Pobierz

Rok temu zakup mieszkania był o 4% droższy
Rata długu zaciągniętego na zakup kawalerki w dużym mieście wynosi 553 zł – wynika z
szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. W ciągu roku kwota ta
stopniała o ponad 4%. W przyszłym roku możemy mieć do czynienia z dalszą symboliczną
obniżką, ale w perspektywie kilku lat wyraźny wzrost rat dziś zaciąganych kredytów
hipotecznych jest niemal pewny.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) we wrześniu br. osiągnęła poziom 77,8 pkt. Czym
właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on
za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu
zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc
pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się
potencjalny nabywca mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych
polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem jedynie kosmetycznie niższym niż przed
miesiącem. Dziś taniej jest też niż przed rokiem (o 4,2%). Jeszcze mocniej koszt kredytu spadł
w odniesieniu do stycznia 2013 roku, a więc w momentu, w którym badanie rozpoczęto.
Wtedy zakup na kredyt był aż o 28,5% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100
pkt.).
Indeks kosztu kredytu (w pkt; sty'13 = 100)
105
100
100,0
95
90
85
80
75
Opracowanie Lion's Bank
83,0
77,8
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod
uwagę trzy główne czynniki:
1)
Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast.
Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca
(Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m
kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2)
Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników
ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
3)
Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego
2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po
zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak
najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada
Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących
założeń:
1)
Kredyt udzielany na 30 lat,
2)
System rat równych,
3)
Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu
kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu
zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013
roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie
120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania
dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w
styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem
wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w
danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Ceny mieszkań są stabilne
Koszt zakupu mieszkania zależy więc przede wszystkim od cen mieszkań oraz ceny kredytu,
czyli jego oprocentowania. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z ruchami
kosmetycznymi. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla
badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,5% r/r). Taka
stabilizacja może zaskakiwać. Skoro bowiem kredyt jest tani, powinno to skłaniać do
zadłużania się i zakupów. I tak faktycznie się dzieje, ponieważ deweloperzy jeszcze nigdy nie
sprzedali tak wielu mieszkań jak w bieżącym roku. Czemu więc ceny nie rosną? Wszystko
dlatego, że równie szybko, czyli najszybciej w historii, deweloperzy rozpoczynają nowe
inwestycje zaspokajając potrzeby popytu.
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza,
a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są
oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,6 tys. zł), Wrocław (5,7) i
Gdańsk (5,7). Na drugim biegunie są Łódź i Katowice z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m
kw. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych –
przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach
Lokalizacja
Mediana ceny
ofertowej m kw.
Warszawa
7 800 zł
Kraków
6 600 zł
Poznań
5 481 zł
Wrocław
5 688 zł
Gdańsk
5 667 zł
Lublin
4 900 zł
Szczecin
4 220 zł
Bydgoszcz
3 860 zł
Łódź
3 646 zł
Katowice
3 602 zł
* Na podstawie danych NBP za II kw. 2015 r.
Przeciętna cena
transakcyjna za m kw.
mieszkania*
Różnica między ceną
ofertową i transakcyjną
7 164 zł
9%
6 157 zł
7%
4 956 zł
11%
5 116 zł
11%
5 209 zł
9%
4 386 zł
12%
3 819 zł
10%
3 567 zł
8%
3 442 zł
6%
3 444 zł
5%
Mieszkanie dla wybranych młodych
W związku z nowelizacją programu „Mieszkanie dla młodych” warto też zauważyć, że choć
ustawa pozwoliła na dofinansowanie zakupów lokali „z drugiej ręki”, to w praktyce dostęp
do takich ofert w jednych lokalizacjach jest łatwy, a w innych okazuje się nie lada
wyzwaniem. Przykład? W Bydgoszczy i Łodzi limity cen kwalifikujące do dopłat są bliskie
medianom cen ofertowych nieruchomości. Oznacza to, że prawie połowa cen ofertowych
jest niższa niż limity cen programu „MdM”. W Katowicach mediana jest nawet niższa niż limit
ceny, a więc ponad połowa ofert sprzedaży mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat.
Na drugim biegunie są Warszawa i Kraków, w których limity cen kwalifikujące do dopłat są o
ponad 30% niższe niż mediana cen ofertowych.
Mieszkanie dla młodych na rynku wtórnym
Lokalizacja
Warszawa
Kraków
Poznań
Wrocław
Gdańsk
Lublin
Szczecin
Bydgoszcz
Łódź
Katowice
Mediana cen ofertowych
lokali używanych
Limity cen w programie MdM
(r. wtórny)
Różnica
7800
6600
5481
5688
5667
4900
4220
3860
3646
3602
5251
4293
4847
4290
4283
3804
3695
3857
3543
3923
-32,7%
-35,0%
-11,6%
-24,6%
-24,4%
-22,4%
-12,4%
-0,1%
-2,8%
8,9%
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe
od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice
wynoszą od 5% w Katowicach do 12% w Lublinie. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych
przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc
przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen
ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na
własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża
budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc
oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że
nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług
zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
Kawalerka za 553 zł miesięcznie
Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe kosmetycznie spadły. W
ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmalał z 1,82% do 1,75%. Przy notowanym w połowie
maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,73% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego
można oszacować na zaledwie 3,48%. Co więcej – na podobnym – historycznie niskim poziomie oprocentowanie hipotek utrzymuje się ponad pół roku.
Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w PLN)
2,9%
2,7% 2,60%
2,5%
2,3%
2,1%
1,9%
1,7%
1,5%
1,3%
1,1%
1,75%
1,27%
Źródło: Banki
Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem
własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast
trzeba się liczyć z ratą na poziomie 922 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku
kawalerek byłoby to 553 zł, a trzypokojowych lokali 1383 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe
byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku
przeciętnie 2096 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1398 zł
miesięcznie, a w przypadku kawalerki 839 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta
jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z
miesięczną ratą na poziomie 380 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to
640 - 690 zł, a trzech około 970 - 1040 zł.
Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Lokalizacja
Warszawa
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Poznań
Lublin
Szczecin
Bydgoszcz
Katowice
Łódź
Średnia
Kawalerka
(30 m kw.)
Mieszkanie 2-pok.
(50 m kw.)
Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)
szacunkowa
cena
miesięczna
rata
szacunkowa
cena
miesięczna
rata
szacunkowa
cena
miesięczna
rata
234 000 zł
198 000 zł
170 640 zł
170 010 zł
164 430 zł
147 000 zł
126 600 zł
115 800 zł
108 060 zł
109 380 zł
154 392 zł
839 zł
710 zł
611 zł
609 zł
589 zł
527 zł
454 zł
415 zł
387 zł
392 zł
553 zł
390 000 zł
330 000 zł
284 400 zł
283 350 zł
274 050 zł
245 000 zł
211 000 zł
193 000 zł
180 100 zł
182 300 zł
257 320 zł
1 398 zł
1 183 zł
1 019 zł
1 015 zł
982 zł
878 zł
756 zł
692 zł
645 zł
653 zł
922 zł
585 000 zł
495 000 zł
426 600 zł
425 025 zł
411 075 zł
367 500 zł
316 500 zł
289 500 zł
270 150 zł
273 450 zł
385 980 zł
2 096 zł
1 774 zł
1 529 zł
1 523 zł
1 473 zł
1 317 zł
1 134 zł
1 037 zł
968 zł
980 zł
1 383 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi
1,75%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,73%)
Dwa lata taniego długu
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie
decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie
związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki
Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku
listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada
Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie
trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla
potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.
Prognozy zmian poziomu WIBOR-u są co prawda bardzo zmienne, ale najnowsze mogą
napawać kredytobiorców optymizmem. Przewidywania rynkowe sugerują bowiem, że na
podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad dwa lata, a bieżący poziom WIBOR-u
w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spadnie.
Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań
kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 23 listopada 2015 r. kontrakty za 9
miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,39%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze
wspomnianego dnia (1,73%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak
wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie
1,56% - czyli wciąż wyraźnie mniej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia
(1,73%). Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych
przyjdzie jeszcze długo poczekać (nawet ponad dwa lata). Tak przynajmniej sugerują
dzisiejsze notowania, które jednak, jak wyżej wspomniano, w niepewnych czasach potrafią
zmieniać się jak w kalejdoskopie.
Notowania stóp procentowych oraz potencjalna wysokość raty 30-letniego
kredytu hipotecznego na kwotę 300 tys. zł
6%
1 918 zł
5%
4%
1 344 zł
1,73%
1,62%
1,43%
1,39%
1,44%
1,56%
2%
5,11%
3%
sierpień '12
dziś
za 3
miesiące
za 6
miesięcy
za 9
miesięcy
za 15
miesięcy
za 21
miesięcy
1%
0%
1 325 zł
1 294 zł
1 288 zł
1 296 zł
1 316 zł
2 000 zł
1 900 zł
1 800 zł
1 700 zł
1 600 zł
1 500 zł
1 400 zł
1 300 zł
1 200 zł
1 100 zł
1 000 zł
Opracownanie Lion's Bank na podstawie danych wibor3m.pl, patria.cz (23.11.2015 r.)
Autorzy opracowania:
Bartosz Turek | Lion's Bank
[email protected], kom. 697 971 928
Marcin Drogomirecki | Morizon.pl
[email protected], kom. 602 649 550
Nasze ogłoszenia nieruchomości publikujemy w portalach:
Grupa Morizon SA: (MZN) jest notowana na NewConnect - rynku akcji Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.
Melog.com sp. z o.o. jest częścią grupy kapitałowej Morizon SA, będącą największym wydawcą mediów
nieruchomościowych online. Morizon SA, ul. Rakowiecka 36 lok. 341, 02-532 Warszawa, Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ, VIII
Wydział Gospodarczy: KRS 0000372685, NIP 9570986959, REGON 220543196, kapitał zakładowy 3 573 671,70 zł.