Koszty Operacyjne Budynków Biurowych

Warszawa, 23 czerwca, 2016
Premiera projektu „ Koszty Operacyjne Budynków Biurowych”
22 czerwca w Warszawie, podczas śniadania biznesowego „Biznes dla Klimatu”,
zorganizowanego w ramach European Sustainable Week, odbyła się pierwsza w Polsce
prezentacja danych, pokazujących zużycie energii przez budynki certyfikowane oraz
niecertyfikowane na rodzimym rynku. Dane zebrane zostały w ramach pionierskiego
projektu „Koszty Operacyjne Budynków Biurowych”.
Głównym celem spotkania „Biznes dla klimatu”, objętego honorowymi patronatami
Ministerstwa Energii, Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy oraz Warszawskiego
Oddziału SARP, była dyskusja wokół postanowień szczytu klimatycznego COP21 w Paryżu
i jego wpływie na świat biznesu. Zaproszeni goście, w tym Roland Hunziker, Dyrektor
Światowej Rady Biznesu na rzecz Zrównoważonego Rozwoju (WBCSD) oraz Programu
na Rzecz Zrównoważonego Budownictwa oraz Miast i Michał Olszewski, Wiceprezydent
Miasta Stołecznego Warszawy, wspólnie zastanawiali się czy ustalenia z COP21 pobudzą
efektywność energetyczną na rynku budowlanym? Jak w praktyce wykorzystać dane
pokazujące zużycie energii? Jakie są dobre praktyki na rynku polskim?
Ważnym punktem programu wydarzenia była pierwsza w Polsce prezentacja danych
pokazujących zużycie energii przez budynki certyfikowane oraz nie certyfikowane
na rodzimym rynku, zebranych w ramach projektu „Koszty Operacyjne Budynków
Biurowych”, realizowanego przez największe podmioty na rynku budynków biurowych: SPIE
Polska (koordynator projektu), BuroHappold Engineering, Colliers International,
Construction Marketing Group, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Savills, Skanska
Property Poland.
Dyskusja panelowa po prezentacji wyników pilotażu „Koszty Operacyjne Budynków
Biurowych”, przedstawionych przez Katarzynę Chwalbińską – Kusek, reprezentującą
platformę EEB Poland oraz BuroHappold Engineering, dała szansę na obszerny
komentarz zarówno etapów badania, jak i ich wyników, ocenionych przez moderatorkę
dyskusji, Justynę Biernacką, SARP, jako „nie tak spektakularne jak można byłoby sobie
wyobrazić myśląc o zielonym budownictwie”. Paneliści, na podstawie przeprowadzonej
analizy, starali się odpowiedzieć na pytanie „Jakie kroki należy podjąć w dalszej kolejności,
abyśmy mogli mieć komfortowe, zrównoważone, efektywne budynki, które będą służyły
nam, pracownikom, właścicielom, najemcom?”.
Na wstępie przypomniana została próba badawcza zebrana w trakcie badania. Stanowi
ją 48 budynków biurowych certyfikowanych i niecertyfikowanych, z rodzimego rynku,
oddanych do użytku przed 2014 rokiem. Robert Włodarczyk, Colliers International,
przytoczył nam wyzwania jakie stały przed grupą roboczą gdy postanowiła porównać między
sobą zgromadzone dane: „Rozpiętość próby pod względem powierzchni, wyposażenia, wieku
budynków, jest bardzo duża. Mamy budynki, które były certyfikowane już na poziomie
projektowania oraz budynki, które zostały oddane do użytku wiele lat wcześniej i zdobywały
certyfikat w trakcie użytkowania. Wspólnie podjęliśmy trudną decyzję jakie parametry
przyjmujemy do analizy”. Grupa robocza prowadząca badanie jest zgodna, że stanowi ono
pierwszy etap do stworzenia pełnego obrazu rynku i najlepszym sposobem sprawdzenia
kierunku zmian byłoby powtórzenie próby dla kolejnych lat.
1
Analiza pokazuje, iż certyfikacja jest dobrym narzędziem dla właścicieli, zarządców, obsługi
facility management, jak również najemców, do świadomego korzystania z obiektu, z czym
wiąże się podnoszenie komfortu jego użytkowania przy jednoczesnej dbałości o obniżanie
kosztów operacyjnych. Michał Jaraczewski z Cushman&Wakefield, opierając się zarówno
na „Kosztach Operacyjnych”, jak i raporcie swojej firmy z bieżącego roku, zaznacza iż rynek
oczekuje pełnej gamy możliwości obniżania wydatków za media w biurowcach. „Większość
naszych klientów i większych korporacji chce być odpowiedzialnymi w kwestii środowiska,
ich odcisku na ekologię i naszą rolą jest doradzać im jak mogą to osiągnąć. Po to jesteśmy
w tej grupie badawczej, aby móc pokazać na rynku czarno na białym, że rzeczywiście
wynosimy korzyści z zielonego budownictwa. Takie badanie jest bardzo przyszłościowe.
Uważamy, że mimo tego, że zbadaliśmy krótki okres i wyniki nie są jednoznaczne, z czasem,
na przestrzeni kilku lat, nasza teza rzeczywiście się sprawdzi. Pamiętajmy, że dużo zależy
od tego jak najemcy i zarządcy korzystają z budynków i dostępnych narzędzi”.
W trakcie dyskusji wielokrotnie został podkreślony fakt iż efektywne zarządzanie budynkiem,
zarówno tym z certyfikatem, jak i bez certyfikatu, nie zawsze wiąże się z dużymi
inwestycjami. „Nasza praktyka pokazuje, że szczególnie przy certyfikacjach BREEAM
in Use mamy do czynienia ze zmianami, które są w zasięgu ręki, a tak naprawdę w zasięgu
budżetu zarządcy. Są to np. odpowiednie źródła światła czy wyposażenie mające wpływ
na zużycie wody. Na pewno są to skromne, ale nie będące bez znaczenia, możliwości poprawy
technicznych parametrów budynku.”- podkreśla Jan Cieśla, BuroHappold Engineering.
„To jest moja hipoteza, którą mam nadzieję, będzie można sprawdzić podczas następnych
edycji badania – po pierwsze, bardziej świadomy użytkownik i bardziej świadomy zarządca,
również zarządca, który wie więcej o budynku, może zoptymalizować jego performance.
Z drugiej strony lepsza świadomość o skali budynku to też zupełnie inne planowanie dalszych
zmian. Może niekoniecznie w ramach certyfikacji, może w ramach szerzej zakrojonych
działań, ale na pewno będą to działania dużo lepiej zaplanowane”
- kontynuuje.
Wątek prostych rozwiązań, możliwych do zastosowania w praktycznie każdym budynku,
kontynuował Marcin Skierkowski, Knight Frank. Przytoczył wiele aspektów
wpływających na zużycie energii w biurowcu, m.in. liczba najemców czy rodzaj prowadzonej
przez nich działalności, która łączy się z ilością godzin ich pracy, np. konieczność
prowadzenia dyżurów całodobowych, etc. Podkreślił, że zazwyczaj pierwszym pytaniem
padającym przed podjęciem starań o certyfikację jest pytanie o miejsca i możliwości
obniżania kosztów. „Czasami są to proste sposoby: montujemy perlatory, czujki ruchu,
ustalamy także z obsługą techniczną ustawienie czasu pracy urządzeń odpowiednio
do harmonogramu pracy klientów. Zarządca, który dobrze zna obiekt, może bardzo szybko
wprowadzić w życie wiele rozwiązań” - komentuje Skierkowski.
Także z punktu widzenia dewelopera, kompetencje zarządcy stanowią o właściwym
prowadzeniu obiektu i dbałości o jego użytkowanie. Punkt ten reprezentował w dyskusji
Artur Wysocki, Skanska Property Poland. Przypomniał on niezbity fakt, że media
stanowią główny koszt w całości budżetu eksploatacyjnego nieruchomości. Przyjrzał się także
nowoczesnemu budownictwu, które już na etapie projektu przygotowywane jest
do efektywnego funkcjonowania, tzn. ograniczonego zużywania mediów i odzyskiwania
ich w trakcie użytkowania. Podkreślił także istotną rolę Building Management Systems, jako
narzędzia wspierającego zarządców w odpowiedzialnym prowadzeniu budynku.
2
„Ważnym elementem tej układanki jest najemca i musimy pamiętać o budowaniu jego
świadomości na temat wyposażenia budynku, instalacji jakie ma do dyspozycji i w jakim
zakresie może je regulować” - wspomniał Wysocki zaznaczając także ważną rolę edukacji
zarówno działu technicznego, zarządcy, jak i właśnie najemcy.
W odpowiedzialnym zarządzaniu swoją częścią przez najemcę może zdecydowanie pomóc
dokładne opomiarowanie jego powierzchni. „Najemca rozliczany na podstawie rzeczywistych
zużyć, a nie kwot ryczałtowych, bardziej świadomie korzysta z mediów i aktywniej działa
wewnątrz własnej struktury w celu ograniczania ich zużyć” - komentuje Piotr Strzyżewski,
SPIE Polska. W swojej wypowiedzi Strzyżewski przedstawił szereg zalet właściwego
opomiarowania budynku, zaznaczając istotę zarówno ilości liczników, jak i jakość
dostarczanych przez nie pomiarów. „Odpowiednie analizy mogą być wykorzystywane
zarówno do celów finansowych, jak i analizy jakości pracy danej instalacji
i całego budynku. Dzięki szczegółowemu olicznikowaniu, możemy precyzyjnie wskazać
obszary do modernizacji oraz lepiej określać czas zwrotu takich inwestycji.”
W trakcie przygotowań do pilotażu, Grupa Robocza obawiała się, że mimo iż zazwyczaj
istnieje historia zużycia mediów przez daną nieruchomość, zarządcy czy właściciele mogą
nie być na tyle otwarci, aby podzielić się takimi wrażliwymi danymi. Ankieta badawcza
zapewniała anonimowość biurowców, aby skłonić rynek do podzielenia się twardymi danymi.
„Chcieliśmy uniknąć rywalizacji między budynkami. Naszym celem było pokazanie stanu
rynku i stworzenie punktu odniesienia do kolejnych lat. Część danych, które pomogłyby
w głębszej analizie podjętego tematu to dane wrażliwe z racji tego, że mogłyby wskazywać
na to kto zajmuje ten obiekt, czym się zajmuje czy jakie konkretne zużycia tu występują
i zrezygnowaliśmy z ich zbierania. Z drugiej jednak strony, z punktu badawczego, powinniśmy
kolekcjonować jak najbardziej szczegółowe pomiary, tak żeby na przykład móc oddzielić
zużycia konkretnego najemcy od zużyć dla systemów technicznych dla samego budynku.
Staraliśmy się wypracować kompromis, które dane możemy uzyskać” - skomentował Jerzy
Kwiatkowski, NAPE, wspierający grupę w analizie danych.
Milena Sikora, Savills, otwarcie przyznała, że publikowanie danych, jakich wymagała
ankieta pilotażu nie powinno budzić zastrzeżeń właściciela tych pomiarów. Podkreśla,
że działania rynkowe w kwestii kolekcjonowania pomiarów to wspólna troska o naszą
przyszłość. „Im więcej i bardziej szczegółowych danych zbierzemy, tym lepsze będą wyniki
i wskazówki, które będziemy mogli Państwu zaproponować.” Sikora zwróciła także uwagę
słuchaczy na potrzebną pomoc ze strony władz krajowych i wymiaru legislacyjnego
we wdrażaniu ekologicznych idei na rynku nieruchomości. Na końcu swojej wypowiedzi
zachęciła wszystkich do włączania kolejnych uczestników łańcucha życia budynku w troskę
o jego zrównoważone funkcjonowanie.
„Koszty Operacyjne Budynków Biurowych” to pierwsza na rynku polskim próba
porównania eksploatacji budynków certyfikowanych i niecertyfikowanych. Pilotaż stanowi
doskonałą podstawę do kontynuacji analiz, ważnych biorąc pod uwagę bardzo dynamiczny
rozwój certyfikacji w Polsce w ostatnich latach. Ogromne zainteresowanie, jakim cieszyła
się prezentacja oraz dyskusja panelowa podczas śniadania biznesowego „ Biznes dla Klimatu”
potwierdzają potrzebę prowadzenia takich projektów w trosce zarówno o dobro klimatu,
jak i właścicieli budynków biurowych, najemców i wszystkich pracowników.
3
***
Koordynator projektu „ Koszty Operacyjne Budynków Biurowych”: SPIE Polska
Partnerzy projektu: BuroHappold Engineering, Colliers International, Construction
Marketing Group, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Savills, Skanska Property Poland.
Niezależny konsultant przy analizie wyników: NAPE
Więcej informacji na temat projektu „ Koszty Operacyjne Budynków Biurowych”:
Katarzyna Chwalbińska – Kusek
Założycielka Construction Marketing Group (CMG),
Członek Zarządu Marketing & Business Development Manager BuroHappold Engineering
Tel.: + 48 601 068 724
E-Mail: [email protected]
Piotr Strzyżewski
Specjalista ds. Technicznych
SPIE Polska
Tel.: +48 695 590 179
[email protected]
4