Aspekty teoretyczne i praktyczne dot. wyceny nieruchomości

Aspekty teoretyczne i praktyczne dot. wyceny nieruchomości

WYŻS ZA S ZK OŁA EK ONOMII
TURYS TYK I i NAUK SPOŁECZNYCH
K ielce, dnia 27 li stopada 2011 r.
Wykład otwarty : „Aspekty teoretyczne i praktyczne
wyceny nieruchomości”
1. Istota i cele w yceny nie ruc homoś ci
1.1.Podsta wo wym przepise m pra wnym regulującym problemat ykę
wyceny
nieruchomości
oraz
działalności
wykonywane j przez rzeczozna wcó w majątko wych
gospodarczej
jest
USTAW A
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościa mi.
(Dz.
U.
Nr
102
z
2010
roku
z późniejszymi
zmiana mi).
W ustawie zdefiniowano rodzaje i sp osoby określania wartości
nieruchomości,
a
także
za mie szczono
regulacje
dotyczące
dziedziny rzeczoznawst wa ma jątko weg o. Usta wa usankcjono wała
również zawód rzeczozna wcy ma jątkowego.
Ilekroć w usta wie
jest mo wa o:
6)
wyce nie
nie rucho mości
postępowanie,
w
wyniku
-
należy
którego
przez
dokonuje
to
się
rozu mieć
określenia
wartości nierucho mości
6a) określaniu wa rtości nieruc homości - należy przez to
rozu mieć określanie wartości nierucho mości jako przed miot u
prawa własności i innych praw do nierucho mości,
1.2.
Celem
wyceny
jest
określenie
wartości
nieruchomości
stanowiące j podsta wę min. :
- ustalenie ceny wywoła wcze j przy spr zedaży
1
- aktualizacja opłat za użytko wanie wieczyste
- ustalenie wielkości zabezpieczenia kredytu
- ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie
2. Rodzaje wartości
W wyniku wyceny nierucho mości doko nuje się:
1) określenia wartości rynkowe j,
2) określenia wartości odtworzenio we j,
3) ustalenia wartości katastralnej,
4)określenia
innych
rodzajów
wartości
przewidzianych
w odrębnych przepisach.
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub
mogą być przed miote m obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które
ze względu na rodzaj, obecne użytko wanie lub przeznaczenie nie
są lub nie mogą być przed miote m o brotu rynkowego, a także
jeżeli wymaga ją tego przepisy szczegó lne.
4.
Wartość
nieruchomości,
katastralną
nierucho mości
ustala
się
dla
o których mo wa w przepisach o podatku od
nieruchomości.
3. Definicja i i nterp retacja wartości rynkowej
3.1.
W artość
prawdopodobna
rynkową
je j
cena,
nierucho mości
możliwa
do
stanowi
uzyskania
na jbardziej
na
rynku,
określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń:
2
1) strony u mo wy były od siebie niezależne, nie działały
w sytuacji przymuso we j oraz miały stanowczy za miar zawarcia
u mo wy;
2) upłynął czas niezbędny do wyekspo nowania nieruchomości na
rynku i do wynegocjo wania warunkó w u mo wy.
W artość rynkową określa się dla nierucho mości, które są lub
mogą być przed miote m obrotu.
4. Sposoby określania wa rtości
W yceny nieruchomości dokonuje się przy zastoso waniu podejść:
4.1. porówna wczego,
4.2. dochodowego
4.3. koszto wego,
4.4. mieszanego, za wierającego ele menty podejść poprzednich.
Przy zasto so waniu pode jścia poró wn awczego lub dochodo wego
określa się wartość rynkową nierucho mości. Jeżeli istniejące
uwarunko wania
porówna wczego
nie
pozwalają
lub
nieruchomości
określa
zastoso waniu
podejścia
na
zastoso wanie
dochodo we go,
się
w
wartość
pod ejściu
koszto weg o
podejścia
rynko wą
mieszanym.
określa
się
Przy
wartość
odtworzenio wą nierucho mości.
5. Operat szacunkowy, definicja
Rozporządzenie
Rady
Ministrów
w
spra wie
wycen y
nieruchomości i sporządzania operatu szacunko wego z dnia
21
1.
września
Operat
2004
r.
z
późniejszymi
szacunkowy przedsta wia
zmiana mi
postępowanie,
o
–
którym
mo wa w art. 4 pkt. 6 Usta wy o gosp odarce nieruchomościa mi.
W operacie szacunkowym przedsta wia się sposób dokonania
wyceny nierucho mości, w tym:
3
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę for malną wyceny nieruchomości oraz źródła danych
o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nierucho mości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wska zanie przeznaczenia wycenianej nierucho mości;
7) analizę i charakterystykę rynku nierucho mości w zakresie
dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wska zanie rodzaju określane j warto ści, wyboru pode jścia,
metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nierucho mości oraz wyniku
wyceny wraz z uzasadnienie m.
Definicja na podstawie Krajowego Standardu Wyceny KSWP3
Operat szacunkow y – doku ment sta nowiący pise mną autorską
opinię
rzeczoznawcy
ma jątko wego
o
wartości
przed miot u
wyceny, u względniający za łożenia oraz warunki ograniczające ,
stanowiące podsta wy wyceny, za wie rający istotne infor macje
uzyskane podczas szaco wania nierucho mości
4
7.
Preze ntacja
sporządzonego
operatu
szacunkowego
z w yceny nie ruc homości (preze ntacja w toku wykładu)
8.
Działalność
zawodowa
w
dziedzinie
gospodarowania
nie ruc homościa mi - rzec zoznaw ca majątkowy
8.1.Rzeczozna wst wo
ma jąt ko we
jest
działalnością
zawodową
wykonywaną przez rzeczo zna wcó w na zasadach określonych
w u sta wie o gospodarce nieruchomościami.
8.2.Rzeczozna wcą ma jątko wym jest osoba fizyczna posiadająca
uprawnienia zawodo we w za kresie szaco wania nieruchomości,
nadane w trybie przepisów rozdziału 4 Ustawy o gospodarce
nieruchomościa mi.
8.3.Rzeczozna wca
ma jątko wy
ma
prawo
szaco wania
nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych
z gruntem.
Rzeczozna wca ma jątko wy je st zobo wiązany do
wykonywania
czynności
szaco wania
nieruchomości
zgodnie
z zasada mi wynika jącymi z przepisów pra wa i standardami
zawodo wymi,
ze
szczególną
starannością
wła ściwą
dla
zawodo wego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki
zawodo we j,
kierując
się
zasadą
bezstronności
w
wycenie
nieruchomości.
8.4.
Uprawnie nia
zawodowe
w
zakresie
szacowania
nieruc homości nadaje się osobie, która:
1)
2)
posiada
nie
była
doku mento m,
pieniędzy,
pełną
karana
za
zdolność
za
do
czynności
przestępstwa
przestępst wa
przeci wko
gosp odarcze,
papierów wartościo wych,
prawnych,
za
mieniu,
fałszo wanie
znaków urzędo wych,
za
5
przestępst wa
skarbowe
oraz
za
inne
przestępstwa
ma jące
znaczenie ze względu na wykonywan y zawód,
3) posiada wyższe wykształcenie,
4)
ukończyła
studia
podyplomo we
w
zakresie
wycen y
nieruchomości,
5) odbyła praktykę za wodo wą w zakresie wyceny nierucho mości,
6) przeszła z wynikie m pozytywnym po stępowanie kwalifikacyjne,
w
t ym
złożyła
egza min
da jący
uprawnienia
w
zakresie
szaco wania nieruchomości.
2. Obowiązek, o którym mo wa w ust. 1 pkt. 4, nie dotyczy osoby,
która
ukończyła
studia
wyższe
o
specjalności
związane j
z gospodarką nieruchomościa mi.
Lidia Żmi je wska – rzeczo zna wca ma jąt kowy 2269
- pośrednik w obrocie nieruchomościami 3157
- zarządca nieruchomości 8816
Akt y praw ne
►
Usta wa z dnia 21 sierpnia 1997 roku - o gospodarce
nieruchomościa mi (Dz. U. Nr 102 z 20 10 z póź. zmiana mi )
►
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004
roku w spra wie wyceny nierucho mości
i
sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r. poz. 2109
z późniejszymi zmiana mi)
6
►
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11 sierpnia
roku
zmieniające
nieruchomości
rozporządzenie
i
w
spra wie
2011
wyce n y
sporządzania operatu szacunko weg o
(Dz. U. Nr 165 z 2011 r. poz. 2109)
Literatura
►
Ryszard
Cymer man,
nieruchomości,
zasady
Andrze j
i
Hopfer”
W ycena
Polska
Federacja
procedury”
Sto warzyszeń Rzeczozna wcó w Ma jątkowych W arszawa
►
Ewa
Kucharska-Stasiak-
“Nierucho mość
a
rynek”
W ydawnictwo Nauko we PW N
►
Sabina Źróbek „Metodyka określania wartości rynko we j
nieruchomości” Educaterra Olsztyn 2005
►
Europejskie
Polska
standardy
Federacja
wyceny
20 09-W ydanie
Sto warzysze ń
polskie
Rzeczozna wcó w
Ma jątko wych
►
Międzynarodowe
polskie
Polska
Standardy
W yceny
Federacja
2007
-
W ydanie
Sto warzysze ń
Rzeczozna wcó w Ma jątko wych
►
Leksykon rzeczozna wcy ma jątko wego
7