Umywalka postawił

Sygn akt I C. 887/15
UZASADNIENIE
Powód M. M. pozwem z dnia 21 grudnia 2015 roku / data nadania w Urzędzie Pocztowym / domagał się zasądzenia
od pozwanej W. F. kwoty 34.100 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty:
-21.800 zł od dnia 02.01.2015 roku do dnia zapłaty ;
-12.300 zł od dnia 07.03.2015 roku do dnia zapłaty
oraz zwrotu kosztów postępowania .
W uzasadnieniu wskazał , iż wraz z T. O. jako wspólnicy spółki cywilnej (...) s c. M. M. , T. O. „ w ramach prowadzonej
działalności gospodarczej zawarli z pozwaną W. F. umowę dzierżawy lokalu położonego przy ulicy (...) w M. .Po
rozwiązaniu umowy spółki na mocy porozumienia wspólników z dnia 07 stycznia 2014 roku i w oparciu o umowę
dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku powód został wyłącznym dzierżawcą nieruchomości należącej do pozwanej
odnośnie całego obiektu wraz z przynależną działką . W trakcie trwania umowy strony uzgadniały , iż nieruchomość
będąca przedmiotem umowy dzierżawy zostanie sprzedana powodowi . W połowie lutego 2014 roku pozwana obiecała
podpisać przedwstępną umowę kupna – sprzedaży nieruchomości na rzecz powoda i zażyczyła sobie kwoty 32.000 zł
tytułem zabezpieczenia transakcji . Powód zainteresowany był zawarciem umowy i dlatego z pomocą rodziny starał
się o kredyt w banku na zapłatę tej kwoty . Bank poinformował o przyznaniu kredytu dnia 06 czerwca 2014 roku .
Jednakże kilka dni później mąż pozwanej poinformował , iż propozycja sprzedaży nie jest aktualna , co spowodowało
wstrzymania procedury zawarcia umowy kredytowej . Strony uzgodniły wcześniej zbycie nieruchomości za kwotę 350 .
000 zł na wrzesień 2014 roku . Powód wraz z rodziną rozpoczęli w maju 2014 roku starania o uzyskanie kredytu
hipotecznego w Idea Banku w E. .
W listopadzie 2014 roku pozwana W. F. po raz drugi przedstawiła propozycję zawarcia umowy przedwstępnej na okres
2 lat , jednocześnie żądając zabezpieczenia w kwocie 70 . 000 zł. Jednakże znów wycofała się z propozycji , wyjaśniając ,
iż nie znała konsekwencji prawno –podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości w okresie przed upływem
6 lat po zakończeniu działalności gospodarczej .Po raz kolejny powód wraz z rodziną wtrzymali procedurę udzielenia
kredytu .
W trakcie trwania umowy dzierżawy , powód wierząc w zapewnienia pozwanej co do sprzedaży nieruchomości
dokonywał modernizacji dzierżawionego lokalu , w celu przystosowania go do stanu pozwalającego prowadzić
prawie każdą działalność gospodarczą , w tym w zakresie spełnienia wymogów Sanepidu odnośnie działalności
gastronomicznej . Dzięki nakładom wzrosła znacznie wartość i atrakcyjność nieruchomości . Nadal , jeszcze w
listopadzie 2014 roku nie był usunięty z internetowych serwisów ogłoszeniowych wpis dotyczący oferty sprzedaży
nieruchomości .Wobec faktu , iż pozwana nie spełniła licznych obietnic zbycia nieruchomości , jak równie nie usunęła
ogłoszeń o jej sprzedaży w serwisach internetowych , pozwanej złożone zostało wypowiedzenie umowy dzierżawy ze
skutkiem na dzień 31.12.2014 roku .
Zanim powód przystąpił do modernizacji dzierżawionej nieruchomości ,wystąpił o uzyskanie zgody od
wydzierżawiającego . W odpowiedzi , on i jego rodzina otrzymali zapewnienie , iż z dzierżawioną rzeczą mogą zrobić
co chcą , albowiem i tak niedługo będzie ich , co też uczynili . Zgodnie z umową dzierżawca miał obowiązek płacić
czynsz w kwocie 1. 000 zł .Jednakże pozwana zażądała wprowadzenia do umowy w formie ustnej zmiany , zgodnie
z którą czynsz wynosić będzie 2. 800 zł . Powód od momentu wprowadzenia przez pozwaną ustnej zmiany umowy
dzierżawy płacił pozwanej czynsz w umówionej wysokości , domagając się jednocześnie dokonania pisemnej zmiany
umowy , lecz bezskutecznie .
Dnia 15 grudnia 2014 roku powód w tej nieruchomości zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej , aby mieć
czas na uprzątnięcie lokalu . W okresie wypowiedzenia pojawił się kolejny dzierżawca zainteresowany dzierżawą
nieruchomości w stanie zmodernizowanym przez powoda i jego rodzinę . Dnia 17 grudnia 2014 roku odbyło się , za
zgodą pozwanej przekazanie części nieruchomości .Dochowanie zatem obowiązku dorowadzenia nieruchomości do
stanu pierwotnego wobec zgody pozwanej na modernizację okazało się niemożliwe .
Pozwana z powodu nielojalnego zachowania w trakcie negocjacji odnośnie zawarcia umowy przedwstępnej
doprowadziła do powstania szkody po stronie powoda związanej z wydatkami na modernizację nieruchomości . Powód
działał w dobrej wierze a pozwanej można przypisać złą wiarę i winę .Powód gdyby nie wdawał się w zawieranie
umowy , nie podjąłby się czynienia nakładów na rzecz , która po zakończeniu umowy przypadałyby innej osobie. Nie
poniósłby żadnych nakładów na modernizację nieruchomości w szczególności dotyczącej infrastruktury elektrycznej
i hydraulicznej , których nie można było zabrać przywracając stan poprzedni .
Powód nadpłacił po 1. 800 zł za 11 miesięcy / 01- 11 / , co daje wynik 19. 800 zł. Ustanowiona kaucja wynosiła 3. 000
zł . Po odjęciu kwoty 1.000 zł tytułem czynszu za grudzień , nadpłata wynosi za ten miesiąc 2. 000 zł a zatem łącznie
21. 800 zł. W umowie dzierżawy przewidziano formę pisemną pod rygorem nieważności , zatem czynność prawna
ustna modyfikującą zawarta wcześniej umowę jest nieważna . Powód odebrał od nowego dzierżawcy część czynszu
za miesiąc grudzień , co stanowiło potrącenie należności pozwanej za czynsz grudniowy , zaspokojony ze złożonej
wcześniej kaucji w wysokości 3. 000 zł ,której pozwana nie zwróciła .
Powód domaga się zwrotu kosztów poniesionych na modernizację nieruchomości , które poniósł wierząc , że sprzedaż
między stronami dojdzie do skutku . Kwota 12.300 zł uwzględnia średnie koszty robocizny oraz obejmuje wydatki
materiałowe zgodnie z załączonymi do pozwu fakturami .
/ pozew k 2 – 6 . /
Pozwana W. F. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów
postępowania , w tym kosztów zastępstwa procesowego . Pozwana zaprzeczyła wszelkim twierdzeniom powoda ,o ile
wyraźnie ich nie przyznała .
Pozwana przyznała , iż w dniu 08 stycznia 2014 roku zawarła z powodem pisemną umowę dzierżawy , której
przedmiotem było oddanie przez pozwaną powodowi do używania i pobierania pożytków lokalu użytkowego
położonego w M. przy ulicy (...) . Pozwana przyznała także , iż powód pismem z dnia 24 listopada 2014 roku
wypowiedział łączącą strony umowę dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku z zachowaniem jednomiesięcznego okresu
wypowiedzenia . Wprawdzie z treści umowy / pkt 7 umowy/ wynika jasno , iż umowa ta może zostać wypowiedziana z
zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia i w istocie swej pismo powoda z dnia 24 listopada 2014 roku
stanowiło jedynie propozycję zmiany umowy w tym zakresie , jednakże pozwana , nie chcąc komplikować sytuacji i
idąc powodowi na rękę , podjęła decyzję o wyrażeniu zgody na proponowane rozwiązanie umowy dzierżawy .
Pozwana przyznała także , iż strony prowadziły rozmowy dotyczące sprzedaży przez pozwaną na rzecz powoda
dzierżawionej nieruchomości . W toku tych rozmów strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na 350.000 zł.
Jednocześnie pozwana wskazuje , iż powód był jedynie firmantem , albowiem wszelkie istotne kwestie dotyczące
umowy dzierżawy , nakładów na lokal oraz warunków przyszłej umowy uzgadniane były przez pozwaną przede
wszystkim z matka powoda E. S. i ojczymem powoda A. S. . Zdaniem pozwanej okoliczność wskazana jako
podstawa wypowiedzenia nie polega na prawdzie . Dnia 15 maja 2012 roku pozwana zawarła z P. K. prowadzącym
przedsiębiorstwo (...) w K. m reprezentowanym przez pełnomocnika W. C. , umowę pośrednictwa sprzedaży z klauzulą
wyłączności , dotyczącą sprzedaży nieruchomości . Umowa zawarta była na czas określony do dnia 30 maja 2013 roku .
Pierwotnie ustalona cena sprzedaży 599.000 zł została skorygowana z inicjatywy W. C. do kwoty 359. 000 zł a zatem
była prawie identyczna z kwotą ustaloną w toku negocjacji umowy sprzedaży. Nie jest zatem trafny zarzut powoda , iż
pozwana wycofała się z transakcji w związku z oczekiwaniem wyższej ceny sprzedaży.
Pozwana przyznała , iż w początkowej fazie negocjacji co do przyszłych postanowień umowy sprzedaży nieruchomości
zaproponowała ze swej strony zapłatę przez powoda zaliczki na poczet ceny sprzedaży w kwocie 10 % wartości
nieruchomości tj. w kwocie 35. 000 złotych. Pozwana jednakże w dniu 01 września 2010 roku zakończyła prowadzenie
działalności gospodarczej ,której przedmiotem było między innymi wynajem i zarządzanie nieruchomościami a
przedmiotowa nieruchomość stanowiła składnik majątku trwałego jej przedsiębiorstwa .W połowie 2014 roku
pozwana powzięła wiadomość w Urzędzie Skarbowym , iż sprzedaż nieruchomości przed upływem sześciu lat , licząc
od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności
tj. przed dniem 01 października 2016 roku , spowoduje po jej stronie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od
umowy sprzedaży według stawki 32 % .Pozwana zaproponowała powodowi sprzedaż nieruchomości po dniu 01.10.
2016 roku . Zaoferowała zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz zapłatę kwoty 70.000 zł
tytułem zaliczki. Powód jednak nie zaakceptował tej propozycji.
Powód kupno nieruchomości warunkował wyremontowaniem elewacji budynku . Pozwana wyraziła zgodę. Ojczym
powoda A. S. dokonał wyboru wykonawcy remontu i terminu wykonania . Prace wykonane zostały na przełomie
października i listopada 2014 rok przez Przedsiębiorstwo Budowlano – Handlowe (...) Z. G. , S. H.. Koszt wyniósł 8 .
700 zł i poniosła go pozwana .
Powód wykonał modernizacje lokalu , wykonał instalacje elektryczną , aby doprowadzić zasilanie
do pieca elektrycznego służącego do wypieku pizzy , wymienił część kontaktów i przełączników ,co
było konieczne w związku prowadzoną działalnością , również wykonane ścianki działowe miały
na celu przystosowanie lokalu do celów prowadzonej działalności gospodarczej , przebudował
starą toaletę i wykonał nową .W dacie wydania powodowi lokalu we wszystkich pomieszczeniach
były kompletne drzwi , zamontowanie przez powoda nowych skrzydeł drzwiowych wynikało z
konieczności przystosowania lokalu dla celów prowadzonej działalności gospodarczej . Również
wykonanie poręczy przy schodach związane było z koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa
klientom lokalu prowadzonego przez powoda. Nie było konieczności wykonania nowego przyłącza
wodno-kanalizacyjnego ani nowego ujęcia wody , ponieważ takie ujęcie i przyłącze istniały a
powód dokonał podłączenia do istniejących pionów instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej do
nowej toalety i zamontowanych przez siebie toalet. Pozwana zaprzecza , aby dokonane przez
powoda nakłady motywowane były wyłącznie przeświadczeniem powoda co do tego , że dojdzie
do zawarcia między stronami umowy sprzedaży nieruchomości . Zgodnie z punktem 4 umowy
dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku wynika wprost , iż po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem
powoda było przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego . Pozwana wyraziła zgodę na
rozwiązanie umowy ze skutkiem na koniec grudnia 2014 roku . Powód bez porozumienia z pozwaną
i bez jej zgody podjął czynności sprowadzające się do faktycznego wydania przedmiotu dzierżawy
osobie trzeciej tj. W. P. (1) . Pozwana ustaliła , iż wyda mu przedmiotowy lokal z początkiem
stycznia 2015 roku . Powód przyjął od W. P. (1) czynsz za część miesiąca grudnia .Postąpił
sprzecznie z punktem 9 umowy z dnia 08 stycznia 2014 roku , z której wynika , iż dzierżawca nie
może bez zgody wydzierżawiającego poddzierżawić przedmiotu umowy . Dnia 17 grudnia 2014
roku powód sprzedał W. P. wyposażenie baru wchodzącego w skład lokalu., w tym także regał
barowy stanowiący własność pozwanej . Powód po dniu 18 .12.2014 roku podjął działania ,aby
przywrócić lokal do stanu pierwotnego . Zdemontował i zabrał całość wyposażenia toalety , którą
wykonał tj. termę elektryczną , umywalki ,krany , sedes i instalację wodną . Wyposażenie toalety
zaoferował A. S. do sprzedaży N. B. –poddzierżawcy W. P. (1) . Transakcja doszła do skutku .Kolejny
dzierżawca zmuszony był przeprowadzić kolejny remont ,aby przystosować lokal do swoich
potrzeb w ramach prowadzonej działalności gospodarczej . Z ostrożności pozwana podniosła
zarzut przedawnienia roszczenia powoda o zwrot nakładów w postaci ulepszeń. Wobec zwrotu
przedmiotu dzierżawy najpóźniej 17 grudnia 2014 roku roszczenie powoda z tytułu nakładów
na przedmiot najmu przedawniło się na mocy art. 694 k.c. i art. 677 k.c. z dniem 17 grudnia
2015 roku . Odnośnie zapłaty kwoty 21.800 zł tytułem bezpodstawnego wzbogacenia , pozwana
powołując się na przepis art. 411 pkt 1 k.c. wskazała , i z przepisu tego wynika , iż nie może
żądać zwrotu nienależnego świadczenia ten kto spełniając je wiedział , iż nie był do świadczenia
zobowiązany .Pozwana wskazała , iż w czasie obowiązywania umowy dzierżawy nie doszło ustnie
do jej zmiany w zakresie czynszu . Strony przy zawarciu umowy ustaliły stawkę czynszu na
kwotę 2. 800 złotych i w tej wysokości powód spełniał swoje świadczenie pozwanej a pozwana
je przyjmowała . Wszystkie czynsze za rok 2014 zapłacone były przelewami na kwotę 2. 800 zł
a jedynie w styczniu 2014 roku – 2.500 zł z uwagi na zawarcie umowy 08 stycznia 2014 roku .
Czynsz w kwocie 1000 zł , na który wskazuje umowa był oderwany od realiów ekonomicznych .To
ojczymowi powoda A. S. zależało na zapisie odnośnie czynszu 1. 000 zł. Czynsz umówiony z
W. P. (1) opiewa na kwotę 2. 500 zł. Pozwana podniosła także odnośnie tego roszczenia zarzut
przedawnienia .
/ odpowiedź na pozew k 102-117 /.
Sąd Rejonowy ustalił , następujący stan faktyczny:
W dniu 27.06.2013 roku pozwana W. F. zawarła umowę dzierżawy z M. M. i T. O. . Pozwana wydzierżawiła dolną
kondygnację wraz z zapleczem budynku handlowo -usługowego oraz zaplecze magazynowe o powierzchni 44 m
kw. , pomieszczenie barowe o powierzchni 22 m kw. wraz z ogrodzoną częścią ogródka letniego .Strony ustaliły
kaucję w kwocie 1.500 zł , która podlegała zwrotowi po zakończeniu działalności i doprowadzeniu obiektu do stanu
pierwotnego . Czynsz dzierżawny ustalono na kwotę 500 zł.
Dowód : umowa dzierżawy z dnia 27.06.2013 roku k 7-8a ,
Dnia 07.01.2014 roku rozwiązana została spółka cywilna w osobach wspólników M. M. i T. O. .
Dnia 08 stycznia 2014 roku zawarta została przez pozwaną W. F. z M. M. umowa dzierżawy całego obiektu wraz z
przyległą działką . Miał zamiar prowadzić bar i pizzernię .
Istotne kwestie związane z umową dzierżawy , nakładami i warunkami przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości
uzgadnianie były z matką powoda E. S. i ojczymem A. S. , który finansował te nakłady i ewentualny zakup
nieruchomości .
M. M. obowiązany był wpłacić kaucję w kwocie 3.000 zł , która miała zostać zwrócona po zakończeniu działalności
gospodarczej i doprowadzeniu obiektu do stanu pierwotnego . Tytułem czynszu dzierżawca miał wpłacać po 2.800
zł miesięcznie ,choć w pisemnej umowie ujawniono jedynie kwotę 1. 000 zł. Pozwana zgłosiła do opodatkowania
przychód od lutego 2014 roku kwoty po 2.800 zł za roku 2014. Czynsz płatny był w drodze przelewów w roku 2014
po 2. 800zł miesięcznie , jedynie za styczeń 2014 roku – w kwocie 2. 500 zł , wobec zawarcia umowy dopiero dnia
08 stycznia 2014 roku .
Powód M. M. ze środków ojczyma A. S. przeprowadził remont tj. wykonał instalację elektryczną , aby doprowadzić
zasilanie do pieca , zamontował elektryczną tablice rozdzielczą , wymienił część kontaktów i przełączników ,postawił
ścianki działowe , było to konieczne dla prowadzonej działalności gospodarczej . Również konieczne było
przebudowanie starej toalety , wykonanie nowej toalety, wykonanie do nich przyłączy . Powód wymienił drzwi w
związku z koniecznością przystosowania lokalu do celów prowadzonej działalności , wykonał poręcze przy schodach .
Prace wykonywane były sposobem gospodarczym .
Dowód :umowa dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku k 9-11; przelewy płatności czynszu na kwotę 2. 800 zł k 36-42 ,
PIT za rok 2014 pozwanej k 134-135, k 136, przesłuchanie stron k 180 , zeznania świadków A. S. k 177 , E. S. k 177
Dnia 04.06.2014 roku została przyznana ojczymowi powoda A. S. pożyczka w wysokości 32.000 zł .Podpisanie umowy
nie doszło do skutku.
Dowód: informacja (...) k 12 , zeznanie świadka E. S. k 177
Pozwana W. F. chciała sprzedać nieruchomość zabudowaną lokalem użytkowym . Sprzedaż powierzyła (...) , którego
przedstawicielem była W. C. . Dnia 15.05.2012 roku zawarła umowę pośrednictwa sprzedaży z klauzula wyłączności
nieruchomości położonej w M. przy ulicy (...) , pierwotnie ustalając cenę 599 .000 zł a potem 350 . 000 zł. Umowa
była zawarta na czas do dnia 30.05.2013 roku .
Dnia 01.09.2010 roku została wykreślona z ewidencji działalności gospodarczej pozwana W. F. . Przy ulicy (...)
prowadziła sklep spożywczy i kwiaciarnię . Zajmowała się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami , sprzedażą
detaliczną , przygotowywaniem i podawaniem napojów.
Ojczym i matka powoda byli zainteresowani nabyciem dzierżawionej nieruchomości . Ojczym celem wpłaty zaliczki
ustalonej w toku negocjacji w wysokości 10% wartości nieruchomości wystąpił o pożyczkę w kwocie 32.000 zł. Okazało
się jednak , iż pozwana W. F. dopiero w dniu 01 października 2016 roku będzie zainteresowana sprzedażą z uwagi na
upływ terminu sześciu lat , licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym nieruchomość
została wycofana z działalności gospodarczej , dla uniknięcia stawki 32% podatku dochodowego . Powód i jego bliscy
nie chcieli zawrzeć umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i dokonać wpłaty kwoty 70 . 000 zł tytułem
zaliczki.
Dowód : oferta k 14-21 , umowa pośrednictwa 121 – 123, decyzja z dnia 20.09.2010 roku o wykreśleniu z ewidencji k
125,świadek M. F. k 179 , przesłuchanie stron k 180 , zeznania świadka W. C. k 178,
Na przełomie października - listopada 2014 roku został wykonany remont elewacji budynku . W toku negocjacji
dotyczących Wykonawcę – Przedsiębiorstwo Budowlano – Handlowe (...) Z. G. i S. H. wybrał ojczym powoda A. S. a
także dokonał wyboru kolorystyki elewacji . Koszt wyniósł 8.700 zł i został w całości zaspokojony przez pozwaną.
Dowód : zeznania świadka Z. G. k 178. M. F. k 179 ,A. S. k177
Powód M. M. w dniu 24.11.2014 roku wypowiedział umowę dzierżawy z zachowaniem miesięcznego czynszu
dzierżawnego , „ z przyczyn od nas niezależnych „.
Dowód : wypowiedzenie k 21 , potwierdzenie nadani a k 21
Dnia 08.12.2014 roku pozwana zawarła umowę najmu z W. P. (1) obiektu o powierzchni 100 m kw , składającego się z
dwóch kondygnacji .Ustalono czynsz w kwocie 2.500 zł. Strony ustaliły ,iż przekazanie lokalu nastąpi 01.01.2015 roku .
Dnia 17 grudnia 2104 roku powód przekazał lokal W. P. (1) w zakresie parteru , gdzie prowadzony był bar. Górna
kondygnacja , gdzie była P. z końcem miesiąca grudnia została przekazana . Kolejny dzierżawca dnia 17 grudnia 2014
roku kupił od powoda M. M. pewne ruchomości w zakresie wyposażenia lokalu tj . wyposażenie baru , szafę regał ,
telewizory , tapicerkę, ławę , lustra, regał za barem , bar , umywalki , muszle łazienkową za cenę 3. 410 zł. Czynsz
ustalony został w kwocie 2. 500 zł miesięcznie .
G. oddana następnie została w poddzierżawę A. B. w lutym 2015 roku Zdemontowane były urządzenia tj. zlewy ,
ubikacja , krany , instalacja wodna . Lokal wymagał malowania , które wykonał kolejny poddzierżawca . Ojczym
powoda zaproponował odkupienie zdemontowanych urządzeń tj, sedes , umywalki , termy , która to propozycja została
przyjęta.
Dowód : umowa najmu k 127 – 128,protokół przekazania k 128 , oświadczenie k 130 , umowa sprzedaży z dnia
17.12.2014 roku k 131- 132, zeznania świadka N. B. k 178 , zeznania świadka W. P. (1) k 179
Sąd Rejonowy zważył , co następuje :
Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd oparł się na następujących dokumentach : umowach dzierżawy jakie przedstawił
powód , dowodach zapłaty czynszu , formularzach podatkowych PIT za rok 2014 pozwanej ,fakturach zakupu
materiałów budowlanych przez pozwanego , umowie pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności . Sąd uznał ,że
dowody te są wiarygodne , bowiem ich treść nie była kwestionowana przez strony .Pomiędzy stronami nie było sporne ,
że umowy miały treść w nich określoną i zostały podpisane , stąd Sąd dał im wiarę . Wiarygodność dokumentów
nie była kwestionowana przez strony i nie budziła wątpliwości Sądu . Sąd oparł się także na zeznaniach świadków i
dowodzie z przesłuchania stron.
Zeznania świadka W. C. potwierdzają , iż pozwana zainteresowana była sprzedażą nieruchomości przy ulicy (...) i
zawarła umowę pośrednictwa sprzedaży na czas określony do dnia 30.05.2013 roku . Nie potwierdziła świadek ,
aby pomimo zawarcia umowy dzierżawy i ewentualnego porozumienia stron co do dokonania transakcji sprzedaży
nieruchomości , nadal pozwana była zainteresowana zamieszczaniem ogłoszeń w sprawie sprzedaży nieruchomości /
zeznania świadka W. C. k178 , umowa pośrednictwa sprzedaży k 121 – 123/ . Bezspornie również bliscy powoda byli
zainteresowani nabyciem nieruchomości ,ale nie zrobili nic aby zabezpieczyć swój interes poprzez zawarcie umowy
przedwstępnej .
Kwestię sporną między stronami stanowiła zasadność roszczenia powoda M. M. o zwrot wartości nakładów
poniesionych przy pracach remontowo –adaptacyjnych pomieszczeń dzierżawionych przez powoda a należących do
pozwanej W. F. .
Wskazać należy , iż strony zawarły umowę dzierżawy , która została uregulowana w art. 693- 709 k.c. oraz że do umowy
dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
Rozliczenie nakładów poczynionych w czasie trwania umowy dzierżawy , winno nastąpić według
przepisów normujących stosunek dzierżawy . Przepisy regulujące dochodzenie roszczeń dzierżawcy przeciwko
wydzierżawiającemu maja charakter dyspozytywny , zatem strony umowy mogą w jej treści zawrzeć odmienne niż
przewidziane w kodeksie cywilnym postanowienia ., które znajdą zastosowanie w zakresie nieuregulowanym umową .
Powód i pozwana nie zastąpili jednak postanowieniami umownymi regulacji ustawowej .
Powód dzierżawca nie może żądać od wydzierżawiającego zwrotu poniesionych nakładów na przedmiot dzierżawy
na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu , jako że przepisy o najmie stanowią samodzielną regulację
wszystkich roszczeń stron stosunku zobowiązaniowego.
W myśl art. 676 k. c . jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą , wynajmujący w braku odmiennej umowy , może według
swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu ,albo żądać
przywróceni a stanu poprzedniego . Jeżeli następuje zatrzymanie ulepszeń ,w rozumieniu art. 676 k.c. wartości
ulepszeń nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie . Określa
ją ,bowiem wzrost wartości rzeczy na którą zostały poczynione , oceniany z chwili zwrotu rzeczy. Powód nie przedstawił
dowodu na wartość wykonanych przez siebie ulepszeń . Powód nie dysponuje protokołem ,co do stanu lokalu w
momencie jego przejęcia od pozwanej , nie jest zatem w stanie określić o ile , w związku z nakładami została
podniesiona wartość remontowanego obiektu . Nie ma możliwości ,aby określić , które z poczynionych przez powoda
nakładów miały na celu utrzymanie substancji rzeczy w stanie niepogorszonym a które były nakładami zwiększającymi
wartość lokalu.
Co do zakresu przeprowadzonego remontu , pozwana przyznała , iż powód wykonał instalację elektryczną , zakupił i
zamontował elektryczną tablice rozdzielczą .
Ciężar udowodnienia określonych faktów , a co za tym idzie , ryzyko niepowodzenia dowodów czy zaniechania w
wykazywaniu inicjatywy dowodowej spoczywa na tej stronie , która wywodzi skutki prawne . / art 6 k.c. / Proces
cywilny to spór między dwiema równouprawnionymi stronami , toczący się przed bezstronnym sądem / zasada
kontradyktoryjności / . Ciężar udowodnienia spoczywa na tym kto , powołuje się na istnienie lub nieistnienie faktu.
Jeżeli pozwany zaprzecza faktom przytoczonym w pozwie przez powoda , to powód powinien te fakty udowodnić .
Proste zaprzeczenie nie rodzi obowiązku dowodowego . Jeżeli jednak pozwany zaprzecza powołując się na określone
fakty , to powinien on te fakty udowodnić , co nie zwalnia powoda z obowiązku wykazywania faktów uzasadniających
powództwo .Do akt sprawy złożone zostały rachunki za materiały , jednakże nie wiadomo jakie było ich przeznaczenie ,
czy zostały owe materiały wykorzystane przy remoncie lokalu , czy też nie a jeżeli tak to w jaki sposób , nie wiadomo
jakie zostały przyjęte koszty robocizny , pozew wspomina „ o średnich kosztach robocizny „ . Powód słuchany w
charakterze strony wspomina o pracach sposobem gospodarczym .
Wydatki na prowadzenie prac remontowych w budynku , polegające na przystosowaniu go do potrzeb działalności
gastronomicznej należy traktować jako nakłady konieczne ,a nie nakłady ulepszające. Strony w umowie postanowiły ,
iż przedmiot umowy zostanie zwrócony po przywróceniu do stanu pierwotnego .
Z zeznań świadka N. B. i W. P. (1) wynika , iż po zakończeniu umowy dzierżawy , kolejny dzierżawca i poddzierżawca
także przeprowadzili remont nieruchomości ,aby przystosować ją do potrzeb prowadzonej działalności .Sąd dał wiarę
zeznaniom tych świadków , których i powód nie kwestionował. Także wiarygodne były zeznania świadków Z. G. , który
zeznał , iż na koszt pozwanej według wskazówek ojczyma powoda dokonał remontu elewacji budynku . Za wiarygodne
Sąd ocenił także zeznania świadków E. S. i A. S. oraz M. F. na okoliczność realizacji umowy dzierżawy , obietnic
sprzedaży nieruchomości ,czynionych nakładów na nieruchomości .
Oświadczenie woli jest złożone dla pozoru jeśli jest symulowane .Symulacja sprowadza się do tego ,że strony w niej
uczestniczące dokonując określonej czynności prawnej , próbują wywołać wobec osób trzecich rzeczywiste , prawdziwe
przeświadczenie ,że ich zamiarem jest wywołanie skutków prawnych , objętych treścią ich oświadczeń woli .Ponadto
musi być między stronami tajne , niedostępne osobom trzecim porozumienie co do tego ,że zamiar wyrażony w treści
symulowanych oświadczeń woli nie mają wywołać zwykłych skutków prawnych; porozumienie co do tego ,że zamiar
wyrażony w treści symulowanych oświadczeń woli nie istnieje lub zamiar ten jest inny niż ujawniony w symulowanych
oświadczeniach / komentarz A. J. do art. 83 k.c. – publikacja LEX/ .
Materiał dowodowy ,w oparciu o który Sąd dokonał ustaleń odnośnie wysokości umówionego przez strony czynszu ,
pozwalał na przyjęcie , iż strony ustaliły czynsz w kwocie 2.800 zł miesięcznie a nie w kwocie 1. 000 zł miesięcznie jak
w umowie dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku w punkcie 5.Wersję pozwanej uwiarygodnia fakt , iż załączono do
akt sprawy dokumenty bankowe z których wynika , iż każdorazowo czynsz wynosił 2. 800 zł a nie kwotę 1. 000 zł .
Płatny był z rachunku bankowego powoda lub jego matki E. S. . Jedynie w styczniu czynsz wyniósł kwotę 2. 500 złotych
z uwagi jednak na zawarcie umowy dopiero dnia 08 stycznia 2014 roku . Pozwana rozliczyła się także od całej kwoty
jedenastu czynszów po 2. 800 zł miesięcznie od lutego do grudnia 2014 roku z Urzędem Skarbowym z osiągniętego
dochodu / dowód : zeznanie podatkowe pozwanej PIT 28 za rok 2014 wraz z informacją PIT 28 / A z prezentatą
Urzędu Skarbowego w M. k 134-136 , polecenie przelewu za styczeń 2014 roku k / . Trudno zatem uznać , iż to pozwana
W. F. dążyła do zaniżenia osiąganych dochodów z tytułu umowy dzierżawy . Wydaje się , iż to powód miał powód ,
żeby zaniżyć swoje obciążenie , dla podwyższenia swojej zdolności kredytowej . Kwota 1.000 zł czynszu dzierżawnego
byłaby oderwana od realiów ekonomicznych . Zważyć należy , iż z kolejnym dzierżawcą W. P. (1) pozwana w umowie
dzierżawy ustaliła czynsz w wysokości 2.500 zł.
Poza sporem jest , iż judykatura i doktryna prezentują ugruntowany pogląd ,że norma art. 247 k.p.c. nie stanowi
przeszkody w dowodzeniu wad oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej . Wszelkie wady oświadczenia woli ,
w tym równie pozorność , mogą być dowodzone wszelkimi środkami dowodowymi , gdyż tych okoliczności art. 247
k.p.c. w ogóle nie dotyczy .
Artykuł 677 k.c. wprowadza szczególny , w stosunku do określonych w art. 118 k.c. terminów ogólnych –termin
przedawnienia dla niektórych roszczeń przysługujących ze stosunku umowy najmu / odpowiednio też dzierżawy / .
Jest on znacząco krótszy i wynosi jeden rok . Odmiennie niż to określa art. 120 k.c. początkiem jego biegu jest
zasadniczo dzień zwrotu rzeczy ,a nie chwila wymagalności . Przepis ten dotyczy także roszczenia najemcy przeciwko
wynajmującemu o zwrot nakładów na przedmiot najmu / dzierżawy / , ale także o zwrot nadpłaconego czynszu.
Dnia 17 grudnia 2014 roku nastąpiło przekazanie przez powoda M. M. – kolejnemu dzierżawcy W. P. (1) jedynie
parteru lokalu , gdzie był bar. Górna kondygnacja , gdzie była pizzernia podlegała przekazaniu pod koniec grudnia
2014 a zatem po dniu 21 grudnia 2014 roku .Pozew został nadany w Urzędzie Pocztowym dnia 21 grudnia 2015 roku
a zatem przed upływem roku od zwrotu rzeczy w całości . Roszczenia zatem o zwrot nakładów i nadpłaty czynszu nie
wygasły wskutek przedawnienia .
Sąd zatem nie uznał powództwa za zasadne o orzekł jak w punkcie I ym wyroku .
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. t98 &1 i 2 k.p.c. w z wz art. 108 &1 k.p.c. i na podstawie rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia
przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu & 6 pkt 5
ZARZĄDZENIE
1. Odnotować w kontrolce uzasadnień ,
2. Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć :
-pełnomocnikowi powoda r pr. M. W. bez pouczenia ;
-pełnomocnikowi pozwanej adw. M. K. bez pouczenia
-pełnomocnikowi dla doręczeń pozwanej A. K. na wskazany adres / do wiadomości /
3. wydać pełnomocnikowi powoda r pr. M. W. zapis dźwięku i obrazu z posiedzenia z
dnia 27 kwietnia 2016 roku i odpis protokołu rozprawy z dnia 11 .05.2016 roku.
3. Akta z wpływem lub za 14 dni