„Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal
Transkrypt
„Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal
„Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 1 Poradnik pod patronatem Polskiej Giełdy Nieruchomości Komercyjnych www.PGNK.pl Praktyczny poradnik szybkiej i skutecznej sprzedaży restauracji, baru oraz pozostałych lokali gastronomicznych metodą 3 kroków Jeżeli w tej chwili czytasz przygotowany przez nas poradnik, to znaczy, że zamierzasz sprzedać swoją restaurację, bar, pub, kawiarnię, herbaciarnię czy cukiernię. Ten poradnik przeprowadzi Cię krok po kroku przez cały ten proces. Podamy Ci informacje jak dokładnie możesz określić przedmiot sprzedaży i jego stan prawny. Wyjaśnimy Ci jakie dokumenty powinieneś przygotować do sfinalizowania transakcji. Podamy Ci również różne sposoby na wycenę Twojej nieruchomości oraz podpowiemy, jak przygotować ją do sprzedaży. Przeanalizujemy z Tobą w jaki sposób, w jakiej formie i gdzie umieścić Twoją ofertę sprzedaży aby Twoja nieruchomość szybko znalazła nabywcę. Dodatkowo podpowiemy Ci w jakich przypadkach warto skorzystać z pomocy agencji obrotu nieruchomościami. Życzymy szybkiej transakcji i zadowalającej ceny! „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 2 Krok 1 A w nim: dokładne określenie przedmiotu sprzedaży, czyli Twojej nieruchomości, jej stanu prawnego oraz dokumentów wymaganych do sprzedaży. Co sprzedajesz? Choć pozornie, pytanie to może się wydawać niezrozumiałe – bo każdy dobrze wie co chce sprzedać – mieliśmy okazję niejednokrotnie się przekonać, że jednak nie każdy wie, co dokładnie sprzedaje (np. granice i wielkości działek). Oferując do sprzedaży nieruchomość musisz mieć świadomość, że potencjalny kupujący dokładnie sprawdzi informacje i stan prawny Twojej działki oraz posadowionych na niej budynków. W związku z tym, to Ty jako pierwszy powinieneś wiedzieć o niej wszystko, gdyż to może pomóc Ci w ustaleniu atrakcyjnej ceny Twojej nieruchomości, udanych negocjacjach oraz szybkim jej zbyciu. W końcu przecież po to zamówiłeś ten poradnik! Po pierwsze, musisz dokładnie ustalić stan faktyczny swojej nieruchomości, czyli wielkość, położenie, granice, itp. oraz wszystkie sprawy dotyczące własności i ewentualnych obciążeń hipoteki. Powyższe informacje (aktualny stan, również prawny) ustalisz dzięki Ewidencji Gruntów i Budynków oraz w Księdze Wieczystej. Potem zapoznaj się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (a w przypadku jego braku ze studium). Kompletowanie dokumentacji oraz ustalenie stanu prawnego Różnica między Księgami Wieczystymi a Ewidencją Gruntów i Budynków sprowadza się do tego, że Księgi Wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, natomiast w EGiB uwidacznia się stan rzeczywisty. Wpis do EGiB ma przede wszystkim znaczenie informacyjne. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 3 Ewidencja Gruntów i Budynków to prowadzony w jednolity sposób dla całego kraju zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach i władających. Tak zwany operat ewidencyjny składa się z rejestrów, map i dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów. Ewidencja gruntów obejmuje m.in. informacje dotyczące położenia, granic i powierzchni gruntów, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych. Można w nich również znaleźć oznaczenie ksiąg wieczystych lub innego zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty. Ponadto w ewidencji gruntów wskazuje się także właściciela nieruchomości. Ewidencja budynków zawiera m.in. informacje dotyczące położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych budynku. Tu również, jak w przypadku ewidencji gruntów wskazuje się właściciela nieruchomości, jego miejsce zamieszkania lub siedzibę oraz informacje o ewentualnym wpisaniu do rejestru zabytków. W przypadku ewidencji lokali, podawane są informacje o ich położeniu, funkcji oraz powierzchni użytkowej. Informacje z ewidencji gruntów, czyli tzw. wypis (dane o nieruchomości) i wyrys (kopia mapy z granicami działek, obrysem budynków, itp.) można uzyskać w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta na prawach powiatu. Są one jawne i udzielane odpłatnie – wypis i wyrys może otrzymać właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. ! RADA ! Jeżeli do sprzedawanej nieruchomości nie są doprowadzone jakieś media, to istnieje sposób, aby „uspokoić” kupującego. Możesz zaproponować mu przejrzenie tzw. mapy zasadniczej, na której przyszły właściciel zobaczy jak daleko od działki znajdują się wszystkie media. Dostępna jest ona w miejscu, gdzie otrzymuje się wypisy i wyrysy w Starostwie lub Urzędzie Miasta. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 4 Księgi Wieczyste – przedstawiają stan prawny nieruchomości. Dzięki nim możemy ustalić komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z 4 działów w których wpisuje się: dział I: dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości, dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości, dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego, dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek), dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki. Tak brzmi to urzędowo, a poniżej opiszę Ci na co warto zwrócić uwagę w poszczególnych działach: dział I - sprawdź, czy przygotowywana do sprzedaży nieruchomość (konkretna działka czy budynek), jest właśnie tutaj umieszczona dział II – tutaj możesz sprawdzić, czy figurujesz w księdze jako jedyny właściciel sprzedawanej nieruchomości dział III - sprawdź czy nie jest wpisana służebność, prawo pierwokupu lub inne prawo wynikające z wcześniejszych umów które podpisałeś (np. przedwstępna umowa sprzedaży), o których być może zapomniałeś dział IV – sprawdź, czy nie wykorzystałeś kiedyś swojej nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu (lub innych zobowiązań finansowych) a po ich spłacie nie przypilnowałeś usunięcia wpisu („brak wpisów” należy rozumieć jako brak obciążeń Twojej nieruchomości) ! SKORZYSTAJ ! Aby zapoznać się z zawartością Księgi Wieczystej Twojej nieruchomości (bez udawania się do odpowiedniego sądu), możesz skorzystać z wygodnego, interaktywnego formularza zamieszczonego na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 5 Kolejnym zbiorem informacji z którym koniecznie musisz się zapoznać jest Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (nazywany potocznie „planem miejscowym”) a w przypadku jego braku - studium. Plan miejscowy ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące na danym terenie (nie większym niż gmina), będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych. To właśnie z planu miejscowego będą korzystali Twoi potencjalni klienci, żeby sprawdzić, jakie są plany gminy odnośnie działki lub sposobu użytkowania oferowanej przez Ciebie nieruchomości (i czy jest on zgodny z tym, o czym informujesz potencjalnych kupujących), a także co w przyszłości będzie mogło znajdować się w jej pobliżu, np. zabudowa mieszkaniowa, zakład produkcyjny czy trasa szybkiego ruchu lub supermarket! Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może w ogromnym stopniu wpłynąć na cenę Twojej nieruchomości. Sprawdź go więc koniecznie i to przed rozpoczęciem rozmów z potencjalnym kupującym! Musisz mieć czas, aby odpowiednio wyeksponować walory swojej nieruchomości. Spraw, aby był Twoim atutem w walce o najwyższą cenę! ! RADA ! „Na szybko” możesz przejrzeć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego na stronach internetowych Twojej gminy, gdyż większość gmin publikuje swoje plany zagospodarowania w internecie. Jeżeli jednak w Twoim przypadku tak nie jest, to udaj się do właściwego Urzędu Gminy i tam zapoznaj się z jego aktualną zawartością. A co, jeżeli nie ma Miejscowego Planu zagospodarowania przestrzennego? Niestety może to działać zniechęcająco na kupującego, gdyż przy braku planu będzie musiał opierać się na informacjach z ewidencji gruntów, zebrać odpowiednie dokumenty i wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Wprawdzie decyzja o warunkach zabudowy w tej sytuacji zastępuje miejscowy plan, ale oczekiwanie na nią może potrwać nawet kilka miesięcy a do jej otrzymania niezbędne jest spełnienie określonych ustawą warunków, m. in. takich jak niewielka odległość do zabudowań, drogi oraz mediów. W sytuacji, gdy w skład Twojej nieruchomości wchodzą grunty rolne, musisz się dowiedzieć, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe i jak można je wyłączyć z produkcji rolnej, co również może być długotrwałym procesem. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 6 Obie powyższe sytuacje nie wpływają niestety korzystnie na nasze negocjacje z potencjalnym nabywcą. W takiej sytuacji podczas procesu wyceny nieruchomości oraz samych negocjacji z kupującym musimy skupić się na innych walorach naszej nieruchomości! Dokumenty wymagane przy sprzedaży lokali oraz nieruchomości gruntowych zabudowanych Zależnie od rodzaju sprzedawanej nieruchomości, potrzebne będą różne dokumenty. Mimo, że część z nich omówiłem w poprzedniej części, tutaj przedstawię spis dokumentów niezbędnych podczas finalizacji transakcji sprzedaży Twojej nieruchomości.. Poniższy zestaw jest najczęściej wymagany, jednak w celu uniknięcia sytuacji, w której notariusz może zażądać dodatkowego dokumentu lub zaświadczenia, najlepszym rozwiązaniem jest wcześniejszy kontakt z wybraną kancelarią notarialną – jeszcze przed umawianiem terminu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży. ! RADA ! Pamiętaj, sprawdź opinie o notariuszu (Twoi znajomi, fora internetowe), gdyż zdarza się, że drobny błąd notariusza wynikający z niedopatrzenia, bądź braku odpowiedniej dbałości może dostarczyć Ci sporo nerwów i sporo kosztować. Do sprzedaży nieruchomości gruntowej (również zabudowanej) potrzebne będą następujące dokumenty: a. dokumenty podstawowe • odpis zwykły z księgi wieczystej, • wypis z rejestru gruntów, • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu w planie lub zaświadczenie o jego braku, • dokumenty tożsamości stron umowy (ważny dowód osobisty lub paszport) b. dokumenty dodatkowe • w przypadku osób prawnych odpis z KRS oraz uchwały odpowiednich organów tych osób (jeżeli z przepisów prawa albo z dokumentów statutowych wynika obowiązek uzyskania „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 7 takich uchwał), • opis i mapa albo wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działki nowo wydzielonej, w sytuacji gdy przedmiotem umowy będzie działka wydzielana do nowej księgi wieczystej, • ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału wraz mapą (w przypadku podziału działki), • wykaz zmian gruntowych albo wykaz synchronizacyjny (w przypadku innych zmian geodezyjnych, np.: zmiana powierzchni, zmiana numeru działki), • wypis z kartoteki budynków albo wyrys z mapy ewidencyjnej w przypadku konieczności ujawnienia budynku w księdze wieczystej, • podstawa nabycia nieruchomości (jeden z wymienionych dokumentów: wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia lub inny dokument), c. informacje dodatkowe • cena i sposób sprzedaży oraz termin zapłaty, • warunki i termin wydania nieruchomości, • numer rachunku bankowego, na który ma nastąpić zapłata ceny, • przy ustanowieniu hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy – do wglądu umowa kredytowa, • w przypadku osób prawnych oraz osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej – REGON, NIP W przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej z trwającą budową (w trakcie budowy), potrzebne będą dodatkowo: • pozwolenie na budowę (z klauzulą ostateczności nadaną przez właściwy organ), • dziennik budowy, • projekt budowlany (w celu weryfikacji braku odstępstw dotychczasowych prac budowlanych z projektem) „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 8 Uwaga: w przypadku nieruchomości w której zameldowane są jakieś osoby korzystniejsza jest sytuacja, w której wymeldujesz je przed zawarciem aktu notarialnego. Jeżeli tego nie zrobisz, to nowy właściciel może być zmuszony do przeprowadzenia procedury administracyjnej związanej z wymeldowaniem osób. Jednak ze względów formalnych wymeldowanie nie jest konieczne do zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli nabywcy wyrażają zgodę na późniejsze wymeldowanie, nie ma przeszkód, aby taki zapis znalazł się w akcie notarialnym. Podobnie co do rozliczenia kosztów eksploatacyjnych – jest to kwestia umowna między stronami. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 9 Krok 2 A w nim: jak i gdzie wycenić swoją nieruchomość. 3 sposoby wyceny Twojej nieruchomości Ustalenie ceny Twojej nieruchomości jest jednym z ważniejszych etapów procesu sprzedaży, gdyż to właśnie cena w dużej mierze będzie decydowała o czasie (a często i możliwości) jej sprzedaży. To tutaj właśnie zderzają się Twoje oczekiwania z możliwościami (lub założeniami) Twojego przyszłego klienta. Możesz to zrobić na 3 sposoby: Sposób 1 Najczęściej stosowany, gdyż jest sposobem najszybszym i praktycznie bezkosztowym. Wyceny dokonujesz sam, na podstawie metody porównawczej. Polega to na tym, że szukasz w najbliższej okolicy sprzedanych (lub wystawionych do sprzedaży) nieruchomości gastronomicznych, które w największym stopniu odpowiadają cechom Twojej nieruchomości. Tak jak wspomniałem wcześniej jest to metoda najprostsza, ale w niektórych przypadkach najmniej dokładna (mała ilość lub brak danych). Stosowana jest najczęściej w przypadku małych lokali gastronomicznych, takich jak bary czy puby, gdyż „powtarzalność” cech tego typu nieruchomości jest wysoka. Problem pojawia się jednak, gdy w ten sposób zamierzasz wycenić dużą restaurację, a komplikuje całkowicie w przypadku gdy na Twojej działce znajdują się również nieruchomości w trakcie budowy (nie odebrane). W tym przypadku polecamy sposób 2 i 3. Sposób 2 Drugim, równie często stosowanym sposobem jest zgłoszenie posiadanej nieruchomości do agencji obrotu nieruchomościami, która specjalizuje się (lub chociaż posiada doświadczonych agentów) w obrocie nieruchomościami gastronomicznymi. Agent mając w swojej ofercie wiele podobnych nieruchomości pomoże ustalić adekwatną cenę. Dodatkowo, agent zna (a bynajmniej powinien) „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 10 obecne tendencje cen podobnych nieruchomości oraz posiada wiedzę jak ceny w Twojej okolicy kształtowały się wcześniej. Zwróci Ci również uwagę na wszystkie wady i zalety Twojej nieruchomości (np. dojazd, parking, uciążliwość lub atrakcyjność sąsiedztwa, itp.) oraz jej otoczenia (również w przyszłości, poprzez Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), na które Ty być może nie zwróciłbyś uwagi. Doświadczony (i uczciwy) agent podpowie również jaki jest najlepszy moment na sprzedaż Twojej nieruchomości oraz sprawdzi posiadane przez Ciebie dokumenty. Ten sposób jest optymalny dla osób posiadających do sprzedaży restauracje oraz w niektórych przypadkach, kiedy w skład nieruchomości wchodzą nieruchomości w trakcie budowy (nie odebrane). Sposób 3 Trzeci sposób jest sposobem najdroższym, ale w pewnych sytuacjach jedynym możliwym. Chodzi o rzeczoznawcę majątkowego. Dotyczy to sytuacji, gdy posiadasz do sprzedaży duże restauracje lub kawiarnie lub obiekty łączące w sobie wiele funkcji (np. obiekt gastronomiczny z powierzchnią usługową, handlową, itp.) oraz w większości przypadków w trakcie budowy (nie odebrane). Po wykonaniu wyceny otrzymasz operat, który w dużym stopniu wpłynie na podwyższenie zaufania Twojego potencjalnego klienta co do zaproponowanej ceny. Nim jednak zaczniesz poszukiwać rzeczoznawcy sprawdź, czy agencje nieruchomości działające na Twoim terenie nie zatrudniają osób z takimi uprawnieniami, gdyż jest to coraz częstszą praktyką. Możesz wówczas negocjować z agencją koszty sporządzenia takiej wyceny, a w niektórych przypadkach część tych kosztów (lub nawet całość) wliczyć do przyszłej prowizji agencji. Musisz się jednak liczyć z tym, że w takiej sytuacji agencja najczęściej wymaga, aby Twoja nieruchomość reprezentowana była wyłącznie przez nią (tzw. umowa na wyłączność). „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 11 Krok 3 A w nim: w jaki sposób przygotować nieruchomość do sprzedaży, jak i gdzie prezentować ofertę oraz kiedy warto korzystać z usług agencji obrotu nieruchomościami. Przygotuj swoją nieruchomość do sprzedaży Zanim spotkasz się z kupującym u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego, kupujący kilkukrotnie odwiedzi Twoją nieruchomość. Warto więc zadbać o jej atrakcyjne przedstawienie. Niby każdy o tym wie, ale większość tego nie robi! Oglądając często swoją nieruchomość, po pewnym czasie przestajemy zauważać rzeczy, które na przyszłym właścicielu mogą nie zrobić najlepszego wrażenia. A wszyscy wiemy – pierwsze wrażenie w dużym stopniu decyduje o zakupie nieruchomości (oczywiście w akceptowalnej przez kupującego cenie). W przypadku samej działki – jeżeli jest częścią sprzedawanej nieruchomości, najczęściej spotykane są różnego rodzaju odpady, gruz czy drewno pozostałe po innej budowie. Czasami spotykaliśmy zarośnięte trawą stare maszyny czy urządzenia. Może to być również stara, rozpadająca się szopa lub barak. A czasami są to zwykłe śmieci - oczywiście nie dla nas, lecz dla kupującego. Uprzątnij to! Warto też zwrócić uwagę na rośliny. Na działce warto wyciąć porastające ją krzaki (nie drzewa i wieloletnie krzewy) oraz skosić trawy mogące sugerować, że np. teren jest podmokły. W przypadku samych zabudowań należy dodatkowo zadbać o wygląd i ich wnętrze. Jeżeli to możliwe pomaluj (albo chociaż umyj) elewację, naprawiając drobne pęknięcia czy uszkodzenia w murach – Ty wiesz, że nie mają one większego znaczenia, ale Twój kupiec patrzy na to zupełnie inaczej. Wymień w oknach popękane szyby, napraw włączniki i powymieniaj przepalone żarówki, napraw/wyreguluj drzwi i bramy – może warto drzwi wejściowe pomalować? Zadbaj o to, aby w samych pomieszczeniach panował porządek a wszystkie pomieszczenia były wywietrzone, korytarze czyste i nie walały się na nich żadne śmieci. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 12 ! RADA ! Kiedy wykonasz powyższe czynności, warto jeszcze raz spojrzeć na swoją nieruchomość, ale w trochę inny sposób - „oczyma” przyszłego klienta. Dobrym rozwiązaniem jest poproszenie osoby która nie zna Twojej nieruchomości lub nie bywa tam na co dzień, aby przyjechała i zasugerowała Ci co jeszcze można poprawić/posprzątać/usunąć, tak aby pierwsze wrażenie zainteresowanego klienta pomogło Ci w dalszych rozmowach, a w efekcie, doprowadziło do szybkiego jej zbycia! W jakiej formie i gdzie prezentować swoją ofertę sprzedaży tak, aby szybko znalazła nabywcę? W przypadku nieruchomości gastronomicznych, takich jak restauracja, kawiarnia czy pub ogromną rolę w procesie sprzedaży odgrywają emocje. Dlatego właśnie, po przygotowaniu swojej nieruchomości należy wykonać dobrej jakości zdjęcia. Jeżeli nie czujesz się na siłach, to zleć to zadanie profesjonaliście lub – nawiązują współpracę z agencją nieruchomości – fotografowi agencji. To się naprawdę opłaca! ! RADA ! Dla potencjalnego klienta bardzo ważne są zdjęcia, gdyż zobaczy je zanim obejrzy Twoją nieruchomość. Pamiętaj jednak, aby nie przesadzić z retuszem ani obróbką zdjęć w programach graficznych, gdyż po zobaczeniu Twojej nieruchomości - znacznie odbiegającej od zdjęć, klient może się poczuć oszukany, co będzie miało negatywny wpływ na Wasze dalsze rozmowy. Głównym zdjęciem oferty, powinno być zdjęcie, które najbardziej będzie eksponowało zalety Twojej nieruchomości i jednocześnie przyciągnie największą uwagę przeglądających i tak już dużą ilość podobnych ofert klientów. Dobrze więc zastanów się nad jego wyborem. Niezmiernie ważnym elementem oferty jest również rzut lub plan Twojej nieruchomości oraz okolicy (np. z Google Earth). Pamiętaj - dołącz go do oferty. ! SKORZYSTAJ ! Możesz szybko sam przygotować zdjęcie satelitarne Twojej nieruchomości korzystając z darmowego narzędzia Google Eatrh. Znajdź swoją nieruchomość na mapce klikając (kopiując) link: https://www.google.pl/maps/@51.5509538,18.7053289,673650m/data=!3m1!1e3 „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 13 Samą treść oferty napisz w sposób jasny i przejrzysty. Poza doskonale dobranym zdjęciem głównym oferty ogromnie ważną rolę odgrywa tytuł Twojej oferty, który tak jak główne zdjęcie, powinien zwrócić na siebie uwagę. Pamiętaj o szczegółach (słowach kluczowych oferty), które będą ważne dla potencjalnego nabywcy. Przemawiaj do potencjalnego klienta językiem korzyści, a nie cech sprzedawanej nieruchomości – określ więc wcześniej, kim będzie Twój potencjalny klient i co dla niego w przypadku Twojej nieruchomości będzie ważne! W treści unikaj ogólnych, długich i niewiele znaczących opisów. Używaj krótkich, zrozumiałych zdań. ! RADA ! Zamieść w ofercie co najmniej 2 sposoby kontaktu z Tobą: telefon i mail. Jeżeli nie jesteś w stanie na bieżąco odbierać telefonu lub odpowiadać na maile, wyznacz dokładne godziny kontaktu! Niech informacje te będą prezentowane w sposób czytelny i łatwy do odnalezienia w ofercie. Co dalej? Masz do wyboru 3 drogi: 1. samodzielna promocja swojej oferty w mediach – regionalna prasa, radio, portale z ofertami nieruchomościach 2. zlecenie poszukiwania klienta agencji obrotu nieruchomościami 3. połączenie dwóch powyższych rozwiązań: Twoje działania + działania agencji nieruchomości Z doświadczenia wiemy, że osoby poszukujące nabywców na swoją nieruchomość najpierw same poszukują potencjalnego klienta (rozwiązanie nr 1) a w przypadku, gdy zależy im na czasie, bądź oferowana nieruchomość należy do tzw. trudno zbywalnych (np. specyficzne położenie, przeznaczenie, itp.) korzystają z rozwiązania nr 3 (własna promocja + agencja), gdyż dzięki temu zwielokrotnione zostają kanały dotarcia do potencjalnych klientów. Samodzielne poszukiwanie nabywcy Czas skupić się nad własnymi sposobami promocji Twojej nieruchomości, gdyż nawet jeżeli wybierzesz rozwiązanie nr 3, to na działania agencji nieruchomości i tak w większości przypadków nie będziesz miał wpływu. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 14 Biorąc pod uwagę obecne ceny reklamy w prasie czy radiu (nawet tych lokalnych) i ich słabej skuteczności (kontakt reklamy z potencjalnym klientem przez krótki okres czasu) skupimy się nad portalami z ofertami nieruchomości. Jest to dzisiaj największy a jednocześnie najtańszy i najskuteczniejszy kanał promocji ofert sprzedaży nieruchomości (agencje również z niego korzystają). Poniżej pokażę Ci, jak szybko i w dobrej cenie sprzedać swoją nieruchomość właśnie dzięki nim. Jak w prosty sposób dotrzeć przez internet do 91% Twoich potencjalnych klientów poszukujących nieruchomości gastronomicznych. Jak myślisz, w jaki sposób większość sprzedających szuka potencjalnych klientów w internecie? Otóż większość z nich popełnia błąd, tracąc swój czas (i pieniądze), gdyż swoje oferty umieszcza wyłącznie na ogólnych serwisach o nieruchomościach! Spójrz na rysunek poniżej (Rys.1.). Zobacz co by się stało, gdybyś tak zrobił. Rys.1. Publikacja Twojej oferty sprzedaży na ogólnym portalu z ofertami nieruchomości - ilość potencjalnych klientów oznaczono linią koloru czerwonego ogólne portale nieruchomości TWOJA RESTAURACJA, KAWIARNIA, BAR klienci poszukujący mieszkań i domów B SPRZEDAŻ specjalistyczne portale nieruchomości - zapytania o mieszkania i domy klienci poszukujący nieruchomości gastronomicznych (restauracji, barów, kawiarni, itp.) - zapytania o nieruchomości gastronomiczne „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 15 Umieszczając swoją ofertę sprzedaży Twojej nieruchomości gastronomicznej wyłącznie na ogólnych portalach z ofertami nieruchomości tylko z nich możesz spodziewać się telefonów i maili od zainteresowanych klientów. A jak widzisz na schemacie zapytań o restauracje czy bary (wąska linia koloru czerwonego) przychodzi z nich niewiele i to pomimo tego, że jest tam dużo tego typu ofert! Dlaczego tak się dzieje? Według naszych badań, obecnie 69% zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi szuka ich głównie na specjalistycznych portalach nieruchomości.* Zobacz na kolejnym rysunku (Rys.2), do jakiej ilości potencjalnych klientów dotrzesz, gdy umieścisz swoją ofertę sprzedaży na portalach specjalistycznych. Rys.2. Publikacja Twojej oferty sprzedaży na specjalistycznym portalu z ofertami nieruchomości ilość potencjalnych klientów oznaczono linią koloru czerwonego ogólne portale nieruchomości klienci poszukujący mieszkań i domów B SPRZEDAŻ specjalistyczne portale nieruchomości TWOJA RESTAURACJA, KAWIARNIA, BAR - zapytania o mieszkania i domy klienci poszukujący nieruchomości gastronomicznych (restauracji, barów, kawiarni, itp.) - zapytania o nieruchomości gastronomiczne Specjalistyczne portale nieruchomości dadzą Ci dużą ilość konkretnych klientów (szeroka linia koloru czerwonego). Zyskasz klientów z grupy do której wcześniej nie miałeś dostępu. Wybierz więc 2-3 portale specjalistyczne i tam zamieść swoją ofertę. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 16 ! RADA ! Jeżeli chcesz szybko, skutecznie i w dobrej cenie sprzedać swoją restaurację, bar czy inną nieruchomość gastronomiczną, to zamieść swoją ofertę tam, gdzie są Twoi potencjalni klienci! ___________ * - 69% (225 firm) poszukujących nieruchomości komercyjnych w internecie w pierwszej kolejności przeszukiwało serwisy specjalistyczne, pozostałe 31% (102 firmy) serwisy ogólne - badania własne przeprowadzone przez PGNK.pl w pierwszej połowie bieżącego roku na grupie 327 przedsiębiorców, którzy w 2014 roku kupili bądź wynajęli nieruchomość komercyjną. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 17 Nota: Informacje zamieszczone w niniejszym poradniku mają w najlepszym przypadku charakter ogólny i nie mogą stanowić zamiennika w stosunku do porady prawnika, profesjonalisty, czy urzędnika o odpowiedniej wiedzy, będącego w stanie zastosować posiadaną wiedzę w określonym przypadku. Żadna treść poradnika nie może być uznana za próbę udzielenia porady, również prawnej. W niniejszym poradniku nie udzielamy gwarancji na skuteczność zamieszczonych w nim metod, informacji, ich dokładność, aktualność i odpowiedniość do konkretnego przypadku. „Jak szybko i skutecznie sprzedać restaurację, bar, lokal gastronomiczny – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl 18