Indeks Cen Mieszkań (ICM)

Maj 2012
Rynek mieszkaniowy w Polsce - 5 lat temu i dziś
•
•
•
Indeks Cen Mieszkań (ICM) - nowy standard pomiaru cen na rynku sprzedaży
mieszkań
porównanie cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań
co się sprzeda, a co długo czeka na nabywcę - wyniki badań dotyczących preferencji
klientów szukających mieszkań w Warszawie
Ceny mieszkań w Polsce
- jest wielu dostawców informacji nt. cen mieszkań w Polsce
- są różne typy i różnej wielkości bazy
efekt: do odbiorców docierają różne, często bardzo się od siebie różniące
informacje o aktualnych cenach oraz o obserwowanych trendach
Ceny transakcyjne
Zalety: miarodajna, ściśle skorelowana z popytem informacja o tym, po jakich
cenach doszło w określonym czasie do transakcji kupna/sprzedaży
nieruchomości
Wady: zdecydowanie mniejsza próba (w stosunku do obliczeń cen
ofertowych) i znaczna – sięgająca kilku miesięcy - rozbieżność czasowa
pomiędzy datami ustalenia ceny sprzedaży, zawarcia transakcji (podpisania
umowy), zebrania i publikacji danych; ceny historyczne
Ceny ofertowe
Zalety: miarodajna, ściśle skorelowana z podażą informacja o tym, jakie są
aktualne oczekiwania osób wystawiających mieszkania do sprzedaży; duża
próba, możliwość sprawdzenia stanu aktualnego
Wady: brak możliwości wyodrębnienia informacji o cenach tych ofert, które
znalazły nabywców
Portal domy.pl (wcześniej Oferty.net) gromadzi i analizuje dane o cenach ofertowych
mieszkań od 2006 roku. Na ich podstawie wprowadził nowy standard pomiaru trendu:
Indeks Cen Mieszkań (ICM)
ICM - wyraża łączną wartość względną średnich cen ofertowych mieszkań
wystawionych do sprzedaży w portalach Grupy Melog.com obliczaną na podstawie
średnich cen ofertowych w 10 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź,
Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Katowice) ważoną liczbą
mieszkańców tych miast.
Bazową datą dla ICM jest wrzesień 2007 roku, a wartość bazowa wynosi 1000
punktów
ICM w kwietniu 2012 wyniósł 880,04 pkt i był niższy od wartości początkowej o 12%
ICM w ciągu ostatniego roku spadł z 909,57 pkt do 880,04 pkt, tj. o 3,2%
Wartość ICM z uwzględnieniem inflacji (ICMi)
03'2012
880,96 pkt
698,35 pkt
ICM - na tle rynków lokalnych (najlepsze i najgorsze)
• Spośród 10 miast, z których ceny stanowią składową ICM najbardziej
stabilne cenowo są Katowice. Po początkowym (opóźnionym w stosunku
do innych miast) i bardzo gwałtownym wzroście wartości lokalnego ICM,
od końca 2008 roku ulega on w stolicy Górnego Śląska najmniejszym
zmianom.
• Największy spadek wartości lokalnego ICM w ciągu ostatnich 5 lat nastąpił
w Łodzi; wartość indeksu w tym mieście spadła do poziomu 830,77 pkt., tj.
o ponad 16%
Wartość ICM w odniesieniu do zmian wartości indeksu WIG20, cen złota oraz kursu euro
Mieszkanie jako inwestycja
•
Mieszkania zakupione przed pięcioma laty okażą się być neutralną inwestycją tylko w
przypadku, jeżeli od chwili zakupu są wynajmowane i przynoszą stały dochód w postaci
czynszu. Tylko on bowiem jest w stanie zniwelować stratę jaką przez ten czas przyniósł
spadek cen mieszkań (spadek nominalny o 12%, spadek z uwzględnieniem inflacji o
ponad 30%).
•
Jak wynika z ICM, zakup mieszkania był lepszą inwestycją niż ulokowanie kapitału na
Giełdzie Papierów Wartościowych. W analizowanym 5-letnim okresie wartość indeksu
WIG20 spadła aż o 39%.
•
Lepszą inwestycją od zakupu mieszkania było kupno waluty europejskiej (zysk 10%) i
dolarów (zysk 15%). Źródłem prawdziwego zysku okazała się inwestycja w złoto (wzrost
wartości o 160%).
Warszawa: ceny ofertowe a transakcyjne – porównanie danych portalu
domy.pl i AMRON
•
Linie wykresów potwierdzają dużą zbieżność trendów w cenach ofertowych i
transakcyjnych oraz różnice między nimi, które utrzymują się na zbliżonym
poziomie ale... z niewielkim przesunięciem czasowym (ok. 2 m-ce)
•
Ceny transakcyjne reagują z opóźnieniem na sytuację rynkową – zaczynają
spadać później niż ceny ofertowe
•
Opóźnienie reakcji cen transakcyjnych jest wynikiem upływu czasu jaki dzieli
moment ustalenia przez strony transakcji ceny sprzedaży i dzień zawarcia
umowy
•
Publikowane przez domy.pl ceny ofertowe oraz ICM są najszybszym
i w pełni miarodajnym obrazem aktualnych trendów na rynku sprzedaży
mieszkań
Warszawa: co się sprzedaje?
- wyniki badań dotyczących preferencji klientów szukających mieszkań w
Warszawie w porównaniu z podażą ofert
Warszawa: co się sprzedaje – wg liczby pokoi
•
największe szanse na szybkie znalezienie nabywcy mają mieszkania małe – 1-
pokojowe; zbywcy takich lokali mają dwa razy większe szanse na znalezienie
klienta niż np. właściciele oferujący do sprzedaży mieszkania z pięcioma
pokojami
•
najtrudniej jest sprzedać mieszkanie 3-pokojwe; ich podaż jest proporcjonalnie
dużo większa od popytu
•
podaż i popyt na najpopularniejsze w stolicy mieszkania 2-pokojowe oraz
mieszkania duże, liczące 4 i więcej pokoi są zbilansowane
Warszawa: co się sprzedaje – wg cen
•
ponad 40% klientów szukających mieszkań w Warszawie w pierwszym
kwartale 2012 roku było zainteresowanych zakupem lokalu w cenie do 300 tys.
zł.
•
oferty w tej cenie stanowią zaledwie nieco ponad 12% podaży; to oznacza, że
znalezienie na nie nabywców jest najłatwiejsze i zajmuje najmniej czasu
•
podaż ofert w cenie pow. 500 tys. zł jest proporcjonalnie dużo większa od
popytu na nie; oznacz to, że takie mieszkania są najtrudniej sprzedawalne
•
Prawdopodobieństwo znalezienie klienta na zakup mieszkania w Warszawie w
cenie do 200 tys. zł jest 30-krotnie większe niż prawdopodobieństwo
znalezienia nabywcy na mieszkanie oferowane za ponad pół miliona złotych
Statystyki popytu na mieszkania w wybranych miastach wg cen
(próba: 10 000 osób)
Podsumowanie
 ICM (Indeks Cen Mieszkań domy.pl) – nowy standard pomiaru trendów
cenowych na krajowym rynku mieszkaniowym
 Spadek cen mieszkań oraz inflacja ‘zjadły’ inwestorom w ciągu 5 lat ok. 30%
środków ulokowanych w nieruchomościach mieszkaniowych; przed stratami
mogło ich uchronić czerpanie zysków z wynajmu
 Najlepszą inwestycją od 2007 roku okazał się być zakup złota, którego
wartość wzrosła ponad dwukrotnie (160%). Wartość mieszkań spadła w tym
czasie nominalnie o 12%. Więcej można było stracić inwestując na giełdzie
(39%)
 Spośród 10 największych polskich miast najbardziej stabilne są ceny
mieszkań w Katowicach; w ostatnich 5 latach największy spadek wartości
mieszkań zanotowała Łódź
 Ceny ofertowe doskonale odzwierciedlają trend na rynku mieszkaniowym;
wykazują dużą zbieżność z publikowanymi ze znacznym opóźnieniem cenami
transakcyjnymi
 W Warszawie najłatwiej jest sprzedać mieszkanie 1-pokojowe; największy
problem ze znalezieniem klienta mają właściciele mieszkań 3-pokojowych
 W Warszawie obserwujemy znaczną nadpodaż ofert sprzedaży mieszkań w
cenie pow. 400 tys. zł w stosunku do liczebności grupy klientów
zainteresowanych ich zakupem. Odwrotnie przedstawia się sytuacja w
przypadku mieszkań najtańszych – w cenie do 200 tys. zł; zainteresowanie
nimi jest duże, a podaż niewspółmiernie mała
 Mieszkanie za 200 tys. zł jest 30 razy łatwiej sprzedać niż mieszkanie za pół
miliona złotych
 Ponad 30% klientów zainteresowanych zakupem mieszkania w Lublinie i
ponad połowa zainteresowanych mieszkaniami w Łodzi szuka ofert w cenie
do 150 tys. zł (np. w Warszawie mieszkania w takiej cenie praktycznie nie
występują); mieszkaniami w cenie pow. 400 tys. zł interesuje się ponad 30%
klientów szukających mieszkań w Warszawie i blisko 45% klientów w
Sopocie
Marcin Drogomirecki
[email protected]
kom. 602 649 550
•
Melog.com jest największym w Polsce wyspecjalizowanym wydawcą portali nieruchomościowych, twórcą
narzędzi dla branży nieruchomości oraz dostawcą informacji i analiz rynku nieruchomości.
•
Grupę Melog.com stanowią portale: domy.pl, oferty.net, Komercyjne.pl, www.nieruchomosci.pl,
Bezposrednie.com, NoweInwestycje.pl.
•
Oglądalność portali Grupy Melog.com w lutym br. (najbardziej aktualne badanie Megapanel/PBI) wyniosła
676 588 użytkowników, którzy wygenerowali łącznie 15 milionów odsłon stron.
•
Głównym portalem nieruchomościowym grupy Melog.com jest intensywnie rozwijany, nowoczesny portal
domy.pl