Tab Polityka inwestycyjna popraw. II i III

Tabela. Ograniczenia w polityce inwestycyjnej w wybranych
systemach prawno-instytucjonalnych REITs (cz. 2)
lp
kraj
charakter ograniczeń
Belgia
podstawową działalnością SICAFIs muszą być pasywne inwestycje w nieruchomości oraz wynajem
nieruchomości. Maksymalnie 20% łącznych aktywów może być inwestowane w jeden projekt
("dywersyfikacja ryzyka"). W wyjątkowych sytuacjach SICAFIs moga inwestować w papiery
wartościowe, oraz posiadać instrumenty zabezpieczające przed ryzykiem finansowym, ale z
wyłączeniem transakcji spekulacyjnych.
Bułgaria
Nie więcej niż 10% aktywów SPICs może być inwestowane w obligacje hipoteczne; nie więcej niż
10% aktywów SPICs może być lokowane w firmach świadczące usługi property managemen t; inne
inwestycje w akcje/udziały zabronione; zabronione inwestycje w nieruchomości będące przedmiotem
sporu prawnego. Inwestycje w nieruchomości wyłącznie w Bułgarii.
13
Finlandia
działalność ograniczona do wynajmu nieruchomości i usług typu property management . Min. 80%
dochodów netto musi pochodzić z wynajmu nieruchomości mieszkalnych. Min. 80% aktywów musi
składać się z udziałów w spółkach inwestujących w nieruchomości lub nieruchomości mieszkalne
(mierzonej za pomocą sprawozdania finansowego).
14
Francja
tylko działalność związana z wynajem nieruchomości. Leasing finansowy ograniczony do 50%
wartości aktywów netto.
Niemcy
min. 75% aktywów G-REIT musi się składać z nieruchomości; min. 75% przychodów brutto musi
pochodzić z wynajmu, leasingu i sprzedaży nieruchomości. działalność typu property management
tylko za pomocą SPV, w której G-REIT posiada 100% udziałów, a ich wartość nie mogą przekraczać
20% łącznych aktywów G-REIT; zysk brutto z takich usług nie mogą przekroczyć 20% przychodów GREIT. G-REIT nie mogą angażować się w aktywny obrót nieruchomościami. Zabronione inwestycje w
nieruchomości mieszkalne zlokalizowane w Niemczech i zbudowane przed 2007 r.
Grecja
Min. 80% aktywów ogółem muszą być zainwestowane w nieruchomości w Grecji lub w obszarze
EOG. Inwestycje w spółki akcyjne tylko dedykowane spółki inwestujące w nieruchomości (REICs
muszą objąć w nich min. 80% akcji). Aktywa inne niż nieruchomości nie moga przekroczyć 10%
wartości aktywów ogółem. Inwestycje w nieruchomości w krajach nienależących do EOG nie może
przekroczyć 20% całkowitych inwestycji w nieruchomości. Inwestycje w jedną nieruchomość
ograniczona do 25% sumy bilansowej REIC.
Wegry
zabronione inwestycje udziałowe w inne spółki niż SPV, inne REIT lub w firmy deweloperskie.
REIT nie może mieć więcej niż 10% udziałów lub 10% praw głosu w innych REIT. Wartość aktywów
innych niż nieruchomości nie mogą przekroczyć 30% wartość aktywów ogółem. Wartość inwestycji w
jeden projekt ograniczony do 20% sumy bilansowej.
Irlandia
przynajmniej 75% przychodów REIT lub ("Grupy REIT) musi być generowane z wynajmu
nieruchomości. Co najmniej 75% wartości aktywów REIT to nieruchomości na wynajem. W ciągu
trzech lat od rozpoczęcia działlności, REIT musi posiadać co najmniej 3 odrębne aktywa
(nieruchomości) o wartości max. 40% wartości rynkowej wszystkich nieruchomości na wynajem.
11
12
15
16
17
18
19
Izrael
min. 95% lub więcej wartości aktywów REIT musi składać się z nieruchomości na wynajem i
aktywów płynnych (gotówka, lokaty, obligacje, itp.). Min. 75% wartości aktywów musi składać się z
(1) nieruchomości na wynajem (2) gotówki z pierwszej emisji papierów wartościowych, które były
notowane na TASE - w ciągu dwóch lat od ich emisji (3) Pieniądze otrzymane z dodatkowej emisji
papierów wartościowych REIT, które były notowane na TASE - w ciągu jednego roku od emisji.
Wartość aktywów płynnych i nieruchomości na wynajem musi być wyższa niż 50 mln USD.
Włochy
przynajmniej 80% aktywów SIIQ musi składać się z (1) nieruchomości na wynajem (2) udziałów/akcji
w SIIQs / SIINQs / włoskich funduszy nieruchomościowych ( "test aktywów 80%"); min. 80%
przychodów SIIQs ("test 80% przychodów") musi pochodzić z (1) czynszów (2) dywidendy z
inwestycji w SIIQs / SIINQs / (3) zysków kapitałowych z nieruchomości.
Litwa
max. 20% aktywów może być zainwestowane w papiery wartościowe innych spółek; max. 30%
aktywów netto w odrębną spółkę nieruchomościową lub pojedyńczą nieruchomość; max.40% swoich
aktywów netto w pojedynczej nieruchomości oraz infrastrukturę towarzyszącą; max 30% aktywów
netto w papiery wartościowe emitowane przez jedną spółkę nieruchomościową; max. 30% swoich
aktywów netto w papiery wartościowe w jednej spółkę lub jej aktywa.
22
Luksemburg
obowiązuje zasada dywersyfikacji ryzyka. Ogólnie rzecz biorąc, CSSF (nadzór luksemburski) uważa,
że zasada dywersyfikacji ryzyka jest spełniony, jeżeli SIF nie inwestowuje więcej niż 30% swoich
aktywów lub zobowiązań subskrypcyjnych w (1) jedną nieruchomość lub (2) samo prawo własności
lub (3) prawa własności tego samego emitenta.
23
Holandia
statutowym celem FBIs i ich rzeczywistymi działaniami muszą być wyłącznie pasywne inwestycje
portfelowe w nieruchomościach. Zabronione jest angażowanie się w działania, które wykraczają poza
bierne inwestycje portfelowe.
20
21
Tabela. Ograniczenia w polityce inwestycyjnej w wybranych systemach REITs (cz. 3)
24
25
26
27
28
29
kraj
charakter ograniczeń
Hiszpania
Min. 80% aktywów musi być inwestowane w: (1) nieruchomości w miastach (nabyte lub
wybudowane) na wynajem lub (2) akcje innych SOCIMIs, (3) zagraniczne REIT i (4) zależne
podmioty wspólnego inwestowania hiszpańskie lub zagraniczne (tzw."sub-SOCIMI") oraz programy
zbiorowego inwestowania w nieruchomości. Min. 80% przychodów SOCIMI musi wynikać z: (1)
dzierżawy składników aktywów i / lub (2) z dywidend wypłacanych przez spółki zależne. Mi.
trzyletni okres utrzymywania w portfelu nieruchomości.
Turcja
Dozwolone są wyłącznie transakcje związane z zarządzaniem portfelem inwestycyjnym i
zaakaceptowane przez przez turecki nadzór; wymagane zróżnicowanie portfela i ograniczenia z
wartością klas aktywów. Min. 75% portfela musi składać się z aktywów wymienionych statucie
zgodnym ze strategią inwestycyjną; zakaz angażowania się fazę deweloperską. Nie można
komercyjnie zarządząć hotelami, szpitalami, centrami handlowymi, itp. Zakaz angażowania się w
aktywny handel nieruchomościami. Inwestcyje zagraniczne do poziomu 49% wartości aktywów.
Wielka Brytania
Min. 75% zysku netto UK-REIT musi pochodzić z działalności wynajmu nieruchomości (mierzone za
pomocą sprawozdań finansowych). Przynajmniej 75% aktywów UK-REIT musi pochodzić z wynajmu
nieruchomości (mierzone za pomocą sprawozdań finansowych). UK-REIT musi posiadać co najmniej
trzy odrębne składniki aktywów, wartość żadnego z nich nie może przekraczać 40% łącznych
aktywów.
Brazylia
FIIs muszą zainwestować co najmniej 75% swoich aktywów ogółem w nieruchomości w tym (1)
wszelkie prawa rzeczowe dot. nieruchomości (np prawa własności lub dzierżawy); (2) akcji, obligacje,
warranty i inne zatwierdzone przez nadzorcę (3) udziały w spółkach nieruchomościowych; (4) akcji w
prywatnych funduszach inwestycyjnych ( "FIP"); papiery wart. innych FIIs, i inne klasy aktywów
związane z nieruchomościami.
USA
min. 75% aktywów musi być zainwestowane w nieruchomości, rządowe papiery wartościowe lub
środki pieniężne ("75% test aktywów") ("test 95% dochodu"). USA- REITs może posiadać max. 10%
akcji innego podmiotu niż inny REIT lub TRS; nie więcej niż 5% wartości swoich aktywów może
byc zainwestowane przez papiery wartościowe jednego emitenta, innych niż inny REIT lub TRS.
USA-REITs nie może posiadać więcej 25% swoich aktywów zainwesowanych w papiery wartościowe
jednego lub więcej TRS.
Kanada
Polityka inwestycyjna MFTs musi byc ograniczona do inwestycji w nieruchomości lub działalność
(aktywa) związana z nieruchomościami; MFTs na ogół nie mogą prowadzić działalności gospodarczej.
W konsekwencji, MFTs nie mogą uczestniczyć w obrocie na rynku nieruchomości i nie mogą
bezpośrednio zarządzać np. hotelami i domami opieki.
30
Indie
Inwestycje w SPVs dozwolone, z zastrzeżeniem,że SPVs posiadają co najmniej 90% aktywów
bezpośrednio; SPVs nie mogą inwestować w inne spółki celowe; REITs muszą posiadać min. 51%
kapitału zakładowego kapitał SPV. Przynajmniej 90% aktywów REITs (SPVs) powinno generować
przychód czynszowy; nie więcej niż 10% aktywów REITs może być w fazie deweloperskiej;
inwestycje w jedną inwestycję dopuszczalne, jeżeli wartość aktywów wynosi co najmniej INR 1000
crore; inwestycje w inne REITs niedozwolone; min. 75% przychodów REITs musi pochodzic z
wynajmu / leasingu aktywów nieruchomościowych.
31
Pakistan
Inwestycje REITs powinny być dokonywane wyłącznie w nieruchomości. Ograniczenie w sprzedaży
udziałów większościowych (blokujących) w innych podmiotach. Ograniczenia w inwestycjach w inne
REITs. Ograniczenia w inwestowaniu w inne papiery wartościowe.
32
Dubai
Inwestycje REITs ze 100% udziałem zagranicznym ograniczona do wyznaczonych obszarów w
Dubaju, które są dostępne tylko dla inwestorów krajowych. W REITs, w których 51% lub więcej
udziałów posiadają akcjonariusze lokalni nie ma ograniczeń inwestycyjnych. Dochód REIT z
wynajmów musi być generowany od min. dwóch najemców lub dzierżawców. REIT mogą jedynie
inwestować do 40% łącznych aktywów, w aktywa inne niż nieruchomości. REIT muszą otrzymywać
min. 100% dochodu z SPVs.
33
Meksyk
Min. 70% aktywów FIBRAS musi być izanwestowane w nieruchomości, prawa do otrzymywania
dochodów z dzierżawy lub praw do nabycia nieruchomości; pozostała część musi być inwestowane w
rządowe papiery wartościowe i papiery wart. funduszy inwestycyjnych.
RPA
Całkowita wartość inwestycji pojedynczej klasy aktywów w portfelu nie może przekroczyć 25%
wartości rynkowej wszystkich aktywów wchodzących w skład portfela; wszystkie aktywa emitowane
przez jednego emitenta nie może przekroczyć 10% wartości rynkowej wszystkich aktywów
wchodzących w skład portfela.
34
Źródło: Opracowanie własne na podstawie:
Mizerski G. (2016) REITs - efektywne inwestowanie w rynku nieruchomości, CeDeWu, Warszawa