docNaliczenia miesięcznych zaliczek
download 
Reklamacja Transkrypt
Naliczenia miesięcznych zaliczek
NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK Spis treści I. Istota naliczania zaliczek oraz dodatkowych opłat. .......................................................................1 1. Opłaty eksploatacyjne. ..........................................................................................................2 2. Opłaty za media. ....................................................................................................................3 3. 2.1 Zimna woda i ścieki ............................................................................................................4 2.2 Energia cieplna ..................................................................................................................5 2.3 Śmieci.................................................................................................................................7 Opłaty remontowe. ...............................................................................................................7 II. Przykład naliczonej zaliczki dla właściciela lokalu. .........................................................................9 III. Egzekucja należności od właścicieli............................................................................................. 12 I. Istota naliczania zaliczek oraz dodatkowych opłat. Jednym z obowiązków właścicieli lokali wchodzących w skład danej wspólnoty mieszkaniowej jest terminowe regulowanie zobowiązań z tytułu utrzymania własnego lokalu oraz partycypowanie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wyraz temu daje ustawa o własności lokali w art.13 ust. 1: „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany (…) uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Opłaty te w oparciu o powyższą ustawę mają być płacone do 10 dnia każdego miesiąca. Właściciele mają obowiązek uiszczać zaliczki terminowo. W przypadku opóźnienia wpłat, należności te mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość. W skrajnych sytuacjach, przy długotrwałym zaleganiu (bądź w innych szczególnych przypadkach), wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.1 Przez wydatki związane z utrzymaniem lokalu przez właściciela, o których mówi ustawa o własności lokali, należy rozumieć przeprowadzanie remontów we własnym lokalu oraz dbanie o jego bieżącą eksploatację, w tym pokrycie opłat za media (prąd, woda i ścieki, śmieci, centralne ogrzewanie itp.). Natomiast przez koszty zarządu nieruchomością wspólną należy rozumieć te koszty, które nie są związane tylko i wyłącznie z jednym lokalem, lecz użytkowaniem części wspólnej nieruchomości. Zatem będą to opłaty eksploatacyjne, które przeznacza się na bieżące potrzeby nieruchomości wspólnej (np.: sprzątanie). Każda wspólnota mieszkaniowa powinna również (ale nie jest to obowiązek) posiadać fundusz remontowy, który będzie przeznaczony na wydatki dotyczące remontów. Na tym funduszu powinny być gromadzone środki pieniężne, które mogą stanowić np.: wkład własny przy zaciąganiu kredytu. Brak 1 Ustawa o własności lokali, art. 15, 16 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) © 2010 Matuła Marcin str. 1 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK funduszu remontowego może powodować, iż w przyszłości wartość ogólna wspólnoty ulegnie znacznemu obniżeniu w skutek nie przeprowadzania remontów takich jak np.: malowanie klatki, remont elewacji. Ponadto ustawa o własności lokali dopuszcza możliwość naliczenia dodatkowych opłat dla właścicieli, poprzez pokrycie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń, lub części budynku. Sytuacja taka będzie miała miejsce w momencie, kiedy powstanie jednorazowy niezaplanowany wydatek, a jego wysokość nie pozwoli na pokrycie go z bieżących miesięcznych opłat. Taka możliwość istnieje tylko w momencie, podjęcia stosownej uchwały. Szczegółowe omówienie poszczególnych opłat występujących we wspólnocie mieszkaniowej znajduje się w dalszych podrozdziałach. 1. Opłaty eksploatacyjne. Opłaty eksploatacyjne związane są tylko z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zobowiązania te powstają w momencie, kiedy pożytki i inne przychody (np.: z tytułu wynajmu pomieszczeń, udostępnienie fragmentu elewacji pod reklamę) wspólnoty mieszkaniowej nie pokrywają kosztów nieruchomości wspólnej. Powstałą nadwyżkę kosztów nad przychodami pokrywają właściciele w stosunku do posiadanych udziałów. Ustawa o własności lokali dopuszcza również możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (np.: ilość osób odwiedzających lokal użytkowy powoduje zwiększenie kosztów sprzątania). Zwiększenie obciążenia może mieć miejsce wówczas, gdy zostanie podjęta stosowna uchwała.2 Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należy zaliczyć w szczególności: „ 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.”3 Opłaty eksploatacyjne są naliczane w stosunku do swoich udziałów, a udział danego lokalu oblicza się jako stosunek powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przyległymi, do powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych danej wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji zasadne jest naliczanie opłaty miesięcznej od powierzchni użytkowej według następującego wzoru: = 2 3 ℎ ż × ż Ustawa o własności lokali art. 12 ust. 2 i 3 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) Ustawa o własności lokali, art. 14 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) © 2010 Matuła Marcin str. 2 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK Wysokość stawki eksploatacyjnej uchwalana jest na podstawie uchwały. Jej wartość z reguły wynika ze zdarzeń przeszłych oraz z planowanych wydatków, z uwzględnieniem możliwych do przewidzenia podwyżek cen. Ustalenie nowej stawki sprowadza się do sporządzenia planu gospodarczego, w którym umieszczone są wszystkie poniesione oraz planowane koszty w ujęciu rocznym oraz w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej wszystkich lokali, wchodzących w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Tabela 1 przedstawia fragment planu gospodarczego, który ilustruje sposób obliczenia stawki eksploatacyjnej. Tabela 1. Przykładowa tabela do obliczenia stawki eksploatacyjnej – fragment planu gospodarczego. RODZAJ KOSZTU Koszty poniesione w …...... r Miesięczny 2 koszt na 1 m w …...... r Planowany koszt w …...... r Planowany miesięczny 2 koszt na 1m w …...... r A B C D E Przeglądy okresowe Konserwacja bieżąca i drobne naprawy Pogotowie awaryjne Ochrona Utrzymanie zieleni Media części wspólnej Ubezpieczenie Utrzymanie czystości Wywóz śmieci nietypowych Pozostałe koszty (np.: koresp. znaczki) Opłaty bankowe (prowizje itp.) Koszty administracji, księgowości Wynagrodzenie zarządu SUMA Źródło: opracowanie własne. 2. Opłaty za media. Wspólnota mieszkaniowa, oprócz regulowania zobowiązań dotyczących części wspólnej, pokrywa również zobowiązania właścicieli lokali wobec dostawców mediów. W szczególności można tutaj wyróżnić zobowiązania z tytułu dostaw wody, odprowadzenia ścieków, wywozu nieczystości stałych oraz dostaw energii cieplnej. Sytuacje taką stwarzają dostawcy, ponieważ wystawiają oni faktury zbiorcze adresowane na wspólnotę, a nie do poszczególnych lokali. Przykładem może tu być zakład wodociągowy, który rozlicza się na podstawie licznika głównego umieszczonego w budynku, a nie na podstawie odczytów liczników indywidualnych. Sporadycznie zdarza się, że zakłady wodociągowe zgadzają się na podpisanie indywidualnych umów z właścicielami, jednak muszą być spełnione określone wymagania techniczne oraz należy zapewnić swobodny dostęp do liczników (liczniki nie znajdują się w mieszkaniach, lecz na zewnątrz, najczęściej w zbiorczych skrzynkach). Niejednokrotnie zdarza się (zwłaszcza w starym budownictwie), że nie wszystkie lokale wyposażone są w wodomierze. © 2010 Matuła Marcin str. 3 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK W oparciu o ustawę o własności lokali opłaty za media podlegają corocznemu rozliczeniu na koniec roku kalendarzowego (problem rozliczeń został szerzej opisany w rozdziale 4). Z uwagi na fakt, iż może istnieć wiele kluczy podziałowych co do rozliczania oraz naliczania zaliczek na media, ustawa o własności lokali nakazuje każdej wspólnocie określenie sposobu i zakresu dokonywanych rozliczeń na podstawie regulaminu w formie podjętej uchwały. Ustalenie sposobu rozliczenia mediów ma bezpośredni związek z naliczeniami miesięcznych opłat za media, ponieważ aby móc poprawnie dokonać rozliczenia, naliczenia muszą być prowadzone w analogiczny sposób. 2.1 Zimna woda i ścieki Dla lokali które posiadają wodomierze, naliczanie tego świadczenia odbywa się na podstawie historii odczytów liczników. Natomiast dla lokali, które nie posiadają licznika należy obliczyć normę wody na osobę, odejmując stan głównego licznika wody od sumy stanów liczników wodnych zamontowanych w lokalach. Powstałą nadwyżkę należy podzielić przez ilość osób przebywających w lokalach, które nie posiadają licznika. W ten sposób otrzymamy roczną normę zużycia wody na osobę (pod warunkiem, że odczyty zarówno licznika głównego jak i poszczególnych liczników obejmowały rok). Zamiast dzielenia przez ilość osób, można podzielić przez ilość lokali, w których nie ma wodomierzy lub pozostałą część wody rozliczyć w stosunku do przypadających udziałów. Jednak uważam, iż bardziej miarodajnym i uczciwym sposobem jest naliczanie normy wody od ilości osób przebywających w lokalu. Ponieważ nie jest sprawiedliwym, aby dwa takie same lokale (w sensie powierzchni użytkowej), płaciły taką samą zaliczkę na zimną wodę i ścieki, gdy w jednym lokalu przebywa 1 osoba, a w drugim 4 osoby. Podobna sytuacja mogłaby mieć miejsce w przypadku naliczania opłat za zimną wodę od lokalu. Takie rozliczenie doprowadziłoby do tego, że w lokal o mniejszej powierzchni użytkowej, w którym zamieszkują 4 osoby, płaciłby mniejszą zaliczkę za wodę i ścieki niż lokal o większej powierzchni, w którym przebywa 1 osoba. USTALENIE OPŁAT ZA ZIMNĄ WODĘ ORAZ ODPROWADZENIE ŚCIEKÓW DLA LOKALI POSIADAJĄCYCH ZAMONTOWANE WODOMIERZE ETAP 1 (ustalenie normy wody przypadającej na lokal) ę ą = ń − ść ę ą ęść ę ó ETAP 2 (ustalenie opłaty za zimną wodę i ścieki) ę ł ą ę śó = ę × ą śó © 2010 Matuła Marcin str. 4 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK DLA LOKALI NIE POSIADAJĄCYCH ZAMONTOWANYCH WODOMIERZY ETAP 1 (ustalenie nadwyżki ilości wody) ó ó ść ą − ∑ łó ąℎ ą = ść ę ą ęść ę ó ETAP 2 (określenie miesięcznej normy wody na osobę) ę ą ę ść ą ą = ∑ ó ℎ (Na tym etapie można zastosować w mianowniku inny klucz podziałowy np.: ilość lokali bez liczników wody lub sumę powierzchni użytkowej lokali bez liczników.) ETAP 3 (ustalenie normy wody przypadającej na dany lokal) ę ą = ę ść ó ąℎ × ą ę ETAP 4 (ustalenie opłaty za zimną wodę i ścieki) ę ł ą ę śó 2.2 = ę × ą śó Energia cieplna W przypadku energii cieplnej w praktyce występują dwa przypadki: albo we wszystkich lokalach umieszczone są ciepłomierze, albo żaden z nich nie posiada takiego urządzenia do pomiaru ciepła. Dlatego też wyróżnia się dwa główne sposoby naliczania opłat za energię cieplną: − na podstawie wskazań ciepłomierzy, − na podstawie poniesionych kosztów, stosując wybrany klucz podziałowy. Przy naliczaniu i rozliczaniu kosztów centralnego ogrzewania należy wziąć pod uwagę, że część składowych znajdujących się na fakturze za ciepło ma charakter opłaty stałej, pobieranej za tzw. gotowość i przesył. Zatem opłata za centralne ogrzewanie będzie się składać z następujących elementów: − opłaty zmiennej, − opłaty stałej. © 2010 Matuła Marcin str. 5 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK USTALENIE OPŁAT ZA KORZYSTANIE Z ENERGII CIEPLNEJ NA PODSTAWIE WSKAZAŃ CIEPŁOMIERZY ETAP 1 (ustalenie normy korzystania z energii cieplnej) ę (ęś ℎ) = ń − ść ę ą ęść ę ó ETAP 2 (ustalenie opłaty zmiennej za energię cieplną) ę ł ę ą = ę × ETAP 3 (ustalenie opłaty stałej za energię cieplną) ę ł ł ę ą = ę ść ł × ł ł (Klucz podziałowy zastosowany do naliczania musi być zawarty w uchwale podjętej przez właścicieli lokali. Dla przykładu został tutaj zastosowany „udział danego lokalu”.) ETAP 4 (ustalenie całościowej miesięcznej opłaty za centralne ogrzewanie) ę ł ę ł ę ł = + . . ł . . Należy również pamiętać, iż naliczenia mogą być większe, niż to wynika z naliczonej normy. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, gdy część grzejników ogrzewa korytarze lub w skutek powstawania strat cieplnych w instalacji. Straty te nie są nigdzie zarejestrowane (za wyjątkiem) licznika głównego, dlatego też często stosuje się przy naliczeniach lub rozliczeniach odpowiednie współczynniki. NA PODSTAWIE PONIESIONYCH KOSZTÓW, STOSUJĄC WYBRANY KLUCZ PODZIAŁOWY Metodę tą stosuje się w sytuacji, kiedy nie ma możliwości dysponowania odczytami ciepłomierzy. Polega ona na podzieleniu sumy wartości wszystkich faktur za centralne ogrzewanie z danego roku przez określony klucz podziałowy (np.: powierzchnię mieszkalną, bądź objętość wszystkich lokali), a następnie przemnożenie przez powierzchnię mieszkalną lub objętość danego lokalu. W takiej sytuacji nie jest konieczne rozbijanie opłat na stałe i zmienne. © 2010 Matuła Marcin str. 6 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK ETAP 1 (ustalenie miesięcznej ceny centralnego ogrzewania przypadającej na 1m2 powierzchni mieszkalnej, wybrana jest powierzchnia mieszkalna nie użytkowa, ponieważ ogrzewane są pomieszczenia mieszkalne bez powierzchni przynależnych jakimi są np.: piwnice) 1! = ∑ ś ℎ " ∑ ℎ ℎ × 12 (W mianowniku znajduje się liczba 12, ponieważ zakłada się że suma faktur, która znajduje się w liczniku, obejmuje okres 1 roku.) ETAP 2 (ustalenie miesięcznej opłaty za centralne ogrzewanie) ę ł . . = 1! × ℎ Należy tutaj zwrócić uwagę, iż cena 1m2 obliczana jest na podstawie roku poprzedniego. Zasadne jest więc czasem zwiększenie ceny przypadającej na 1m2 o określony współczynnik. Działanie takie ma sens wówczas, kiedy zmienia się naliczenie taryfy przez naszego dostawcę energii cieplnej. 2.3 Śmieci Świadczenie to sprawia najmniej problemów spośród wymienionych do tej pory. Dobrym kluczem podziałowym wydaje się tutaj parametr dotyczący ilości osób. Wskazuje na to fakt, iż wszystkie firmy zajmujące się wywozem śmieci naliczają swoje opłaty właśnie od ilości osób. Oczywiście to właściciele wspólnoty podejmują ostatecznie decyzję jak chcą być rozliczani, a co za tym idzie w jaki sposób chcą mieć naliczane opłaty miesięczne. USTALENIE OPŁAT ZA WYWÓZ NIECZYSTOŚCI STAŁYCH ę ł ó ś = ść ó × Podany powyżej sposób dotyczy naliczania opłaty za wywóz nieczystości stałych od ilości osób. Stawka, która znajduję się we wzorze to cena jednostkowa, która widnieje na fakturze. W przypadku zmiany cen wywozu śmieci w ciągu roku można szybko i sprawnie zareagować, zmieniając naliczenia w nieskomplikowany sposób. 3. Opłaty remontowe. Opłaty remontowe wnoszone przez właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej służą jak sama ich nazwa wskazuje, na pokrywanie przeprowadzanych remontów we wspólnocie mieszkaniowej. Remonty te dotyczą tylko części wspólnej budynku. Opłaty z tego tytułu powinny być wyodrębnione w księgach © 2010 Matuła Marcin str. 7 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK rachunkowych w formie odrębnego funduszu, tzw. funduszu specjalnego, który będzie przeznaczony na cele remontowe wspólnoty. Użycie środków pochodzących z tego funduszu wymagać powinno uchwały wspólnoty mieszkaniowej (podjętej na przykład na corocznych zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, gdzie ustala się plan gospodarczy, w którym zawarte są planowane remonty we wspólnocie na nadchodzący rok). Opłaty remontowe mogą być traktowane jako fundusz rezerwowy, na którym są gromadzone środki, które będą użyte w przypadku uzasadnionej potrzeby. Posiadanie przez wspólnotę funduszu remontowego nie jest obowiązkowe, ponieważ żadne przepisy nie nakazują naliczania opłat remontowych. Należy tutaj wspomnieć jednak o obowiązku wszystkich właścicieli do utrzymania nieruchomości wspólnej, co wiąże się nie tylko z ponoszeniem opłat na bieżące utrzymanie nieruchomości (opłaty eksploatacyjne), ale także z wydatkami dotyczącymi remontów o dużo większej wartości, jak np.: remont dachu lub odpadająca elewacja. Istnieje również możliwość zwiększenia obciążeń z tytułu zaliczki eksploatacyjnej kosztem nie posiadania opłat remontowych. Opłaty remontowe to świadczenia dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej, zatem w oparciu o ustawę o własności lokali zasadnym jest naliczanie tych opłaty każdemu właścicielowi według posiadanego udziału. Obowiązek uiszczania niniejszych opłat wywodzi się z faktu, iż każdy właściciel partycypuje zarówno w przychodach jak i kosztach wspólnoty w stosunku do posiadanego udziału. USTALENIE OPŁAT REMONTOWYCH ę ł = ℎ ż × ż Stawka opłat remontowych musi być zawarta w uchwale podjętej przez właścicieli lokali wchodzącej w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. © 2010 Matuła Marcin str. 8 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK II. Przykład naliczonej zaliczki dla właściciela lokalu. Wszystkie opłaty zaliczkowe, które zostały umieszczone w poprzednim podrozdziale 1 powinny być dostarczone każdemu właścicielowi za potwierdzeniem odbioru przed terminem płatności. Zmiana wielkości zaliczki może mieć miejsce w sytuacji, gdy następuje zmiana jakiegoś parametru lokalu, ilości osób w lokalu, normy wody bądź stawki. Poniżej w tabeli 2 zostały przedstawione rzeczywiste dane do obliczenia i wyliczenia przykładowej zaliczki. Tabela 2. Dane wejściowe do obliczenia miesięcznej zaliczki. WYSZCZEGÓLNIENIE WARTOŚĆ JEDN. ŚWIADCZENIE STAWKA WYNIK 1 2 3 4 5 (2 * 5) powierzchnia użytkowa 42,6 powierzchnia mieszkalna 35,1 norma wody ciepłej 5,73 norma wody ciepłej 5,73 norma wody zimnej 2,4 ilość osób w lokalu 4 powierzchnia użytkowa 42,6 2 opłata eksploatacyjna 1,50 63,90 2 centralne ogrzewanie 4,53 159,00 3 woda ciepła i ścieki 6,01 34,44 3 podgrzanie wody użytkowej 16,48 94,43 3 woda zimna i ścieki 6,01 14,42 wywóz nieczystości stałych 7,80 31,20 opłaty remontowe 0,80 34,08 m m m m m osoba 2 m RAZEM 431,47 Źródło: Opracowanie własne Objaśnienia i dane dodatkowe: Obliczenie normy ciepłej wody przedstawiono w tabeli 3: Tabela 3. Sposób obliczenia normy ciepłej wody. Data odczytu Odczyt początkowy 2007-12-28 Odczyt końcowy 2008-12-29 Zużycie w m3 za okres 2007-12-28 do 2008-12-29 Stan odczytu 371,2 440,3 69,1 Okres za jaki posiadane są odczyty w przeliczeniu na miesiące = 12,06 3 Norma wody = 69,1/12,06 = 5,73 m na miesiąc Źródło: Opracowanie własne Obliczenie normy zimnej wody przedstawiono w tabeli 4: Tabela 4. Sposób obliczenia normy zimnej wody. Data odczytu Odczyt początkowy 2007-12-28 Odczyt końcowy 2008-12-29 Zużycie w m3 za okres 2007-12-28 do 2008-12-29 Stan odczytu 157,1 186 28,9 Okres za jaki posiadane są odczyty w przeliczeniu na miesiące = 12,06 3 Norma wody = 28,9/12,06 = 2,4 m na miesiąc Źródło: Opracowanie własne © 2010 Matuła Marcin str. 9 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK Stawka eksploatacyjna i remontowa zostały uchwalone przez właścicieli lokali w stosownej uchwale. Zarówno powierzchnia użytkowa jak i mieszkalna podane są w akcie notarialnym. Ponieważ nie ma na wspólnocie zamontowanych ciepłomierzy nie ma potrzeby rozdzielania kosztów centralnego ogrzewania na koszty stałe i zmienne. Opłaty za centralne ogrzewanie są naliczane od powierzchni mieszkalnej. Obliczenie stawki centralnego ogrzewania: − suma faktur od 01.01.2008 do 31.12.2008 r. = 64 284,40 zł − ilość miesięcy za jaki posiadamy faktury = 12 − powierzchnia mieszkalna = 1240 m2 1! = 64 284,40 = 4,32 1240 × 12 Można zauważyć, iż cena wyliczona (4,32), różni się od stawki podanej w tabeli nr 2. (4,53). Powodem takiej sytuacji jest przemnożenie wyliczonej ceny centralnego ogrzewania przez współczynnik 1,05. Cena ta została przemnożona przez współczynnik, ponieważ część właścicieli lokali nie płaci terminowo swoich zaliczek (zalega długotrwale) i może wystąpić sytuacja, w której mogłoby brakować środków na opłacenie pewnych świadczeń. ż ół 1! = 4,32 × 1,05 = 4,53 zł Stawka ciepłej wody i dostarczenia zimnej wody zawierają w sobie również cenę ścieków. Sytuacja taka ma miejsce, ponieważ ilość odprowadzanych ścieków równa się ilości doprowadzonej wody. Pod pojęciem ciepłej wody należy rozumieć w tym przypadku wodę zimną do podgrzania, ponieważ podgrzanie wody jest naliczane osobno (patrz następny podpunkt): − cena zimnej wody = 2,78; − cena odprowadzenia ścieków = 3,23; − cena wody zimnej do podgrzania = 2,78. Z dostarczaniem ciepłej wody zawsze związane są dwa pojęcia: dostarczenie zimnej wody do podgrzania oraz podgrzanie wody. Dopiero suma tych elementów odzwierciedla cenę korzystania z ciepłej wody. Wspólnota obecnie nie posiada alternatywy do podgrzania wody we własnym zakresie przez właścicieli lokali, ponieważ w lokalach nie ma instalacji gazowej. Dlatego też naliczana jest opłata za podgrzanie wody użytkowej według taryfy jaka jest wykazywana na fakturze zakupu za m3 wody. Wzór sporządzonego zawiadomienia o wielkości miesięcznej zaliczki przedstawia rysunek 1. © 2010 Matuła Marcin str. 10 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK Wzór sporządzonego zawiadomienia informującego o wielkości miesięcznej zaliczki w oparciu o dane z przykładu Wspólnota Mieszkaniowa "WSPÓLNY DOM" Nieruchomości przy ul. Wesołej 1 ul. Wesoła 1, 09-590 Kraków Nazwisko, Imię ul. Wesoła 1/ 2, 09-590 Kraków Wielkość zaliczki miesięcznej ul. Wesoła 1/ 2 NALEŻNE ZALICZKI OD DNIA 01 SIERPNIA 2010 ROKU WYNOSZĄ: Opłaty eksploatacyjne eksploatacja Razem: Opłaty eksploatacyjne Opłaty za media centralne ogrzewanie ciepła woda i ścieki podgrzanie wody użytkowej zimna woda i ścieki śmieci Razem: Opłaty za media Opłaty remontowe fundusz remontowy Razem: Opłaty remontowe Razem: Wesoła 1/ 2 42,60 m2 * 1,50 zł = 63,90 zł Zaliczki naliczone: 63,90 zł 35,10 5,73 5,73 2,40 4,00 m2 m3 m3 m3 os. * * * * * 4,53 zł 6,01 zł 16,48 zł 6,01 zł 7,80 zł = = = = = 159,00 zł 34,44 zł 94,43 zł 14,42 zł 31,20 zł Zaliczki naliczone: 333,49 zł 42,60 m2 * 0,80 zł = 34,08 zł Zaliczki naliczone: 34,08 zł Zaliczki naliczone: 431,47 zł Równocześnie informujemy, iż zaliczki należy wpłacać do dnia 10 każdego miesiąca na nr konta bankowego Wspólnoty Mieszkaniowej PKO BP SA: 85 1020 2906 0000 1602 0086 3605 Rysunek 1. Przykładowe zawiadomienie o wielkości miesięcznej zaliczki, wyeksportowane do dokumentu w formacie *.rtf z programu księgowego dla wspólnot mieszkaniowych Lokale firmy MMSoft. © 2010 Matuła Marcin str. 11 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK III. Egzekucja należności od właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa to podmiot, którego głównym celem jest utrzymanie nieruchomości wspólnej przynajmniej w stanie niepogorszonym. Nie mniej ważnym zadaniem dla wspólnoty jest utrzymanie substancji lokalowej, poprzez rozliczanie się z dostawcami mediów dostarczanych do budynku. Dlatego też w skutek nieterminowego regulowania zobowiązań właścicieli lokali w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej często zdarzają się sytuacje, w których część właścicieli lokali w danej wspólnocie „zmuszona” jest utrzymywać inne lokale. Zjawisko to ma miejsce, gdy zawarta została umowa o dostarczanie określonych mediów (np.: doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków) ze wspólnotą, a nie z indywidualnymi właścicielami. Tak podpisana umowa sprawia, iż stroną dla dostawcy nie jest konkretny właściciel lokalu, lecz wspólnota mieszkaniowa. Powstanie zaległości w spłacie w którymkolwiek lokalu wchodzącym w skład wspólnoty mieszkaniowej (a zwłaszcza jego dłuższe zaleganie), powoduje wymuszenie sytuacji, w której pozostała część właścicieli lokali nie chcąc zalegać z opłatami z tytułu mediów (groźba ich odcięcia), musi na bieżąco pokrywać niedobór powstały w skutek nieterminowej płatności. Nieodosobnione są również przypadki, w których w skutek zalegania części osób wspólnota reguluje bieżące zobowiązania z dostawcami kosztem prac remontowych. Taka sytuacja prowadzi do pogorszenia stanu technicznego budynku, a w konsekwencji spadku jego wartości. Sporadycznie zdarzają się również sytuacje, w których wspólnoty mieszkaniowe w skutek zalegania z opłatami przez część właścicieli lokali tracą płynność finansową. W związku z powyższym powinno się wypracować odpowiednie metody i procedury ściągania należności. Monitorowanie zaległości właścicieli nie powinno być procesem okresowym, lecz ciągłym. Monitowanie o zapłatę zobowiązania winno rozpocząć się od momentu, w którym powstaje zaległość bez względu na jej wielkość. Wyraz temu daje ustawa o własności lokali, która w art. 15 ust. 2 brzmi: „należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość”. Początkowe informowanie o zaleganiu nie powinno być natarczywe ani nieprzyjemne. Z reguły rozmowy o zaległościach w spłacie nie należą do najprzyjemniejszych. Ponadto takie krótkotrwałe zaleganie nie powoduje problemów z płynnością wspólnoty, a ich przyczyny mogą być jednorazowe, wynikające z przyczyn losowych. W swojej praktyce spotkałem się z sytuacją, w której właścicielka pewnego lokalu systematycznie wpłacała należne zaliczki w ajencji, która nie przekazała dalej tych pieniędzy na konto bankowe wspólnoty mieszkaniowej. Zaległość, która powstała u tej pani nie była spowodowana jej złą wolą, lecz niedopełnieniem obowiązku firmy ajencyjnej. Częstym przypadkiem powstania zaległości jest również sytuacja, w której zmienia się stawka jakiegoś elementu bądź paru elementów miesięcznej zaliczki, a właściciel lokalu zapomniał zmienić sobie stałego przelewu i wpłaca wartość „starej” zaliczki. Dlatego też moim zdaniem pierwsze zawiadomienie o zleganiu powinno mieć charakter ustnej informacji. Dopiero następnym etapem powinno być domaganie się zapłaty od dłużników w sposób bardziej formalny i stanowczy, który powinien mieć formę pisemnego dokumentu wzywającego do zapłaty. Wspólnota mieszkaniowa może domagać się spłaty swoich należności, podobnie jak inne podmioty, w oparciu o kodeks © 2010 Matuła Marcin str. 12 NALICZENIA MIESIĘCZNYCH ZALICZEK cywilny. Może również stosować element motywujący do spłacania należności. Jednym z takich sposobów motywujących są odsetki od nieterminowych płatności. Podstawą prawną do naliczania odsetek od nieterminowych płatności jest art. 481 kodeksu cywilnego: „§ 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. § 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.” Jeżeli powyższe kroki nie przyniosą oczekiwanych rezultatów i mamy do czynienia z długotrwałym zaleganiem, ostatecznym wyjściem z sytuacji jest zażądanie w trybie procesowym sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji nieruchomości.4 Aby można było wytoczyć powództwo z tego tytułu, należy uprzednio uchwalić stosowną uchwałę i uposażyć zarząd w niezbędne pełnomocnictwa. 4 Ustawa o własności lokali, art. 16 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) © 2010 Matuła Marcin str. 13
