rzeczpospolita - Horbaczewski.eu

http://www.rp.pl/Opinie/302089848-Mieszkanie-za-dlugi-hipoteczne.html#ap-5
RZECZPOSPOLITA
Mieszkanie za długi hipoteczne
8.02.2016, ISSN 0208-9130, dostęp w dniu 9.02.2016
Sławomir Horbaczewski
foto: Fotorzepa, Waldemar Kompała
Stworzenie odpowiednich ram prawnych umożliwiłoby wyjście z trudnej
sytuacji nadmiernie obciążonym kredytobiorcom hipotecznym, a
jednocześnie tworzyło nowy segment wynajmu.
Zarówno walutowi, jak i złotowi klienci banków znaleźli się, nie tylko z własnej winy, w trudnej
sytuacji uniemożliwiającej obsługę zadłużenia. Czasami stanowi ona dla nich taki ciężar finansowy, że
stawia ich na marginesie życia gospodarczego i społecznego, nie pozwalając na korzystanie z
poprawiającej się w Polsce jakości życia. Przeznaczanie większości dochodu na obsługę kredytu ma
bardzo negatywne skutki społeczne, uniemożliwiając wielu rodzinom zaspokajanie wyższych potrzeb.
Nie są skłonne do powiększania się, zatem także inwestowania w dzieci.
Banki w okresie równoległego boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym stosowały zachęty, aby
klienci zaciągali możliwie najwyższe zobowiązania, bez dostatecznej analizy ich zdolności kredytowej
i z pobieżną analizą wartości mieszkań (zwłaszcza przyszłej) jako podstawowego zabezpieczenia tych
kredytów. Stąd też mamy kredyty (walutowe i złotowe) udzielone przy wskaźniku LTV na poziomie
nawet 120 proc. i to przy nie w pełni realnym szacunku wartości finansowanych nieruchomości. Banki
w realizacji planów sprzedażowych na rosnącym rynku, gdzie ceny nieruchomości dynamicznie rosły,
a ogólna sytuacja makroekonomiczna wskazywała na poprawiającą się sytuację finansową klientów,
systemowo zapomniały o fundamentalnej cykliczności gospodarki, a więc i rynku nieruchomości.
Wykluczeni przez kredyt
Sytuacja tak dużej liczby gospodarstw domowych o nadmiernych, długoterminowych obciążeniach
hipotecznych przekłada się również na potencjał wzrostowy gospodarki jako całości. Jednym z
motorów rozwoju gospodarczego jest konsumpcja, której wzrost, oprócz wkładu w PKB, wpływa na
poprawę jakości życia, czyli ma kluczowe znaczenie dla odczuwania pozytywnych efektów rozwoju
kraju. Inwestycje i eksport są niezbędne dla dynamiki rozwoju gospodarczego, ale to stabilny wzrost
konsumpcji zapewnia spokój społeczny oraz poczucie korzystania z owoców wzrostu.
Wykluczenie dużej grupy ze zrównoważonego procesu konsumowania osiąganych dochodów wpływa
hamująco na rozwój gospodarki. Strumień gotówki płynącej od kredytobiorców do banków poprzez
spłacane raty kredytowe nie jest elementem efektywnie wspierającym gospodarkę jako całość, lecz
jedynie nadal zapewnia ponadprzeciętne zyski sektorowi bankowemu oraz wypłaty dużych dywidend
akcjonariuszom i w dużej części ich transfery zagraniczne.
W konsekwencji liczna grupa osób dynamicznych, młodych, aktywnych zawodowo, stanowiących
podstawowy element klasy średniej będącej podstawą nowoczesnych społeczeństw, zmaga się w
Polsce z procesem pauperyzacji i wykluczenia z ważnej części życia społecznego i gospodarczego.
Trudno nie zauważyć tu związku z niską dzietnością, czego nie są w stanie zmienić dotychczas
stosowane zachęty i programy. Osoby będące niewolnikami kredytów hipotecznych tracą podstawowe
poczucie bezpieczeństwa w długim terminie, co wpływa na ich decyzje życiowe.
W polskim systemie prawnym i finansowym kredyty mieszkaniowe są zabezpieczone nie tylko
nieruchomością, która została z nich sfinansowana, ale też całym majątkiem kredytobiorcy. Mamy
zatem dramatycznie nierówną pozycję obu stron. Bank ponosi znacznie mniejsze ryzyko w stosunku
do klienta ryzykującego całym swoim życiowym dorobkiem. W przypadku windykacji bank przejmie
nieruchomość, sprzeda, odzyska część należności i rozpocznie procedurę windykacji z pozostałego
majątku dłużnika, jego pensji, renty, emerytury.
Taki komfort przyznany bankom przez ustawodawcę przyczynił się do ich niezwykle liberalnego
podejścia do udzielania kredytów hipotecznych, w tym walutowych i tych o wskaźniku LTV powyżej
100 proc. To właśnie uwarunkowania prawne spowodowały, że banki decydowały się na udzielanie
kredytów wyższych niż szacunkowa wartość zabezpieczających je nieruchomości, ponieważ
przyjmowały, że i tak będą mogły swobodnie windykować kredytobiorcę z całości jego majątku oraz
dużej części jego aktualnych i przyszłych dochodów. Kredyty o wskaźniku LTV powyżej 100 proc. są
systemową aberracją i należy je rozpatrywać jako produkty spekulacyjne (zakładające wzrost wartości
mieszkania), a nie kredytowe.
Mieszkanie za długi
Wprowadzenie możliwości oddania bankowi kredytowanego mieszkania przy jednoczesnym
zwolnieniu ze wszystkich dodatkowych zobowiązań wynikających z umowy kredytowej z jednej
strony poprawiłoby sytuację kredytobiorców hipotecznych, z drugiej zaś na przyszłość korygowałoby
podejście banków do kwestii ryzyka kredytowego oraz sprawiedliwiej dzieliło ewentualne
konsekwencje trudności w jego spłacie. Bank przejmowałby mieszkanie, a umowa kredytowa
wygasałaby. Rozwiązanie to, w celu zachowania stabilności sektora bankowego, powinno być
ograniczone do kredytów, których obsługa przekracza możliwości dochodowe kredytobiorcy (ocena
powinna zostać oparta na przyjętym określonym poziomie dochodu rozporządzalnego na członka
rodziny oraz kryterium posiadania określonego majątku).
Dotychczasowy kredytobiorca miałby prawo wciąż mieszkać na zasadach wynajmu. Stawkę określałby
minister infrastruktury na podstawie danych statystycznych GUS – jeśli ten nie ma obecnie
wystarczających danych, musiałby rozszerzyć swoje badania w tym obszarze. Określona stawka
mogłaby być niższa od średniej, co z jednej strony wpływałoby na stabilizację czynszów, a z drugiej –
było atrakcyjne dla najemców.
Również banki powinny być usatysfakcjonowane, ponieważ niższa niż rynkowa stawka czynszu
byłaby rekompensowana rozwiązaniami ograniczającymi ryzyko wynajmu; jako podmioty, których
podstawowym obszarem nie jest zarządzanie nieruchomościami, banki uzyskałyby możliwość
tworzenia specjalnych funduszy (posiadających osobowość prawną), w których gromadziłyby
przejmowane nieruchomości. Zarówno poszczególne mieszkania, jak i całe fundusze banki mogłyby
sprzedawać na rynku.
Jednocześnie masowa sprzedaż mieszkań przez banki poza określonymi ramami prawnymi, tj. poza
systemem funduszy, byłaby ograniczona tym, że większość mieszkań byłaby zajęta przez lokatorów –
dotychczasowych kredytobiorców, chronionych przed niekontrolowanym wzrostem czynszu i eksmisją
specjalnymi zapisami ustawowymi. To chroniłoby rynek nieruchomości przed zalewem podaży
mieszkań bankowych i jednocześnie zabezpieczało najemców – dotychczasowych kredytobiorców.
Mniejsza ochrona najbogatszych
Zasadniczo sprzedaż mieszkania poza systemem funduszy byłaby ekonomicznie uzasadniona dla
banku tylko wtedy, gdy dotychczasowy kredytobiorca zrezygnowałby z możliwości dalszego
użytkowania go jako najemca. Takie fundusze mogłyby być tworzone lub przejmowane od banków
przez inne podmioty, które decydowałyby się na prowadzenie działalności zarządzania
nieruchomościami. Celem byłoby również stworzenie nowego segmentu rynku, za pośrednictwem
którego banki mogłyby pozbywać się przejmowanych nieruchomości i odzyskiwać zamrożone w nich
środki, natomiast wyspecjalizowani zarządcy nieruchomości docelowo stworzyliby w Polsce dobrze
działający uregulowany i atrakcyjny rynek długoterminowego najmu.
Elementem koniecznym jest objęcie ww. funduszy bardziej liberalnym prawem w obszarze ochrony
lokatorów. Niezbędna jest odrębna ustawa tworząca powyższy system, ale i zmiana przepisów
regulujących udzielanie kredytów (w tym prawa bankowego, a także zaleceń i regulacji KNF) oraz
ochronę lokatorów.
W obecnym stanie prawnym nie ma szans, aby banki znalazły nabywców na przejęte nieruchomości
wśród poważnych inwestorów. Głównym czynnikiem odstraszającym oraz obniżającym ewentualną
wartość rynkową do poziomów nieakceptowalnych dla banków jest wysoki stopień ochrony lokatorów
obowiązujący w prawie polskim. Niezbędne jest jego zróżnicowanie w zależności od rodzaju
zajmowanego lokalu, z tym, że najwyższy poziom bezpieczeństwa powinien dotyczyć najuboższych tj.
lokatorów mieszkań komunalnych, a relatywnie najniższy lokatorów mieszkań zarządzanych przez
ww. fundusze.
Aby możliwe było sprawne funkcjonowanie systemu, najemca realizujący wszystkie postanowienia
umowy najmu powinien mieć zagwarantowaną możliwość nieograniczonego terminowo korzystania z
lokalu. Natomiast gdy występują określone problemy z realizacją umowy, wynajmujący powinien mieć
zapewnioną szybką i skuteczną ścieżkę eksmisji, bez konieczności zapewniania lokalu zastępczego. W
przypadku problemów z regulowaniem czynszu przed ostatecznym rozwiązaniem umowy
wynajmujący miałby obowiązek zaproponowania najemcy innego lokalu z własnego zasobu o niższych
kosztach wynajmu (jeśliby taki lokal posiadał).
Dałoby to możliwość wyjścia z trudnej sytuacji wielu kredytobiorcom, a jednocześnie tworzyłoby
nowy, dynamiczny segment wynajmu długoterminowego, który obecnie jest w Polsce nieobecny. W
dalszej perspektywie umożliwienie rozwoju ww. funduszy poprzez zakupy nowych mieszkań,
realizowane już z własnych środków finansowych lub kredytu, dałoby wielu Polakom możliwość
skorzystania z opcji wynajmu długoterminowego jako alternatywy dla nabywania mieszkania.
Takie rozwiązanie jest bardzo popularne w Niemczech, Szwajcarii lub we Francji. Jest ono bezpieczne
i elastyczne; jeśli mamy wysokie dochody, to stać nas na wynajęcie dużego mieszkania, jeśli dochody
są niższe lub spadły, mając do dyspozycji rozwinięty i ucywilizowany rynek wynajmu
długoterminowego, możemy wynająć mniejsze lokum. W dłuższej perspektywie takie ucywilizowanie
rynku mogłoby doprowadzić do spadku średniego czynszu rynkowego i możliwe byłoby wycofanie się
z administracyjnego regulowania jego wysokości. Gdy fundusze osiągną wystarczające duże rozmiary
na lokalnych rynkach, takich jak Warszawa i inne największe miasta, zaczną ze sobą konkurować co
będzie wpływać na obniżenie cen.
Przywiązani do mieszkania
Powstanie dobrze rozwiniętego rynku wynajmu długoterminowego miałoby również pozytywne efekty
społeczno-gospodarcze. Jednym z największych problemów polskiego rynku pracy jest mała
mobilność pracowników (niższa niż w krajach Europy Zachodniej), w tym z uwagi na brak
rozwiniętego i uregulowanego rynku najmu mieszkań. W przypadku pracowników najwyższego
szczebla w ramach pakietu socjalnego pracodawca zapewnia we własnym zakresie mieszkanie, jednak
w przypadku znacznie liczniejszej grupy pracowników średniego i niższego szczebla problem
zapewnienia sobie mieszkania spada na pracownika.
Obecnie niedorozwinięty obszar wynajmu powoduje, że podstawowym celem i marzeniem Polaków
jest posiadanie własnego mieszkania jako symbolu stabilizacji i bezpieczeństwa egzystencji rodziny.
To myślenie doprowadziło do pułapki kredytowej. Posiadanie mieszkania w kredycie ogranicza
mobilność pracownika, który w przypadku relokacji, musi nie tylko zadbać o nowe miejsce
zamieszkania (najem), ale i zapewnić środki na obsługę kredytu mieszkaniowego, czyli wynająć na
rynku własne mieszkanie. Taka skomplikowana logistyka powoduje awersję do aktywnego poruszania
się po rynku pracy. Historyczne przywiązanie chłopa do ziemi i obowiązkową pańszczyznę zastąpił
kredyt hipoteczny i comiesięczne raty kredytowe.
Zaletą systemowego rozwiązania byłoby także relokowanie ryzyka kredytowego z wielu osób
fizycznych do funduszy i banków, które byłyby stronami umów kredytowych (fundusze, rozwijając
swoje zasoby, budowałyby lub nabywały mieszkania, co byłoby częściowo finansowane przez banki).
Wprowadzenie kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych wyłącznie na nabywanej nieruchomości
spowodowałoby większą ostrożność banków w ich udzielaniu.
Na koniec września 2015 r. wartość kredytów mieszkaniowych określanych, jako zagrożone (spłacane
nieregularnie) wyniosła 12,4 mld zł (dane KNF). Nie jest to tożsame z kredytami, które byłyby objęte
powyższym systemem. W wielu przypadkach LTV kredytów zagrożonych jest poniżej 100 proc., a
jednocześnie wiele kredytów, których LTV jest powyżej 100 proc. i których spłata jest bardzo dużym
obciążeniem dla kredytobiorców (często np. wspiera ich w tym dalsza rodzina), obsługiwanych jest
prawidłowo i nie jest wliczana do ww. kwoty.
Jeśli proponowane rozwiązanie w pierwszym okresie obowiązywania objęłoby portfel kredytów o
wartości 2,5 mld zł (mówimy o realnym skorzystaniu z systemu przez kredytobiorców i banki), dałoby
to ok. 10 tysięcy mieszkań zlokalizowanych głównie w większych miastach Polski. Jest to liczba
wystarczająca, aby na rynku pojawiły się silne fundusze, które w oparciu o pozyskane od banków
mieszkania będą w stanie rozpocząć działalność, a w dalszej perspektywie rozszerzać portfel w ramach
kolejnych transakcji zakupów mieszkań od banków oraz przede wszystkim w ramach rozwoju w
drodze nabywania mieszkań na rynku lub nawet prowadzenia własnych inwestycji.
Autor jest ekonomistą, był dyrektorem Centrum Operacji Kapitałowych Banku Handlowego oraz
wiceprezesem Marvipolu.