Pobierz operat

Transkrypt

Pobierz operat

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI
ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI
RYCHNÓW, GM. BLIZANÓW, POWIAT KALISKI,
WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE
Numer sprawy: KM 305/10
WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ
obręb 0026 Rychnów, działka nr 325 – 1,68 ha KZ1A/00028640/8
897 000,00 zł
słownie: osiemset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych
DATA SPORZĄDZENIA:
17 października 2011 r.
OPERAT WYKONAŁ:
Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026
KM 305/10
2
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ................................................................ 4
1.1. Przedmiot wyceny. ................................................................................................. 4
1.2. Zakres wyceny. .............................................................................................................. 4
2. CEL WYCENY .......................................................................................... 4
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU
SZACUNKOWEGO ....................................................................................... 4
3.1. Podstawy formalne wyceny ................................................................................... 4
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ....................................................................... 4
3.3. Materiały pomocnicze ............................................................................................. 5
3.4. Źródła danych o nieruchomości ........................................................................... 5
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................... 5
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI ................................................................. 5
5.1. Stan prawny ............................................................................................................... 5
5.2. Opis głównych cech nieruchomości ................................................................ 6
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 14
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE
DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY. ................................................... 15
8. PRZEDSTAWIENIE ZA STOSOWANEGO SPOSOBU WYCENY. ........................ 17
8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości. ....................................................................... 17
8.2. Wybór podejścia i metody szacowania. ........................................................................ 18
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. ............................ 21
9.1. Procedura zastosowana do obliczeń ............................................................................. 21
9.2. Obliczenie wartości rynkowej - W1 ........................................................................... 21
9.2.1. Określenie cech rynkowych i ich wag..................................................................... 21
9.2.2. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych – założenia do wyceny......................... 22
9.2.3. Wybór i opis nieruchomości do porównania. ........................................................ 23
9.2.4. Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń. ................................. 23
9.3. Określenie wartości rynkowej– W2 ............................................................................... 25
9.3.4. Określenie stopy kapitalizacji dochodu netto ........................................................ 27
9.3.5. Określenie dochodu z wycenianej części nieruchomości. ..................................... 28
9.3.6. Wartość części nieruchomości zabudowanej obiektami szklarni. ......................... 28
9.4. Określenie wartości rynkowej – W3 .............................................................................. 29
9.4.1. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych – założenia do wyceny......................... 29
9.4.2. Opis nieruchomości o cenie min i max................................................................... 29
9.4.3. Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń. ................................. 30
9.5. Zestawienie wartości. .................................................................................................... 30
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ........................... 31
11. KLAUZULE ......................................................................................... 31
12. ZAŁĄCZNIKI ....................................................................................... 31
Kalisz, dnia 17 października 2011 r.
KM 305/10
3
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis przedmiotu wyceny:
Przeznaczenie:
Właściciel:
Cel wyceny:
Procedura szacowania:
Daty istotne dla operatu
szacunkowego
Wartość rynkowa
nieruchomości:
Wykonawca operatu
szacunkowego:
Nieruchomość rolna o powierzchni 1,6800 ha położona w
miejscowości Rychnów (gmina Blizanów, powiat kaliski,
województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej
300701_2- Blizanów, obrębie geodezyjnym 0026 Rychnów,
zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00028640/8
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu, zabudowana
obiektami
szklarniowymi,
domem
mieszkalnymi
i zabudowaniami towarzyszącymi.
Zabudowania:
- budynek mieszkalny o pow. użytkowej 91,85 m2
- zabudowania towarzyszące (bud. składowo – garażowy,
kotłownia, budynek garażowo – gospodarczy)
- obiekty szklarniowe o łącznej powierzchni użytkowej
5257,80 m2
Studium:
tereny
upraw
polowych
na
glebach
o najwyższej przydatności produkcyjnej oraz terenach
zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej
z usługami nieuciążliwymi preferowanymi do rozwoju.
Osoby fizyczne
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości
dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie
egzekucji z nieruchomości.
Do wyceny nieruchomości zastosowano:
- podejście porównawcze, metodę porównywania parami
- podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej
- podejście dochodowe, metodę zysków, technikę kapitalizacji
prostej
Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 26.08.2011 r.
Data oględzin nieruchomości - 26.08.2011 r.
Data, z której przyjęto poziom cen - 17.10.2011 r.
Data sporządzenia operatu - 17.10.2011 r.
897 000,00 zł
słownie: osiemset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych
Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy
Ewa Jung
Nr uprawnień 5026
Pieczęć i podpis rzeczoznawcy
majątkowego:
KM 305/10
4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1. Przedmiot wyceny.
Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest nieruchomość rolna,
zabudowana obiektami szklarniowymi wraz zabudowaniami towarzyszącymi i
budynkiem mieszkalnym, obejmująca działkę nr 325 o powierzchni 1,68 ha, położona
w miejscowości Rychnów (gmina Blizanów, powiat kaliski, województwo
wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300701_2 Blizanów, obrębie geodezyjnym
0026 Rychnów, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00028640/8 prowadzonej przez
Sąd Rejonowy w Kaliszu.
1.2. Zakres wyceny.
W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości
według stanu aktualnego.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla ustalenia ceny
wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MER YTORYCZNE OPERATU
SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawy formalne wyceny
Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 26 lipca 2011 r.
wystawionego przez Z-cę Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu
Ludwika Lipskiego – Marka Bloch
Wykonawca:
Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung
zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292
Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury.
Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości
3.2.Podstawy prawne i merytoryczne







Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741
z późn. zm.).
Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z
późn. zm.)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz.
2109 z późniejszymi zmianami)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r.
nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności
komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM – tymczasowe noty
interpretacyjne
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Polska Federacja Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych
KM 305/10
5
3.3. Materiały pomocnicze.
 R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM
Warszawa 2005.
 Ewa Kucharska-Stasiak „Nieruchomość a rynek” Wyd. PWN Warszawa 2002
3.4. Źródła danych o nieru chomości
 Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 26 sierpnia 2011 r. w obecności
właściciela nieruchomości oraz Z- cy Komornika Sądowego.
 Księga Wieczysta Nr KZ1A/00028640/8 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w Kaliszu
 Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu
 Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku
 Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy
Blizanów.
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NI ERUCHOMOŚCI
Data sporządzenia wyceny:
Data określenia wartości:
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny:
26 sierpnia 2011 r.
Data oględzin przedmiotu wyceny:
26 sierpnia 2011 r.
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1.Stan prawny
Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00028640/8,
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.
W wyżej wymienionej księdze na dzień 17 października 2011 r. znajdują się następujące
zapisy:
KZ1A/00028640/8
DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości
Rychnów, gmina Blizanów, działka nr 325 , zabudowana o powierzchni 1,68 ha
DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością
Wpisów nie ma
DZIAŁ II – własność
Janusz Józef Pijecki, syn Józefa i Jolanty oraz Renata Zofia Pijecka córka Ireneusza i Marianny we
wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na podstawie umowy sprzedaży nr rep. A:
1824/86 z dnia 11 grudnia 1986 r. – wpisano 12 grudnia 1986 r.
DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia
Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością:
Wszczęcie egzekucji. Skutki zajęcia przedmiotowej nieruchomości rozciągają się na
wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji.
Wierzyciele:
KM 305/10
6
1. HORTICO S.A. z siedzibą we Wrocławiu
2. Bank Gospodarki Żywnościowej S.A z siedzibą w Warszawie
DZIAŁ IV – hipoteka
6.Hipoteka umowna zwykła w kwocie 306 000,00 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Pleszewie,
Gospodarczego Banku Wielkopolski S.A w Poznaniu
7.Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 180 000,00 zł rzecz Banku Spółdzielczego w Pleszewie,
9. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 165 000,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej
S.A. z siedzibą w Warszawie
10. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 82 500,00 zł na rzecz Banku Gospodarki
Żywnościowej S.A. z siedzibą w Warszawie
Żywnościowej Oddział Operacyjny w Kaliszu z siedzibą w Warszawie
DANE Z REJESTRU GRUNTÓW:
Jednostka ewidencyjna
Obręb
Jednostka rejestrowa
Numer działki
Powierzchnia
Numer księgi wieczystej
5.2.
300701_2 Blizanów
0026 Rychnów
G57
325
1,6800 ha
KZ1A/00028640/8
Opis głównych cech nieruchomości
POŁOŻENIE
Województwo wielkopolskie
Powiat kaliski
Wielkopolskie województwo,
utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części
Polski. Sąsiaduje z województwami:
lubuskim, zachodniopomorskim,
pomorskim, kujawsko-pomorskim,
łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942
km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców.
Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta
na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest
Poznań.
Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z 35 powiatów
Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w
południowo-wschodniej części województwa, leży w
strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich:
Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada
dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i
autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10
rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn.
Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. W
związku z rolniczym charakterem gmin powiatu,
zdecydowana większość podmiotów gospodarczych
to indywidualne gospodarstwa rolne, których w
powiecie jest prawie 13 tys.
Większość działających tu przedsiębiorstw to
zakłady usługowe i firmy handlowe.
KM 305/10
Rychnów, gmina Blizanów
7
Wyceniana
nieruchomość
położona
jest
w miejscowości Rychnów w gminie Blizanów. Jest to
największa wiejska gmina powiatu kaliskiego.
Położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie
największego
ośrodka
gospodarczego,
administracyjnego i kulturalnego miasta Kalisza
południowej Wielkopolski.
SĄSIEDZTWO I DOJAZD
Najbliższe sąsiedztwo stanowią niezabudowane tereny rolno - ogrodnicze oraz zabudowa
zagrodowa. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni asfaltowej.
OPIS PRZEDMIOTU WYCENY
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość rolna zabudowana o powierzchni 1,6800 ha,
położona w miejscowości Rychnów, gmina Blizanów. Działka zabudowana jest budynkiem
mieszkalnym, zabudowaniami towarzyszącymi oraz obiektami szklarniowymi. Działka
posiada kształt wydłużonego prostokąta. Siedlisko usytuowane jest we frontowej części
działki, teren ogrodzony od frontu płotem stalowym z bramą i furtką stalową, boczne z
siatki. Uzbrojenie terenu:
- sieć wodociągowa
- kanalizacja sanitarna do szambo 3-komorowego
KM 305/10
8
- elektryczna
- telefoniczna
Siedlisko stanowią: budynek mieszkalny wraz z zabudowaniami towarzyszącymi
opisanymi poniżej.
Pozostała część działki wykorzystywana jest do produkcji ogrodniczej (uprawa warzyw
pod osłonami) i w części stanowi grunt rolny niezabudowany o dobrej jakości gleb.
BUDYNEK MIESZKALNY
Budynek mieszkalny parterowy, częściowo podpiwniczony z dachem dwuspadowym.
W części podpiwniczonej znajduje się kotłownia o powierzchni 18,54 m 2
Dane techniczne: (według pomiarów własnych)
Powierzchnia zabudowy: 102,40 m2
Powierzchnia użytkowa: 91,85 m2
Rok budowy: 1958/1959
Program użytkowy:
Pomieszczenie
Pokój
Pokój
p.pokój
weranda
łazienka
pokój
kuchnia
pokój
RAZEM
Powierzchnia [m2]
12,97
18,02
8,05
5,50
3,01
12,41
18,54
13,35
91,85
KM 305/10
Budynek mieszkalny - elewacja frontowa
9
Budynek mieszkalny – elewacja od strony podwórza
Pokoje
Kuchnia
P.pokój
Łazienka z wc
KM 305/10
10
OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA
Fundamenty: betonowe
Ściany: murowane z pustaków żużlobetonowych cegły ceramicznej
Strop: wylewany
Dach: konstrukcji drewnianej, kryty dachówką
Posadzki: drewniane na legarach i betonowe, wyłożone wykładziną PCV i płytkami
ceramicznymi
Tynki wewnętrzne: cementowo – wapienne, gładkie
Stolarka okienna i drzwiowa: PCV i drewniana, drzwi drewniane starego typu
Instalacje:
- wodno- kanalizacyjna
- elektryczna
- centralne ogrzewanie (piec zasypowy)
Stan techniczny
Stan techniczny budynku – średni, remonty i modernizacje przeprowadzane na bieżąco.
ZABUDOWANIA TOWARZYSZĄCE
BUDYNEK SKŁADOWO - GARAŻOWY
Budynek murowany z pustaków, parterowy, dach dwuspadowy konstrukcji kryty
eternitem. Bramy wjazdowe drewniane dwuskrzydłowe. W budynku znajduje się stodoła
dwuprzejazdowa i garaż. Do budynku przylega budynek z pustaków o powierzchni 18,55
m2, aktualnie niewykorzystywany.
Dane techniczne
Powierzchni użytkowa: 119,00 m2 (stodoła 85,00 m2, garaż 34,00 m2)
Stan techniczny
Stan techniczny budynku – średni. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona.
KM 305/10
11
BUDYNEK GARAŻOWO - GOSPODARCZY
Budynek murowany, parterowy, okna stalowe, brama wjazdowa dwuskrzydłowa stalowa.
Instalacja elektryczna
Dane techniczne:
Powierzchni użytkowa: 28,63 m2 (13,55 m2 – garaż, 15,08 m2 pom. gospodarcze)
Rok budowy: lata 60-te
Stan techniczny
Stan techniczny budynku – średni. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona.
KOTŁOWNIA
Budynek murowany, parterowy kryty eternitem. Drzwi wejściowe stalowe – szklone, okna
w ramach stalowych. Instalacja wodna, elektryczna.
Dane techniczne
Powierzchni użytkowa: 90,61 m2 - 72,63 m2 ( kotłownia) + 17,98 m2 ( pom. socjalne)
Rok budowy – lata 50-te
Stan techniczny
Stan techniczny budynku – zadowalający. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona.
KM 305/10
12
OPIS OBIEKTÓW SZKLARNIOWYCH
Na działce nr 325 znajdują się 4 szklarnie zespolone, zrealizowane w różnym czasie,
w których aktualnie prowadzona jest produkcja pomidorów i ogórków. Szklarnie
wyposażone są w centralne ogrzewanie, system nawadniania i nawożenia za pomocą
wężów fertygacyjnych.
Łączna powierzchnia użytkowa szklarni: 5257,80 m2
SZKLARNIA GRUNTOWA 1
Obiekt szklarniowy, jednonawowy, przystosowany do uprawy na wełnie mineralnej.
Dane techniczne:
powierzchnia użytkowa : 51,00 m x 11,80 m = 601,80 m2
rok budowy:
1993
Opis rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych:
Fundamenty - ławy i stopy betonowe, zbrojone
Konstrukcja – stalowa
Ściany - elementy ścian bocznych o konstrukcji stalowej i aluminiowej z rur i ceowników
Dach - szkło przezroczyste gładkie
Instalacje elektryczna
wodna
centralnego ogrzewania
system nawadniania
system nawożenia za pomocą wężów fertygacyjnych
Obiekt w dobrym stanie technicznym, konserwacje prowadzone na bieżąco.
SZKLARNIA GRUNTOWA 2
Obiekt szklarniowy jednonawowy, przystosowany do uprawy na wełnie mineralnej.
Dane techniczne:
powierzchnia użytkowa : 48,00 m x 8,20 m = 393,60m2
rok budowy:
2001
KM 305/10
Ściany - elementy ścian bocznych o konstrukcji stalowej
Instalacje - elektryczna, wodna, centralnego ogrzewania, system nawadniania, system
nawożenia za pomocą wężów fertygacyjnych
Obiekt w dobrym stanie technicznym, konserwacje prowadzone na bieżąco.
SZKLARNIE ZESPOLONE 3 i 4
Obiekty szklarniowe przystosowane do uprawy na wełnie mineralnej.
Szklarnie ogrodnicze zespolone wielonawowe – obiekty 6-nawowe
Szklarnie montowana z gotowych elementów dostarczonych przez producenta.
Dane techniczne NR 3 :
powierzchnia użytkowa:
rok budowy:
105,00 x 19,20 m2 = 2016,00 m2
2003-2005
Dane techniczne NR 4 :
powierzchnia użytkowa:
rok budowy:
117,00 m x 19,20 m = 2246,40 m2
2003
13
KM 305/10
14
Ściany - elementy ścian bocznych o konstrukcji stalowej
Instalacje - elektryczna, wodna, centralnego ogrzewania, system nawadniania, system
nawożenia za pomocą wężów fertygacyjnych
Obiekty w bardzo dobrym stanie technicznym.
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Na dzień wyceny Gmina Blizanów nie ma obowiązującego planu zagospodarowania
przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według
STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA opracowanego dla
gminy Blizanów, podjętego uchwałą nr XI/ 63 /99 Rady Gminy Blizanów z dnia
27.10.1999r nieruchomość położona jest na terenach upraw polowych na glebach
o najwyższej przydatności produkcyjnej oraz terenach zabudowy zagrodowej
i mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nieuciążliwymi preferowanymi do rozwoju.
KM 305/10
15
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE
DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY.
Założenia przyjęte do analizy :
obszar obejmujący powiat kaliski
okres monitorowania rynku: 24 miesiące wstecz od daty wyceny
Rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych charakteryzuje się zadowalającą
płynnością, natomiast obrót nieruchomościami zabudowanymi jest bardzo ograniczony, stąd
liczba zawieranych transakcji jest relatywnie niska. Z tego względu analiza musiała zostać
poszerzona o gminy powiatów sąsiednich.
Analizując źródłowe zasoby informacji dokonano ustaleń w sektorze rynku nieruchomości
zabudowanych, wnioskując iż istotnymi atrybutami cenotwórczymi są:
 lokalizacja nieruchomości
 stan techniczny budynków
 wielkość działki siedliskowej
 powierzchnia budynku mieszkalnego
Dla określenia wartości części nieruchomości zabudowanej siedliskiem przebadano
kilkanaście transakcji, z których wybierano 3 najbardziej podobne do wycenianej. Ceny
kształtowały się w przedziale od 1960,14 zł do 2882,56 zł w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni
użytkowej budynku mieszkalnego:
Data transakcji
Powiat
Miasto/Gmina
Obręb
Ulica
Powierzchnia
Pow.
działki(ek)
użytkowa
2
[m ]
[m2]
Cena [zł]
Cena 1
m2 pu [zł]
2010-08-31
Kaliski
Lisków
Lisków
Spółdzielców
5400
122,44
240000
1960,14
2010-12-10
Kaliski
Ceków Kolonia
Kamień
X
3000
85,00
200000
2352,94
2009-12-23
Kaliski
Godziesze Wielkie
Borek
X
1000
110,00
285000
2590,91
2010-03-10
Kaliski
Stawiszyn
Zbiersk Cukrownia
X
803
76,00
210000
2763,16
2010-01-11
Kaliski
Opatówek
Opatówek
Kościuszki
1469
80,00
230000
2875,00
2011-06-10
Kaliski
Stawiszyn
Zbiersk Cukrownia
X
2000
118,95
343000
2883,56
Lokalny rynek transakcji obejmujący obrót prawem własności niezabudowanych nieruchomości
rolnych jest zadawalająco rozwinięty. Źródłem popytu są przeważnie osoby fizyczne (rolnicy)
nabywający działki rolne, celem poszerzenia posiadanych gospodarstw rolnych. Istnieją pewne
prawidłowości w zachowaniach strony popytowej i podażowej przedmiotowych transakcji. Głównym
motywem kierującym zachowaniami nabywców jest w pierwszej kolejności możliwość rolniczego
zagospodarowania tych nieruchomości. Z reguły transakcje dotyczyły sprzedaży gruntów o areale od
1 ha do 4 ha (sporadycznie transakcje o większym areale).
Analizując źródłowe zasoby informacji dokonano ustaleń w sektorze rynku nieruchomości rolnych,
wnioskując iż istotnymi atrybutami cenotwórczymi są:
 lokalizacja nieruchomości
 jakość gruntów, klasa bonitacyjna gleb
 kształt i rozłóg gruntów rolnych
 powierzchnia nieruchomości
 dostęp do nieruchomości
 rodzaj sąsiedztwa
KM 305/10
16
Na potrzeby wyceny niezabudowanej części nieruchomości przeanalizowano transakcje
nieruchomościami rolnymi. Ceny kształtowały się w przedziale od 13089,01 zł do 47619,05 zł za 1 ha:
Data transakcji
Gmina
Obręb
Pow. działek
[ha]
Cena [zł]
Cena
1 ha [zł]
2010-03-11
Blizanów
Jarantów
1,9100
25000
13089,01
2010-12-14
Blizanów
Rychnów Kolonia
2,3000
45000
19565,22
2010-08-06
Blizanów
Rychnów
3,3300
70000
21021,02
2011-03-17
Blizanów
Jarantów
4,9700
120000
24144,87
2011-02-17
Blizanów
Pawłówek
2,3941
60000
25061,61
2011-04-20
Blizanów
Blizanów
1,4300
44000
30769,23
2011-02-02
Blizanów
Blizanówek
2,1934
70000
31913,92
2010-03-31
Blizanów
Kurza
1,1600
42000
36206,90
2011-06-26
Blizanów
Bogucice, Romanki, Rychnów
8,7800
400000
45558,09
2011-08-11
Blizanów
Godziątków
0,4200
20000
47619,05
Rynek został również poddany analizie w celu przeprowadzenia rozpoznania odnośnie:
 transakcji wolnorynkowych nieruchomości o charakterze komercyjnym w branży
ogrodniczej na określonym rynku lokalnym,
 analizy wpływów i wydatków związanych z prowadzoną na nieruchomości działalnością
gospodarczą,
 cen rynkowych materiałów, surowców i środków niezbędnych do produkcji
ogrodniczej,
 badania średnich rocznych cen pomidorów i ogórków
 bieżącej analizy rynku ogrodnictwa szklarniowego i określenie trendu rozwoju w
przyszłości,
 badania długości życia przedsiębiorstwa (obiektu) stanowiącego podstawę obliczania
przyszłych dochodów,
 analizy słabych i silnych stron przedsiębiorstwa
 analizy koniunkturalnej rozwoju rynku nieruchomości lokalnych
Począwszy od lat 90-tych obserwuje się sukcesywny rozwój upraw pod osłonami. Na rynku
obecnie obserwowane jest bardzo duże zainteresowanie pomidorami i ogórkami, a ich
niedobór w okresie jesiennym, zimowym i wiosennym należy uzupełniać prowadząc
produkcję pod osłonami. Podstawowym warunkiem uzyskania opłacalności w produkcji
warzyw szklarniowych jest minimalizacja nakładów energetycznych, koniecznych do
uzyskania plonu.
Z uwagi na opłacalność produkcji ogrodniczej pod osłonami, w powiecie kaliskim zauważalny
jest rozwój inwestycji polegających na budowie nowoczesnych obiektów szklarniowych i
przeznaczaniu ich do uprawy pomidorów i ogórków (średnia struktura 90% pomidory, 10 %
ogórki).
Nowoczesne szklarnie charakteryzują się przede wszystkim:
- oszczędnym wykorzystaniem ciepła (głównego składnika kosztów upraw) i energii
elektrycznej,
- wyposażeniem w nowoczesne i wysokiej jakości systemy grzewcze, wietrzenia i
nawadniania
- maksymalnym wykorzystaniem światła,
- możliwością automatycznego i precyzyjnego sterowania parametrami klimatu szklarni,
- szczelnością,
- zapewnieniem optymalnej dla roślin temperatury powietrza i podłoża oraz wilgotności
KM 305/10
17
- powietrza niezależnie od warunków zewnętrznych,
- wytrzymałością konstrukcji na intensywne opady śniegu oraz wiatr,
- wyposażeniem w kurtyny termoizolacyjne i ewentualnie cieniujące,
Ogrodnictwo w powiecie kaliskim od lat jest zdominowane przez produkcję pomidorów i
ogórków. Pod tę produkcję zostały wyposażone przedmiotowe szklarnie. Wszystkie nowe
obiekty są wyposażane w specjalistyczne urządzenia, w kierunku uprawy pomidorów i
ogórków. W związku z tym jest to najbardziej optymalny sposób użytkowania tych obiektów.
Dokonano analizy wyników finansowych z czterech gospodarstw ogrodniczych o tym samym
profilu działalności, celem zobrazowania średnich przychodów, kosztów i dochodów
uzyskiwanych z 1 m2 upraw.
8. PRZEDSTAWIENIE ZASTOSOWANEGO SPOSOBU WYCENY.
8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości.
Oszacowano wartość rynkową przedmiotu wyceny przy założeniu, że wartość rynkowa
nieruchomości przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość
sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji wartości
rynkowej.
Zgodnie z art. 151 Ust.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 (tekst
jednolity Dz. U. Nr 261 z 2004r, poz. 2603 ze zmianami) „wartość rynkową nieruchomości
stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.”
Określona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i
odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć
przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania
umowy ceny nie uległy zmianie.
Wartość rynkowa została określona zgodnie z zapisami Powszechnych Krajowych Zasad
Wyceny – KSWP 1.
Zgodnie z postanowieniami tam zawartymi w celu określenia wartości rynkowej
rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej
prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić
kontynuację aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości lub może polegać na innym
sposobie jej użytkowania.
Wartość rynkowa – jest to wartość uwzględniająca możliwość optymalnego użytkowania;
jest ona równa wartości dla aktualnego sposobu użytkowania jeżeli stanowi on optymalne
wykorzystanie nieruchomości.
KM 305/10
18
Wartość rynkową zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny stanowi:
 najbardziej prawdopodobna cena,
 możliwa do uzyskania na rynku,
 w dniu wyceny,
 strony umowy są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej,
 kupujący i sprzedający ma stanowczy zamiar zawarcia umowy,
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku.
Wartość rynkowa nieruchomości podlega oszacowaniu w procesie wyceny bez
uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją
podatków i opłat.
Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie żmudnego i
wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić,
że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż wyrażona w jednostkach
monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o
wartości.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr
1(KSWP 1) – Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa oraz Nota Interpretacyjna nr 1 (NI
1) zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości szczegółowo określają
podstawy metodologiczne określania wartości rynkowej nieruchomości.
8.2. Wybór podejścia i metody szacowania.
Mając na uwadze powyższe oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z
dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego, zastosowano:
dla określenia wartości rynkowej części nieruchomości zabudowanych domem mieszkalnym i
budynkiem gospodarczym:
- podejście porównawcze, metodę porównywania parami
dla określenia wartości rynkowej niezabudowanych gruntów rolnych:
- podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej
dla określenia wartości rynkowej części nieruchomości zabudowanej obiektami szklarni wraz
z zabudową towarzyszącą
- podejście dochodowe, metodę zysków, technikę kapitalizacji prostej
Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej wyłącznie wówczas, gdy
nieruchomości podobne do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na
określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich
ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.
KM 305/10
19
Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości o określonych cechach, poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema
nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu
rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty każdej z porównywanych nieruchomości pod
kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag.
W procesie porównania należy uwzględnić szereg czynników, a w szczególności zmiany
poziomu cen na skutek upływu czasu, cechy rynkowe wycenianej nieruchomości oraz zużycia
nieruchomości. Procedura wyceny powinna być poprzedzona określeniem przez
rzeczoznawcę majątkowego wag cech rynkowych. Wagi cech rynkowych ustala się na
podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej
przedmiotem obrotu rynkowego w badanym okresie, przez analogie do podobnych
rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych oraz na podstawie badań – obserwacji preferencji
potencjalnych nabywców nieruchomości.
Po określeniu wag należy wyliczyć poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i
przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi i
określić wartość nieruchomości z każdej pary porównawczej. Ostateczne określenie wartości
nieruchomości dokonuje się z wykorzystaniem średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych
z porównań lub średniej ważonej, jeżeli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana.
Metoda korygowania ceny średniej polega na:
→
ustaleniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez
określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen na nieruchomości podobne;
→
określeniu liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z danego
rynku lokalnego;
→
opisu wycenianej nieruchomości pod względem cech rynkowych;
→
opisu nieruchomości o cenie minimalnej Cmin i nieruchomości o cenie maksymalnej Cmax
w kontekście cech rynkowych;
→
określeniu ceny średniej ceny Cśr z bazy danych cenowych z rynku lokalnego oraz
zakresu sumy współczynników korygujących ui jako:
Cmin Cmax
;
Cśr
Cśr
→
→
Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy
Cmin i Cmax.
wartość rynkową nieruchomości określamy korzystając ze wzoru
Wn = [Cśr ui] k
gdzie:
ui - współczynnik korygujący, których ilość winna odpowiadać określonej liczbie cech rynkowych;
k - współczynnik korekcyjny z przedziału (0,90; 1,10) uwzględniający przypadki szczególne (np. szczególne cechy
nieruchomości, nagłe zmiany popytu i podaży itp.)
Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, iż wartość rynkowa szacowanej
nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną Cmin, a ceną maksymalną Cmax, jakie
znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych.
KM 305/10
20
Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących
dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod warunkiem że wysokość tego
dochodu jest znana lub możliwa do określenia.
Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki można uzyskać z gruntu
wraz z jego częściami składowymi.
W podejściu dochodowym przyjmuje się założenie, że nabywca zapłaci za nieruchomość
cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszących
dochód, którego wysokości nie można określić na podstawie analizy kształtowania się stawek
rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy. Dochód ten określa się w wysokości równej
udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności
prowadzonej na tej nieruchomości.
Metodę tę stosuję się do wyceny tych nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio
uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania. Dla
takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest zwykle niecelowa lub niemożliwa.
Występują one na rynku sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen
transakcyjnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości.
Schemat postępowania dla określenia udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika:
1) określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej na
nieruchomości
2) określenie kosztów zakupu (materiałów, towarów), usług i wynagrodzenia
pracowników
3) obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od przychodów
z działalności
4) określenie wydatków operacyjnych
5) obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika, poprzez odjęcie od dochodu
brutto wydatków operacyjnych
6) określenie poprzez analizę rynku wysokości procentowego udziału właściciela w
dochodzie netto użytkownika
7) określenie dochodu netto właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto
użytkownika i procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika.
Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości, dla której uzasadnione
jest założenie, że wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego
oraz że poziom tego dochodu będzie stały ( założenie stabilności dochodu w dłuższej
perspektywie).
Wartość nieruchomości ( W x ) określona jest wzorem :
D
Wx 
R
gdzie:
D - roczny dochód operacyjny netto;
R - stopa kapitalizacji netto
KM 305/10
21
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI.
9.1. Procedura zastosowana do obliczeń
obliczono wartość rynkową części siedliskowej ( grunt o pow. 0.1476 ha – część
działki nr 325
zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiami
gospodarczymi) - W1
obliczono wartość rynkową części nieruchomości wykorzystywanej pod uprawy
ogrodnicze ( grunt o pow. 0.7044 ha – część działki nr 325 zabudowana szklarniami
oraz budynkiem kotłowni) – W2
obliczono wartość rynkową niezabudowanej części nieruchomości wykorzystywanej
rolniczo ( grunt o pow. 0.8280 ha – część działki nr 325)– W3
określono wartość rynkową nieruchomości poprzez zsumowanie wyników
9.2. Obliczenie wartości rynkowej - W1
9.2.1. Określenie cech rynkowych i ich wag.
Jako atrybuty, które w istotny sposób wpływają na wartość nieruchomości zabudowanej
siedliskiem przyjęto:
 położenie
 stan techniczny budynków
 zabudowania towarzyszące
 wielkość działki
 powierzchnię użytkową domu mieszkalnego
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji nabywców
nieruchomości zabudowanych. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1m2 powierzchni
użytkowej budynku. Wagi atrybutów rynkowych nieruchomości ustalono w podejściu
eksperckim, w oparciu o znajomość rynku, charakter zmian obserwowanych w dłuższym
czasie i aktualne tendencje, a także systematycznie zbierane informacje z biur pośrednictwa.
Rzeczoznawca samodzielnie ocenił układ wag atrybutów, starając się trafnie odwzorować
preferencje popytu. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła na ustalenie wpływu
poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość rynkową. Przyjęto założenie, że wartość
rynkowa obiektu wycenianego Wx znajdzie się pomiędzy Cmin i Cmax.
Z tego założenia wynika postulat, by wagą cechy był jej procentowy udział w C, gdzie:
Liczba próbek = 6
Liczba porównań = 3
Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a)
Liczba transakcji
Ceny:
Cena minimalna = 1 960,14 zł
Cena maksymalna = 2 883,56 zł
DELTA = 923,42 zł
2 123,72
Odchylenie standardowe = 360,04
2 000
2 100
2 200
2 300
2 400
2 500
Cena 1 mkw
2 600
2 700
2 800
KM 305/10
22
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 35 %
Stan 20 %
Powierzchnia 10 %
Wielkość 20 %
Zabudowania 15 %
9.2.2. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych – założenia do wyceny.
Lp.
1.
Cecha rynkowa
Położenie
Ocena
dobre
zadowalające
średnie
2.
Powierzchnia użytkowa
domu mieszkalnego
3.
Stan techniczny zabudowań
przeciętna
mała
zadowalający
średni
korzystne
4.
Zabudowania towarzyszące
średnio korzystne
5.
Wielkość działki siedliskowej
duża
średnia
mała
Opis
lokalizacja w miejscowościach dobrze
skomunikowanych z miastem powiatowym, w
części wsi wysoko zurbanizowanej
lokalizacja w miejscowościach zadowalająco
części wsi przeciętnie zurbanizowanej
lokalizacja w miejscowościach zadowalająco
części wsi słabo zurbanizowanej
2
2
od 90 m do 125 m
2
do 90 m
budynki z lat 70-80 tych, po pracach
remontowo-modernizacyjnych
budynki starsze (lata 50-60-te), w których na
bieżąco wykonywane są prace remontowe
budynki gospodarcze o pow. zabudowy
2
powyżej 180 m
budynki gospodarcze o pow. zabudowy
2
poniżej 180 m
2
działka o pow. powyżej 2000 m
2
działka o pow. od 1000 do 2000 m
2
działka o pow. do 1000 m
W skali ocen, jak wymienione cechy w powyższej tabeli, szacowana działka charakteryzuje
się następującymi parametrami:
1/ położenie - średnie
2/ stan techniczny - średnie
3/ zabudowania towarzyszące - średnio korzystne
4/ wielkość działki – średnia
5/ powierzchnia użytkowa domu -mała
KM 305/10
23
9.2.3. Wybór i opis nieruchomości do porównania.
Opis transakcji nr 1
Data transakcji
Lokalizacja
Powierzchnia działki
2010-12-10
Kamień, gm. Ceków Kol., pow. kaliski
0.3000 ha
Nieruchomość siedliskowa, zabudowana domem mieszkalnym
powierzchni użytkowej 85 m2, budynkiem gospodarczym.
Stan techniczny zabudowań - zadowalający
Akt notarialny
2352,94 zł/m2
Charakterystyka
Źródło informacji
Cena transakcyjna
Data transakcji
Lokalizacja
2010-03-10
Zbiersk Cukrownia, gm. Stawiszyn, pow. kaliski
0. 0803 ha
Nieruchomość siedliskowa, zabudowana domem mieszkalnym o
powierzchni użytkowej 76,00 m2, budynkiem garażowo-gospodarczym.
Akt notarialny
2763,16 zł/m2
Charakterystyka
Cena transakcyjna
Data transakcji
Lokalizacja
2010-01-11
Opatówek, gm. Opatówek, pow. kaliski
0.1469 ha
Nieruchomość siedliskowa, zabudowana domem mieszkalnym
powierzchni użytkowej 80,00 m2, budynkiem gospodarczym.
Akt notarialny
2875,00 zł/m2
Charakterystyka
Cena transakcyjna
9.2.4. Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń.
TABELE PORÓWNAWCZE
2
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 352,94 PLN/m
Cechy rynkowe
Położenie
Wielkość działki
Stan techniczny
Zabudowania
towarzyszące
Powierzchnia
użytkowa
o
323,20
184,68
184,68
Wartość cechy
(nier. wyceniana)
średnie
średnia
średni
Wartość cechy
(nier.por.)
zadowalające
duża
zadowalający
Poprawki
[zł].
- 161,60
- 92,34
- 184,68
15
138,51
średnio korzystne
korzystne
- 138,51
10
92,34
mała
mała
0,00
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
35
20
20
Suma: - 577,13
o
KM 305/10
24
Cechy rynkowe
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
Położenie
Wielkość działki
Stan techniczny
Zabudowania
towarzyszące
Powierzchnia
użytkowa
35
20
20
2
323,20
184,68
184,68
Wartość cechy
(nier. wyceniana)
średnie
średnia
średni
Wartość cechy
(nier.por.)
dobre
mała
zadowalający
Poprawki
[zł].
- 323,20
92,34
- 184,68
15
138,51
średnio korzystne
średnio korzystne
0,00
10
92,34
mała
mała
0,00
Wartość cechy
(nier.por.)
dobre
średnia
zadowalający
Poprawki
[zł].
- 323,20
0,00
- 184,68
Suma: - 415,54
Cechy rynkowe
Położenie
Wielkość działki
Stan techniczny
Zabudowania
towarzyszące
Powierzchnia
użytkowa
2
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
35
20
20
323,20
184,68
184,68
Wartość cechy
(nier. wyceniana)
średnie
średnia
średni
15
138,51
średnio korzystne
korzystne
- 138,51
10
92,34
mała
mała
0,00
Suma: - 646,39
Wartości cząstkowe:
Wx-2875,00 = 2875,00+(-646,39) = 2228,61
Wx-2763,16 = 2763,16+(-415,54) = 2347,62
Wx-2352,94 = 2352,94+(-577,13) = 1775,81
Sposób obliczania wartości 1 m2 - średnia ważona ze wzoru:
(0,78*2228,61 + 0,80*2347,62 + 0,75*1775,81) /(0,78 + 0,80 + 0,75)
Wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej: 2 123,72 zł
Słownie: dwa tysiące sto dwadzieścia trzy zł. 72/100
Wartość rynkowa części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkiem
garażowo-składowym i budynkiem garażowo-gospodarczym:
W1= 91,98m2 p.u. x 2123,72 zł/m2 = 195 339,76 zł
przyjęto: 195 000,00 zł
słownie: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych
KM 305/10
25
9.3. Określenie wartości rynkowej– W2
9.3.1. Założenia dla potrzeb określenia wartości
 Dane dotyczące rozmiarów produkcji, przychodów i kosztów przyjęto na podstawie
„Informacji finansowej dla rolników indywidualnych” obejmującej lata 2008-2010
sporządzonej w czterech porównywalnych gospodarstwach ogrodniczych na terenie
powiatu kaliskiego
 Przyjęto, że źródłem generowania dochodu jest produkcja ogrodnicza polegająca na
uprawie ogórka/pomidora w kompleksie ogrodniczym o powierzchni 5257,80 m2
 przyjęto poziom produkcji na podstawie uśrednionych rachunków wyników. Na tej
podstawie określono średni poziom przychodów i kosztów.
 ustalono średni przychód, koszty i dochody przypadające na 1m 2 upraw ogrodniczych, na
podstawie w/w danych z rachunków wyników czterech porównywalnych gospodarstw
ogrodniczych
 przyjęto, że udział właściciela w dochodzie netto użytkowania wynosi 65%, który wynika
z odjęcia od dochodu operacyjnego netto kwoty równej "wynagrodzeniu użytkownika",
który przyjęto na poziomie ok. 10 % przychodu i 30 % zysku. Ten poziom przyjęto z
umów, pomiędzy RED Grupa Producentów a właścicielem nieruchomości położonej w
Szulcu, gm. Opatówek, powiat kaliski - uprawa pomidorów i ogórków oraz pomiędzy
Grupą Producentów Warzyw Sp. z. o.o., a właścicielem nieruchomości położonej w
Brudzewie i Długiej Wsi, powiat kaliski - uprawa pomidorów i ogórków.
 Założono możliwość uzyskania dochodu, który pozostanie w przyszłości na poziomie
dochodu obecnego
 Wydatki operacyjne uwzględniono w kosztach pośrednich produkcji
KM 305/10
26
9.3.2. Określenie średniego dochodu z 1 m2 powierzchni upraw.
Gospodarstwo ogrodnicze - Opatówek, gm. Opatówek
2008
2009
2010
przychód z dział. operacyjnej 1 269 700 1 287 934 1 308 200
przychód na 1m2 upraw
98,94
100,36
101,94
koszty
826 100
942 554 962 400
koszty na 1m2 upraw
64,37
73,45
74,99
dochód
443 600
345 380 345 800
powierzchnia szklarni
12 832,61 12 832,61 12 832,61
2
dochód na 1m upraw
34,57
26,91
26,95
Gospodartstwo ogrodnicze - Cienia, gm. Opatówek
2008
2009
2010
96,37
118,43
40,28
koszty
2 205 798 2 760 287 617 739
koszty na 1m2 upraw
77,47
96,94
21,69
dochód
538 355
611 982 529 243
28 474,70 28 474,70 28 474,70
2
dochód na 1m upraw
18,91
21,49
18,59
Gospodartstwo ogrodnicze - Długa Wieś, gm. Stawiszyn
2008
2009
2010
przychód z dział. operacyjnej 1 207 555 1 691 172
bd
72,92
102,13
bd
koszty
988 666 1 438 071
bd
2
koszty na 1m upraw
59,71
86,84
bd
dochód
218 889
253 101
bd
16 558,90 16 558,90
bd
dochód na 1m2 upraw
13,22
15,28
bd
Gospodartstwo ogrodnicze - Zagorzyn, gm. Blizanów
2008
2009
2010
102,27
102,09
107,83
koszty
1 170 210 1 184 770 1 300 310
koszty na 1m2 upraw
78,39
79,37
87,11
dochód
356 440
339 230 309 430
14 928
14 928
14 928
2
dochód na 1m upraw
23,88
22,72
20,73
średni dochód z 1m2 upraw
średnia
100,41
70,94
29,48
średnia
85,03
65,37
19,66
średnia
87,53
73,28
14,25
średnia
104,06
81,62
22,44
21,46
KM 305/10
27
9.3.4. Określenie stopy kapitalizacji dochodu netto
Wysokość stopy kapitalizacji powinno ustalać się na podstawie badania rynku nieruchomości
podobnych do nieruchomości wycenianej, jako wzajemną relację pomiędzy dochodami
uzyskiwanymi z nieruchomości podobnych, a cenami transakcyjnymi uzyskanymi za
nieruchomości podobne.
W przypadku wycenianej nieruchomości, brak jest na rynku transakcji nieruchomościami
podobnymi. Dlatego też wskaźnik kapitalizacji wyznaczono zgodnie z obowiązującym
Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
„W przypadku braku danych na rynku nieruchomości, stopę dyskontową określa się na
podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z
uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do
nieruchomości wycenianej.”
Na stopę kapitalizacji r składają się następujące elementy:
R = r b + rr + r o
rb – stopa bazowa
rr – premia ryzyka rynkowego
ro - premia ryzyka operacyjnego
Analiza wykazała, że wyjściowy poziom wymaganej stopy zwrotu należy skorygować o
następujące czynniki ryzyka:
 lokalizacja:
premia z przedziału 0,50 – 1,00%
 stan i standard obiektu:
premia z przedziału 0,50 – 1,00%
Stopa wolna od ryzyka z inwestycji na rynku kapitałowym (rentowność 10-letnich obligacji
skarbowych o oprocentowaniu stałym) wynosi około 5,30%, co przy przewidywanym
poziomie inflacji wynoszącym około 3,50% oznacza realny zwrot na poziomie około 1,8% w
skali roku (realna stopa zwrotu).
Reasumując, stopę kapitalizacji przyjęto na następującym poziomie:
R = (5,3% – 3,5%) + (4,0% + 3,0% + 1,0%+ 1,2%) = 1,8% + 9,2% = 11 %
gdzie:

5,30%
- nominalna stopa zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka

3,50%
- przyjęty przewidywany poziom inflacji (dla potrzeb określenia realnej stopy zwrotu)

+4,00%
- premia za inwestycje na rynku obiektów przemysłowych typu Prime

+3,00%
- premia za ryzyko związane z lokalizacją nieruchomości (względem dużych aglomeracji ),

+1,00%
- premia uwzględniająca funkcję nieruchomości

+1,20%
- premia za ryzyko związane z inwestycją w przedmiotową nieruchomość
KM 305/10
28
9.3.5. Określenie dochodu z wycenianej części nieruchomości.
1.
Dochód netto użytkownika z działalności
2.
Dochód właściciela (1 x 0,65) *
2
5257,80 m x 21,46 zł
112 832,39 zł
73 341,05 zł
9.3.6. Wartość części nieruchomości zabudowanej obiektami szklarni.
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako relację dochodu
rocznego właściciela nieruchomości oraz przyjętej stopy kapitalizacji:
Wx 
D
R
gdzie:
D - roczny dochód operacyjny netto właściciela nieruchomości
R - stopa kapitalizacji netto
Wx = 73 341,05 zł / 0,11 = 666 736,82 zł
przyjęto że:
WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDMIOTOWEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONEJ POD
UPRAWY OGRODNICZE WYNOSI:
WR2= ~ 667 000 zł
słownie: sześćset sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych
KM 305/10
29
9.4. Określenie wartości rynkowej – W3
W celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny analizą objęto transakcje
nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, położonymi w gminie Blizanów
Wartości brzegowe:
Cmin / Cśr = 0,44
Cmax / Cśr = 1,61
Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a)
Liczba transakcji
Ceny:
Cena średnia = 29 494,89 zł
Cena minimalna = 13 089,01 zł
Cena maksymalna = 47 619,05 zł
Liczba próbek = 10
Odchylenie standardowe = 11 189,64
42 177,69
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
Cena 1 mkw
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 30 %
Jakość 25 %
Dojazd 20 %
Wielkość 25 %
9.4.1. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych – założenia do wyceny.
L.p.
Cecha rynkowa
1.
Położenie
2.
Kształt i wielkość działki
3.
Jakość gruntów
4.
Dojazd do nieruchomości
Ocena
dobre
zadowalające
średnie
mała
średnia
duża
dobra
średnia
słaba
dobry
średni
słaby
Waga cechy %
30
25
25
20
9.4.2. Opis nieruchomości o cenie min i max.
Opis transakcji o cenie minimalnej:
Data transakcji
Lokalizacja
2010-03-11
Jarantów, gm. Blizanów
Powierzchnia gruntu
Charakterystyka
Cena transakcyjna
1,9100 ha
Nieruchomość rolna, grunty kl. V, VI, dojazd drogą śródpolną
Akt notarialny
13 089,01 zł/ha
40 000
45 000
KM 305/10
30
Opis transakcji o cenie maksymalnej:
Data transakcji
2011-08-11
Lokalizacja
Godziątków, gm. Blizanów
Powierzchnia gruntu
Charakterystyka
Cena transakcyjna
0,4200 ha
Nieruchomość rolna, grunty kl. III, dojazd drogą utwardzoną
Akt notarialny
47619,05 zł/ha
9.4.3. Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń.
L.p
1
2
3
4
Cechy rynkowe
Położenie
Wielkość działki
Jakość gruntów
Dojazd do
nieruchomości
Razem
Waga cechy
[%]
30
25
25
Zakres współ.
korygujących
0,13 - 0,48
0,11 - 0,40
0,11 - 0,40
Wartość cechy
(nier. wyceniana)
zadowalające
mała
bardzo dobra
Wartości
wsp.
0,31
0,4
0,4
20
0,09 - 0,32
dobry
0,32
100
0,44 - 1,61
1,43
K - współczynnik korekcyjny (0.90 - 1.10) : 1
Wartość rynkowa 1 ha wynosi: 42 177,69 zł
Słownie : czterdzieści dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem zł. 69/100
Wartość rynkowa niezabudowanego gruntu rolnego wynosi:
W3 = 0.8280 ha x 42 177,69 zł/ha = 34 923,13 zł
przyjęto:
W3= 35 000 zł
słownie: trzydzieści pięć tysięcy złotych
9.5. Zestawienie wartości.
L.p.
1.
2.
3.
Przedmiot wyceny
Określona wartość rynkowa
część siedliskowa nieruchomości ( grunt o pow. 0.1476 ha – część działki
nr 325 zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami
gospodarczymi) - W1
część nieruchomości wykorzystywana pod uprawy ogrodnicze ( grunt o
pow. 0.7044 ha – część działki nr 325 zabudowana kompleksem szklarni
oraz kotłownią) - W2
część nieruchomości wykorzystywana rolniczo ( grunt o pow. 0.8280 ha
– część działki nr 325)– W3
195 000,00 zł
667 000,00 zł
35 000,00 zł
897 000,00 zł
Razem wartość rynkowa: słownie: osiemset
dziewięćdziesiąt siedem
tysięcy zł
KM 305/10
31
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI
897 000,00 zł
Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na
badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji.
Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania
na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.
11. KLAUZULE








Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa
i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez
Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których
występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości
Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i
nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia.
Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż
podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”
Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody
autora jest zabroniona.
Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera
podatku VAT.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został
sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły
zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w
Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego
sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.
12. ZAŁĄCZNIKI


Protokół z badania księgi wieczystej nr KZ1A/0028640/8 prowadzonej przez Sąd
Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych sporządzony przez biegłego
sądowego.
Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej.
KM 305/10
32
PROTOKÓŁ
Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ NR KZ1A/00028640/8
W ww. księdze wieczystej na dzień 17 października 2011 r. znajdują się następujące
zapisy:
KZ1A/00028640/8
DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości
Rychnów, gmina Blizanów, działka nr 325 , zabudowana o powierzchni 1,68 ha
DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością
Wpisów nie ma
DZIAŁ II – własność
Janusz Józef Pijecki, syn Józefa i Jolanty oraz Renata Zofia Pijecka córka Ireneusza i Marianny we
wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na podstawie umowy sprzedaży nr rep. A:
1824/86 z dnia 11 grudnia 1986 r. – wpisano 12 grudnia 1986 r.
DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia
Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością:
Wszczęcie egzekucji. Skutki zajęcia przedmiotowej nieruchomości rozciągają się na
wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji.
Wierzyciele:
3. HORTICO S.A. z siedzibą we Wrocławiu
4. Bank Gospodarki Żywnościowej S.A z siedzibą w Warszawie
DZIAŁ IV – hipoteka
8.Hipoteka umowna zwykła w kwocie 306 000,00 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Pleszewie,
9.Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 180 000,00 zł rzecz Banku Spółdzielczego w Pleszewie,
12.
Hipoteka umowna zwykła w kwocie 165 000,00 zł na rzecz Banku Gospodarki
Żywnościowej Oddział Operacyjny w Kaliszu z siedzibą w Warszawie

Pobierz operat

Transkrypt

Podobne dokumenty

WYCENA OSTATECZNA PRZYZNANO MEDAL

Dera Jakub Przedsiebiorstwo Uslugowe, Kalisz

Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny

DANE POJAZDU - kod EC 0061274 WYCENA POJAZDU Sprzedaż

Hale / Magazyny Kalisz Ref : 2611WHM Częstochowsk

wartość rynkowa nieruchomości

140326 PR March 31_NAPE PL_renovalue