Podstawa opodatkowania i stawki podatkowe w podatku od
Transkrypt
Podstawa opodatkowania i stawki podatkowe w podatku od
Podstawa opodatkowania i stawki podatkowe w podatku od nieruchomości w krajach UE Kraj Podstawa opodatkowania Austria Wartość jednostkowa nieruchomości (wycena w oparciu o przepisy ustawy o ustaleniu wartości) Belgia Dochód katastralny – średni roczny dochód netto [rzeczywisty dochód z nieruchomości (brutto) pomniejszy o ryczałtowe koszty konserwacji, napraw i (40%)] wg cen roku służącego jako baza obliczeniowa Dania • • Finlandia Wartość nieruchomości (oszacowana „publicznie” przez „polityczne”, trzyosobowe komisje Tereny rolnicze i leśne wycenione są wg zdolności do generowania przychodów Wartość nieruchomości (wycena w oparciu o wytyczne Ministerstwa Finansów – nie ma relacji do cen rynkowych) Stawki podatkowe Nieruchomości Nieruchomości Tereny rolne i leśne zabudowane niezabudowane Ustawowe stawki od 0,05% do 0,2%. Maksymalna stawka ustalona Ustawowe stawki od przez gminy może być 4,2 razy wyższa. 0,16 do 0,2, Dla niezabudowanych gruntów, łącznie z niezabudowanymi gruntami maksymalna stawka zakładów produkcyjnych podatek jest pobierany wg stawek, ale od ustalona przez gminy wartości przekraczającej 200t s. ATS (62,44 tys. PLN). może być 5 razy wyższa. Stawki podatkowe ustalane są przez regiony: • od 1,25% do 2,5% (stawka podstawowa) • od 0,8 do 1,6 dla mieszkań socjalnych • Dodatkowe podatki gruntowe nakładane przez władze prowincji i gmin zwiększają obciążenia do 58% dochodu katastralnego (średnio 30-40%) • budynki mieszkalne 0,1% do wartości. • budynki 1% • od 1,242.700 PLN i 0,3% nadwyżki • grunty użytkowane 0,6% do • nie płaci się podatku od gruntu, na którym 2,4% na od gospodarczo stoi budynek rzecz gminy od 0,6 do 2,4% na rzecz gminy, • 1% 1% na rzecz na rzecz województwa województ wa Stawka podstawowa od 0,2% do 1%: dla budynków mieszkalnych od 0,1 do Zwolnione 0,5% (stałe miejsce zamieszkania). Samorząd może określać odrębne stawki specjalne np.: drugie miejsce zamieszkania stawka wyższa maksymalnie o 0,6% stawki dla stałego zamieszkania. Max stawka dla elektrowni 1,4%, elektrowni jądrowych 2,2%. Dla budynków 1 Francja Ustalenie podstawy opodatkowania. Opodatkowanie nieruchomości polega głównie na wyliczeniu wartości czynszowej nieruchomości (jaki dochód mogłaby przynieść dana nieruchomość wynajęta w normalnych warunkach). Aby uzyskać taki wynik możemy zastosować szereg metod. − porównawcza, − ksiąg rachunkowych, − czynszu rzeczywistego, − oszacowania bezpośredniego. organizacji nie przynoszących dochodu gminy mogą zdecydować o zastosowaniu najniższej stawki 0,2% aż do 0%. • 20% dochodu w podatku od nieruchomości • 20% dochodu w Brak danych zabudowanych podatku od nieruchomości • 15-16% dochodu w podatku od zamieszkania niezabudowanych (dotyczy również gruntów) Metoda porównawcza Jest ona stosowana głównie do lokali użytkowych i mieszkalnych. Polega na zakwalifikowaniu konkretnej nieruchomości do jakiejś kategorii i porównaniu jej do nieruchomości wzorcowej ustalonej dla każdej kategorii w danej, konkretnej gminie. Dla konkretnego wyliczenia wartości czynszowej nieruchomości korzysta się z działania. taryfa powierzchnia wyliczona = wartość czynszowa Powierzchnia nie odpowiada rzeczywistej wielkości nieruchomości, po prostu na metry kwadratowe zostają przeliczone różne elementy wchodzące w jej skład, które uwzględniają jej położenie, komfort oraz takich jak : garaż, parking, piwnica, strych. Osobno 2 wycenia się np. basen czy szklarnię. Metoda oszacowania bezpośredniego Jest stosowana głównie przy nieruchomościach, dla których ciężko znaleźć punkt odniesienia, nie istnieje możliwość do porównania jej z inną nieruchomością, ponieważ nie ma żadnego odpowiadającego jej rynku. Aby wyliczyć wartość nieruchomości trzeba ustalić czynsz reprezentatywny dla lokali będących składowymi tego obiektu a następnie odnieść go procentowo do wartości tego obiektu. Metoda czynszu rzeczywistego Przy tej metodzie za wartość czynszową uznaję się wysokość czynszu płaconego rzeczywiście przez danego podatnika w warunkach normalnych (jeżeli wysokość nie odbiega od normy). Stosuje się ją indywidualnie do lokali handlowych, rzemieślniczych i przemysłowych. Metoda ksiąg rachunkowych Jest stosowana przy obiektach przemysłowych. Podstawą wyliczenia wartości czynszowej jest w tym przypadku bilans przedsiębiorstwa, dla którego stosuje się daną stopę procentową. Wartość katastralna (czynszowa) stanowiąca równowartość hipotetycznego dochodu z nieruchomości wynajętej w normalnych 3 warunkach. (nie odbiegających od przeciętnych). Wartość ta stanowi dla podatków lokalnych bazę do określenia podstawy do opodatkowania, i podlega następnie aktualizacji lub rewaloryzacji. Katastralna wartość czynszowa wyliczona jest w wyniku zastosowania następujących metod: - porównawcza, - oszacowania bezpośredniego, - czynszu rzeczywistego, - ksiąg rachunkowych Związane to jest z koniecznością jej urealnienia z uwagi na to, że ustalenie wartości czynszowej następuje według systemu klasyfikacyjnego z roku 1970 dla nieruchomości zabudowanych oraz z roku 1961 dla nieruchomości niezabudowanych. Inaczej mówiąc nowy budynek wycenia się metodą porównawczą, tak jak by istniał w 1970r., szukając odpowiedniego mu budynku wzorcowego, aby ostatecznie zakwalifikować go do odpowiedniej kategorii. Aktualizacja polega na pomnożeniu ustalonej wcześniej wartości czynszowej danej nieruchomości przez współczynnik aktualizacji, ustalony odrębnie dla każdego departamentu. Rewaloryzacja, to kolejny etap obliczeń, w 4 którym zaktualizowana wartość czynszową mnoży się przez współczynnik waloryzacji, który ustalany jest na poziomie całego kraju w stosunku do średniego wzrostu czynszu w danym roku. Ostatnim etapem ustalenia podstawy opodatkowania jest wyliczenie tzw. dochodu netto, który stanowi odpowiedni procent czynszowej wartości katastralnej, w zależności od rodzaju podatku: Podatek od nieruchomości niemieszkaniowych: - od niezabudowanych – 80% - od zabudowanych - 50 % podatek od lokali mieszkalnych -100% od lokali użytkowych: - 100% wartości katastralnej i 18% zysku lub 10% globalnego dochodu Grecja Hiszpania Przewidziane są wakacje podatkowe dla nieruchomości przebudowanych i nowo wybudowanych pod wynajem Obiektywna wartość nieruchomości 0,025 % do 0,035 % Wartość nieruchomości (ustalana przez władze Podstawowe stawki: 0,4 % dla nieruchomości miejskich lokalne na podstawie tabel cen i weryfikowana 0,3 % dla nieruchomości wiejskich co 10 lat, a co rocznie korygowana wskaźnikami wynikającymi z przepisów około budżetowych Władze lokalne mogą podwyższać stawki maksymalnie do 1,1 %. W przypadku występowania określonych okoliczności gminy mogą podwyższyć stawki jeszcze o 0,15 % 5 Holandia Irlandia Luksemburg Niemcy Portugalia Wartość nieruchomości ustalana jest przy tzw. masowej taksacji co 4 lata Powierzchnia nieruchomości – 1 stopa2 ( w Dublinie i w większych miastach), na pozostałych terenach – 1m2 Wartość jednostkowa nieruchomości wartość nieruchomości w starych landach ustalona wg wartości na rok 1964 w nowych landach na rok 1935: dla nieruchomości w nowych landach powstałych po 1991 r. tzw. wartość zastępcza ustalona w oparciu o ustawę o szacowaniu Wartość hipoteczna nieruchomości ustalona zgodnie z tzw. Kodeksem Szacunkowym. od 0,2 % do 0,5 % od 0,5 do 1 GBP Nie ma podatku rolnego i leśnego • Stawka od 0,7 - 1 % X współczynnik od 1 do 8 • Dla posiadłości rolnych współczynnik wynosi od 1 do 5 Współczynniki: 0,6% • Dla nieruchomości w starych landach id 0,26% do 0,35% • Dla nieruchomości w nowych landach od 0,5% do 1%. Gminy ustalają ostateczne stawki będące 3,4 – 6 krotnością w/w współczynników. od 0,8% do 1%. 0,8% 6 Szwecja • ok. 75% wartości rynkowej danej nieruchomości Stawki podstawowe: 0,5% dla budynków prze• 1,7% - domy jednorodzinne z przynależną działką, niezabudowane działki budowlane, przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną lub wielorodzinną, mieszkania własnościowe w budynkach wielorodzinnych • 1% - inne niż powyższe lokale własnościowe w budynkach wielorodzinnych Nie podlegają: • Grunty rolne • Grunty leśne • Budynki gospodarcze Stawki ulgowe: • 0% - przez 5 lat, jeżeli dom jednorodzinny ukończony został w 1991 r. lub później: 0,85% przez 5 kolejnych lat • Jeżeli dom jednorodzinny ukończony został w 1990r. lub wcześniej możliwe jest uzyskanie ulgi w 7 Szwecja c.d. w latach 1997-2001, obniżka wynosi odpowiednio 80%, 60%, 40% i 20% ulgi uzyskanej w 1997r. • 0,85% - jeżeli w domu jednorodzinnym na terenie rolniczym znajduje się od 3 do 10 mieszkań i rok ukończenia przypada na lata 1989 – 90 • 0% - przez 5 lat jeżeli dom wielorodzinny ukończony został w 1991r. lub później; 0.85% - przez kolejne 5 lat. 8 Wielka Brytania • • • 8 klas zaszeregowania nieruchomości (przedziałów wartości bazujących na rynkowej cenie nieruchomości z 1.04.1991r. różnych dla poszczególnych regionów Wartość referencyjna (wartość rocznego Wielkiej Brytanii) dochodu z wynajęcia nieruchomości • tzw. wskaźniki proporcjonalności dla na wolnym rynku) – dla poszczególnych klas od 6 do 18 (ustalone nieruchomości o przeznaczeniu przez władze centralne) handlowym (niemieszkalne) Non – PrzeZakres kwotowy przedziału dział Anglia Szkocja Walia Domestic rate – podatek od wartości nieruchomości niemieszkalnych. Do 40.000 Do 27.000 ₤ Do 30.000 A Rynkowa wartość nieruchomości – przeznaczonych do zamieszkania (Council Tax) Opodatkowanie nieruchomości niemieszkalnych następuje na innych zasadach niż ma to miejsce z nieruchomościami mieszkalnymi. Są one obciążone podatkiem non – domestic rate. Każdy, kto wykorzystuje swoją nieruchomość w celach działalności gospodarczej jest podmiotem tego podatku. Podatek ten różni się od podatku „council tax” Przede wszystkim podstawa opodatkowania jest czynsz netto za grunty lub budynki wartość współczynnika, ustalanego co roku po uwzględnieniu wskaźnika wzrostu cen detalicznych. W rezultacie stawki tego podatku są o wyższe niż podatku „council tax” i ma na nie wpływ roczna wartość czynszu za daną nieruchomość. Podobnie jak w przypadku „council tax” stawki te są odrębne dla Anglii i Walii. Wysokość stawek na 2000 rok przedstawia poniższa tabela ₤ 40.000 – 52.000 ₤ 52.000 – 68.000 ₤ 68.000 – 88.000 ₤ 88.000 – 120.000 ₤ 120.000 – 160.000 ₤ 160.000 – 320.000 ₤ Powyżej 320.000 ₤ B C D E F G H • 27.000 – 35.000 ₤ 35.000 – 45.000 ₤ 45.000 – 58.000 ₤ 58.000 – 80.000 ₤ 80.000 – 106.000 ₤ 106.000 – 212.000 ₤ Powyżej 212.000 ₤ Współczynniki przeliczeniowe ustalane co roku (ich wzrost do roku poprzedniego nie może być wyższy niż wskaźnik inflacji), np. w roku 1997/1998 współczynniki (po przeliczeniu na procenty) wynosiły 47,4% w Anglii, 46,5% w Szwecji, 42,9% w Walii wartości referencyjnej nieruchomości. ₤ 30.000 – 39.000 ₤ 39.000 – 51.000 ₤ 51.000 – 66.000 ₤ 66.000 – 90.000 ₤ 90.000 – 120.000 ₤ 120.000 – 240.000 ₤ Powyżej 240.000 ₤ władze gminy ustalają stawki podatku wykorzystując w/w klasy zaszeregowania i wskaźniki proporcjonalności, ustalając stawkę dla 1 klasy zaszeregowania określają w ten sposób strukturę stawek dla wszystkich przedziałów nieruchomości 9 Wielka Brytania c.d. „Anglia Roczna wartość czynszu Do 10.000 ₤ ( Anglia bez Londynu ) Do 15.000 ₤ ( Londyn ) Powyżej 10.000 ₤ ( Anglia ) i 15.000 ₤ ( Londyn ) Walia ANGLIA Stawka podatku 48% 48% 48,9% WALIA Stawka podatku 43,4 % 44,3% Roczna wartość czynszu Do 10.000 ₤ Powyżej 10.000 ₤ Średnia stawka tego podatku w ostatnich kilku latach wynosiła około 46 pensów od każdego funta wartości czynszu. Maksymalny roczny wzrost stawek nie może być wyższy niż 10% plus inflacja. Niektóre nieruchomości jak np. te, w których roczna wartość czynszu nie przekracza 10.000 ₤ ( 15.000 ₤ w Londynie ) bądź małe sklepy będące jednocześnie miejscem zamieszkania właścicieli, są wyłączone spod wszelkich podwyżek. Część nieruchomości może także korzystać z przejściowych obniżek wynoszących odpowiednio: 20% dla małych 10 posiadłości oraz 15% plus inflacja dla nieruchomości dużych. Jeżeli nieruchomość zmieni właściciela, nowy właściciel automatycznie wchodzi w uprawnienia dotychczasowe dotyczące przejściowej obniżki. 11