forbes - Horbaczewski.eu

http://www.forbes.pl/artykuly/sekcje/real-estate-2012/polska-w-pierwszej-lidze,24694,1
FORBES
Polska w pierwszej lidze
28.02.2012, Nr 3/2012, dostęp w dniu 13.10.2015
Filip Kowalik
W ubiegłym roku inwestorzy kupili polskie biurowce i centra handlowe
za 2,56 miliarda euro. Wprawdzie to wynik wciąż 10-krotnie niższy od
największego w Europie rynku niemieckiego, ale już sam fakt, że
zaczynamy być porównywani z najlepszymi, napawa optymizmem
Wnętrze Galerii Kaskada w Szczecinie, fot. PAP
Rynki nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych to teoretycznie dwie strony tej
samej monety, jednak ichdrogi coraz bardziej się rozchodzą. Ubiegły rok nie należał
do wyjątków. O ile w mieszkaniówce panuje zastój i marazm połączony z defetyzmem,
o tyle rynek komercyjny wraca do szczytowej formy z 2007 roku, a polskie biurowce i
centra handlowe stają się jedną z najatrakcyjniejszych inwestycji, i to w skali
całej Europy.
Deweloperzy mieszkaniowi nie mogą się jeszcze otrząsnąć po kryzysie, jaki spadł na
nich w 2008 roku. Mimo że portfel kredytów hipotecznych okazał się najlepszym z
bankowych aktywów (udział w tym portfelu kredytów z utratą wartości stanowi nieco
ponad 2 proc.), bankowy nadzór systematycznie wypycha ten biznes na margines
działalności.
W ubiegłym roku, po serii rekomendacji zaostrzających kryteria kredytowe, przyszedł
czas na ostateczną rozprawę z kredytami nominowanymi w walutach obcych. W
trzecim kwartale 2011 roku wartość nowych kredytów w euro spadła o 30 proc., a do
tego 1 stycznia 2012 r. zaczęła obowiązywać przygotowana przez Komisję Nadzoru
Finansowego rekomendacja S, zaostrzająca sposób wyliczania zdolności kredytowej.
W efekcie strumień pieniędzy zasilający rynek mieszkaniowy cały czas się kurczy –
tegoroczne szacunki mówią o 20–25 procentach.
Z drugiej strony deweloperzy, zachęceni ożywieniem z 2010 roku, ruszyli na rynek z
szerszą ofertą, np. Dom Development ma obecnie na sprzedaż ok. 2 tys. mieszkań,
dwa razy więcej niż przed dwoma laty. W połowie 2011 roku była już, więc widoczna
przewaga podaży nad popytem, a ceny w głównych miastach spadły w ciągu roku o 6
procent.
W tej sytuacji już wcześniej niedoszacowana branża deweloperska została mocno
przeceniona przez rynek kapitałowy. Przy okazji letniego załamania na GPW indeks
WIG-Deweloperzy stracił 35 proc. (w tym czasie WIG spadał o połowę wolniej). W
efekcie rynek taką firmę jak Robyg, która sprzedaje ok. 1 tys. mieszkań rocznie,
wycenia na zaledwie 315 mln złotych. To sytuacja zaskakująca, tym bardziej że obecny
numer trzy w branży zamierza w tym roku wypracować ok. 100 mln zł zysku netto.
– Mająca coraz mniej wspólnego z racjonalnością przecena spółek deweloperskich
zadecydowała o zakonserwowaniu całej branży. Gdy nie ma masowych problemów z
płynnością, które zmuszałyby firmy do sprzedaży aktywów, nie ma też chętnych do
pozbywania się firm – tłumaczy Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Marvipol
Development.
Niemożność zawarcia transakcji była bardzo widoczna choćby w przypadku Polnordu.
Kontrolujący tę firmę Ryszard Krauze potrzebuje dużo gotówki na inwestycje w
kazachską ropę, której szuka inna jego spółka – Petrolinvest. I dlatego od dawna
gotów jest pozbyć się Polnordu. Wprawdzie wokół spółki krążą inwestorzy, ale bez
większych efektów. Jesienią głośno było m.in. o planach fuzji z Gant Development, ale
transakcja, w ramach której Krauze miał otrzymać wyłącznie akcje za akcje, nie
satysfakcjonowała go. Z drugiej strony, jego oczekiwania co do wyceny aktywów są
skrajnie różne od tego, co oferuje rynek (dziś papiery Polnordu wyceniane są na nieco
ponad 17 zł, czyli dwa razy mniej niż w maju 2011 r.). I tak błędne koło kręci się już od
miesięcy.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w firmach, które postawiły na nieruchomości
komercyjne. Mimo drugiej fali kryzysu w ubiegłym roku, działające na polskim rynku
spółki sprzedały biurowce i centra handlowe o łącznej wartości o 30 proc. wyższej niż
w 2010 roku. Co więcej, pojawiło się sporo dużych transakcji – aż osiem z nich
przekroczyło poziom 100 mln euro (rok wcześniej były zaledwie trzy takie transakcje).
– Dobre wyniki polskiej gospodarki, dostępność finansowania oraz wysoka podaż
atrakcyjnych projektów zachęcały do zawierania transakcji – tłumaczy Łukasz
Lorencki, konsultant grupy rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield.
Początek tego roku także wyglądał obiecująco, wtedy bowiem austriacka grupa CA
Immo przejęła Europolis Group. Portfel nieruchomości tej ostatniej szacowany jest na
1,5 mld euro (z czego jedna trzecia przypada na Polskę, m.in. warszawskie biurowce
Saski Point i Saski Crescent). Sprzedaż Europolisu była wymuszona i zaczęła się już
wiosną 2010 roku – poprzedni właściciel grupy, austriacki Volksbank, wpadł w
tarapaty finansowe (w 2009 roku miał 1,1 mld euro straty) i za radą
restrukturyzującego go banku inwestycyjnego Lazard postanowił pozbyć się
atrakcyjnych, ale nie zasadniczych dla biznesu projektów. Po tym przejęciu portfel
polskich nieruchomości CA Immo zwiększył się do 670 mln euro.
– Przejęcie Europolisu pozwoli skonsolidować naszą pozycję jednej z wiodących firm
nieruchomościowych w Europie Środkowej oraz umocni obecność w dłuższej
perspektywie na kluczowym dla nas polskim rynku – wyjaśnia Bruno Ettenauer, szef
CA Immo.
Za największą indywidualną transakcję kolejny rok z rzędu odpowiedzialny był
Unibail-Rodamco. Po tym jak w 2010 roku firma przejęła fundusz Simon Ivanhoe
(należały do niego m.in. warszawskie Arkadia oraz Galeria Wileńska), w 2011 roku
przypieczętowała swoją pozycję w Galerii Mokotów, której była już
współwłaścicielem, odkupując od GTC pozostałe udziały.
Ta zaliczana do największych w Europie francusko-holenderska grupa wyrosła na
lidera w Polsce. Jej udział w stołecznym rynku centrów handlowych jest tak duży
(należy do niej ok. 40 proc. galerii w Warszawie, poza Arkadią i Galerią Mokotów
również Złote Tarasy), że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie chce już
słyszeć o jakichkolwiek nowych zakupach.
Umacnianie się dotychczasowych graczy to jeden trend. Drugim, znacznie
ważniejszym, jest pojawianie się firm, które do niedawna nawet nie słyszały o Polsce.
Nowo budowaną siedzibę Telekomunikacji Polskiej w Al. Jerozolimskich zdecydowała
się kupić jedna ze spółek Qatar Investment Authority, głównego funduszu sovereign
wealth, który reinwestuje pieniądze zarobione na sprzedaży paliw przez katarskich
szejków. W Polsce znany jest przede wszystkim jako nieudany inwestor w stoczniach
gdyńskiej i szczecińskiej, w rzeczywistości jest to jednak bardzo poważna instytucja.
Cały jego portfel szacowany jest na 60 miliardów dolarów, a na rynku nieruchomości
fundusz zasłynął m.in. w 2010 roku, kiedy przejął za 1,5 mld funtów słynny londyński
dom towarowy Harrods.
Jeśli więc tego typu gracz wziął na celownik polski rynek, można nabrać przekonania,
że zaczynamy liczyć się w świecie. Już o portfel Europolisu walkę podjął amerykański
fundusz AREA Property Partners, założony dwie dekady temu przez jednego z
największych na świecie graczy private equity, Apollo Global Management (obecnie
działa już niezależnie). Ostatecznie Austriacy postanowili rozdać karty między siebie i
dla gości zza oceanu zabrakło miejsca.
Więcej szczęścia mieli jego konkurenci z Blackstone Group. Owocna okazała się
ubiegłoroczna wizyta Stephena A. Schwarzmana, szefa funduszu, miliardera i
inwestycyjnego guru, który przybył do Warszawy na zaproszenie Wojciecha Fibaka.
Polski tenisista w ten sposób chciał go zachęcić do zakupów na naszym rynku. I
Schwarzman nie zawiódł. Na początku sierpnia Blackstone podpisał umowę przejęcia
wrocławskiego centrum handlowego Magnolia Park (za 222,5 mln euro) i zamierza
dalej inwestować.
– Chcemy, by galeria ta była dominującym centrum handlowo-rozrywkoworekreacyjnym we Wrocławiu – zapowiedział Paul Heller, dyrektor Blackstone, który
pod koniec 2011 roku dokupił jeszcze centrum handlowe Wzorcownia we Włocławku.
Polski rynek coraz wyraźniej zaczyna być doceniany przez zagranicznych inwestorów.
– Wiele funduszy nie traktuje nas już jako emerging market, ale raczej jako jeden z
rynków rozwiniętych, na którym działają. Hasło „zielonej wyspy” ostatecznie przebiło
się do ich świadomości. Z jednej strony jesteśmy już dość sporym rynkiem do
inwestowania, a z drugiej wciąż mamy duży potencjałrozwojowy – tłumaczy Wojciech
Pisz, dyrektor działu Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce. –
Porównując potencjał Warszawy z innymi europejskimi miastami tej wielkości,
obecne 3,59 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ciągu 10–12 lat może
zwiększyć się nawet do 7–8 mln mkw. – dodaje.
Co więcej, w przeciwieństwie do takich krajów jak choćby Niemcy, w Polsce ceny
najmu są indeksowane, a to dodatkowo zwiększa atrakcyjność inwestowania.
W nasz rynek nieruchomości wciąż mocno wierzy m.in. GTC, mimo że właśnie
pozbyło się udziałów w Galerii Mokotów.
– Skupiamy się obecnie na najmniej nasyconych segmentach rynku, w najbardziej
atrakcyjnych miejscach. To m.in. rynek centrów handlowych w Warszawie, gdzie
zamierzamy wybudować dwie nowe galerie – przekonuje Hagai Harel, członek
zarządu GTC odpowiedzialny za inwestycję.
Spółka chce za 160 mln euro postawić porównywalne wielkością z Galerią Mokotów
centrum handlowe na Białołęce, a już teraz w Miasteczku Wilanów buduje nie
mniejszą Galerię Wilanów (ma zostać uruchomiona w 2014 r.).
Wszystkie analizy wskazują, że nasz rynek cieszy się popularnością wśród najemców
zainteresowanych ekspansją, zarówno tych, którzy już w Polsce działają (tak jak np.
H&M czy TK Maxx), jak i tych dopiero planujących debiut (m.in. GAP). Polska
postrzegana jest jako miejsce wciąż nienasycone pod względem dostępnych marek.
Pocieszające jest także to, że rynek poważnych transakcji nie ogranicza się wyłącznie
do stolicy. W 2011 roku ciekawą strategię pokazał Blackstone, który kupował tylko
poza Warszawą (Galeria Twierdza Kłodzko, Galeria Twierdza w Zamościu, Galeria
Pestka w Poznaniu). Wcześniej fundusz EPISO przejął za 92 mln euro słupską galerię
Jantar, a należący do Deutsche Banku RREEF Real Estate – wrocławski biurowiec
Grunwaldzki Center (za 77 mln euro).
Nie jest jednak tak, że prosperity na rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych
jest niezagrożona. Napędzana kryzysem euro niechęć banków do finansowania
dużych projektów odczuwalna jest nie tylko na rynku kapitałowym. W
nieruchomościach komercyjnych istotny pozostaje fakt, że ceny transakcyjne liczone
są w euro i potrzeba ściągać walutę na finansowanie inwestycji, co w obecnej sytuacji
nie jest łatwą sprawą.
– Z tego względu banki nieco ograniczyły skalę finansowania inwestycji. Obecnie
górny pułap zaangażowania kredytowego dla dużej części instytucji finansowych to
ok. 50 mln euro. Zmniejszył się również poziom lewarowania. Na początku 2011 r.
rynek wracał już do korzystnych standardów finansowania na poziomie 70 procent.
Dziś raczej rozmawiamy o sfinansowaniu 50–60 proc. inwestycji – mówi Wojciech
Pisz.
W tej sytuacji możemy się więc spodziewać odejścia od dużych transakcji na miarę
Unibail Rodamco, gdzie o opłacalności decyduje dobrze zastosowana inżynieria
finansowa. Zaczyna się czas projektów smart, takich, z którymi przygodę na polskim
rynku zaczął Blackstone: kupić coś i to niekoniecznie w stolicy, a później znaleźć
sposób na rozwój i zwiększenie wartości inwestycji.
Przy takich operacjach kapitał pracuje znacznie efektywniej.