odszkodowania w pełnej wysokości, tj. 18.500 zł; jeśli nie uda się uniknąć opłaty legalizacyjnej
(50.000 zł), również ona zostanie pokryta z ubezpieczenia OC;
seminarium Giżycko, 9-11 września 2011 r.