Tabela. Ograniczenia w polityce inwestycyjnej w wybranych

Tabela. Ograniczenia w polityce inwestycyjnej w wybranych
systemach prawno-instytucjonalnych REITs (cz. 1)
lp.
1
2
3
4
5
6
7
8
kraj
charakter ograniczeń
Australia
AU-REITs muszą prowadzić odpowiednią działalność inwestycyjną, w tym inwestycje z ziemię,
nieruchomości na wynajem i papiery wartościowe. Zasada "safe horbour rule " pozwala uzyskiwać do
25% dochodu z inwestycji w grunty (z wyłączeniem zysków kapitałowych ze sprzedaży aktywów) w
postaci wyniku handlowego (czyli nie z wynajęcia obiektów) tak długo, jak to jest przypadkowe i istotne
z punktu widzenia działalności inwestycyjnej.
Hong-Kong
REITs muszą inwestować w nieruchomości; zakupione nieruchomości muszą być utrzymywane w
portfelu przez co najmniej dwa lata. Inwestycje w grunty lub prowadzenia działalności deweloperskiej
zabronione. Nie wolno nabywać żadnych aktywów w formie spółek z nieograniczoną
odpowiedzialnością; inwestycje w hotele czy centra rozrywki wyłącznie za pomocą SPV.
Malezja
REIT mogą inwestować wyłącznie w (i) nieruchomości; (ii) w akcje i udziały spółek posiadających
nieruchomości, lub które zajmują się wyłącznie nieruchomościami (iii) aktywa nie będące
nieruchomościami (iv) środki pieniężne, depozyty i instrumenty rynku pieniężnego. Min. 50% łącznej
wartości aktywów REIT musi być zainwestowane w nieruchomości i / lub spółki powiązane z
nieruchomościami. Inwestycje inne niż w (iii-iv) nie mogą przekraczać 25% łącznej wartości aktywów
REIT. Zabronione jest (i) udzielanie kredytów (ii) działalność deweloperska (iii) nabywanie gruntów.
REIT nie może inwestować w jakiekolwiek inne firmy oprócz firm skoncentrowanych na
nieruchomościach.
Japonia
J-REITs mogą inwestować głównie (tzn. powyżej 50% aktywów) w "kwalifikowane aktywa", które
obejmują (1) papiery wartościowe (2) nieruchomości (3) prawa do dzierżawy nieruchomości (4), prawa
do powierzchni (5) wierzytelności pieniężne (6), weksle oraz ( 7) akcje/udziały w spółkach cichych
(TK), które nie są papierami wartościowymi. J-REIT nie moga posiadać więcej niż 50% udziałów z
prawem głosu w innych podmiotach (z wyłączeniem inwestycji zagranicznych).
Nowa Zelandia
nie ma ograniczeń dla trustów. W przypadku PIEs,co najmniej 90% wartości aktywów musi być
zainwestowane w (i) grunty (ii) instrumenty finansowe, w tym papiery dłużne (iii) akcje i jednostki
uczestnictwa w funduszach powierniczych (iv) prawa lub opcje związane w w/w klasy aktywów .
Inwestycje PIEs w udziały w spółki lub jednostki uczestnictwa w funduszu powierniczym nie mogą
przekraczać 20% udziałów lub wartości rynkowej, lub w przypadku wielu inwestycji - 10% aktywów
ogółem PIEs.
Filipiny
REIT mogą inwestować wyłącznie w (1) nieruchomości, w prawo własności lub dzierżawy (2) aktywa
lub papiery wartościowe związane z nieruchomościami (3) papiery wart. funduszy inw., dłużne papiery
wartościowe oraz akcje emitowane przez firmy działąjące w nieruchomościach (4) rządowe papiery
wartościowe (5) gotówkę i odpowiedniki gotówki (6) inne klasy aktywów po otrzymaniu zgody SEC.
Min. 75% aktywów musi być zainwestowane w nieruchomości generujące dochód; nie więcej niż 15%
aktywów może być inwestowane w papiery wartościowe jednego emitenta ( funduszu), z wyjątkiem w
odniesieniu do rządowych papierów wartościowych (limit 25%); REIT może inwestować nie więcej niż
5% swoich środków w niektóre produkty finansowe.
Singapur
Min. 75% aktywów musi zostać zainwestowane w dochodowe nieruchomości; REIT nie może
inwestować w grunty ani udzielać pożyczek hipotecznych; całkowita wartość działań deweloperskich
oraz inwestycji w niezakończone projekty inwestycyjne nie powinna przekraczać 10% aktywów; nie
więcej niż 5% aktywów może zostać zainwestowane w papiery wart. pojedynczego emitenta; nie więcej
jak 10% swoich przychodów może pochodzić z innych źródeł niż czynsze, odsetki, dywidendy i innych
podobnych płatności od spółek celowych.
Min. 70% aktywów musi być inwestowane w nieruchomości; min. 80% aktywów musi być inwestowane
w nieruchomości, związanych z papierami wartościowymi związanymi z nieruchomościami i w
Korea Południowa gotówkę (lub ekw.) Inwestycja w jedną nieruchomość jest dopuszczalna. Inwestycje w nieruchomości
mieszkalne jest dozwolone. Inwestycje w SPV nie jest dozwolone, ponieważ REIT nie może nabyć
więcej niż 10% ogólnej liczby głosów w innych przedsiębiorstwach.
9
Taiwan
10
Tajlandia
Inwestycje REITs ograniczone są do: (1) istniejących nieruchomości o stabilnych dochodach lub
nieruchomości w fazie deweloperskiej (2) Praw związanych z nieruchomościami ze stabilnymi
przychodami lub do nieruchomości w fazie deweloperskiej (inw. zatwierdzane przez nadzorcę) (3)
papiery wartościowe związane z nieruchomościami (4) lub inne cele inwestycyjne zatwierdzone przez
nadzorcę. Łączna kwota inwestycji w nieruchomości w fazie deweloperskiej i związane z nim prawa
nieruchomości nie powinna być większa niż 15% wartości aktywów publicznych REIT lub 40%
niepublicznych. Całkowity koszt inwestycji w krótkoterminowe papiery komercyjne nie powinna być
większa niż 10% wartości aktywów netto (dod. inne ograniczenia).
75% wartości netto aktywów musi być zainwestowane w nieruchomości gotowe do generowania
dochodów. Nie ma ograniczeń co do inwestycji w różne klasy aktywów nieruchomościowych. Nie
więcej niż 10% łącznych aktywów może być zainwestowane w nieruchomości w budowie.
Źródło: Opracowanie Fundacja Edukacji i Badań nad REITs na podstawie
Mizerski G. (2016) REITs - efektywne inwestowanie w nieruchomości, CeDeWu, Warszawa.