Mieszkanie na dom zamienię

RAPORT Open Finance, wiosna 2009 r.
Mieszkanie na dom zamienię
Przeciętny dom od dewelopera można dziś kupić w okolicach warszawy o 10,5 proc.
lub o 100 tys. zł taniej niż przed rokiem – wynika z ofert zebranych przez Open
Finance. Taniej można też zbudować dom z firmą budowlaną oraz samodzielnie –
metodą gospodarczą.
Jak co roku odwiedziliśmy warszawskie targi mieszkaniowe by przekonać się, że ceny ofertowe
domów – podobnie jak i mieszkań – spadły w porównaniu do tego, co oglądaliśmy przed rokiem.
Mniejszy jest też wybór jeśli chodzi o liczbę realizowanych inwestycji, za to rozrzut cenowy
pozostaje szeroki – od 455 tys. zł za dom w stanie „pod klucz” w Chotomowie, po 1,9 mln zł za
bliźniak w prestiżowym Konstancinie (stan deweloperski). A tych najbardziej prestiżowych
inwestycji tym razem nie braliśmy pod uwagę – klienci, których stać na wydanie ponad 2 mln zł za
dom, często wolą go budować na własnej działce i wedle własnego (zwykle skrojonego na miarę)
projektu, niż od deweloperów. Co zresztą ma swoje uzasadnienie nie tylko estetyczne, czy
praktyczne, ale również ekonomiczne.
Co ciekawe, choć mediana ceny domu (to pojęcie umowne – w większości oferta dotyczy
segmentów i bliźniaków) spadła z 913 do 817 tys. zł, to przeciętna cena metra obniżyła się o 6,5
proc. – razem z cenami zmniejszył się bowiem metraż oferowanych budynków.
Oferty, po odrzuceniu wartości skrajnych, czyli odcięciu 25 proc. najtańszych i 25 proc.
najdroższych, zawierają się w przedziale 4100 do 5800 zł za metr kwadratowy (przed rokiem od
4450 do 6700 zł). Stosując tę samą metodologię, okazuje się, że ceny środkowych 50 proc. ofert
wahają się od 660 do 980 tys. zł (rok temu 733 do 1104 tys. zł). Za te pieniądze można obecnie
kupić dom o wielkości od ok. 140 do 185 mkw., posadowiony na działce o wielkości od 300 do 550
mkw.
ceny ofertowe domów
wiosna 2008
wiosna 2009
913 000 zł
816 865 zł
zmiana
-10,53 proc.
ceny ofertowe za mkw. domu
wiosna 2008
wiosna 2009
5450 zł
5094 zł
zmiana
-6,53 proc.
Mediany cen ofertowych domów w Warszawie i okolicach
Źródło: Open Finance
Łatwo o upusty
To, co poza spadkiem cen wyraźnie rzuca się w oczy, to fakt, że także deweloperzy specjalizujący
się w domach jednorodzinnych, wzorem większych firm operujących w segmencie wielorodzinnym,
aby przyciągnąć klientów zaczęli stosować różne promocje. Do najczęstszych ekstra dodatków
należą oferty wykończenia pod klucz z materiałów klienta oraz projekt, materiały i wykończenie
kuchni czy łazienek.
Takie postępowanie firm deweloperskich wynika z faktu, że na klientów czeka wiele gotowych
domów, które można kupić, by niemal natychmiast się do nich wprowadzić (rezerwując oczywiście
czas potrzebny na wykończenie). Zatem również w tym segmencie, choć na mniejszą skalę,
zapanował zastój – gotowe domy czekają na klientów i skończyły się czasy kupowania domów
istniejących wyłącznie na deskach kreślarskich. Potencjalnym zainteresowanym zakupem
zdecydowanie doradzamy więc twarde negocjacje. Może się okazać, że dostaniemy atrakcyjną
zniżkę lub otrzymamy dodatkowy bonus w postaci np. wycieczki zagranicznej, bo i taką propozycję
odnotowaliśmy. Zresztą nawet na samych targach za „jeden uśmiech” często udawało się zbić
cenę ofertową nawet o 10 proc.
Apartament za dom?
Wróćmy jednak do tytułowego przesłania niniejszego raportu. Kupno domu przeciętnej wielkości
160-170 mkw. z działką ok. 500 mkw. to koszt rzędu od 820 do 870 tys. zł. Aby sfinansować tę
transakcję ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania, trzeba by dysponować lokalem
o wielkości 105-111 mkw. (licząc po cenie 7818 zł za mkw., czyli mediany cen transakcyjnych
mieszkań w Warszawie, uzyskanych na podstawie analizy wniosków kredytowych składanych
przez klientów za pośrednictwem Open Finance w lutym br.).
Zachowaj marżę dla siebie
Kupując gotowy dom od firmy deweloperskiej nasz udział ogranicza się w większości do roli
dostarczyciela kapitału. W zamian za to płacimy oczywiście firmie określoną prowizję, zwiększającą
ostateczną cenę, która przecież nie równa się samej tylko sumie materiałów i robocizny. Ten koszt
można ograniczyć, jeśli część koniecznej do wykonania pracy organizacyjnej weźmiemy na własne
barki. Możliwości mamy dwie: wynajęcie firmy budowlanej, realizującej projekty od A do Z, lub
budowa domu od podstaw metodą gospodarczą, czyli kupowanie materiałów i wyszukiwanie ekip
do realizacji poszczególnych etapów budowy we własnym zakresie.
Pierwszym krokiem jest oczywiście zakup działki, co jest sporym wydatkiem. Jeśli wiec nie mamy
tego szczęścia i nie odziedziczyliśmy kawałka ziemi w miłej okolicy, to niestety musimy się
przygotować, że za metr kwadratowy działki budowlanej położonej w promieniu 30 km od centrum
Warszawy, trzeba będzie zapłacić przeciętnie od 300 do 600 tys. zł i więcej. Cena zależy rzecz
jasna od lokalizacji. Przykładowo w okolicach Jabłonny czy Legionowa przeciętne oferty sprzedaży
kształtują się w okolicach 300-400 zł za metr kwadratowy, w Markach czy Zielonce 500-600 zł,
w Sulejówku czy Lesznowoli 400 zł, a w Michałowicach czy Łomiankach 800 zł.
I w tym wypadku możliwe są jednak negocjacje, ponieważ w odróżnieniu od stanu rynku sprzed
dwóch lat czy choćby roku, liczba wystawionych na sprzedaż posesji wzrosła, a kupujących nie jest
znowu tak wielu. Większą popularnością cieszą się działki w większej odległości od stolicy, które
można kupić za 200-300 tys. zł, niż te położone w zasięgu komunikacji miejskiej, za to kosztujące
nawet 1 mln zł za tysiąc metrów.
Pewnym rozwiązaniem jest zakup działki rolnej z możliwością uzyskania warunków zabudowy.
Ceny są wtedy czasem wielokrotnie niższe. Związane jest to oczywiście z ryzykiem i decydować
się na to powinny osoby, którym nie obce są urzędowe swary.
Jeszcze w zeszłym roku koszt wybudowania metra kwadratowego domu z firmą realizującą
projekty od A do Z kształtował się na poziomie 2500-3000 zł. Sytuacja uległa jednak korzystnej
zmianie, bowiem ze względu na załamanie koniunktury w branży budowlanej, spadają koszty
robocizny i materiałów. Ceny np. cegieł są dziś niższe nawet o 40 proc. niż u szczytu koniunktury
(połowa 2007 roku), solidne obniżki dotyczą też cementu czy stali. Niższe niż rok temu są także
ceny większości podstawowych materiałów budowlanych. Przykładowo ocieplenia potaniały
o ponad 20 proc., silikaty o ok. 15 proc., a płyty z kartongipsu oraz drewno i materiały
drewnopochodne o 6-7 proc. (dane za cennikami PSB). Śmiało można więc przyjąć, że znajdziemy
firmę, która nieskomplikowany projekt zrealizuje za ok. 2200-2700 zł za metr kwadratowy
(w standardzie deweloperskim), choć naturalnie wiele będzie zależało od samego projektu i użytych
materiałów budowlanych (zwłaszcza pokrycia dachowego).
Policzmy ile na tym zyskujemy w porównaniu z przeciętną ofertą dewelopera. Za działkę 600 mkw.
zapłacimy w optymistycznym wariancie 300 tys. zł (licząc po 500 zł za metr), natomiast postawienie
domu o powierzchni 170 mkw. będzie nas kosztowało ok. 370-460 tys. zł. W sumie daje to jakieś
670-760 tys. zł. Oszczędzić można więc nawet 100-150 tys. zł. Pieniądze te swobodnie mogą
posłużyć do wykończenia domu, a przynajmniej do zakupu większości materiałów i wykonania prac
montażowych.
Sam sobie deweloperem
Biorąc jeszcze więcej na własne barki, czyli rezygnując z firmy od A do Z i samemu kupując
wszystkie materiały, wyszukując najtańszych ofert oraz najmując osobne ekipy fachowców do
realizacji poszczególnych etapów prac (murarze, tynkarze, dekarze, hydraulicy, elektrycy, itd.),
można wyłuskać dodatkowe 10 proc. oszczędności. Realnym staje się więc postawienie domu za
nie więcej niż 2000 zł za mkw. (plus koszty zakupu działki). Taki scenariusz powinny jednak
wybierać te osoby, które albo nie mają szefa nad głową, albo mają szefa takiego, którego cechuje
duża wyrozumiałość. Trzeba się bowiem nastawić, że przez co najmniej rok budowa domu będzie
pochłaniała większość naszego czasu. Budowa domu metodą gospodarczą ma tę dodatkową
zaletę, że pozwala skorzystać z ulg podatkowych. Zostały one co prawda znacząco okrojone, ale
ze zwrotu VAT za materiały budowlane można uzyskać nawet 24 tys. zł, co w przypadku domu
o powierzchni 150 mkw., pozwala zbić jego cenę o kolejne 150 zł za metr kwadratowy. W rezultacie
w dzisiejszych warunkach można stać się posiadaczem własnego domu za 500-600 tys. zł, co
odpowiada wartości mieszkania w stolicy o powierzchni 60-75 mkw.
Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są
ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie
orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości
ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może
się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie
więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej
kalkulacji kosztów.
Emil Szweda i Bernard Waszczyk, analitycy Open Finance