Póki co kredyt wciąż jest tani - kawalerka za 548 zł miesięcznie

Póki co kredyt wciąż jest tani - kawalerka za 548 zł
miesięcznie
Rata długu zaciągniętego na zakup przeciętnej kawalerki w dużym mieście wynosi 548 zł wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. Gdyby ponadto
wierzyć najnowszym prognozom, to na wzrost rat kredytowych przyjdzie poczekać jeszcze
ponad rok.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w lipcu br. osiągnęła poziom 77,1 pkt. Po raz kolejny
jest to więc jeden z najniższych wyników zanotowanych w historii badania. Czym właściwie
jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie
w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup
mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny
nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca
mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych
polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,7% niższym niż w przed miesiącem, oraz aż o
11,3% niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,9 pkt.). Nie można też
zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie
rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 29,7% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie
100 pkt.).
105
Indeks kosztu kredytu (w pkt; sty'13 = 100)
100 100,0
95
90
85
80
75
Opracowanie Lion's Bank
83,0
77,1
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod
uwagę trzy główne czynniki:
1)
Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast.
Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca
(Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m
kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2)
Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników
ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
3)
Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego
2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po
zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak
najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada
Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących
założeń:
1)
Kredyt udzielany na 30 lat,
2)
System rat równych,
3)
Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu
kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu
zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013
roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie
120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania
dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w
styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem
wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w
danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Właściciele trzymają ceny w ryzach
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są
nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje
się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem
sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na
względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,6% r/r).
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza,
a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są
oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i
Gdańsk (5,5). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz
Katowice i Bydgoszcz z cenami o 100 - 200 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście
niższe od przytoczonych stawek ofertowych - przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe
od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice
wynoszą od 2% w Gdańsku do 13% w Szczecinie. Przeciętnie o 8% mediana cen ofertowych
przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc
przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen
ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na
własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża
budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc
oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że
nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług
zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach
Przeciętna cena
Mediana ceny
Lokalizacja
transakcyjna za m kw.
ofertowej m kw.
mieszkania*
Warszawa
7 836 zł
7 054 zł
Kraków
6 523 zł
6 130 zł
Poznań
5 375 zł
4 905 zł
Wrocław
5 652 zł
5 245 zł
Gdańsk
5 546 zł
5 417 zł
Lublin
4 828 zł
4 424 zł
Szczecin
4 210 zł
3 741 zł
Bydgoszcz
3 813 zł
3 531 zł
Łódź
3 614 zł
3 342 zł
Katowice
3 694 zł
3 542 zł
* Na podstawie danych NBP za I kw. 2015 r.
Różnica między ceną
ofertową i transakcyjną
11%
6%
10%
8%
2%
9%
13%
8%
8%
4%
Kawalerka za 548 zł miesięcznie
Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe maleją. W ciągu 12 miesięcy
średni ich poziom zmienił się w z 1,82% na 1,74%. Przy notowanym w połowie maja WIBORze 3M na poziomie 1,72% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować
na zaledwie 3,46%. Pomimo niewielkiego wzrostu jest to wciąż jeden z najniższych wyników
w historii.
Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w PLN)
2,9%
2,7% 2,60%
2,5%
2,3%
2,1%
1,9%
1,7%
1,5%
1,3%
1,1%
1,74%
1,27%
Źródło: Banki
Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem
własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast
trzeba się liczyć z ratą na poziomie 913 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku
kawalerek byłoby to 548 zł, a trzypokojowych lokali 1370 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe
byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku
przeciętnie 2101 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1400 zł
miesięcznie, a w przypadku kawalerki 840 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta
jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z
miesięczną ratą na poziomie 390 - 410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to
650 - 680 zł, a trzech około 970 - 1020 zł.
Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Kawalerka
Mieszkanie 2-pok.
(30 m kw.)
(50 m kw.)
Lokalizacja
szacunkowa miesięczna szacunkowa miesięczna
cena
rata
cena
rata
Warszawa
235 080 zł
840 zł
391 800 zł
1 400 zł
Kraków
195 690 zł
699 zł
326 150 zł
1 166 zł
Wrocław
169 560 zł
606 zł
282 600 zł
1 010 zł
Gdańsk
166 380 zł
595 zł
277 300 zł
991 zł
Poznań
161 250 zł
576 zł
268 750 zł
961 zł
Lublin
144 840 zł
518 zł
241 400 zł
863 zł
Szczecin
126 300 zł
451 zł
210 500 zł
752 zł
Bydgoszcz
114 390 zł
409 zł
190 650 zł
681 zł
Katowice
110 820 zł
396 zł
184 700 zł
660 zł
Łódź
108 420 zł
388 zł
180 700 zł
646 zł
Średnia
153 273 zł
548 zł
255 455 zł
913 zł
Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)
szacunkowa
cena
587 700 zł
489 225 zł
423 900 zł
415 950 zł
403 125 zł
362 100 zł
315 750 zł
285 975 zł
277 050 zł
271 050 zł
383 183 zł
miesięczna
rata
2 101 zł
1 749 zł
1 515 zł
1 487 zł
1 441 zł
1 294 zł
1 129 zł
1 022 zł
990 zł
969 zł
1 370 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi
1,74%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,72%)
Podwyżki stóp oddaliły się
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie
decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie
związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki
Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku
listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada
Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie
trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla
potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.
Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć.
Trudno przesądzić czy ruch ten będzie kontynuowany, bo prognozy zmian poziomu WIBOR-u
są w ostatnich tygodniach bardzo zmienne. Najnowsze są dla kredytobiorców pozytywne.
Najbardziej aktualne przewidywania sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych
przyjdzie poczekać ponad rok, a bieżący poziom WIBOR-u może w najbliższych miesiącach
nawet kosmetycznie spaść.
Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań
kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 20 lipca 2015 r. kontrakty za 6
miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,62%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze
wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak
wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie
1,97% - to wyraźnie mniej niż jeszcze przed miesiącem. Z tych notowań wnioskować można,
że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok. W dłuższej –
niemal dwuletniej perspektywie decyzji o podniesieniu kosztu kredytu może być 1-2. Tak
sugerują dzisiejsze notowania, które jednak jak wyżej wspomniano w ostatnich tygodniach
zmieniają się jak w kalejdoskopie.
Notowania stóp procentowych oraz potencjalna wysokość raty 30-letniego kredytu
hipotecznego na kwotę 300 tys. zł
6%
1 918 zł
5%
4%
1 335 zł
1,72%
1,70%
1,62%
1,63%
1,78%
1,97%
2%
5,11%
3%
sierpień '12
dziś
za 3
miesiące
za 6
miesięcy
za 9
miesięcy
za 15
miesięcy
za 21
miesięcy
1%
1 331 zł
1 319 zł
1 320 zł
1 345 zł
1 377 zł
0%
Opracownanie Lion's Bank na podstawie danych wibor3m.pl, patria.cz, Tax Care (20.07.2015 r.)
2 000 zł
1 900 zł
1 800 zł
1 700 zł
1 600 zł
1 500 zł
1 400 zł
1 300 zł
1 200 zł
1 100 zł
1 000 zł
Autorzy opracowania:
Bartosz Turek | Lion's Bank
[email protected], kom. 697 971 928
Marcin Drogomirecki | Morizon.pl
[email protected], kom. 602 649 550
Nasze ogłoszenia nieruchomości publikujemy w portalach:
Melog.com sp. z o.o. jest częścią grupy kapitałowej Morizon SA, będącej największym w Polsce wydawcą mediów
nieruchomościowych online. Melog.com sp. z o.o., ul. Rakowiecka 36 lok. 341, 02-532 Warszawa; zarejestrowana w Sądzie
Rejonowym dla M. St. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy: KRS 0000125836, REGON: 016394720, NIP: 5213107693,
kapitał zakładowy w wysokości 1 184 000 zł.