docKonspekt Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych
download 
Reklamacja Transkrypt
Konspekt Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych
Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej www.educaterra.pl Podstawy rolnictwa i USTAW A o kształtowaniu ustroju rolnego Kodeks cywilny art.55 Cena 50zł wycena nieruchomości Użytek Grunt rolny rolny Nieruchomość rolna Gospodarstwo rolne rolnych Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych Ryszard Cymerman Ewidencja gruntów i budynków Użytek rolny UR Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego to grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione użytki rolne Grupy użytków gruntowych nieużytki tereny różne grunty zabudowane i zurbanizowane użytki ekologiczne grunty pod wodami Ustawa o podatku rolnym Kodeks cywilny Art.461 Użytek rolny UR Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów Rodzaje w grupie UR R Grunty orne Ł Łąki Ps Pastwiska S/R Sady B/R Zabudowa zagrodowa Wsr Stawy rybackie W Rowy melioracyjne Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity. 1 ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH 1. Użytki rolne 1. Użytki rolne 1. Użytki rolne 1) Grunty orne Do gruntów ornych zalicza się grunty: a) poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty, b) nadające się do uprawy, o której mowa pod lit. a), ale zajęte pod plantacje chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i krzewów, c) ugory, odłogi. Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie GR gruntów rolnych i leśnych określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie do produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, 2) Sady Do sadów zalicza się grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600 drzew lub 2.000 krzewów na 1 ha), szkółki drzew i krzewów owocowych oraz winnice 3) Łąki trwałe Do łąk trwałych zalicza się grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich - hale i połoniny z zasady koszone 4) Pastwiska trwałe 5) Grunty rolne zabudowane Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a także zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych. 6) Grunty pod stawami Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego. Do pastwisk trwałych zalicza się grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich - hale i połoniny, które z zasady nie są koszone, lecz wypasane. Do gruntów pod rowami zalicza się grunty zajęte pod otwarte rowy pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie GR gruntów rolnych i leśnych parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, 7) Grunty pod rowami GR gruntów rolnych i leśnych Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. nie są traktowane jako grunty rolne: grunty pod jeziorami i wodami płynącymi, zbiornikami służącymi do zaopatrzenia ludności w wodę, wałami przeciwpowodziowymi; nieużytki; torfowisk i oczek wodnych, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. 2 Nieruchomość rolna NR Kodeks cywilny art. 461 Nieruchomość służąca do działalności wytwórczej w rolnictwie do produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wykluczając produkcji warzywniczej, sadowniczej i rybnej Nieruchomość rolna Ustawa o kształtowaniu ustroju NR rolnego to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; Nieruchomość rolna wg ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Przeznaczenie w planie miejscowym Oznaczenie w e widencji gr. i bud. Rolnicze Inne niż rolnicze Rolnicze Inne niż rolnicze Nieruchomość rolna wg Kodeksu cywilnego Części składowe nieruchomości - (art. 48 kc) to grunt (działka gruntu), budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Części składowe nieruchomości rolnej Działka ewidencyjna - to obszar gruntu ograniczony gruntami stanowiącymi przedmiot odrębnego władania. wg Ewidencji Gruntów - działkę stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. 1. grunty rolne 2. budynki i budowle rolnicze, 3. rośliny: •uprawy i zasiewy, •plantacje kultur wieloletnich, •drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. złoża kopalin pospolitych 3 Budynki rolnicze Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. Kultury wieloletnie Budowle rolnicze Uprawy i zasiewy są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: • • • • • • - są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie. zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Gospodarstwo rolne Gosp.Roln. Kodeks cywilny art. 553 Gospodarstwo rolne Ustawa z dnia 15 listopada Gosp.Roln. 1984r. o podatku rolnym art. 1 pkt. 2 - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. „to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarcza oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”. „…..to obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji jako użytki rolne, pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, prawnej bądź jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej”. 4 Gospodarstwo rolne USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 Gosp.Roln. r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Dysponowanie nieruchomościami rolnymi art. 2 pkt. 2 należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych; Ustawa z dnia 19 października 1991 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. RRM z dnia 29 marca 1994 r. (Dz.U. Nr 45,). RMSP z dnia 1sierpnia 2003 r. Dz. U. Nr 140, poz. 1350) Prywa tne S Dz (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) P Ustawa z dnia 19 października 1991 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Zakres działania Komu nalne - S + + Dz - A + Skarb Państwa Sprze daż ++ Dzierżawa z k -+ ++ ANR Admin Zarząd istrow anie + - Aport Nieodpł atne przekaz anie + + Agencją kieruje Prezes Ustawa dotyczy 1) nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej, z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych i parków narodowych, Kształtowaniu ustroju rolnego Oddziały Terenowe 11 Filii ANR 2) innych nieruchomości i składników mienia pozostałych po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej oraz ich zjednoczeń i zrzeszeń, 5 USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) 3) lasów niewydzielonych geodezyjnie z nieruchomości, określonych w pkt 1 i 2. 5 Zasady kształtowania ustroju rolnego państwa dotyczą: Art. 1. 1) poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych; 2) przeciwdziałania nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych; 3) zapewnienia prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną Art. 3 lub osobę prawną inną niż Agencja Sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: •O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. 1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty; 2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. •W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji, działającej na rzecz Skarbu Państwa. Sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Zasad podanych wyżej nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest: 1) spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni; 2) osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja osoba bliska to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu,", Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę nieruchomości, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. 6 Gospodarstwo rodzinne Art. 5 1. Za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne: 1) prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz 2) w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. 2. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, będących przedmiotem współwłasności uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot współwłasności. Rolnik indywidualny Art. 6 2. Kwalifikacje rolnicze osoba fizyczna posiada, jeżeli: 1) uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub 2) osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat. Dowodem potwierdzającym posiadanie kwalifikacji rolniczych jest: 1) świadectwo lub dyplom ukończenia szkoły z uzyskanym tytułem zawodowym albo dyplom uzyskania tytułu zawodowego lub dyplom potwierdzający kwalifikacje zawodowe; 2) oświadczenie poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub świadectwo pracy. (dopuszcza się również odpowiednie dokumenty wydane przez właściwe organy lub instytucje państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego). Rolnik indywidualny Art. 6 1. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, Rolnik indywidualny Art. 6 1. Osobiście prowadzi gospodarstwo rolne jeżeli podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. prowadzącą osobiście gospodarstwo rolne, posiadającą kwalifikacje rolnicze, zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa. Rolnik indywidualny Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Art. 6 Dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest dokument określający zameldowanie na pobyt stały w rozumieniu przepisów o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej 7 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków: •gleby orne, •gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska), •gleby pod lasami, •gleby pod wodami, •nieużytki. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb: - typ i podtyp gleby, - rodzaj gleby, - gatunek gleby, - klasa bonitacyjna, - kompleks przydatności rolniczej gleby. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak: a) klimat, b) rzeźba terenu, c) szata roślinna, d) działalność człowieka. Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb Rodzaj gleby określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych. Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne: 1) żwiry (części o śr. 1-20 mm) 2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm) 3) gliny (utwory różnoziarniste) 4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm) 6) lessy (utwory pyłowe) 7) rędziny Klasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy: •ukształtowanie terenu, •charakter użytkowania, •miąższość poziomu próchnicowego, •barwę poszczególnych poziomów, •skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów, •pH (kwasowość gleby), •zawartość CaCo3, •warunki wodne, •oglejenie, •występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym) •oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin. 8 Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb R Ł Ps Ls i Lz Wody 9 6 7 6 6 I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz I II III IV V VI Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej I II III IV V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych. pszenny bardzo dobry pszenny dobry pszenny wadliwy żytni bardzo dobry 5 6 7 żytni dobry żytni słaby żytni bardzo słaby 8 9 10 zbożowo-pastewny mocny zbożowo-pastewny słaby zbożowo-pszenny górski 11 12 13 zbożowy górski owsiano-ziemniaczany górski owsiano-pastewny górski 14 gleby orne przeznaczone pod użytki zielone Nr kompleksu Głębokość zmiany warstw : 6 Dz ps : pl : do 50 cm 50-100 cm 100-150 cm Typ gleby Rodzaj gleby na wierzchu Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych 1 2 3 4 Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej Rodzaj gleby pod spodem Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych 1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II 2z użytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV 3z użytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy V i VI. Rośliny 9 Podstawowymi elementami rośliny są: korzeń, łodyga/pień/ kłącze, liście, kwiaty, owoce/szyszki, nasiona. W zależności od typu budowy i trwałości łodygi rośliny rośliny zielne drzewiaste: drzewa rośliny jednoroczne (jare i ozime) krzewy, rośliny dwuletnie krzewinki byliny Grupy roślin uprawnych Rośliny pastewne Pszenica zwyczajna Trawy Strączkowe motylkowate drobnonasienne inne Rośliny oleiste Podstawowe rośliny rolnicze Rośliny zbożowe Rośliny okopowe Warzywa Cebulowate, Dyniowate Kapustne, Korzeniowe i liściowe Psiankowe, Strączkowe Iinne Rośliny sadownicze - Drzewa owocowe Krzewy owocowe Podział ze względu na kryterium użytkowe Pszenica należy do najważniejszych roślin zbożowych świata. Jako zboże chlebowe towarzyszy człowiekowi od nie pamiętnych czasów. Najstarszy, na dzień dzisiejszy, ślad uprawiania pszenicy pochodzi z wykopalisk archeologicznych na Bliskim Wschodzie i jest datowany na rok ok. 7000 p. n. e. Do Europy dotarła w neolicie, tj. ok. 5000 lat p.n.e. Na terenach Polski pojawiła się latach 1000-2000 p.n.e. 10 Znaczenie gospodarcze Znaczenie strategiczne - jako surowiec chlebowy i paszowy. Powierzchnia światowych zasiewów sięga ok. 230 milionów ha, W Polsce- 2,5 miliona ha Plony w Polsce: - średnio 3,5 t/ha ziarna Siew: pszenica ozima Żyto zwyczajne •Masa wysiewu wynosi 200-265 kg/ha, w gospodarstwach dobrych - (8,5 t/ha) Znaczenie gospodarcze Na świecie uprawia się ok.11 mln ha żyta co stanowi ok.1,5% powierzchni zasiewów wszystkich zbóż. Główni producenci to: Rosja, Szwecja, Polska, Niemcy i Białoruś. W Polsce uprawia się żyto na ok. 2350 tys. ha, co stanowi ponad 26 % zasiewów wszystkich zbóż i uzyskuje się przeciętnie ok. 23 q ziarna z ha. Średnio w Polsce uzyskuje się około 5500 tys. ton ziarna rocznie. pszenica ozima pszenica jara Siew Owies zwyczajny Jęczmień ok. 120-150 kg/ha Jęczmień stanowi ok. 10 % światowej powierzchni uprawy zbóż (68-71 mln ha). Największym producentem tego zboża jest Rosja, podczas gdy najwyższe zbiory uzyskuje się w Irlandii (6,0 t/ha) i Belgii (6,2 t/ha). Powierzchnia zasiewów jęczmienia w Polsce wynosi ok. 1,1-1,2 mln ha, w tym formy ozime zajmują tylko 110-190 tyś. ha. Związane to jest z łatwym wymarzaniem jęczmienia u nas. Plon - jęczmienia ozimego 3,05-3,3 t/ha. Krajowe zbiory ziarna jęczmienia wynoszą 3,3-3,7 mln t on, z czego 75 % przeznacza się na pasze, po 5 % na spożycie w formie kasz i płatków, na słód browarniany, ok. 10 % na materiał siewny a reszta to ubytki i straty. Na świecie uprawia się owies na ok. 17,9 mln ha, co stanowi 3 % areału zajętego przez zboża. Średni plon z ha wynosi ok. 2 ton, najwyższe plony z 1 ha uzyskuje się w Irlandii (6t), Holandii (5,8t) i Anglii (5,5t). W Polsce uzyskuje się średnio plony rzędu 2,53 t/ha. Przed wojną powierzchnia upraw owsa w Polsce wynosiła ok.1 mln ha, jednak w miarę rozwoju mechanizacji, gdy systematycznie zmniejszało się pogłowie koni, zmniejszał się też jego udział w strukturze zasiewów zbóż i teraz zajmuje ok.6 % (570 tys. ha). 11 Pszenżyto Pszenżyto jest syntetycznym mieszańcem międzyrodzajowym pszenicy z żytem, łączącym w sobie cech obu gatunków. W stanie naturalnym nie występuje. Udanego krzyżowanie dokonano po raz pierwszy w 1875 roku, jednak otrzymane mieszańce były sterylne, pierwsze płodne przeżyto udało się uzyskać dopiero w roku 1889. Pszenżyto wprowadzono do uprawy stosunkowo niedawno, dzięki hodowli tzw. wtórnych mieszańców: które wyhodowano: pszenżyto ozime na Węgrzech w 1968, natomiast forma jarą uzyskano w Kanadzie w 1970 roku. W Polsce Pierwszą wpisaną do Rejestru Odmian Oryginalnych uzyskano w Poznańskim Instytucie Roślin w roku 1982 i nadano jej nazwę Lasko. Ziemniak, kartofel jedna z najważniejszych roślin jadalnych świata, powszechnie uprawiana w klimacie umiarkowanym, rzadziej w ciepłym, dostarcza bulw skrobiowych, spożywczych, pastewnych lub przemysłowych (produkcja alkoholu, krochmalu itd). Krzaczasta bylina, kwiaty białe, różowe lub fioletowe, owoc zielona jagoda. Największe uprawy w Rosji, Polsce, Stanach Zjednoczonych. Dzicy przodkowie uprawnych form ziemniaka występują w Andach i na sąsiednich terenach, od Meksyku po Chile. Ziemniaki uprawiane były od dawna przez Inków już ok. 3500 lat temu, do Polski przywiózł je prawdopodobnie z wiedeńskiej wyprawy (1683) Jan III Sobieski. Uprawiane jako roślina jadalna od 2. połowy XVIII w. (początkowo ziemniaki hodowano jako rośliny ozdobne lub ciekawostki botaniczne Rzepak Roślina olejodajna pospolicie uprawiany w naszym kraju, jedna z najważniejszych roślin olejodajnych świata. kukurydza pastewna Kukurydza należy do roślin o dużych wymaganiach klimatycznych. Polska znajduje się na północnym skraju europejskiego pasa uprawy kukurydzy. W okresie 1997-2001 powierzchnia uprawy kukurydzy na ziarno wzrosła o blisko 150 tys. ha, tj. prawie trzykrotnie. Jako pasza energetyczna znajduje zastosowanie w żywieniu wszystkich gatunków zwierząt, zwłaszcza w żywieniu bydła i trzody chlewnej. Najlepsze warunki dla uprawy kukurydzy występują w południowo-zachodnim i południowo-wschodnim rejonie kraju. siew - termin siewu dla rejonów o większym nasileniu uprawy rzepaku (zachodnia część kraju) mieści się między 15 a 25. 08. Tylko w północnowschodniej części Polski siewy rzepaku trzeba zakończyć już przed 10.08. Rzepak sieje się w rozstawie szerokorzędowej (co 35-45 cm), wąskorzędowej (12-15 cm) lub zawężonej (20-25 cm). Ilość wysiewu (4-6 kg) powinna zapewnić po wschodach zagęszczenie 0,8-1,2 mln roślin na 1 ha. . Burak dwuletnia roślina uprawna z rodziny komosowatych 12 Burak wiele form i odmian, takich jak: •burak liściowy (boćwina, botwina), o jadalnych liściach i zgrubiałych ogonkach liściowych (odmiana mało znana w Polsce, nazwą boćwina określa się młode liście buraka ćwikłowego), •burak cukrowy , o dużej zawartości cukru w korzeniach, podstawowa roślina cukrodajna w klimacie umiarkowanym, Burak Gryka siewna wiele form i odmian, takich jak: •burak pastewny , o zgrubiałych korzeniach używanych na paszę, •burak korzeniowy (ćwikła), o jadalnych, zgrubiałych, czerwonych korzeniach (młode liście jadalne). Warzywa Warzywa rośliny roczne, dwuletnie lub byliny (rzadko podkrzewy lub drzewa), w całości lub w części służące jako pokarm dla człowieka, spożywane w postaci surowej, gotowanej albo w przetworach. Niektóre warzywa są jednocześnie roślinami przyprawowymi. Warzywa są pożywieniem dodatkowym, ważnym źródłem witamin, soli mineralnych mikroelementów. Gryka, rodzaj z rodziny rdestowatych. Dwa gatunki roślin uprawnych: 1) Gryka siewna, zwana hreczką pochodzi z Azji Wschodniej Centralnej, uprawiana Europie. Jadalne są trójgraniaste orzeszki zawierające skrobię, z których wyrabia się kaszę lub mąkę. Używana także jako roślina pastewna, miododajna, lecznicza 2) Gryka tatarka pochodzi z Azji Środkowej, rzadziej uprawiana, pojawia się za to jako chwast w uprawach gryki siewnej. Jest mniej plenna lecz odporniejsza na niekorzystne warunki siedliskowe niż gatunek poprzedni. Ze względu na użytkowaną część rośliny stosuje się podział na warzywa: -korzeniowe (np. marchew siewna, pietruszka zwyczajna, rzodkiew czarna, rzepa biała,) -bulwowe (brukiew, czyli karpiel, burak ćwikłowy, rzodkiewka, selery zwyczajne, kalarepa), - cebulowe (cebula jadalna, por), 13 Ze względu na użytkowaną część rośliny stosuje się podział na warzywa: Ze względu na użytkowaną część rośliny stosuje się podział na warzywa: Łąka - łodygowe (szparag lekarski, młode pędy bambusów, szczytowe pąki palm jako tzw. kapusta palmowa), -kwiatostanowe (kalafior, brokuł), Łąka, zbiorowisko roślinne z udziałem traw roślin zielnych, którego powstanie trwanie w warunkach klimatu umiarkowanego uzależnione jest od gospodarki rolno-pasterskiej człowieka (zbiorowisko antropogeniczne). W tym ujęciu jest to zbiorowisko półnaturalne. - liściaste (rabarbar - ogonki liściowe, rzeżucha ogrodowa, cykoria endywia, sałata siewna, szpinak warzywny, szczaw zwyczajny, burak liściowy, jarmuż, kapusta chińska, pekińska i głowiasta, brukselka), -nasienne (kasztan jadalny), - owocowe (pomidor, bakłażan, papryka roczna, ogórek, dynia zwyczajna, tykwa). Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Wycena Prawne uregulowania wyceny nieruchomości rolnych Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR 14 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych w tym: • gruntów, • plantacji kultur wieloletnich, • budynków, • upraw i zasiewów jednorocznych. • drzewostanów, Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58) Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445). Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa 1. Przedmiot wyceny i jego cechy Ogólne zasady wyceny nieruchomości rolnych USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) •nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej, •części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie, Nie są przedmiotem wyceny Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie. 15 Nieruchomości rolne - cechy szczególne nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę Części składowe gruntu rolnego 1. grunty rolne 1. lokalizacja i położenie, 2. budynki i budowle rolnicze, 2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych, 3. rośliny: •uprawy i zasiewy, •plantacje kultur wieloletnich, •drzewa i krzewy 3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, 4. różnorodność utworów tworzących glebę, 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, 5. złoża kopalin pospolitych 6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, 7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania. Wybrane współczynniki przeliczeniowe dla użytków rolnych Klasa bonitacyjn a Wg Ministerst wa Rolnictwa (dawne) Wg Manteuffla Według IER Do przeliczenia na średnią klasę gleby Urządzenio wo-rolne I 3 3,25 3 1 1,43 II 2,5 2,75 2,5 2 1,2 IIIa 2 2,26 2 2,75 1,14 IIIb 2 2,26 2 3,25 0,97 IVa 1,5 1,75 1,5 3,75 0,77 IVb 1,5 1,75 1,5 4,25 0,5,7 V 1 1,25 1 5 0,42 VI 0,5 0,75 0,5 6 0,29 Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja, 2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, 3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, 4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej Jednostki przeliczeniowe dla ziemi rolniczej W wycenie nieruchomości jednostki te mogą mieć znaczenie jedynie posiłkowe, np. do określenia 1. lokalizacjabonitacji i położenie, wskaźnika (Wb), który pozwala na syntetyczne ujęcie jakości gruntów i umożliwia porównanie obszarów o zróżnicowanej jakości. Wb = ∑P •k ∑P i i i gdzie: Pi- powierzchnia gruntów w danej klasie, ki- współczynnik przeliczeniowy. szczególne źródła informacji: dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej, mapy glebowo-rolnicze, mapy zasobności gleb, dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki, informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, 16 szczególne źródła informacji: publikacje specjalistyczne w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej, dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich, szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych. Procedury wyceny jednostka porównawcza Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest 1 ha fizyczny Przedmiot wyceny Może nim być 1. nieruchomość rolna – jako całość. lub 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu. Przedmiot wyceny Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: •użytków, •budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, •budowli: stawy rybne, melioracje, itp. można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych celem ich oddzielnej wyceny. Czynniki wpływające na wartość nieruchomości rolnych Na wartość nieruchomości rolnych wpływa cały szereg czynników, z których za najważniejsze uważa się: lokalizację, dogodność dojazdu wartość użytkową (jakość bonitacyjną ukształtowanie przestrzenne kulturę rolną trudność uprawy wielkość zanieczyszczeń środowiska Procedury wyceny W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy. występowanie urządzeń melioracyjnych i występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę 17 Wartość rynkową gruntów ornych określa się przy zastosowaniu metod z podejścia Wycena gruntów ornych porównawczego, •dochodowego, •mieszanego. Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych. Szczególna metoda do wyceny ornych i użytków zielonych gruntów Metoda wskaźników szacunkowych gruntów może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy. Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych Przy stosowaniu metody inwestycyjnej z podejścia dochodowego należy pamiętać, że dochód z nieruchomości może być określany na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów. Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie Wo= Wr- Kr wycena powinna uwzględniać w szczególności: •popyt na tego typu nieruchomości •całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych 18 Wycena użytków zielonych dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno się uwzględniać takie cechy jak: ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004 WG = ∑(Pi x wsz 1 ha gruntu) x C1dt żyta x ∑ki Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowoprzyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia. Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. 1. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku. 2. Wskaźniki szacunkowe gruntów rolnych przyjmuje się w zależności od klasy gruntu i położenia w odpowiednim okręgu podatkowym. 3. Klasy gruntów przyjmuje się wg danych z katastru nieruchomości. 4. Okręg podatkowy przyjmuje się wg przepisów o podatku rolnym. Gdzie: WG – wartość gruntu; Pi – powierzchnia użytku; wsz – wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu; C – cena ziarna żyta, ki – współczynniki korygujące stan cech opisujących grunty Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Grunty orne ( R ) Uwagi do wyceny gruntów rolnych: Wycena gruntów metodą wskaźników szacunkowych Okręg podatkowy I II IIIa KLASY IIIb IVa IVb V VI VIz I 145 132 118 100 80 60 35 15 8 II 126 115 103 86 70 52 30 12 5 III 110 100 90 75 60 45 25 10 1 IV 94 85 76 64 50 38 20 6 1 Użytki zielone ( Ł i Ps) KLASY Okręg podatkowy I II III IV V VI VIz I 145 118 93 67 35 13 5 II 126 103 80 58 30 10 3 III 110 90 70 50 25 8 1 IV 94 76 60 43 20 5 1 •Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad. •Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego. •Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego. 19 Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. Zadanie w ha RIVb RIVb ŁV ŁV LzIV Wsr S/PsIV PsIV LzVI 2,00 1,50 LzIV LzVI Lz Wsr 0,70 0,60 0,50 1,00 S/PsIV 0,90 Lz PsIV 3,00 Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. § 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją kulturę rolną trudność uprawy wielkość zanieczyszczeń środowiska występowanie urządzeń melioracyjnych strukturę użytków gruntowych Zadanie1 Wykorzystując wskaźniki szacunkowe, określić wartość działki położonej w II okręgu podatkowym. Cenę 1q ziarna żyta na rynku lokalnym wynosi wysokości 60 zł. Dane dotyczące działki: 9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; Zadanie 2 Rolnik sprzedał działkę położoną w IV okręgu podatkowym za kwotę 20880 zł (cena 1q ziarna żyta w wysokości 60zł). W sprzedanej działce w równych częściach powierzchniowych występowały następujące użytki gruntowe: RIVb, RV, ŁV, Lz, LzVI. Jaka była powierzchnia działki. KLASY Okręg podatkowy I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz IV 94 85 76 64 20 6 1 50 38 Wycena upraw i zasiewów Uprawy i zasiewy są definiowane jako: rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, plantacje roślin dwuletnich lub plantacje roślin wieloletnich. KLASY Okręg podatkowy I II III IV V VI VIz IV 94 76 60 43 20 5 1 20 Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: Faza rozwojowa Reguły wyceny 1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków 1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu) Koszty odtworzenia 2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów. 2. Okres istnienia zasiewów a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków Koszty odtworzenia b) Możliwe określenie przyszłych pożytków Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów Uprawy i zasiewy Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy: •okres upraw , trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów, •okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów W toku wizji terenowej należy zatem ustalić: Uprawy i zasiewy w rozumieniu metodyki wyceny Zasiew jako część składowa gruntu czas 2. Siew lub s adzeni e 1. Rozpoczęcie prac agrotechniczn ych 3. Zbiór plonu główn ego i pobocznego 4. Za kończen ie pr ac agrotechniczn ych •rodzaj zniszczonego zasiewu lub uprawy i jej powierzchnię, •prognozowany plon możliwy do uzyskania na podstawie stanu jakościowego, •cenę jednostkową plonu, •planowane koszty do poniesienia w okresie do uzyskania plonu. Wycena polega na zsumowaniu poniesionych kosztów: n Wz = ∑ K i * P i =1 gdzie: Wz – wartość upraw i zasiewów, Ki – koszty poszczególnych prac na jednostkę powierzchni, P – powierzchnia wycenianego pola 21 Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów Jako poniesione koszty należy uwzględnić: koszty robocizny, koszty pracy sprzętu i koszty materiałów (nasiona, nawozy, środki ochrony). Należy tu pamiętać, by wielkości poszczególnych nakładów były zgodne z faktycznie poniesionymi i z wielkościami wynikającymi z racjonalnej gospodarki. Metodę poniesionych kosztów powinno się stosować (niezależnie od fazy rozwojowej roślin) zawsze przy wycenie roślin pastewnych uprawianych na gruntach ornych oraz na trwałych użytkach zielonych Wycena upraw i zasiewów poprzez wartość spodziewanych pożytków UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH Przy określaniu wartości rynkowej, wielkość i wartość pożytków oraz poziom nakładów powinny uwzględniać warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady. Data wyceny dochód Bardzo istotnym problemem jest właściwe ustalenie poziomu cen na datę wyceny. Koszty nie poniesione Mają to być ceny rynkowe plonów (chodzi o ceny spodziewane dla danego plonu w momencie jego zbioru), a nie ceny okazjonalne. Wp Knp Koszty poniesione Kp Kp zbiór Początek upraw W- wartość plonu na datę wyceny Budynki rolnicze Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych D Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. W=Wp-Knp =Kp+D Budowle rolnicze są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: • • • • • • zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. 22 Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu: • cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, • podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku, Kultury wieloletnie - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Przy określaniu ich wartość rynkowej, oprócz wymienionych wyżej zasad ogólnych powinno uwzględniać się dodatkowo: •cechy poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, •charakter i potrzeby rynku przy podziale na funkcjonalne części, •wartość budynków i innych urządzeń (wraz z niezbędnym gruntem) nie związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Rośliny plonujące corocznie w określonym czasie, są to: - lucerniki - sady - plantacje kwiatowe - plantacje wikliny, wierzby energetycznej - plantacje nasienne - mateczniki materiału sadowniczego - mateczniki materiału ozdobnego Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Rośliny wieloletnie dające plon na koniec okresu uprawy: - plantacje drzew, np. topolowe - plantacje choinek (świerków, jodeł i innych gatunków) - szkółki roślin sadowniczych - szkółki roślin ozdobnych. 23 Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji Pod względem pełnionej funkcji można wyróżnić następujące plantacje kultur wieloletnich: •plantacje towarowe, •plantacje nietowarowe na terenach o funkcji mieszkalnej, w tym także zabudowy siedliskowej, •nasadzenia w rodzinnych ogrodach działkowych. Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Okres likwidacji plantacji tj. termin usunięcia nasadzeń i przygotowania gruntu do dalszego rolniczego jego wykorzystania. Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: • Okres inwestycyjny obejmuje czas od chwili posadzenia roślin do czasu pierwszych zbiorów. Uważa się, że pierwsze zbiory plonów tj. koniec okresu inwestycyjnego, następuje w roku kalendarzowym, w którym roczne przychody z plonów zaczynają przekraczać sumę poniesionych w danym roku kosztów pielęgnacji, ochrony upraw i zbioru plonów. Najczęściej w zależności od rodzaju roślin nie przekracza on kilku lat. Dodatkowo koszty plantacji wieloletnich często podnoszą budowle np.: - ogrodzenie trwałe pola plantacji - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny i gwarantujące prawidłowy kształt korony roślin - urządzenia nawadniające rośliny. Okres plonowania obejmuje czas od zakończenia okresu inwestycyjnego (początku plonowania) do czasu zakończenia pełnego racjonalnego okresu pobierania pożytków. W praktyce ten okres jest bardziej zróżnicowany i może wahać się od kilku lat (np. truskawka 4 lata) do kilkudziesięciu lat (np. matecznik materiału nasadzeniowego). Podstawa wyceny kultur wieloletnich jest poprawnie przeprowadzona inwentaryzacja nasadzeń. Obejmuje ona dane w zakresie: - gatunku rosnących roślin wieloletnich - ilości roślin na określonej powierzchni i oceny zagęszczenia - wieku nasadzeń, - rodzaju podkładki owocowej (podkładki to odrębnie produkowane pnie z korzeniami, na których szczepi się określoną odmianę rośliny) - oceny przydatności produkcyjnej rośliny i stanu plantacji - oceny warunków glebowo-siedliskowych - oceny stanu zdrowotnego roślin - określenia prognozowanego okresu racjonalnego produkcyjnego wykorzystania plantacji - opisu budowli występujących na plantacji - innych szczegółowych danych dostosowanych do rodzaju i specyfiki kultur wieloletnich. 24 Zasady i procedury nieruchomości gruntowych kultur wieloletnich z szacowania plantacjami Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Wycena plantacji odszkodowawczych kultur wieloletnich dla Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Z metodycznego punktu widzenia wyróżnić można wycenę plantacji kultur wieloletnich dla celów: odszkodowawczych oraz dla obrotu wolnorynkowego (sprzedaż, zamiana, kupno, itp.). celów Metodyka wyceny plantacji kultur wieloletnich jest zapisana w art. 135 u.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: ,,Przy określaniu wartości kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartości utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia”. Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 135.6 Plantacje kultur wieloletnich Przy określaniu wartości należy uwzględnić: 1.koszty założenia plantacji, 2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania 4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany). Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Procedury odszkodowawcze wyceny plantacji kultur wieloletnich reguluje art.135 u.6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wycena plantacji kultur wieloletnich dla celów obrotu wolnorynkowego przeprowadzona jest wg ogólnych zasad szacowania nieruchomości Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu, 25 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wycena plantacji kultur wieloletnich, Wartość rośliny sadowniczej roślin ogrodniczych i ozdobnych ,,metodą skierniewicką” współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Tabela 1. Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wb i Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 17,43 zł 37,64 zł 2 24,19 zł 36,19 zł 3 29,87 zł 34,66 zł 4 27,69 zł 33,05 zł 5 25,56 zł 31,37 zł 6 23,43 zł 29,59 zł 7 21,30 zł 27,74 zł 19,17 zł 25,78 zł 9 17,04 zł 23,73 zł Lp Cechy określające wartość bieżąca rośliny Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocena 8 Ilość punktó w 1. Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe b.do bra 1,4 dobr a 1,0 Słab a 0,4 zła 0,2 2. Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego b.do bra 1,3 dobr a 1,0 Słab a 0,3 zła 0,2 10 14,91 zł 21,58 zł 11 12,78 zł 19,32 zł 12 10,65 zł 16,95 zł 13 8,52 zł 14,46 zł 14 6,39 zł 11,84 zł 15 4,26 zł 9,09 zł 16 2,13 zł 6,21 zł 17 0,00 zł 3,18 zł Wbwb Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wbwuk Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność stanowisko i stan zdrowotny = ½(P s+Pz) produkcyjną Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. Przykładowo: • stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4 •stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin wskaźnik oceny bonitacyjnej. Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny Ocena 1. b. wysok a Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka, Ilość Oce punk na tów 1,5 dob ra Ilość Oce punkt na ów 1,0 Słab a Ilość punkt ów Ocena Ilość punktó w 0,5 zła 0,2 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2 26 Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wartość rośliny ogrodowej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Ogródki działkowe i ogrody przydomowe Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wb i współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 21,18 zł 63,58 zł 2 26,34 zł 61,93 zł 3 31,26 zł 60,19 zł 4 38,41 zł 58,37 zł 5 36,28 zł 56,46 zł 6 34,14 zł 54,45 zł 7 32,01 zł 52,35 zł 8 29,87 zł 50,13 zł 9 27,74 zł 47,81 zł 10 25,61 zł 45,37 zł 11 23,47 zł 42,81 zł 12 21,34 zł 40,12 zł W praktyce szacowania plantacji kultur wieloletnich mogą być tu stosowane dwie procedury: Wycena gruntu łącznie z plantacją kultur wieloletnich z wykorzystaniem podejścia dochodowego, metody zysków. Wycena plantacji kultur wieloletnich w obrocie wolnorynkowym Wycena gruntu oddzielnie jako nieruchomości rolnej oraz dodanie wartości plantacji kultur wieloletnich W tym drugim przypadku czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie. W zależności od fazy rozwoju plantacji można zastosować odpowiednie procedury metodyczne wyceny: Ogródki działkowe i ogrody przydomowe rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wprd = Wt wartość odszukana z tabeli (47-60) x (Wbwb + Wbwuk) 2 współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Gdy plantacja kultur wieloletnich została założona, ale jeszcze nie plonuje jej wartość równa się kosztom odtworzenia wyrażonym w cenach z daty wyceny; Gdy plantacja kultur wieloletnich jest w fazie plonowania jej wartość równa się kosztom założenia uprawy i pielęgnacji do pierwszych zbiorów minus odpisy amortyzacyjne za okres produkcyjnego wykorzystania plantacji plus część wartości utraconych pożytków do końca pełnego racjonalnego plonowania minus koszty likwidacji plantacji i ewentualnej rekultywacji terenu. ; Gdy plantacja kultur wieloletnich znajduje się po zakończeniu plonowania (w okresie likwidacji plantacji) jej wartość to wartość drewna i innych materiałów minus koszty likwidacji oraz minus koszty doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie (koszty rekultywacji). 27 Procedury wyceny Wycena stawów Wycena budowli znajdujących się na plantacjach kultur wieloletnich Często plantacjom kultur wieloletnich towarzyszą budowle i urządzenia trwale związane z gruntem, które są niezbędne w prawidłowym użytkowaniu plantacji. Do takich obiektów można zaliczyć: - trwałe ogrodzenia pola plantacji - urządzenia nawadniające rośliny - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny - szklarnie i inspekty - inne obiekty zapewniające prawidłowe wykorzystanie nasadzeń. Grunty pod stawami, to grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię rowów oraz tereny przyległe do stawów, należące do obiektu stawowego; w dokumentacji ewidencyjnej oznaczone są symbolem (Wsr). Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości „produkcji w toku” przy dzierżawie zwykłej: Procedury wycen wynikające z różnych aktów prawnych wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Przedmiot wyceny Uregulowanie Art. z ust., §z rozp. Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami Nieruchomość Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest: w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Przedmiot wyceny Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej) Uregulowanie Art. Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w Art. 30.2. wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami. Art. 30.1. Wr = Wg + Wp 21.VIII.1997 r Według stawek szacunkowych (Wr + Wb+Ww+Wk) Według ustawy z 21.08.1997r 28 Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Art. Przedmiot wyceny Uregulowanie Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska) Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym Art. 30.2 R. 2 § 25.1 Plantacje kultur wieloletnich 3. utracone pożytki do końca pełnego plonowania, (za przepisach o gospodarce nieruchomościami. Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. U. 3 Art. 135.7 okres Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami A. według cen rynkowych, B. według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia, C. według wartości materiałów porozbiórkowych – w przypadku likwidacji Drzewostany Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. A) określa się wartość drewna w drzewostanie – jeśli występują materiały użytkowe, B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny – jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać Art. 30.2. U. 3. Art. 135.5 Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie Budynki Urządzenia Maszyny Według zasad przewidzianych w przepisach o Art. gospodarce nieruchomościami. 30.2. Przy określaniu wartości należy uwzględnić: U. 3. Art. 1. koszty założenia plantacji, 135.6 2. koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 4. odpisy amortyzacyjne wykorzystany). Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne Według zasad przewidzianych w Art. 30.2. Art. 30.2. Agencja może żądać zwrotu Art. aktualnej wartości 24.5 pieniężnej tej . nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1. 29 Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona: Art. 42.2. R. 1 § 1.4 Zadanie: Proszę określić wartość lokalu o powierzchni 60m2 i cenę jego sprzedaży najemcy z 30-letnim okresem najmu na podstawie trzech poniższych transakcji: Cena nabycia w zł Pow. lokalu w m2 Nabywca 6 miesięcy temu 21000 30 N-10 lat 4 miesiące temu 2200 40 P-25 lat • o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%. 2 miesiące temu 33000 50 P-5 lat Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej ZADANIE Nr 2 Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. • o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym Art. przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie 42.2-6. U4 związanym z produkcją rolniczą – art. 2a pkt 1) i Art.8 Jednostce przekazującej przysługuje Art. od jednostki przejmującej zwrot 35.2. nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Data transakcji Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych) Art. Dotychczasowemu 16.4. użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych Cecha Ocena Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie ce-chy, jak: różnorodność rodzajów użytków gruntowych, różno-rodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej Lokaliza słaba cja średnia dobra Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzy-staniu z nieruchomości związane z ogólnie pojętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy położe-nie lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośred-nie otoczenie. słaba Opis nieruchomości: powierzchnia działki: 12,7000 ha Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/. Lokalizacja ogólna: dobra Warunki terenowe: średnie Przydatność rolnicza działki - Wartość bonitacyjna: słaba Opis cechy Wartość średnia bonitacyj dobra na słabe Warunki średnie terenowe dobre Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak: zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic. 30 OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. L.p. Rodzaj cechy Waga cechy W% 1 2 3 Wartość bonitacyjna Lokalizacja Warunki terenowe cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł Ip. rolna 5 554 zł 14 13,68 słaba słaba słabe rolna 3 860 zł rolna 5 794 zł 15 10,3482 średnia średnia słaba rolna 3 907 zł rolna 3 120 zł 16 1,14 dobra dobra dobra rolna 7 429 zł słabe rolna 4 214 zł 17 3,3386 słaba średnia średnia rolna 4 645 zł słabe rolna 2 974 zł 18 41,9252 dobra dobra średnie rolna 11 166 zł średnia słabe rolna 4 093 zł 19 0,99 dobra dobra średnie rolna 7 440 zł dobra dobre rolna 6 934 zł 20 1,523 dobra średnia słaba rolna 4 925 zł dobra średnia dobra rolna 5 902 zł 21 3,7516 średnia średnia średnie rolna 4 169 zł 36,3708 dobra średnia dobre rolna 7 111 zł 22. 37,9223 średnia słaba słabe rolna 4 276 zł 10 15,5436 słaba słaba średnie rolna 3 799 zł 23. 43,0649 dobra słaba słabe rolna 5 354 zł 11 8,5601 średnia słaba średnie rolna 4 230 zł 12 7,26 średnia średnia średnie rolna 4 440 zł 13 13,9098 dobra dobra dobre rolna 6 300 zł pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na 1 1,2784 średnia średnia słabe 2 13,2978 dobra dobra średnie 3. 11,0441 dobra słaba słabe 40% 30% 30% 4. 9,5248 średnia średnia 5. 12,01 słaba słaba 6. 13,62 słaba 7. 2,3701 słaba 8 8,8689 100% 9 Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym. Ip. Warunki Przeznac terenow zenie w e mpzp pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na Warunki Przeznac terenow zenie w e mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł 31
