kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Wtorek, 13 listopada 2012 r.
Kolokwium - kazus
imię i nazwisko ………………………………………………………………….
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
Henryk udzielił Januszowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu lokalu
użytkowego, które przesłał mu faksem. Janusz wynajął odpowiedni lokal od Elżbiety. Umowę
zawarto w ten sposób, że Janusz działając jako pełnomocnik Henryka w dniu 21 października
2011 r. wysłał do Elżbiety pocztą elektroniczną ofertę, a Elżbieta następnego dnia w ten sam
sposób przyjęła ją. Czas trwania najmu został określony na trzy lata, począwszy od 1
listopada 2011 r., a czynsz na 3000 zł miesięcznie. Wkrótce Henryk jednak znalazł lepszą
ofertę i jeszcze przed objęciem lokalu, w dniu 25 października 2011 r. wysłał do Elżbiety
faks, w którym oświadczył, że odmawia potwierdzenia umowy najmu zawartej przez Henryka
i nie czuje się nią związany. Elżbieta była innego zdania i oczekiwała od Henryka zapłaty
czynszu przez umówiony okres. Henryk jednak nie objął lokalu i nie płacił czynszu.
Tymczasem Elżbieta znalazła nowego najemcę. W dniu 14 lutego 2012 r. wysłała Henrykowi
SMS-a, w którym wypowiedziała najem ze skutkiem natychmiastowym wobec ponad
trzymiesięcznej zwłoki z jego strony z zapłatą czynszu. 10 listopada 2012 r. Henryk otrzymał
pozew, w którym Elżbieta domaga się od niego zapłaty 12 000 zł z tytułu zaległego czynszu.
Jaki powinien być wyrok sądu?
Przykładowe rozwiązanie
Podstawą roszczenia Elżbiety może być art. 659 k.c., według którego najemca jest
zobowiązany płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Elżbieta żąda zapłaty 12 000 zł, co
odpowiada czynszowi za okres 4 miesięcy. Zasadność owego żądania zależy zatem w
pierwszej kolejności od tego, czy stosunek najmu powstał i trwał co najmniej przez wskazany
okres.
W celu wyjaśnienia tej okoliczności należy najpierw ustalić, czy w ogóle doszło do
skutecznego zawarcia umowy. Przepis art. 660 zd. 1 k.c. zastrzega formę pisemną dla umowy
najmu pomieszczenia na czas dłuższy niż rok. W analizowanym stanie faktycznym przesłanka
ta nie została spełniona, ponieważ oświadczenia woli stron zostały złożone w postaci
elektronicznej bez bezpiecznego podpisu (a contrario z art. 78 § 2 k.c.). Forma pisemna jest
jednak w tym przypadku zastrzeżona ad eventum. Zgodnie bowiem z art. 660 zd. 2 k.c. w
razie jej niezachowania poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Zawarcie
umowy najmu w postaci elektronicznej prowadziłoby zatem do nawiązania stosunku najmu
na czas nieoznaczony.
Janusz działał na podstawie ustnego pełnomocnictwa Henryka. Pełnomocnictwo mogło zostać
udzielone w tej formie, ponieważ pełnomocnictwo powinno mieć formę zastrzeżoną dla
czynności objętej umocowaniem jedynie w przypadku formy ad solemniatetm (art. 99 § 1
k.c.). Janusz był zatem umocowany do zawarcia umowy, a jej ważność nie zależała od
potwierdzenia przez Henryka. Wskutek zawarcia wspomnianej umowy powstał zatem
stosunek najmu.
Przy rozważaniu zasadności roszczenia Elżbiety należy także ustalić, czy najem trwał przez
co najmniej cztery miesiące. Był to najem na czas nieoznaczony, który może być
wypowiedziany na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.).
Odmowę potwierdzenia najmu przez Henryka można potraktować jako wypowiedzenie
najmu. Dla oświadczenia tego nie była wymagana jakakolwiek forma (a contrario z art. 77
k.c.). Przesłanie oświadczenia faksem było zatem wystarczające. Wypowiedzenie nastąpiło 25
października, termin wypowiedzenia nie mógł się jednak rozpocząć z końcem tego miesiąca,
tj. w dniu 31 października 2011 r., ponieważ stosunek najmu powstał dopiero ze skutkiem od
1 listopada. Dlatego też początek terminu wypowiedzenia przypadł na 30 listopada. Termin
ten upłynął 29 lutego 2012 r. (art. 688 k.c.) Najem trwałby zatem cztery miesiące. Elżbieta
nabyłaby więc cztery roszczenia z tytułu czynszu opiewające na 3000 zł każde. Łącznie
mogłaby żądać od Henryka z tytuł zaległego czynszu sumy 12 000 zł.
Należy także zbadać, czy wypowiedzenie dokonane przez Elżbietę nie doprowadziło do
wcześniejszego zakończenia stosunku najmu. Elżbieta wypowiedziała najem ze skutkiem
natychmiastowym 14 lutego 2012 r. Wypowiedzenie nastąpiło przez SMS-a. Forma taka jest
dopuszczalna, jako że umowa najmu nie została zawarta na piśmie (wniosek a contrario z art.
77 k.c.). Zgodnie z art. 687 k.c. wypowiedzenie najmu lokalu bez zachowania terminu
wypowiedzenia może nastąpić w razie zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne
okresy płatności. W analizowanym stanie faktycznym zwłoka wynosiła ponad trzy okresy,
więc Elżbiecie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia najmu ze skutkiem
natychmiastowym. Jednakże, jak stanowi art. 687 k.c., wynajmujący powinien uprzedzić
najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia, udzielając mu dodatkowego miesięcznego
terminu. Elżbieta nie spełniła tych wymogów i dlatego wypowiedzenie było bezskuteczne.
Najem wygasł po czterech miesiącach wskutek wypowiedzenia dokonanego przez Henryka.
Sąd powinien uwzględnić powództwo Elżbiety.